「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2500さん
良く読んでください。

2499の人、何言ってんだかサッパリわからない。日本語分かってんの？

２４９９は理解できないな。
もう少しまとめたらいかがですか。何をいおうとしているのかが
分りませんので。

>>2494　に追記
駐車場使用料金、自転車置き場使用料、バイク置き場使用料、原付バイク（50ｃｃ）置き場使用料は管理費　修繕積立金記載の別紙一覧表中にそれぞれ記載。

自転車置き場使用料の改定は普通決議（議事録で確認）とした。

細則は普通決議と決まっているよ。
問題は管理規約の別表か細則の別表かということです。
管理規約の別表となっていれば規約の改正となるので特別決議
となる。

>>2505
ここら辺を理解してもらえなくて苦労しております。

>>2506さん
そういう知識がない者が理事長になれば、別表が規約の別表
だろうが細則の別表だろうが関係ないと思うんだろうね。
へたに意見をいえば理事長としてはプライトが傷つけられたと
思い反発するしね。
理事長をやめ一般組合員になった時にいかに無力かが痛感
させられると思うけどね。

>>2507さん
内などは酷いものです。
管理費等の負担割合が一部の組合員の管理費等を三分の一位の減額を普通決議でしている。
（規約には管理費等の負担割合は専有部分の床面積の割合とすると記載されています。勿論分譲当時の管理規約には管理費等の専有部分タイプ別負担割合表は規約の別表第０にある。）。これ等はこれから組合員の利益等の授受問題で公平性の問題になるでしょう。

>>2508さん
それが事実なら目茶苦茶な何でもアリのマンションも
あるんですね。
滞納金でさえ、それをなしにするのは組合員全員の承諾が
必要なんですけどね。これについては、共用部分の処分
とは違いますけどね。

滞納金については、競売とかがあっても次の所有者に
請求できますしね。
処分で仕方ないのは、時効という法律が成立した時だと思います。

>>2510さん
通常のマンションの規約では管理費等の負担割合は区分所有法１４条１項、２項、３項。４項は除いた規定の準じています。

４項を除いている規約が多いのは非常に安心感があります。これを、いつの間にか、普通決議で住居部分は一律に管理費９、０００円。修繕積立金１０，０００円、同じくらいの面積の店舗部分は管理費５，０００円、修繕積立金５，５００円に変更されているのです。

収支報告書の収入の部合計が過去の会計報告書の記載が異なりましたので、現在と過去の管理費等組合員別負担割合対比表を各組合員への配付を要求していますが、管理会社は出し渋っております。

>>2509さん
区分所有法１４条１項から３項に準じた管理規約を順守した方が良い理由。
以下をお読みください。
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
第２２条（分離処分の禁止）
第２９条（区分所有者の責任等）
第３８条（議決権）
第５３条（区分所有者の責任）
第５６条（残余財産の帰属）
第６１条１項２項（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第６６条（建物の区分所有に関する規定の準用）
第６７条（団地共用部分）

>>2509さん
滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効ですの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

滞納金については現況を報告する責任が管理会社にはあります。
そして通常３ヶ月を経過したら理事会に引き継ぐというのが殆どの
マンションではないんでしょうか。
反社の者がマンションの住民になっていれば規約で規制している
マンションが現在は殆どですよ。

理事会で管理会社に滞納状況を毎月報告させれば
いいのではないですか。
特に滞納金を処分するということは絶対やっては
いけないことですから。
滞納金は競売や売却となっても特定承継人に引き継ぐ
ことになってますからね。滞納金に処分はないのです。

８９３が不法占拠しているマンションが競売前に管理会社系統の取引業者が任意売買した。
滞納管理費を買主に請求しないまま処分しているので担当理事長に質問したら管理会社の説明でそのようにしたとの事でいた。
管理会社を追求したら前の区分所有者が行方不明だから集金不能で総会で決めた事だからとの回答でした。
滞納管理費は承継人にも請求できるのではないですかとの質問に対してすでに総会で決めたのでとの回答でした。
全員が承認したのですかとの質問に対して、全員の承諾などはいらないとの回答で以後無しのつぶてで受けてはくれません。

かの一流の管理会社１０９の回答でした。

不法占拠者の８９３は入居届けはしていて、駐車場の契約書等も組合事務所にあるはずですが、その内、入居者名簿の年数経過で差し替えを理由に届けのやり直しをしたので旧名簿は処理したようで証拠を隠匿されました。

どちらにしても、新組合員に滞納額を請求すればいいですよ。
管理会社の系統の取引業者でしょう。
滞納額ぐらいの小さな金額に拘ることでもないでしょう。

又、私が立てたＰＡＲＴ２が台頭していますね。
私は絶対このスレは見ないと思っていたんですが、１ヶ月ぐらい
書き込みがなかったのでもう見てもいいかなと思っていたけど、
見なくてよかったと思っています。
ＰＡＲＴ２にどんなことが書き込まれているのかは全く分りませんし
又、分ろうともしませんけどね。

滞納金を理事長に報告しない管理会社ってあるんですか。
それこそ委託契約違反ですよ。
管理会社は滞納者に対して電話で督促をするでしょう。

>>2518
かなり動揺しているようだけどどうしたの？

>管理会社を追求したら前の区分所有者が行方不明だから集金不能で総会で決めた事だから>との回答でした。

あなたがいっているように、特定承継人に対して滞納金は請求できますよね。
今からでも請求すればいいんではないですか。
管理会社は無視すればいいんですよ。

滞納金の時効は５年です。
それ以降の滞納金は本人が時効を援用しますといえば
その分は請求できないし、支払う必要もないと法律で
決められています。
ただ、うまく説明すれば全額支払ってくれると思いますが、
督促する場合対立をしないことです。
滞納者は後ろめたい気持ちは当然ありますから、できるなら
全額支払いたいと思っているでしょうからね。
それを強引に支払えとかいっているようでは時効分は取れない
のは明白です。

滞納している者については、掲示板に貼りだしたら
何か罪になるんだろうか。

銀行から借り入れをしていたら、期限通りに支払いをしないと
情け容赦なく不渡りになる。

>>2516 匿名さん
債権の処分は全員同意だから、総会の決議では足りない。簿外にするだけ。

109が能力不足すぎますね。

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。

>>2526さん
大変な状況のようですね。この質問に対して私なりの考えを書き込みますが、
間違っていることもあると思いますので、後は知識の豊富な皆さん方から回答
を期待していてください。

まず規約の改正も行われていないのに管理費、積立金の額が変更されているのが
問題です。
住居部分と店舗部分は専有部分の床面積比になっていますが、その比率が違って
いたんですよね。
店舗部分を多く徴収していたためその返却のため管理費と積立金の額を減らした
んでしょうが、総会の決議はされていないんでしょう。その責任の追及もすべきです。
区分所有者が共用部分の変更で不利益を生じた時は組合員の承認が必要なんですが、
その承認は得ていないと思いますね。
住居部分と店舗部分の差額分を支払うのは債権の処分となりますので、区分所有者
全員の承認が必要となります。
それから一般債権の時効は１０年ですので、それ以前の者は援用すれば法的に
支払う必要はありません。
問題は早く規約改正をすることでしょう。

>第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。

このように、店舗部分の面積にプラスしてもいいんですよね。

一部共用部分の規約ですが、原則は区分所有者が全員で決め、全員が従うものです。ただ、一部共用部分については、その部分を使う人だけで規約を作ることができます。一部共用部分とは、一部の区分所有者のみが利用する共用部分（マンションの住居部と店舗部が分かれている場合の住人専用エントランス等）ですが、全体の規約の中で、一部の区分所有者のみが利用するのだから一部の区分所有者で管理の方法を定めていい、と定めていることが前提です。

この問題は４０数年間継続して法令違反で管理費等を一部の組合員が結託して組合費の負担割合を過小に支払い組合費を食いつぶしてきた証拠はそろったのですからその差額を一部の組合員が現状の強行規定の法令に従うしかないでしょう。
若し仮に、この８０㎡の専有部分の持ち主が集団訴訟はめんどいので一人で告訴しても充分勝訴できますので次期が来たら最終手段に出るでしょう。
おそらくこの問題は本音の部分は伏せて一部を公開している訳ですので、マンション管理士や弁護士も両手をあげて応援してくれるでしょう。私もその一人です。確証を掴んだので投稿しているのです。本人を応援して下さい。

費用の負担は、管理規約に別段の定めがあれば、（共用部分の持ち分割合に依ることなく）その定めに従うのであるから、管理規約における費用の負担に関する規定を示してから質問をすべきである。

間違いの訂正です。
昭和５８年の区分所有法改正前の区分所有法第１０条は改正後の区分所有法第１４条になっています。
第１４条は改正後は第１９条になっています。お間違いのないようにしてください。
改正後の第１４条第４項は規約で別段の定めをする事ができる事になっておりますが、
改正前は規約には設定できませんので区分所有法第１０条は強行規定になります。
このマンションの規約は４０数年間専有部分の床面積の割合にしなさいとの国の命令を無視して組合費の不公平な（店舗部分の管理費等が住戸部分の管理費等の四分の一の負担）で推移しています。
これは国は許さないでしょう。政治的問題も考えないといけないでしょう。

※建物の区分所有等に関する法律昭和３７年法第６９号の原文が手元になく古い六法全書から区分所有法第１０条と２項を取り出しての投稿です。成立時の区分所有法の原文を探してはいますが。私のこの条文と間違いはないと思います。間違いがあるようでしたらご指摘下さい。

>>2529さん
どちらにしても、時効のことを考慮すべきです。
強行規定とか任意規定とかいう前に、時効のことも
検討してみてください。

昭和５８年の改正前の区分所有法にも以下の条項があり、規約において別段の定めを認めていた。

(共有部分の共有)
第八条 　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、 その共用部分の共有については、次条から第十五条までに定めるところによる。 ただし、第十条及び第十二条から第十四条までに規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（注）
第十条・・・・共用部分の持分の割合
第十二条・・・共用部分の変更
第十三条・・・共用部分の管理
第十四条・・・共用部分の負担及び利益収取

