「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンションで民泊やられたら迷惑だよね。
エントランスにたむろされたり、夜中に騒がれたり、ゴミの分別が目茶苦茶だったり
やはり迷惑だよね。

転ばぬ先の杖という言葉がある通り
民泊をする住民は殆どいないだろうから、集合住宅ということを
考慮すれば、民泊禁止の規定は作っておいた方がいいでしょう。
一度民泊が行われると今度はそれを禁止にする規定を作るのが
難しくなりますので。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）
　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。
　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。

　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。
　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。
　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

保存行為を誰でもできるというのはやめた方がいいでしょう。
やるのは専有部分だけでいいですよ。

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会することは法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

自治会と理事会がごっちゃになっているマンションもありますよね。
さすがに会計は別になっていますが、役員会は兼務してやっている
ところもあるようです。

自治会と理事会は仲良くするにこしたことはないですけどね。
しかしけじめはしっかりつけておく必要があります。

皆さん久しぶりです。連休前に旅行をしてました。

令和元年になりました。
これからも質問や情報提供を続けていきますが
暫くはゆっくりします。

もうしばらくゆっくりします。？

反社はずっとゆっくりし、安楽死するか、いっそドンパチし、討ち死にしましょう。

討ち死にすることはないだろう。

反社がドンパッチを止めると、反社じゃなくなる。　反社頑張れ。

ところで反社とは何なの？

井桁の付いた財閥系管理会社か親会社又は依頼を受けた弁護士法人に聞いてみれば？

１０連休が終わりました。
仕事忘れませんでしたか。
休み疲れかもですね。

長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅されていなければなりません。
又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。
修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくためには、絶対必要なものです。
修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すべきものです。
どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこしたことはありませんが、修繕積立金については適正価格は必要です。

しっかりした長期修繕計画を作成することは大切なことです。
積算に強い建築士と一緒に理事会なり専門委員会が一緒になって
長期修繕計画書を作成し、修繕積立金の現状認識を知り、適正な
修繕時期の判断にしていくべきです。
尚、大規模修繕工事は事後保全ではなく、予防保全がメインです。

長期修繕計画でのしっかりした内訳書があれば相見積を取る
時にも役に立ちますよ。
修繕個所の平米数が判っていれば業者も見積もりが出しやすいですから。

社会情勢の急激な変化があるため、毎年見直さなければ実行できない。　時代遅れの考えにそまった管理会社に発想の転換は不可能。　マンション管理士でも、頭の固い連中には無理。

>>2022さん
長期修繕計画は、国交省は５年ごとに見直した方がいいといっていますが、
工事方法や材料の向上、その価格等がそんなに急激に変るものではありません。
インフレやデフレの影響で修繕積立金が不足することがあれば値上げとかで
対応すればいいでしょう。
しかし、建物設備の維持保全は計画的に実施すべきです。
全国のマンションで建築士と一緒になって検討して作成した長期修繕計画を
もっているマンションはまだまだ少ないと思います。
殆どはないか、あっても管理会社がパソコンソフトで打ち込んで作ったアバウト
なものしかないと思います。
その計画書で周期がきたからその予算で工事をしましょうというのは無理が
あるでしょう。

現に工事材料の高騰や職人不足が現実化し、消費税の増税も２０年前には想像できませんでした。　日銀の経済見通しも外れ、高齢化社会が急速に進行しているため、修繕積立金の改定もままならない現実があります。　常に見直しし、５年前の計画を実行することは得策ではなく、新しいマンション管理システムを構築する必要があります。　管理会社は刹那しか乗り切る知恵はなく、過去に学んだり、将来の予測をできる能力がありません。

＜大規模修繕工事の進め方＞　
１）　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
　　委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名 　　入っている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。
２）理事会の開催
　　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
　　建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３）通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。
４）専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
　　なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

マンションにより大規模修繕の必要性や方法は異なる。　小規模マンションは地場業者の責任施工が今は適当。　今時、大規模修繕工事に応募する工事会社は、小規模マンションなど見向きもしないのが現実。　時代の流れ。　空気を読め。

>>2027さん
うちの場合、大規模修繕工事に応募してきた業者はスーパーゼネコンが
中心で、地場産業も参加したけど、最終的には、スーパーゼネコンに
決定したけどね。責任施工方式は、所謂丸投げ方式ですね。

５）建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
　案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。
６）住民へのアンケートの実施
　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査
７）建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８）理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。
９）設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。
設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提

私が立てたＰＡＲＴ２も健在なんですね。
しかし、私はもう２ヶ月ぐらいＰＡＲＴ２はみてませんので現在は
どうなっているのか分かりませんが、まだＰＡＲＴ３の批判をしているんでは
ないでしょうね。
それだったらさびしいですね。
ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３が皆さんの役に立つスレになればいいですね。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０）設計・監理業者の決定後
　＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
　＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１）応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２）応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３）臨時総会の開催
　　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。
１４）施工会社選定承認後
　　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５）工事開始
　　＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
　　＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６）中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７）完成・引き渡し・書類整備
１８）工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。
　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

大規模修繕工事を組合員だけでやるのは大変ですが、それだからといって
責任施工方式とかの丸投げも問題があると思います。
自分たちのマンションと自分たちの積立金ですから、自覚と関心をもって
取り組んでいくことが必要です。
素人であっても、ちょっと勉強すれば基本的なことはマスターできますので。

３回目の大規模修繕ともなれば過去２回分の設計事務所作成の工事仕様書があります。
それを基準に修繕委員会で施工会社を直接募集し決定する。
責任施工に耐え得る会社を選定すれば工事の品質はクリアできる。
管理会社・設計コンサルの裏リベートが無くなるだけ修繕積立金の減少を防げる。
もっと自分たちでやろうよ。

しかし実際同じ条件で相見積を取るということは
難しいと思いますけどね。
前回の仕様書と全く同じという訳にはいきませんからね。

一番いい方法は設計監理方式を採用することだと思います。
見積通りの工事がされているか、規定の材料を規定通りの量使用
しているかとかのチェックもしなければなりませんから。

一番いい方法などありません
各マンションの事情で異なる。
組合員で話し合う方が良いでしょう。
難しくして利益を上げようとする。
責任施工方式の方が、シンプルで安く付く。
騙されてはいけません。

設計管理は確かに騙されるリスクもあるし、責任の所在がバラけるところはある。
実際、どちらも大規模修繕が終わったら、もうどうでもいいやという感じにはなるからね。

大規模中は、今後は細かいことでもお願いします。
なんて言ってたのに、見積りが一切出てこないからね。
次回は絶対使わないよ。

>>2045さん
責任施工方式が一番いいと思っている方もおられるんですね。
その方法だと相見積は取れませんし、取ったとしても同じ条件での
相見積は取れませんので高いのか安いのかも分りません。
それに、相見積を取らないとすると一体誰がその会社を推薦するんですか。
例えば理事長の知り合いの業者にお前のとこに仕事をやるよという具合に決まるん
でしょうね。

>>2046さん
設計コンサルタントの選定の仕方に問題があるのではないんですか。
選定の際は相見積を取り業務の内容を説明会のときにヒアリングをし、
それを専門委員が評価をして決めるものですよ。
監理業務が杜撰で毎日仕事の点検にこなければそれに応じて報酬の支払いを
するとか決めてないんですね。
それに監理の内容どおりにやらないと解雇又は報酬の減額の取決めもする
ものですよ。
そのチェックをするのが理事会であり専門委員ですよ。

設計コンサルタントに要求される具体的な能力
　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

※設計・監理者の役割

１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　 　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　　　支払の内訳案　　　設計料４５％　　監理料５５％ これは各マンションで検討
　　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
　事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
　具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　
　　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
　が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査

問題は、管理会社・設計コンサル・施工会社の談合が常態化している状況で、管理組合が如何にして自己防衛できるかを考えましょうと云うことです。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

>>2047
相見積もりは取れます。

>>2052さん
そんなに簡単に談合はできませんよ。
管理会社主導で工事が進められればそれは可能でしょうが。

>>2054さん
相見積を取るのは素人ではできませんよ。
数量調書を作成して、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料（品番等指定）
同じ仕様で比較しなければ正確な比較はできませんからね。
その数量調書を作成するのは、積算に強い建築士でないと建築士であれば
誰でも作れるというものではありません。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

>>2056
御心配はいりません。プロはたくさんいます。
あまり難しき考えないで下さい。
大規模修膳は金額が大きいだけで、それほど技術的には難しくありません。

>>2060さん
うちにある長期修繕計画書は建築士を雇い専門委員と一緒に
工事個所ごとに具体的に検討して数量調書を作成しましたが、
１００ページぐらいの厚さで数字が細かく分析してありますので、
それを読み取るだけでもかなりの労力がいります。
当然数量調書の作成は素人ではできませんけどね。
それを一つずつ分析していって、工事費用の算出をしていくんですね。
例えば足場は何平米あるので単価がいくらなので足場合計はいくらになるとか、
開放廊下のシートは何平米あり単価をいくらにするので工事費はいくらとか、
そういったのを数量調書をみて概算を算出しなければなりませんが、これは
ややこしいですけど、やる気があれば素人でもできます。

>>2060さん
プロはたくさんいますよ。
しかし彼らを雇うには経費がかかります。
だったら最初から設計監理士を雇った方がいいんではないですか。

なぜ、そんなに設計管理にこだわるのでしょうか。
こだわる必要はないが、否定はしません。
組合員や役員、等の身近に人材は潜んでいます。

マンションの住民にはそんなに人材はいませんよ。
いたとしても、建築士として仕事をしていたり、会社の仕事を
していてマンション管理に時間を割くことはできません。
なまじっか建築士がいて、ちょっかいを出せば設計コンサルタントと
衝突するだけです。
いくらマンションの住民で建築士の資格をもっていたとしても単なる設計
をメインにする建築士であってはあまり役に立ちません。
それに毎日工事が正しく行われているか、指定された材料を指定された量
使用しているか等のチェックはできません。

うちが2回の大規模修繕で契約した設計事務所は毎日ではなく週1回数時間のチェックでした。
一応見に来たよって程度でした。毎日チェックする契約はすごい金額になりますね
うちの予算ではできません。

>>2065さん
そうですね。設計監理料はマンションの規模にもよりますが、工事費の
３％～１２％にもなります。
しかし、形式的に監理をしてもらうんだったら、必要はないと思います。
その場合は、設計図面から数量調査票を作成してもらって相見積をとるための
要綱書の作成だけしてもらって、同じ条件での相見積を取るだけでいいのでは
ないでしょうか。
後は責任施工方式のやり方でいいと思いますよ。相手を信じるのです。

