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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
建て替えは非現実的です。
建物設備の維持保全に努めなければなりませんが、そのためには
修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
長期修繕計画書を作成し、総工事費から1戸当たり月の必要修繕積立金
の額を算出する必要があります。
現在1戸当たり月の修繕積立金の額が、駐車場使用料分を含めて17,000円
以下のマンションは検討すべきでしょう。
やはり組合員決起総大会で決議すべきでしょう。
5分の4以上の賛成は得られませんよ。
建て替え決議を行う際は、①新たに建築する建物の設置の概要、
②建物の建て壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額、
③建て替え費用の分担に関する事項、④再建建物の区分所有権の
帰属に関する定めを必ずきめなければなりません。
建て替え費用の負担額が2,000万円必要とかが提案されて
組合員の皆さんが8割以上賛成するはずがありませんからね。
また、賛否の確認を各人ごとに明記しなければならないのです。
まず無理でしょうね。
4月から東京の築40年以上の老朽化マンションは、条例で届出が必要になり、管理不全マンションは、指導される。管理不全マンションとは、修繕計画の不備、修繕積立金が足りないようなことでしょう。
http://www.mansion-tokyo.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei.html
今国会のマンション管理適正化法改正も、老朽化マンション対策だから、全国展開されるかもしれない。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001324267.pdf
マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案
マンションの老朽化等に対応し、マンションの管理の適正化の一層の推進及びマンションの建替え等の一層の円滑化を図るため、都道府県等によるマンション管理適正化計画(仮称)の作成、マンションの除却の必要性に係る認定の対象の拡充、団地内の要除却認定マンションの敷地の分割を多数決により行うことを可能とする制度の創設等の措置を講ずる。
国は建て替えに対する補助金を出してほしいです。
それは無理でしょう。マンションに助成金を出せば戸建てにも
出さなければなりませんからね。
スラム化したら近隣住民への悪影響が問題になるので、
マンションは一戸建てと異なり政治的な解決方法も考えられるかも知れませんが。
ボケとボケの漫才
まじめに参加することができないんだね。
皆さん方のマンションの長期修繕計画には下記部分がすべて網羅されていますか。
玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
煙探知器交換、屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
排水管(共用部分)更新、自家用発電設備、自走式駐車場等
給排水管・給湯管・ガス管の更新工事(専有部分) 避雷針
上記部分もいずれ必ず劣化します。そして悪くなったらその都度取替等をやらなければなりませんが、計画性をもたなければ、修繕積立金はいずれ枯渇してしまいます。
特に、専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
とになります。
その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
んでいかなければならない事項だと思われます。
修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
大きくその性質が違います。
管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
必要な額を確保しておかなければなりません。
その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
公平感が出てきます。
管理費は節約や値下げとかして下げることも考えなければなりませんが
修繕積立金は値下げすることはできず、むしろ値上げをしなければこれからの
建物設備の維持保全は難しいと思います。
値下げ幅を抑えるには、現状の管理費の洗い直しをして無駄を省きそこで削減
できたものを積立金に回し、できるだけ積立金の値上げ幅を抑えるべきです。
委託費の値上げはもってのほかですよ。むしろ値下げ交渉が先です。
修繕積立金の少ないマンションは築20年もすれば
スラム化が加速してきます。
情報の提供は繰り返しやることに意義があるのです。
私どものマンションでは、まずしっかりした長期修繕計画の洗い直しを
しまして、やらなければならない工事のすべての工事費の算出を建築士
を雇い半年間かけて専門委員会を設置して取り組んできました。
そして、30年間の総工事費を算出してそこから1戸当たり月の必要
修繕積立金の額を算出し、不足分については値上げをしました。
幸い私どもマンションでは、早めに積立金の値上げに取り組んできましたので
大幅値上げはしないで済みました。
現在の修繕積立金の1戸当たり月の額は、使用料の充当分を含めて18,000円
以上ありますので、専有部分の給排水管の更新工事費までも長期修繕計画に
含めてあります。もちろん塩ビ管を使用していますので、更新工事までは必要
はないと思いますので、その分はさらにほかのところにまわせると思います。
>>3516さん是非以下の件教えて下さい。
給排水管更新工事に適切な材質について教えて頂ければ幸いです。(共用・専用)
①給水管
②排水管
③汚水管
④通気管
新築マンション情報も可として宜しくお願い致します。
私は給排水管の専門家ではありませんので詳しいことは分かりません。
殆どのマンションの配管の素材としては塩ビ管が主流になっていますので
その管自体が錆びることはありませんが、継手部分については地震等の
影響もあり緩み等が出てきてそこから漏水することがあります。
それを補修するには交換するのと同じぐらいの工事をしなければならなく
なります。
床板を外したり背板を外したり養生もしなければなりません。
また、一番の問題点はその間在宅しなければなりません。
当然水の使用、トイレの使用制限も必要となりますし、皆さんがその間は
協力をして、工事を進めていかなければなりません。
管財についての知識は、ネットで調べればすぐわかると思いますので、自分で
調べてみてください。
それは関係ないんじゃないですか。
併せてそれだけあるということですから。
>>3516さん有難うございました。
>長期修繕計画の洗い直しをしまして、やらなければならない工事のすべての工事費の算出>を建築士を雇い半年間かけて専門委員会を設置して取り組んできました。
と、ありましたので詳しい内容があると思いこんでしまいました。失礼いたしました。
<長期修繕計画作成にあたって>
*目的
適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
又、殆どの長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
*長期修繕計画の作成
建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
密な長期修繕計画を作成していくのがベターです。
それで作成された計画に基づいて、1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。
長期修繕計画書を管理会社のソフトで作成したものは
積立金の額の算出には役に立ちません。
実際建築図面で積算したものでないとだめでしょうね。
しかし、それをやるには建築士でないと作れません。
工事を計画しているとき、業者選定方法はどうしていますか。
相見積もりの取り方は同じ条件で取られていますか。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ材料での相見積もりでないと
比較ができません。
要綱書を作成して相見積もりを取りますが、金抜き計算書で
やるのが普通です。
金抜き計算書って分かりますか。
工事個所ごとに左側に平米数や数量が記載してあり、
それに基づいて各業者が右側に単価をいれて見積書を
提出するやり方です。
材料もすべて統一されています。
その金抜き計算書を作るのは建築士でないとつくれないでしょうね。
建築士でないといけないわけではないが、その知識と実務経験
があるものであればいいのでしょう。
組合役員がそれを見抜く力があるかどうかを問われるでしょう。
金抜き計算書は積算に強い、大規模修繕工事の設計監理を
経験した建築士でないと作れないと思いますよ。
それをもとに提出された見積書での比較は素人でもできるでしょうが。
大規模修繕工事に限らず、普通の工事でも合い見積もりの
取り方として金抜き計算の手法を取り入れるべきです。
素人では難しいので、まず1社に見積書を提出してもらいます。
後はその単価欄だけを消してほかの業者に相見積もりを依頼
し単価を入れてもらえば同じ条件での見積もりがとれます。
下記について教えてください
①大規模修繕工事を1回目(13年目~16年目)、2回目(28年目~30年目)に予定していますが1回目も2回目も同じ内容の修繕工事になるのですか。
②機械式駐車場(全戸の2/3の利用者)の使用料は修繕積立金に含め、点検料、諸々の修繕費費は修繕積立金から支出するべきか、または受益者負担で駐車場使用料金単独で別管理(別会計)し点検料、諸々の修繕に係る費用は駐車場使用料積立金から支出するのが良いのか。
③駐車場使用料を修繕積立金に含めた場合点検料、諸々の修繕費が積立金より多くなった時駐車場未利用者から不公平と批判が出た時の対応はどうするのか。
以上よろしくお願いします。
①基本的には同じ内容になりますが、一回目にベランダのシーリング、
開放廊下の床シートの張替えをしていなければそれがプラスになります。
大型設備の玄関扉やサッシの滑車の交換、給排水管、高置水槽、EV等は
大規模修繕工事とは別途に行われると思います。
②機械式駐車場はメンテナンス費用がかかりますので、修繕積立金と別会計
にしているマンションも多いようです。
機械式駐車場も共用部分ですから、全組合員で管理をしなければなりません。
また、機械式駐車場の建て替えはまず不可能と思われます。半年間ぐらいの
間、よそに駐車場を確保しなければならないので現実的には無理だと思います。
③機械式駐車場は共用部分ですので、全組合員で管理をしなければなりません。
しかし、建て替えは別にしてメンテナンス費用が不足するようなら、駐車料金の
値上げは検討すべきと思います。少なくともメンテナンス費用を未使用者から
負担させるのはしない方がいいと思います。
共用部分を使用者だけでお金を出しあい管理をすると
そこはもう一部共用部分となってしまい、全体での管理
はできなくなります。
あくまでそこの敷地は全体で管理すべきでしょう。
パート2より
10386 匿名さん
> 3532 匿名さん 2020/03/04 08:52:29
>共用部分を使用者だけでお金を出しあい管理をすると そこはもう一部共用部分となってしまい、
>全体での管理はできなくなります。
この内容は、もう無茶苦茶ですね。
「一部共用部分」とは、「【構造上】、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」をいうのであって、であるからこそ、「一部共用部分」は、規約に別段の定めがない限り、これを共用すべき区分所有者の「共有」に属するのである。
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
かかります。
それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り30~40万円程度でできるといわれています。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回
で済ませることができます。
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。
やはり給排水管の工事は、共用部分・専有部分と一緒に
やった方がずっと効率的です。
3531です。
外壁に関しては時の経過に伴いコンクリート自体は強化されていきますので
外壁補修に関しては経費は1回目より少なくて済むかもしれません。
ベランダのシーリング塗装に関しては、大規模修繕工事2回に1回程度でも
いいのではと私自身は思っています。
解放廊下のシートの張替えについては、20年ぐらいはもつとおもいますので、
足場は必要ありませんので、そのときに考えればいいと思います。
使用料に関しては、標準管理規約でも、それらの管理に要する経費に充てるほか、
修繕積立金に積み立てるとなっています。第29条
メンテナンス費用が不足するようなときは、使用料の値上げをした方がいいと思います。
工事費に関しては、相見積もりの取り方によって大きく変わります。
公募して、同じ条件で相見積もりを取ることをお勧めします。
専門委員会の強化を図るべきです。
大規模修繕工事を進めるにあたっては、工事の進め方については
ネットで調べれば簡単に分かります。
技術的なことは業者等の専門家に任せればいいのです。
大規模修繕工事は大変な労力を伴います。
特に仕事をもっている方には負担が大きいと思います。
現役の方が修繕委員長になられた場合は、その補佐をする方に
会社をリタイアされた信頼のおける方を選んでおくといいでしょう。
※必要修繕積立金の額とは
マンション総合調査(国交省)では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
れる修繕積立金の額は、1戸当り月17,515円となっています。
又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、15階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り178円/月と示されています。
駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
1)組合員を対象とした共済的事業であること。
2)敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
3)使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
駐車場の空きが目立つようになると外部貸し出しを
検討しなければならなくなるが、その時は会計を別に
しなければならなくなり、面倒臭くなります。
税金の申告もやけど、性悪の外部利用者とのトラブル処理が面倒いねん
外部貸しすると組合=事業者、外部利用者=消費者になるから、消費者保護法制をタテにコマネチ要求してくる奴おるからな
できることなら外部の者に貸し出しはしない方がいいでしょうね。
トラブルが発生する可能性があるだろうから。
もしやるときは、契約書に細かい規定を設けておく必要があります。
最初買ったマンションでは、駐車場の権利を買ったけどね。
300万円でかえた。
使用料は当然なし。権利を放棄するときはその金額で売る
ことができた。
平成の初めのころは駐車場だけ別途売買できたけどな、お役人のご意向でダメになった
「駐車場付きマンション」といいながら半永久的に駐車場を使用できない入居者がいるのは過大広告だとかなんとかイチャモンをつけられたのだ
平成の初め頃だったんですけど、その時は駐車場の権利付き
で買えたんですよね。抽選でしたけど。
その権利だけの売買も可能でした。
そのマンションはその後その権利はどうなっているのか分かりませんが。
駐車台数が戸数の1割程度しかなかったですからね。
大規模修繕工事後の大型設備工事
エレベーターの更新 築30年~35年
インターホーンの交換 火災警報器交換 20年前後
高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築30年前後
外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築30年~35年
消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 30年~35年
窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
玄関扉 30年~35年
給排水管の更新工事・・・(共用部分は継手部分のみ) 40年前後
メールボックスの間口を広くしてメール宅配に対応できるようにする。
管理委託費は㎡辺りいくらで計算すればよいですか
事務管理委託費だけでいえば1戸当たり月で換算すれば1,000円前後
だと思います。700円から1,300円
しかし、管理員人件費、清掃費、コンシェルジュ等についてはそれぞれの
マンションによって違ってきます。
特に管理員人件費、清掃費については時給で大体の相場は把握できます。
>>3550 口コミ知りたいさん
意地悪な質問です。共用部分の総面積と設備等の種類と管理明細。
専有部分のタイプ別一覧表と管理費、修繕積立金月別一覧表、
管理委託費の明細書(重要事項説明書に記入したもの)をお示しください
できれば収支報告書も示してください。管理会社もお手をあげます。
管理会社に就職している人材位では、この案件を書類の棒読み状態でしょう。
管理員人件費は時給いくらでみればいいんだろうか。
福利厚生費や利益もみなければならないしね。
倍でみてればいいでしょうかね。
管理員業務費と清掃員業務費は定額委託管理費の中に含まれる。(全部委託の場合)
デベ系フロントですが、独立系に転職を考えています。独立系を志望する面接官を納得できる
志望動機教えて下さい。 デベ系ではないので、しがらみがない等です。
管業やマン管の有資格者は優遇されるそうですよ。
特に独立系には有資格者が少ないので重宝されます。
管業、マン管、宅建欲しいね。
独立系は30棟位担当でデベは15棟位担当かな?
