「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。

やはり区分所有者全員の承諾が必要のようですね。

>>4001 匿名さん
議決権行使書　委任状の提出による総会の決議事項は全員の合意がないと可決されないことになりますね。
普通決議事項及び特別決議事項もすべて全員が出席（委任状・議決権行使書なし。）でないと可否が問えないことになりますが、

これはあくまで総会を書面決議だけで行う場合です。
総会を開催すれば問題はないということになります。
だから総会は開催するが、今回は特殊事情があるので
できるだけ議決権行使書や委任状で参加してくださいと
お願いをするのです。
それでもなお総会に直接出席するという組合員に対しては
出席させなければならないでしょう。
書面決議は難しいと思います。全員の承諾が必要になりますから。

>>4003 匿名さん
どうしても総会に出席したいという組合員がいるときの総会は、
議決権行使書と委任状の書面は決議の可否には含められなくなるが。

区分所有者が３人くらいだったらいいけど１００人超えたら全員の承諾とるのは骨が折れるな

>>10431 匿名さん 13時間前
管理会社１０９なしでは飯が食えない哀れな人物です。
あらゆる面で管理会社１０９を擁護する投稿を繰り返しています。

どうもホッサ的に意味不明なレスをする奴がいるな
頭に虫でも沸いてるのか

10431 匿名さん 14時間前
>>10430　１０９爺さん

マンション管理士に期待などしていません。
いろいろなスレに支離滅裂な投稿をしているようですが、迷惑ですよ。

発作的な意味不明なスレ。

>>4007 匿名さん
これもホッサ的スレ、
あらゆるところに上から目線で、上位０格０名で支離滅裂な自作自演の
投稿を繰り返す０質０的投稿が多い人間です。
最近は無視されだしたので匿名さんで、まじめさを装って投稿している。
私は文章は苦手ですが、証拠を手のうちに準備しながら真実に近い案件
を投稿するように心がけています。ある意味支離滅裂な文章があること
は認めます。少なくとも自作自演はしたことはありません。

>>4004さん
総会に直接出席する者は議決権行使書や委任状を
提出する訳はないでしょう。
総会の決議をするときは、総会への直接出席者、議決権行使書で
出席する者、委任状で参加する者のどれかで決議をするんです。

>>4005さん
だからいっているでしょう。書面決議は法的にも全員の承諾が
必要なので難しいと。

ＰＡＲＴ２の関係者には答えません。それに私は現在はここのスレしか
書き込みをしていませんし、よそのスレはみてもいません。

総会の決議をするときは、総会への直接出席者、議決権行使書で
出席する者、委任状で出席する者の合計で決議が行われます。
分かりにくい書き込みをしましたので上記書き込みを訂正します。

思想両親の自由だからな

国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。
但し、その時は①役員の任期は新役員が決まるまでやる、②予算に
ついては現状を引き継ぐ（新規事業計画分はできない。）③管理会社
との委託契約については暫定契約を結ぶ。
そして１年以内に総会を開催することといっている。
１年以内だから来期の総会と一緒にやればいいことにはなるが、役員の
任期はそこまでやらなければならなくなる。

＞＞3984　
通常なら　工事全体の費用は　①＜②＜③の順になります。
設計監理費用の効果は施工会社の適正価格評価と手抜き工事の排除、より効果的施工です。
設計管理費用以上の削減ができるわけです。

管理会社への発注は楽ですし、一見安くても、隠れた利益と手抜きし放題が含まれていることをご存じですか。
ゼネコン系管理会社は工事で稼ぐために管理会社をしているのです。

ただし、まともな設計監理者に依頼することが不可欠です（工事会社から裏金とる事例が指摘されてます）。

一番いい方法は設計監理方式でしょうね。
しかし、この方法は管理会社特にゼネコン系の管理会社は
避けたいでしょうね。
正常な設計監理方式が採用されたら、管理会社系列の建設会社
が採用されないことが発生しますので。
設計監理方式を採用する一番のメリットは同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米数での相見積もりができるということです。
この要綱書で相見積もりがでてくれば、後は素人の専門委員でも
比較が簡単にできますから。

管理士part2も参考にしつつ判断してください。

ＰＡＲＴ２は私が立てたスレですが、いやになったので
そのスレはもう１年以上一度もみたことはありません。
これからもそのスレを見ることはないでしょう。

ペイオフ対策で決済性普通預金と定期預金を作るのですが定期預金をなぜ作るのですか？
決済性普通預金作ってから定期預金を作るらしいのですが？ペイオフ対策の口座の開設手順
を教えて下さい。

マンションでのコロナ対策はどうされていますか。
日常の共用部分の消毒、例えばＥＶやオートロックのボタン、
出入り口のドアノブ、ごみ置き場、集会室等の消毒や清掃等
誰がやるのか、どれぐらいの頻度でやるのか、大変な作業量に
なりますし、清掃員や管理人もその契約はしていないと思います。

又、感染者が出た場合の共用部分や感染者の部屋の消毒は誰が
やるのか等の取り決めもされていないと思います。
保健所はマンションとか戸建てについては消毒はしてくれません。

どうやら緊急事態宣言は全国で５月一杯まで延長になるらしい。
現在飲食店や居酒屋、クラブ、パチンコ。ゲームセンター等が
営業を自粛しているが、百貨店やスーパまで自粛している。
後１ヶ月も休業していれば倒産が増えるのは間違いないでしょう。
最初は専門家会議の副座長がここ１～２週間が山といっていたが、
それが５月６日までとなり、今度はまた延長となり、さらに収束しなければ
再延期となるといっている。
何故専門家会議のいいなりに政府はなっているんだろうか。専門家会議の
判断は慎重であり、もし緊急事態宣言を停止すればその後感染が拡大
すれば自分たちの責任が追及されるので１００％安全でなければ
宣言の解除はいわないと思う。
諮問機関もあるが１６名中１２名は専門会議のメンバーが重複している。
こんな機関ではなく、医師、危機管理者、経済関係者、政治家、学者等が
一緒になって検討対策を考えていかなければならないのでは。

マンションでのコロナ対策も考えておかないと、いざ
コロナ感染者が出た場合、だれが何をすればいいのかが
分からなくてパニクってしまうかもね。

余計なことでしょう。プライバシーの侵害になる可能性がある。
自治会の仕事である。自治会からの協力要請があれば協力する。

何号室の誰がコロナで誰がＨＩＶで誰が水虫とか大きなお世話だ

しかしコロナ感染が発生して、消毒も何もしないと
集団発生化するかもしれないからね。
組合に届ければ消毒費は管理組合が負担するとすれば
いいと思うけどね。
当然組合は個人情報は秘匿するとして。