どうしても小規模マンションの場合は、積立金との兼ね合いで
設計コンサルタントを雇うことは難しいと思います。
管理会社主導で管理会社が連れてくる設計コンサルタントであれば
それは必要ないでしょう。
お金だけとられて工事は親会社がするのであれば、意味ないですから。
それは責任施工方式と一緒です。

全て正常にやられるのであれば、設計監理方式が一番いいと
思いますよ。
但し、その報酬分は必要になりますが。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

小規模マンションでは、清掃業務を兼務している
ところも多いようです。

皆さん方のマンションでインターホンの修理は管理組合が
やってますか、それとも各戸負担でやってますか。

専用使用権のあるインターホンですから当然その管理は
各区分所有者の責任と負担でやるのが当然でしょうが、
もし、それを知らずに管理組合が修繕をしていたとしたら、
規約で管理組合の負担で行う旨を規定すべきです。
そうしなければ、過去知らずに管理組合が修繕をしていれば
修理をした各戸に対して返還を求めなければなりませんからね。

質問です！

私の住んでいるマンションに管理人と管理組合があります。

長くマンションのバルコニーから私の車が置いてあるマンションの駐車場目掛けてタバコの灰を落としてくる住人がいてずっと嫌な思いをしていました。ちなみにマンションのバルコニーは喫煙禁止のマンションです。

捕まえてやる!と思い、動画を撮影出来るカメラを準備したところ○階の住人がタバコの灰を落としているのが判明。

住人が住人に文句をいうと刺されてしまうかもしれないので、管理人に相談。わかりましたと回答をもらい「よかった!」と胸をなでおろしていたところ、管理組合から「動画ファイルはウィルス等の危険がある為お返しします」とポストに投げ込まれていました。

私は分譲のマンションを買い、マンションの駐車場に月額の賃料もお支払いしています。でもこのような仕打ち。

では、マンション管理組合で決まったバルコニーでタバコ禁止のルールを破った人がいた場合どこに相談すれば良いのでしょうか？

私はとても今回のことがショックでなりません。

ウチのマンションは平成9年にN不動産が建てたもので、N不動産が管理もしています。

信頼していましたが、ここでも不正がまかり通るのでしょうか？

どうか良いアドバイスをご教授ください。
お願い致します!

>>2073さん
ベランダでの喫煙が管理規約で規定されているのなら、管理規約違反となり
管理組合で対応するのが普通でしょうね。
うちの場合もベランダで喫煙する者がいて、隣りや上の階の住民から苦情が寄せ
られていました。
理事会の対応としては、まず掲示板にベランダでの喫煙禁止を掲示しました。
次に、１枚のチラシを全戸に配布しました。
そして最後は喫煙該当者宛にチラシを投函しました。
それでベランタでの喫煙はなくなりました。
管理員にベランダでの喫煙禁止の注意書を喫煙者のメールボックスに投函して
もらってはどうでしょうか。
隣人間のトラブルは管理組合はタッチしないというマンションもありますが、
理事会が勇気をもって注意をすべきです。
喫煙、ペット、騒音等の扱いも同じことです。
喫煙者も部屋の中では喫いづらいのもあるのでしょうが、その場合は台所で換気扇
を付けて喫うということも提案すべきです。

管理会社（管理員含む）も理事会も嫌なことはしたくないですからね。
できることならそういうトラブルとかには関わるたくないと思っている
者は多いでしょう。
しかし、誰かがやらなければ野放図になってしまいます。いいマンションと
そうでないマンションの管理の差が出てきます。

>>2075さんは、マンションの管理の現場を知る者の意見です。

しかし。この野放し状態の現場をトラブルをなくすために注意等しようものならクレーマー扱いなります。

なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

よって、管理は、建物・設備等に限定して余計な事を管理委託契約の文言から削除した方が良いでしょう。

建物・設備・等の管理以外の住民間のトラブル等については自治会等に任せるようにした方が良いと思います。

>>2076さん
ひとつ根本的な間違いというか勘違いがみられます。
マンションの管理をするのはあくまで管理組合であり、理事会です。
管理会社は単なるマンション管理のお手伝いをするだけのことです。
それから管理組合に自治会が入ってくるのは考えられません。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありませんが。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

なるほど、やはりみなさんの意見、大変参考になるものばかりでした。
ありがとうございました！

そして、バルコニーの喫煙禁止が管理規定で禁止されておりますので、管理規定違反の筋でもう一回管理組合サイドと話してみたいと思っております。

皆様、本当にありがとうございました！

騒音やペット、ゴミの分別、滞納金等マンション管理は
大変です。
理事会が動いてくれればいいのですが、皆さん逃げたいん
でしょうね。
管理規約や使用細則違反した場合、管理組合の取るべき姿勢
が問われます。

>なぜなら、管理において食いぶちを求めている者はこのトラブルが無くなると食いぶちを失うのではないでしょうか。？

管理会社の経済感覚：
同じ管理委託料等なら、トラブルへの自社の関与がゼロのほうが利益率は高く維持できるでしょう。自社が何もしていないのにトラブルゼロのマンションがあれば、それこそ理想的なのだと思います。だから、トラブルが発生したら自社以外の「住民」とか「マンション管理士」などで解決してね、が本音では。

但し、トラブルが自社の利益に関わってくる場合は別でしょう。その時でも、手を付けたトラブルを利用して利益を上げようと試みるはずです。あくなき金銭欲。永遠のマッチポンプ（例えば、トラブル解決件数に比例して組合が会社にお金を払う「歩合制」を採用したとしよう。きっとトラブルは意図的に作り出される）。

住民間の対立は管理会社にとって好都合。
組合員同士情報の共有をしましょう。

給排水管交換工事の直前期：
漏水事故発生件数が急増の報告（統計）。

同工事の総会前の説明会：
「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。
　１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

キーワード：金銭欲。儲からないと思ったら大手でも退散する。

>>2082さん
管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いを
しています。
そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければ
ならないでしょう。
それが会社の永続性、ひいては労働条件の確保につながってくるのです。

>>2084さん
保険会社も個人賠責に加入しているからといって無制限に
損害保険金を出す訳ではありません。
経年劣化で漏水が頻発すれば当然支払いを拒否することになります。
そうなれば当然、下階への損害補償は上の階の住民が補償しなければ
ならないでしょう。
壁紙の張り替え程度でしたら大きな金額にはならないでしょうが。
現在は経年劣化特に配管に関して対応が計画されていないマンションの
保険料は大幅に引き上げられています。
現状ではまだ損害賠償保険は適用されていると思います。

>>2084さん
築年数が経過して漏水が頻発しだしたからかもしれませんが、
専有部分の配管工事を管理組合としてやるとは進んだマンションですね。
いずれ漏水は必ず発生してきますし、その工事費用は修繕積立金だろうが
各人でやろうが、同じ区分所有者が積み立てた積立金には違いないのですから
やれるんでしたら、管理組合として一斉に交換した方がいいでしょうね。

>>2087
推進派の理事長追放でクーデターが成功。
知識のある理事長派の金持ちは今のうちに売却して住み替えた。
現在はこの件で漏水多発マンションの噂で、売れ残りが多数。

>「この工事なしで漏水起こして被害者出したら保険効かないぞ。１００万円自己負担だぞ」（推進派の管理組合員の発言）。

給排水管交換工事は完了した。
支払われた工費＝管理組合の修繕積立金の取崩し金額（と言っても全体工事のたびに空っぽにされる）を、人数で割ったら１組合員あたり「１００万円」だった。
あれ？
それなら工事をやっても、やらなくても、「同額」？　ということは・・？

やっちまえば「後の祭り」か。

>管理会社は管理委託費という報酬を得て、マンション管理のお手伝いをしています。そのためには、マンション管理のプロとしていろんな対応をしなければならないでしょう。

「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」という書き込みを以前に読んだことがあります。「お手伝い」は表面的かつ形式的で、しかも法律的でさえある、管理会社のお立場でしょう。「お手伝い」の名の下にいくつもの分譲マンションをコントロールしている現実があり、その操作技術はかなり昔から確立し適用されてきたと思いますね。

各業界のリーディング・カンパニー（首位の企業）の中には、法律に従う以上にローメーカー（立法者）を通じて自社に都合のよい法律が出来上がるように動くものがあります。ですから、出来上がった法律、法規を鵜呑みにしていると、知らず知らず企業寄りの法律の適用や解釈をしまくる専門家になる恐れがありますよね。

>>2089さん
私のマンションで配管の更新工事の見積もりをとりましたが、個人でやれば
７０万円ということでした。（給水管、給湯管、排水管、汚水管）
しかし、マンション全体で一斉に交換すれば、共用部分と工事費がダブル
養生費や解体費用を管理組合負担とすれば、１戸あたり４０万円という見積もり
でした。
１戸当り１００万円は高すぎです。

>>2090さん
あなたの考えは性悪説の要素が強いですね。
普通の考えをすれば管理会社も管理組合も性善説の考えで
対応していると思いますよ。
管理会社で仕事をしている方にとっても、管理組合をだまして
利益を上げようと考えて毎日仕事をしている訳ではないでしょう。
それだったら可哀そうな企業人生ですね。
そういう会社に未来はありません。

>>2091
このご意見は非常に正しいでしょう。組合員は記憶して下さい。
＞＞2092
は、管理会社関係者臭いです。土曜日は休日の管理会社。

>>2093さん
私は２０９１と同人物で単なるマンションの住民ですよ。
会社をリタイアしましたので、暇なのでボランティアとして
マンション管理のスレ立をしました。

お互いに信じ信じられる関係でありたいですね。

>「いかに何もしないで管理組合からお金をふんだくるかが管理会社の腕の見せどころ」

こんな考えで毎日仕事をしている管理会社のフロントはいないでしょう。
やはりいつも顔をあわせている理事のためのお手伝いをいかにできるかを
考えて仕事をしてるんと違いますか。

>>2096
管理会社大手はそんな部署がスマートな名称で存在する。性善説は甘いでしょう。
人間は使いようですからゆとりのある経営状態の管理会社はその傾向にある。

各マンションの情報収集を絶えず、例えばコンプライアンス等の呼び名を使って、活動している。危険です。気をつけましょう。

特にマンション管理士を多く合格させて抱え込んでいる管理会社は危険でしょう。

>>2097さん
お金をふんだくるというのではなく、正当報酬ではないんですか。
工事をすることによって、関連会社の利益につながるというのは
当たり前の行為です。
そして、その紹介料等を得るのも当然の行為といえます。
問題は、不要な工事や報酬の額でしょう。
それについては、理事会や専門委員会が目を光らせて同じ条件での
相見積をとるとかの努力をすべきです。
管理会社に丸投げの状態で理事会は何もせずという状態ではある程度
の経費増は仕方ないことです。
大手の管理会社には優秀な人材がいます。しかし、マンションの住民には
もっと優秀な人材がいます。その住民がマンション管理の勉強をすれば
十分太刀打ちできますよ。