そんなには担当していないよ。
見にくいですがご了承ください。
<管理費明細> (注)金額については、独自の調査によるものですので
参考程度にしてください。
1)エレベーター保守点検費
3ヶ月に1回点検の場合
フルメンテ 40,000円~55,000円 新築時は、POG契約でいいが、古くなって
POG 30,000円~35,000円 から変えるのは難しい。
2)清掃費(定期清掃と日常清掃) 福利厚生費等を勘案します。
日常清掃については、清掃時間で計算します。 1時間 1,000円~1,400円
定期清掃は、1回3万円~8万円 清掃費は殆どが人件費です。
3)管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
日数・時間で計算します。 1時間 1500円~2,500円
4)事務管理費(管理会社に支払う分) 月1戸当り 700円~1,300円
戸数によって、大きく違ってきます。
5)消防点検費(年2回)
月1戸当り平均 150円~200円(年間1,800円~2,400円)
戸数によって違ってきます。
6)雑排水管高圧洗浄・・・・・1年~2年に1回実施します。
1戸当り月の金額 3000円~3900円内視鏡カメラを1割程度入れる 戸数によって違ってきます。
7)保険料 積立部分は修繕積立金
8)その他点検費用価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
*建築設備定期点検・・・1年に1回
*特殊建築物の定期調査・・・3年に1回 マンションの場合は5階以上が対象
*簡易専用水道施設調査・・・水質検査1年に1回 水槽清掃 年1回
*昇降機の定期検査 ・・・1年に1回
*貯水槽の保守点検 半年に1回 定期検査 年1回 保健所へ提出
*浄化槽設備点検・・・・年1回
*連結送水管耐圧試験・・・・3年に1回
*遠隔監視・・・・1棟月12,000円~20,000円
*自家用電気工作物点検 年1回 精密検査は3年に1回
9)その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等
皆さん方のマンションの予算書等をみて、自分のとこの管理費の使い方
がどうなっているのかを点検してみてください。
場合によっては、管理会社や業者との交渉をすればかなり管理費が削減
できるかもしれません。
高い安いの判断はできるけど、その交渉は難しい。
理事は動きたがらないだろうから。
管理委託費値下げ交渉は管理会社変更と抱き合わせる方が合理的。
一番いい方法はマンション内に居住するか若しくはその関係者で
マンション管理に精通する人物を抱き込んで交渉すると成功の確率
は高いでしょう
その管理会社変更も難しいしね。
それこそ日ごろお世話になっているというか、顔見知りのフロント
に管理会社変更を打ち出すのは難しいよね。
しかし世の中コロナで大変。
学校というか子供やその親には杞憂業保障等があるけど、
商売や会社には補償がない。
無金利とかの融資があってもそれは返済が伴う。
いくら融資があってもそれを稼ぐあてがない。
管理組合がこの危機にどう対応するかが分譲マンションの自治力が試される。
危機管理を口にすると、妄想だのと非難される。
自治会長や理事長が立たないといけないのだが、お酒のみの親睦会では役に立たない。
結果を待つしかないので、自分のことは自分で守らなければいけません。
一番脅威を感じるのは企業の経営破綻連鎖を危惧する。デフォルトまで言うと誇大妄想
狂の烙印を押されるので止めておきます。歴史は繰り返していますが。
コロナ問題は甘く考えていました。
年明けまで続くと問題が大きくなるところの騒ぎではない。
対策方法を聞きたい。まず、食・住 の問題。
現状の推移状況をみていると、とても4月から5月までに鎮静化するとは
思えない。
特に世界をみているとまだ拡大期にあり、収まる気配はない。
このまま推移すればオリンピックの開催は難しいのでは。
延期に関して大スポンサーのアメリカのスポーツ界の反対があるので難しい。
思い切って1年延期して同じ時期に開催すれば問題は解決するんだが。
コロナの影響は大きすぎ。このままいったら倒産が相次ぐ。
大恐慌と解説する学者もいる。
政府の報道は割り引いた方がいいのかとも思う。
現実はもっと深刻ではないでしょうか。被害妄想とか誇大妄想とか非難されそう。
敵の姿が見えないのが怖いです。小さなことを言うのは可笑しいかもしれませんが、
自分の住んでいるマンションの未来を私なりに妄想するとスラム化は間違いないと
判断して買い替える決断をしているが高すぎて手が出せない。
コロナとは関係があるにかないのか微妙です。皆さんどう思いますか。
現在マンションを終の棲家とする方は多いようです。
特に会社をリタイアした時は、街中で文化や医療、買い物等が
便利なマンションに移り住む方も数多くおられます。
戸建ての場合は、家の管理に加えて庭の手入れ、草取り等が
たいへんですからね。
中古物件であればかなり安く購入できます。
壁紙の張替え、畳の交換、トイレやバス、キッチンを新しくすれば
新築とかわりませんから。
中古マンションも高くなっていますから、
一度値上げするとよっぽどでないと安くなりません。
クルマもバイクも持っていないのであれば管理組合の収支明細を見せてもらって駐車場駐輪場使用料収入の多いマンションを選ぶのが良い。
新型コロナウイルス不況で値下がりを待って購入しよう?
機械式立体駐車場は修理や建替えに高額を要するので確認が必要。
機械式駐車場や自走式駐車場の建て替えをするには、その間
駐車場の確保が必要となります。
車が残っていれば工事ができません。
駐車場使用料の多いマンションは、修繕積立金が少なくて
済みます。
言われるままに使用料払う馬○のおかげで助かります。
使用料を払いたくなかったら、近隣の駐車場を借りるべき。
マンションの駐車場使用料は、近隣の相場に近い金額に
設定されています。もしくは若干安めに設定されます。
駐車場が必要なものはどちらかを借りなければならないのです。
マンションで借りた方が近くて便利ですよ。
使用料が多いマンションはすばらしいですね。
そういうマンションは修繕積立金の徴収額も少なくて済みます。
マンションというか各区分所有者の財産を使って収益を上げて
いるのですから、とやかくいわれる筋合いのものではありません。
管理組合法人にすることのメリット・デメリット
*メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。
②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。
③理事長の個人負担を少なくすることができる。
*デメリット
登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを2
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。
管理組合を法人化しても殆どメリットはありません。
法人化してメリットのあるマンションもあります。
ほとんど権利能力のないマンションが多いことは否めません。
3583の書き込みをみても殆どメリットはないようだけど。
ただ、敷地を売買するときには法人じゃないと難しいけど。
法人にしてよかったというマンションはありますか。
しかしコロナウィルスの影響が出てきましたね。
経済もひっ迫してきました。
学校を休校にしてそれに伴う給料保証もいいのですがね
それ以外の商売等をしている者への補償はされませんしね。
不平等です、政府のやり方は。
そのお金をコロナ撲滅対策に回した方がいいのでしょうが。
コロナウイルスは心配です。
管理組合や自治会等は何らかの動きをしていませんか。?
動きたくても動けない状況でしょう。自分を守りましょう
それが、他人を守ることになります。下手に動けません。
エントランスに消毒液を準備しておくといいでしょう。
人を信じ信じられる人間になるように
努力しなければならないでしょう。
管理費は、1年ごとの必要な経費に充当されるものです。
まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、3年~
4年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。
*管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
固定経費に準ずるものが中心です。
ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
この費目については、毎年変動しますので、3年~4年の平均値で計算します。
但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
管理費が足りなくなれば値上げを検討しなければならなくなりますが、
その場合は、過去の収支報告書を分析する必要があります。
この際マンションの分譲当時からの会計報告や財産目録や預金通帳等や
組合加入の保険等を精査されることをご提案いたします。 ・
特に組合保険は、築15年以上のマンションは保険料が
大幅にあがりますので、日新火災のドクター保険を検討
するのも一法です。
過去に遡って保険金の収支も調べましょう。
米国の株がFRBの金融政策後にストップ安で取引停止
深刻な事態になってきた。このスレとは関係ないでしょうが。
マンションの一組合員としてはマンションの今後の価値が気になりだしました。
日本の株価も現在400円程度下がっています。
株価16,600円ですからね。
私もかなり損をしています。
どこかで追加して中和したいとおもっていますが、
まだ買う時期ではないようです。
ちょっと目を話したすきに株価が+200円となってました。
株の乱高下が激しい。
儲かっている者もかなりいると思う。
個人投資家は餌食か。?
今日安値で買って高値で売り抜けたものは儲かっただろうが
パソコンに張り付いて株価ボードとにらめっこしているわけには
いかないからね。
やはり素人が損をすることになっているんだろう。
総会が近づいているんじゃないですか。
その準備はできていますか。
コロナワクチンの開発が1年先の情報ですが、
それまで世界経済はもてるかな。?不安、
オリンピックができなければ日本の景気はどん底に陥る。
延期は難しい。
延期すれば跡地のマンションの建設や委員会のメンバーの対処
の仕方も難しい。
世界をみればオリンピックの選考もできてないのでかなり厳しいかもね。
世界保健機構が test test test とにかく検査をしなさいと
忠告をしているけど、これは日本に対してのメッセージなのでしょう。
なぜ検査をしないのかその理由が理解できません。
検査をやれば病院がパニックになるとかいっていますが、陽性であっても
軽症者は自宅で薬での対応をすればいいのではないだろうか。
検査をしないと感染しているかがわからないので、外出等が自由であり
さらなる感染者が増えていくのではないだろうか。
攻めるも地獄、引くも地獄、さあ、どうする。
犯人は金融(物)ではないので、
人間一人一人の良識にかかっている。
世界のリーダーのリーダーシップにかかっている。
マンションの管理も同じでしょう。
今は自分のことは自分で守るしかないが、
守れなくなるのが怖いです。
しかしマスクはまだ買えないですね。
一体いつになったら買えることやら。
政府の対応は緩いですね。
スレ違い投稿が増えたようだ?
最近の緊急時を話しますと、地震が発生と同時に各専有部分で漏水が発生。
火災報知機に漏電で警報がマンション中に鳴り響く、初めての経験です。
管理人は、まず、給水ポンプの停止と、エレベーターを最寄りの階に停止させ、
各出入り口を開錠し、住民の憩いの場としている集会室等をすべて解放し
て管理室に帰った。窓口には住民の群衆がた群れていた。
1、管理室を空きにしてはいけない、2、水が出ないのでトイレ等が使えない。
3、エレベーターが動かない。4.出入り口や集会室等を開放してセクュリテー
に問題がある。等々
私は理事長で防災も担当していたので、管理室へ急行した。管理人は緊急時
の対応を塾知していて、すべての事前予防はすまし、住民の苦情に対応して
いた。
一応怒り立っている住民をなだめて次の策を管理人と打ち合わせた。
管理会社の担当部署に連絡するが社員も被災して誰も来れないことが
判明したので、私とある程度管理を知っている理事と打ち合わせた。
まず水回りの給水と排水ができるかどうかを管理人が調査することから
始めました。住民には事情を私が伝えてしばらく辛抱してくれる約束を取った。
以下はマンション管理士であれば理解できると思います。
震度7程度の地震がくればパニック状況に陥ります。
理事もマンションの状況を把握する余裕も対応もとれないでしょう。
エレベーターが停止しようが、共用部分が破壊しようが業者はきて
くれませんし状況が落ち着くまでじっと待つしかないのです。
管理員では対応が無理でしょう。
当然各戸の専有部分も家の中はめちゃくちゃですし、玄関扉が壊れて
いて容易にそとにでられないぐらいの被害を受けています。
そういうときに理事や管理員がどうやって対応するのですか。
救援物資が届くまで待つしかありません。
震度7では仰るとおりです。震度6くらいではどうでしょうか。?
震度6強であれば相当甚大な被害がでるでしょう。
要はほとんどの家庭で被害がでているかどうかでしょうね。
地震直後は業者に依頼してもまずきてくれません。
ガラスが割れても交換には人材不足もありきてくれません。
その地域の被害状況次第でしょうね。
では震度6ではそれほどの被害はないと解釈すればよろしいのですか。?
震度6では各戸の部屋が散乱し、壁にはひび割れが発生するでしょう。
給排水管からの漏水も考えられます。
マンションの管理の極意は住民間(損害等)のトラブルの未然防止である。
日ごろから自分のマンションの設備等を学習しておくことです。
自分が被害を受けないことは他人にも被害を受けさせないことを学ぶべきでしょう。
実務が大事です。
給排水管は現在はほとんどが塩ビ管を使用しています。
塩ビ管は錆びることはないのですが、築年数の経過とともに
地震等で継手部分にゆるみが生じ、そこから漏水してきます。
塩ビ管自体は1m250円程度とやすいのですが、床板を外したり
背板をはずしたり、養生をしたりと大変な作業が発生します。
また、工事に伴い住民のみなさんの協力が必要となってきます。
人件費等もかかりますので更新工事を行うには工事費はかなりかかります。
震度5強の地震にマンションが襲われた時の緊急対応を教えてほしいのですが。?
それぐらいは自分で考えなさい。
>3612 匿名さん 3日前
震度7程度の地震がくればパニック状況に陥ります。
理事もマンションの状況を把握する余裕も対応もとれないでしょう。
エレベーターが停止しようが、共用部分が破壊しようが業者はきて
くれませんし状況が落ち着くまでじっと待つしかないのです。
管理員では対応が無理でしょう。
当然各戸の専有部分も家の中はめちゃくちゃですし、玄関扉が壊れて
いて容易にそとにでられないぐらいの被害を受けています。
そういうときに理事や管理員がどうやって対応するのですか。
救援物資が届くまで待つしかありません。
>3614 匿名さん 2日前
震度6強であれば相当甚大な被害がでるでしょう。
要はほとんどの家庭で被害がでているかどうかでしょうね。
地震直後は業者に依頼してもまずきてくれません。
ガラスが割れても交換には人材不足もありきてくれません。
その地域の被害状況次第でしょうね。
>3616 匿名さん 2日前
震度6では各戸の部屋が散乱し、壁にはひび割れが発生するでしょう。
給排水管からの漏水も考えられます。
>3617 無文才さん 2日前
マンションの管理の極意は住民間(損害等)のトラブルの未然防止である。
日ごろから自分のマンションの設備等を学習しておくことです。
自分が被害を受けないことは他人にも被害を受けさせないことを学ぶべきでしょう。実務が大事です。
>3619 匿名さん 1日前
設備に関しては保険を充実させておくべきです。
震度5強程度ではたいした被害は蒙りません。
耐震基準を満たしていないマンションの場合は多少の被害は
発生するでしょうが。
そういうマンションは耐震基準に則った工事をすべきです。
>>3625さん
自分の質問に答えてくれないからといって感情的になってはいけません。
ここは匿名掲示板ですし、地震はそれぞれのマンションによって被害は
千差万別です。
緊急対応に関してはそれぞれのマンションで対応すべきです。
そのときにだれがうごけるのかも含めて。
給排水管の管財は塩ビ管が主流ですよね。
錆びないのでいいのですが、地震等によって緩みは
どうしようもありません。
自分で考えてください。
あなたができずにだれができる。
昨日のK1や大阪のライブ会場、新宿御苑の人の混みようは
信じられない。
1週間後の感染状況が気になる。
ここで感染者がでると濃厚接触者の追跡調査ができないので
パニックに陥るのでは。
しかし、催しをやらないと経済の低下や倒産等がおこるし。
オリンピックが中止ではなく延期の方向で検討されるのはよかったね。
秋開催がいいけどそこまでに収束していればいいけどね。
コロナウィルスいつ収束するんだろうね。
IOCが4週間以内に結論を出すといっているが、早く
収束の気配がみえてくるといいね。
コロナウイルス問題か経済かの二者拓一を狭まれた内閣
国民世論(組合員世論)に左右される建前民主国家(マンション管理)
国民(組合員)の良識が問われる事態です。?