>>4024 匿名さん
自主管理ならそうすればいいでしょう。
管理委託契約の緊急対応時の対応の範疇で管理会社と
交渉すればいいでしょう。
範疇でなければ臨時理事会（持ち回りでもよい）で決
めて管理会社に委託費を洗ってさせればいいだけの話
です。
頭を使えば住民のプライバシーの侵害をせずにできる。

うちの理事長などは色々でしゃっばってしたがりますが、
住民は陰口をたたくし、迷惑しているのを知らない。

全国のどこの管理会社もコロナウイルスに関しては
ノータッチですよ。
中には管理員を引き上げるところもあるぐらいですから。

>>4026 匿名さん
その方が管理組合も管理会社もまともです。
通常の緊急対応業務には含まれませんでしょう。

余談ですが（私は11階に住んでいる）
家内が洗濯物を干すためにベランダに出たところでスズメ蜂の襲われ
手で払おうとしたら指を刺されていたかったみたいです。
隣の部屋（監事の部屋）の排気口から蜂が出入りしている。
隣へ連絡したが留守なので管理室へ連絡、ここも留守なので仕方なく、
理事長に連絡した。
しばらくして理事長と副理事長が殺虫剤を持って現れた。何をするのかと
思ったら隣の住民の承諾も得ずにベランダをまたいで隣の部屋のベランダ
へ侵入した。
ところがベランダへ侵入したとたん蜂に顔を襲われた。慌てて逆戻りをし
て応急処置をしていたら、隣の監事が怒鳴り込んできた。都合が悪くて居
留守を決め込んでいたらしい、
私は散々怒られました。まさか、理事長と副理事長が蜂退治に来るとは予
想しませんでした。
（私は一応理事長に作業前に管理会社に連絡して業者の手配が先だと
説得したが制服組ですので、これを無視しての作業でした。）
後日理事長は鼻を刺されたらしくピエロみたいになりました。お跡が、
よろしいようで、＞＞＞
マンションのためにとやる気満々の理事長です。私は迷惑だと、ご両人を
説教しました。

ワニとかライオンならまだしも蜂くらいで役員に専有部分や専用使用権設定部分に立ち入られたら組合員の私的生活は台無しになるがな

過ぎたるは猶及ばざるが如し

>>4027 匿名です。
この排気口に巣み着いたスズメ蜂の巣は、１０日くらい放置された。
業者の手配が遅れたのです。
この１０日のあいだスズメ蜂がベランダの周辺をブンブン音を鳴ら
して飛来することになり生活に支障をきたしだした。
この前期監事は管理会社との共謀の証拠を基に組合員から規約と法
令違反で告訴されていることが判明し、
女房殿との関係が悪化して、管理会社系列の不動産屋へ売却を依頼
していた。
スズメ蜂はそのことをいいことに排気口に巣み着いたのである。

隣家のスズメバチが襲撃してきたときにハエたたきで張り倒すのは緊急避難ですよ。

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　保全委員会の設置

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後
　　メールボックスの間口を広くしてメール宅配に対応できるようにする。

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

part2のほうが優秀だなと感じます。

ＰＡＲＴ２がどんな内容の書き込みがあるのかわかりませんが、
ここのスレを意識しないでＰＡＲＴ２だけで進めていってください。
ＰＡＲＴ２への盛り上がりがないからＰＡＲＴ３が気になるのかも
しれませんが、是非ＰＡＲＴ２を盛り上げる努力をしていってください。
そこのスレが活況を制するようになれば、ＰＡＲＴ３のことは気にも
かかからなくなると思いますので。

修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの設定
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕箇所、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（塩ビシート、塗料の色決め、タイル等）
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会開催の準備　（修繕箇所、工事費概算、タイムスケジュール作成等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討
　　＊アフター点検の立ち会い
　　＊設計監理者に対する勤怠のチェック…前回は未実施

大規模修繕行使を計画しているマンションについては
役に立ちますよ。

長期修繕計画は１３年周期で計画されているマンションが
多いと思いますが、２回目までには大型設備の計画はされて
いないと思いますので、修繕積立金の額は、大型設備を考慮に
入れて計画すべきです。
殆どのマンションが積立金の額は足りないと思いますので、早めに
値上げをしておくと値上げ額が少なくて済みますので、是非検討
してみてください。

できれば長期修繕計画のしっかりしたのを
建築士と一緒に作成し、総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を算出すべきです。

大規模修繕工事を計画するときはまず専門委員を公募して
やる気のある人材を確保すべきです。
後は大規模修繕計画の進め方については、ネットで調べれば
大体のことは分かります。
技術的なことは、専門業者がそれぞれのいるわけですから
彼らを使えばいいわけです。

どこかのコマーシャルで、造ってきたから分かるんだ
マンションのことなら〇〇といっているが、大規模修繕工事は
単なる修繕工事なんですよね。
プロの建築業者ならどこでも修理ぐらいはできますよ。
別に物を作るんではないんですから。
建築業者を選ぶときには、そういうことは考えずに同じ条件で
相見積もりを取ればいいんです。

解体工事も同じようなものです。
解体費用はモノを作るわけではないので、材料等は
必要ありません。
殆どが人件費なのです。
だから業者の暇なときにやってくれてもいいのです。
そうすれば値段もかなり抑えられます。
戸建てであれば、１，０００万円の見積もあるでしょうし、
５００万円以下も当然あるのです。交渉次第でいくらでも
価格は変わります。
特に解体業者の場合は、手抜きとかもないわけですから。
ただ解体するだけで、どこに依頼しても同じですから。

マンションの資産価値を落とさないためには、定期的に
工事をしていくべきです。

コロナ対策もしなければならないけど、マンションの補修工事も
しなければならない。

>>4045 匿名さん
管理組合はコロナ対策をしなければならないわけではない。
勘違いしてはあいけません。

管理組合がコロナ対策をしなければ、共用部分の清掃や消毒はだれがするの？
まさか自治会がするというわけではないんでしょうね。
マンションでの子供に対する注意やマスクや手洗いの励行、感染者が出た場合の
注意事項等の広報活動も管理組合としてはやるべきです。
マンションの管理は管理組合がやらなければならないのです。
共用玄関やエレベーター内への消毒剤の設置とかも考えるべきです。
だれかがやらなければ、マンション内は取り残されてしまいます。

