スムログ出張所・ブロガー寸評 掲示板「のらえもん スムログ出張所スレ」についてご紹介しています。
  1. マンション
  2. 検討板/新築分譲マンション
  3. スムログ出張所・ブロガー寸評 掲示板
  4. のらえもん スムログ出張所スレ

広告を掲載

  • 検討スレ
  • 住民スレ
  • 物件概要
  • 地図
  • 価格スレ
  • 価格表販売
  • 見学記
のらえもん [更新日時] 2021-06-12 00:27:08
【公式スレ】スムログ出張所| 全画像 関連スレ まとめ RSS

スムログ記事
https://www.sumu-log.com/archives/author/noraemon/

メインブログ
マンション購入を真剣に考えるブログ
https://wangantower.com/

ツイッター
https://twitter.com/Tokyo_of_Tokyo



[スレ作成日時]2019-06-21 13:44:30

おすすめマンション

スポンサードリンク

広告を掲載

スレの更新情報を受け取る

更新通知サービスMail-Wind

のらえもん スムログ出張所スレ

コメント  

  1. 4 のらえもん

    当初は「駅から遠い」「周りにスーパーなどの利便施設がない」「月島駅に行くには道のりがよくない」などのネガ要素がはられまくって、想定より売れ行きが悪く「なぜあなたは見送ったのですか」というアンケートを見学者に送るという事態までなりました。
    しかし、周辺の新築価格の上昇とともに、現物が立ち上がってきて圧倒的な説得力を持つようになりました。実際、庭や共用施設、細部に至るまできちんと設計されています。
    通常、モデルルームのときが期待値のピークで、そこから実物を見たらテンションが下がる、というマンションが多いのですが、パークタワー晴海は期待値を上回る現物ができてきた、ということですね。
    1LDKは若干苦戦しているようですが、これは坪単価がそこそこ高いことに加えて、ファミリー向けにステータス全振りしているマンションの中で独身向けの間取りですのでそこのミスマッチがあったのかな、と外野的には思ってます。

    正直なところ、立地がいいから黙ってても資産価値が上がるタイプのマンションではありませんので、引き渡しを受けた後の入居者がこのワクワク感をどう維持されるのか、興味がありますね。

  2. 5 のらえもん

    分譲マンションはタワーしか存在しなかった有明で、ファミリー向けの板状マンションかつ南向き住戸が無くて東か北西向きという商品企画がそもそも成り立つのかなと心配しました。
    その後「アンチタワマン派から一定数の支持を受けている」と強気のコメントを見ました(これは東雲のプラウドと同じ)が、予定価格を徐々に下げてきたところを見るとやはり反響は厳しかったと、仄聞します。
    価格設定を再度見直したとのことですが、坪280くらいだと周辺と比べても新築アドバンテージも加えれば、検討者の選択肢の俎上には登ったかと思います。
    だって、晴海フラッグ一部と同じ坪単価とはいえ、あっちは80?100平米ばかりなので、7000万円?1億円しますものね。そんなの買えるの一握りですもの。

    現地見学すると、駅から近いとはいえ全く生活感の無い有明エリアですので、東雲や越中島プラウドへ流れた人もいると思いますが、住友の商業施設が立ち上がれば生活利便性がぐっと高まりますのでまた変わるかもしれません。
    だからもうしばらくの辛抱、周辺の工事が一服するまでは我慢の時なのかもしれませんね(販売視点顔

  3. 6 のらえもん

    シティタワーズ東京ベイは、メリットとデメリットがはっきりしているマンションで、個人的にはデメリットが許容できるのなら良いマンションだと思います。
    最近、足元空間の囲いが取り払われて、現地に行くとほぼ竣工したマンションをそばで見ることができます。

    このマンション最大のメリットは商業施設近接ということで、ここの成否がマンションの将来を左右すると思ってます。
    実は私、その肝心の商業施設のリーシング状況現時点の資料を見てしまいました。

    ここに図面はアップいたしませんが、私が販売員さんから説明された「六本木ミッドタウンやGINZA SIXのような大人向けSC」というコンセプトは完全に放棄されてます。
    (いまもモデルルームはそういう説明なのでしょうか?)