オリンピックが延期になればいろいろな問題点も出てくる。
選手村はオリンピック終了後マンションとして販売している。
また、小中学校も設置される予定であり、教員も予定されている
のではないだろうか。
ホテルやチケットは前金で徴収している。ホテルは延期になった場合
返金はしないと契約になっているからその予定はないといっているが、
その間空室になっているのでほかの客にその部屋を利用すれば二重取り
になってしまう。
その他数多くの問題点を解決しなければならないので延期、中止に
関わらず頭の痛い問題となります。
しかし中止ではなく、延期で検討されるということなので
少しは安心しました。
日本もいよいよコロナが蔓延するのかな。
心配だ。
マンションでの対応も考えなければならない。
マンションのエントランスに消毒液を設置している
マンションはありますか。
マスクはまだ買えないですよね。
私の場合は薬局の方が取り置きしてくれたので確保はできましたけど。
ま、餅つき大会までには収束してるだろう
排水管清掃や消防点検などで業者が専有部分に立ち入るのは、業者と住民の双方に感染拡大のリスクがあると思います。
このスレも新型コロナウイルスに汚染されたようだ
今はコロナウィルス以外は考えられないでしょう。
ノー天気なこといっていると批判されますからね。
マンションでコロナウィルスの陽性患者がでたら
組合としてはどういう対応をすればいいんだろう。
自治会と管理組合は別物であって、マンションによっては
自治会への加入率が殆どないとこも多いですからね。
やはりマンションの管理は管理組合つまり理事会が動かなけ
ればならないでしょう。
>>3648 匿名さん
そのようなマンションは管理組合が取り組むのは当然でしょう
マンションによっては、
規約に組合員が自治会費を管理費等と一緒に口座振替をしているところもある。
総会では項目を設けて収支報告がなされます。
勿論自治会の総会でも項目別に収支の報告がなされます。
>>3645さん
規約で自治会費を管理費等と一緒に口座振替を規定しているので
あればその項目は削除しておいた方がいいのではないでしょうか。
但し、組合員の便宜を図るために、管理費等と一緒に口座引落を
するのは構わないと思います。
当然管理組合の収納口座に自治会費も管理費等と一緒に口座振替が
されるのですから、収支報告書には記載する必要はあるでしょう。
賃貸に出している住居の賃借人が自治会費は支払わない場合もあり
ますから規約に規定するのには無理があります。
そのマンションに住んでいない区分所有者が自治会費を支払うのも
おかしなことですからね。
それに、賃貸に出す場合は、自治会に加入することを前提に貸し出すという
細則を結べば法律違反になりますし。
>>3650 匿名さん
これは、マンション管理士の回答ですか。?
賃貸借契約は個人の取引関係であって管理とは関係ありませんが、
いずれにしても組合員から自治会費は口座徴収しております。
賃貸人が賃借人に住居を貸し出す際、自治会に加入することを
条件に貸しますか?
賃貸人は賃借人が自治会に加入しようがしまいが関係ないことでしょう。
自治会費は管理費等と一緒に口座引落をしているのでしょう。
賃貸人にしてみれば自治会費は本人が支払っているのと同じことです。
多分賃借人は自治会費込みの家賃ということはしらないでしょう。
>>3652 匿名さん
だから個人間の取引には管理組合はノータッチだと言っているでしょう。
賃貸借契約の中の家賃の取り決めの有無は宅地建物取引の範疇です。
分譲マンション管理とは関係ありません。
私もいっているでしょう。
管理組合と自治会は全く別物であると。
自治会が管理組合のことにタッチしてはいけません。
管理組合はマンションの管理を行うのが主目的です。
だから規約に自治会のことが記載されている条項があれば
削除すべきなんです。
組合員が同意していれば自治会費を管理費と一括引落しして管理組合から自治会に届けても構わない。組合員が自治会に入らないとか会費は自分自身で自治会に持っていくというのであれば、自治会費を管理組合が集金することはできない。管理規約に自治会のことを書いても即違法ではないが、その部分は自治会非加入の組合員に対しては効力がない。
>>654 匿名さん
管理組合と自治会の事が記載されている規約の条項をわざわざ削除するのは、
規約の廃止だから、
当然区分所有法の強行規定に従わなければなりませんが、規約に設定したか
らと言って組合員の同意をなくして削除(廃止)してはなりません。
管理組合員と自治会員は、管理組合と自治会は別物だからと言うマンション
管理士がおりますが、
組合員と自治会員は重複しているので物理的に別物として切り離せません。
マンションの町会加入、司法の判断は 2019.9.3 |産経WEST
住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会(自治会・町内会)に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は8月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。(杉侑里香)
町会加入に反対の声
判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約230戸のマンション。築30年以上となり、65歳以上の住民が80人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。
「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成27年2月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
(1)町会費(1世帯あたり1カ月300円)は住人が収める組合運営費から拠出
(2)清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
(3)プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない-などと説明した。
大多数が賛同し、管理組合は同年5月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約2年分の組合運営費が違法に支出されたとして29年10月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年8月6日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に3584円の支払いを命じた。
管理組合はこの個人の女性が今後自治会を退会するといえば退会
を拒否はできないでしょう。
それは、それでいいんじゃないでしょうか、
規約はそのままにしてこの女性の言い分を聞いてやるだけでい
いでしょう。
規約を廃止してければ区分所有法31条の強行規定に従い、
廃止は区分所有法31条に従い総会で合意を得るか、組合員が訴えを
行うのであれば組合は廃止したくなければ争えばいいでしょう。
私の個人的意見としましては最高裁まで争えばこの規約は有効との
判断になると思います。
社会はそのような方向に動いております。
>>3657さん
自治会への入退会は本人の自由意志です。
だからそういう判決がでたのでしょう。
大規模マンションの場合、地域の自治会に加入しようとすると
地域の自治会が加入を反対することはあります。
その理由は、現状の自治会より大幅に会員が多くなるのを恐れて
反対をしているようです。
その場合は、マンション内自治会をたちあげるマンションは多いですよ。
当然その場合でも、管理組合と自治会は別物として管理していかなければ
ならないでしょう。
自治会への加入は本人の自由であり、住民のなかには賃貸者もいますから。
区分所有者は強制的に組合員となり退会もできません。
自治会費を組合会計から支出しなければよかったんだけどね、
自治会の本音は「カネが欲しい」だから仕方ないね
ま、規約改正で自治会加入条項を入れてしまったのだから
今更削除するのも面倒だろう
「なかったことにしましょう」の大人の対応が吉w
>>3661 匿名さん
規約は区分所有者だけのルールを決めるものではありません。
区分所有法や他の法令の強行規定以外は分譲マンションの規約は
区分所有法31条の条件を満たせばOKです。
規約は区分所有者のために規定されたものです。
だからほかの住民とかの意見とかも聞かずに組合員だけで
規約は規定されるのです。
そして住民に対してはそれを順守させなければならないのです。
規約を順守しない住民に対して強制はできません。
だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
なります。
>>3667 匿名さん
それは、よく理解している。
しかし、賃借人や使用貸借人が規約違反したら規約でもって
注意喚起もできないことになり非現実的である。
従って、貸借人や使用貸借人が規約違反をした時はこの三者
を共同不法行為者として規約や法令で規制する事の方が、
より現実的である。
だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
義務があると規約に明記されているんでは
ないですか。
注意は区分所有者にするんです。
子供がロビーでウンコしてる時は直接注意してよい
ウ●コしてるのが区分所有者の子供の友達である場合は、区分所有者や友達の親ではなく、ウ●コしてる子供本人に注意喚起することになる。規約や細則の根拠条文を押さえておこう。相手がプロ子供だったらうるさいからね。
区分所有者に限定しなければ広がるか。管理って面倒です。
マンション管理をスムースに行っていくためには
決まり事がなければいけないのです。
そのために規約や法律があるのです。
通常の管理では四角四面で物事を考える必要はありませんが
もめてくれば規約や法律で対応しなければならないでしょう。
難しく考えることはない。
一戸建ての場合、自宅の庭先で他人が昼寝してたら注意するだろう。
一戸建てで規約を制定することはないから、注意する根拠は規約以外の
ところにあるということになる。
難しくは考えていませんよ。
トラブルになった場合の解決策として規約を活用するだけのことですから。
規約よりも一般常識が大事だな
ドロボーがいなければ警察もいらないと一緒じゃ
ないかな。
いよいよ日本もパンデミックが近づいているようです。
マンションでもエレベーターやエントランス等の消毒
をどうするかを検討しなければならない。
マスク買えてますか。
知り合いの薬局に頼んでおくと買えますよ。
私は65枚入りの箱入りを取っていてくれました。
マスクや防護服、人工呼吸器等早く十分な量の
確保をしなければね。
理事会の下に感染症対策委員会を立ち上げる
専門委員会を立ち上げるには理事会決議だけでできるのですか。
元々そんな専門委員会はないでしょうからね。
経費が伴わなければ理事会決議だけでできないこともないでしょうが。
いよいよ緊急事態が発令されるでしょうね。
どこまでそれに従うかが問題です。
皆さんの良識に期待しましょう。
若者も守らなければね。
理事会は後期高齢者の半ボケ老人でも務まるが感染症専門委員会は偏差値70以上の医学部出身でないとダメだろう。
マン管士だったら人工呼吸器くらい使いこなせよ
>>3685さん
感染症の専門委員会のメンバーは医者だけで構成されているのが
判断を誤ったのではないでしょうか。
その専門委員会のメンバーには危機管理のプロとか、経済のプロ等
の専門家の投入が必要だったのではないかと思います。
いよいよ緊急事態宣言があるかな。
そういうムードになれば首相は宣言しやすいからね。
しかし、単なる要請だけであり、罰則がないからな。
みんな守るかな。
東京の今日の感染者は想定したいた人数より下回っていた。
明日明後日が100人以下なら収束していくかもしれない。
東京の小中学校が休校取り消しをすることはないだろう。
そんな簡単なことを専門委員会が検討することでもない。
もっと具体的なことを検討してほしい。
コロナウィルスで活動が停滞しているが、マンションでは
総会の季節が近づいてきているのではないだろうか。
マンションでの総会は世間の動きとは切り離して検討して
いかなければならないでしょう。
そのときにコロナウィルスに対する問題提起等をしてマンションとしての
取り組みを検討してもいいのでは。
自分の身は自分で守る努力もしなければならないでしょう。
皆さん方のマンションでコロナウィルスの対応に取り組んでいる
ところがありましたら、是非どういう取り組みをしているかを
教えてください。
マンションでも専門委員会はある、その役割は理事会の諮問機関です。
コロナウィルスの専門会議は政府の諮問機関です。
何故医師が推薦した者に関してはすべてPCRの検査をやるように提言しないのか。
また、布マスクはWHOはコロナウィルスには通常のマスクと比べれば役に立たない
ので使用しないようにといっているのに提言しなかったのか。
医師だけで構成されている専門家会議のメンバーではコロナウィルスの対応策の
提言はできない。
やはり経済や危機管理、医師、法律等の専門家も交えて構成しなおさなければならない。
山中教授も述べておられましたが、このままの状態が続けば、アメリカやヨーロッパ同様
日本も必ずオーバーシュートの日が確実にくるといわれています。
同じ病気ですので日本だけ特別に感染が広がらないわけはないでしょう。
その時がきて緊急事態宣言をしても日本は強制力はないのです。そんな緩い日本だけが
爆発的感染が起きない筈はないと思います。
[NO.3694~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
なにが削除されたんだろう。
削除してしまえば何が原因かもわからない。
※大規模修繕
自主点検のポイント(例)
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況 配電盤は15年~20年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。
大規模修繕工事の周期については、アンケート等を取ったり
自主点検をしたりして工事の時期を判断すべきです。
ただ工事個所について、現状ではたいして問題はないとしても
次の大規模修繕工事まで引き延ばすと、現状から15年から20年後
の工事となりますのでとなりますのでそこまでを想定して判断しなければ
なりません。
現在では、大規模修繕工事を計画することは
難しいかもしれませんね。
総会の時期ですが、これも密集、密閉、密接の
可能性はたかいですし。
しかしながら定期総会は開催しなければなりません
法務省の通達では区分所有法上の年に一度の集会の義務が一年延長可能ですが
延長するなら役員の任期も同じようにずれますし問題が出てきますよ
優先するのは管理規約で決算後2ヶ月以内の報告義務の規定があれば開催が必用
委任状や議決権行使書を最大限に利用して総会出席者数を極力少なくしての開催必須
そのため総会議案書の内容は質問や答弁まで想定した詳しい内容のものにする必要があります
コロナ感染に警戒したうえで書面決議に重点おいて頑張ってください
ちなみに通常の株主総会も開催しなければならないことになってますが恐いですね
議案書を配布してから、その内容については質問を受けたら
いいのではないでしょうか。
そうすれば総会出席者が少なくてもいいと思います。
総会の2週間前でなく、2ヶ月ぐらい前に配布して質問を受け返信すればいいでしょう。
ただその結果については、組合員に通知することはないと思います。
総会議事録の配布時でいいと思います。
決議の仕方は、通常通りの決議の仕方でいいと思います。
しかしなんだかいっても、総会は通常通り開催
されるんじゃないでしょうか。
定期総会の延期も可能ですがすべての組合員に丁寧に説明する必要があります
延期をすれば役員の交代も延期されます、議決権行使書をフル活用するしかありませんね
法務省の発表後にマンション管理センターも定期総会についてのQ&A出してますよ
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...