時効を考慮して、店舗部分の管理費等を安くしているのも
差し引いて計算しておくべきです。

>>2533 の訂正
誤：（共有部分の共有）
正：（共用部分の共有）

規約に規定するのは妨げないというのなら、規約優先にすべきです。
管理費等は専有部分の床面積比となっているんだったらその条項を
優先すべきです。

区分所有法の強行規定であれば、管理規約に規定しても
それは無効にはなりますね。
やはりマンション管理はやった者勝ちというこになりますかね。
住民も個人で提訴するには、費用も時間もかかりますし、理事会を
敵に回しては情報も遮断されますし。
会社が忙しいに、たかがマンション管理のことを真剣にやるのは
ばかばかしいと思いますよね。

>>2533さん
有難うございます。つまり改正法第１４条の３項を規約で別段の定めをする事ができるのであって、旧法の第１０条の２項に準じた規約になっていますので法令違反ではありませんね。
良く理解ができました。それでも組合費の負担割合の公正性は保たれていませんのでこの件での争点になりますね。第８条を見逃していました。今後もよろしきお願い致します。

>>2534さんのご意見は奥が深く有りがたく存じます。
専有部分タイプ別月別管理費及び修繕積立金及び駐車場区画別使用料一覧表の作成と配布を以前から請求していますがいまだ配付はありません。
分譲時のものが原始規約の別表で付いておりますので、それらの一覧表を入手後に駐車場等の現場との確認をする準備はしております。
私達はそれなりの資料は保持しておりますのでその資料を基に並行して事を薦めています。マンションの住民は声を上げられるように希望します。
ご連絡ください。

>>2530
費用の負担は管理規約に専有部分の床面積の割合戸の規定ですが、それには反する負担を各組合員から徴収している事が判明したのです。
住戸部分の組合員の費用負担の四分の一以下の負担を店舗部分がしている事が立証されているのです。それに従い四倍の負担を強制されている４８０名の組合員が集団訴訟を計画しているのです。原告は組合員で被告は管理組合になるでしょう。勿論規約違反と管理会社は善管注意義務違反の攻めは免れないでしょう。

>>2537
この方は管理会社よりの組合役員＝管理会社に属するマンション管理士若しくは管理会社関係の方でしょう。管理会社とはウインウインの関係を強調する方だと思います。至る所で無難な発言をしながら虎視眈々と獲物を狙う子猫に似た発言です。マンション管理を真剣に考えてくれるマンション管理士等は」損得を考えないで行動している方を歓迎します。

規約が改正されていれば、議案書に記載されていると思います。
総会の議案書に記載がなければ改正がされていないということ
になります。

議案書だけではいけません
議長と議事録書名人の署名押印のある議事録は必須でしょう。
理事会の議事録と総会の議事録を掲示と配布をしているマンションはほぼ安心でしょう。
理事会の議事録は配付までは大変ですので掲示のみでもいいでしょうが。
正し、総会は掲示も配付もする事は必須です。中古マンション等では、議事録の掲示さえも怠っているマンションが多いですが、問題の多いマンションとの認識をしています。
このようにマンション内部の情報の公開を努力しているマンションは、だいたい、管理が行き届いて、住民も挨拶はしてくれる等、あかるいです。役員会が管理に対する自信の有無を垣間見えます。

総会の議事録は署名人まで必要でしょうが、理事会議事録には
そういうものは必要ないでしょう。
まず第三者が理事会には出席していないのが普通でしょうから。
私どものマンションでは、理事会議事録は回覧板で（Ａ４２枚程度）、
総会議事録は各戸配布となっています。
総会で提案された議案が承認されたかどうかの確認がされればいいんですよね。
その場合、規約や細則の改正が年月の経過と共に増えてきますので、規約集の
作り変えをした方がいいですね。
規約の改正は承認決議が済んでいるのですから、後は経費だけの問題ですが、
大した金額にはならないので（１冊５００円前後）予備費で対応すればいいの
ではないでしょうか。理事会決議だけでいいと思います。
但し、規約や細則がパソコンに打ち込んであり、それに改正された後の規約とかが
修正されていなければなりませんが。
だれがそれをやるかでしょうね。

マンション管理士もピンからキリまで、管理組合もピンからキリまで、管理会社もピンからキリまで。

だからうちのマンションはキリでいいということには
ならないのでは。

https://tower.jp/artist/268329/%E3%81%B4%E3%82%93%E3%81%8B%E3%82%89%E3...
ピンカラトリオをお楽しみください

https://giwiz-search-ysnippet.c.yimg.jp/im_siggLed_krvAw5ktAzNXGSAKbg-...
ピンカラトリオをお楽しみください。憂さが晴れます。

今日のマンコミュどうしたんだろう。
このｽﾚ以外はどこも書き込みがない。
お盆はまだなんだけどな。

管理規約と各種細則の全面改正をするときは、原始規約から総会で
変更になった議案書をみて改正をしていけばいいですよ。
ただ、各種細則については
理事会運用細則や規約改正委員会細則、大規模修繕工事委員会細則、
ペット細則、監視カメラ細則、駐車場細則や駐輪場細則等ないものが
たくさんあるでしょうから、それについては管理会社にいって他所の
細則を参考にすればいいと思います。

管理規約と各種細則の全面改正は、余程の人材がいないと
できないと思いますよ。
自分のマンションは管理規約と各種細則の全面改正をして
規約集を作り変えたというところがありますか。

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。

４５年間規約とは関係ない徴収方法がとられて
いたんですよね。
組合員全員の総意であれば、それはそのまま生かすべきでしょう。
今後改定はしなければならないでしょうが、今までの分を規約通り
にするには金額が大きすぎてマンション管理は破綻しますからね。

管理費等の別表を管理規約のものとするか細則の別表と
すかという話しからかなり外れてきましたね。
管理費等の別表はどこのマンションにもあるのが普通ですよ。
ないマンションを探すのが難しいですよ。

>>2552
住居部分の８０㎡の組合員４５（５４０か月）年間の管理費等支払総額
管理費　　　　９．０００円×５４０＝　４．８６０．０００円
修繕積立金　１０．０００円×５４０＝　５．４００．０００円
支払合計　　　　　　　　　+　　　＝１０．２６０．０００円

店舗部分の８０㎡の組合員４５（５４０か月）年間の管理費等支払総額
管理費　　　　３．０００円×５４０＝　１．６２０．０００円
修繕積立金　　４．０００円×５４０＝　２．１６０．０００円
支払い合計「４５年分」　　+　　　＝　３．７８０．０００円

住居部分計　　　　　　　　　　　　　１０．２６０．０００円
店舗部分　　　　　　　　　－　　　＝　３．７８０．０００円
差し引き計　　　　　　　　　　　　＝　６．４００．０００円

住居部分の組合員負担分と店舗部分の負担分の差額
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６．４００．０００円
をどうするかが今後の問題になりますが、昨日の情報では駐車場にも
同じように不公平な問題が発覚したようです。

長年店舗部分の組合員と管理会社のなれあいみたいなものが垣間見られます。

駐車場や他の施設使用等も公平性を欠いている問題が発覚しそうです。

２５５４さんへ、残念ですが管理費等の組合員別負担割合表は規約のベッ表にはなく、管理規約（昭和５８年改正前もの）で、専有部分の床面積の割合　と規定されているだけです。過去の議案書等ではこの問題は変更はされていません。過去の役員は店舗部分の組合員が主に運営しています。

長文で恐縮に存じます。こういった事実が組合内部で行われている事例でしょう。

駐車場については専有部分の床面積比とかの規定はないでしょうから
それを問題視するとややこしくなりますよ。
管理費等は専有部分の床面積比となっているのに、その別表がないと
いうことは何を基準に徴収していたんですかね。
店舗部分の管理費等が規約から安く徴収されていたということですね。
しかし、４５年経過しているのを遡って規約通りその差額分を徴収する
というのはむずかしいでしようね。
少なくとも裁判で請求するなら１０年以上前の分は時効で請求できない
可能性が高いので１０年分を裁判で勝ち取る方がいいでしょう。

https://www.waka-consul.com/single-post/2016/05/07/%E7%AE%A1%E7%90%86%...
参考になりませんか。？

>>2556
駐車場も全て平置きで、各区画によって使用料も異なります。
有志と各区画を調査して使用料の１００％合計は出しているようですが、
店舗部分の使用料は住宅部分の使用料はよりは安いようです。
これから有志で各期の総会の議案書等を持ちより、、収支報告書を精査中です。
皆さんにお尋ねしますが、管理費や修繕積立金は収入の部に未収金があるにも関わらず１００％回収になっていますが、
駐車場は区画数も使用料も決まっているので、管理費や修繕積立金と同じように１００％回収で収入の部に計上するべきだと思いますが、
駐車場使用料は未収金が発生していたらその分を減額して報告しています。
この件について、皆さんの意見をお聞かせください。

使用料は予算書では１００％回収で計上します。
しかし収支報告書は予算とは違いますよ。
使用料の未収金は管理費等の未収金と同じ扱いをしますね。

>>2559
私のマンションの収支報告書、予算書では管理費、修繕積立金は未収金の有無にかかわらず、１００％計上しています。
駐車場使用料は収支報告書には未収金の分を差し引いて計上されていて。予算書は今期の収支報告書の金額を仮に計上しております。

>>2560さん
失礼しました。
当マンションも未収金の有無にかかわらず収支報告書と予算書には
１００％計上していました。
貸借対照表に管理費と修繕積立金の未収金は計上してありました。

管理規約は単棟型、団地型、複合用途型管理規約のどれになっているんですか。
しかし、駐車場使用料に関しては一緒だと思うんですよね。
やはり店舗部分の住民の影響力というかそちらに優秀で時間のある人材が多かっ
たのが不公平の要因だったんでしょう。
使用料に関しては、専有部分の床面積比ではないでしょうしね。
その使用料を決めたのは住民の総会決議できまったのだから、違法性は全くあり
ません。

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。

>管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議>案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、

ここが一番の問題ですよね。
規約の改正がないのに管理費等の徴収変更がされている。
過去の議案書を全てみて、議案としての決議がされていないのなら
明らかに管理規約違反ですね。
それをやった理事会（理事長）の責任追及をすべきです。
金額の追及に関しては微妙といえば微妙ですね。それが判明したとしても、
金額が大きくなりすぎており、住民の責任追求の限界を超えていますので。
落としどころをどこにもっていくかが問題となると思います。

