「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。

　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

完成、引き渡し、書類整備
　　長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、
　その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。

工事終了後の点検
　　竣工検査は足場を壊す前に行う。
　工事完了後に元請会社、設計監理会社に対して感謝の気持ちを表し、感謝状の検討
をしてもいいと思います。
　　専門委員、設計コンサルタント、元請会社の慰労会の検討をしてもいいのでは。

定期点検・・・工事請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。

　この点検は、工事監理者の立ち会いのもとで施工会社が無償で行い、その内容につ
いては、管理組合が確認をします。
　点検を実施する場合は、必ず各戸に対してアンケートを記入してもらい、不備な箇所の
補修や手直しをやってもらいます。基本的に無償です。実施計画を立てるのは理事長。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検（前回はこれだけでした。） １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新
　　インターホーンの交換　火災警報器交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む）
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ）

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

　その他

建替えをする場合、代替駐車場の確保ができません。
　　駐車場・・・駐車場の建替えは現実的には不可能なので部分工事で対応します。

窓ガラスの交換 厚さ５ｍｍ　９００×１８００　工事費込み価格１枚４万円程度
　強化ガラスへの交換 複層ガラス（防犯ガラス）は１枚工事費込み６万円超）

　長期修繕計画は分譲時は３０年で計画します。しかしその中には大型設備（サッシ、玄
関扉、給排水管、エレベーター、高置水槽、屋内消火栓等）は含まれていません。

大規模主膳工事の外力を書き込みましたけど
是非参考にしてください。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、３年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。

　　全戸室内の事前調査を始め室内工事日程の作成が大変です。理由は排水管の縦管は
　全住居内を１本の配管が縦に貫通している為、この縦管
　を更新する場合は、同時に行う必要があります。
　　その為、排水管更新工事の日には、縦列の全戸が数日間在宅している必要があります。

　　又、１戸につき５日間程度の入室作業が発生しますのでいかに住民の理解や協力が得られ
　るかが大きなウェイトをしめてきます。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

　　その対応策としては、あくまで各住民の負担で配管類の更新工事を行うか、それとも修繕積立
　金から支払っていくのかを真剣に考えていく時期にきているんではないかと思われます。
　　参考例として、各戸が単独で配管工事をすれば１戸７５万円の工事費が必要との見積もりを頂
　いております。

コンクリートは当初はアルカリ性です。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に０．５ミリずつ中性化していきます。
鉄筋のかぶり厚は３ｃｍです。
つまり６０年でコンクリートの中性化が鉄筋にまで到達します。
コンクリートは中性化してもその強度が弱まることはありません。空気やみずが浸透することで劣化していくのです。
これが鉄筋にまで到達すると錆が発生し鉄筋が膨張し、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生してきます。
このときしっかりした施工を施せば鉄筋は保護されるためまだまだ利用できるということになります。

建物は１００年でも持ちます。
しかし設備の維持保全をしなければ漏水とかが発生し
いずれスラム化していきます。

専有部分の配管を管理組合として工事をするという規定を
設けると共に修繕積立金の値上もしなければならなくなります。

限界マンションといわれるのは漏水対策が取れないマンションを
いいます。
究極の課題なんでしょうね。

「修繕積立金の適切な金額の必要性について」

　共用部分が劣化したり不具合が生じたら、補修工事とか更新工事をする必要が生じてきます。
　現在の長期修繕計画をみてみますと、計画に洩れている箇所がかなり目立ちます。そういった計
画にない箇所の補修や交換等をすれば当然修繕積立金は足りなくなってきます。

　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、その期間で
大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

長期修繕計画書の作り方、建築士との検討会の
やり方が判らないと難しいかもしれませんが。

>>1531 匿名さん
セミナーでも開いてみたらどうですか？
大阪では無料セミナーをしょっちゅうやってますよ。

>>1531 匿名さん
こんな匿名掲示板じゃなくて
研究成果を発表したらいい。
http://www.kinki-mankan.com/seminar.html
いまからでも頼んだら15分くらいなら喋らせてくれますよ。今回はマンション管理士に合格した理事長が改革の体験談を発表しますね。

理事長を任期満了で辞めても、組合員が無責任で新理事長が選ばれなければ、永遠に理事長の仕事を事実上続けなければならないのでしょうか。また、マンションを売却して組合員でなくなっても、そうなのでしょうか。困っています。

>>1535 匿名さん
セミナーにきて弁護士に聞いてみたらいいでしょう。

>>1536 匿名さん
1535です。アドバイスをありがとうございます。ただ、広島在住なので、大阪はちょっと遠く、二の足を踏んでしまいます。

>>1533さん
久しぶりですね。元気でしたか。
私は相変わらずここで自分が調べたものを書き込んでいます。
質問とかもなく張り合いがないので淡々と今まで作成した資料を
ここに貼り付けているだけです。
セミナーはやったことありますし、今後も予定はあります。
大規模修繕工事の進め方、規約と各種細則の全面改正、管理組合・理事会
の３項目についてです。
たまには鋭い指摘を頂戴しますと又、やる気も出てくるんですけどね。

セミナーで弁護士への質問は事前に質問内容を連絡してないと
答えてくれないですよね。
それと質問以外のことを聞くとそれは別途事務所でお受けしますとの
返事で有料になるとのことですよ。

渡り廊下で繋がった建物なんですが、これは単棟型なのか団地型なのかで
揉めていたので司法書士に相談に行ったとき、各戸ごとに敷地の持分を
登記した方がいいけど、その場合は有料になりますといつたのには驚いたね。
マンションの区分所有法のことはご存知なかったですね。

>>1539 匿名さん

>>1539 匿名さん
それはおたくのセミナー

>>1540 匿名さん
司法書士が答えられるわけがない

>>1538 匿名さん
おたくのレベルとかかわりたくないんでw

>>1537 匿名さん
広島には合人社と戦ってるマンション管理士のたわらさんがいるでしょう。そこに聞いたらいいです。

>>1537 匿名さん
但し、他の組合員の不作為を攻めていくのは
弁護士でないと無理です。自力で引き受ける弁護士を探すのは困難ですからセミナーにきてきいてみるのをお勧めしますね。

>>1545 口コミ知りたいさん
アドバイスをありがとうございます。
マンション管理士のたわらさんですね。探してみます。
「他の組合員の不作為を攻め」なくても、暫定的な理事長としての責任から解放されるなら、それで十分なのですが。新理事長の選任を促す適法なプレッシャーを組合員にかけることができればよいのですが。

>>1546 匿名さん
高額な理事長代行契約をたわらさんに頼んで
普通決議で総会を通してしまうとかはどうですか？

弁護士の無料相談会ではたいした相談はできません。
ややこしい相談になると弁護士も勉強しなければなりませんからね。
元々弁護士は区分所有法は勉強したことがないでしょうから。
標準管理規約も読んだことはないでしょうし。

>>1548 匿名さん
↑まわりのレベルが低い証拠。
弁護士と話したことがないんだね。

>>1548 匿名さん
↑毎日毎日書き込んでも誰も相手にしないのはおたくの話がつまらないからだよw

>>1549さん
弁護士は甥っ子が去年弁護士になったんで、家にも時々遊びにきているよ。
地方の国立の法科大学院にいっていたんだど、３回目にようやく合格できたよ。
もしそこで落ちたら又、法科大学院に行かなければならなかったといっていたよ。
現在は新米弁護士さんだけど、毎日朝から晩まで仕事をしている。
１００件ぐらいを担当させられているとのこと。

>>1550さん
情報提供しているのは、理事が勉強するためのものなので
おもしろいことはないでしょう。
批判やバトルの応酬があればおもしろい？
それにね、情報提供もボランティアと思っているんでね。
質問がなければ提供をし続けるよ。

昨年土地の相続をして、兄弟と分けたのだけど、その時所有権移転登記
を長男にしようとしたんだけど、法務局に提出するときは遺産分割協議書を
作成しなければならなかったので（兄は外国に出向）司法書士に相談したら
それらの書類を全て自分で作っていたので、そこまでできているのなら
司法書士に依頼する必要もないといわれました。20万円程度がいらなくて
すんだのだけど、所有権移転登記を兄一人にしたために、土地を売ったお金を
分ける時、兄から贈与とみなされ贈与税の申告をすることになりました。
みなさんも土地を売って兄弟で分ける時は、全員で所有権移転登記をしておくと
贈与税はいらなくて済みますよ。節税
ちなみに行政が買ってくれたので、所得税、不動産仲介手数料、測量代等全て
不要でした。