定期総会(通常総会)は区分所有法の強行規定で1年以内に
開催をしなければならないので、
別段の規約の制定はできないが、国土交通省の政令では区分
所有法の強行規定を覆してもいいことになるが、
これって三権分立を犯すことになるので国会での法改正をし
ないといけないにではないでしょうか。
法的には今回のコロナウィルスに関しては、1年以内に総会を開催できない
状況が生じた場合には、その状況が解消された後、集会を招集し集会に
おいて必要な報告をすれば足りるとの見解を法務省は示していますが、
その法律の規定はしめされていません。
今回のコロナウィルスに関しては、1年以内に総会を開催できない
状況が生じた場合には、その状況が解消された後、集会を招集し集会に
おいて必要な報告をすれば足りるとの見解を法務省は示していますが、
その法律の規定はしめされていません。
法務省が勝手にその見解を示すのも国会審議(立法府)
を無視したことになりませんか。
こういったもろもろの事案については臨時国会を召集
して審議されるべきであると思うがどうでしょうか。
法律の強行規定を行政府等々が勝手に介在したら三権
分立が」壊れる。
分譲マンションの規約の制定、変更、廃止等を区分所
有法31条と異なる規約としたり、
理事会等で異なる取り決めとするのと同様である。
法務省は特別な事情が生じたため1年以内の猶予を出しただけですよ
優先するのは己の管理規約です
全員の合意が無ければ書面のみでの決議も無理で、リアルな開催が義務付けられています
これは管理者としての義務でもあり怠ると過料を科されることもありますよ
適正化法に反します 71条
合法的にも定期総会は開催すること、ただし出席者は最小限で委任状、議決権行使書を利用して成立させるしかありません
どうやら結論が出たようですね。
>>3711 匿名さん
適正化法71条。(標識の掲示)
マンション管理業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、
国土省令で定める標識を掲げなければならない。
区分所有法71条(第三章 罰則)
次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、
理事、規約を補完する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料
に処する
)各一号から各十号までは六法全書でご確認ください。)
殆どのマンションでは例年同様総会が
開催されますよ。
出席したくない、出席すると感染の危険が伴うと
思っている人は議決権行使書で参加すればいいだけのことです。
総会に直接出席して意見を述べても、それで決議が変わる訳
ではありませんから。
議決権行使書での参加が多い組合が殆どですし、あとは淡々と
普通決議や特別決議を規約に則って進めていくだけです。
総会に直接出席してもしなくても、同じ1票としてしか権利は
ありませんから。
総会で意見が出て議案の内容を変更することはできません。
どさくさに紛れて議案が変更されています。
次期役員名の議案が変更になっている。
議案書にある理事名と役員の定数が異なる。
総会の議案書案が変更になっている?
そういうマンションは規約や法律とかを考える必要もないでしょう。
理事会自体が死に体になっています。
そういうマンションもあるんですか、通常では考えられません。
特殊なマンションは、弁護士を使って改善策を講じなければ解決しません。
匿名掲示板や住民がうわさ話程度を行っていてはだめでしょう。
過去の議案書は全組合員に総会2週間前に配布されているが、
議事録が配布されていない。(27年分)
71条は区分所有法の罰則規定です
書き方が悪かったですかね
議事録は理事長さんに見せろと要求すれば見せますよ
配布する決まりでもあるなら配布すると思いますが普通はない
議事録は配布しなければだめでしょう。
それはわかっているが配布してくれないので、
議案書の案はすべて可決されたものと解釈して、
今までマンションライフをしてます。
配布するかどうかはその組合のやり方次第じゃなかったっけ?
保管場所を建物内の見やすい場所に掲示して、請求があったら閲覧させないとだめ、ってのはあったと思うけど。
それが普通の標準管理規約タイプ
議事録は配布はしないと思うけど
回覧するマンションが多かったか
わたしは毎年理事会も総会もすべての議事録コピーを請求してます
議事録は作成しないと罰則があります。
回覧や配布は必要ありませんが、総会の内容を議事録として
みなさんに回覧はした方がいいと思います。
それをしなかったら、総会の状況が全く分かりませんので。
総会は議案の審議だけでなく、それ以外の要望事項や検討
事項の提案もありますから。
それらを直接出席者以外の者にも知らせることは大切なことです。
議事録の閲覧をしたいのですが、
第一回目からの議事録ですので閲覧にも相当の時間を要
しますのでコピーを請求しましたが応じてくれません。
管理会社がコピーくらい数十年分ならしてくれますよ
理事長さんの嫌がらせじゃないのかね
程度低いマンションですねw
議事録の回覧はなし、閲覧もしてくれないマンション
そんなとこには住みたくない。
狸のマンションは、総会の議案が否決されたことがないそうです。
だから議事録は配布する必要はないそうです。
閲覧(その場で目を通すこと)と謄写(コピーや手書きで書き写して持ち帰ること)は違います
閲覧についてだけ規定がある場合には謄写はできないと解されます
みられて困るものでもあるまいし
コピーくらいしますよ
規約には閲覧の規定はあるが、謄写の規定はありません。
しかし、理事会および総会の議案書の作成及び配布の為の
経費は定額委託費に含まれる内容であったが。
それに基づいての配布の要求をしてからは、
理事長は断った後に委託契約の内容が、
理事長の承諾を得て配布する旨の契約内容に変更された。
見て覚えて帰ったらええがな
どうせ当たり障りのない外部に出てもええようなことしか書いてないんやから
例えば、何号室の誰がいくら滞納してて、月に収入がいくらで支出がいくらで借金があって
そのくせ車と別荘があって、とか理事会で話し合うけど、議事録に書けるわけないやろ
でも、ホンマは詳細な議事録というか記録がある
フロントが胸ポケットに入れてるICレコーダーや
議事録の原案を作るとき、これを基に全戸配布してもプライバシー侵害にならんように、
それよりなにより管理会社の責任にならんように細心の注意を払う
管理会社の責任さえ免れたら、理事個人が責任追及されるのは組合内のできごとやから、
どうでもええねん
総会や理事会の議事録に秘密性はありません。
総会や理事会での会合の流れが記載されているにすぎません。
理事会でも滞納者の部屋番号や名前までは出しませんし、単に
未納者〇名で合計金額いくらという程度のことです。
>>3735
議事録の内容がなんで管理会社の責任になるんよバカタレw
基本的に議事録の作成は議長か理事長じゃあほ
管理会社は会議の事実を素案として提示するだけで議事録に署名捺印するのは役員な
管理がいす兄は一切の責任はない
また個人情報や名誉棄損や侮辱に関することだが、
同じ目的で資金を出し合っている組合員相互なら管理費等の滞納があればそれを知る権利もある
個人情報には当たらない公開情報じゃボケ!
>>3737さん
滞納者の個人名の公開が個人情報にあたらないことはないでしょう。
裁判になれば必ず負けますよ。
滞納者もできることなら滞納はしたくないでしょう。
本人にしてみれば名誉棄損に十分該当します。
それからバカタレとかボケとかの表現は使わないようにしてください。
マンション管理費等の滞納者情報は組合員相互間では公開情報じゃボケ!
個人情報じゃねーアホ
滞納の事実や金額、今後の訴訟予定についても管理者は各組合員に通知する
訴訟提起については速やかに通知する義務もある 当然だが該当組合員の氏名部屋番号も晒す
滞納情報は一応は公共の利害のある事柄です
裁判ともなれば当然公開裁判で個人情報は全て公開
管理費滞納者が名前晒されて名誉毀損で組合を訴えることは正当ですし勝てる可能性もありますが
証明事項も多くハードルが高すぎますし理事会などでは当然役員は名前も番号も滞納期間も滞納額も知ったうえで理事会での審議しますしね
裁判前に名前や部屋番号や金額晒すことに管理組合として十分な督促の段階があって、なおかつ滞納者が返済に応じないなら裁判でも組合の勝ちでしょうね
管理費の滞納は全区分所有者への不法行為ですから
名前晒すくらいならまだいい方で
冷たいマンションなら坦々と57条以降の手続きで弁護士に丸投げ
その費用も滞納者負担として払わなければ坦々と給与等差押するし最終的には競売と人の血がない状態
管理費が払えないのなら身の丈に合った住宅に住むのが当然なのでしょう
そんなの当り前やんけ
管理費滞納も少ないうちは少額訴訟で済ませるとかぬるいこと言ってると
判決出ても払わなければさらに差し押さえやなんやかんやで無駄に時間かかるやろ
最初から普通裁判でやったらいいやん、マンションの場合は被疑者側が弁護士費用も負担させられるからな
圧が違うし滞納する奴はそのくらいせんと払わんし出てもいかん
しかし、マンションを購入した時点では滞納のことは考えも
しなかったのではないでしょうか。
私どものマンションでは、滞納者がいてどうしても一括では、払えない
ようだったので分割して支払ってもらう契約をしたこともあります。
銀行等からの借り入れの場合は、支払いが滞れば無条件に不当りなり競売
とかの対応がとられますが、同じマンションの住民であり、子供等の付き合いも
ある中でそこまではとれませんしね。
滞納金について話し合いをしてどうしても支払いがされない場合は、その時に
強硬策をとればいいと思います。
明日は我が身かもしれませんよ。
今後企業倒産、失業等によりローン破綻が波及して、
管理費等の滞納も徐々に増えてくるでしょう。
下剋上の始まりか、さらに弱肉強食の上告状を維持
する富裕曽の自己防衛が維持できるかのせめぎあい
のサバイバルが始まります。
滞納者を甘やかしたり猶予したりするのはマンション管理上の死活問題で絶対に許してはいけない
そのためにマンションの場合は区分所有法という特別法で管理費等に関しても先取特権当特別扱いされている
そのマンションに住み続けるころができない経済状況になったのなら速やかの退去するのが常識です
各区分所有者が他人の家の修理代や管理費用を負担するということは絶対に合ってはいけない事
高齢者が大昔の長屋状態を懐かしむのはわかるがマンションはそれぞれに価値がある物件ですよ自覚しましょう
しかし滞納金はマンションの価格に比べれば大した金額ではないし、
いざというときには、競売であってもとりっばぐれはないし、売却
しても特定承継人には滞納金の請求ができますよ。
たかが数人の滞納者がいたとしても、管理費等に占める割合は微々たる
ものでしょう。
滞納者に対しては、額が大きくなる前に催促をすべきです。それをやらないで
額が大きくなった時点で請求し、全額払えというのは酷ですよ。
その時は、分割での支払いも考慮してもいいんではないですか。
管理会社任せにしておいて理事は同じ住民に対して催促するのが嫌で滞納金が
大きくなったら事を大きくすべきではありません。同罪ですよ。
>>3745
滞納は最長でも半年貯めたらアウト
マンションの時価なんて無関係ですし慈善団体でもありません
管理組合として弁護士に任せるのが常識で
支払い能力のない人は出て行ってもらうか
区分所有権を放棄(競売)してもらうしかありません
自身の所得に見合った住宅に引っ越すのが当たり前です
分割払いなど他の区分所有者全員が認めるならよいですが
官吏規約にも管理費等の支払い方法や条件があるはずで
決まりを守れない人は他の区分所有者に対して不法行為をしている現実があり
排除するしかありません
むかしの人情長屋ではありませんから 年寄りは甘いですね
追加で書いておきますが
滞納処理で弁護士を依頼しても
管理組合としての出費はほぼありません
全て滞納者負担とする判例もあり、管理規約でも適応されています
買ったもの使ったことに対する金を払わないのは泥棒です 甘いこと言ってはいけません
>>3746さん
あなたが失業したり、商売ができなくなり倒産とかして滞納金が
生じた場合は、即マンションを売却し滞納金を支払うのですね。
そういう状態になれば、よそに引っ越す費用も難しいでしょう。
マンションが売却できれば解決しますけど。
仕事が見つかれば滞納金の支払いはできるかもしれませんよね。
>>滞納処理で弁護士を依頼しても管理組合としての出費はほぼありません
弁護士報酬は誰が払うの?判例でも規約でも滞納者負担になってるから、そっちから貰ってね、で済むかww
滞納管理費は特定(包括)承継人からも取れますが。
5年の時効さえ考慮しての行動を怠らなければ弁護士
などに依頼するほどの問題は微々たるものです。
私のマンションは500戸ですが、
30年間管理費等の未回収や弁護士依頼などはは一度もありません。
内容証明は発送してことは議案書で調査すると幾度かあります。
滞納管理費が消滅時効にかかったら歴代役員の責任
滞納金で弁護士に依頼することはないでしょう。
少額訴訟や支払い督促ぐらいは理事で簡単にできます。
時効(5年)は内容証明で抑えをしておくべきです。
滞納額より弁護士費用の方が高くなりますよ。
滞納金が消滅時効になった場合は、組合員全員の責任です。
弁護士に依頼しますよ、ド素人の役員が督促しても無駄
区分法の57条以降に則って弁護士に依頼で後は任せておいて手は出さないのが当たり前
弁護士費用と訴訟費用もは滞納者の支払いです、これは規約でも決まっている事で
標準管理規約や多くのマンションも同じです、判例があってのことでマンションの特権です
役員や理事会が出しゃばって少額訴訟や督促をしつこくすると、そのほうがトラブルの元です
規約で決められている事、義務違反者には57条からの対応で処分することに決まってます
マンションを持つということは経済活動でもあり、貧乏人に情けかける必要は皆無です
景気が悪くなれば当然多くもなりますが費用負担できない人が他に迷惑を1ミリもかけてはいけないのが集合住宅です
賃貸の長屋ではありません、人情は一切無用です
>>3753さん
あなたは滞納金に対して弁護士に依頼したことはないでしょう。
また、裁判をして支払い命令は出ても回収は自分たちでしなければ
裁判所はやってくれません。
当然弁護士も回収まではしてくれません。
改修はすべて自分たちでしなければならないのです。
給料差し押さえも当然できませんし、銀行口座を抑えることもできません。
銀行口座を抑えるには、銀行名や口座番号を調べる必要がありますが、
滞納者は教えてくれませんし、銀行も教えてくれませんよ。
強制執行手続き
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
強制執行の目的は金銭債務に限られる。
少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。
>>3754
なんのために法律の専門家である弁護士頼むの? あんたバカなの?