>>4047 匿名さん
騒ぐな、管理組合が清掃等をするのならすればいいでしょう。
管理会社に委託をしたければコロナ対策を契約書に盛り込んでいるので
あればそのように履行を見守ればいいのです。
盛り込んでいなければ契約の変更もしくは追加に当たりますので総会前に
管理業務主任者をして重要事項の説明会を開催して説明させなければいけ
ません。そののちに総会を開催して組合員の多数の合意を得なければなり
ません。（普通決議事項）
自治会が責任をもってコロナ危機対策をおこなう意思表示があり管理組合
に協力要請があれば協力するかどうかを組合理事会で賛否を問えばいいで
しょう。
その逆に、管理組合理事会から自治会（町内会等）へ協力を呼び掛けても
いいでしょう。

>>4048さん
あなたは自治会中心でマンション管理をしたいのですか。
自治会としてではなく、住民として、また組合員として管理組合に
対して要望すればいいんではないですか。
自治会が管理組合の中にはいってきてはいけません。
マンションの管理は管理組合がしなければならないように規約や
細則で決められているのですから。
当然管理組合が自治会に対して協力を呼び掛けるのは構いませんが、
あくまで協力要請にすぎません。そこを誤解してはだめでしょう。

田舎にいけばいくほど、管理組合と自治会がごっちゃに
なっているマンションはありますが、あくまで管理組合が
主導権を取らなければならないでしょう。

地方や小規模マンションでは、理事会と自治会の役員が
同じで、一緒に理事会と自治会をやっているマンションも
あるようですね。
役員になる者もいないから兼務もやむおえないのかもしれ
ませんね。

>>4049 匿名さん
どこに自治会中心管理を唱えていますか。
管理組合と自治会の違いを説明していますが。
管理組合と自治会がお互い協力するのは当たり前でしょう。
自治会員は任意加入ではありますが全員が対象です。
管理組合員は区分所有権をお持ちの方の強制加入、
但し、居住しているとは限りません。

廊下で痰・つばを吐かない、鼻水が付いた手で階段の手すりを握らない、ＥＶ内に置いて
ある消毒液スプレーを盗まない、マスク非着用者はＥＶを使用しない、ベランダから外に
向かってクシャミしない、等々の注意事項を掲示と全戸配布をしましょう。
しかし、あまり細かいことまで書くと「あのマンション、あほマンション」といわれるから
ほどほどに。

私どものマンションでは、管理会社が協力をしてくれて
管理員、清掃員がエントランスのドアやエレベーターの
ボタン等の消毒を毎日してくれるようになりました。
勿論経費はそのままです。

日頃からの管理会社との関係が重要ですね。
組合員のわがままばかり押し付けてると協力してくれない場合もあります。

>>4055 匿名さん
日ごろから」管理会社に協力するとはどんなことを
協力すればいいのでしょうか。

お互いに信じ信じられる人間関係を築くことが大切だと思います。

>>4057 匿名さん
組織と組織が人間関係。契約に規定するのが安全でしょう。

私どものマンションでは、管理組合と管理会社は
ウィンウィンの関係でうまくいてますよ。

>>4059 匿名さん
ウインウインの具体的な関係をご披露ください。
戦利品に満足しましたか。よかったね。

管理会社の管理委託費（EV,機械駐、宅配ＢＯＸの保守点検は組合が業者と直契約です。）の粗利は20％くらいでしょうか？
月100万の委託費なら20万位ですか？

宅配ＢＯＸの保守点検は必要？　発生主義ではだめなの？

ウィンウィンの関係とは、管理組合、管理会社双方に
メリットがあるということですよ。
管理組合は管理会社に委託費を支払う。管理会社は
それに対して誠実に事務管理をおこなうということです。
難しく考える必要はありません。

>>4063 匿名さん
ではそのように表現しなおしてください。
利害の相反する組織同士の関係に対する表現
としてはふさわしくありません。
軽いです。
よくマンション管理士会の幹部がこのような表現をします。
利害関係人の商取引の表現にウインウインの関係はよろしくありません。
今後案件ごとにメリットとデメリットを具体的に投稿してください。

管理組合、管理会社がお互いに信頼しあうことが
できないのですか。
お互い、人間関係を大事にすることは必要です。
個人的な利益は必要ありません。
利益が相反するという考え自体がおかしいんじゃないですか。
利益はどちらも受けているのですよ。

「Win-Win(ウィンウィン)の関係」の言葉の意味
Win-Win(ウィンウィン)の関係というのは以下のとおりです。
「私も勝って相手も勝つこと」
つまり人間関係において、私とあなたの双方に得のある良好な関係を
築くことを示しています。

双方に得があると言いつつ、心の中では「俺のほうが得が多い、ザマーミロ」と思ってる大人の関係

>>4065 匿名さん
よくコンサル（マンション管理士等々）が”ウインウイン”と言っています。
管理組合はほとんどが”ウイン”（勝った）とは思ってはいません。
業者と管理組合側のトラブル時に仲介に入っているコンサル等がよく使う
言葉です。
まともな組合幹部であれば大切な組合員のお金を費やすのですから少なく
とも、”ウイン（勝った）”とは思っていません。
コンサルと受注業者は一件落着して利益が確定するのですから”ウイン（
勝った）”でしよう。
まともな組合幹部であればそれ以降も責任を負うわけですから心が重いのです。

労働と対価と同じですよ。
「Win-Win(ウィンウィン)の関係」の言葉の意味
Win-Win(ウィンウィン)の関係というのは以下のとおりです。
「私も勝って相手も勝つこと」
つまり人間関係において、私とあなたの双方に得のある良好な関係を
築くことを示しています。

>>4069 匿名さん
あなたの言いたいことくらいは理解しています。
管理組合とコンサルや受注業社との取引上の関係では
適当な表現ではないと言っているのです。
発注者は自分の資産を削るのです。ウインではありません。
少なくとも組合費を私物化していない管理者であればこれを理解できます。
コンサルと受注業者はウインウインの関係でしょう。
卓上のみのマンション管理士には理解は不可能です。
コンサルと受注業者双方から、ウインウイン、
ですと言って握手を求められて複雑になり、臨時理事会を開催
して気持ちを打ち明けて理事の面々の承諾を得て受注業者を変更しました。
コンサルの軽薄さに落胆したのでキャンセルしました。

発注者は自分の資産を削るが、受注者は自分の労力と時間を削る
お互いさまだ、引き分けだ

>>4071 匿名さん
やはり大きなお金ですからね、うちは１０億近い資金の喪失ですから。
コンサルなどにウインウインなどと軽い言葉は気に入りません。
理事の面々も私に気を使って黙っていましたが、口火をきったら、
本音がでました。私も肩の荷が下りた思いです。コンサルと発注者を
同格に扱いなさんな。

金の使い方を知らん素人理事会の典型だ

本人たちが１０億得したと思っているのだから目出度いことではないかと思う。

管理組合は素人、コンサルはプロ、おっしゃるとおり格が違うわなｗ

理事長はコンサルや受注業者等の言葉のはじりを見抜いて交渉すること。
いつもウインウインの関係を強調していますのでご注意ください。
管理士がこれ等との仲間であれば致し方ありません。組合の誰かが監視