店舗部分の組合員が売りに出しているので逃げられるのではないかと心配です。特定承継人にはこの問題の責任を追及できなくなるのではないでしょうか。仲介を依頼している宅地建物取引業者にその旨を重要事項で説明をするように依頼をしたいのですが、良い方法はありませんでしょうか。？

まだ何も解決していない状況の中で、特定承継人に対して
いままでの責任を要求するのは無理でしょうね。
宅建業者に重説でその分を含めて販売をするようにといっても
そんな不利になるようなことをいって販売はしませんよね。
しかし、特定承継人に対して過去の責任分を要求できないとすると
現住民に対してもそれはできないということになりますね。
早く動かないと今までの行動が水泡にきしてしまいますよ。

>>2566
適切なご指導有難うございます。
私はこの件等を改善する為に規約の立候補制に従い、役員の立候補を幾度もしましたが、その都度妨害されました。
この管理費等の負担割合はほとんどの組合員は知りません。会計報告を一人一人が算盤で計算してまで精査はしないでしょう。
現役の若い組合員が私のところに来て今期の会計報告の合計が可笑しいですと目の前でエクセル関数を駆使して会計報告の瑕疵を指摘してくれました。それが事の始まりでした。
この店舗部分の専有面積８０㎡の管理費が３．０００円で、修繕積立金が４．０００円、住戸部分の専有面積８０㎡の管理費が９．０００円、修繕積立金１０．０００円の差額を規約や会計報告を精査しながら４５年間を割り出してその結果には驚かされました。
さらに店舗部分が２０戸、住宅部分が４８０戸を掛け合わせると膨大な金額になります。こ
れ等の返還請求全額とまではいわなくてもを住戸部分の組合員から請求されると組合は破綻します。熟慮を要します。
この件等を知る事によってこのような事を管理会社が知らないで管理を受託しているのに不信感をもちました。
立候補を妨害する理由も解るような気持ちになりました。組合員が無知なのを利用して管理に熱心に取り組む組合員を排除する悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀の構図を垣間見ました。
全国のマンション管理士諸兄の意見を伺いたいものです。この悪行に加担しているマンション管理士もおります。

明らかに問題なのは規約と違う管理費等の徴収がされていることです。
立候補制があるのに立候補しても拒否されているとのことですが、まず
住民に実態を知ってもらうことが一番の近道です。
私でしたら、Ａ４サイズ２枚程度に分りやすくまとめたチラシを各戸配布
しますけどね。
勿論自前ですけど、私も各戸配布や理事の役員に対しては情報提供も含めて
メールボックスへ投函してますけどね。
住戸部分と店舗部分の管理費等の額が規約と違うということを住民に報せる
べきです。
管理費と修繕積立金の各戸別金額を計算した表を作成するのもいいでしょう。
そして現在はそれと違う金額が徴収されていることを知らせれば、住民も
動くのではないでしょうか。

管理組合運営サイト（マンション管理ネット）より
平成１６年４月２３日最高裁で「管理費は定期給付債権（民法１６９条）に当たり消滅時効は５年」との判決が出され管理費の消滅時効は５年であることが確定しました。

そうですよね。
管理費等は５年が消滅時効です。
５年以前のことをとやかくいうより、現在の管理費等の金額が
規約に違反しているのでそれに戻すことを早期にやるべきですね。
５年分については、請求できるでしょうが。

>>2568
>明らかに問題なのは規約と違う管理費等の徴収がされていることです。

どこにそんなことが書かれているのでしょうか？

あれっ！
規約には専有部分の床面積比となっているのに店舗部分が
大幅に安いといってませんでしたか。

↑　レス番号は？

>>2570
>管理費等は５年が消滅時効です。
>５年分については、請求できるでしょうが。

誰が誰に対して時効の援用をするのでしょうか？

店舗部分の住民が住居部分の住民に対してでしょう。
店舗部分の住民の管理費等は規約より安く徴収されてたんでしょう。

>>2571さん
2552 匿名さん 2日前

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。


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>>2575
>店舗部分の住民の管理費等は規約より安く徴収されてたんでしょう。

どこにそんなことが書かれているのでしょうか？

>>2577さん
>>2576をご覧ください。

管理費と修繕積立金については、規約の別表として個別の金額が規定されていませんか？

>>2579
ベッ表にあります。

規約の別表に個別の金額が規定されているのであれば、それが規約の別段の定め（昭和５８年の改正前の区分所有法第８条但書）です。
したがって、別表に記載された金額を徴収しているのであれば、規約違反ではありません。

ということが、>>2530 および >>2533 を見ればわかります。

規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。
専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。
実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める）
この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅部分）８０㎡を基準にしている。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担額が１９０００円
店舗部分の　　　　　　　　　　　　　毎月の負担額が　７０００円
その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を
多く負担している事になります。
別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。
基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするかの大きな事件になるでしょう。
単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。

管理規約では専有部分の床面積比となっているんですね。
しかし、その別表では個別の金額が記載されていますが、
その金額が規約の床面積比となっていないんでしょう。
どちらを優先するかですが、まず規約の専有部分の床面積比
を優先すべきです。
別表はあくまで別表であって計算違いとかもありますからね。

>>2583
>規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。

管理費および修繕積立金に関して、管理規約における条文を具体的にお示しください。

４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分はその所有する専有部分 の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含 む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。） によるものとする。となっています。

規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。
専有部分（住戸部分）
例　　　　４５年前に引き渡し時の管理規約

　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。
実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める）この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅部分）８０㎡を基準にしてる。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担額が１９０００円店舗部分の毎月の負担額が　７０００円その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を多く負担している事になります。
別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。
基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするかの大きな事件になるでしょう。
単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。

>>2571さん 2585 匿名さん 32分前
>>2583 さんへ。同じことを何度も投稿していますが、初心者マークを付けられていますので、お手柔らかにお願い致します。エクセル関数併用で投稿出来れば数式の誤字脱字を防げるのですが、ご勘弁ください。管理費等の部屋タイプ別負担割合は情報の範囲内で忠実に再現しております。

>規約の別表には店舗部分も住居分も均等に専有部分の割合となっています。

管理費および修繕積立金に関して、管理規約における条文を具体的にお示しください。
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2552 匿名さん 2日前

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。


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専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。 実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める） この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅分８０㎡を基準にしている。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担１９０００円 店舗部分の毎月の負担額が　７０００円 その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を 多く負担している事になります。 別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。 基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするのかで大きな事件になるでしょう。 単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。

>>2571さんへ。 2585 匿名さん 32分前
同じことを何度も投稿していますが、初心者マークを付けられていますので、お手柔らかにお願い致します。エクセル関数併用で投稿出来れば数式の誤字脱字を防げるのですが、ご勘弁ください。管理費等の部屋タイプ別負担割合は情報の範囲内で忠実に再現しております。

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2552 匿名さん 2日前

650 匿名さん 1時間前
19 匿名さん 2時間前
下記のような管理を放置するような管理会社は必ず組合の承諾を得ていると組合へ責任を転嫁する。善管注意義務違反で責任を追及する事は日本の性善説の法律では取り締まるのは無理でしょう。最後は組合員全員の責任になり悪事を働いた組合員と管理会社が善良な組合員の血液であるお金を吸い取って。はい、サヨウナラ、である。

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。


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専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
別表にはタイプ別の専有面積と１㎡当たりの負担割合のみが住居部分と店舗別に記載されています。 実質負担金はエクセル関数で集計したものと各組合員の口座から振り替えられた金額（相当時間がかかりますので出来るだけ協力を仰ぎなが進める） この計算は現在判明している一番広い専有面積（住宅分８０㎡を基準にしている。８０㎡の住宅部分の専有部分の毎月の負担１９０００円 店舗部分の毎月の負担額が　７０００円 その差額月１２０００円×１２＝１４４０００円×４５年＝６４８００００円を 多く負担している事になります。 別表にはきちんと割合を部屋別に記載されています。収支報告書と照合しながら作業を進めます。 基準をどうするかは組合運営上今後の課題でしょう。返還請求は一番広い住宅部分の専有面積の割合になります。集団訴訟になれば６４８００００×４８１＝３１１６８８００００円をどうするのかで大きな事件になるでしょう。 単独で訴訟を起こしても弁護士費用位は取り戻せると思います。
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>>2588
>（共有持分）
>第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
>の床面積の割合による
> ２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
>む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
>によるものとる。となっています。

これは、「共用部分の持分割合」を定めた規定であり、「費用（管理費・修繕積立金）の負担割合」を定めた規定ではありません。

管理費および修繕積立金に関して、管理規約における条文を具体的にお示しください。

標準管理規約第２５条２項
　管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持ち分に応じて
　算出するものとする。

標準管理規約の話をしているのではありません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10259/
2019/08/01 09:46:08

１０９爺さん
もう一度確認します。

費用の負担について、あなたのマンションの管理規約には、共用部分の持分割合に依るとの規定（例えば、「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。」など）があるのでしょうか？

2589 匿名さん 44分前

>>2588
>（共有持分）
>第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
>の床面積の割合による
> ２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
>む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
>によるものとる。となっています。

費用の負担について標準管理規約と同様です。

管理費が１㎡当たり１２５円、修繕積立金が１㎡当たり１１３円というのはどこに規定されているのでしょうか？

>>2593
管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。

>>2594
>管理規約に規定しています。

であるならば、８０㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
なにか問題がありますか？

>>2595
８０㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円

①６０㎡の住戸と７０㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。

https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
参考になりますでしょうか。？

１０９爺さん
そろそろ作り話は終わりにしましょう。

>>2597
４０年間分を請求するんですか。
少なくとも定期給付債権の消滅時効期間５年以前分は
援用されるでしょうから取れないでしょうね。
その場合、償却は普通決議？特別決議？それとも全員の
承認が必要？

＜参考＞
弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座（予備知識編）
2018年12月22日
【管理費等の債権の放棄～管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html

https://static.wixstatic.com/media/5a0d80efc057933c9e5b16bff7654c6f.jp...,h_193,al_c,q_80,usm_0.66_1.00_0.01/5a0d80efc057933c9e5b16bff7654c6f.jpg
マンション管理士の先生方への質問は管理費等の不公平な徴収の問題を聞いているのですが、１０９のボンクラ爺さんが意図的に話を変えていませんか、本人なら致し方ないとは存じます。宜しくお願い致します。

https://www.waka-consul.com/single-post/2016/05/07/%E7%AE%A1%E7%90%86%...
２６０２です、ここが投稿されていませんでしたら、御面倒ですが２５９８でご確認ください。宜しくお願い致します。