支払い命令が出れば入金の確認、入金なければ弁護士に連絡後に更なる差し押さえ等の法的手段
押さえるものがないのなら競売請求裁判と移行するだけです、
すべてマンションの場合は区分所有法に則り処理することが決められています
他の区分所有者に対しる不法行為や管理に関する義務違反者は最終的に競売により区分所有権を取り上げることになります
区分所有法でいう59条の競売請求は滞納金を回収するだけの目的ではなく、不良居住者の排除という観点が強く区分所有権を取り上げるのが大きな目的です
わたしは一時期管理会社勤務していましたが、競売なんてそうはないだろうと思っていました、が
実際には中小の管理会社で担当営業所内だけでも年に4、5件の競売請求の裁判があります
滞納者に対しては機械的な対応をするしかなく、人情ですとか感情移入するほうがトラブルになります
滞納は小さいうちから全く関係のない第三者の法律の専門家弁護士にまかせて機械的に処理することが大事
滞納ひと月目から督促することも大切で、毎月督促と管理会社が電話及び訪問督促
法的な督促手続きはせづに半年間の督促にもかかわらず入金がない場合は弁護士にバトンタッチ
少額訴訟や支払い督促など法手段は全て弁護士に任せるのがスムースに回収するコツ
シロウトでも可能ですが滞納者の心情的なことがありますからご注意を
どうせ半年も支払わない人は普通裁判で対応することになりますので少額訴訟は無駄です
判決出ても払いませんからw
結局滞納者に対しては、理事会と滞納者が話し合いを
行い支払ってもらえるようにお願いするのが一番の解決策です。
裁判や弁護士に依頼すればすべて解決できると思っている者が
いるんですね。
追加ですが
マンション管理費等を滞納し続けて裁判になった場合
滞納者が支払う総金額は裁判費用と弁護士費用など滞納金額の倍以上になることもあります
これが解っておられるなら滞納した場合の自身の身の振り方を早めに考える事でしょう
>>3757 匿名さん
滞納者と話し合いで解決できると思うおまえはクレイジーw
それですむなら全国のマンションは平和でシャーないくらい幸せw
滞納者はないもの払えんし解決は法律上でしかできんやろ
最終的には競売後に承継人に払ってもらうしかねーだろ
弁護士しか無理
規約違反者に関しても理事役員だからといって注意したりするとトラブルの元
管理会社に一時的にお願いし、是正してくれなければ57条に則り弁護士依頼します
マンション使用上の規約違反で違反者も是正しなければ高額な費用を支払うことになります
集合住宅でルールを守らない人は排除されるということです、そういう方は戸建てに住んでください
管理費の滞納は増える、管理規約違反者が多く共用部がゴミだらけ。
違法駐車に共用部に私物を置きだすなど、マンションとしての資産価値がどんどん下落する。
ルールを守らないマンションは負のスパイラルであっという間にゴミ溜めマンション。
組合費用不足でまともな管理も定期修繕もできずに雨漏りし放題ひび割れマンション。
金ない貧乏人はそれなりの家に住めよ。
>>3579さん
競売は滞納金ごときでは絶対できませんよ。
区分所有法59条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を目的とするものです。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになるすからです。
世間知らずの高齢者は現実を知らないだけw
どうせ田舎の団地住まいだろw
59条は普通に機能しているw
>>3764さん
59条をご存じですか。
この法律は共同生活の維持を図ることを目的としているのですよ。
つまり、この法律は滞納金には該当しないんです。
59条は滞納金を競売請求する法律ではないのです。
アホ理事が57条の決議を団地総会でやって裁判所行くときになって一からやり直しなったな
>>5765
あんた無知すぎだよ
59条の条文を読んでから書きなさいな低脳爺さんw
マンションにとっては管理や修繕に関わる費用を衡平に
出し合って維持することは一番重要な事で、それに反する義務違反は重大な問題
管理費等の不払いや未納は共同生活に著しいい障害となるため競売対象となる一番の事案です
バカがw
学習しなさい
金払わないのは社会生活上では最大の迷惑
アパートでも家賃滞納したら追い出されるだろうし
電気も金払わなければ配電停止
分譲マンションで管理費払わないからと住み続けられるわけないだろ
滞納者と話し合いで払ってもらうとか天然すぎてw
そんな簡単に集金できるなら銀行も金融屋も苦労しないしw
馬鹿丸出しの世間知らずのサラリーマン定年した爺さんかなw
管理費等及び使用料滞納者への措置
①管理組合は管理会社を通じ滞納者に納付の督促をする
②数ケ月滞納がとき弁護士司法書士等委託して法的措置をとる
手続きに要した費用は弁護士費用を含み当該滞納者が全額負担する
③管理費等及び使用料滞納者が所定の期日までに納付しないときは建物の共用部分および付属施設等(駐車場含む)の使用を差し止めることができる
滞納者を放置すると管理能力が疑われ複数の滞納者が現れるかもしれない
中規模マンションでは収入が減りいろいろ弊害が発生するだろう。
月1万円の管理費が払えないような奴が住んでるマンションを買う自分のふがいなさを知ることも大事
区分所有法57条から59条を頻繁に適用して管理費を徴収しているマンションには住みたくないな
>>3771
まともに管理費払えない人はそうだろうね
まともな人なら区分所有法のとおりに管理してくれるマンション選ぶ
理事役員が輪番で回ってきても弁護士にすぐ一任できるなら恨まれる頻度も少ない
住人同士でもお金は別
滞納組合員を訴えるには総会決議が必要だ。
単棟型マンションなら理事長が総会招集して議長進行役をするが、
団地型マンションでは棟総会で決議する。
当然誰かが提案して招集して採決するわけだから恨まれても仕方ない。
裁判なんてできもしない青臭いことは言わずにに穏便に解決するのが大人の世界w
>>3773
滞納者や他の義務違反者に関し
管理規約で理事会決議を経て理事長が
訴訟等の法的措置をとることができますが
総会決議が無用ですw オタクバカですか?
区分所有法は別ですよ無知wwwww
何故理事会決議で良いのか勉強しなさいアホンダラw
このスレは馬鹿が立てたのかな?
本スレはパート2のほうか
こんなバカ相手にレスしとれんな馬鹿同士やっとれたわけ
さいならw 年寄りなのかな?
訴訟なんて役員1年生でもできるよ
part2も同じレベルですが
パート2は私が立てたスレですが、誹謗中傷があり、パート2を
立て直しました。
もう1年以上一度もそのスレはみたこともありませんし、これからも
見ることは絶対ないでしょう。
インターホンの更新工事をするときは、是非消防点検を
居室内に入らずに玄関でできるシステムをとりいれたらいいと思います。
消防点検は年2回実施することが義務づけられています。
年2回ということはえっ又というぐらい頻繁におこなわれているように
思えるものです。
私どものマンションでは、インターホンの更新時期がきたものですから、
このシステムを取り入れました。
住民の評判はすごくいいようです。しかし、現在はそれも当たり前として
しか受け入れられていませんが。
経費については、居室内にある熱感知器を交換しなければなりませんので
その分の経費はかかります。
消防署も認めていますので、経費に余裕のあるマンションは是非導入されると
いいと思いますよ。
全戸完全に点検ができるのと、従来の点検費用が削減できますし、何より
在宅する必要がありませんので。
玄関のインターホンで消防点検ができますので、
期日は消防点検業者の好きな日に点検ができますし、
短時間で処理できますので、点検費用は当然安くなります。
今までは、点検日時の調整をして、その日がくれば在宅が
必要になります。
そして入室してくれば、各部屋すべて熱感知器がついている
部屋の点検をしていきます。
他人が各部屋に入ってきますので、ある程度の掃除はして
おかないといけませんしね。
インターホンの更新周期はどれぐらいですか。
あまり修理が多くなると住民は批判してきますし。
うちの場合はインターホンの修理は管理組合負担で
行っていますのであまり問題はありませんが。
消防点検が住戸内に入らず玄関のインターホンで
できるとなると非常に助かりますよ。
是非検討されるといいと思います。
といってもこのスレにはマンション居住者はほとんど
おられないようですので、そのありがたみは分からない
と思いますね。
ここのスレに来ておられる方で、自分の住んでいるマンションが
消防点検を居室内に入らず玄関でやられている方はおられますか。
多分なんのことかもわからない方が多いと思います。
もしおられたとしても、そんなことはうちのマンションでは
できないと思っておられるんでしょうね。
管理会社のフロントの方でさえしらない方がいますからね。
毎年管理員と設備管理会社の人が各戸回って玄関のチャイムをゴソゴソ触って「火事です火事です避難してください」って言わせてるよw
10406 匿名さん
Part3よりこっちがまともか? 3は馬鹿しかおらんがなw
10407 匿名さん 今後こっちにお邪魔っす
10408 匿名さん こっちにもアホがいるな
10410 匿名さん パート3よりはマシそうだ
10411 匿名さん 管理士等じゃなくて管理士だけだからマトモ
10412 匿名さん ぱーと3は バカばかりで滞納管理費は話し合えば取れるとかw
魔法使いかな?
パート2は1年ぐらいみたことがないからわからないけど、
そんな意味のない書き込みばかりなんだね。
やはり見る必要はないようだ。
<管理組合と自治会の違い知ってますか>
管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。
管理費から募金や老人クラブ、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。
標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。
「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成(費用)」という項目です。
理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。
自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等
具体的には親子会、塾親会、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行い
マンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。
自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。
しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の2つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。
パート3のほうが優秀
パート2とパート3は別物です。
意識する方がおかしいですよ。
だから私はパート2は見ませんし、何か書かれているかもしりません。
長期修繕計画は25年(最近は30年)で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
されていなければなりません。
又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。
修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
は、絶対必要なものです。
修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、1戸当り月の
必要修繕積立金の額を算出すべきものです。
どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。
自治会に入りたくなかったら入らんかったらええのや
入らんかったら自治会費も払わんでもええのや
管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。
自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。このため、市は自治会運営補助
金等の活動を支援しています。例、年間1戸1,800円(自治会費1,600円+ゴミ対策費200円)
しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の2つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。
又、管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。
標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成(費用)」という項目です。
理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。
管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。
又、自治会費を管理組合が強制徴収している事例はありますが、その点は理解した上で適切
な運営がされているマンションは多いようです。
但し、第三者に賃貸されているマンションや空室で居住していない区分所有者の場合は、自治
会費の徴収でトラブルの要因となることは予想されます。
管理組合と自治会の両組織を合体させることはできませんが、両組織の趣旨、目的を正しく理
解してそれぞれが独立して運営していくことが必要です。
ただ、マンション内のコミュニティを図っていくことは大切なことです。
自治会の加入率が20%とか30%のマンションでは、自治会と
管理組合は明確に色分けがされています。
問題となるのは、殆ど100%の加入率のマンションではないでしょうか。
自治会費の徴収を管理費等と一緒に管理費の収納口座に口座引落を
しているマンションは多いと思いますよ。
こういったマンションのほとんどは自治会への加入率がかなり高い
とこでしょう。
加入率が高ければ、住民の負担を軽減するために、管理費等と一緒に
口座引落をすれば、手間も手数料も軽減されますから。
重要事項説明では組合員の振替口座より収納代行会社の口座へ振替えられるように説明を受けた。説明書でもそのように記載されている。
ところが組合員の振替口座の預金通帳で確認すると振替先の口座は管理会社の口座になっている。
もう一度重要事項の説明書を確認すると収納代行会社から組合の収納口座へ振り替えられるように記載されている。
自治会費は組合員の振替口座から管理会社の口座へ管理費等と合計して振り替えられている。
皆さんもゆっくりとご自分の振替口座を調べて重要事項説明書と比較確認してください。
管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転車(バイク)置場使用料、水道料(専用)、その他施設使用料、の収支がどうなっているかを調べてみましょう。
(調べてみましたら、収納代行会社は分譲マンションの管理業登録はしていません。)
そうですよ。
自治会費を管理費等と一緒に口座引落をしてれば、管理会社の
収納口座に振り込まれます。
そしてそれから1ケ月後に管理組合の口座に移し替えがされるのです。
自治会費については、どういう取り決めがされているか分かりませんが、
自治会に任せればいいでしょう。
それから収納代行会社とはどこを指しているんですか。
管理会社ではないんですか?
そろそろ得意分野である大規模修繕工事の進め方に
ついての書き込みをしましょうか。
去年やったからいいです
>>3804 匿名さん
解りやすく訳してくださりありがとうございます。
重要事項説明書では組合員の振替口座から収納代行会社(財閥系の金融機関)へ振り替えて収納して、1か月後に組合の収納口座へ振り替えたように図式で説明しています。
ところが組合員の預金通帳で確認しましたら管理会社の収納口座へ振替えたことになっています。(管理費等の合計額)。
適正化法では分譲マンションの管理費等の出納業務は基幹事務に該当するのでは国への登録が義務付けらえているはずです。
この収納代行会社(財閥系金融機関は登録業者ではありません。)
適正化法で財産の分別管理が義務づけられています。
収納代行会社自体が存在すること自体がおかしいと思います。
重説には財産の分別管理でどの方式を採用するかを決めなければ
いけません。
今までのマンションの会計については、1)原則方式 2)収納代行方式 3)支払一任代行方式
の3つのどれかで運営されてきました。
しかし、平成22年5月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。
自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。
そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
*** 改正後の管理方式 ***
(新)ハ方式 原則方式に近い方式です。
修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
(新)ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
(新)イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
ご存知でしょうけど、一応全国の皆さんへの情報提供の意味も
含めて書き込みをしました。
>>3806さん
ここのスレは私が立てたものです。
情報の提供については今後も繰り返しやっていきますが、
例えば大規模修繕工事の進め方や専有部分の給排水管の
工事を管理組合としてやることの問題点等については繰り返し
皆さんへの問題提起と情報の提供を続けていくつもりです。
ここのスレには興味や関心がある方だけ参加してもらえばいいのです。
次の問題提起と情報の提供は、「専有部分の給排水管の工事」について
書き込みをしたいと思います。
あなたが期待しているスレがあるのなら、自分で新スレを立ち上げられ
たらいいと思いますよ。
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
やるほうがずっと効率的です。
しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
はありません。
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
60~80万円かかります。
もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回
で済ませることができます。
しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
負担の軽減にもつながってきます。
管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
ることも予想されます。
*給排水管から漏水事故があった場合
1.共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
2.共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
専有部分内の壁.床を壊しての作業が必要になります。
3.専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
際には床や背板を解体しての工事となります。
*専有部分の配管工事に対する考え方の3つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。
匿名さん
>3814さん
早速の投稿に感謝申し上げます。(細部に亘る説明有難うございます)
初歩的なことでお伺いします。
①管理会社・建築設計事務所は不透明なバックマージン等が発生すること。工事内容や規模が通常の大規模修繕とは大きく異なるのでその程度の設計事務所や管理会社は関与させたくないこと。
但し管理会社には不在・賃貸している所有者との連絡等々の業務を有料で依頼したい。
②住宅金融支援機構等からの借入も視野に入れたいが、借入手続き・長期修繕計画の手直し・資金繰表の作成等々手続きの依頼先をどう考えるのか。
③工事発注先の選定は、給排水管メーカーから直接提案を受け、契約もメーカー関連会社と
行う方法を検討したい。(セキスイ・クボタ等)
④交渉過程はできる限り公開し、形式的な入札方式は行わず公開の場で工事額の交渉を行ない発注先を決定する方式としたい。
以上の様な戯言を漠然と考えておりますがご意見・ご提案頂ければ幸いです。
訂正します。
3821=3813匿名さんです。
3821の最終列 ご提案ではなく ご指摘 です。
>>3821さん
①給排水管の工事で設計監理業者は必要ありません。管理会社に関しては、
管理会社経由にすれば、協力金は必要になるでしょうが、給排水管の工事
は在宅や給水制限等の調整が大変ですのでできれば依頼した方がいいのでは
と思われます。
また、仮設トイレ等の準備も必要となってきます。
②借り入れについては、支援機構に申し込めば資料が送られてきますので
それをみればそんなに難しいものではありませんので自分たちでできますが
管理会社に依頼しておればそれも立案してくれるでしょう。
③工事発注先については、同じ条件で地元の業者に相見積もりを依頼されたら
いかがでしょうか。
給排水管メーカーは直接は工事はされないと思いますので。
給排水管の交換は塩ビ管(ビニールパイプ)ですので、工事費の大半はその
ビニールパイプ(安いですよ。)と人件費、養生費です。人件費がメインです。
※給排水管の工事で一番大変なのは、工事日程の調整です。といいますのは、
縦階で工事を進めていきますので、縦階の何部屋かは一緒にやらなければなり
ませんのでその調整が大変なのです。
簡単に書き込んでみましたが、分からない点等があればまた書き込みをいたします。
>>3814 匿名さん
>><専有部分内給排水管等の更新工事について>
>> 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。
>>しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。
更新工事を実施する時期はいつなの?