まだ管理会社と管理組合がウィンウィンの関係にあることを
理解していない者がいるね。
労働を提供する代わりに賃金をもらう、この理論は大学で
勉強したでしょう。

>>4078 匿名さん
話をすりかえてはいけません。
労使関係とは関係ありません。

あなたの発想でいえば、管理会社に委託費を払うことは
だめなんですね。
適正利潤ならどうなんでしょう。
取引上の関係ではウィンウィンは適正表現ではないというんですね。
普通に管理会社や業者と取引をしている全国のほとんどのマンション
では、労働と対価の考えは当たり前のこととして行われていますよ。

>>4080 匿名さん
どこにダメと言っていますか。

清掃やマンション管理を委託すればお金を払うのは
当たり前のことでしょう。
あなたのいうのは適正価格ではないということでしょう。
何が不満なんですか。

管理費の内訳を分析する必要があります。
そして一つ一つ全国の相場から、自分のマンションの
工事費や点検費用が高いのか安いのかを知ることです。

>>4082 匿名さん
適正価格であるかどうかの論点などは論じた記憶はありませんが。

>>4083 匿名さん
それは各マンションですることでしょう。
当たり前のことです。
ところで貴方のおっしゃる管理費の内訳とは何ですか。？

管理委託費、管理員人件費、清掃費、ＥＶ点検費、水質検査費、
遠隔監視業務費、電気設備保安業務費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、
自動ドア保守料、連結送水管耐圧試験費、雑排水間清掃費等です。

>>4086 匿名さん
これがあなたの言う管理費の内訳ってことですか。

なにを期待してましたか。
各点検費の相場はなかなかわからないと思いますよ。

分譲マンションの組合員には今でも各組合員の振替口座から管理会社の収納口座へ振り替えられている管理費を管理会社へ支払っている管理費と同じに考えている組合員が結構多いです。
ここら辺が会計の話になるとかみ合わなくなります。

都合が悪くなったときは強引に話題を変えよう！

>>4089さん
それはないんじゃないですか。
総会で配布される議案書をみれば支出内訳は明確に
記載されていますから。

>>4091 匿名さん
だからその管理費の内訳とは何なのかを問うているのです。
＞＞4083 匿名さん
を具体的に示してください。

>>4092 怠け者の独り言さん
用語を理解しておられないから話が噛み合わないのでしょうか…組合員が管理規約に基づき支払う管理費は元々住戸毎に金額が決まっていて内訳はないですし、その管理費を集めた管理組合の管理費会計（収納口座でも言い方は良いのですが…）は1円単位で明細が添付されます。仮に明細が添付されていないなら管理会社なり理事会なりに要求すればよいのではないですか？明細のことならここで聞いても分かるわけありませんよ。

>>4091さん
管理費の内訳の意味が分からないということですね。
管理委託費の内訳をいっているのではありません。それは
管理会社が考えればいいでしょう。自分たちが稼いだ利益
ですから何に使おうが関係ありません。
私がいっているのは、管理費等のうちの管理費会計分の支出
の内訳をいっているんですよ。
あなたのいう管理費の内訳とは何をいっているんですか。
それをまず教えてください。

>>4083 匿名さん
ここに管理費の内訳との記載がありますが、
魏弁を弄さないように。

>>4094 匿名さん
だったら最初から管理費会計（一般会計）分の管理費等の支出の内訳と記載すればいいのです。
管理費と管理費等の違いを理解してください。勘違いします。

>>4086 匿名さん
ここに記載されている各項目は一般会計の支出項目と理解していいのですね。

必死ｗ

>>4096さん
そういうことです。それしか考えられないでしょう。
管理会社の管理費の内訳のことは眼中にありませんでしたので。
管理費は管理費会計のことであり、管理費等というのは管理費、修繕積立金、
使用料を指します。

>>4099 匿名さん
だったら管理費の内訳ではなく管理費等の内訳と記載すればいいでしょう。

揚げ足取りもいいけどwinwinの関係でいけよ、お前らｗ

>>4100さん
大した問題でもないので、この話は打ち切りにしましょう。

＊ 建物設備の維持保全と積立金について

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。

＊ウィンウィンの言葉を使うコンサルとそれを毛嫌いする頑固もの組合員について

誰でも知ってる小話を披露しても意味はない。ドカンと受けが取れるネタが欲しい。

　業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるのかは難
しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づいて見積もり
金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　ただその場合、評価項目を専門委員で検討し、できるだけ多くの分かり易い評価項目で評価
ができるようにすることが大切です。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう金ヌキ
計算書で明確な基準を作成すべきです。

業者を決めるとき、だれが決めるかということになりますが、
やはり声の大きい者の影響が大きいのではないでしょうか。
いくら建前は多数決とはいいながら、その前のみんなの意見が
大きく影響してきます。
そこで数字で評価する方法をお勧めします。
それが総合評価方式です。行政で採用されている方法です。

大規模修繕工事となると管理会社が色めきたちますからね。
親会社の顔色をみて仕事をしている管理会社のフロントは
工事を取るために必死になりますから。
常日頃面倒をみてもらっているから、工事は管理会社に任せ
てもいいかというムードにはなりますね。
多少高くても、お金で済む問題ですから。工事費を節約しても
住民から褒められることも、感謝されることもないですから。

それはいえますね。
いくら頑張っても報われることはありません。
それが普通ですから。

マンションの管理は自己啓発、ボランティアの要素が高いですから。

管理組合と管理会社の関係は共存共栄ですからね。

ボランティア感覚で役員やってるバカがいるな

ボランティアでやる方が、何もしないよりいいとは
思いますけどね。
無関心はだめですよ。総会や理事会には参加せず、陰で
批判するのはだめでしょう。

工事業者をきめるときに、意見が対立したら
どうやって決めますか。
特に同じ条件での相見積もりが取れなければ
価格だけで決めるわけにもいきませんしね。

修繕委員に出しゃばってきた前理事長と元理事長の仲が悪いのでいつも単純多数決ｗ

マンションの役員や理事会や総会は、日本の政治の縮図ですよね。役員や議員に立候補する者はほぼ全員が利得のみで奉仕の気持ちも志もないですし。総会出席率は投票率同様で無関心層が半数以上で法的には有効でも全体の意思は全くわかりません。悪い事をする役員や政治家を公式の場で非難すれば自分が不利益を被るため誰もまともに声をあげず、結果として安倍サンを見ればわかるように悪事を行うスキームが出来上がっています。
輪番でたまたま良い人物が役員になる以外は組合員や国民が無関心だから仕方がないですよ。どんなにルールや手段を考えても運用するのは邪な思いを持つ者ですから。