>>2601さん
いい情報をありがとうございます。
この資料を読んで対応策がとれそうです。

やはり、いろんな方が書き込みをすれば情報も収集できますし、
勉強になりますね。

結局滞納金の処分は総会の普通決議でもオーケーと
いうことなんですね。
土地の処分は全員の承認が必要でしょうが。

しかし、管理費等が規約と違う徴収がされているということに対しては
区分所有者も抗議すべきと思うんだが、その兆しはないんだろうか。
住民にとっては金銭が絡むということは大きなことと思うのだが。
一部の理事とかの問題でうやむやにするようなことではないだろう。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

マンションで漏水は時の経過とともに発生するのは当たり前のこと。
漏水したら下階の住民には迷惑がかかるけど、最上階の部屋でなければ
自分の部屋にも上階からの漏水はある。

マンションの漏水は時の経過とともに発生してきます。
特に２０年を経過したマンションでは必ずといっていいほど
発生しているんではないですか。
塩ビ管を使用しているから大丈夫とかいっていても、いろんな
ところから漏水は発生しています。
共用部分の縦管の継手部分からの漏水もありますし、キッチンの水栓
部分からの漏水もあります。
その対策を考えおく必要があるのではと思います。

しかし、専有部分の配管を管理組合としてやるのは
いいんだが、積立金をどうするかだな。
金さえあれば当然やるべきだよ。

>>2610 匿名さん

キッチン水栓は専有部分。管理組合が考えられるところではない。

>>2612さん
キッチンの水栓は専有部分です。
しかし、築２０年以降のマンションで最も多いのが水栓の緩みに
よる漏水です。
そこで管理組合として、台所や洗面所の水栓のチェックをする
ことをお奨めします。
個人ではなかなか全員がやることはないですからね。
専有部分の配管の高圧洗浄と同様管理組合としてやってもいいんでは
ないでしょうか。
そうすることによって、水栓部分からの漏水は防げますので。
当然、点検による水栓の交換等の経費が必要となる場合は各戸負担に
すべきでしょう。

水栓の点検をやる場合は、その当日キッチン下を空にしておけば
短時間（１０分以内）でやれますので、経費も安くて済みます。
１戸当り交渉次第ですが、１，０００円～３，０００円で納まる
と思います。

マンションも築２０年前後から水栓の配管の緩みによる
漏水が始まります。
住民に点検するようにといってもやりませんからね。

漏水が発生するとその対応が大変です。
まず漏水を止めるために開放廊下にある扉を開けてハンドルを
右に回して給水管を止めます。
それから管理会社に連絡をして、業者の手配をしてもらいます。
その原因調査をしなければならなくなりますが、保険の準備も
並行して行います。
下階と上階との損害賠償についてはそれから話し合います。
保険で全て対応できる訳ではありませんから。
漏水が発生すると下階の住民に迷惑がかかります。

水栓からの漏水の場合、原因調査費用から交換はできますね。

できるわけないでしょ。

>>2613 匿名さん
キッチンの水栓は専有部分です。しかし築２０年以降のマンションも最も　　多いのが水栓の緩みに よる漏水です。
　
　　そこで区分所有者として、台所や洗面所の水栓のチェックをすることをお奨めします。 そして漏水がわかれば速やかに修理依頼しましょう

>>2619さん
それを住民に喚起しても全員がやる訳ないでしょう。
だから、管理組合として全戸一斉にやればいいんですよ。
専有部分だとか共用部分だとかいっている場合じゃないでしょう。
雑排水管の高圧洗浄は専有部分をやるのだけど、管理組合が経費
を負担して専有部分の配管の洗浄をやっているんではないですか。

管理費に余裕があれば水栓の点検ぐらい管理組合として
やった方がいいですよ。
全戸やれば専有部分だからということにもならないでしょう。
それでマンションの漏水事故が少なくなれば住民も安心する
でしょうから。

2600 匿名さん 4日前

>>2597
４０年間分を請求するんですか。
少なくとも定期給付債権の消滅時効期間５年以前分は
援用されるでしょうから取れないでしょうね。
その場合、償却は普通決議？特別決議？それとも全員の
承認が必要？

上記の解答が、マンション管理士等の実態です。時効の件を勝手に持ち出して本題をすり替えている。１０９のボンクラ社員か、爺さんの解答です。

>>2622 時効の件を勝手に持ち出して本題をすり替えている。

本題ってなに？　時効５年は関係ない？

https://best-legal.jp/overpaid-money-aging-589?argument=vmcsnsvR&d...
参考までに、

不当利得返還請求権の消滅時効期間は10年です（最高裁昭和55年1月24日判決）。
定額給付債権の消滅時効は５年ですね。

債権放棄の総会決議については、通常であれば普通決議でも
いいという判例が出てましたよね。
決して全員の承認が必要という訳ではないようです。

2593 匿名さん 5日前

管理費が１㎡当たり１２５円、修繕積立金が１㎡当たり１１３円というのはどこに規定されているのでしょうか？
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2594 匿名さん 5日前

>>2593
管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。
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2595 匿名さん 5日前

>>2594
>管理規約に規定しています。

であるならば、８０㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
なにか問題がありますか？
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2596 匿名さん 5日前

>>2595
８０㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円

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2597 匿名さん 5日前

①６０㎡の住戸と７０㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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2598 口コミ知りたいさん 5日前

https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
参考になりますでしょうか。？
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2599 匿名さん 5日前

１０９爺さん
そろそろ作り話は終わりにしましょう。
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2600 匿名さん 5日前

>>2597
４０年間分を請求するんですか。
少なくとも定期給付債権の消滅時効期間５年以前分は
援用されるでしょうから取れないでしょうね。
その場合、償却は普通決議？特別決議？それとも全員の
承認が必要？

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2601 匿名さん 5日前

＜参考＞
弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座（予備知識編）
2018年12月22日
【管理費等の債権の放棄～管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html
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2593 匿名さん 5日前

管理費が１㎡当たり１２５円、修繕積立金が１㎡当たり１１３円というのはどこに規定されているのでしょうか？
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2594 匿名さん 5日前

>>2593
管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。
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2595 匿名さん 5日前

>>2594
>管理規約に規定しています。

であるならば、８０㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
なにか問題がありますか？
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2596 匿名さん 5日前

>>2595
８０㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円

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2597 匿名さん 5日前

①６０㎡の住戸と７０㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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2598 口コミ知りたいさん 5日前

https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
参考になりますでしょうか。？
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2599 匿名さん 5日前

１０９爺さん
そろそろ作り話は終わりにしましょう。
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2600 匿名さん 5日前

>>2597
４０年間分を請求するんですか。
少なくとも定期給付債権の消滅時効期間５年以前分は
援用されるでしょうから取れないでしょうね。
その場合、償却は普通決議？特別決議？それとも全員の
承認が必要？

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2601 匿名さん 5日前

＜参考＞
弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座（予備知識編）
2018年12月22日
【管理費等の債権の放棄～管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html
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2593 匿名さん 5日前

管理費が１㎡当たり１２５円、修繕積立金が１㎡当たり１１３円というのはどこに規定されているのでしょうか？
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2594 匿名さん 5日前

>>2593
管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。
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2595 匿名さん 5日前

>>2594
>管理規約に規定しています。

であるならば、８０㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
なにか問題がありますか？
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2596 匿名さん 5日前

>>2595
８０㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円

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2597 匿名さん 5日前

①６０㎡の住戸と７０㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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2598 口コミ知りたいさん 5日前

https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
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2599 匿名さん 5日前

１０９爺さん
そろそろ作り話は終わりにしましょう。

２５９９さんがこれ以降のスレで本題を意図的に妨害している。なぜ？

>>2527さん
スレ主ですけど、この貼り付けはおかしいんじゃないですか。
明らかに妨害行為になりますよ。

>>2527さん
あなたの書き込みに対して真面目に書き込みをしたつもりなんですが、
それを削除依頼してたんですか。
前の書き込みに対してはみるつもりもありませんので確認はしてませんがね。

２６２９さん、投稿のやり方がが初心者ですので、余計な部分を投稿してしまいました。
真面目にご回答を頂きながら大変ご迷惑をおかけいたしました。
これに、こりずに役に立つ事をご教示を宜しくお願い致します。

2600 匿名さん 5日前
>>2597
４０年間分を請求するんですか。
少なくとも定期給付債権の消滅時効期間５年以前分は
援用されるでしょうから取れないでしょうね。
その場合、償却は普通決議？特別決議？それとも全員の
承認が必要？

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2601 匿名さん 5日前
＜参考＞
弁護士平松英樹のマンション管理・不動産賃貸管理講座（予備知識編）
2018年12月22日
【管理費等の債権の放棄～管理費等債権を放棄するには区分所有者全員の同意が必要なのか。】
http://blog.livedoor.jp/emg_lawyer_hiramatsu/archives/52835700.html
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2593 匿名さん 5日前
管理費が１㎡当たり１２５円、修繕積立金が１㎡当たり１１３円というのはどこに規定されているのでしょうか？

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2594 匿名さん 5日前
>>2593
管理規約に規定しています。なければ、管理費等負担額一覧表を管理組合に請求すればいいでしょう。

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2595 匿名さん 5日前

>>2594
>管理規約に規定しています。
であるならば、８０㎡の住戸は規約通りの金額を徴収していることになります。
なにか問題がありますか？
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2596 匿名さん 5日前
>>2595
８０㎡は規約通り口座振替徴収ををしています、規約違反ではありません。
他の専有部分は規約と照らし合わせるとどうなるのでしょうか。
店舗部分は確かに住宅部分よりは安い管理費等を負担していますので不公
平ではありませんでしょうか。今後議論を尽くさないといけません。