築20年後、30年後、検査機で検査し経年劣化と判定し工事するの?
どなたか教えて下さい。
「処分を受けた管理業者一覧」で検索すると処分管理会社の処分内容等がわかります。
2020年3月で更新されました
>>3824さん
専有部分の給排水管の更新工事に関しては、塩ビ管を使用している
マンションであれば継手部分だけの交換でもいいとは思いますが、
塩ビ管自体は安いものですので、どうせ床板を外し養生等をして
工事をするのであれば、すべて交換したほうがいいと思われます。
継手部分の工事だけであっても、在宅や給水制限、トイレの使用制限等
は同じですから。
塩ビ管を使用しているマンションであれば50年以上はもつといわれて
いますが、継手部分だけは地震とかの影響でゆるみが生じそこからの
漏水は考えられます。
塩ビ管が使用される前の鋼管を使用しているマンションであれば、30年
~40年では交換しなければスラム化してしまう可能性は高くなります。
更新工事の時期ですが、その方法は漏水が頻発しだしたら
当然やらなければならないでしょう。
後の方法としては、水道工事業者に依頼すれば検査をして
くれます。
問題はどの時点で給排水管の更新工事をする判断をするか
ということだと思います。
勿論修繕積立金との兼ね合いが重要になってはきますが。
「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。
管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第21条2項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。
これについては第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
立金から支出する」と決議しました。
その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に38万円を返還しました。
この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
*訴訟内容
1.改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
費相当額の支払いを求めた。
2.仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
いを求める。
*判決
1.一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
2.21条2項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
決議は有効である。
先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
<H.3.11.29 東京地裁 判時1431-138>
原告 Xマンション管理組合
被告 ○○ ○○ (総会決議に従わなかった区分所有者)
主文
1.被告は、原告がA株式会社に依頼して、別紙物件目録(2)ないし(4)の各部屋の雑排水管
取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
2.被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
ならない。
3.被告は、上株式会社による第1項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
ら金20万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、20万円を超える工事
費(自己負担金)を支払う義務を有することを確認する。
4.被告は、原告に対し、金45万円を支払え
5.原告のその余の請求を棄却する。
6.訴訟費用は被告の負担とする。
※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をA株式会社に依頼し、工事代金については、
1戸当り20万円を原告の管理費から支出し、20万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
払う旨決議された。
雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
2条4項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法2条4項の専有部分に属し
ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
は、管理組合が管理費の中から実施している。
よって、総会決議(管理規約)に従うべきであるとの結論に至りました。
※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。
専有部分の給排水管の工事を管理組合でやろうと
しているマンションは進歩的です。
専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには、
規約の改正と修繕積立金の値上げが必要です。
長期修繕計画に記載し、資金計画を明確にしておく
必要があります。
専有部分の給排水管の工事は各戸にまかせていると
やれる者とやれない者がどうしても出てきます。
階上の住民がしっかり工事をしてくれればいいのですが
やらない住民が階上にいれば不運です。
漏水は自分の部屋をいかに管理していても上階の住民が
やらなければ何にもなりませんから。
専有部分の給排水管の取り組み
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
が負担する。
③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。
そこで、費用負担については、
1)住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
2)事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
なってきます。(修繕積立金の早めの値上が前提条件です。)
3)尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
出てきます。
専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやらなければ
マンションの建物の維持保全は崩壊しますよ。
給排水管の工事ができるマンションはいいですね。
・パート2より
10414 匿名さん
> 3829 匿名さん 2020/04/13 13:30:23
><東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁 平成23年9月22日判決」が正しい。
常識(いきなり高裁に提訴できない。)を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・
10415 匿名さん
> 3829 匿名さん 2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容(※)は不合理な取扱いで無効であるとし、約38万円ではなく、総会決議基準(その費用は全額修繕積立金から支出するという基準)に従い、約72万円を支払えと判決したものである。
※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約38万円としたこと」
10416 匿名さん
> 3830 匿名さん 2020/04/13 13:34:41
><H.3.11.29 東京地裁 判時1431-138>
この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。
10417 10416
ということで、<H.3.11.29 東京地裁 判時1431-138>は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。
パート2のスレは全くみてないし、今後もみません。
それからPART2の質問には答えません。
PART2単独でスレを進めていってください。
ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。
いかにしたらマンションの住民の皆さんに役に立つことができるかを
意識してスレ立てをしました。
そして住民の悩みや問題点、質問等があれば全員でそれを解決していく
ことを目標としてきました。
匿名掲示板です。いろんな方が書き込まれますが、そこには間違いや勘違いも
当然あるでしょう。
その時は、それを批判するのではなく、自分が正しいと思ったことを書き
込めばいいのです。
私は有資格者といって書き込んだことはありません。単なる匿名さんとして書き
込みをしています。
>スレ趣旨です。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
>>3840 匿名さん ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。
どの nO が誹謗中傷と思いますか。パート2からの転記は間違いを指摘しているだけと思います。指摘が間違いならば反論すべきです。そしてより良いものに仕上げていくべきです。
こういう事例もあります。
最近台所の蛇口周辺からの漏水事故が相次いで発生しました。
蛇口のゆるみや配管の劣化等がその要因で、その部屋の床下に水がたまり、最終的には階
下に水漏れが発生し被害が生じています。
被害が発生すると当事者は勿論被害者も大きな迷惑を被ることになります。
各戸で点検とか修理をすればいいのですが、階下に漏水が発生しなければ中々事前にその
対策をするということは難しいと思われます。
そこで今回管理組合が雑排水管の高圧洗浄時に台所の水回りの点検を行います。この点検
費用につきましては、消防点検時の熱感知器や雑排水管の高圧洗浄と同様、これについては
専有部分の管轄ではありますが、点検については管理組合の責任と負担で行っていますので、今回水回りの点検も管理組合負担で行うことになりました。
点検費用は無償ですが、不具合がある部屋についてはおしらせしますので、その修理とか取 替えを行う場合は工事費がかかりますので各戸負担となります。
「大規模地震に備えて、いまできること」
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。
又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン
トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
*マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
1)管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
2)組合が、本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検)を外注
により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
等)を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。
※ 管理会社に委託すると(主な業務)
1)会計業務は管理会社が作成します。
2)毎月、収支報告書の文書を提出します。
3)財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
4)工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。(理事会の要請により)
5)理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
6)組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。
築20年前後になると漏水の発生が生じてきます。
その一番多い原因は水栓からの漏水です。
水栓のゆるみがその要因ですので、ゆるみと台所の
下方部分の床の漏水をチェックする必要があります。
点検は簡単なのですが、全戸やらなければ意味が
ありませんので、管理組合として一斉にやられたら
いかがでしょうか。
1戸1,000円程度でも受けてくれる業者はあるでしょう。
但し、水栓の交換は各戸負担とすればいいでしょう。
水栓の交換は各戸負担にしないで組合が負担すれば100%交換できる。
水栓やキッチン、トイレ、浴室等、これらは専有部分であり
各住民が負担すべきものです。
又、水栓についても交換しなければならないところはごく一部です。
水栓の種類や価格も千差万別です。
いい水栓、使いやすい水栓にしたい方もおられます。
悪くない水栓が圧倒的に多いのに、全交換は無理でしょう。
>>3845 匿名さん
貴方が水栓からの漏水だと言っているから水栓の交換を組合費で一斉に行えばいいと言っているだけです。漏水の原因は一番が水栓だと決めつけてはいけません。マンションの給排水設備によっては様々です。水栓からの漏水が一番とは限りません。
頑張ってください。
漏水対策として、長期修繕計画書に予算を計上するとともに
規約に明記しておくことが必要です。
その際は、先行工事者に対する規定も是非入れておいてください。
マンションの漏水は水栓からが圧倒的に多いと思いますが、
それ以外にはどんなものがあるんですか。
コロナ問題は、管理組合の総会開催にも大きな影響を
与えています。
集会の開催ができなければ延期もありますが、それでは
役員の任期や予算の問題、管理会社との契約更新の問題等
いろんことが生じてきます。
基本は総会を延期せず、議決権行使書や委任状での決議に
かえていった方がいいのではと思います。
そのためには、議案書を早めに配り、質問とかは書面で行い
理事会に任せてもらう方法が一番いいのではないでしょうか。
これについてはいろいろと問題点はあるでしょうが、国交省も
提案してますから、それを参考にされたらいかがでしょうか。
どうしても人前で質問したい爺さんがおるねん
そういう方は、理事会に質問状をだせばいいでしょう。
それに対して理事長(理事会)が返答すればいいんです。
但し、総会での議案以外の提案はできませんが、その問題に
関してはどちらにしても議案外の問題ですので、次期理事会の
検討課題となります。
総会の延期は、役員の交代も延期になりますし、
予算に関しては現行を活用、管理会社との契約は
総会開催まで継続ということになります。
新規事業については総会開催まで延期ということになります。
もし、管理会社との重要事項の変更をしようと計画していれば
それも延期ということになります。
緊急事態宣言を出せる管理者がいますか。
濃厚接触者が関係者に発生したら各々機能不全に陥ります。
本来は自治会(町内会)が機能するべきですが区分所有者
の集まりの管理組合は組合員の財産を守らなければなりま
せん。
この際自主管理の訓練をなさることです。管理会社は濃厚接触者が発生
した時点で営業を停止しても法律には触れませんのでマンションの損害
は関係ありません。
>>3857さん
マンションでの自治会加入者は非常に少ないようです。この傾向は
都会に行けば行くほど少なくなります。
コロナの感染者がでれば、理事会が動くのが自然の理です。
こういった場合、管理会社がうごくのではなく管理組合が動かなければ
ならないでしょう。
自主管理する必要はないでしょう。
理事長が理事や組合員で医者や行政に勤務している者の活用を考えれば
いいことです。
頑張ってください。
マンションで自治会の加入がゼロのところもあります。
理事会の役割は分かりますが、役員会は何をするのですか。
又、監事は理事会には参加していないんですか。
監事が理事の執行活動を監視するのであれば、理事会に出席しなければ
理事会が何を考え何をしいいるのか分からないのではないですか。
それに、自治会が参加していますが、マンションでの自治会の加入率は
どれくらいですか。
自治会のメンバーで賃借人も役員会に参加できるんですか。
単なる消防訓練や、高齢者に対するフォロー活動に協力してもらう
だけだったら問題はありませんが、建物や設備の維持とかに自治会が介入
するのはおかしいでしょう。
>>3862 匿名さん
1、監事は理事会への出席は強制ではありません。
理事会の資料は配布します。理事会への参加は自由ですし、
意見を述べても構いませんし、不正があるときは、
臨時総会の招集権もあります。
2、自治会の加入率は100%です。
3、自治会員の資格はマンションの住民がすべてですから、
賃借人、使用貸借人、区分所有者、等々が対象です。
4、理事会は開催日をオープンにしていますので。住民であれば
どなたでも意見を述べても構わない旨の掲示をしています。
もちろん管理組合の理事長や理事や監事等も自治会への出席
や意見も許されております。
5、賃借人、使用貸借人、は自治会の役員になれます。管理組合員
理事も一定の条件を満たせば務めることができます。
6、コロナ問題等には管理組合と自治会が協力して対応しています。
この問題に関しては自治会の役員会に理事の面々も出席して
意見等を述べております。
以上舌足らずで申し訳ございませんが、ご理解ください。
自治会への加入率が100%ということですが、賃貸に出しているオーナーは
自治会員なんですか。借りている方は自治会に加入届をだされているんですか。
多分賃貸人の口座から管理費等と一緒に口座引落をして、建前上は家賃の中に
包含されているということになっているんではないですか。
コロナ問題については、管理組合が自治会に協力要請をして一緒に取り組むことは
いいことだと思います。
ただ、その場合の経費については慎重を要する問題となりますので、管理費の使用
範囲(規約に明記されています。)を超えないようにすべきです。
この問題はPART2でも取り上げられているのですか、もしそうであるなら
PART2で対応してください。みてないので分かりませんが。
自治会費は組合員の口座から管理費等と一緒に振り替えられます。
外部にお住いの組合員も同じです。
>>3864 匿名さん
1、賃貸に出しているオーナーは自治会員でもあるし、また賃借人に
自治会や管理組合等に代理人として許可することもできますが、
自治会費を賃借料から徴収するのかしていないのかは取引になり