役員の選任方法を一部のものに（管理会社も含めて）介入をできないシステムを考えることでしょう。
私のマンションは管理会社TCですが、一部の組合員の役員就任を阻止するために抽選箱からその組合員の札を抜き取っていました。
このようなことが行われています。
その他の不正の証拠は持っております。

>>4116さん
管理組合の理事になって何か利益がありますか？
それに理事が悪いことをするというのがどうしても理解できません。
理事長とかやって業者や管理会社からリベートとか取っている者が
いるとも聞きますが、実際そういうことがあるのですか。
私は、理事長をしたときは、資料を作って組合員に配布してましたが、
パソコンを使用するときのインク代や用紙とかは自前でしたよ。
毎月資料を作成してましたので、原本分は自前でした。毎月５～６枚
は最低作成していました。
規約と細則の全面改正するときは、かなりの枚数になりますので用紙代
とインク代には相当お金を使いましたよ。パソコンも途中で買い替え
ましたし。
それに理事をする前に資格があった方がいいと思い、通信教育費や
受験料、問題集等は当然自腹でマン管の資格を取りました。

>>4118 匿名さん
すごいのがいますよ。しかも管理会社と共謀して偽物の理事長を誕生させていますよ。
お宅みたいな組合員がいるマンションならば、変な人間が入り込みにくいでしょう。
具体的に後悔はしたいけど相当量になりますし、いろいろな事故が発生します。
私のマンションは１０００戸を超す団地ですから、扱う金額も半端ではありませんから、

私どものマンションも大規模マンションですよ。
私がマンション管理に興味をもったのは、会社をリタイア
したのでマン管の資格を取ってボラランティア活動がした
かったからです。
私どものマンションは適正な管理がされています。
輪番制で理事を選出しています。
大規模修繕工事も、設計監理方式を採用し、業者選定に関しては
同じ条件での金抜き計算書を使って相見積もりをとりました。
管理会社は工事には参加できていませんでした。
当然業者が決まった後のフォローはしてもらいました。

>>4117 怠け者の独り言さん
非常によくある例ですね。
理屈の上では、その資料をもとに理事会や総会で協議し解決できなければ裁判！となりそうなものですが、そうならないですよね？大概孤立無縁の変わり者扱いではないですか？この病巣は家庭や学校で無意識の内に育まれています。どんなに正しいことであろうとも公式な場で声を出すことは恥ずかしいことと刷り込まれているからです。自身が直接の被害者になると途端に雄弁になりますが、自身がそうしてきたように他者は正しさに傾倒しません。心ではわかっていても応援することをなぜ躊躇うのか？それすら考えることをタブー視しています。そういう国民性だからです。ちなみに私は外国籍でも留学したこともないですし、変な宗教観もありません。

>>4118 匿名さん
管理組合にとってすごく尊い方だと思います。
立候補する方のパターンは、物理的利得が理由の方と
存在感を確認し構って欲しい方、そして良い人です。
そして悲しいことにほとんどの良い人はいつか承認の欲求に負けてしまいます。それは他の組合員の責任でもあります。良い人の好意ややる気を義務化するからです。あれもやったこれもやったでも更に要求される
やった好意に対し組合員の感謝が足りない。承認の欲求が満たされない。だから辞めるまたは他に代償をもとめるからです。双方に節度がある管理組合だけが成功例として残ります。

>>4122さん
私どものマンションでは、私が提案した管理規約や各種細則の
全面改正や建築士を雇っての長期修繕計画の洗い直し、総合保険の
洗い直し等全て受け入れてくれました。
専門委員会の設置にも賛成してくれました。
勿論新理事長にとっては、最初はあまりいい気分はしなかったと思います。
しかし、いろいろな情報提供や問題点等を理事会に提起し続けるうちに
理解してもらいまして、殆どが理事会で検討されて改善されました。
私は完全ボランティアとしてやっていますので、代償云々に関しては
期待もしていません。

全国のマンションには、管理会社や業者との癒着等がなく
いい管理がされているマンションは多いと思います。
又それが一般的であるようにも思えます。
マンションでの理事の不正や管理会社との癒着等が行われて
いるマンションは通常のマンションでは考えられないのでは
ないでしょうか。

>>4118さんのような意欲能力のある人が役員になったり退任後も相談役的な立場で
アドバイスしてくれると助かりますね。
うちも色々と組合運営や事業計画に関して理事会に提案してくる某有名企業退職者が
いますが、はっきり言って単なる思い付きというか独りよがりがほとんど。
空き駐車場の外部貸出しも規約全面改正も防災委員会計画もアイデア出すのはいいけど、
言い放しで後はよろしく。時々理事長あてに「私が提案したアレはどうなった？」だけ。
規約全面改正のときなんか現行の団地型規約を単棟型規約に書き換えるべきと言い出し、
法令上問題が生じるのでやんわり拒否したら、ご機嫌斜めで「今年の役員は・・・」と
管理会社フロントに電話かけたり訳わからん。

>>4125さん
いい加減なアドバイスは理事会にとっては有難迷惑となります。
私も提案とかする場合は、とにかくいろんな観点から勉強もし、
いろいろ調べてからより完成度の高い資料として組合に提言する
ようにしています。
それでも理事長としては最初は嫌がりますよね。それらを勘案して
できるだけ低姿勢に提案をするようにしています。
最初は理事会のメンバー全員にいろいろ提案していましたが、理事長との
信頼関係が出た後は、理事長だけに資料を配布し、後は理事長判断として
理事会で検討してくださいといっていました。
勿論私の意見としてではなく、理事長がいいと思ったことは理事長の
意見として皆さんには述べてくださいといっておりました。

マンションの管理は、営利ではないから難しいですね。
役員は輪番制が中心ですし。
それに組合員はできることなら役員にはなりたくない、
なっても理事会にはただ参加するだけという方が多い
ですからね。

>>4123 匿名さん
素晴らしいですね。貴殿の代は何も問題ないでしょうね。ただまだお気づきではないかもしれませんが、貴殿が退任したあと後任者が同じクオリティを保てるか心配ですね。貴殿のような方はあえて無理強いもしませんよね。素晴らしい役員退任後の管理会社操縦はかなり難しいですよ。特に工事関連は今までの分を取り返そうとしますしね。退任すれば理事会のクオリティが落ち、留任すれば自身の疲弊へと繋がる。ある一定以上のクオリティを保ち続ける管理組合は特定組合員の犠牲を重ねている背景があることを知って欲しいですね。