    例えば、
    ・最上階にパーティーができるような飾りのプールがあってプールサイドレストランが並ぶ予定でしたが、私が図面を確認する限り、プールサイドレストランなんてありません
    ・「最上階は大人向け飲食店だからフードコートは置かない」と説明されましたが、図面ではフードコートがしっかりあります。
    ・余裕がある大人向けの店舗構成のはずでしたが、4階のフロアの半分ががっつり子供向けになっています(悪くはない)。
    などですね。店舗構成を見ると、ダイバーシティ東京にがんばって近づこうとしているところはありますが、
    大箱に入るテナントのロゴを見ると一見「ん?郊外のイ◯◯モールかな?」という印象すらあります。
    細かく見ていくと、いろいろあるんですけどね・・・

    もちろん私が見た資料がフェイクの可能性もありますが、もうロゴがずらっと並んでますし、フェイクとも思えないんですよね。
    当初フかしてた高級店や輸入車ディーラーばかり並んでもウィンドウショッピングは楽しいけれど、実際問題買いませんものね。
    だから、毎日の生活がちょっと便利そうなショッピングセンターが隣にできるなぁと思ってるくらいのほうが、契約した方の落胆は少ないかもです。

  4. 7 のらえもん

    ブランズタワー豊洲は、出た当初は高いなという印象だったのですが、全体的に豊洲駅の中古タワマン相場水位が上がったので、一気に人気マンションとなりましたね。
    立地面では非常に強いと思います。東電堀奥と面していますので、南東面の眺望は確保されています。同時に北西面についても、豊洲公園ですからこちらも確保されています。
    南西面もがすてなーに方向は基本大丈夫でしょう。将来住宅販売展示場は転用されるかもしれませんが。

    豊洲駅近でこれだけ眺望が確保されたタワー物件は今後でないはずです!
    その意味でも"豊洲最高峰"物件となります。

    一方で、さんざん指摘されている通り、デザインのために同じ間取りでもバルコニーのガラス面が透明・不透明に分かれます。
    眺望を買うマンションで、知らないで買うとダメージはでかいので販売の方からきちんと説明してもらいましょう。

  5. 8 のらえもん

    短評を書いてくれと湾岸妖精に要請が来たので少しだけ書きます。
    はっきり書いてしまうと、山手線最大級の再開発タワマン、わかりやすい魅力を備えています。
    そして港区はこれから再開発案件が目白押しですが、本物件よりも高くなるのは目に見えています。
    分譲後の将来を考えると、ここは相対的にお得だった、いう評価になると考えます。
    もちろん、この単価・総額を払えるなら、のお話なんですけどね。

  6. 9 のらえもん

    ブリリアタワー有明ミッドクロス。
    有明の他のタワマンが超大規模な中で300戸33階建てというボリュームはだいぶ細いタワーという評価になるんですよね。
    細いということは、角部屋率が高くなりますし、スパン幅も広く取りやすくなります。実際、このマンションの間取りのスパン幅は広く、田の字間取りは回避できています。
    一方で、お隣のヤマト運輸、ユニクロ倉庫、佐川急便(→大和ハウスの倉庫?)と立地が倉庫街のど真ん中になるので、交通量は相当気になります。
    都心のマンションの価格水位が上がっている中、こちらの物件の中層階以上は眺望とても良いので、現地を見学して気に入ればGOするのもありだと思いますね。

    エリア内の比較する新築マンションはシティタワーズ東京ベイですが、あちらはだいぶ値上げしてしまったので今の価格で比較すると特に低層階は価格競争力あるかと考えます。ただ、本物件最大のライバルはブリリア兄弟たちの中古でしょう。

  7. 10 のらえもん

    パークホームズ日本橋時の鐘通りのモデルと現地行ってきました。
    周辺は雑居ビルが多いエリアですが、交通利便性はやはり良い場所に立っています。
    このあたりから馬喰町あたりにかけて歩きましたが、雑居ビルの建て替わりで次々とマンションになっていますね。
    こちらのマンションも外観は先行物件に負けず劣らず力が入っています。
    間取りは、マンマニさん言われる通りやはりちょっと…というところはありますが、そもそもこの立地で間取りや日照を気にすることがあるのかな?という感じもします。
    価格の目線が合えば良いマンションだと思いますね。ほぼ小伝馬町というところも歴史を気にされる方には、という感じもしますが、逆に言うと江戸時代からの歴史があるエリアとも言えます。十思公園目の前のマンションもかなり高値で販売されましたが、すぐに売れてしまいました。

  8. 11 のらえもん

    代官山の駅降りたらすぐ見える「パークナード代官山」。
    今更ですが見てきました。坪単価の安いお部屋は半地下で線路向き。しかも駅が近いので窓を開けたら駅のアナウンスやチャイムも聞こえます。
    ですので今から狙うなら北向きが一番良いと思いました。
    あと、超高級物件ではあるのですが、その割に設備仕様が普通とかんじました。
    致命的なのはすべてのお部屋が億超えなのに駐車場が残っていないんですよ。

    なお、駅をはさんだ向かい側プラウドは約900でこっちは750。
    パナソニックは大幅値引き販売をするぐらいなら在庫で抱えておく、というデベなのででまだ残ってますね。
    立地に惚れた人が買うんでしょうね~
    同じ価格帯か若干安い価格帯で白金が出ているので、代官山に相当思い入れのある人なら!