参考までに
「不動産売買手続きについて」

　＊所有権移転登記をするために
　　　１）委任状をもらう・・・・印鑑証明書、抄本等
　　　２）遺産分割協議書の作成・・・法務局へ提出　残りは各自で保管

　＊法務局への提出書類
　　　１）登記申請書・・・これを一番上にして添付書類を作成する。書類は法務局
　　　２）除籍謄本・・・生れてからの戸籍と除籍までの謄本
　　　３）固定資産税の評価証明書・・・・「固定資産課税台帳登録価格
　　　　　　固定資産価格決定通知書
　　　４）被相続人の住民票の除票又は権利証の写しが必要
　　　５）登記事項証明書・・・ネットで検索してコピーする。
　　　６）被相続人相続関係説明図・・・表を作成
　　　７）委任状
　　　８）各人の印鑑証明書
　　　９）各人の戸籍抄本
　　１０）遺産分割協議書 パソコンで作成

医者も弁護士も現在は複雑多岐になっていて、より専門性が
要求されるようになってきているからね。
建築士も同様、設計部門と監理部門がわかれているし。

おたくのまわりのレベルが低いだけなんだよw
まー、ひとりで頑張ってね。

セミナーなんてピンキリで一般論で話しても意味はあるまい。
相談してる広島の人はできれば来た方がいいと思われる。
たわらさんもわざわざ広島から呼んで発表されたことありますしね。
もっとも、すでにだいたいの答えは書いてあるかも。

何を知りたいのか分からないけど、知りたいことがあったら
質問すれば皆さんが答えてくれるでしょう。

>>1558 匿名さん
↑ろくに質問を読んでない自称スレ主ね

質問するんだったら謙虚にならないとね。
ただの粗探しだけじゃ分らないことも解決しないとね。
弁護士に相談すればお金がかかるけどここなら無料だしね。

質問することがなかったら、情報提供されたものを
読むだけでいいでしょう。
知らないこともあるだろうし、忘れていることもあるでしょう。
繰り返し繰り返し勉強してないと、人間は忘れますからね。

>>1560 匿名さん
↑こんなのに相談しても無意味。
自分のところの大規模修繕の自慢話を毎日毎日書いてるだけなんだからw

>>1560 匿名さん
↑広島のひとは謙虚に質問してますよ。
その回答に対しておたくが自分のまわりのレベルの低いひとと同じで意味ないと書いてるだけね。

次回のマルビルのセミナーはマンカン受かった理事長の体験談と管理士会顧問弁護士による大規模修繕の設計監理の法的性質についての解説である。

セミナーがいいんであれば出かけていって聞いたらいいのでは。
ここは匿名掲示板ですよ。
そんなに期待されてもねえ。
報酬が伴えば、それに対しては徹底して調査なり勉強をして答えるのが
当然でしょう。
セミナーに関しては聞いてないし、その内容に問題があるかどうかも
分らないでしょう。

大規模修繕工事のやり方は、それぞれのマンションによって違います。
修繕積立金の裕福度にもよりますしね。
その工事業者の選定の仕方、設計監理方式なのか責任施工方式なのか、
いろいろです。
当然管理会社主導ですすめられているか、管理組合主導ですすめられるのか
によっても違ってきます。
だから、一般論というか、理想に近いやり方を書き込んでいるんですよ。

>>1567さん
過去の質問はもう解決したんでしょう。
それとも誰も答えてくれなかったのかな。
質問したものが全て答えが返ってくると思ったら大間違いですよ。
ここは匿名掲示板ですから。
ここのスレは動きが早いから、過去の質問の答えがされてないのだったら
又書き込むことですね。
質問があるんでしょう。皆さんが答えてくれますよ。
質問を私が全て答えるとはスレ主旨にも書いてないでしょう。

>>1568 匿名さん
↑老害w

セミナーをしたのは、宮崎県都城市での一回こっきり・・・

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。
　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

　管材については、給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管でそれぞれ違いがあります。
　配管でいえば、ステンレス管や架橋ポリエチレン管、耐衝撃性塩ビ管等
　給湯管は銅管から金属強化ホリエチレン管、排水管は排水用硬質塩ビ管等

参考になりましたか。
理事のみなさんしっかり勉強しましょう。

自己満足スレッド(;_;)/~~~

>>1580さん
そういうあなたも興味あるからここにきているんでしょう。
あなたは何をしにここにきたんですか。
質問？それとも情報収集？それとも質問に答えるため？なんとなく？
さてこの４つのどれに該当しているんでしょう。
それともそれ以外の目的のためにここにきているんですか。

>>1580さん
ここに書き込まれた情報の提供に関してはおもしろくはありませんが、
良く読むと勉強になりませんか。
知っているという方はスルーされても構いませんが、知らなかったり、
調べるのが面倒臭かったりする方だけが参考にすればいいんですよ。
今時こんな情報の提供をしているスレも珍しいでしょう。
是非、今まで書き込まれた情報を必要な部分だけ引き抜いて自分の
マンションの広報活動に使ってください。
マンション管理は理事の全員が関心を持ち知識や情報の活用をしなければ
いい管理はできませんよ。

>>1582さん
マンション管理をしていく中においては、組合員から指摘されることは
理事長にとっては屈辱かもしれませんね。
しかも正論であればあるほど、嫌だと感じるのかもしれません。
しかしそう思っているのは理事長だけであり、ほかの理事や組合員は
別に迷惑とも何とも思っていないと思いますよ。

正論を指摘したり、情報の提供をするのはクレーマーではありません。

組合員からの指摘や情報の提供には抵抗を感じるが、
第三者や自分から得た情報であれば、同じ内容であっても
捉え方が全く違ってきます。
人間なかなか素直にはなれないんですね。
プライドや面子が邪魔をするんでしょうね。

ここのスレに来る者はどういう理由なんでしょうね。
単なる気まぐれ？かもしれませんね。
スレタイはマンション管理士等に質問しようですから何か
質問があったんでしょうか。
それをせずにただ批判だけするのは何故なんでしょうか。

誰も何も質問していませんよ。

>>1588さん
あなたはどうしてここのスレにきたんですか。

しかし世の中にはいろんな人がいますね。
匿名掲示板は真面目ではダメなのかな。
批判の応酬がないとおもしろくはないですけどね。

＊個人賠償責任保険（居住者全員の日常生活の損害賠償を補償します）
　　　風呂の水を溢れさせ階下の部屋に損害を与えた、給湯器が溢れ階下の部屋に損害を与えた、
　　　トイレのみずが止まらず階下に損害を与えた、駐車場で駐車中の車に衝突をし損害を与えた、
　　　デパートで買い物中商品を壊した等
　　　但し自動車事故には支払われません。

＊地震保険
　　地震保険は損害保険会社と国が共同で行っている為保険料はどこの保険会社と契約しても同じ
　　です。又必ず火災保険と一緒に契約することが条件となっています。
　　

　　最近の当マンションの漏水事例でも、経年劣化や損害賠償額が大きい場合、又加害元の工事に
　ついては十分な保険の補償はされていません。
　　個人で火災保険には加入されている方が殆どだと思いますので、漏水が起こった場合は、個人で
　加入されている保険を是非確認してください。漏水特約が結ばれている場合もありますし、事故が起
　こった場合調査員が調査にきますのでその調査員によってかなり保険金の支払いが影響されること
　もありますので比較されることをお奨めします。

※漏水事故が起こった場合の問題点
　　屋上や壁、扉、窓、樋からの雨水の浸透による水漏れ（老朽化による水漏れ、クラックからの雨
　水のしみ込みを含む）は保険金の支払い対象外となります。
　　専有部分の配管の劣化が原因で下階に漏水被害が出た場合は保険金は支払われませんので、
　加害元と被害元との話し合いで決着をつけなければなりませんが、交渉不成立の場合は裁判で
　決着をつけなければなりません。
　　共用部分の施設から損害を与えた場合、保険の適用がされなかった場合は、被害元と組合との
　話し合いになります。