＞＞2098
組合員に真面目な管理士等がいて管理に携わってくれたら良いでしょう。

>>2099さん
一番いいのはマンション管理士と建築士が住民にいて、お互いが
仕事をリタイアしてれば最高ですね。
そしてボランティアとしてマンションの住民の為に力を貸して
くれればいいんでしょうが。

>>2100
残念ですが最低の場合もあります。充分注意しましょう。
００管理士会の悪徳理事長と対決して追い込み辞任に追い込んだ経験がある。
他の理事もアホが多く頼りにならない。
まともなマンション管理士の回答を期待します。
組合員のマンション管理士等が力を貸してくれるのであれば期待できるかも知れません。

そうですね。
やはりマンションの住民がマンション管理に目覚めるためには
勉強してマンション管理士の資格を取ることからスタートすべきです。
有資格者になれば自覚も芽生え更なる研鑽に努めるでしょうから。

マンション管理士と建築士のコラボもいいですが、
ビル管理士の資格者は設備等の知識が豊富で良いと思います。

建築士でも現在は専門化していまして、設計に強い者、積算に強い者等
医者と同じようですね。
ビル管理士もいいのですが、相見積を取るときの要綱書の作成等はできない
と思いますので、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある
建築士はやはり必要でしょう。

マンション管理は建物設備の維持保全だけではないですからね。
苦情や要望の対応とか滞納金に対しての取り組みとかもありますから。
それに住民に対する広報活動も大切なことです。

>2097 合格。
>2098 不合格。

>大手の管理会社には優秀な人材がいます。しかし、マンションの住民にはもっと優秀な人材がいます。
全員ではないけれど、マン管士が「住民」を立てるのはお客（管理会社）のお客である管理組合の意思決定をする主体だから。管理士の立ち位置は基本的にかなり苦しい。同じ「住民」であっても死票になる少数派には薄情で無理解にならざるをえない。

うちは住民に１級建築士がいますがワルです。管理士の目には善人に映るでしょう。

大規模修繕工事をするときには、住民の中の建築士は必要悪となります。
そのために建築士を雇うのですから、中途半端に工事に口出しをされると
管理組合に雇われた建築士が迷惑を被ります。
それに住民の中の建築士はいろんな業者とのつながりがありますからね。

大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですね。これは自分の部屋で考えれば
畳や壁紙とかの交換を早くやるかどうかということになります。
そして周期につきまして一番影響するのが修繕積立金の額ということになります。
快適なﾏﾝｼｮﾝﾗｲﾌと資産価値の低下を防ぐためには適正な時期に工事をしたほうが
いいにきまっています。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

＞＞2110さん
この条文はマンション維持保全に重要な部分です。
私のマンションではこの規約は設定しましたが、費用の負担を具体的に設定する準備を致しております。
マンション管理士の役割は大きいです。利益追求は辞めましょう。
組合員のマンション管理士は自分のマンションを守ってください。

　給排水管の更新時期は平均的には３５年前後とされていますが、専有部分も共用部分も
その配管は同じ管材を使用していますので、どちらも経年劣化は必ず起こりますしどこかの
時点で交換しなければならない時期は必ずやってきます。
　更新工事をする場合は共用部分と専有部分を一緒に行うことにより経費の節約をしていく
ことは勿論ですが在宅やトイレ・水の使用制限等の負担の軽減も図っていかなければなりません。

配管の更新工事は大変な作業が伴いますね。
工事費より工事の段取りが大変な作業となります。
在宅の調整がなかなかとれないと思いますので。

管理組合として一斉に交換しても、１戸あたり５０万円前後は
費用がかかります。
給水管、排水管、給湯管、汚水管の場合です。

配管の工事をやらないといずれ漏水が発生します。
塩ビ管の場合錆びないので漏水は関係ないと思う
かもしれませんが、継手部分から漏水が発生します。
やるのは在宅や給水制限、費用等が課題になります。
それでもやりますか、それとも漏水ぐらいがまん
しますか。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。
　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。
　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有 者が負担する。
③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正によって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

③以外には対応できないでしょう。
建替えはまず無理ですからね。

マンションを終の棲家と考える方が増えてきています。
というより、高齢になれば戸建を売ってマンションに住み替えを
する方が多くなっています。
年を取れば、病院や買い物、交通の便、行政に近い所に引っ越せば
便利ですからね。
それに鍵１つで外出や戸締りができます。
治安に関しても、管理人がいるから安心です。
庭の手入れとか専有部分以外の修繕も自分でやる必要ありませんから。

アドバイスお願いします。

熊本市　築2年マンション　60戸　8階建て

管理会社はデベロッパーの子会社になります。

現在、添付している項目すべてを管理会社に委託している状況です。

管理組合も不慣れでこれらが適正なのか判断がつきません。

マンション管理センターに相談してはどうでしょうか。

>>2120さん
管理組合事務教務費というのは管理委託費のことですよね。
これは１戸当り月1,000円前後といわれていますので安いと思います。
管理組合運営業務費というのは普通のマンションにはない項目ですし、
理事会・総会支援業務は事業計画立案も含めて管理委託費に含まれています。
点検費用はそんなものでしょう。
エレベータ点検費用はデベ系でも月平均にしますと5万円前後ですのでおたくの
場合は94,000円ですので高いと思います。それに毎月点検はされていないと思いますし、
又必要もありません。
機械監視業務費1基年間13万円前後ですので高いと思います。緊急対応業務についても
機械監視業務費の中に包含されているのが普通です。
管理員業務費については、時給で計算してみてください。

>>2120
うちと同じ戸数ですが（消費税除く）
１、管理組合事務業務費　　　　　４６８、０００円
２、管理組合運営業務費　　　　　５１６、０００円
３、定期清掃業務費（年４回）　　　８４，０００円
４、給水設備点検管理業務費　　　　６０，０００円（増圧直圧方式）
５、消防・防災設備点検業務費　　１３２，０００円
６、エレベーター保守点検業務費　８５５，３６０円（直契）
７、建物設備定期点検業務費　　　１６８，０００円
８、機械監視業務費　　　　　　　２９３、４３６円
９、水道料金業務費　　　　　　　　　　　　　０円
１０、管理員業務費　　　　　１，９８０，０００円

以上です。

>>2123
訂正です
４、定期清掃　（年４回）８４，０００円を　２２８，０００円に訂正

私のところの委託管理費も１戸当り月６５０円です。
管理組合運営業務費を含んだ費用です。
エレベーター点検費用は、月４７，５００円。
清掃費と管理員人件費は時給で計算して比較しないと分らないでしょう。

エレベーター点検費用は１基４６，０００円。
東芝に依頼。
遠隔監視は月１基１万円程度。

エレベーターの保守点検を独立系にすれば35,000円程度になります。
特に築浅だと点検しなくても問題ないぐらいですので（ただし法定点検）
独立系でもいいんですが、築古になったときにデベ系が点検を受けなく
なったり、独立系は部品点検費用が高くなったりします。
やはり命に係るものですので、最初からデベ系に依頼する方がいいでしょう。

修繕積立金については段階的に値上げをしていきますが、
管理費については、分譲時のままでよほどのことがない限り
値上はされません。
その余程というのは、消費税のアップや清掃の時間や日数、
人数を増やしたときとか、管理員の勤務日数や時間、人数を
増やしたとき以外ということです。

>>2120 通りがかりさん

>2121 匿名さん　が「マン管センター」への相談を提案した理由、わかりますか。
投稿された質問の内容から「素人だ。優しく丁寧にアドバイスしてあげよう」とスレ主を始めとする人たちに思わせることになります。回答者が管理会社現役社員・元社員・不動産屋のマンション管理士であったなら、どうなりますか。善意だから恐ろしい。自分（たち）で学ぶか、他人の見解を尋ねるなら有料・対面でないと危険だと思います。ご質問に対し獰猛なピラニアが群がっているように見えます。回答は無責任が前提ですし。

何言ってんだからわからん。

>>2129
>>2123です。
２１２９さんは何を言いたいのですか、貴方はマンション管理士等ですか。？ここは、マンション管理士等に相談しようのスレですが。私はマンション管理士等で自分のマンションが質問者と同じ戸数ですので参考のために投稿しました。

>>2129
ここに投稿される方は善意で皆さんの質問に答えているんですよ。
それに自分の利益になると思って書き込んでも所詮匿名掲示板であり
自分の利益にはなりません。
もっと素直になりましょう。

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。金額だけでは、条件をいわないと分からないと思う。

（以下、抜粋）
管理委託費の割高目安金額
　この目安金額を超えていれば、まず間違いなく割高だ。

エレベータ保守　１基当たり月額　５万円
　フルメンテナンス契約、月１回保守、１４階建てまでの場合。高層の場合は金額が高くなる

機械式駐車場保守　１台当たり単価　３０００円
　２段または３段ピット式で２０台以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、台数で割った単価。ちなみに保守回数は年間４回～６回。

雑排水管清掃　１回当たり・１戸当たり単価　４０００円
　２年に１回など毎年行わないケースが多い。また、この業務は修繕費として計上されている場合もある

２４時間遠隔監視（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常警報・貯水槽の満水減水の警報等を対象とした機械警備料

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤方式で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　週４日、１日３時間勤務での月額　９万円
　管理員といっても清掃を主な目的とし、ゴミ収集の日時に合わせて出勤

消防設備点検　１戸当たり年額　４５００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により若干金額に幅がある。また、地下駐車場などに泡消火器やハロン消火設備などがあると、目安金額は戸当たり１万円を超える

事務管理業務費　１戸当たり月額　２０００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合は、それらの合計を対象とする

建築設備点検費　１回当たり・１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０世帯のマンションで１戸当たり１５００円が目安。戸数が多ければ目安金額は安くなり、少なければ高くなる

特殊建築設備定期検査　１回当たり・１戸当たり年額　１５００円
　３年に１回実施。建築設備定期検査と同じ。

設備巡回点検費　１回当たり単価　２万円
　実施回数はマンションによりまちまち。給水ポンプの点検など

（「マンション管理はこうして見直しなさい」２００５年　廣田茂、ダイヤモンド社、１５９頁より）

>>2133さん
かなり的を得た金額ですね。
一部消防点検費用や事務管理業務費はかなり高い金額にはなっていますが。
こういう情報や全国のマンションの実例等を参考に考慮していけばいいと
思います。