専有部分（住戸部分）
例　　　　　　　　（別表に記載されている）（実質割合）（口座振替金）　　　　　　　　　　　　　　　
管理費　　専有面積　６０㎡　１２５円/㎡＝　７５００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　６０㎡　１１３円/㎡＝　６７８９円　１００００円
管理費　　専有部分　７０㎡　１２５円/㎡＝　８７５０円　　９０００円
修繕積立金専有部分　７０㎡　１１３円/㎡＝　８１２０円　１００００円
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝１００００円　　９０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝　９０００円　１００００円

専有部分（店舗部分）
管理費　　専有面積　８０㎡　１２５円/㎡＝　９０００円　　３０００円
修繕積立金専有面積　８０㎡　１１３円/㎡＝１００００円　　４０００円
店舗部分の負担額管理費と修繕積立金を３０００円と４０００円を１㎡当た
　　　　　　　　　　　　　　　３８円/㎡＝　３０００円差６０００円
　　　　　　　　　　　　　　　５０円/㎡＝　４０００円差６０００円
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2597 匿名さん 5日前
①６０㎡の住戸と７０㎡の住戸については過払いになっているので、区分所有者は管理組合に対して不当利得の返還請求をする。
②店舗については、管理組合が不足額を区分所有者に対して請求する。
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2598 口コミ知りたいさん 5日前
https://www.waka-consul.com/bolg/category/%E5%88%A4%E4%BE%8B%E9%9B%86
参考になりますでしょうか。？

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2599 匿名さん 5日前
１０９爺さん
そろそろ作り話は終わりにしましょう。

２５９９さんがこれ以降のスレで本題を意図的に妨害している。なぜ？


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>>2585 >>2589 >>2591 >>2593 >>2595 >>2597 >>2599 以降は、>>2601 しか投稿していませんが、それがどうかしましたか？

https://www.yageta-law.jp/site_debt/FAQ/A100/A117.html
これで解決した。後は資料をそろえて弁護士との打ち合わせをしてください。

※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

漏水があると住民は不安になりますよね。
保険はどうなっているのか、全額補てんされるのかどうかが。
原因が区分所有側にあれば保険で全額補てんされなければ個別
の交渉になりますが、それは管理組合はノータッチになります
からね。

全額補填されるのが当たり前
なんて保険は一切無いし、被害者が面倒なことを言えば、降りるものもおりなくなくなるけど、何とかしようと頑張るは頑張る

その場合、保険で補填されない部分の損害賠償は上階の住民が
やらなければならないんでしょうが、支払わないといえば裁判
になりますよね。
しかし、一般住民としては裁判までして金額を請求するという
ことはしないので、結局泣き寝入りしなければならないんでしょうね。

しかし漏水は嫌だね。
漏水の心配のないマンションに住みたいね。
１０年ぐらいで買い替えればいいんだけど。

マンションは時の経過と共に必ず経年劣化していきます。
昔はマンションを終の棲家として考える者は少なかったが
現在は逆に老後はマンションという傾向が強くなってきている。
買物や病院、交通の便はいいし、鍵一つで外出もできる。
又、居室以外の共用部分の管理は管理組合がやってくれる。
管理員がいるのでいろんな相談もできる。
いざという時の対応も管理員を呼び出せば対応してくれる。
だから、会社をリタイアしたら戸建からマンションへ引っ越し
てくるものが多い。時代は変わったんですね。

そういえばうちのマンションにも戸建から引っ越してきた者がいるよ。
時々草取りとかに帰っていたけど、もう住まないからといって売却され
たようだけど。

戸建ては高齢になると庭の手入れや諸々の補修とか
たいへんだよね。
だからマンションが重宝されているんだね。

みなさんのマンションで、メールボックスの鍵が壊れた場合の対応は
管理組合負担でおこなっていますか、それとも専用使用権のある部分
ですので、通常の管理に関する事項は各区分所有者の責任と負担で
やっていますか。

>>2637 匿名さん １０年ぐらいで買い替えればいいんだけど。

富裕層では一部１２年、１３年で買い替えているようです。
最近は１５年目での大規模修繕が実施されているようです。この後修繕積立金がグットアップする制度（２１年目からもアップ）をとっている管理組合が多いようです。
１２年、１３年目での売却価格は結構高く売れるようです（立地条件が良ければですが）。買い物上手に＊＊は味方する？

富裕層は買い替えができますが、そのマンションには住民が住み続けて
いかなければならない訳ですから、やはり漏水対策もしなければ、住民
同士のトラブルや資産価値の減少が出てきますよね。
一部の富裕層が出ていってから値上げというのも住民は納得しないでしょう。
それに漏水対策を考えるのは、築２０年以降のことですから。

建物設備の維持保全については、専有部分だろうが共用部分だろうが
修繕積立金に余裕さえあれば管理組合として工事はできます。

しかし、全国のマンションで修繕積立金に余裕がある
ところはすくないのが実情。
大規模修繕工事でさえ殆どやれないマンションもかなり
あると聞いている。

>>2644 匿名 修繕積立金に余裕さえあれば管理組合として工事はできます。

修繕積立金に余裕=カモがねぎ　　管理会社万歳、万歳

>>2646さん
管理会社は工事にはタッチできないようになっているんですよ。
全て理事会と専門委員会が工事業者の選定はやります。その際
管理会社はその会議には出席できないようになっていますから。

>>2647 全て理事会と専門委員会が工事業者の選定はやります

質問　専門委員会は最低どんな委員会が必要なのですか
　　　委員会を設ける方法は　等々

残念ながら我が管理組合には委員会と称するものは一つもない。
10年を経過したが・・・・

なので？ >>2646 がなんとなく理解できる。管理会社のぼろもうけ。
理事会と管理会社で協議し総会に提起し賛成多数で決まり。

私どもの管理組合では、専門委員会は大規模修繕専門委員会、
規約改正専門委員会、大型工事の際の維持保全専門委員会の
３つがあります。
工事に関しては、工事業者の選定は全て専門委員会が行い、
そこで決まったものを理事会に提案します。
特に大型設備の専門委員会には管理会社は全くタッチしません。
大型設備の工事には、インターホン、給水設備、消防設備、
消防設備等５００万円以上の経費のかかるものが専門委員会
設置の条件となっています。

専門委員会では、相見積をとるために業者探しから
行います。
業者からの説明も専門委員会で受けます。

候補業者探しは、マンション管理士会やＮＰＯに参加している
業者やネットで調べます。
そして直接業者に電話をしてきてもらったりして話を聞きます。
工事個所や内容等はその時打ち合わせをして相見積金額を出して
もらって、それを検討して専門委員会で決めます。それを理事会
に提案します。

大規模マンションは専門委員会を立ち上げやすいし、人材も
豊富でしょうが、小規模マンションでは理事や専門委員といっても
兼務者やいつものメンバーでやらざるを得ないのが実情となります。

今回質問に対して皆様の貴重な情報ありがとうございます
①大規模修繕専門委員会
　今後１３年～15年目で大規模修繕を計画していますので総会等で設立を提案　して行きたいと思います。　業者探しはマンション管理士会、ＮＰＯ業者等　を通じて選定しなんとか相見積まで取りたいとおもいます。
②規約改正専門委員会
　現管理規約で納得できない部分（管理会社より？）がありましたので当委員会を立ち上げ是正したい
③大型工事維持保全専門委員会 は内容からして①②後に考えます。
以前勤務していた地域より遠方に住居を構えましたので業者選びは？？でしたので助かります。元勤務地近くであれば元同僚にも相談できたのにとの思いでした。
皆様の貴重なアドバイスありがとうございました。

相見積を取る時は、できれば同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、
同じ平米数で取れれば、業者の比較はできますが、その要綱書
の作成は建築士でないと難しいと思いますので、同じ修繕個所と
同じ平米数での相見積を取り、後は業者からの説明を聞いて質疑
応答をして決められたらいいと思います。

平米数については、まず１社を選んでその業者に設計図面をみせて
修繕個所をいってその平米数を出してもらうと共に、それに沿った
見積金額を出してもらい、後の業者についてはそれを参考にして
相見積をとればいいと思います。

どちらにしても、同じ条件でなければ相見積を
取っても、高いのか安いのかの判断はできません。

一番いい方法は、設計監理方式を採用し、設計コンサルタント
を雇うのがいいのですが、経費はかかります。

設計コンサルタントを導入すれば報酬が伴うけど、
コンサルタントを入れなくても、建設会社は設計
監理はしなければならないので、その分が丸々必要
という訳ではないけどね。

みなさんのマンションで大規模修繕工事のとき、相見積は
どうして取っていますか。

相見積を効率的にやるにはやはりコンサルタントに
要綱書を作成してもらうことでしょう。
同じ条件で見積もりを取らないと比較ができないですからね。

ペット禁止のマンションで、ペットを飼っている者がいた場合
の理事会の対応はどうしていますか。
うちの場合は、苦情がくれば掲示板に掲示するだけです。
みんな嫌なことはやりたがらないですからね。

直接ペットを飼っている者に注意はしずらいからね。

ペットや騒音、ゴミだし等マンションにはトラブルが
多いからね。
一応細則等には違反しているんだが、罰則は設けていないのが
実情だし。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

※基本は個人宅配を基本にしないとね。経費を抑えるために駐車場とかを
　活用しているんだろうが。

宅配はしないと買い物に行けない者もいるし、仕事をしている
女性も多いからね。

工事や点検を管理会社経由にすると間違いなく管理会社に
紹介料等の余分な経費が必要となります。
これらは部分管理として管理組合が直接やれば経費的には
かなり浮くことになります。
業者探しはネットやマン管士会やＮＰＯ、ネット等で簡単に
調べることはできます。
相手は商売です。依頼がくれば一生懸命やってくれますよ。

全て管理会社との委託契約を総合契約にする必要は
ないんですけどね。
管理会社にしてやられていますね。

部分管理をしているマンションは少ないので、
それを導入すれば管理が悪いと思われるからだろうか。

工事や点検はお金が絡むので、理事長もどうすればいいのか
悩むけど、自分では業者探しや価格の交渉等はしたくないので
お金で済む問題だから管理会社に任せておいた方が無難と思って
いる者がほとんどでしょう。
改革をすれば管理会社にも恨まれるし、今までうまくいっていた
フロントとの関係も悪くなるかもしれないしね。
さわらぬ神に祟りなし。