漏水がおこったら下階が迷惑します。
いくら損害賠償がされるといっても、その補修工事の時は在宅
しなければならなくなります。
工事費以外の保険金はおりませんからね。
ただ工事をしなければならないだけのことです。
工事費が保険適用分を上回ったら、被害元が負担するか、加害者と
話し会う必要がでてきます。
加害元が怖い方だったら泣き寝入りもあります。

↑匿名でスレ主ヅラをするafo

>>1595
なんで批判だけするんかな。
何が気にいらないのか分からないね。
質問はしない、情報提供すればそれはそれで批判。
たまにはマンションの住民が役に立つことを書いてみてはどうなの。

情報提供してある書き込みを読んでプラスになることはないのかな。
マンションの住民や理事でなければあまり関心はないだろうけどね。

↑平日昼間も土日も掲示板しか生きがいがないboke

午前中はデイトレと証券会社とのやり取りでパソコンの前に３時ごろまで
いるので、そのついでに書き込みをしているんだよ。
ただずっと株式状況だけをみている訳ではないんでね。
今からは外出だよ。
夜には帰ってくるけど、それから少し書き込みをするけどね。

ここのスレ数がふえるのが嫌なのかな？

自動更新株価ボードだけみているのも退屈だからね。
少しでも皆さんの役に立つ情報をながさないとね。

>>1602さん
ここは私が立てたスレですが、私物化はしていませんよ。
情報の提供や質問に答えているだけですが、何か問題がありますか。
質問がなければ情報の提供をしますが、質問があれば情報の提供は
しませんよ。
ＰＡＲＴ２同様、このスレを継続させているだけです。

>>1602さん
ここのスレはあなたがどんどん書き込みをしてもいいんですよ。
情報の提供なり、質問をしたり、答えたり自由ですので積極的な
書き込みをお願いします。

↑タイトルにマンション管理士が入ってるから
関心を持つ人がいるだけで投稿が集まるのはこいつの手柄ではない。
afoすぎ。

マンション管理の実務経験はありますよ。
理事長、長期修繕計画時の建築士との交渉、規約改正専門委員会、
大規模修繕工事に関すること等ね。

ただマンション管理士としての営業活動はしていませんがね。
実務というのはそのことをいっているんでしょうね。

>>1605さん
マンション管理士上位合格者さん、ＨＮを変えられたんですね。

ＰＡＲＴ２のスレ主旨全文を読めばわかると思いますが、ＰＡＲＴ３は
それからマンション管理士等に変更しました。
ＰＡＲＴ２は私が立てたものではありませんが、成りすまし者がただ単に
1,000スレになったものを片っ端から新スレに移行したものです。
実質は私が作成したものを成りすまし者が新スレに移行させただけのことです。
以前はそういうスレが頻繁にありました。
現在は10,000スレでも問題がないので、新スレへの移行はできないようです。
ＰＡＲＴ３を立てたときも、一時は閉鎖されましたが、管理人さんに事情を説明して
ＰＡＲＴ３を復活させていただきました。
ここのスレはスレ主旨全文にあるとおりですが、質問がなければ情報提供をして
質問がくるまではこのスレの継続のためにやっています。
当然質問に対しても、私が全て答えるものではありません。
全員でここのスレを盛り立ててくれればと思っています。

↑匿名でなりすましもくそもあるまいw

どちらにしても、過去のいきさつは大した問題ではありません。
問題はマンション管理をいかにスムーズに又問題があればいかに
それを解決するかだと思います。
そのためには皆さんの知恵と知識が必要なのです。

↑オタクがいつも荒らしてると思うよ

オタクの修繕工事ネタ連投で、広島の人のまじめな質問は埋没したしねw

>>1615さん
ただ自分の考えを述べているだけですよ。
間違っているかもしれません。だから皆さんがそれを指摘することによって
正論に導かれていくんです。
マンション管理士で営業活動をしている方はここにはきませんよ。
だったら質問しても答えるのは素人ということになるんでは。
素人が答えてはだめというのなら、広島の方の質問は誰も答える
ことはできなかったんでしょう。
人の批判だけしていては何のプラスにもなりませんよ。

匿名掲示板で質問して、それに答えるのはプロでなければだめというのは
おかしいんじゃないの。
別に報酬をもらっている訳でもなし。
だったら営業をしているマンション管理士にお金を払って相談にいけばいいんじゃないの。
ここは素人が答える匿名掲示板ですよ。
建築士であろうが弁護士であろうがマン管士であろうが匿名であり、報酬を
伴わない単なる質問だからねえ。
それに対して期待しすぎるのも変ですしね。

みんな人の批判には積極的だけど、書き込まれたことに対しての自分の
考え等の書き込みはしないんだね。
何故より良いマンション管理をしていくための情報に対して批判するんだろう。
マンションの住民が勉強していくことは大切なことなんだけどね。

マンコミｭも既に２，０００ものスレが立ち上げられているが
殆どは消滅してしまっている。
何故だか分りますか。
スレ主がいなくなったからですよ。
無責任にスレ立をして後は知らないというスタンスなんですよね。

いくら志をもってスレ立をしても、情報提供なりの仕掛けを
しないとスレは成立しません。
特に継続性を保つためには必要不可欠です。

修繕積立金が足りません。
お金を借りるのは銀行がいいのか、それとも住宅支援機構がいいのか判りません。
値上をしようにも年金生活者が多く難しい状況です。しかし、建物にはひびがはいっているし屋上防水を
しなければ漏水がとまらないといわれています。築３５年のたてものです。大規模工事はいままでやってません。
困っています。滞納金も結構あります。

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

しかし新築時はＰＯＧ契約をしていて、築古になったらフルメンテの契約は
あまいですよね。
そうなったら大手メーカーは契約しないでしょう。

エレベーターの更新工事の場合は、基盤だけの交換で
いいのではないでしょうか。
巻ロープについてはフルメンテの範疇ですから。

古いエレベーターに乗ると怖いですよね。
ガタガタと音がするし、場合によってはドアが完全に閉まらないとか。
段差ができていたりとね。

しかし動くことは動くしそれでもいいんじゃない。

ただ怖いのはこわいけどね。

あなたはコメントしないんですか。
エレベーターの情報勉強になったでしょう。
知らないことは素直に受け止め勉強すればいいんですよ。

>>1627
1621の質問には答えようがないでしょう。
今までのつけがまわってきただけですから、対応のしようがありません。
あなたもできないでしょう。

ＰＡＲＴ２は誰も答える者がいませんでしょう。

自分では質問はしないのに、情報提供者に対しては批判をする。
批判や煽りがなければおもしろくないんだろうが。
そういう者は2chanがむいていると思うよ。

所詮顔の見えない匿名掲示板だしな。
理事会でも、理事長は知識や発言力のある理事は疎んじたくなる。
ましていわんや理事会を牛耳っている理事長が、一般組合員から
指摘されるようなことはプライドが許さないということになる。
難しいことですね。

だって人間なんだもん。
人間は考える動物だからね。

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、２％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

管理組合が区分所有者から徴収した修繕積立金を建て替えや
解体費用に使うことはできるのでしょうか。

建物の建て替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することになりますので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には反対する者もいる場合が
ありますから、修繕積立金を建て替えの費用に直接充てるのは相当でないと考えられると
法務省民事局参事官の吉田氏は解説しています。

管理組合は建物およびその敷地等の管理を行うための団体であり、共用部分
及び敷地等の管理を行うための費用を区分所有者から徴収することができます。

建物の建て替えは実感がないですよね。
せいぜい大規模修繕工事どまりでしょう。

しかしここにくる方の殆どは理事長の経験がないのでしょうね。
理事の経験のある方であればもっと工事には関心がある筈ですから。
ではどういった方がここにきているんでしょう。

建替えは非常にハードルが高く、耐震基準以降のマンションでの建て替えは
ほぼ不可能に近いものとなっています。問題は配管だけとなっています。
建替えの実施事例としては、阪神淡路大震災での建て替え１０８件、それ以外
の建て替えは６９件しかありません。
その６９件に関しては、耐震基準の問題も含め配管の問題もありました。