>>4123さん
理事長によっては、工事をしないと何もしてないと思われるといって
兎角工事に走りがちになります。
マンション管理に詳しくない理事長が誕生しますと、規約や細則も頭に
なく、いろんなことに挑戦してきますからね。
そうならないように、理事の交代時には引継ぎ事項を定例化するために、
資料での引継ぎができるように、いろんな問題点に対しての対応策を作成
しておくのも一法ではないでしょうか。

輪番制の理事であれば、どうしても当たりはずれは
でてきます。
一部立候補制をとりいれるべきです。
それに理事の任期は２年がいいでしょうね。

しかし、全国には管理会社が主導権を取って
マンション管理をしているところが多いんですね。
マンションの住民はもっと勉強すべきなんでしょうが、
仕事が忙しかったり、関心がなかったりなんでしょうね。

役員をやりたくないという人を説得する方策として「輪番制です」は有効ですが、
事前に規約を読んでた人に「どこに書いてあるんだ？」って反論されてチョンｗ
規約にも細則にも理事会決議にもないのです。
今でも輪番表はありますが、辞退する人がいると次の人に回して打診してます。
できる人やりたい人が責任をもって役員を引き受ける、これでよかったです。

規約になければ規定すればいいと思います。
但し、管理規約・各種細則集の別表としてつづられておれば
それは規約か細則に規定されていることになりその規約は
有効となります。
輪番表がどこに規定されているかが問題です。

あの騒動のおかげで輪番で回ってくるのは役員そのものではなくて役員候補としての
打診の順番だという認識が確立しました。
輪番表の順番を待たずとも役員をやりたい人は規約に基づいて立候補するし、諸事情で
役員候補になることを辞退・先延ばしする人もいる。
結果的にやる気のある人が役員になってよかったと思います。

理事資格としてマンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスすることを規定すべきだな
普免を何度も落第するような奴でも理事になれるマンションは資産価値が低い

規約に立候補制と立候補者が定員を超えた場合を考慮して選挙管理規定も規定した。それでも役員が不足の場合を想定して順番制も規定した。
最近順番性のみを残して他の規約を廃止した。残しておいても何も変わることはないのになぜ廃止したのかが問題になった。

規約や細則に規定しても総会で特別決議しても「俺は役員をやらない」という組合員を
強制的に役員にすることはできません。「規約に規定されている事由に該当する場合に
限り役員辞退を認める」と定めても同じことです。
役員は組合員と組合との間の委任契約、会社役員と同じです。役員就任の損得勘定を
踏まえて各人が自由意思で決定すること。引き受けるのも辞退するのも各人の自由だから
「辞退するのは不公平」の理屈は成立しません。

ただし、イヤイヤながら役員を引き受けてくれる人に感謝する気持ちは必要ですね。
だから役員にしかるべき報酬を支払うのが良いと思います。
役員をボランティアだと考えると、就任した人に対する感謝より辞退した人に対する
批判というネガティブな心情を生みやすい。あまりいいことではないな。

多くのマンションではほとんどの人が輪番制で１年間だけ我慢して役員をやっている。
ごく一部の人がどうにもならない個人的事情によって役員就任を辞退するのを認めても
大した問題ではありませんよ。
大規模なマンションや団地には「ワシが役員をやってやる」という意識高い系の人が
必ず一定数いるはずだから大丈夫です。

>>マンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスする

高校大学の友人で弁護士会計士は何人かいるけどマンション管理士はいない
隠れた難関資格なのかもしれない

>>4140 匿名さん
弁護士や会計士の先生方に失礼でしょう。
受ける値打ちもない資格だ、見栄を張るのも恥ずかしい。
分譲マンションに住むための一般的常識でしょう。

マンションの管理は区分所有者の誰かがやらなければならないでしょう。
誰もやる者がいなかったらマンションはどうなりますか。
基本は輪番制が一番いいと思います。
理想は輪番制と立候補制の両方がいいと思います。
輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
というペナルティを課したらいいと思います。
裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。
しかし、それをあまり全面にだせば、お金さえ払えば理事はやらなくていい
ということになっても困りますけど。

仕事をしている者にとっては、理事になるのは抵抗が
あると思います。
時間的なことが一番の要因でしょう。また、マンション管理の知識
についても、勉強する気にはなれないと思います。
現役の者にとってはマンション管理はどうでもいいことという意識
が強いと思います。
管理費等についても、大した金額でもなくそれがどう使われようが
たいした問題ではないでしょう。
仕事で神経をすり減らすのに、家に帰ってきてまで気を使わなければ
ならないというのではたいへんですからね。

長期出張とか親の介護とかの理由で理事を辞退すると毎月ペナルティを取られて、理事になっておきながら残業とか子供の病気とかの理由で理事会を欠席しても許されるのであれば不公平だから理事会欠席者からもペナルティを取るべきだろう
むしろ理事を引き受けておきながら理事会を欠席するほうが悪質と言えるから欠席１回につきかなり高額にしてもいいだろう
>>4142さんがいう裁判例は理事辞退者ではなく外部居住者（マンションに住んでいないことを理由に規約上理事になれない組合員）に関するものなのでは？

自己都合で理事を辞退するのではなく規約によって最初から理事になれないとされている組合員にペナルティを科すというのであれば、さすがにＮＧだろう
詳しく判決文を読んだわけではないが、理事をやらないことがけしからんから２５００円払え、ではなく、このマンションの場合はあれやこれやの様々な事情を考えるとマンションに住んでる組合員と賃貸に出してる組合員との間で、マンションの維持管理費用の負担に関して月２５００円くらいの差がある、という感じだ
法令上、維持管理費用の負担は区分所有者の義務だが理事就任はそうではないから、このような理由づけになっているのだろう

理事辞退者にペナルティを科するというのが組合員の総意ならばそれでもいいが、>>4142さんのいうとおり、金額によっては安っぽい免罪符になってしまう
個人的には理事辞退者を追い回すのではなく、理事就任者に報酬をあげるほうが良いと思っています

外部居住組合員には規約上理事の資格をなしにしていながら、
ペナルティ５０００円を科しているので
、近隣に住んでいるので理事になってもいいと組合に連絡すると、
規約上ダメですのでと丁寧に断られた。
５０００円は管理費等と一緒に口座振替している。
これは犯罪ではないですか。
理事の資格を奪いながら罰金を科するなんてヒトラーより強権ですね。

外部居住者は理事の資格がないと決めているのなら
ペナルティを取るのがおかしいでしょう。
あくまでマンション居住者の区分所有者で輪番制の理事が
回ってきたときに拒否した者に対してペナルティを課す
べきです。
理事会が年間１２回実施されているとしたら、半数以下の
出席者に課徴金を課す。その金額は役員終了時に２万円とか
３万円を口座引落で処理すると。
金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんど
いないと思いますよ。裁判になれば組合が受けて立てばいいだけです。
どうせ裁判費用、弁護士費用は組合負担ですからね。