  9. 12 のらえもん

    ルフォン上野公園 ザ・レジデンスを見学してきました。鶯谷駅と上野駅どちらからも歩いてきましたが、鶯谷は信号を渡らずとも物件のサブエントランスについて今うので実質分数と徒歩分数が一緒です。山手線徒歩5分以内という物件は現時点では希少なので、ここも静かに人気だと思いますね。
    販売初めて第一期で2LDK・3LDKがかなり売れてしまいました。1LDKも条件の良い角住戸はほぼ売れてます。
    特に1LDKの価格は今の状況下であれば安いかもなと感じます。これは私が独身時代から上野公園大好きマンだから、という理由もありますが…

    私がもしアラサー独身なら線路沿いの西側を検討しますね
    ・どうせ日中部屋にいることない
    ・音は慣れの問題、いずれ慣れる
    ・上野公園にほぼ信号なしで歩ける
    ・1LDKでも仕様が下がってない。1Lのみ投資物件よりもずっと設備グレードが高い。
    ・管理修繕含めて住宅ローンで12万円くらい。
    と判断しました。「濃い目の鶯谷」ってもう一つの出口だし。上野も徒歩圏内だから住んだら楽しそう。

    ※1LDKとファミリーが共存することを懸念されている方いらっしゃいますが、懸念するとしたら部屋の設定が変わる境目の階だと思います。
    それ以外ではさほど日常騒音などでは心配がありません。タワマンも1Lから3Lまで共存していますから。それよりも管理組合総会の出席率懸念はありますね・・・投票を集めるのに相当な努力が必要かも。

  10. 13 のらえもん

    モデルルーム訪問してきました。
    このマンションの強みはスレでも散々語られてきたと思いますが、
    ・飛鳥山公園と七社神社隣接
    ・高台立地でアドレスが西ヶ原
    ・23区内でメトロ南北線駅徒歩4分
    このあたりだろうと思われます。弱点は「便利な場所ではない」ということ。ガチの住宅街なので、スーパーはどこも遠いです。最寄りの西ヶ原駅の前は何もない。
    あと、王子駅周辺は庶民的なエリアなので、このマンションを買える人とちょっと雰囲気が合わないかも、と思わないでもないです。

    一度周辺歩いてみたら良いと思います。好きな人は強烈に好きでしょう。王子の駅前よりもクラス感あっていいと思います。
    建設地も見てきましたけど、建物も周辺も雰囲気良かったです。緑が多い、ということは虫も多いということですが、ここを買う方はそんなことを気にしてはいけません。
    北東面の崖地に沿って住宅が並んでいるので、北東向きはこの住宅の屋根を見ることになります。とても良い眺望、とはいえないでしょうけど、1階・2階から視界が開けている低層マンションというのはとても貴重です。

  11. 14 のらえもん

    プラウドタワー芝浦を見学してきました。
    芝浦でも坪500万円時代なんですねぇ…少し前なら超高級マンション扱いでした。

    さて、このマンションの一番の強み、それは「外観」です。とにかく建ったらカッコいいマンションになる。
    それだけは確信を持って言えますね。木目調をところどころにあしらっていますが、これは隈研吾の高輪ゲートウェイ駅を意識しています。
    屋上のティアラが木目(の塩ビシート)ってだけでも、萌えますね。
    もうひとつの強みは、芝浦小が目の前ということです。

    弱点は皆さんお分かりの通り、駅から遠くて、そして管理費はじめ維持費が高いところ。
    しかし、歩ける場所は山手線の駅ですからね?しかもアドレスが港区。悩ましい物件です。
    個人的にはブランズとプラウドだったらこっち推しです、これは立地よりも建物に重きを置いてしまうマンションブロガーの習性です。
    外観のカッコよさはすべてを癒す。タワマンは威信材。

    (なお小耳にはさみましたけど、本物件はいわゆるスミフ的売り方を目指していると聞きました。買うなら早い方が良いと思います)

  12. 15 のらえもん

    自由が丘に超高級物件が建設される!ときいてどうしても見学したくなった元自由が丘民のらえもんです。
    カトレア通り沿いに住んでいました。

    自由が丘でこの規模、もう数十年に1度出るか出ないかというレベルではないでしょうか。航空写真を見ればわかるとおりもう空き地がないのが実情です。
    選択肢は事実上無いので、この価格でも買いたいくらい自由が丘愛と資産があるか、それだけかと。
    1.5億以上を買いたい人は仕上がった引退者、企業オーナー、大企業役員。そんなことを聞きました。
    2億超えると戸建ても視野に入ってくるはずですが、最近はやはりマンションの方が売れるそうです。