点検費用や事務管理費、清掃費等については、大体の相場は
あるでしょうが、管理会社によってかなりの差が生じるのは
管理会社がそれらの費用の一部を取っているからです。
その取り分によって費用は大きく変わってきます。
一部部分管理をされたらどうでしょうか。例えば、高圧洗浄や
消防点検を管理会社を通さず、管理組合が業者を探して交渉
するとか。
管理会社が利益をそれらで取っていないというのであれば、理事会
が動いてもなんの問題もないでしょう。

事務管理費を安くしているのは工事等で紹介料をもらっているから
安くしているんだと開き直るかもしれませんが、元々事務管理費と
それらとは関係がありませんからね。

>ここに投稿される方は善意で皆さんの質問に答えているんですよ。
>それに自分の利益になると思って書き込んでも所詮匿名掲示板であり
>自分の利益にはなりません。

自分の利益にならないと思うからこそ自分は善意でアドバイスしている
と自覚し認識しているのが、書き込まれた文面からよく伝わってきます。

このくらいのことは承知している投稿者だと >2129 から読み取ろうよ。
文の意味も論理も理解不能でピラニア扱いだから否定ではつまらんです。

他方、この板のように回答し対応してくれることを望む所有者がいます。
当たり前ですが各マンションには管理組合員としていっぱい住んでます。

こうした状態がマンション管理における「相思相愛」現象なのでしょう。
一見すると結構なことだと思います。私のマンションの状態とそっくり。

>>2137さん
マンション管理については全ての者が精通している訳ではありません。
ここに書き込まれているものは知っている者はスルーすればいいし、
知らない者は質問したり書き込まれたものを参考にすればいいのです。
質問に対しての回答を無責任にしている訳ではないですよ。
それから、書き込まれたものが間違っていた場合は、それこそ知って
いる者がフォローをすればいいです。

しらないことは質問をし、知っていることは自分のマンションでの
経験を元に書き込みをすればいいんです。
そして全国のマンションの住民に、マンション管理に関する知識を
広げるお手伝いをしましょう。

点検費用とかの大体の相場は分りました。
参考になりました。

皆さん建設的な書き込みをしましょう。

あの相場はあてになることもあるけど、ならないことも多い。
詳細仕様は記載されていないし、点検だけなら人権保護法案だから、戸数は関係がない。

戸数は関係あるでしょう。
１０戸のマンションが高圧洗浄をする場合は高くつきますよ。
機械等の設備を業者は準備しなければなりませんからね。

だから、戸数で考えるのがおかしいという意味ですよ。

だから戸数の大小で、点検費用はかわるんですよ。

塩ビ管の更新・更生工事について勉強中ですが、なかなか奥が深いですね。
業者によって見解がちがいますし、マンションの配管状況によって対応が
違ってきます。
こういったものをいろんな角度から勉強していって、自分のマンションに最も
適したやり方はどれなのかを更なる勉強をしていかなければなりませんね。
業者任せではだめなのは良く理解できますが。

＞＞2146
大規模修膳（建物の外壁塗装が主）よりも設備等の管理方が難しいでしょう。
自分のマンションの共用部分の設備と専有部分の住宅設備を勉強するが難しいです。
特に給排水管設備と電気に関する設備（インターホン、消防設備）等々です。
暇な時に管理人等に質問するが、答えがまちまちで誰を信用すればいいのでしょうか？

>>2147さん
大規模修繕工事は、悪い所の修繕をする事後保全ではなく、
予防保全が主ですからね。
インターホンを私どものマンションで交換しましたが、その際
消防点検を室内に入らず点検ができるように熱感知器の交換も一緒に
やりました。玄関のインターホンのところでできますので在宅も必要
なくなりました。消防点検費用もかなり安くなりました。
それからインターホンはアイホンの一番新しいカラーのものに替えま
したが、ナショナルの機器も含めて、同じ条件で相見積を取りましたが
かなり安くで交換ができました。
機器の取引はまず地元の代理店に納入し、そこから取り付け業者が購入を
するシステムになっているようです。
アイホンや代理店から取り付け業者に納める価格はみな同じになっていました。
価格の差は取り付け料の差ということになります。
相見積を取ったのは取り付け業者に対して行いました。

上記で間違いがありました。
機器の流れですが、アイホン→代理店→電気会社→取り付け工事会社でした。
それから価格を書いていいのか分りませんが、１戸当り９１，０００円でした。
インターホンの価格の全てです。ピクサス

>>2148さん
インターホンの更新時に消防点検時に室内に入らずにできるシステムへの変更を提案したにも関わらず変更されずに今までのままで室内に入っています。
管理会社の担当も理事連中も順番制で無知識ですのでこのようなミスが起きるのです。いまどき消防設備点検でいちいち室内に入るマンションは新築時では皆無です。その他細かい事例が多々ありまして組合費の有効活用に誤りが多すぎる。マンションの設備関係は細かくてかなり高度な知識が必要です。

設備関係の技術は必要ありません。
業者に説明を聞いてその判断をするだけでいいんではないですか。
消防点検時に居室内に入らずにするためには、熱感知器とインターホンを
連動させなければなりません。
しかし、いままでは年２回居室内に入り、それも各部屋全ての点検をして
ましたからね。

設備云々より考え方でしょ。
外見まで見たいかどうか。

点検業者からしたら、売上下がるから、目視も重要とか言うと思う。

>>2152さん
消防点検については、今までは日数が３日と予備日１日の計４日
かかっていましたが、現在は各戸の点検日の調整も必要ありませんし、
１日でできるようになりましたから、点検費用が安くなるのは当然ですよ。
居室内に入らず点検するやり方は消防署も認めていますし、導入に関しては
消防署の立ち入り検査を経て承認されました。

消防点検は年２回ありますし、その都度
各部屋の感知器の点検をしますので、居室内の
全てがみられますからね。
それが玄関のインターホンで点検ができるのはいいですよ。

専有部分の修繕は基本的には区分所有者が自由に行うことができます
しかし、集合住宅ということもあり区分所有法で一部制限が加えられました。
それを基に作成されたのが標準管理規約第１７条です。
それによると専有部分の修繕で承認が必要なものは、フローリングの交換、
配管・配線工事、エアコンの新設やユニットバスの交換、間取りの変更等と
なっています。
これ以外にはどんな工事が承認が必要なんでしょうか。

設計図等の書類を提出して理事会の承認が必要な専有部分の工事は
上記どおりですが、それ以外の工事について、共用部分又は他の
専有部分に影響を及ぼすおそれのある工事については、理事長への
届け出が必要となります。
これは工事業者の立ち入りや資材の搬入、騒音や振動等が発生する
ので住民に告知する必要があるからです。
その届け出をしなければならない工事にはどんなものが具体的には
あるのでしょうか。
例えばクロスの張り替え、キッチンの交換は必要かもしれません。

専有部分の工事は基本的にはそこの住民に任せればいい。

専用使用権のある共用部分の管理で管理組合の責任と負担で
やっているところもあるでしょう。

特に専有部分内にある警報器やガス警報器、インターホン、玄関ドアを
管理組合経費でやっているところはあるでしょう。
その場合は規約か細則で規定しておくべきです。

管理組合会計・・・非営利会計、管理会計中心、非制度会計
　　非制度会計なので従うべき会計原則は法律には定められていない。
　　制度会計の会計原則を援用して暗黙のルールとして会計基準を構成している。
　　　企業会計の証券取引法会計の企業会計原則、旧公益法人会計基準の原則を援用している。
　　　つまり、必要に応じて両原則をつまみ食いしているだけのこと。

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）

所謂管理組合の会計はなんでもありということですね。

専有部分の工事は共用部分に影響があるもの以外は
そこの住民が自由にできますよ。
自分の家なんですから。

建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

建物診断をする意味は単なる診断だけでなく、数量調書の作成やそれに
基づく工事費の概算費用の算出までしなければ意味がありません。
大規模修繕工事は悪いところを補修するだけでなく、殆どは予防保全の
ためにするものですから。

クローズアップ現代＋「“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？」
2019年5月30日(木)放送 19:57 ～ 20:42 （45分）ＮＨＫ総合

いま、都会のマンションに“異変”が起きていることをご存じですか？人気が衰えない新築マンションの平均価格はバブル期以来の高い水準。しかし、その一方で、所有者がいるのに空いたままの「空室数」が過去最高を記録。老朽化に悩む“空洞化マンション”も目立ち始めています。・・・
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/index.html

>>2165さん
現在マンションやアパート、建売住宅がどんどん増えていっていますが、
日本の人口はこれから益々減少していきます。
しかし、人間はわがままです。新しいものには飛びつきますが、中古物件は
敬遠します。
貸しビルも同じことで、丸の内でも新築物件へ引っ越し、中古物件は空きが
でてきたといわれています。
丸の内でそういう状態ですから、それ以外の土地や地方ではこれから空き
マンションや空きビルが多くなるでしょうね。

しかしそれにしてもマンションやアパートは乱立しすぎだね。
空きがでるのは当然のこと。
需要と供給がアンバランスになった結果だな。

さいごはババ抜き。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

何故大規模修繕工事や建物設備の維持保全に努めるかといいますと、
住んでいる時は快適なマンションライフをおくるため、売却や相続、
賃貸に出す時はできるだけ資産価値を落とさないためです。
それに大規模修繕工事は悪くなった個所の保全をおこなうのではなく、
殆どは事前保全が目的ですから。
しかしそれそれをやるには修繕積立金が必要です。

私の専有部７０㎡のマンションにに住んでいます。クローズアップ現代をみて、修繕積立金が２００円/㎡以上は必要との発言ですが、私の毎月の管理費等（修繕積立金１４，０００円、管理費１４，０００円、駐車場使用料１８，０００円、自転車置場使用料５００円　毎月合計４６，５００円、その他固定支出を合計しますと年金暮らしの世帯にとっては負担が大きいようです。本当に修繕積立金等で２００円/㎡もの負担をしなければマンションの管理を維持できないのでしょうか。国の方針は高すぎるようで信用はできません。

>>2171さん
７０㎡としますと積立金は１４，０００円になりますが、実際は大規模修繕
工事だけでなく、給排水管の設備や、消防設備、玄関扉、インターホン等の
交換も必要となってきます。
場合によっては、専有部分の配管の更新工事も必要かもしれません。
駐車場使用料の修繕積立金の充当分がどれぐらいあるのか分かりませんが、その
充当次第によっては積立金の額は十分かもしれませんがあなたの文面ではそれが
分りません。しかし、使用料の金額が大きいですからね。機械式駐車場ですと
メンテナンス費用がかなりかかりますけど。
だが、機械式駐車場を建直す積立金は必要ないのかもしれません。実際建て替え
となるとその期間の代替駐車場の確保をしなければならなくなりますが、その
駐車場の確保はまず不可能ではないでしょうか。