マンションにはいろんなタイプがある
理事会活動が低調で理事は管理会社がおぜん立てする書類にハンコをつくだけ、マンション内の傷み・故障は契約業者が四２４時間監視していてすぐに見つけて修繕してくれる、ペットが共用部分で粗相しても管理員がすぐに駆け付けて清掃、、、つまり組合員は毎月の管理費だけ払えばいいようなマンションだ

他方、理事会や委員会の活動が活発でほとんど毎週のように何らかの意見交換会や説明会が開かれ組合員も積極的に参加している、月に３回組合員総出で共用部分の清掃をする、駐輪やゴミ出しやペット飼育に関する厳格なルールが守られている、、、というマンションでは、そこに住んでいる組合員は管理費支払い以外にも日常生活を通じてマンションの維持管理に一定の貢献をしていることになる

>>金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんどいないと思いますよ
現実的にはそうなんでしょうけど、相手の泣き寝入りを想定しているようで
ハッキリいって下品な考え方ですね。
請求代金が10万なら交番に通報するだろうけど3万なら我慢して払うだろう
というボッタクリバーの経営者と同じレベルですよ。

外部居住者の負担増を認めた裁判官は、管理費支払いだけの外部居住者と管理費支払いプラス日常生活を通じた貢献の組合員との差を考慮した結果、このマンションの実態からするとお金に換算して月額２５００円くらいと判断したのだろう
だから、この判決を根拠にして全てのマンションで外部居住者や理事辞退者や行事不参加者から２５００円の追加負担を徴収することが正当化できるわけではないし、２５００円を超える追加負担がダメというわけでもない
しかし、月額５０００円は少々エゲツナイ気がしますが、、、

５，０００円支払うのが嫌なら理事会に参加
すればいいんですよ。

基礎学力のない万年受験生の答案のような支離滅裂な書き込みばかりだな。
輪番制の役員を拒否した組合員に対してペナルティをかけることを認めた判決はあるのか？ないのか？
裁判例があると書いたお前、出せよ。

居住していない区分所有者と、輪番制を拒否した
者とはペナルティに関しては同じ判決が出るよ。

>>4154 匿名さん
お前の言葉使いは８９３マンション管理士等か。
失礼な言動でしょう。控えろ。判例は自分で調べる。

＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例


【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額２５００円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は，次の(1)?(4)など判示の事情の下においては，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

10441 匿名さん 1時間前
自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかｗｗ

＞＞４１５７さん
＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

この判例は当然知っていますよ。常識の範疇です。
それを認識した中での私の判断をしたまでです。

マンション管理の仕方はそれぞれのマンションで千差万別です。
基本は管理組合主導でおこなわれるべきでしょう。
これさえできれば、管理会社との対立はおこりません。
しかし、そのためには理事のメンバーの管理能力、知識、時間等が
必要になります。
それができないから管理会社丸投げというマンションもでてくるのです。
そういうマンションは、工事費が高いとかいって不満をいっても仕方が
ないような気がします。

工事を依頼するときの手法を理解すべきですね。
同じ条件で相見積もりを取らなければ、どこが
安いのか等がわかりません。
その手法としては、まず１社と工事個所、使用材料等
を打ち合わせて見積を提出してもらいます。
そしてほかの業者には、その数字を消して見積もりを
提出してもらいます。
そうすれば同じ条件での見積もりとなりますので、高いのか
安いのかの判断はすぐ分かります。

結局、輪番制の役員を辞退した組合員にペナルティを払わせることを認めた裁判例はないんだｗ

だから細則か規約で決めればいいんですよ。

↓　こんなことを書いていたのにね。
>>4142
>輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
>というペナルティを課したらいいと思います。
>裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。

まずは裁判例を示そう。
話はそれからだ。

単に規約できめれば、マンション非居住者のペナルティについては
判例もあることだし、それでいいのではと思ったまでのことですよ。
非居住者のことについては、規約で役員はマンション居住者に限る
という規定がされているマンションも多いのではないですか。
非居住者のことより、輪番制の順番が回ってきたのに、役員を拒否
する者の対応をどうするかが問題ですからね。
理事を拒否する者、理事に選出されたのに理事会に出席しない者の
対応をどうするかということですが、金銭的な縛りをしておくことも
必要でしょう。
だから規約や細則で規定しておけばいいのではと思います。
法律に規定がなければ規約が優先しますからね。

非居住者へのペナルティ条項が最高裁で認められてるから、
辞退者へのペナルティ条項も認められる、2,500円ならば
裁判になっても負けないはず、ということだろう。
役員も住民も大半は素人、最高裁判例があると言われたら
その程度の理屈で十分納得する。

だから規約で規定すればいいんです。

（以下は観察人の屁理屈）
だから、裁判例があるといったのは、厳密には役員辞退者ではなくて
外部居住者に関する裁判例があるということです。
でも裁判例と言えば誰でもあの最高裁判決を思い浮かべるはずです。
役員辞退者に関する裁判例があるとは言ってませんから、間違いでは
ないですよ。

Part2から子供騙しスレ（Part３）といわれてますよ

ＰＡＲＴ２での書き込み者であれば返答はしません。
勿論ＰＡＲＴ２の書き込みはみてませんのでわかりませんが。
お互いそれぞれのスレで書き込みをお願いします。
どうやらペナルティの件はＰＡＲＴ２の書き込み者のようですので
これに関しての書き込みはやめます。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式がいいと思います。
但し、その設計コンサルタントを選出するときは、公募で行う
べきです。
管理会社、特にデベ系の管理会社は親会社を忖度して絶対工事を
取ることに全力を傾注してきます。
そのためには、設計コンサルタントを是が非でも獲得したいと
働きかけをしてきます。
それぐらい設計コンサルタントの影響力はおおきいのです。

だから輪番制の役員を辞退した組合員に対するペナルティ２,５００円を認めた裁判例があるというのはウソなんですね。よくわかりました。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書 　長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

平成22年1月26日の最高裁判決は、大規模な団地でかなりの組合員が外部居住者である
ようなマンションでは、管理組合の活動において現住組合員の負担が重くなっているので
それを是正するために外部居住者に別途負担金を支払わせてもよい場合があることを
示しているわけです。

だから、この最高裁判決をタテにとって数人の外部居住者に5千円の罰金をかけたり
役員を辞退したり役員会を欠席するの組合員の口座から罰金を取り立てたりできると
考えるのは明らかな間違いです。
そのあたりは難関試験をパスしたマンション管理士さんが詳しいので相談しましょう。