    価格的には地下住戸、気になりますよね。私も手持ち資産を全部売り払って界王拳高めまくれば何とか…と思いましたが、
    バルコニーから見える景色がコンクリ壁、というのはちょっとつらいなと思いました。
    ただ、もっと都会のマンションで日照や眺望を気にするのか?といわれればそうではないでしょうし(億ションだから違うという話もある)、
    自由が丘愛にあふれて、かつ子どもの騒音を響かせないということを考えれば、検討する方の気持ちはよくわかります。
    地下住戸は売却時アンダーバリューに見られることも多いのですが、本物件もそうなのかは、私にはわかりません。

    単価的には、代官山や白金高輪が視野に入ってきます。やはり自由が丘愛を試される物件です。

  13. 16 のらえもん

    こっそり湾岸の妖精もチェックしてきました。
    北西隣地が変電所(そばを通ると鉄の匂いが地味にする)、北東隣地が線路というクセのある立地ではありますが、
    東上線とメトロ成増にどちらも近く、だいたいフラットで行けるという距離感が魅力の物件です。
    小規模でありながら、長谷工的金太郎飴感は感じられず、良いなと思いました。建物にはクセがない。
    (むしろこれくらいの規模と価格帯なら長谷工設計の方が安心ともいえる)

    価格もこの高騰下の中ではお求めやすいなと思ってます。5000万円台後半75平米3LDKが買える他の場所と考えると、かなりのスピードで申し込みが入ったのもうなづけます。




おすすめマンション

スポンサードリンク

広告を掲載

同じエリアの大規模物件スレッド

スポンサードリンク広告を掲載

スポンサードリンク広告を掲載

スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
マンションコミュニティ総合研究所 最新情報
スポンサードリンク広告を掲載

スポンサードリンク広告を掲載

東京都の物件

全物件のチェックをはずす
ローレルタワー ルネ浜松町

東京都港区海岸2丁目

1億7,527.9万円

1LDK

87.94平米

ガーデンクロス東京王子

東京都北区堀船2丁目

未定

3LDK

66.94平米~72.16平米

プレミスト金町

東京都葛飾区東金町3丁目

2,938万円~5,648万円

1LDK・2LDK・3LDK

35.33平米~75.47平米

プラウドシティ東雲キャナルマークス

東京都江東区東雲一丁目

5,759万円~7,799万円

2LDK~3LDK

60.86平米~81.67平米

グランドメゾン浅草花川戸

東京都台東区花川戸1丁目

未定

1LDK・2LDK

40.52平米・50.46平米

ピアース上野毛レジデンス

東京都世田谷区上野毛4丁目

6,290万円~1億円

1LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

43.82平米~71.35平米

クリオ市谷柳町
icon

東京都新宿区市谷柳町23番2、他

4,996.5万円

1LDK

30.89平米

サンクレイドル平井III

東京都江戸川区平井六丁目

4,800万円台予定~6,200万円台予定

2LDK+S(納戸)・3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

62.92平米~70.72平米

ピアース代々木上原

東京都渋谷区元代々木町20-1他

未定

1K~2LDK

21.77平米~60.73平米

クレヴィア新宿若松町

東京都新宿区若松町8-2、8-6、8-10他

3,600万円台予定~3,900万円台予定

1K

25.50平米・25.93平米

パークホームズ用賀一丁目

東京都世田谷区用賀1丁目

7,688万円~8,488万円

3LDK

69.07平米~72.60平米

プレミスト東銀座築地 Edge Court

東京都中央区築地7丁目

7,110万円・7,360万円

1LDK・2LDK

50.05平米

リビオレゾン新虎通り
icon

東京都港区新橋4丁目

4,590万円

1R

25.27平米

Brillia(ブリリア) Tower 浜離宮

東京都港区海岸一丁目

未定

2LDK~3LDK

55.27平米~105.77平米

注目のテーマ

3,000万円以下のマンション

3,000万円以下のマンション ゆとりある生活のためにやっぱり予算は大切。

速報!新発表物件

速報!新発表物件 いい物件選びには早めのチェックが重要。

駅から徒歩5分以内!

駅から徒歩5分以内! 毎日の通勤・通学を考えるとやっぱり駅は近いほうがいい!

タワーマンション

タワーマンション 地域のランドマークとなるタワーマンション。眺望やステータス感も満点。

大規模マンション

大規模マンション 共用庭や駐車場など充実した施設とコストパフォーマンスが魅力。

即入居可能なマンション

即入居可能なマンション購入して即入居できる物件を集めました。実物を見て決めることもOK。