管理費の１４，０００円も高いですね。
管理員が常時２名とか清掃員の人数とか日数が多いとか
コンシェルジェがいるとかのグレードの高いマンション
ではないんでしょうか。
それに駐車場使用料が一部管理費に充当されてたら管理費は
更に高いですよね。

駐車場使用料が１４，０００円ですから、そこそこ
大きな街なんでしょうね。
年金暮らしの方にとっては大変でしょうが、そういうマンションを
購入されたということは、それなりの蓄えもあるんだと思いますよ。

最近の若者は車を持ってませんからね。
駐車場が18000円なら。都会でしょうから、余計に手放すと思いますね。

高齢者は返納するでしょうが、若者は返納はしないでしょう。
車はもってなくて殆ど運転はしたことがない者がレンターカーを
借りての運転は危ないですね。

駐車場使用料等は管理費会計（一般会計）の収入で、年度末に剰余金として数千万円を修繕積立金会計（特別会計）へ繰り入れています。マンションのグレードはやや劣ります。

>>2177さん
修繕積立金振り替え分を戸数で割って１２ヶ月で割れば
１戸当り月の修繕積立金の額が算出されます。
それと１４，０００円をプラスしたのがお宅のマンションの
修繕積立金の額となります。

毎年修繕積立金会計に数千万円振り替えるとはすごいですね。
何戸のマンションなんですか。

＞＞2179
５００戸超です。
ＮＨＫのクローズアップ現在を参考にしての試算です。
国の方針の通り忠実に管理費等を徴収すると資金が余りすぎて危険です。

>>2172
駐車場は５００戸超分は平置きですので心配いりません。
その他来客用が１５台分は確保してございます。

管理規約が標準管理規約第２９条、第６１条と同じ条文ならば、管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。繰り入れるなら管理規約を変更しなければならない。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ ～

>>2182
ご指摘ありがとうございます。
第６１条は標準管理規約のままで規約違反です。
過去の会計報告を見ると駐車場使用料を一般（管理費）会計の収入にしたり、特別（修繕積立金）会計に繰り入れ変更したりを繰り返しております。急いで理事会で検討したいと思います。気が付きませんでした。

>>2182さん
標準管理規約をひな形として管理規約を作成しているマンションが
殆どですので、第２９条は規定されてるんではないですか。
第６１条については次期繰越金となる訳ですよね。
駐車場使用料については各戸から毎月徴収するときに、管理費充当分と
修繕積立金充当分に口座を分けて振り込めばいいんですが、現実的には
それはむずかしいですよね。
だから一端管理費の収納口座に入れて期末に余剰金があればその一部を
積立金会計に振り替えることもありますね。
当然普通決議は必要ですけど。

余剰金というか前期繰越金という収入になるんですね。
駐車場使用料のうち一定額を修繕積立金振り替え分として
予算化すればいいんではないでしょうか。
それでもなお余事溶菌というか前期繰越金が増えるのであれば、
どこかの時点で追加振り替えをすればいいでしょう。

管理費会計がマイナスになることはまずないでしょう。
それに分譲時から値上げをしたマンションも殆どないと思いますよ。
修繕積立金は段階的に値上げをしていますけどね。

>管理費会計の余剰金を、使用料収入分を超えて修繕積立金会計に繰り入れることができない。

管理費の収入から支出を引いたのが余剰金ですよね。
積立金に振り替える額については総会に議案として提案すればいいんではないですか。

使用料収入分以上に積立金会計に振り替えることはないかも
しれませんが、毎年の蓄積分でオーバーすることはあるでしょうね。
やはり規約に規定してた方がいいでしょうね。

>>2182
一般会計の収入に余剰が生じた場合には修繕積立金会計に繰り入れる。
ではどうでしょうか。？

管理規約が標準管理規約第２９条と同じ条文ならば、例えば、機械式駐車場の使用料収入はそれら管理に要する費用である保守費や電気料金の分を引いた残りの全額を修繕積立金会計に繰り入れなければならない。

マンション管理適正化法第九十一条により、国土交通大臣が指定したマンション管理センターの解説書によると、第２９条は、分譲会社が販売戦略として、駐車場使用料を管理費に充当し、管理費の負担額を低く設定しがち、その結果、将来修繕積立金の大幅な増額をめぐって問題となることを避けるための規定ということ。

ある分譲会社の原始規約は、使用料収入を修繕積立金会計に繰り入れなくても良いように、管理費会計で自由に使えるように「ことができる」を追加してある。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることができる。

ゼネコンは規約をゼネコンの都合のいいように作るからな。
ゼネコンの作るものは、前世紀の遺物に近い。自分たち（管理会社）に有利な作文をするから、内容がいい加減どころか、法としての体裁も整っていない。
内容については、理事と監事の区別がついていないものがある。標準管理規約が指針に近いものだとしても、理事の役割と監事の役割を理解していない。バカじゃないのかね。それでも組織人かと言いたくなる。
そんな管理規約を提示しているゼネコン、それは、東〇〇物だ。

>>2189さん
うちの場合はそれぞれの会計に振り替えるとしています。つまり管理費にも
修繕積立金にも振り替えられるようにしています。

>>2190さん
使用料収入は徴収段階ではいったん管理費会計に収納して期末に
修繕積立金に振り替えをします。
毎月の各戸の使用料をそれらの費用に充てた残額を修繕積立金に
振り替えるというのは手続き上は不可能ですからね。

>2189
剰余金を全て振り替えてもいいけど、余裕ももたせないとね。

>>2191さん
管理規約は標準管理規約をひな形として作成されています。
それを基に規約が規定されているのであれば、ゼネコンに
都合のいいようにはなっていないと思いますが。

ひな型はひな型であって、区分所有法等関係法令に反しない限り内容を工夫することができる。ゼネコンは分譲後、自分の系列管理会社が管理組合を言わば手玉に取れるように管理規約の内容を作成することができるのが実情だ。標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるようにすることが目的。標準管理規約を読む前に、民法を始めとして区分所有法等の関係法令をお読みになることをお勧めする。と同時に、経年化に伴い変化するマンション運営に資するように、点検見直しをしていることが重要だ。

>>2196さん
分譲時に配布される規約は確かに管理会社が作成したものを
分譲者と契約を交わす際に渡されるものです。
その時点で管理規約や細則を吟味する者は殆どいないでしょう。
しかし、どこかの時点で管理規約と各種細則の全面改正をしなければ
ならないと思います。
その時に規約改正専門委員会を設置して、標準管理規約の新設された
ものや、法改正のあったもの、各種細則の追加や変更等を行わなければ
規約等は現実とかけ離れたものとなってしまいます。
改正の際は、標準管理規約をひな形として改定していけば、不条理な
点もみえてくるのではないでしょうか。
改正をする場合は、管理会社は当然ノータッチが条件です。

民法や区分所有法で法改正があったもので、マンション管理に関する
ものは標準管理規約で改正をしています。
それを参考にすればいいんではないですか。

ゼネコンが管理組合を手玉に取るとはどういうことを
いっているんですか。

区分所有法には強行規定と任意規定がありますね。
ただその任意規定というのが規約を改正等する場合
分らない点もあり判断が難しいところもあります。

>標準管理規約は、素人集団であるマンション管理組合が円滑にマンション運営ができるよ>うにすることが目的。

国交省の諮問機関でもあるマンション管理センターがそんなことを
考えて規約のひな形をつくりますかね。

管理会社の横暴に困っているマンションは多いんですね。
組合員が団結すれば簡単に対応できるんですが、それも
難しいんでしょう。
本来は管理組合は管理会社にとってはお客様なんですよね。
本末転倒ですね。

>>2202
建前はマンションのコミュニティー形成。本音はコミュニティーの破壊。
マンションのあらゆる情報を一手に把握していて、コントロールしている。

管理会社がマンションのあらゆる情報、特に組合員の
性格等までを把握しているとは思いませんけどね。
マンションの住民にはいろんな方がおられますよ。
本気になれば管理会社に対抗できます。

マンションの住民の方が管理会社のフロントより、高学歴者も
多いし、所得も多いんではないの。
その高学歴者で会社での地位も高く、経験豊富な住民が本気で
対応すればそれについてこない管理会社はリプレイスされるだけ。
ほかの管理会社も新規で委託先が増えるとなると一生懸命努力しますよ。

しかしその優秀な人材がマンション管理に力を
注ぐとも限らないしね。
仕事優先だろうし、マンション管理は他人に丸投げで
いいと思っていると思うよ。
管理費等はたいした金額ではないし。

マンション管理は奥が深いですからね。
それに幅も広いから。
オールマイティな知識と感覚が要求されます。

皆さん、うだうだ言ってないで、ちゃんと勉強しましょうね。

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

マンション管理　勉強しても　役立たず

マンションコミュニティって、全く役立たず。ぐうたら連中のガス抜きサイトだ。

>>2211さん
だったらあなたが役に立つ情報を提供されたらいかがですか。

標準管理規約によれば、使用料はそれらの管理に要する費用に充当して
残りは修繕積立金に入れるとなってますが、これを管理費に充当しても
いいんでしょうか。やはり規約を改正しなければならないんでしょうか。

批判だけならサルでもできる。
いや反省でしたかね。

>>2213
標準はあくまで標準です。貴方のマンションで決めればいいでしょう。
一般会計（管理費会計）に余剰が生じた場合は特別会計（修繕積立金会計）に繰り入れるとありますが、
次期の予算案と睨めっこして不足が生じるようであれば剰余金として一班会計（管理費会計）に残してもいいでしょう。
その旨を総会の総会案にしたためて組合員に報告をすれば足ります。

無理をして修繕積立金会計へ剰余金を繰り入れたとすると、修繕積立金を取り崩す羽目になりますのでそのために臨時総会を招集するのはめんどいです。

一般会計の余剰金は特別会計の修繕積立金へ繰り入れるよう管理規約に定められていれば、管理規約に従うには当然です。　管理規約を運用で骨抜きにしてはいけません。

　標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。「管理費」と「管理費会計」を混同している人がいるかもしれない。

　昔、マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述があったが、管理規約の規定について書いていない。誤解を招くと思われる。

＜引用＞（「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, マンション管理センター, ８ページ）
https://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf（リンク切れで見れなくなっている。）

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
＜引用、終わり＞

＜参考＞平成２５年度 管理業務主任者試験問題
http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/mondaiseikai/pdf/h25.pdf
【問１３】管理組合の会計及び承認に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント（単棟型）（平成１６年１月２３日国総動第２３２号・国住マ第３７号、国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下「マンション標準管理規約」という。）の定めによれば、不適切なものはいくつあるか。

ア　管理組合は、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査を行うため、必要な範囲内において借入れをすることができる。

イ　駐車場使用料等の使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることも可能である。

ウ　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度の管理費に充当することも修繕積立金に充当することも可能である。