しかし、工事費は安いにこしたことはない。
修繕積立金があればいろんな工事もできるしね。

修繕積立金がいくら必要かを知るためには、
建築士と一緒に、修繕個所や周期等を検討
して、長期修繕計画書を作成し、そこから算出
した総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金
がいくらかを知ることからスタートしなければ
ならないでしょう。

最近、マンコミュの書き込みが少ないよね。
何故なんだろう。

もう問題点や質問事項等がいきわたったからじゃないかな。
何か特定の判断が難しい提案がされれば、又盛り上がると
思うよ。

マンションに関する質問をしてもいいけど
上手く答えてくれるのかな。

＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

建物設備の自主点検はマニュアル表がネットで検索すれば
すぐみつかるから、それを基にやればいいと思うよ。

自主点検はできるけど、大規模修繕の時期をいつにするかの
判断にするのは難しいかもね。
やはり周期については、１３年前後には行った方がいいと思うよ。
補修工事や外壁タイルの戦時用、開放廊下のシートの張り替えとか
すれば新鮮な気持ちになるしね。

大規模修繕工事の周期は、自分の部屋で考えれば、畳やふすまや障子の
張り替え等を１０年でやっても２０年でやっても住めないことはないで
すよね。しかし、快適なマンションライフを送るためにはある程度の時期
がくればやった方がいいですね。
それと一緒ですよ。要は、修繕積立金のあるなしがポイントとなります。

大規模修繕工事の周期については、修繕積立金に余裕があるマンションは
１２～１３年周期で行い、積立金不足のところは、１５～２０年若しくは
大規模修繕工事はしなくて、悪くなったところだけを補修するだけでいい
のではないでしょうか。

やはり全てはお金次第なんだね。
納得！

大規模修繕工事をするときは、事前に専門委員には
ネットで検索すればでてきますので、最小限はこの
進め方を勉強しておくことです。

教えてください。
自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをしていますが、
それは問題がないのでしょうか。
うちの場合は、年初に年間分をまとめて自治会に振り込みます
ので、滞納金とかあっても関係なく、自治会費は確保されて
います。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としを
するぐらいはいいんじゃないですか。
同じ住民なんですからね。

前期繰越金の取り扱いですが、収支報告書では収入と支出の
合計が前期繰越金が計上されていないのであっていませんが、
予算書では、収入の欄に前期繰越金を計上しているので合計
があっています。
これは何故なんでしょうか。

管理費の中の予備費という項目があるんですが、
それはなんにでも使えるんですよね。

マンション管理センターと全管連の標準管理規約では、
修繕積立金の取り崩しが大きく違います。
全管連の規約では、積立金の取り崩しは、総会でも理事会でも
できるとなっており、条文も同じになっています。
これおかしくないですか。

理事会で修繕積立金の取り崩しができるんなら、
総会の承認決議はいらないのだから、理事会としては
好きなようにお金はつかえるね。

その場合は、修繕積立金の取り崩しは総会の決議でいいのですが、
理事会はその運用、例えば業者選定とか工事の日時等については
理事会決議でオーケーと決めた方がいいでしょう。
あくまで、総会承認のあった取り崩し額の範囲内でということです。

しかし、全管連の標準管理規約をひな形として管理規約を作成
しているマンションも多いと思うのですが、この修繕積立金の
取り崩しについては、どう対応してるんでしょうね。

大規模修繕工事は総会の普通決議で行うが、修繕工事費については
理事会でその額はきめられるんでしょうね。

それはだめですね。
規約の改正をお奨めします。

全管連の標準管理規約があるのを知らない者も
多いんじゃないですか。
特に全管連の標準管理規約をひな形として規約を
作っているマンションの住民は、何も感じていない
だろうね。
全管連の標準管理規約がひな形であり、それしか知ら
ないんだから。

しかし、修繕積立金の取り崩しを総会と理事会
両方ができるとはやっぱりおかしいんじゃないの。

大規模修繕工事の周期は何年がいいでしょうか。

周期については、12年から13年を標準としている文献が
多いようですが、あくまで修繕積立金次第ということに
なります。

その修繕積立金を値上げするのが難しいんですよ。
築年数が経過しているマンションでは、老人が多い
年金生活者中心なので、値上げには敏感に反応され
ますからね。

理事会に一般組合員がオブザーバーとして
出席することはできますか。

規約に規定してあればいいでしょうね。
開かれた理事会として、オープンにしてはどうでしょうか。

管理規約集の作り変えをしたマンションはありますか。
やり方を教えてください。
標準管理規約に沿ってやればいいといっても、どう
やって進めていけばいいか分りません。

分譲時のままの規約集となっていれば、その間区分所有法や
標準管理規約の改正とか、そのマンションの細則等が総会で
変更になっているでしょうから、どこかの時点で規約集の作り変え
をしておかなければならないのですが、それが簡単にはできないので
規約集は原始規約のままになっているマンションが多いんですよ。

規約集が分譲時のままになっていれば、規約改正分を調べるには
総会の議案を全てみなければならなくなります。
そういう管理組合では、規約はあってもないようなもので、殆ど
活用されないでしょう。

しかし、管理規約と細則の全面改正をどうやってやるのか、
又誰がするのかが判らない。

管理規約の全面改正は疲れるだけだよ。
暇人がやってくれるよ。

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

>>2760さん
管理会社と「安心サポートサービス」なる契約をして、管理費から
相当額を管理会社に支払っておられるとのことですが、過去３年間の
平均利用率は８％程度しかないとのことですね。
管球交換、扉等のガタつき補修、水回りの補修、コンセントのガタつき
等、どれをとっても各住民が当然やらなければならない事項です。
住民にとっては、いざという時に無償で管理会社がやってくれるので
安心ではあるんでしょうが、その経費も同じ住民が支払っているものです。
殆どの住民は利用したことがないものであり、利用したとしても、時間超や
部品代はその住民が支払うことになっているんですね。
蛇口から水が垂れているのであれば、漏水に繋がりますので、全戸点検を
されたらいかがですか。
専有部分の管球交換の場合、管理会社に依頼するんですか。
経費を抑えるためには、管理組合として一斉点検をされて、管理会社との
契約は破棄された方がいいと思います。
「安心サポートサービス」は殆どが人件費だと思いますので、回数と人数
とか時間を計算して、年間どれぐらいの経費が掛かったかを試算してみると
いいと思いますよ。
最後に、管理組合として専有部分の工事等について総会で決議することは
無効ではありません。

>>2706
暴利と思う点は
作業者（原則委託業者）に作業時間３０分を最低賃金/時間で求め総実施件数で試算すると年間負担額の人件費は約３％に相当する。作業時間は３０分であるが最低賃金/時間で支払うと約６％に相当する。年間負担額（管理組合契約料）の６％を管理会社は出費（原則委託業者に）し残り９４％は懐に残る。

追記事項（内容を省略しすぎた？）
作業に特殊工具、道具を利用すれば別料金発生、
水周りにはトイレの排水詰まり、水お湯の出が悪い等含む
管理会社（連絡）経由で業者が訪問する。

この「安心サポートサービス」が総会決議として有効なのか納得できない。
管理費は共用部分、管理に使用と管理規約では明示しているのに何故専有部分の事項に総会決議が有効なのか。
専有部分は区分所有者が責任を持ち負担するものと規約にある。

>>2708さん
標準管理規約第21条第2項には、次の規定があります。
専有部分である設備の内共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
を行うことができる。
この規約は、共用部分と構造上一体となった部分については、専有部分
の工事（配管や配線）を管理組合として一体として行うことが出来る
としたものですが、「安心サポートサービス」はそれには該当しません。
総会で承認されたものであるなら、総会で破棄することもできます。
総会で決議されたものが納得できなくても、みんなで決めたものですから
再度総会で決議した方がいいと思います。裁判になっても、総会決議は
尊重されると思います。
その規約？を破棄するには総会で対応すべきです。管理会社の思惑等は
管理組合は問題にする必要はありません。あくまで、管理組合として
決めればいいことですので。

築年数が経過してくると、台所の水栓やシンク下の配管の継手
部分から漏水が発生してきます。
どこかの時点で、台所の水栓の点検や配管の点検、洗面所下の
配管の点検を一斉にされたらいかがですか。
それを契機として、「安全サポートサービス」をやめたらいいと
思います。
水栓、シンク、洗面所の点検を管理組合として一斉にやれば、1戸
あたり３，０００円～５，００円もあれば十分でしょう。
点検自体は、１戸当り２０分程度で済みますし、費用も不要です。
もし、水栓の交換等が必要な場合は、各戸負担とすればいいでしょう。
うちの場合は、管理員に別途手当を支給してやり方を説明してやって
もらいました。
シンク下の点検については、奥のボードを外して、床がぬれていないか。
水栓下の配管がグラグラしてないかをチェックするだけですから。
やり方を説明して各戸でやるのもいいでしょう。
水栓の交換が必要な場合は、組合が業者と交渉したらいいと思います。

理事会を変えるには、自分でその中に入らなければ
難しいですよ。

管理規約には、強行規定と任意規定というのがあります。
強行規定は、規約改正等の特別決議で、これは規約で変更することは
できません。変更は不可で変更しても無効となります。
強行規定は１０ぐらいしかありません。
しかし、任意規定というのは、区分所有法でいえば、規約に別段の定め
がない限りとあるような場合です。
このた場合は規約で規定することができるとなっています。
民法よりも、特別法である区分所有法、管理規約の順に優先されます。
総会で決められた決議要件は順守するのが基本ですので、その規約が
おかしければ改正するしか方法はありません。

マンション全住民電気一括契約　管理組合決議は無効
　　　　　　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で

最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
法的にも有効となります。
専有部分の配管で、共用部分と構造上一体となっている部分の管理に
ついては、その工事を管理組合としてやることは可能です。

高圧一括受電に関しては、別スレが詳しいですよ。

電力やガスの自由化になってかなりの月日が流れたけど、
みなさんどこかと契約しましたか。

part2より
組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
ますよ。
全員という意味が理解されていないんですね。

高圧一括受電導入に関しては、該当マンションは苦労している
ようですね。
一人でも反対者がいると総会決議があっても、導入はできませんからね。
総会での決議は単なる管理組合として一括受電導入に取り組んでいく
という組合のスタンスだけですから。