ますので組合は関与しておりません。
2、コロナ問題で管理組合が自治会に協力を要請するにあたる経費に
ついては、慎重に当たるべきであるとか、管理費の使用範囲を超
えないようにするべきかは管理組合と自治会でその都度協議して
おりますのでご心配は無用です。
3、これ等の問題はパー2で対応する命令を貴方から受ける義務はご
座いませんので結構です。
米これ等の問題は法令の強行規定ではありませんので管理組合と自治会
が自主的なルールを設定できますので住民の為になることは生かして
行きたいと思います。以上。
>>3865さん
外部にお住いの方が自治会員になるのはおかしいんじゃないですか。
その地区に住んでいて初めて自治会員になるのですよ。
やはり自治会費は賃貸人が管理費等と一緒に口座引落としがされているんですね。
だからそのマンションに住んでいなくても自治会費が支払われているのですよね。
そのマンションを借りている方は、自治会費をしはらってはおられず、自治会に
加入する手続きもされていないと思います。
自治会の加入は自由ですので、あまり会員募集等をやると自治会を脱退する方も
増えてきますのでその問題はそっとしておきたいのでしょう。
>>3867 匿名さん
そうとしておきたいのかそうでないのかはわかりませんが、
事実ですので正直に投稿しているだけです。
賃借人は自治会員で入居届と同時に自治会入会届も提出しています。
会費はオーナーの振替口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒
に振替えられておりますが、
その自治会費を借料の中に入れているかは個人間の取引に該当するの
で管理組合は介入できません。
多分オーナーが支払うだけで、自治会費200円~300円を
徴収はしていないと思いますよ。
うちのマンションでも同様の手続きがされていますが、賃借人が
自治会への加入届を出すことはしていません。
自治会としては自治会費が誰から振り込まれようと振り込んだと
いうことは自治会に加入したものとしてあつかっているだけです。
マンションの賃貸に関して契約書で自治会に加入すること、退会
した場合はマンションの賃貸を解約するとかの契約は結ばないでしょうし。
>>3871さん
マンションの管理は複雑多岐に亘っています。
このスレはマンション管理をしていく中で困ったこと、質問したいこと等を
書き込むものです。
当然自治会に絡む問題がでてきても何もおかしいことはありません。
単なる自治会費を管理費から支払うだけの問題のスレだけではありません。
トータルでのマンション管理についての質問等のスレなのです。
その点をご了承ください。
>>3871 匿名さん
販売時に規約に承認印を押印して購入しました。
第一回から会計報告で一敗会計(管理費等会計)
に自治会費の収支の項目も存在します。
よって管理組合の管理の問題とは切り離せません。
そういうマンションもあってもいいんじゃないですか。
自治会費を使用するときは理事会ではなく、自治会役員
の承認のもと使用されるんでしょうね。
自治会の収支決算書や予算書はあるんでしょうね。
管理費等と一緒に口座引落された自治会費はどの時点で
自治会費に移し替えがされるのですか。
毎月移し替えがされているんでしょうか。それとも期首に
1年分がまとめてふりこまれるのですか。そうなると滞納金
があった場合はどういう処理がされているんだろう。
>>3874 匿名さん
1、自治会費は年4回徴収です
2、組合員の口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒に振
り替えられます
3、管理会社の収納口座へ振替えられた管理費等は、約1か月後
に管理組合の収納口座へ振り替えられます。
4、自治会費はこの管理組合の収納口座から自治会の収納口座へ
振替えます。
5、滞納金処理は管理費等の滞納金として処理されています。
6、5の件に関しては売買等による特定承継の場合でも管理費等
からするとわずかの金額なのでトラブルなく徴収されてお
ります。
7、過去において6の件(競売により取得した区分所有者)によ
り苦情がありましたが、事情を説明して徴収したいきさつの
記録が議案に残っておりますが、金額は2500円です。
8、規約では、一般会計の項目は、管理費、駐車場使用料、水道
料(簡易専用)、バイク(自転車)等置場使用料、施設使用
料、(専用庭使用料、バルコニー使用料、温水プール使用料、
ゴルフ練習場使用料、)等々。
9、特別会計の項目は修繕積立金
簡略に記載しました。舌足らずな件はご容赦ください。
そういう特殊なマンションがあってもいいんじゃないですか。
殆どのマンションでは自治会の加入率は低いですからね。
10%程度の加入率であれば、管理費等と一緒に口座引落を
することもないでしょうから。
マンションでの自治会への加入率は30%ぐらいが
平均なんでしょうか。
勿論都会に行けば行くほど加入率は低いといわれていますが。
戸建ての場合加入率は東京地区は40%程度と高いようですが、
マンションの場合はそれをかなり下回るといわれています。
分譲マンションの管理において自治会に加入率の高低で、
何か問題がありますか。?
うちのマンションは管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があり、全戸分の自治会費相当額を1年分一括して年度初めに地元自治会に納入している。
管理費や各種使用料と併せて自治会費も滞納している組合員はいるが、結果的に管理組合が立替え払いしてるわけだ(滞納が解消されないと期末BSに未収管理費・使用料とは別に資産項目として残るので分かる)。
自治会にすれば毎年会費完納してくれるありがたい管理組合様ということになる。
そういうマンションがあるようですね。
自治会としては、自治会費を各戸集めて回らなくてもいいし
年間分が期首にふりこまれる。また、滞納があっても自治会は
まったく関係がないんですよね。
おまけに口座振り込み料も管理組合負担。
自治会への加入率が30%程度のマンションでは管理組合がでそれを
みとめないでしょうね。
>>3881さん
管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があるとの
ことですが、賃貸にだされた場合は組合員はそこには住んで
いないわけですが、住んでない者が自治会員というのはおかしく
ないですか。戸建てに移り住んで賃貸に出しもうマンションには
帰ってこない方もおられると思います。そして、その方は地元の
自治会にも加入しなければならないことになります。
それに賃借人が自治会員となれば二重の会員となり、行政からの
助成金を二重にもらうことになりますよ。
自治会加入とか自治会費納入とか本来は管理組合の業務とは無関係だから管理規約に書くべき事柄ではないのかもしれない。
近所の電器屋の大将に聞いたところでは、うちのマンション建設計画が出たとき、全戸駐車場完備ということでクルマの通行量が増えてキケンだとして一部地元住民が強硬に反対したらしい。
それをなだめるために、マンション住民全員を自治会に入らせて会費も払わせるという和解条件で業者と自治会が手打ちしたようだ。結局はカネで決着したわけです。
>>3883さんのご指摘通り、賃貸に出してる組合員はおそらく地元町内には住んでないから自治会員になる資格があるかどうか。自治会費を払う義務があるかどうか、怪しいところではある。
今のところ特に問題視する賃貸組合員がいないので収まってるみたいだ。
滞納された自治会費相当額を管理組合の負担で回収するのも理屈上はマズイのだが、件数がごくごくわずかで管理組合の本来業務に支障がないので、これも問題視されたことがない。
うちのマンションの賃借人と親しくさせてもらっているので自治会の
事を尋ねました。
家主さんが自治会費は払っているので強制ではないが自治会活動に協
力してやってくださいと言われました。それから、年に一度の管理組
合の総会の代理出席を依頼されたことがあり、大変勉強になりました
、と言っていました。
>>3886さん
行政から何も言ってこないのは、毎年同じ自治会員数を
提出しているからでしょう。
賃借人と賃貸人を重複して自治会員数を提出すれば、マンションの
戸数を大きく上回ることになりますので、そうなれば行政も不信感
を抱くことになります。
>>3887さん
要するにマンションに住んでいない住民が自治会員に
なっており、そこを借りた方は自治会員ではないのですね。
賃借人が自治会への加入手続きをしているわけでもありませんし。
それから賃借人でも総会に参加する資格がある場合もありますよ。
アバウトな扱いをしているだけ。
行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。
自治会の問題はこれぐらいにしましょう。
3892 匿名さん 2時間前
行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。
1、区分所有者の変更時に区分所有者は分譲時の規約承認を承継
していますので旧区分所有者は区分所有者変更届と自治会の
退会届を、新区分所有者は区分所有者変更届と自治会の入会
届を管理会社経由で管理組合に提出します。
2、区分所有者が転勤等のよりは管理会社経由で退去届を管理会
社経由で管理組合に提出します、
3、2の後新居住者(賃借人、使用貸借人等)が入居するときは
入居届と自治会の入会届を管理会社経由で管理組合に提出し
ます。
4、1,2,3の件で理事長に区分所有者の自治会の入会及び退
会のシステムをお伺いいたしましたら、自治会のほうで自治
会名簿の変更をしているそうです。
5、総会の収支報告書を確認しましたら一般会計の収支の項目に
自治会の収支の報告がなされております。
転出入届くらい自分で管理組合に出せよ
自分のマンションを売るときには自治会に加入する者でなければ
売れないんだね。大変だ。
転勤等でマンションにいないときは、自治会員でなくなるんだ。
賃借人も自治会に加入しなければそこのマンションには住めないんだね。
自治会への強制加入は違反ではないの。
理事長と自治会が一緒になっているのかな。自治会の名簿を自治会が作成
するのは当然だろうが。
まあどちらにしても、日本では珍しいマンションだね。自治会と管理組合が
混同しているから。
そんなマンションもあってもいいのかな。
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。(サッシの樹脂化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等)
このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。
「大規模修繕工事に関する実態調査について」 国交省が2018年5月に公表
目的
見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
きるようにしたものです。
事前に検討した方がよい主なポイント
*工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか(工事費内訳明細で確認)
*戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
*設計コンサルタントの業務の量(人・時間)が低く抑えられていないか、特に工事監理
業務の量が低すぎないか
*工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討(実態調査で比較)
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
工事金額1戸当り 大型設備分は除く
75万円~100万円 31% 100万円~125万円 25%
50万円~75万円 14% 125万円~150万円 9.6%
第2回目工事費内訳(国交省調査の平均)
仮設工事費 18.9% 外壁塗装 16.5% 床防水 11.0%
外壁タイル 5.4% 給水設備 10.5% ベランダ防水 6.2%
※修繕専門委員会の主な業務内容
*タイムスケジュールの作成
*大規模修繕工事の概要検討(工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等)
*建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
*建物診断住民説明会の開催
*住民に対するアンケート調査の実施
*設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
*材料の選定(床材、塗料、防水、タイル等)・・・相見積を取る前提資料となります。
*工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
*広報活動
*工事期間中の住民の苦情・要望への対応
*総会議案の準備 (修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等)
*長期修繕計画の洗い直しの検討(設計コンサルタントとの検討会)
*資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
*アフター点検の取り決め
*大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。
①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
②直接仮設工事
足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
④外壁補修工事(既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事)
⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
⑥防水工事
屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水(前回実施工法)
バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水 軒天含む
ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討(次回の目玉、裸足でベランダへ)
開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え(塩化ビニール樹脂シート等)
⑦鉄部塗装(吹付工事含む)
面格子、玄関扉枠、EV扉、ST扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
⑧その他
避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
TV共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化(非大理石)等
自主点検は簡単にできるようだね。
建物診断を行うメリット
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
----------------------------------------------------------------------------
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
大規模修繕工事の周期は13年前後が多いようですね。
ただ大型設備(エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等)
については30年以降の工事となりますので国交省の出している
長期修繕計画には含まれていませんので、それを勘案して修繕
積立金の額を検討すべきです。
大規模修繕の件も分譲マンションの組合員としては
最も大切な事案でありますが、
いまはコロナ問題がマンションにとりまして重要な緊急事態です。
管理者としてどう対応するべきかを、
マンション管理士のご助言をお願いいたします。
コロナ対策としては、国がしっかりした方針を明確に打ち出すべきです。
まず高熱が続いた者の診察病院を各地区ごとに広報すべきです。
そしてそこのドクターが必要といった者に対してはすべてPCR検査を
行うべきです。
そして軽症者はホテルへ、重傷者は病院で治療をすべきです。
マンションでの対応としては、熱が続いた場合、病院はどこに行けば
いいのかをまず広報すべきです。
みんなに分からないように解熱剤とかを使用して対処していると最終的には
家族にもマンションの住民にも迷惑がかかることを広報してください。
自分や家族がそういう症状が出た場合、具体的に何をどうすればいいのかを
住民に告知してください。
後は、エレベーターに乗る場合やマスクの着用等一般常識の範囲内で行動
するようにすればいいでしょう。
明日は我が身です。
いざという時にどうすればいいのかを今のうちに確認しておくべきでしょう。
病院はどこにいけばいいのか。
かかりつけの病院にいきなりいっても病院は迷惑しますし、やってくれません。
保健所へ連絡してもいきなりPCRの検査はしてくれません。
自分の身は、自分の家族は自分で守ることが大切です。
大規模修繕工事もやらなければならないでしょうからね。
玄関扉の補修工事は管理組合がしてますか、それとも各戸でやってますか。
インターホンの補修も管理組合がしているとこが結構ありますからね。
規約には何の規定もないのに。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は各区分所有者の責任と負担で
するのが普通なんですが。
専用使用権のある共用部分については、知らない理事長が
工事を認めるとそれが実績になり、その後は慣例として
管理組合が補修工事をしなければならなくなる。
規約違反だからその分を返還しろといっても、売却して
でていった住民からの返還は難しいでしょうしね。
大規模修繕工事の時期
第1回目
築11年~15年 64.9% 築16年~20年 24,3% 築25年~30年 2.1%
第2回目
築26年~30年 44.2% 築31年~35年 20.9% 築21年~25年 20.5%
第3回目
築41年以上 47.7% 築36年~40年 35.1%
>>3906 匿名さん
ただ大型設備(エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等)
については30年以降の工事となりますのでそれを勘案して修繕 ・・・・・
何か質問ですか?