小規模マンションの場合、理事会と自治会の役員が混同しており、
マンション管理についての規約や法律についても疎いところがあるので
常識では考えられないことがおこる場合もままあります。
それに管理会社主導というか丸投げのところも多いようです。

ここへの書き込みはパソコンよりスマホの方が多いんだろうね。

殆どがスマホでしょう。
家にいる訳にはいかないしね。

ペットを飼っている者がいた場合の注意はどうされていますか。
管理規約違反ですので理事会が動かなければならない筈ですが
刑事犯゛に掲示するだけですので改善がされません。

ペットの対応策としては、うちの場合も掲示板に掲示するだけで
直接抗議に理事会がうごくことはありません。
以前は、理事長と管理会社とで違反宅に伺い注意したこともあったようです。

ペット、騒音、ゴミの分別、集合住宅に住んでいる以上
避けて通れない問題です。
あまり気にしないことですね。

「給排水管の管材について」

＊排水管
　　塩ビ管
　　　　　軽量で施工性が良く、錆びにくくて安いというのが特徴です。
　　　　　耐用年数は、４０年以上といわれていますが、継手部分の交換は必要となります。

　　　　ＶＰ管（水道用硬質塩化ビニル管　　肉厚であらゆる排水設備に使用されます。
　　　　ＶＵ管　主に排水用として使用されます。こちらの方が主流です。

　塩ビ管
　　　　水道用耐衝撃性硬質塩化ビニル管　　　　　　　ＨＩＶＰ　　　　給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管　　　　　ＨＴＶＰ　　　　給湯管

　塩ビライニング管…鋼管の内側に塩ビ管（ブラスティック）をライニングしている管
　　　　昔は亜鉛メッキが使われていました。
　　　　水道用硬質塩ビライニング鋼管 給水管
　　　　水道用耐熱性硬質塩ビライニング鋼管 給湯管

　ステンレス管（水道用ステンレス鋼管） 給水、給湯管
　　　　耐久性、耐食性、耐熱性に優れています。

　合成樹脂管
　　　　架橋ポリエチレン管 給水、給湯管
　　　　ポリプデン管 給水、給湯管

　※耐用年数
塩ビ管、ライニング鋼管 ２５年
銅管 ３０年
ステンレス管 ４０年
　　但し、この寿命はステンレス管そのものの寿命ではなく、継手に使用されるゴム
　パッキンの寿命のことです。

塩ビ管の管材をつかっているマンションの場合は
継手部分の交換だけでいいと思います。
但し工事は大変です。

専有部分の配管で塩ビ管を使用しているところは
交換した方がいいでしょう。
永遠に不滅です、はないでしょうから。

専有部分の配管は各区分所有者の責任と負担で
行うようになっています。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

専有部分の配管の問題は奥が深い。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

スマホから書き込みをすれば初心者マークが
つくんですか。

どうやらそうらしいね。

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて蛇口まで管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

共用部分の縦管は塩ビ管を使用していれば錆びることはないのですが、
継手部分からの漏水は発生します。
故に工事は必要になるのですが、それをやるとなると背板を外したり、床を
剥がしたり養生も必要になります。
そして縦階は一斉に工事をしなければなりません。
当然在宅が必要になり、その調整が大変です。
仮設トイレも準備しなければならないでしょう。

共用部分、専有部分の配管の工事はいつかやらなければならないのですが、
皆さん無関心ですよね。
その時がくれば慌てることになると思いますが、その時は積立金がなく実際
工事をすることは不可能でしょう。
借り入れでやるとかノー天気なことをいっているようでは到底その工事は
できません。
漏水のオンパレードでスラム化するただけでしょう。
大規模修繕工事だけしていればいいと思っている住民が多いですからね。

室内に電気温水器が設置されている場合はどうすればいいでしょうか。？

その温水器が共用部分なのか専有部分なのかによって
対応が違います。
専有部分の場合は、規約に規定がなければ当然各区分所有者の
責任と負担で行わなければならないでしょう。
しかし、全員が更新工事ができる訳ではないですから、管理組合として
一斉に工事が出来るように規約の改正をしておくことも大切なことです。
それと同時にその費用分については値上げをしなければならないでしょう。
早めにそれを見越して値上げをしておけば、少ない値上げで済みますが
切羽詰って工事をするとなると借り入れをして積立金から返済をしなければ
ならなくなります。
１０年返済となるでしょうから、その借入額を住民の数で割り、１０年で
割れば大体の値上げ額が算出されるでしょう。金利分はみていません。
その場合、先行工事者に対するフォローも規約で規定しておかないと、
公平でなくなりますから、それも考慮すべきです。

電気温水器の扱いは難しいですね。
専有部分でも各戸の対応が難しいでしょうから。

専有部分の配管についての書き込みがありますが、ここには理事等は
いないんでしょうね。
理事であれば関心を持つのが普通ですからね。
どこのスレもみんな管理会社のフロントが書き込んでいるんでしょうね。
マンションに住んだことがない者ということはその実務経験がないということです。

理事も任期が過ぎればただの一般組合員。
理事を離れたら組合の出来事には積極的に協力するんでしょうね。

大規模修繕工事以外の大型設備の更新工事には
エレベーター、給水設備、配管、玄関扉、サッシ等があります。

又投稿の仕方が変わったね。

理事は２年任期で理事会は月に１回開催。再選不可
大型工事等に関しては、理事会だけで対応するのではなく、専門委員会で
検討したものを理事会に提案するというのがいいですね。
理事会は当然管理組合主導で行う。

それだけの人材がいるマンションは少ないようです。
又、マンション管理に関心を持つものもそんなに多くはありません。
小規模マンションより大規模マンションの方が人材がいるのは
確率論からいっても当然のことです。

玄関扉の交換は予定にはいっていますか。

「玄関扉の更新工事について」

　　　大規模修繕工事後に予定されている工事としては、玄関扉、エレベーター、専有部分の配管、
　高置水槽の大型設備の工事が第３回目の大規模修繕工事までに計画されています。
　　高経年マンションの再生方法には建て替えと改修の選択肢がありますが、そのうち建替えに関
　しては経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いものとなっています。
　　そこで今ある建物を適切に維持管理し建物の長寿命化を目指し、改修をマンションの再生として
　考える組合が多くなってきています。

＊玄関扉の更新工事について
　　　　「カバー工法」
　　　　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　　　価格は機能性、グレードで決まります。

　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

玄関扉の蝶つがいの交換は管理組合の責任と負担で
おこなうのですか。
専用使用権のある共用部分の管理となりますが。

一般の管理組合の規約では、専用使用権のある共用部分の管理は
各区分所有者の責任と負担となっているでしょう。
しかし、運用面ではインターホンや熱感知器等が管理費から支出されている
マンションも多いと思います。
特にインターホンの補修工事についてはそれが多いのでは。

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる確率は
高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いい
とのこと。

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

　※経費
　　　　　自治体が補助をしている市町村もあります。
　　　　　使用しなくても、取替費用はかかります。

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという事例は
　聞かれていない。ただ、あるという安心感はある。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

　もし、本当に活用することを考慮するならば、エレベーターを使用しないでもいい距離、例
えば、３階ごとに１台の設置も検討する必要があります。

ＡＥＤはない方がいいと思います。
あるといろいろ面倒なことがありますので。

ＡＥＤに頼らず消防署への電話が一番です。
１０分ぐらいで到着します。
ＡＥＤは装着するまでに２０分ぐらいかかりますよ。
それまでは人手があれば、心臓マッサージをしなければなりません。
救急車がきた場合のオートロックの解除や玄関のカギを解除する者も
必要です。

まず電話。
それから心臓マッサージです。
隣りの者にＡＥＤを取りに行ってもらいます。（又は子供に）
ＡＥＤを取りにいって帰ってくるまでどれぐらいかかりますか。
それからＡＥＤの扱いができればいいですが、それに手間どっていると
直ぐ２０分はかかります。
そうこうしていれば救急車が到着します。それを早く家の中に導くことの
方が大切です。

ＡＥＤに関してはこれで終わりとします。

　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達
した荷物を保管しておくロッカーです。但し、宅配業者に連絡しておくことが必要です。

普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の
　　通販の普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっている。
　　　東京での普及率が高く、西日本はまだ低い状況ではある。

メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れる。不在時の再配達がなくなる。
　　＊玄関先での荷物の受け渡しが不要となり、セキュリティ・プライバシーが安心。
　　＊ボックスを無人で管理できる。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できる）
　　　パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができる。

デメリット
　　　＊導入費用が必要になる。ボックス台数の数により金額が変わる。
　　　＊管理員経費がアップする。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等）が必要。　５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生する。

郵政省からの謝礼金がでる。
　　　平成８年以降の設置に対して、１ボックスあたり２，０００円。

宅配ボックスに入れることが禁止されている商品
　　　チルド便（冷蔵ボックスのあるロッカーもある）
　　　生もの（冷蔵ボックスのあるものもある）
　　　書留郵便
　　　代金引換郵便

宅配ボックス（機械式）・・・オプションはつけられます。
　　　ダイヤル錠等の錠前により扉の施解錠を行うロッカーのこと。

　　操作方法
　　　　宅配ボックスのそれぞれの箱の扉に４桁のダイヤルがある。配達員は荷物を入れ
　　　ダイヤルを任意の番号に合わせてこれを暗証番号とし、暗証番号と箱番号を不在
　　　通知書に記入して郵便受けに投函する。
　　　　受取人は、ダイヤルを暗証番号にあわせることで扉を開き受取ができる。

　　　メリット・・・操作が単純でわかりやすい。
　　　デメリット・・・暗証番号を記入した不在通知書が第三者に読まれたり盗まれる可能性
　　　　　　　　　　　などセキュリティ性で劣る面がある。

電気式コンピーューター制御方式・・・オプションはつけられます。
　　　マイコン等を利用して電気的に扉の施解錠を行うロッカーのこと。

　　操作方法
　　　液晶の表示や操作パネルがあり、操作パネルや音声で案内される手順に従って荷物
　　　を入れる。暗証番号の設定を必要とせず、居住者に予め配布されている磁気カード又は
　　　非接触キーで扉を開き受け取りができるシステムが多い。

　　　メリット・・・非接触キーによる受取や操作履歴の記録などダイヤル式に比べセキュリティ
　　　　　　　　　　性が高い。
　　　デメリット・・・電気代や磁気カード発行費用などの維持コストがかかる。

　基礎知識として必要なことを調べました。後は、資料を取り寄せたり、他マンションで導入
されている意見を聞く必要があります。必要台数や機種等。
　又、導入しているマンションでの活用状況やトラブル等も調査しておく必要があります。
　但し、経費的には保存行為を上回る金額となるため、導入するとしたら、次期総会にかける
必要があります。

一部情報が古いものもあるかと思いますが、その点は
ご了承ください。

宅配ボックスを個人用のボックスとして活用している者も
いるからね。
○○号室のだれだれさんへ何を入れておきましたので食べて
下さいとか。

しかし宅配ボックスはあった方がマンションのグレードは
高いような気がするけどね。

しかし、高齢化時代重い水物等ボックスまで取りに行くのは出来ないよ。

まあ隣人に助けを借りるということになると思いますが。
それも着の身着のままでは駆けつけてくれないでしょうね。
マバシャマ姿でエレベーターに乗ってＡＥＤを取りにいくのも
嫌でしょうしね。
それより救急車と心臓マッサージが優先です。

皆さん方の築では杞憂厩舎は何分ぐらいで到着しますか。
私どもの地区では１５分と消防署はいっています。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

国税局(税務署含む)はマンション調査より、マンション大規模修繕工事の設計事務所や工事施工会社を優先査察し多額のバックリベートに対し課税強化をしてもらいたい。

>>1700さん
そうですよね。
マンションの脱税というものは僅かなものです。空き駐車場を外部の者に
貸し出すぐらいは大目にみてもいいと思います。
それに個人の所得になるのではなく、マンションの管理のためにやるのですから。
巨悪は眠らせないというマルサであって欲しいですね。

空き駐車場問題で指摘されたのは大阪税務署でしたよね。

それを期に全国で空き駐車場対策がとられ、規約の
改正が行われました。

皆さん方のマンションの監視カメラは買い取りですか、それともリースですか。
買い取った方がプラスではあるのですが、１０年とか１５年経過しますと、型が
古くなり機能も最新のものと比べると劣ります。
修理代については大した金額にはなりませんが。
しかし買い取りだといつか買い替えをしなければなりません。
うちの場合は２０台近くありますのでその額は大きなものとなりますが、長期修繕計画
では予定していません。

監視カメラはレンタルがいいのか買い取りがいいのか
ということですよね。

防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　１基当たり２５万円前後
　カメラ○台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

あまり税務署をなめていると、みせしめにどこかのマンションが
摘発を受けるよ。
特に大型マンションや駐車場をいっぱいもっているとこは気を
つけるべき。

しかし現実的には駐車場の外部貸し出しは考えられず
駐車場不足の方が問題でしょう。

しかし現在は空き駐車場の問題は下火になりました。
大阪のマンションが摘発されたときは全国的に脚光を
浴びましたけどね。

空き駐車場対策としては、規約に明確に規定を設けて
おかなければならないでしょう。
例え必要はないと思ってもいざというときのために、
規約で規定しておけばいいだけのことですから。
民泊禁止の規約も同じことです。

民泊で困っているマンションはないですか。
あったら事例を教えてください。

民泊問題については詳しいですよ。
うちのマンションでは民泊禁止の規定を設けてありますよ。

民泊の規約改正を後日掲載します。

昨日は友達と飲みに出て、３時ごろまで飲んでたので
今おきました。

標準管理規約の改正
　　
　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

※補足事項
　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

　標準管理規約現行第１２条
　　　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
　標準管理規約改定分
　　又、標準管理規約の改正を受けて住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規約を設けた場合
　（規約に特定民泊に関する可否の規定がない場合）は承認可の場合は特定民泊の対象になると
　しています。
　　但し、特定民泊はもともと住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、住宅として
　使用するにあたらないものとの解釈が決議されているなど、管理組合の意思が専有部分を特区
　民泊の用に供することを禁ずるものと認められる場合を除き、特定認定の対象となります。
　　要するに第２項があれば３項は不要との解釈だと思われます。
　　国家戦略特区に指定された場合は、営業日数の上限はありません。全国民泊の場合は、年間
　１８０日を営業日数の上限としています。

　　②民泊を両方共禁止する場合

　　　第１２条
　　　　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　　ならない。
　　　　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　　　　３．区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

分譲マンションにとって民泊禁止の規約の良否は
組合内部で議論するべきです。
マンションの事情によったら民泊ＯＫのほうが良
い場合もあります。

　　第３条（届出）
　　　　１項　都道府県知事であって、その長が第６８条第１項の規定により同項に規定する住宅
　　　　　　宿泊事業等関係行政事務を処理するものの区域にあっては、当該保健所設置市等の
　　　　　　長。（第１項並びに同条第１項及び第２項を除き以下同じ）に住宅宿泊事業を営む旨の
　　　　　　届け出をした者は、旅館業法第３条第１２項の規定に拘わらず住宅宿泊事業を営むこ
　　　　　　とができる。

　　第１３条（標識の掲示） 共用部分への看板・標識は禁止
　　　　　住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに公衆の見やすい場所に国交省令・厚労省令で定め
　　　　る様式の標識を掲げなければならない。

　　第２条（定義）
　　　　　この法律において、「住宅宿泊事業」とは旅館業法第三条二第１項に規定する営業者以外
　　　　の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊日数として国交省令・
　　　　厚労省令で定めるということにより算定した日数が１年間で１８０日を超えないものをいう。

2017年6月 住宅宿泊事業法（民法新法）
　　　従来の旅館業法で定める営業形態や国家戦略特別区域の特区民泊にはあてはまらない新しい
　　営業形態です。
　　　既泊の住宅を１日単位で利用者に貸し出すもので、１年間１８０日を超えない範囲で営業。

2018年6月 施行
2017年3月 届出開始

　①住宅宿泊事業者（区分所有者）
　　　　届け出が必要。
　　　　管理規約で民泊禁止がされているマンションは届出ができません。

　②住宅宿泊管理業者

　③住宅宿泊仲介業者
　　　　宿泊者と住宅宿泊事業社との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
　　　　インターネットなどの民泊仲介業者をいう。
　　　　住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、媒介をし取次ぎをする行為