エ　管理組合は、管理費等に不足が生じた場合には、総会の決議により、その都度必要な金額の負担を組合員に求めることができる。
----------

平成２５年度 管理業務主任者試験問題正解

問13 １つ
（ウ　不適切。収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。＊標準管理規約61条１項）
http://www.law-ed07.com/shiryou/kanri/H25/H25-13.html
＜参考、終わり＞

一般会計と管理費会計が区別できないようなら、マンション管理士失格である。
もっとも、マンション管理士は、会計を知らなくてもできるからね。

ウが不適切というのはすぐ分りますよね。
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。修繕積立金に充当することはできない。

但し、規約で管理費、修繕積立金それぞれに充当するという
規定があればどちらにも振り替えられます。

管理組合のお金の流れが理解できないと管理会社、管理組合理事会の動きを理解できない。マンション管理の全てが含まれる。
理事会や管理会社の不正も会計報告より推測する能力がなければ管理のプロとしては役に立ちません。

>標準管理規約第６１条第１項の「管理費に余剰」というのは、（使用料収入を含んだ）管>理費会計の余剰ではなく、管理費収入（だけ）の余剰でしょう。

まさにその通りですね。これを理解してないとごっちゃにしてしまいます。

>>2222
収支報告書を見なさい。収入の部計ー支出の部計＝剰余金（次期では前期繰越金）

管理を会計で見た場合単年度だが、マンションは１年で終わらない。
一般会計の余剰が過大なら、毎月の管理費を削減すべき。
一般家庭でも「入るを図りて出るを制す」のは常識。

>>2220=ほとんどの組合がこのように融通を利かしている。
>>2224=理想的です。必要費用は最小限に抑えるべきである。管理費の一律値下げ等。

>>2225さん
使用料は管理費と積立金に充当しているマンションが多いのでしょうが、
積立金充当分は期末でないと振り替えができません。
しかし、管理費への充当分は予算化されてないところが多いでしょうが、
予算化されずに使用されているんではないですか。

>>2224さん
管理費に余剰がでるのであれば、貯まった時点で修繕積立金へ
振り替えをすればいいですよ。
総会決議を経ればいいのですから。

>>2226
お宅のマンションの収支報告書及び予算書をご確認ください。

>>2226　>>2227
一般会計（管理費）会計、特別会計（修繕積立金会計）各々貸借対照表、収支報告（月別含む。）、予算案（月別含む。）、財産目録等が総会案に添付されます。
通常総会は、勿論会計期間終了後２カ月以内ですので、剰余金の繰り入れは理事会で承認されて、実行処理されております。

>>2228さん
１．専用使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充　てるほか管理費又は修繕積立金として積み立てる。

うちの管理規約では上記のようになっています。

>>2229さん
　剰余金の繰り入れはご指摘のとおり、理事会で実行処理されています。
前期の総会で予算の承認がされていますので、問題はないと思います。

会計には詳しい方がおられますよね。

>>2231
難しくはありません。家計簿で練習しましょう。
私は小遣を上さんからもらうときは少し多めに請求するとくれる事があります。そのときはラッキーだと一人ニヤリとします。これを横領と言うのでしょうか。？

ぃかし、領収書を要求されるとこまります。その時の為にスーパー等で買い物をするときには捨てられたレシート等を拾っておき適当の物で成功する事があります。これも横領でしょうか。？

良妻賢母型の経理に詳しい上さんになるとレシートでは小遣はくれないそうです。この良妻賢母型理事長になると管理能力にたけているのでしょうね。？（笑）

うちの父ちゃんはバカだから普通預金の帳尻に合わせた残高証明を見せたら信用した。
他の預金から引き出して入金出金を繰り返せば騙せるのです。

管理会社はそんなに悪徳業者が多いんですか？
そんなこと考えたこともないですけど。
うちの場合は恵まれているんですかね。

>>2235
たまに横領事件があります。適正化法が施行後も少なくはなったけれどもバカに理事長をさせてはいけないでしょう。

>>2235
考えた事がないのはめでたいです。恵まれています。良かったです。

管理業者と管理組合では、知識、経験、法令等の理解に圧倒的な差がある。
たとえは悪いが、悪徳なＪＫビジネス以下の法令知識である。
ただ、管理員には真面目で優秀な方がおり、管理会社社員では惜しい方もいる。
諸法令や管理委託契約、管理規約を悪用するものが出世する、常識外れの会社である。
管理会社は。

組合員にも優秀な人材は数多くいますよ。
そして管理会社にも管業すらの資格ももっていないのが相当数いますからね。

少なくとも管理会社のフロントは最低管業の資格ぐらいは
取るべきだね。
マンション管理のプロとして管理組合から報酬をもらって
営業活動をしているんだから、勉強はしないとね。

>>2238さん
マンション管理で法令の取り扱いについてはいろいろ解説されてますので
そういったものを調べれば組合員でも十分理解はできますよ。
裁判が絡むのであれば、管理組合も弁護士を立てればいいんではないですか。

たとえば、ムダは良くない、という主張に反対の人は少ないでしょう。
でも、まっとうな「雄たけび」が何の意味ももたないケースが結構あるのが分譲マンションの管理組合だと思いますね。どのくらいの割合で、どんな環境だとそうなるのか、相も変わらず謎なのですが。

人生を生き抜くにあたって経済的合理性を重視する世帯ほど、特にマンションの管理費の闇を嫌って、築２０年以内に静かに売却し、出ていくパターンが多いように見受けられます。「管理費ってわかんないわよね」と言っていた婦人は、子ども会の会計担当時に「１円」もズレちゃいけないと友人たちを自宅に招いて役目を果たしていました。数年後、戸建てを注文して退去していきました。

更に築年数がかさんで、今やこういうタイプの人は希少人種。逆に言えば、会計を組合員でしっかり管理していたら優秀な倫理的住人たちを惹きつけていられたかもしれません。他の業務は任せても会計だけは組合で握っとけ、と思う反面、他の業務はいらないから組合の会計だけはちょーだい（当社に委託して！）、という管理会社がありますなあ。これほどに所有者と会社とで「相反」なんですなあ。

たとえば、ムダを削って余剰金が出るから管理費値下げもできる、という新理事長が現れたらみんな期待するでしょう。でも、後日、見ず知らずの婦人が「管理費を下げすぎるとマンションの質が落ちるって言うじゃない」と自転車置き場で話しかけてきたりして早速の反撃開始とか。

なぜか値下げは厳禁なんですよ。だからウチでも駐車場利用料の総額の半分とかは修繕積立金に回す規定があります。その他、余った管理費はどんどん修繕積立金へ。そして膨らんだ修繕積立金を待ち構えているのは・・・誰だ、何者だ。

「明朗会計でやっていきましょう」と言われても、大して痛くもかゆくもないのでしょう。会社への支払い金額に水増し分（＝特定組合員に戻ってくる）が含まれているとして、誰が発見、摘発できますか。組合側に会社の経理まで見る資格はないですもんね。

値下げができるマンション、ハゲタカと無縁のマンションにお住まいの方は、組合が努めてきたか、単にラッキーということかも。

たとえば、管理費節減の手法として組合が続けてきた大口契約の見直し（合理化）なんかが挙げられますね。でも、注意して下さい。それは最もやってはいけない、手を付けてはならないことかもしれません。

大口契約の例として、管理会社への業務委託、大規模修繕工事での施工監理、清掃業務などがありますが、１０年も同じ契約先なら立派な既得権者と言えるでしょう。契約継続そのものが「金のなる木」に見えて自己目的化し、それに貢献してくれる組合員がいたら有難いことこの上なく、神様のように思えるはずです。こりゃ、優遇せにゃならん。

おい、誰だ、「見直し」とか言い出した奴は。新しい理事長だと？　そんなもん、３ヶ月もあればひねりつぶして処理できるわい。そのために何割かを戻して何年も養ってきた部下が組合におるわい。

長期すぎる契約継続は貴重なお住まいを台無しにしてしまう恐れがあります。かと言って、組合独自で切れる契約（期限付きであってもね）ばかりではないのも、分譲マンションの知られざる実情です。

おい、委託料の値上げにようやく組合員から悲鳴の声が上がったらしいぞ。このまま行くと２千万円を超え、さすがに誰でも管理費値上げを予感するわな。

じゃあ、こうしようか。業務ＡとＢは今まで通り○○社で１千万円、業務Ｃは××社で５百万円、業務Ｄは新たに△△さんに来てもらって４５０万円でどうや。全部足して１９５０万円だから大して変わらんけど、あのマンションなら勘違いして喜ぶかもしれんぜ。名付けて「分割錯覚値下げの術」や。秘伝中の秘伝やで。人に言うたらあかん。

３社で入り込めたら次は規約の改造や！

ハゲタカ対策班の物語はフィクションです。実在するマンション、企業とは関係ありません。以上

管理費の値下げはマンションの質の低下につながります。
管理費で余剰金が増えればどこかの時点で修繕積立金に振り替えれば
いいんではないですか。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですからね。
しっかりした長期修繕計画表を作成し、それに基づいて工事を行い
積立金の額を決めていく。
当然工事に関しては管理会社はノータッチです。管理組合主導でマンション
管理が行われていれば、工事業者も公平な相見積（同じ条件が基本）を取り
決めることになります。同じ条件での相見積の取り方が判れば簡単なことです。
積立金が多くなれば管理会社に工事が増やされ毟り取られるという発想が理解
できません。
専門委員会の活用を考えて、マンション管理にあたるべきです。当然その委員会
には管理会社は入れません。

管理委託費を値上げするには理由がある筈です。
管理員の実働日数や時間、人員を増やす場合。清掃時間や日数を増やす
場合、各種点検内容のグレードを上げる場合等です。
その場合はその経費について値上げ額を検討していけばいいでしょう。
管理委託費を値上げするというのは、殆ど発生しませんよ。現状の中で
条件を良くする交渉はしていきますけど。

どうやら消費税の値上は本決まりのようですね。
管理費でいえば１，０００万円規模のところで年間２０万円が
目減りすることになります。
委託費等の値下げを検討しなければならないでしょう。
工事費でいえば１億円規模のところで２００万円が税金増と
なりますね。

僅か２％の増税ですが、ちりも積もれば山となるですからね。

僅か２％ですが、経費節約も値上げも行わず、全く同じ条件で管理費を
運用していけば、管理費が１，０００万円のところは１０年後には８１７万円に、
２，０００万円のところは１，６３４万円に目減りします。
その差額分を何で埋めるかですね。
５年後でも約１割が目減りしますから。