高圧一括受電に関しては、別スレがあり、当事者や
詳しい方がおられますから、そこを参考にしてください。

管理規約や細則は、住民に読んでもらい、知ってもらわなければ
意味がありません。
特に細則については、集合住宅で快適な生活ができるようにとのルール
やモラル、努力目標でもあるのです。

区分所有者になれば自動的に組合員になるが、
管理規約は別になくても構わないということ。
規約がなければ法律に従うだけのこと。
そういうマンションもごく少数だがあるとのこと。

細則は住民のルールやモラルのことであり、
規約を補足するものでもある。
ただ、細則のひな形がないのは何故だろう。
全管連は作成しているみたいだけど。

part2より
マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

そのようですね。
今日も細則のいろいろをみていたところでした。

ただ、細則のひな形は、標準管理規約と違って抽象的であり、
参考にならないですね。
細則はそれぞれのマンションの決まりごと、ルールですからね。
特に、マンション管理センターのものは、固すぎてだめ。
文体も六法全書みたいなスタイルとなっている。
細則や規約は、マンションの住民に読んでもらい、知って
もらわないと意味がありません。
そのためには、分りやすい文体、表現にすべきです。法律では
ないんですから。

納得しましたか。
規約や細則を法律の辞典みたいにしてはだめだね。

規約の全面改正は大変な労力が必要です。
人材も必要です。
だから、規約と細則の全面改正ができないのです。

各種使用細則はそれぞれのマンションによって、決まり事やモラル等は
違いますから、一概にひな形をつくるのは難しいんでしょうね。
細則は、みなさん集合住宅ですので、○○はしてはいけません。○○は守り
ましょうという類のものになるんでしょうね。

長期修繕計画書は各マンションで作成されていると思いますが、
それを作成する時は、建築士と一緒に検討して作成しましたか。
資金計画や周期、工事内容や工法等も一緒に検討しないと単なる
計画書になってしまいますから。

規約はそのマンション独自の決まり事や約束事で、集合住宅を
管理していくためには必要なものです。
又、細則は規約を補足するものであり、住民に対するマナーや
モラル等の取り決めをしているものです。

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

法律やモラル、約束事等が守られればマンション管理は
うまくいきますが、全員が守らない、知らない場合もあります。
又、マンションによって規約や細則はそれぞれ違います。特に
細則についてはそれが顕著となります。
住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。

>>2773
＞全員が守らない、知らない場合もあります。
試験などによって入居適性のある人を選んで入居している訳でもなく、全員が周知という前提に無理がある。だからマンション管理なんてうまくいかない。たとえ今うまく行っていても、時を経て住民が入れ替わるとうまく行かなくなる可能性がある。

＞住民が一般常識に基づいて行動してくれればいいんですが。
「常識」なんて人によって大きく違うし、皆自分に都合の良いように「常識」を改変する。「一般常識」などという曖昧なことを言っても何も意味がない。

一部の例外を除き、マンション管理士なんてインチキ商売。　現場を確認しなければ。

だから規約や細則が必要なんですよ。
集合住宅で快適な居住生活をしていくためには、決まり事を
作成しておく必要があるんです。
それが管理規約や各種細則ですよ。

遵守できる管理規約なら遵守しないものが悪い。　世の中は法律でなく現実で動いている。

マンションの決まり事で、各種細則については特にルールや
モラルが問われています。
キッチンから廃油を流してはいけません。住民が迷惑しないように
騒音はできるだけださないようにとか、防犯のために玄関の施錠は
しっかりするようにとかも細則には規定されています。
これらは違反してもチェックのしようもないのです。
これがマナーとかモラルなんですよ。

世の中マナーやらモラルが通用する人ばかりではない。自分都合、俺様基準の者も少なからずいる。マナーやモラルが通用するなら、管理組合運営も苦労しない。

マナーやモラルは育った環境により異なります。　だからその地域にあったマナーやモラルが必要です。　ただ「悪法でも法ですから」法律等は守らないといけません。　子供や知らない人には教えないといけません。　その努力をせずに各人が勝手に行動するから、マンションでは管理委託契約違反や管理規約違反、世間では煽り運転等の事態が発生します。

しかし、マンションの住民の中で、管理規約や各種細則を
読んでいる者がどれほどいるでしょう。
規約や細則は、問題が起った時に規約違反だ細則違反だといって
処分する道具に過ぎないのではないだろうか。
住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすれば
いいかを考えていくべきでしょう。

皆さん方のマンションで、単棟型でもないような気もすると思って
おられる方はおられませんか。
それが連単棟型マンションといわれています。

連単棟型・・・実際この分類は現在はありません。

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。

連単棟て何？　標準管理規約にはモデルがないけど？

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　見た目には２棟だが、管理上は単棟型管理規約で運用しているマンションでは、
その対応をどうすればいいかが判らない場合が生じてきます。
　最初に書き込みましたように、地震や大火災で片方の棟だけを建て替えしなけれ
ならなくなった場合、単棟型では、片方だけの建て替えというのは規定がないのです。
　だから、神戸大震災では、現在もまだ解決していないマンションがあるということです。
建替えも取り壊しもできず、総会決議ができないでいます。
　こういうマンションは全国には数多くありますよ。

　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

＞住民に規約や細則を読んでもらい、知ってもらうにはどうすればいいかを考えていくべきでしょう。

分譲マンションへの購入時・入居時の講習を義務付ける以外ない。受講しなければ契約は不成立に。購入後・入居後の規約や細則などが変わった時のフォローアップ講習も同様に。受講しない者には罰則を科すくらいしないと、受講逃れもあろうし、周知徹底は図れない。

連単棟のマンションにお住まいの皆さん、片方の棟が復旧工事や
建て替え工事をするには、壁が高いですよ。
いざという時の為に、対応策を考えていないと、その時がくれば
手の打ちようがありません。
団地型管理規約にする訳にもいきませんしね。

管理規約は標準でなく、マンションに合ったものをつくらなければなりません。
それにはモデルが要りますが、連単棟はモデルすらありません。
皆さんの知恵の出しどころです。

連単棟型のマンションにお住まいの方からの質問でしたら、
詳しく説明しますけどね。
連単棟型のマンションの管理規約も、基本的には標準管理規約
と同じです。
ただ、災害が起こった時の規約だけを規定しておけばいいんです。
区分所有法に規定がなければ、規約に規定すれば、規約が優先
しますから。
その規約だけを規定しておけばいいんですよ。

災害時には団地型管理規約の規定を採用すればいいんです。
そのように規約を作成してればいいんですよ。
後は標準管理規約の単棟型管理規約をひな形とすればいいでしょう。

肝心の災害時の対応が立てられないのなら、絵に描いた餅。　単棟型では無理。　団地型でないと、それぞれの建物に対応できない。

管理規約は法律ではないんですよ。
法律に規定がなければ、管理規約で規定すれば
いいんですよ。
区分所有法の強行規定は２０もないですから。

それに単棟型の要件を備えているのに、団地型管理規約に
するのは不都合なことが多いですから。
だから、必要な部分だけ、団地型管理規約の規定を活用
すればいいと思います。

別の建物にみえるけど、単棟型のマンションで管理されている所は
いざという時の為に、対応策を考えていないと、総会決議をやっても
不利になる者は反対するので、いつまでたっても復旧工事はできません。
まあ、いざということ、片方の建物だけが倒壊したり、全焼したりする
ことはないからそんな心配は不要ですかね。

スレッド名：大変困っております。長文申し訳ございません。
の内容コピー

大変困っておりますので、アドバイス頂きたく書かせて頂きます。新築マンション住民です。管理会社の担当者の対応に大変困っております。70戸程のマンション内のイベント係を私1人頼まれ、約1年公約通り務めました。1人では到底無理ですので自分から呼びかけ、数名の方に協力してはいただきましたが、企画運営・準備はほぼ1人で行なっていました。費用に関しては私が立て替えておくとスムーズなのでそうして頂けると助かると管理会社の担当者に言われ、言われたように立て替えていました。返金はいつになるのかこちらからの問いかけがが無ければ何の連絡もありません。回答があって銀行へ入金確認しに行っても入金されておらず、連絡もないまま1ヶ月ずれる、などの状況でした。
私自身子供が2人いて幼稚園などで忙しくもあった中、出来る範囲でやらせて頂きました。内容的には経験不足・能力不足もあり、大変乏しいものだったと思います。それでも私なりに考え一生懸命にやったつもりです。
そもそもイベント係になった経緯が私自身、知識不足なのか理解しがたい点が何点かありました。
・マンションの理事会で住民の親睦を深めるためにイベントをしようとなったが理事会メンバーは理由がありイベント係ができない（仕事が忙しい、子供が居ないから何をすれば分からない等）
・そこで住民全体にイベント係を募るが応募者はゼロ。
・管理会社の担当者がマンションの管理人に連絡し「誰か良い人はいないか？」と訪ねる。
・理事会メンバーでもない私の所へ管理人さんが再三お願いしに来られ、その都度丁重にお断りし続ける。
・が、最終的に「責任無しでも良いのでお願いできないか」と頭を下げられてしまい、引き受けてしまいました。
・理事会メンバーの方はどなたも来られておりません。
・管理人にイベントの相談に行くが、私達は管理会社の人間やから手は出せない。あくまで住民の手で行なってください、とのこと。相談窓口は管理人さんしかなかったのでここに行くしかなかった。
このような経緯があってのイベント係です。何の骨組みも無いまま、丸投げ状態で70件程の住民のためのイベントを私1件が背負いました。ちなみにこのような実態はほぼ住民には知られておりません。
大変なストレスを感じておりましたが、それもやっと終わりが見え始めたので、念のため終了期間の確認を管理人さん通して管理会社担当者に確認して頂きました。その回答が、管理会社担当者は私が適任だから次も頼んでおいて、引き受けて頂けるか確認しておいてと話していたと管理人は私に伝えてきました。
ここまできたら意味が分かりません。
大人気ないのですが私の怒りも大爆発で、管理会社担当者と電話で話しました。今までは管理人を通しておりましたので1度も管理会社担当者ときちんと話をした事が無く、この電話が初めてでした。
私が伝えたかったのは
・公約通り終わりです。
・次に向けてイベントをと考えているのであれば土台をきちんと作った上でイベント係のポストを数名設けてください。責任の分散化がなされるようにしなければ負担は非常に大きい。本来のマンション内イベントの意味に大きくズレが生じていてる。
返事はするものの、きちんとした回答は無く「分かりました」と話すだけ。終わりには笑いながら「こうやってお話出来て良かったです」と。私が怒ってるのを分かった上での言葉なのでしょうか、全くお話になりません。
立て替えてるイベントの費用も早急に返して頂きたい。
どこに話したら、どんな風に話したらまともに対応して頂けるのでしょうか？
私が無知なだけで、どこも似たような感じなのでしょうか？