※宿泊も期間の短い賃貸であるとして規約に違反していないという理論も出てくる可能性はある。
　　住宅宿泊扱いということ。

　区分所有者は、その専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする営利を目的とする宿泊
や滞在の用途として貸与してはならない。

どちらにしても、民泊オーケーとなると、エントランスに外人がたむろするし、
騒音やゴミの分別とかも知らないので目茶苦茶になります。
民泊禁止の規約だけでも早急に規定しておくことが必要でしょう。
そうしないと、一度民泊が許されるとそれ以降規約で規定するとなるとその者の
承認がなければ規約は成立しませんから。
一人でも反対すると規約ができないのは一括受電も同じことです。

ＮＰＯ連合会やマンション管理士会もこれは広報して
マンションに働きかけるべきです。Ｓさん頑張ってください。

どちらにしても、民泊オーケーとなると、エントランスに外人がたむろするし、
騒音やゴミの分別とかも知らないので目茶苦茶になります。
民泊禁止の規約だけでも早急に規定しておくことが必要でしょう。
そうしないと、一度民泊が許されるとそれ以降規約で規定するとなるとその者の
承認がなければ規約は成立しませんから。
一人でも反対すると規約ができないのは一括受電も同じことです。

マンションで民泊をする場合は、分りやすいところに看板を設置
しなければならないとなっています。
これが救いですよね。
マンションの共用部分には看板等を設置してはいけないことになって
いますから。
それができなければ民泊の許可がおりませんから。

もしすでに民泊が行われているマンションがあるならば、
この看板設置の了解をしていなければこれを理由に行政に
働きかけで民泊許可の取り消しをすればいいと思います。

スラム化するくらいなら民泊で稼いだ方が良いの下は無いですか。？

スラム化するマンションはごくごく一部のマンションですよ。
殆どのマンションは建物設備の維持保全に努めています。
民泊のマンションの場合、中国人や韓国人がエントランスに
群れになっていたら迷惑でしょう。
隣りの部屋が民泊の場合、騒音とかはどうやって注意しますか。

情報提供されたものは是非素直に参考にしてください。
こういった情報の提供はあまりありませんから。

韓国人だからと言ってマナーが悪いと決めつけるのはどうでしょうか。
民泊ではないが内のマンションにも韓国人等が住んでいますけど、
すこぶるマナーはいいです。民泊する人間も同じでしょう、日本のマ
ンションでもマナーの悪い住民が問題になっているでしょう。

民泊が悪いといった独善的な考えは改めるべきでしょう。

あなたの考えが最善です。
しかし民泊許可となってエントランスにたむろされたら
あまりいい気はしないでしょう。
子供もいますからね。

エントランスにたむろされたり、騒音やごみの分別が
気にならない方は民泊禁止の規約を規定することは
ありません。
あくまで一般論を述べているだけですから。

エントランスに屯するのは何処のマンションでも
起こりえる問題です。
そのような事が発生したら管理会社、組合役員、
自治会役員が協力して改善を要求及び指導をす
れば済む事です。
文化の違いをお互い理解しあえるように努力し
なければなりません。

騒音やごみの分別が目茶苦茶だった場合指導をすれば
いいといっても、一見客だから難しいでしょう。
それに自治会はマンション管理には関係ないと思いますよ。
うちの場合はトラブル防止のため規約で民泊禁止にしてあり
ますから安心ですけどね。

勘違いしないで下さい。民泊を受け入れている訳ではありませんよ。
マンションにも色々な事情は異なります。
私のマンションも民泊は禁止のルールを設定しています。

マンションで生活していくうえでのマナーの問題は組合にも自治会
にも関係してきます。

例えばの話だけど民泊禁止でないマンションでの民泊しているお客様
がエントランスで騒いでいるのを見たときは注意や指導は住民で有れ
ばできると思いますが、

仮にややこしい人間であれば組合役員、自治会役員、管理会社と協議
して対応すればいいにではないでしょうか。

マンションを管理していく中では、民泊問題は大切なことではないでしょうか。
そこで、まだ何も対応していないマンションに対して考える機会を提案したに
すぎません。
民泊オーケーとした場合、いろんなトラブルが発生したときにその都度だれが
どのように対応するかということになりますが、深夜に騒音が発生すれば隣人か
階下の者がせざるをえません。
ごみの分別が目茶苦茶であればその旅行者が立ち去った後のことですから注意の
しようがありません。
その所有者に注意をしても次の客に対してはその都度できません。業者が注意
事項等をいうことになりますが、順守できなかった場合の対応も難しいと思います。
そういういろんな問題を含んでいますので、私はマンションでの民泊は禁止した
方がいいのではと思っています。
しかしマンションによってはいろんな事情があるでしょうから、そういったことを
認識した中で対応すべきだと思います。
何も知らずに民泊がされることになって後悔しないために。

まだ日本のマンションでは民泊問題を検討していない
ところの方が多いと思います。
いかに無関心なのかが分りません。

だから、民泊禁止を否定はしていないと言っているでしょう。
深夜に騒音を発する隣人が民泊ばかりが原因ではないでしょう・
真面目な民泊人に失礼でしょう。民泊禁止の理由にはなりません。
うちのマンションは韓国人が住んでいますけど真面目ですよ。
自治会長などはステテコでエントランスを徘徊しますからね。

逆もあります。

質問です
店舗付きマンションです。管理費等の負担割合についての質問です。
規約には専有部分の割合になっていますが、
店舗部分７０㎡で管理費・修繕積立金が各々４０００円です
住戸部分７０㎡で管理費・修繕積立金が各々８５００円です。
不平等で理事長に文句を言いましたら管理会社１０９の指導
で４０年間変わらないそうです。
規約の説明をしても理解してくれません。

>>1746
有害スレと思っているならここにこなければいいんですよ。
騒音問題でいえば、子供が廊下で走り回るとか、深夜に
風呂にはいるとか、早朝に洗濯機を回すとかありますが、
その注意はだれがしますか。

>>1745さん
４０年間管理費・修繕積立金がかえることができないという規定が
あるんでしょうか。
規約では専有部分の床面積比で管理費等が徴収されることになって
いるのなら、当然そうすべきです。
共用部分の負担は例えば１階の者はエレベーターを使用しませんが
その費用は当然負担しなければならなくなっています。
管理組合を管理しているのは管理組合です。その組合が納得できないことを
管理会社が勝手に契約や約束をすることは無効と言わざるを得ません。
一度何故店舗部分の費用が安いのか、それは何を基準として決められたのかを
管理会社に確認されたらいかがでしょうか。
契約書の確認の提出をもとめたらいかがですか。
そうしないと、総会に値上げの提案と今までの不足分の徴収を提案します
といったらどうでしようか。値上げの必要はないかもしれません。
従来通り規約に則って支払ってもらうということになるでしょうが。

規約に基づかない管理費等の徴収以外の方法があるのなら
何か規定集があるんではないですか。

民泊は禁止にしておいた方が住民や宿泊者との
トラブルは発生しないでしょう。
住民間の通常のトラブルはどこのマンションにも
ありますが、そこに住んでいる訳ですから解決の
方法もありますが、旅行者はいなくなりますからね。

民泊禁止賛成

マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。

マンション管理が良くできているマンションは資産価値の
低下は防げます。
やはり計画的に建物設備の維持保全に努めていくべきでしょう。
それ以外に大切なのが、マナー等の順守です。
使用細則に則った生活ができるように理事会は啓蒙活動等を
行うべきです。

各棟に店舗のある複合用途型の団地マンションです。
管理規約を制定、変更、廃止したいのですが、
全体の区分所有者及び議決権と、各棟の区分所有者
及び議決権の四分の三以上の賛成が必要でしょうか。

教えてください、

規約改正であればそのとおりだと思いますが、知っている方が
おられましたら、書き込みをお願いします。
私はプロではないので、自分のところのマンションと関係ない
分野については調べていませんので。