今日からコロナ感染者が少なくなるといいんだけど。
専用使用権が設定されてる共用部分を誰の責任と負担で管理するか、規約に書いてあるだろ
専用使用権のある共用部分の管理については基本的には
規約で各区分所有者の責任と負担で行うように規定されて
いますが、インターホン、メールボックス、熱感知器の補修工事
については、どこかの時点で規約をしらない理事長が管理組合として
修理をしているので、私どものマンションではその部分に関しては
管理組合の責任でやるように規約に規定したんですよ。
熱が出たくらいで病院行くなよ
解熱剤飲んで暖かくして水分補給してオムツして1週間我慢
インターホン子機や熱感知器は室内にあるんだから普通は私物だと考えるけどな
メールボックスは全体を建物の付属物つまり共用部分と考えるのが一般的で、ボックスごとに専用使用権が成立するとは手堅いw
インターホンや熱感知器は普通は専用使用権のある共用部分と規定してあるでしょう。
玄関扉や窓枠サッシ、ベランダ(ドレンも)も専用使用権のある共用部分です。
メールボックスも専用使用権のある共用部分です。
インターホンについては、その修理代は管理組合と各戸バラバラの状態です。
専用使用権のある共用部分であっても規約で規定すれば
管理組合が修理をすることもできます。
だから私が主張する
専有部分の中にある法定による共用部分以外の部分を規約で共用部分にして
修繕等の計画を組みなおしなさいと言っているのです。
専有部分以外のものはすべて共用部分でしょう。
専用使用権のある共用部分も規約に規定しなくても共用部分なんです。
当然法定共用部分も規約に規定しなくても共用部分です。
いいえ、専有部分の中にある法定共用部分の規定の話です。
専有部分の中にある法定による共用部分以外を規約で共用部分とする。
専有部分を規約(賛成多数)で共用部分にすることはできないのでは?
だから、専有部分の中にある法定共用部分以外の、
と言っているでしょ。
専有部分を規約で共用部分とは言っていませんが。
専有部分、専有部分の中にある法定共用部分以外の部分、共用部分の3分類説ですな
だから専有部分を規約で共用部分にすることはできないですが
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分は
規約で共用部分にできると主張しておられるわけです
専有部分以外はすべて共用部分という2分類説も有力ですよ
>>3927 匿名さん
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分になると専有部分には何もなくなりませんでしょうか。?
さて、専有部分の中にある法定共用部分とはどこを指しているのでしょう。
管理人室は専有部分ですが規約で共用部分にすることはできます。
おそらく室内に設置されたインターホン送受話器や熱感知器・ガス漏れ感知器を
専有部分でもなく法定共用部分でもないので規約で共用部分にするということだと
思います
まあ,そんな七面倒な規約改正手続きを取らなくても、感知器交換費用は組合で
持ちますと言えば済むような気もします
>>3931 匿名さん
もちろんそのようにしてもいいでしょう。各マンションによって
構造や設備等がまちまちですから、各マンションによって考えて
ください。これほど簡単で分かりやすいことはないと思います。
私のマンションは規約に各設備等の費用負担も明記しています。
細かいことを組合員で話し合っても喧嘩になりますから、現場で
指さしながら規約の説明をするとわかってもらいました。
>>3931 匿名さん
規約の設定の手続きをして費用負担の一覧表と修繕計画書を
組合員に配付しておけば、
末代まで有効だし計画書に沿って修繕等を行えばいいだけで
すから至極簡単です。
てゆーか部屋の中にある設備は専有部分だろw(標準管理規約7条3項)
各設備等の費用負担が規約に明記されてるって、エレベータのメンテ費用が世帯の人数だったらまだしも総体重を基準に計算されるマンションはイヤだなw
管理士「等」ですからね
(再)管理士「等」ですからね、そのへんで。
コロナ対策してますか?
密閉を避けるためかゴミ置き場の扉が半開きになってます
インターホンや熱感知器は専用使用権のある共用部分でしょう。
そうでなければ一斉に交換するときは、専有部分内のインターホン
の子機は各戸負担なんですか。
専有部分内にある玄関扉、サッシについては、外観を統一するために
共用部分としています。
玄関扉でいえば、錠部分と内側の塗装部分は専有部分です。
又、窓枠部分でいえば、サッシと網戸は共用部分です。
結露対策で内窓を作るのは専有部分内のことですから各戸で工事を
しても構いません。ただし工事の届け出は必要ですが。
玄関扉に関しても、防犯対策で鍵を交換するのは各戸自由にできます。
>>3940 匿名さん
こういった事態を考慮して、インターホンや熱感知器は規約により共用部分として、
費用負担は(定期的に行う修繕計画に基づき。)は組合が負担するとして一切交換した。
(これは専有部分にある法定共用部分以外の共用部分として取り扱った。)
別に規約共用部分にしなくても、規約で特定の専用使用権のある
共用部分の補修工事は管理組合で行うことができるとすればいいでしょう。
インターホンは単なる共用部分ではなく、専用使用権のある
共用部分ですよね。
そうでなければ、だれでもその部屋で使用することができますから。
>>3941 匿名さん
玄関扉については、錠部分と内側の塗装部分も法定共用部分
以外のものとして取り扱い一定の規制を設けたが、
扉の一斉交換時には管理組合の費用負担で行うことと、修繕
計画に組み入れた。
窓枠とサッシ、網戸も同様としました。
もちろん内装工事等は随時管理組合に申請書を添えて理事長
の許可を得るようにした。
その他細かい規約を設定はしているがこの稿では割愛します。
>>3943 匿名さん
あなたの言っていることは正しいですので否定はしません。
規約で一か所にまとめておくと素人の組合員に解りやすいからです。
(専有部分内なある法定共用部分がどれで、法定共用部分以外のも
のはどれとどれか、が、わかりやすいからです。)
規約によって共用部分としたものは修繕計画と費用負担の一覧表で
解りやすくした。)
共用部分の管理費用は組合負担(第〇条本文)
専用使用権のある共用部分の日常の管理費用は各人負担(第〇条ただし書き)
したがって専用使用権のある共用部分の計画的な管理費用(新製品への一斉交換など)は組合負担
インターホンや熱感知器が規約共用部分になり得るとは知りませんでした。
区分所有法第4条第2項の規定から、規約共用部分になるのは「建物の部分」と
「付属の建物」であって、各種設備のような「建物の付属物」は対象外と思って
いたから。
専有部分内にある法定共用部分以外のものを規約により共用部分としたのは、
住民間のトラブル等が発生したとき等に備えて、できるだけ組合費用で対応
しようとする試みです。
建物等が古くなればなるほど様々な漏水・火災等による事件事故等が発生す
る可能性が高いので、
組合費用で修繕や交換等を行うことによって専有部分の管理にも組合が関与
できるようにした。
インターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることはできないでしょう。
だから規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作れば
いいんです。
>>3950 匿名さん
マンションのインターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることが
できないとの法令による強行規定がありますか、ないものについては、
各マンションの事情に合わせて、共用部分に規約でルールを作れますが、
「共用部分」とは
「共用部分」とは、原則として区分所有者全員が共有する部分のことです。区分所有法においては、一棟の建物には「共用部分」と「専有部分」しかありません。よって、建物のうち「専有部分」に属さない部分、付属物は全て「共用部分」となります。
また、「共用部分」は次の2つに分けることができます。区分所有法で定められる部分を「法定共用部分」と呼び、マンションの規約により「共用部分」とされる建物の部分及び附属の建物を「規約共用部分」と呼びます。エントランスから各戸へ通じる共用廊下や通路などは前者の代表的なもので、後者は倉庫や会議室が例として挙げられるでしょう。
よって、規約共用部分の範疇にインターホンや熱感知器は包含
されていません。
>>3953 匿名さん
貴方のマンションではインターホンと熱感知器は規約で共用部分にして
いないのでしょう。それで、支障はなければそれでいいじゃないですか。
各自自己負担で交換すればいいのです。あなたは間違ってはいません。
区分所有法でインターホンと熱感知器は規約によって共用部分にできな
いという条文はありませんし、しなさいといった条文もありません。
共用部分というのは区分所有法第2条第4項で範囲が限定されており、規約や集会で自由に設定したり解除したりできないのでは?
皆様方の知恵をいただきたく質問させていただきます。
うちのマンションの管理人室(住民が立ち入れない)のトイレが詰まり管理会社が依頼した業者に修理してもらいました。詰まった原因が老眼鏡とのことで修理費用が49000円。
管理組合が一度立替支払いしました。
該当者の申し出が無い限り管理組合の負担だそうです。
ここで解せないのはシンプルに考えて住民が立ち入れない管理人室及び管理人しか使わないトイレの詰まりを管理組合が負担する必要があるのかどうかです。
7階建て28世帯の居住者が下水へ老眼鏡を流し1階の管理人室のトイレを詰まらすことが物理的にあり得るならわかりますが。。
マンションの管理や責任の所在が分からないのです
管理委託契約書の管理事務室等の使用を確認してください。
やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。
管理人室は規約共用部分ですから、その維持管理費用は組合負担で間違いありません。
3959さん
規約上では間違い無いのですね。ありがとうございました。
では住民が通常立ち入らない管理人室内では、管理人及び清掃員が不注意や原因で破損、汚損、盗難、火災が起きた場合も管理組合の責任ということでしょうか。
>>3955 匿名さん
法定共用部分は全員の合意がいります。
法定共用部分以外の共用部分は重大変更の場合は区分所有者の過半数
及び議決権の4分の3以上(特別決議)で変更等はできます。
法定共用部分である廊下や階段でも賛成多数で拡張工事するだろwww
共用部分でない部分を共用部分にするのは共用部分の「変更」ではなくて「取得」だから区分所有法17条や18条は適用されないのでわ?
もう閉鎖。
>>3963 匿名さん
建物によったら廊下や階段は変更はできません。
私のマンションは、構造上主要な部分に該当しますので全員の合意が必要です。(階段・廊下は、柱、梁、屋上、床、等と一体構造。)
やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。
規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作ればいいんです。
費用の負担を規約で決めるのは何の問題もありませんよ。
マンションは専有部分の管理が疎かなためにスラム化を促進している。
問題は経済力の上下問題である。特に被害者への補償問題です。
専有部分でも共用部分でもない「専有部分内にある法定共用部分以外のもの」という第3のカテゴリーがあって、これを規約によって共用部分にするという考え方のようだが、少数説というより単独説だ。答案用紙に書いたら全く点数はもらえないぞ。
>>3971 匿名さん
それはペーパー管理士の回答である(役立たず)。
マンションの住民同士の損害賠償等のトラブルを最小限に抑える方法とし
て有効である。
法令違反かどうかの争いは最高裁まで競う案件であるとの弁護士の見解は
聞いている。
分譲マンションにあっては大型マンションになればなるほどいろいろな人
間が同居していることになる。
管理者として様々な案件の解決方法として、被加害者の金銭的なトラブル
を解決しやすい方法を考えた結果、
専有部分にある法定共用部分をを除き規約により共用部分とすることとし
た。この件についてはすでに運営されていて組合員の評価は上々である。
今後は、全員の合意を得て管理組合法人の所有とする規定を模索中である。
建物診断を行うメリット 修繕箇所を知り共通見積もりに活用
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
「診断の流れ」
1.予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
ものです。
具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。
2.本調査
1次調査 コンクリート中性化深度試験
目視点検 既存塗装材付着強度試験
機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
2次調査
必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
3.診断結果報告
この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
保全計画や改修・改良計画等を作成します。
「住民説明会の開催」 現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
*調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
れについては調査診断をした業者が行います。
*総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
*住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。
※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。
建物診断をなぜするかといいますと、建物の劣化状況を
知るだけでなく、建設業者から相見積もりを取るときの
数量調査等の資料を作成するのに役に立つからです。
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
設計コンサルタントに要求される具体的な能力 1)長期修繕計画を作成できること
2)長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
3)長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
4)大規模修繕工事の設計等ができること(設計が伴う場合は1級建築士)
5)施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること(要項書等の作成能力)
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
違う、違うんだよ、君たちは日本の将来をどう考えておるのかね?
「元請業者選定方法」
①総合評価落札方式で選定する方法
総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
*安全計画書・・・安全管理の取組み(生活をしながらの改修工事を念頭に計画化)
*工程表
*施行管理体制(現場監督経歴書) 1級建築士又は1級建築施工管理技士
*アフターメンテナンス体制、組織表
*入居者とのコミュニケーション(掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用)
*職員並びに作業員の教育
*災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
*会社概要
*直近5年間のマンション大規模修繕工事の実績 件数も考慮
*直近の決算書
*施工計画書
*報告会の開催、頻度
②業者選定方法
イ)見積もり合わせ方式
元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
ロ)入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
ハ)随意契約
小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
い方式です。
③工事の進め方から業者を選定する方法
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
*見積もり合わせ方式と併用
設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
マンションの現状(通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等)をよく把握している。
やはり一番いいのは設計監理方式なんだけど、経費は
かかる。
総会は実施される予定ですか。
規約では延期や中止の規定はないでしょうし、文書での
決議となると全員の承認がいるし大変ですね。
総会はやる
コロナ心配組合員は議決権行使書、どうでもいいジジババ組合員は本人出席w
東京や大阪以外の地区では総会は可能でしょう。
議決権行使書だけで総会をやることは法的に可能なんですか?
総会は開催するができるだけ議決権行使書でお願いしますと
いう要請は可能でしょうが。
組合員全員の承諾があるときは、文書での
決議ができるとなっていますからね。
法的には議決権行使書だけでの総会の開催はできないようですね。
国交省がいっているのは、規約になくても延期は理事会決議だけで
できるが、その場合は予算、管理会社との委託契約、役員の任期の
延長等を明記して組合員に通知しなければならないとのことです。
そしてその後1年以内に総会を開催するとなっています。
やはり一番いい方法は、総会は開催するが、こういう時期ですので
できるだけ議決権行使書での参加をお願いするのがいいと思います。
やはり総会は開催して議決権行使書での参加をおねがいするのがいいようですね。
総会を招集したのに議決権行使書と委任状ばかりになったときは、役員だけが会議室に
集合し、「ただいまより総会を開催します、出席者は議決権行使書と委任状で定足数を
満たしてます、では第一号議案の説明、A理事お願いします」とか間抜けな一人芝居を
して議事を進行することになる。
総会を開かずに書面だけで議決する方法は「討議はしませんよ」ということだから
これを組合員の同意なしに理事会や一部組合員(賛成多数)で決めることはNGと
法案担当者が思ったのだろう。
総会開催通知を出してるのに「この内容なら説明も討議もなくても俺は賛成(反対)」
と組合員が納得して議決権行使書等を提出するのだからそれはそれで何の問題もない。
討議や質疑応答はうっとうしいものだ。議決権行使書と委任状の提出で議案の可否は
既に決まってることが多い。当日の出席者をいかに少なくするかが役員の腕の見せ所。
今年の総会は絶好の機会だ。
書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。
専有部分内のインターホンや熱感知器を規約共用部分にするという区分所有法無視の提案を通したいときはできるだけ書面決議ですませるのがいいと思います。
やはり総会は改正するが、今回はできるだけ
議決権行使書での出席をお願いいますとした
方がいいと思います。
総会を改正するより開催する方向で検討すべきでしょう。
書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。