マンション管理士は、もっと基本に立ち戻らなければいけません。
それには、どこのマンションでも配られている「重要事項説明書」の解説に尽きます。
管理会社に、重要事項説明書以上の業務を求めてはいけません。
しかし、大手でも、重要事項説明書を説明できません。
マンション管理士は、資格創立時に立ち戻り、名称独占でも誇りをもって、業務すべきです。

ところでイベントとは何をされたのですか。
私どものマンションでは、これは自治会が中心でやってますが、
祭り、子供会、老人クラブ、茶道倶楽部やスポーツ等いろいろ
ありますが、全て自治会がやっており管理組合は一切かかわりを
もっていません。
経費についても、マンション管理とは関係ないので、管理組合は
全く負担はしていません。
標準管理規約でも、地域コミュニティに関する費用はマンション
管理とは関係ないといって削除したぐらいですから。
イベントが何か分りませんが、マンション管理でなければ理事会は
タッチしないのが普通です。経費についても管理組合が負担すべき
ものではないように思えます。
住民の親睦を図るイベントなら、管理組合（理事会）は関係ないで
しょうから、理事会もタッチしないでしょうし、管理組合からの費用
の負担もないでしょう。

標準管理規約通りのマンションは、マンション交流会等で話し合いをした結果で言うと、多くはありません。　つまり、標準管理規約で論じることは暴挙です。
それぞれの管理組合で、独自の管理規約で管理運営していけばいいのです。
マンション管理士ともあろう者が、そんなことすら分からないのですか？

このイベントに関しては、理事会からの要請があったのですか？
一般論からいえば、管理会社がマンションのためにイベントを
計画することはないのではないでしょうか。
それに管理会社がマンションのために費用を負担することはまず
ないでしょう。
管理組合も、地域コミュニティやら子供会等に経費の負担をする
ことは考えられません。
ただ、その条項が規約から削除されていないのなら、理事長にいって
立て替え分を支払ってもらったらいかがですか。
マンション内でイベントが開催され、経費を立替えたのが事実なら
管理組合も放置する訳にはいかないでしょうからね。
書き込みの内容から判断すれば、理事会も管理会社もいきさつは知って
いるようですから。ただ管理会社からの負担はないと思いますよ。
それからそのようなイベントの担当を引き受けることはやめた方がいい
でしょうね。そのイベントは管理組合とは関係ないものですから。

イベントがマンションで行われている以上、管理組合が無関係であることはあり得ません。
管理会社によっては、イベントの実施をうたい文句にしている所さえあります。
管理会社の広報誌に掲載されていることもあります。
その際に、必要な費用は、管理組合が負担することは当然です。
近隣マンションでは、うまく品物を利用し、防災訓練をしています。
費用は、管理会社負担です。

２７５７の質問は別スレからのものなんですね。
今それを読まして頂きましたが、元管理会社の方とかいっておられますが、
その方は管理会社とは関係ない方ということになりますので、管理会社に
いくらいっても最終的には取り合ってくれないと思います。
ただ、管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、使用者責任は管理会社にあります。
問題は、イベントのために立て替えたお金をどこが払ってくれるかということに
なりますが、理事長も知らないことなら管理費から負担するのは難しいでしょう。
ただ、イベントを開催し、費用を立替え、住民が参加したのも事実でしょうから、
理事長に説明をして、管理費から地域コミュニティの費用として支払ってもらう
しか方法はないと思います。無理を通せばなんとかクリアできるとは思いますが、
理事長の判断次第ということになります。

祭りや子供会等のイベントに費用の負担を管理組合がすることは
できません。これはどこのマンションも同じことです。
自治会からの経費負担は当然あると思います。
管理会社が負担することもありません。ただ、段取りを依頼されたら
その手伝いを管理員がすることはあるでしょう。
第三者（元管理会社社員）は単なる第三者です。

元管理会社社員でも、管理会社社員ですから、社員の間の行為は管理会社の責任です。
使用者責任も認識できない、あきれた管理会社ですね。
マンション管理士にも、マンション管理士の使命を理解していない者が多いですが。

別スレに書き込まれていますね．
>イベントをやろうと提案された当時の理事会メンバーはどなたか存じ上げておりません。>私が管理人から聞いたのは「理事会メンバーは仕事が忙しかったり子供が居てないから分>からない」などの理由で動けないと聞きました。

最初にそのイベントを考案したのは、多分理事会の誰かでしょうね。
管理会社が計画することはないと思います。
管理会社は、管理組合の管理のお手伝いをするだけですからね。
理事の誰かが管理会社のフロントに提案をしたんではないでしょうか。
経費が伴うイベントを管理会社がひきうけることはないでしよう。あくまで
お手伝いです。
経費については、管理組合とは関係のない、住民で負担しあうのもひとつの
ほうほうではないでしょうか。
その場合は、理事会に手伝ってもらったらどうでしよう。理事にも責任の一端は
あるようですから。

マンション管理をしていくには、規約（ルール）を守らなければならないのです。
管理費は区分所有者が拠出したお金です。そのお金の使いみちは規約で規定され
ています。
子供会や老人クラブ、祭り等に管理費を充当することはできないのです。
自治会であれば全然問題はありません。
立替えたお金に関しては、返してもらわないと困るでしょう。それでなくても
頼まれて仕方なく引き受けざるをえなかったことに関してお金まで負担させられたら
たまったものではないでしょう。
しかし、管理組合からイベント費用はだせません。管理会社もマンションのイベント
費用を出すことはないでしょう。
だったらどうすればいいのかですが、①住民に分担してもらう、②管理会社との交渉、
③理事会が対応する（考えてもらう。）、これしかないでしょう。

この問題については、別スレのものですので、私の書き込みはこれで終わります。

勝手に終われ。　費用分担のことは、グレーゾーンのことが多く、マンションにより異なる。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。
　　　　
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２週間
以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等

　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持ます。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　　①法人となること
　　②法人の名称
　　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、その
期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。

土地の取得や借り入れ等が考えられるマンションは
法人化するといいでしょう。

マンション管理で難しいのは、工事関係でしょうね。
お金が絡むので組合員の信頼を受けるのは大変です。
業者選定方法がポイントになりますが、同じ条件で
相見積を取る方法を考えなければならないでしょう。

しかし、同じ条件で相見積を取るためには、建築士に
要綱書を作成してもらわなければ住民ではできませんからね。
所謂設計監理士の活用ですけど、経費もかかります。

大規模修繕工事をする場合、責任施工方式、設計監理方式とかありますが、
どれが一番いいんでしょうか。

大規模修繕工事自体が要りません。　中規模修繕で予防的措置が必要な屋上防水、外壁補修等の足場が必要な物、生活改善でスロープ等の設置等で十分です。　信用できる業者であれば、責任施工がいいと思います。
　設計監理方法では、設計監理業者いわゆるコンサルタントの責任が問われます。　不適切コンサル事件があちこちで起こっています。　実力があり、責任を取れるコンサルタントは、国土交通省の調査でも少数です。　管理組合は食い物にされています。

足場を組めば大変な工事費がかかります。どうせ足場を組むのなら
外壁の補修工事や、高圧洗浄、ベランダ防水や軒天のシーリング、
窓枠のシーリング等一緒にやった方がいいのではないですか。
また、開放廊下のシート防水もやりかえないと汚くなり、めくれて
きたりします。
塗装工事等も必要です。屋上防水もやらなければならないでしょう。
それをやるのが大規模修繕工事というのではないですか。
責任施工方式もいいのですが、工事費が高いのか安いのかの判断はできません。
相見積がないのですから当然です。

大規模修繕工事の内容を教えてください。

大規模修繕はいりません。　前レスの様な必要最低限の中規模修繕をかんがえましょう。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備等

２７７５を大規模修繕工事という。

>>2775
足場を組み、屋上防水をやり、外壁補修や洗浄を
行うのを大規模修繕工事といわずになんという。

>2775
中規模修繕でいいというけど、ベランダの防水や窓ガラスのシーリングは
足場を組んだときにやらないと、その都度足場を組む訳にはいかないのでは？
それともそこの工事は永遠にやらないのかな？

大規模修繕工事という言葉を聞いただけで、身構える
者は結構いるからね。

大規模修繕工事といえば、業者との癒着や管理会社の
誘導だから気をつけてというこだよね。
自分たちのお金が取られると思っているようだな。
工事をすればきれいになり、快適な生活ができるし、
資産価値もあがるんだけどね。
その工事の周期や業者の選定をしっかりやれば済む
問題なんだけどね。

大規模修繕の常識を疑え。　公共機関の中規模修繕を、マンションでは大規模修繕と偽っている。　従って、大規模修繕コンサルタントは、中小は信用できず、大手は騙すのにたけている。

では大規模修繕工事の内容を教えてください。
それだけ大見得をきるなら当然こたえられるでしょう。

そんなもの、マンションにより異なります。　役所の大規模修繕工事とは、建て替えを伴うほど大きな規模のものです。　工事後は、建物の形状が変わります。　耐震工事などは外観が変わりますね。

>２７８７さん
大規模修繕工事が建て替えを伴う程大きな規模ではないでしょう。
建物をつくるのではなく、読んで字の如くあくまで修繕ですよ。
工事個所はマンションによって違うでしょうが、基本的には外壁補修、
屋上防水、ベランダ・窓枠シーリング、開放廊下のシートの張り替え、
塗装工事が主なものでしょう。

大規模修繕工事は、悪くなってからやるのではなく、予防保全が
中心です。
悪くなってからやるのはその都度やればいいでしょう。
足場を組むのですから、当然一緒にやれるものは一緒にやった方が
効率的です。足場を組む費用は大きいですからね。