マンコミュのスレ数は１１１４とのこと。
すごい数のスレが立てられているけど、殆どは埋もれてしまっている。

工事を依頼する方法としては、管理会社経由が
いいのか、それとも公募がいいんだろうか。

全て管理会社に任せればいい

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

保存行為を縦に理事長がどんどん工事をされたら
困りますよね。
その対応策は取られていますか。
勿論管理会社がやる場合もありますし。

輪番制の理事の場合、理事会は管理会社主導で進められるのは
仕方ないことでしょうね。
現役世代としては、会社の仕事が忙しいのでマンション管理には
タッチしていない方が殆どでしょうから。
それに積立金の使い方が少々荒いとか業者主導ですすめられたと
しても、金額的には大したことではないですしね。

私も現役の頃は総会にも１度も出席したことも理事を
やったこともありませんでした。
管理費等がいくらとか工事費云々は全くわれ関せず
でした。
そんなものでしょうね。

理事会はヘツドさえしっかりしていればうまく運営できますよ。
その一人の理事長の選任を誤らないことですね。

役員の選任方法を絶えずいじくりまわしているマンションは
多いでしょう。悪徳組合員を排除する役員選任方法は無いでしょうか。

輪番制でも悪徳組合員が理事になることはあります。
その場合、理事長とかの役員の改選時に理事長に立候補される方は
おられませんかといった時に、すぐ理事長の推薦をすれば他の者は
反対できないんじゃないでしょうか。
当然二人の間では話し会っていなければ、推薦されても断られたら
どうしようもありませんから。
殆どの方は理事長にはなりたくないのが普通ですからね。

理事会は理事長如何によって大きく変わります。
正当派の理事長がいるといいですね。

＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

１２日はマンション管理士更新講習の日。

専有部分の配管の更新工事をやれるだけの
修繕積立金を確保しているマンションは少ないと思うよ。

明日はマンション管理士更新講習の日だね。
９時から５時までは長い。

1767 匿名さん 22時間前
＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます
１７１６さん
私のマンションでは電気温水器が専有部分の中にコンクリート
の壁に囲まれた一室に設置されています。
築３０年ですが、耐用年数が過ぎても半数以上の１５０と位が
使用していて、
破裂による漏水事故が発生しています。方法はありませんか。

今日はマンション管理士更新講習日

現在旅行中ですので明日以降電気温水器の質問には
お答えします

昨日旅行から帰ってきました。
又正常に戻ります。

>>1771さん
標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

>>1771さん
　さて、電気温水器についてですが、第２１条には該当しない完全に独立した専有部分というこ
とになりますので、基本的には修繕積立金をその部分に使用することは不可能だと思います。
　電気温水器は共用部分と一体性はなく、完全に専有部分ですのでそれに修繕積立金を
使用することは難しいといえます。
　それを実行するには、全組合員の承諾があれば可能ですが、少数の者が反対したり、一部
居室内での工事を拒否される方がおられたらそれを実行するのは法的には不可能です。
　しかし、どうしてもやりたいと思われるのなら、特例の規約を設け先行工事者に対するフォロー
を規約化し、長期修繕計画に予定を明記することも考えられます。
　だが、これについては問題もでてくる可能性はありますが、漏水を考慮した場合、専有部分では
ありますが、これが一番いい方法ではないかと、私自身は思っています。

>>1771さん
まずアンケートで全員に賛成か反対かの意見をきいたらどうでしょか。
そして反対者に対しては理事会で説得をしたらいかがでしょう。
当然先行工事者に対しては一斉工事費の平均額を還元するといことで。
全員が承認しているのであれば、どう対応するかは全く自由ですからね。
当然積立金の額にも影響はしてきますが。不足すれば値上げも必要となり
ますのでそこも含めて検討されたらいかがでしょうか。

技術的なことは分りませんが、電気温水器をやめて
一般の給湯器に変えることは難しいんでしょうか。

電気温水器自体は深夜電力という安い電気を使うことが
できるのでいい方法なんでしょうが、確かＮＴＴさんが
やっているのですかね。

ＮＴＴさんではなく、電力会社さんの間違いでした。

現在のマンションで電気温水器がついているマンションて
あるんですか。

https://www.tainavi-biz.com/energy-iot/3481/
ご参考まで、

高圧一括受電とは直接的には関係ないのではないですか。
高圧受電は共用部分だけで、後は電力の自由化ですので
各人が好きなとこと契約すればいいし、現状のままでも
いいんではないですか。
大規模マンションの場合は殆ど共用部分は高圧受電でしょう。

1775 匿名さん 1日前
>>1771さん
標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。
1776 匿名さん 1日前
>>1771さん
　さて、電気温水器についてですが、第２１条には該当しない完全に独立した専有部分というこ
とになりますので、基本的には修繕積立金をその部分に使用することは不可能だと思います。
　電気温水器は共用部分と一体性はなく、完全に専有部分ですのでそれに修繕積立金を
使用することは難しいといえます。
　それを実行するには、全組合員の承諾があれば可能ですが、少数の者が反対したり、一部
居室内での工事を拒否される方がおられたらそれを実行するのは法的には不可能です。
　しかし、どうしてもやりたいと思われるのなら、特例の規約を設け先行工事者に対するフォロー
を規約化し、長期修繕計画に予定を明記することも考えられます。
　だが、これについては問題もでてくる可能性はありますが、漏水を考慮した場合、専有部分では
ありますが、これが一番いい方法ではないかと、私自身は思っています。

1777 匿名さん 1日前
>>1771さん
まずアンケートで全員に賛成か反対かの意見をきいたらどうでしょか。
そして反対者に対しては理事会で説得をしたらいかがでしょう。
当然先行工事者に対しては一斉工事費の平均額を還元するといことで。
全員が承認しているのであれば、どう対応するかは全く自由ですからね。
当然積立金の額にも影響はしてきますが。不足すれば値上げも必要となり
ますのでそこも含めて検討されたらいかがでしょうか。


１７７５～１７７７さん、貴重なご意見有難うございます。

参考にいたします。

マンション管理は区分所有者のみなさんのための
サービスなんですよね。
フォアザ住民の精神を忘れてはいけません。

漏水ということを念頭におけば、共用部分も専有部分も
同時に解決するのがいいと思います。

温水器の不具合による漏水事故は経験した者でないと、
そのものすごさは理解できないでしょう。

漏水の損害賠償については保険が適用されるとは
思いますが、階下の住民にしてみれば、工事期間の
在宅とかもあり何のメリットもありません。
それに保険適用以外のものについては加害者と交渉
しなければならず、住民間のトラブルの原因にも
なります。
温水器の漏水事故は大変なんですね。それを回避する
ためには管理組合として一斉に交換とかをしなければ
ならないでしょうね。

事故の状況を組合員に公開するのも色々難しい問題が出てきます。
深夜電力ですから大体早朝に事故が発生します。
大漏水で下階にピラミット状に拡散して被害金額でトラブリ、
その組合員は自己破産して退去しました。経験者でないと理解は
できません。大型マンションのごく一角の専有部分ですし、
公開されると資産価値も落ちますので。極秘あつかいです。

温水器を室内に設置したマンションの哀れな未来を見る思いです。

電気温水器を設置してあるマンションがどんなものか理解は
できませんが、築古になってくると機械も劣化は必ずしますからね。
それに保険についても、経年劣化の伴うものは保険の支払いを停止
するところもありますから、住民間のトラブルの要因にもなって
います。
温水器の交換を管理組合としてやるには、工事も大変ですが、積立金も
多額になりますから、反対者も多くてなかなかできないと思います。
しかし、将来的には何らかの対応策をしないと、ますますスラム化してきます。
それについて、組合員で真剣に話し合う必要があるのではないでしょうか。

https://www.bengo4.com/hokkaido/a_01100/g_01104/l_128944/

一括受電システムの上告代理人弁護士でしょうか。？
当地区にはこれほどの弁護士が見当たらないです。
各地区のそれらしい弁護士をご紹介いただけませんでしょうか。
お願い致します。

>>1791さん
高圧一括受電訴訟弁護士で検索すれば、その扱いをしている
弁護士が見つかりますよ。

災害等の場合の管理組合の意思決定ということで、災害等により
緊急時に理事会も開けない場合の対応として、
＊理事長は総会又は理事会の決議によらずに必要な保存行為を行うことが
　できる。
＊上記保存行為を行う場合、理事長は必要な支出を行うことができる。

標準管理規約の改正がおこなわれましたが、理事長が必要な支出を単独で
行うことができるということですが、その限度額は決められていません。
１億でも２億でもいいということですが、問題はありませんか。