消費税は転嫁しないと、国が破綻します。　国が破綻すると管理不全どころではありません。

死ぬまで働き年金など貰うなと言っている国に未来はないよ。

そうです。　このままではマンションだけでなく、国に未来はありません。

しかし年金がでなくなれば国民は生きてはいけなくなる。
若者が僕たちは年金はもらえないとかいって年金は払いたく
ないといっているが、全員老後の蓄えができる筈はないんだけどね。
国民全員が老後の蓄えができればいいんだが、夢物語だね。
政府は餓死させる訳ににはいかないんで手助けをしなければならなくなる。
生活保護を片っ端からやると政府が破たんする。

やはり少子化はだめだね。
中国は１４億、日本は１億をいずれきってしまう。
これじゃあ太刀打ちできない。

しかし修繕積立金はないよりあった方がいいでね。
工事をしなければならないところは築年数の経過とともに
増えてきますから。
修繕積立金は大規模修繕工事だけに使うのではなく、大型設備、
エレベーター、給排水管、消防設備、インターホン、給排水設備、
玄関扉等交換しなければならないものが数多くありますから。

修繕積立金は、大規模修繕をするとき、臨時徴収できれば積み立てなくても構いません。
しかし今は、カネがありから工事をしようになっています。
大規模修繕をする事は、時代遅れで、中規模修繕を重ね、最終は除却という出口戦略が要ります。

大規模修繕工事をしますので１戸当り平均１００万円を徴収しますと
いってすぐ集められるかな。
金があるから工事をするんではなくて、長期修繕計画に基づいて計画的に
工事をするんですよ。

>>2258
足りないときは借り入れてはどうでしょう。

借りたカネは返す。　これが堅気のすること。
当然、堅気は返済計画も作る。

反社は、返済計画もなしに借りさせる、サラ金並みの悪質さ。
当然、管理組合は破産。　反社は逃げ得。

借りたお金は修繕積立金を値上して返済しなければならなくなります。
短期間（１０年）で返済しなければならなくなるので、現在の積立金
とあわせるとかなりの金額となります。
そしてそのころにはそろそろ大規模修繕工事とは別の大型設備の交換も
考慮にいれて積立金の額を決めていかなければ、大規模修繕工事の返済も
終わらないうちに又大型設備分の借り入れをしなければならなくなる。
やはり計画的に積立金はこつこつと長期間かけてためていった方がいいん
でしょうね。

>>2261
返済計画は金融機関が検査しますが、？

昔、ある識者が言うには、この適正化法改正で「管理組合側に悪だくみをする者がいなければ」もう業者だけで以前のようなことはできなくなった、らしい。

その後はこの識者の正しさを示すかのごとく、わが組合にも悪だくみ連中がいるので「以前のようなこと」がやれたということじゃないかな。

会計はきちんとしておかないと、と当たり前のことを言ってみせてもその発言の価値もわからないのか、「ウチは駅近で便利だね」と別のことを評価する住民が多い。他の人は黙従。

かみ合わない、の一言に尽きるが、それにしては万事が首尾よくシステマチックに進行していくのよ。輪番の役員も欠けることがまずなく、毎年バトンタッチできてるし。

企業主導の隠れ不良的マンションだと私は見てるけど、テレビでよく取材される「屋上から洪水」みたいなひどい無管理物件に比べれば、逆に完全優良物件と思う人がいてもおかしくないよね。

そこで、組合側の実質トップを観察すると「でかい態度」が目につきます。これは管理組合というお客の長は自分なんだという思い込みからきているような。

どうでしょう。管理士さんがこういうマンションで仕事しないといけないという場合に、殿様化した住民トップでも客として丁重に応対せざるをえないでしょう。

これは管理会社も工事関係業者も同じでしょう。これらに対して、のぼせたトップを放置するか、のぼせていても「誰もやりたがらない」管理組合活動を仕切ってくれる人だと感謝するか、しか選択肢がないんですよ。

対決の上で失脚さすとか、話し合いの上で退いてもらうとか、結局トップにも管理士にも会社にも不都合だからか、そりゃ牙をむいて攻撃してきますよ。

行政機関とかも、マンションの中なんてそれで治まっているならいいじゃないか、目くじら立てなさんな、で、ひっそり静かに暮らすか売却して縁切りかなんですよね。

>>2262
管理組合が資金不足に陥るのは健全なマンションではありません。

マンションを購入し引き渡しを受けてから１年から３年くらいの組合運営を見ていればそのマンションの将来が見えてきます。

管理会社が有能であっても組合員の資質の良し悪しで決まるのです。総合的に判断して２回目の大規模修膳工事寸前に居残るか買い替えるかを決めた方が賢明でしょう。

私はそれを実行しました。前マンションの売却はギリギリセーフでした。

>>265
悪徳組合員と悪徳管理会社が共謀すれば鬼に金棒でしょう。最近はそれに悪徳マンション管理士等が参戦してきた。
それにＮＯを突き付けたのが最高裁の一括受電システム導入に対する２組合員の勝訴がすこしは勇気付けられる。この２名の組合員に感謝したい。

普通全国のマンションで悪徳管理会社や悪徳理事長とかに侵されている
マンションは殆どないのではないですか。
数多いマンションでの出来事ですから、中にはそういうところもあるでしょう。
理事は輪番制で任期をしっかり規約で規定しておくべきです。
一括受電については、全員の承諾がいるだけのことです。一人でも承認しなければ
導入ができないだけのことでしょう。
導入しなければ、マンション総体に損害がでてるんですけどね。１年でも早く導入
すれば専有部分にもメリットはあるんですが、解約できないの、停電があるのとか
マイナス要因ばかりいっていて、結局導入しなければ組合にも、各個人にもその
電気料の割引等の享受はうけられていないんだけど、それが判らないだけのこと。
たった一人の反対のために、どれだけ他のものに迷惑を掛けているのかも分らない
んだろうね。そこまでして反対する理由がわからないね。

一括受電はまず導入することが大切ですよ。
安くなるのは間違いないのだから。
現在は新築のマンションでは最初から導入されているとこも
結構あるしね。
しかし、そういうマンションは最初から電気料金はそんなもんだと思って
いるから安くなっているとは思わないだろうね。

一括受電システムが悪いとは誰が言っているのでしょう。

一括受電にきりかえるのが悪いとはいっていないんですよ。
たった一人が反対しているために全員がその恩恵をうけられないと
いっているだけです。
一括受電を導入しているマンションが、停電や契約解除とかで
問題提起された話はあまり聞かないものですから。
もう導入されてからかなりの年月が経ちましたよね。
１０年契約だったらもうその期間は過ぎているんではないですか。
その間、恩恵はうけたんですから。

しかし電力、ガスの自由化はおこなわれましたが、
みなさん個人で自由化の波に参加してますか。

管理組合と管理会社は共存共栄ですよ。
この精神でお互いが尊重しあいマンション管理を
運営していくことが大切です。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れをしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく影響してきます。
　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。
　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。
又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

現在はマンションを終の棲家としている者が多いからね。
戸建てからマンションへ引っ越してくる者も多いし。
特に年寄には鍵一つで管理できるし、交通の便や病院、役所、買い物が
便利なとこに住む傾向が強くなっている。
年寄には庭の草むしりも大変。

戸建ては年寄には草取りが疲れるからね。

マンションは建物設備の維持保全をしっかりやっていれば、
住んでいる時は快適に過ごせるし、売却や賃貸のときは
高く売れるし貸せるからね。
子供への相続のときも一緒だよ。
積立金が少々高いとか、業者にぼられるとかは個人にとっては
たいした金額ではないしね。

大規模修繕工事を設計監理方式で行うのは理想的な方法です。
但し、そのコンサルタントが本当にマンション側にたった者
かどうかが問題なのです。
管理会社主導で選定されたコンサルであっては意味がありません。
設計監理方式を批判される方がおられますが、それはコンサルを
上手く活用できていない組合側に問題があるのです。

しかし大規模修繕工事に強い住民がいればいいんだが
いても時間がないので専門委員にはならない。
そこが難しいんですね。

大規模修繕工事の周期は１３年前後でいいんですよね。

理事会と自治会の区別があいまいなマンションはありませんか。
会計だけ明確に分けてあるからいいという訳にはいきません。
役員兼務や会議を一緒にするとかはだめですよね。

＞＞2281さん
内は管理会社１０９ですが、
女組合員の同居人の男が自治会長を数十年務めていた。組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。女は職業婦人で男は昼行燈でマンション内では幅を利かせている。

管理人は夫婦住み込みでカイゼル髭を蓄えて町内会等にも自治会長と仲良して酒友達でる。

町の世話人は同マンションの組合員で警察を中途退職者でアル中である。

理事会の任期は１年交代で有るが自治会長、街世話人は再任再任で半永久的で手当は年間六十万円です、
因みに組合理事長は手当てが年間五万円です。お察しの通りの組合運営になる。

つまり、纏めると女組合員の同居人＝カイゼル髭の住み込み管理人＝町世話人＝地区市会議員＝管理会社１０９の連係プレイで管理が行はれた結果。

マンションは８９３、窃盗団、不法占有者、マンションへの警察の緊急出動、管理費等の未収金、大型犬飼育禁止にもかかわらず数組の組合員が複数の大型犬をマンションの共用廊下を散歩したり、駐車場のマンホールから汚水が溢れ悪臭が漂う状態、施設使用の独占化等々が発生したのが分譲時から４年目くらいの事です。

当然管理会社１０９の上層部にも苦情は来ているはずですが、このようなマンションを解約騒動をまとめてくれるのはカイゼル髭の管理人しかいないのは百も承知してはいたが無視することはできない状態が３年間続いた。長文になりますのでここら辺で終わりますが後編は後日どこかで投稿します。

結論として例外マンションとは思いませんで危機感を感じています。

手の付けられないような状態に陥っていますね。
こういう結果になったのは住民といいますか組合員の責任です。
自治会とは切り離して、マンション管理を再建していくことが大切です。
ペット問題とか、滞納金、Ｐ場のマンホールからの悪臭については、理事会で
動けば簡単に解決できるんではないですか。
管理員や管理会社に依存することはやめ、理事会で又は一緒に動くことですね。
他人任せにするのではなく、自分たちのマンションは自分たちで守るという
発想が大事です。あなたがやらずに誰がやるです。

滞納金は５年で時効になりますので、支払い督促で対応すべきです。
弁護士とかに依頼しなくても、理事で十分簡単にできます。
ペットに関しては、管理会社、管理員と理事が一緒になって違反者の
ところに出向いて交渉すべきです。引き取り者のことは考えなくていいでしょう。
マンホールの異臭の件は業者に依頼すればいいだけのことです。
ただ理事会が動かなければ何も解決しませんが。
まず自治会や世話人を管理組合に参加させることをやめるべきですね。