理事会が不正な動きをしても、管理会社は、理事会が決めた運営には口を出さない、管理会社が知っていることがあっても答えないというのは一般的なことなのでしょうか？
https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12447314291.html

1794 匿名さん
管理会社の姿勢によって異なりますでしょう。管理会社に有利な案と不利
な案を使い分けている状況を管理者の善管注意義務違反に相当するのでは
ないかと、国土交通省に相談した事はありますが、個人の組合員の相談は
国としては取り扱わないとして没にした。

最近の判決で大京の業務停止は今までとは一歩進んだ処分だとは思いまし
たが、管理者の善管注意義務違反での行政処分はまだ先の方でしょう。

国としては、これ等の苦情等が多く積み重ねられると動かざるを得ないで
しょうから、あきらめずに、国土交通省の窓口を叩いてみる必要はありま
す。

管理会社というか個人によって対応はばらばらでしょう。

https://legalus.jp/corporate_legal/board_of_directors/qa-1161
参考になりました。

10763 匿名さん 4分前
勝訴した被告人５４４分の２さんは、今まで受けた精神的苦痛に対する慰謝料や弁護士等に費やした費用等含めた損害賠償を管理組合に請求するべきでしょう。
その後に、分譲マンションの組合員を代表して役員に立候補するべきでしう。、
北海道発の非営利活動法人マンション管理士協会の設立を希望します。平田弁護士と相談されて実現して下さい。私達も希望が持てます。

※マンション管理士有資格者の面々も立ち上がってください。

勝訴したのであれば当然裁判費用は相手に請求できるでしょう。
ＮＰＯ法人の立ち上げは簡単にできますので、弁護士に相談しなくても
できますよ。
行政で相談すれば必要書類とかを教えてくれます。

ＮＰＯ法人の立ち上げについてで検索してください。
それをみればすぐわかると思います。

一審、二審で敗訴している被告人の弁護を引き受ける弁護士は、
我々分譲マンションの管理を真面目に考えている組合員にとっ
ては大切な存在です。若いのも魅力の一つです。力を貸してい
ただきたい。
各都道府県に最低一人は欲しいです。マンション管理士が旗を
揚げてください。

該当する都道府県に登場してくれたなら小旗を上げます。

弁護士もマンション管理に精通した者でないと
だめでしょうね。

弁護士やマンション管理士は管理会社のイソギンチャクが多いでしょう。
管理会社との付き合いの方が仕事がもらえるし、次はマンション管理組
合連合会、（管理組合含み）でしょう。
理想は組合員にシフトした応援団を非営利法人で立ち上げたい。難しい
でしょうね。維持費は手出しでしょうから、賛同者がいないでしょう。

弁護士ならやる気があればマンションの管理の知識などは一晩で理解出来る能力があるから心配ない。
マンション管理士は実務経験を有する定年退職者で年金で生活が保障されているものが良いのではないかと思っている。

希望者があれな若いボランテアは拒みません。


1802 匿名さん 12時間前
弁護士もマンション管理に精通した者でないと
だめでしょうね

マンション管理は法律だけで解決できるものではありません。
裁判が絡むことは殆どのマンションではまず必要がありません。
裁判が絡めば弁護士に依頼すればいいだけのことです。
マンション管理は、苦情や滞納、規約改正、建物設備関係の補修、
大規模修繕工事、長期修繕計画の作成、総会、理事会等いろいろあります。
弁護士が必要なことはまずありません。だからマンション管理は難しいんです。
弁護士がマンション管理に入ってくることはまずないでしょう。だから
マンション管理に詳しい弁護士が殆どいないんです。その仕事で収入は得られ
ませんからね。

だから弁護士の先生にもマンション管理を学習していただくのです。
マンション管理士だってなんでもできるわけではないでしょう。

マンション管理士で弁護士、建築士、会計、ビル管理士、等々の人物は多いです。１８０５さんあたりが非営利団体を立ち上げられたらいい方向に向かいそうです。私の住まいの近くでしたらうれしいですけどね。？

私の知り合いの子供が今年から弁護士になりました。家族づきあいを
しているので資格取得までの過程をよく知っています。
今年から弁護士事務所に勤務しているのですが、朝から夜遅くまで仕事を
しています。自分で担当しているのが１００件ぐらいあるそうです。
とてもじゃないが、マンション管理ぐらいのことまで担当することは不可能
だと思いますよ。担当していることは良く勉強しますが、それ以外のことまで
勉強する余裕はないでしょう。それが現実です。

マンション管理での裁判等は殆どありません。
弁護士のなかでも、マンション管理での裁判を担当した者は
殆どいないでしょう。
経験のある弁護士は、管理会社の顧問弁護士ぐらいのものですよ。

マンション管理とは関係ないのですが、ちょっと疑問を呈します。
麻薬取締法違反容疑で逮捕されたミュージシャンの件では、相次ぐ自粛、
過剰反応だといわれていますが、果たしてそうでしょうか。
もし、これをサラリーマンや公務員が行った場合は懲戒免職となり責任
を問われます。
ミュージシャンやタレントは国民に与える影響力は一般人より大きいので
そういうことをやった場合の責任は業界を挙げて反省自粛すべきだと
思うのですが、皆さんいかがですか。

芸能界は甘いですからね。
何回も同じ犯罪を犯しても、いつのまにか復活してますからね。
サラリーマンや公務員は一度退職すると同じ職場には復帰できないけど。

弁護士の力は大したものですよ。
しかしオールマイティではありません。
買い被ってはだめでしょう。

区分所有法４９条
３、理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

ではありませんか。下記事項が理解できません。

3 ピギナーさん 2014/07/05 10:04:51
まさかマンション管理士の意見ではないと思いますが・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1237
>区分所有法第４９条第３項・・・・特別法
>理事会又は集会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。
>これで配偶者の方も理事になれます。

区分所有法 第４９条第３項では、「（管理組合法人の）理事は、
規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、
『特定の行為』の代理を他人に委任することができる。（※）」と
定めているのであって、理事の行為の委任について、
規約又は集会の決議によって、理事は包括的に理事の行為を他人に
委任することができる旨を定めることはできない。

（※）権利能力なき社団である管理組合を対象にして作成された
　　　「マンション標準管理規約（単棟型）」では、第38条第4項に
　　　同様の規定を置いている。
　　　第38条第4項・・・理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、
　　　その職務の一部を委任することができる。
削除依頼
参考になる!
投稿する

4 匿名さん 2014/07/05 13:42:24
>>3
前スレの>>1237は、
管理組合法人の理事（法人ではない管理組合の管理者に近い）と、法人ではない管理組合の規約で定められた理事を混同しているんじゃないでしょうか。
削除依頼
参考になる!
投稿する

5 ピギナーさん 2014/07/05 16:08:06
>>4 さん
投稿者がどのように理解しているのかはわかりませんが、
雲隠れが得意な方のようですから説明は期待できませんね。
ところで、「理事の代理行為の委任」は、
「区分所有法第４９条第３項」ではなく、
「区分所有法第４９条の三」であることはお気付きでしたか？

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

この旨もマンション管理士の回答ですが、
本当でしょうか。？理解ができませんので易しく説明をお願い致します。

10 ピギナーさん 2014/07/08 14:25:38
>>9
>質問です、区分所有法 第４９条第３項は、強行規定ですか。

区分所有法の「第47条」乃至「第56条の七」は、「管理組合法人」に関する規定です。
・第49条第3項
　・・・（管理組合法人の）理事は、管理組合法人を代表する。
　　　　（要確認：第4項および第5項）
・第49条の三
　・・・（管理組合法人の）理事は、規約又は集会の決議によって
　　　　禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に
　　　　委任することができる。

いずれも強行規定です。
削除依頼
参考になる!
投稿する

11 匿名さん 2014/07/08 16:39:54
>いずれも強行規定です。
そうなんですかね？　
少し勘違いされていませんか？
私は確定的な事が言える立場ではないのですが。
そのケースが発生したら管理組合かマンション管理士に聞いてみようかと思います。

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

規約に規定しておくことが必要です。

全国の殆どのマンションの理事会では、規約に基づいて理事の
代理出席や配偶者の理事の就任が行われています。