>>2283>>2283さん
分譲から７年目までの経緯の概略です、（マンション管理適正化法施行平成１３年８月１日の三カ月前までのいきさつです。
まだ、カイゼル髭の住み込み管理人は５月に退職です。その後の新住み込み管理人が着任後の経緯を追々投稿します。例えば下記は一例です。

①カイゼル髭の管理人と仲良しの自治会長、アル中の警察中途退職の町世話人、歴代理事　　長、町の市会議員、小中学校長、民生委員、保護司、公民館長、等々との関係。

②８９３、窃盗団事務所、不法占拠者、平置き駐車場を知りながら無料駐車させて見逃して　いた管理会社１０９の対応、（部屋番号、駐車場区画番号）等々を追々投稿します。

③この７年間の収支報告書における支出項目の、小修繕費、雑費、に不正の疑い、時効は過　ぎたとはいえしてきた事は議案者や議事録で明白です。いまさら議事録の介在はできませ　んでしょう。

長文になりますので本日はここまでにしましょう。

滞納金の時効は５年ですが、犯罪にたいする事項はそれぞれです。
一般債権の場合は１０年？ではないですか。調べてみてください。
不正であれば糾弾されなければなりませんが、確証がなければその
事実を突き止めなければ裁判にもなりません。
不正というのが立件できる証拠がなければ無理ですよ。それは自分で
やらなければ裁判所はしてくれません。

>>2286さんは、
管理会社らしい居直り解答です。時効の事は理解しておりますが、
原告にはなりません。
被告になった時は逃げられませんので受けざるを得ないでしょう。

>>2287さん
提訴する場合の一般論を述べたつもりですけどね。
原告にならないということはその不正？は認めるということ
ではないんですか。
被告になる時は、相手はいろんな情報をもっているので対抗
するのは難しいでしょうね。
それでも戦うというのであれば、反証できる確たる事実を掴んで
おく必要があるでしょう。

裁判にもっていって、原告には何のメリットがあるんですか。
単にマンションのためですか。
組合員の殆どが同調とか協力もしくは一緒に戦おうとしていない
のに意味がありますか。

自治会と理事会を混同してはだめでしょう。
管理組合の中に自治会を介入させてはだめ。

当マンションの規約では自治会員は組合員であれば管理組合の理事の資格はあります。理事長にもなる資格があります。

自治会員は組合員でなくてもなれますが、組合員でなければ管理組合の理事にも理事長にもなる資格は無い。

>>2291さん
それが一般的なマンションでしょう。
しかし、長老（自治会長等）の意見を繁栄しすぎる
理事会があるのが問題なんですね。

訳の分からない議論だ。何言ってんだかわかってんのかねぇ。

よって自治会長が管理組合の理事長や防火管理者や町の役職に付けます。
これ等は規約にも法令にも反しません。

但し、規約をこの者たちに都合の悪い規約を廃止又は変更、制定等を区分所有法３１条に反しなければ何の咎めを受ける事はありません。

しかし、当マンションはこの件に付いて臨時総会を招集したら棄権した組合員が半数以上に達し、規約の制定、変更及び廃止が理事長権限で棄権者の票を賛成票に投じて可決として、組合運営がなされております。

※長期修繕計画作成費用
１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

>>2294さん
規約で理事長と自治会長の兼務を禁止することはできます。
棄権者の票を理事長にするということは、委任状を理事長と
するのではないですよね。
やはり議決権行使書の活用をすべきです。それに委任状の場合は、
具体的に○○号室の○○さんに委任するというようにしておくべきです。
しかし、その規約の改正が難しいんでしょうね。
委任状の場合、その票が理事長にいくという規定はないのではないですか。

標準管理規約（単棟型）
（専門的知識を有する者の活用）
１　第３４条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、　　管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他援助を求　　めたりすることができる。

（当マンションの改正前の規約）
（専門的知識を有す者の活用）
１、第００条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、　　管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言その他の援助を求めた　　りすることができる。

（当マンションの改正後の規約）
（専門的知識を有する者の活用）
３　第００条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理　　士」という。）マンション管理組合連合会、その他マンション管理に関する各分野の専　　門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談しり、　　助言、指導その他の支援を求めることができる。

２の規約にマンション管理組合連合会を追加して３の規約にしました。

マンション管理組合連合会は専門的知識を有しているんですか。
そこの理事は単なる理事長経験者等がなっているだけであり、各
マンションの現状の理事長と知識はそんなに変わらないと思いますよ。
勿論、上部団体（弁護士や建築士、マン管士等に聞けば分かるんでしょうが、
管理組合連合会自体が専門的知識を有している訳ではないですからね。

>>2298
この規約案の審議時に出席して２２９８さんと同じ質問を理事長と管理会社の坦当に致しましたら、知識はあるとの返答でした。
少々違和感は有りましたが他の出席組合員からそんな細かい事を質問するなのヤジで質問は途中でやめました。
私はマンション管理組合連合会の記載は必要ないとは思いました。

>>2299さん
マンション管理組合連合会はＮＰＯ法人ですよね。
連合会は専門家ではありません。団体名ですからね。
連合会には顧問として弁護士や建築士はいますが、マン管士を
顧問としているところはないんじゃないですか。
顧問は一応連合会から年間の報酬はもらっています。それと
大規模修繕工事での設計監理業務や弁護士相談等での依頼が
ありますから、それが営業に繋がります。
理事連中は殆どが理事長経験者です。理事会も月に１度ある
程度ですから、理事をしていてもマンション管理の力がつく訳
ではないですからね。専門家とはいえないでしょう。
連合会の会員はマンション管理組合ですが、賛助会員として業者が
会費を払って加入しています。何故加入しているかは目的ははっきり
していますよね。

マンション管理組合連合会はＮＰＯだけでなく、営利事業も
してますから。

普通マンションで弁護士とかに依頼するようなことは
起こらないのでは？

マンション管理組合連合会が余計だし必要ないのに何の根拠で追加しているのか不明。

　管理規約（と総会議事録）は、区分所有法により、外部の利害関係人も閲覧するので、そのマンションの組合員でなければ理解できないような規定や事柄は、経緯や理由を書いておくのが良いと思います。

====================
建物の区分所有等に関する法律

（規約の保管及び閲覧）
第三十三条　規約は、管理者が保管しなければならない。…
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（…）を拒んではならない。
３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

（議事録）
第四十二条　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２　…
３　…
４　…
５　第三十三条の規定は、議事録について準用する。
====================

　また、日本語を解さない外国人には、管理規約全部が理解できないので、外国語版管理規約が必要になるかもしれない。国交省の補助事業で日本マンション管理士会連合会が作ったという、中国語版管理規約（簡体中文版、繁体中文版）が紹介されている。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12163221739.html
http://www.mlit.go.jp/common/001129288.pdf

片言しか日本語が判らない外国人がマンションの住民に
いると困りますね。
生活様式もちがいますし。
注意する時理事長や管理員、フロントも困るでしょう。

輪番制の理事長が毎期中国語や韓国語、英語等の会話ができるとは
限りませんからね。

専用使用権のある共用部分の管理で、玄関扉の不具合があったので
蝶つがいの交換を管理組合にやってもらいましたが、これは良かった
んでしょうか。規約には専用使用権のある共用部分の通常の管理は
各区分所有者が行うとなっています。
特別に知り合いの理事長が管理組合経費でやってくれました。

>>2307 匿名さん
故意に壊したんじゃななければ、管理組合費の修繕積立金から出るんじゃないですか？
あと、火災保険の特約で出る場合もあるみたいですね。

色の塗り替えとかドア交換はダメみたいですけど。マンションは難しい。

>>2308さん
それがダメみたいなんですね。
経年劣化等でドアが不具合になってもその修理は各人でやれとのことです。

>>2307
それはいけません。
私のマンションでは修繕計画で管理組合の費用で交換する事にして計画どうり組合費で全戸交換した。それ以外の交換は組合員の個人負担とした。勿論規約にも謳っています。

>>2307
理事長の個人負担で交換してくれるならいいでしょうが、
これは犯罪です。組合費の横領です。
会計報告ではどうなっていますか。小修繕費か雑費で処理していませんか、
月別収支報告書で確認されます。

しかしもう交換してくれてから３年経ってますしね。
今更その費用を支払ってくれともいえないでしょう。
それに誰もなんにもいってませんしね。勿論そのことは
誰も知らないんでしょうが。
蝶つがいの交換の費用ごときで月別収支報告書に記載は
しません。

月別支払い明細書の間違いでしょう。

>>2312
ばれなければＯＫってことです。良いね。自前で交換した者は知らずに損してる。

理事長も知らずに修理したんだと思いますよ。
それに理事長は代わってますしね。
知らずに交換とかした者は不公平だと思うだろうが、しらないことだし。
善意でやったことに対して、規約違反だとしたら、その費用の支払いは
前理事長？それともそこの住民？
住民にしてみれば、費用が個人負担だったらやらなかったといわれれば
対応できないんでは。
前理事長も理事会で承認されたものだから、全役員の責任というだろうしね。

>>2315
塵も積もれば山となる。

うちのマンションではメールボックスの鍵の交換を管理組合負担で
やっています。
規約では通常の管理は各人でやることになっているのですが、６～７年
前に理事長が管理費で交換したのが始まりで、それ以降管理員が前例通り
組合負担でおこなっています。
理事長が変わってもそれは引き続き行われています。
その場合、新理事長が過去に遡って個人に請求してもいいんでしょうか。

>>2317
請求できるでしょう。法廷闘争に出ないと解決しないと思いますが。
請求だけでは従わないでしょう。理事会で臨時総会を開催して請求の審議をしてみたらどうでしょうか。
勿論管理会社の善管注意義務違反も問われるでしょう。交換している組合員はすでに利益を得ているのですし、未実施の組合員はこれから利益を得るかどうかは不明で不公平でしょう。
意外とこの問題は裏がありそうですので臨時総会を開催して審議をされた方が良いでしょう。

裁判までやる訳にはいかないでしょう。
私どものマンションでは、規約でメールボックスの管理は
管理組合がやることに規定をしました。
当然鍵の交換に関してだけです。

＞＞2319
規約に設定しているのならＯＫでしょう。>>2317さんは規約に設定しているとも理事会で決めたとも総会で決めたともは言っていませんので理事長か管理人の独断で組合のお金を費やした事になります。
返還の請求をされるされないは別にして法的には横領になります。

内のマンションはすでに２００戸以上ポストの鍵が規約にはなく、理事会、総会、の可決もなく勝手に管理会社が交換しております。収支報告の月別支払明細書で鍵１個２００００円の支出が判明しました。

鍵１個２００００として２００戸として約４００万円の組合費を無断で使っています。業者に確認しましたら管理組合への請求は１個７０００円だそうです。