設計コンサルタントに依頼すれば相見積もりをとるときに
役に立ちますよ。
そうしないと同じ条件での相見積もりが取れずに高いのか
安いのかの比較ができませんので。

設計コンサルタントでないと、金抜き計算書とかの要綱書が
素人では作れませんので。
その要綱書に基づいて各業者に相見積もりを出してもらう
ことになりますので。

解放廊下の床シートは大規模修繕工事では
交換していますか。

床シートは１５年以上経過すると、継ぎ目が顕著に
なったり、めくれたりしますからね。
ただ、工事のときは剥がす時がうるさいですが。

規約細則に書けば何をやっても構わない、文句があれば裁判したらいいだろ、
弁護士費用は、相手は個人持ちだが、こっちは組合持ちだから全然平気。
こんな考えでマンション運営をする人もいますが、非常識ですね。

元請業者の公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

ところで、ようやくコロナ拡大が収まりそうです。
総会準備をお願いします。３密防止と手際よい進行が必要です。

↑4186,4183,4178.4177・・
このpart3ではずっと前から大規模修繕工事の進め方をやっている。コロナとか輪番制役員の話はpart2で議論しているのだから、なんでわざわざこっちのスレに来るのかな？　はっきり言って邪魔！

総会でよく見かけるのが「俺は納得できない」ジジイと
「ここをこのように修正してほしい」ババアです。
納得できないなら反対票を投じたらいいだけのこと、
修正してほしけりゃ総会議案を理事会で決議する前に
要望したらいいだけのことです。
適当にいなして採決に進みましょう。

なんでＰＡＲＴ２の者がこちらにくるかというと、
ＰＡＲＴ２では一人しか書き込み者がいないので
構ってくれるＰＡＲＴ３にくるんだろう。

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。
人気スレだからこれからも楽しい意見交換を望む。

>>4191 匿名さん
だったらマンションの事情を吉本のネタにして貰ったら良い鴨、

これからもこのスレは工事、大規模修繕工事、点検等を
繰り返し書き込みをします。
間違っていたらごめんなさい、その時は是非教えてください。

俺が理事のとき大規模修繕やったけど、施工業者との第１回定例打合せ会議で「御社が前受金を受け取って工事をせずに倒産する恐れはないか？」としつこく聞いてた修繕委員がいたな。しかも２人！
てゆうか、そんなアブナイ会社だったら最初から理事会へ上申するなよ、今更手遅れだろ、って思ったけど、１年半何やってたんだろうね。素人の修繕委員（しかも立候補）ほど怖いものはないな。

>>4191 匿名さん
>>Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
>>こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。

Part2のクソ真面目というかスキがない のと　ボケも勘違いも独りよがりで、
たまにためになる話があるPart3を読み比べると役に立つ。

これが総合評価方式の計算式です。

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

　　　※マンションの長期修繕計画表から洩れやすい修繕部分
　　　　
　　　　　玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
　　 　　屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
　　　　　自家用発電設備、自走式駐車場（建替え）、避雷針、インターホン・熱感知器の交換
　　　　　煙探知器交換、駐輪場更新工事、給水設備の交換、開放廊下の床シートの交換
　　　　　給排水管・給湯管・ガス管・汚水管更新工事（専有部分）

やらなければならない工事はすべて計画化しておく必要があります。
こういった個所も必ず経年劣化していきます。
マンションの資産価値を落とさないためにも、また快適なマンションライフ
を送るためにも是非計画化しておいてください。

へえ。なるほどね。

大規模修繕工事のときは、ベランダの整理をお願いするのもいいですよ。
倉庫があったり、ベランダで特に西日を避けるために造作がされていたり、
網戸の色が極端に違っていたり、サッシが結露防止のために作り替えされ
たりしていたりしています。

私どものマンションでの大規模修繕工事のときは、
ベランダにおいてあるものについては、この際できるだけ
捨ててくださいとお願いしました。
そういった物は、マンションの一角に集めてもらい、無償で
建築業者に捨ててもらいました。
結構多かったですよ。車で数台分すてましたから。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

保険の査定は対応策を考えていないと補償額が
少なくなりますね。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

管理組合のカネと時間でやること？
ヘルメットや非常食・飲料水を住民全員数日分備蓄しておくんですか？

地域避難場所というと広い公園や指定避難場所から漏れた学校のグランドなどが
思い浮かびますが、マンションの敷地も申請すれば認定されるんですか？
認定されたら近隣の木造アパートの住民さんがやってきて混雑しないかしら？

防災グッズでもヘルメットの全員分の準備まではしないでしょう。
飲料水は私どものマンションでは準備してますよ。
勿論これはコカコーラさんの災害用自販機との絡みがあり、各戸５本分
がいざという時のために準備されています。

私どものマンションでは、マンションの前の敷地を行政に
公園として寄贈してますので広場はあります。
又、エントランスがかなり広いので、いざという時はそこに
集まってお互いを支援することもできます。
そのエントランスに救援物資を届けてもらう手続きをすればいいと仙台の
講演者がいっていました。しかし、まだ私どもは手続きはして
いません。

コカコーラさんの救援支援用の自販機はいいですよね。
マンション内のエントランスにおいてもいいし、価格も利益を
取らなければ安い価格で住民に提供できますから。
それに各戸５本（大瓶）の備蓄も準備してくれますし、賞味期限が
くれば無償交換してくれます。また、その前の備蓄分については
マンションで自由に処分できますし、いざという時は、自販機の
飲料水も自由に使っていいとのことで鍵も保管しています。
是非皆さん方のマンションも検討されてみとはいかがですか。

追記
自販機の設置費用は当然不要です。
又、電気料金についてもコカコーラ社負担です。

当面の飲料水が確保できるのはメリット大きいですね

全国規模でコカコーラさんが取り組んでおられますので
申し込めばすぐきてくれるのではないでしょうか。
但し、敷地内に設置しますので、組合員の承認は必要に
なるとは思います。
理事会だけでできるかもしれませんが。
経費は一切かかりませんし、皆さんのメリットが大きいので
事後報告として広報活動をすればいいのかもしれません。

このスレにはマンションの住民は少ないのではないかな。
というのは、コカコーラさんの自販機の問題が書き込まれて
いますが、マンションの住民ならもっと関心をもってもいいと
思うんですが。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

飲み水の確保は重要だが、排下水の確保も重要。
地震によって万一ウ〇コ排水管が破損したときには
理事長はウ〇コ禁止を緊急宣言する必要がある。
専有部分の床下部分の排水管も共用部分つまり
管理組合に保守義務ありとする考え方は根強い。
居住者名簿による安否確認と並行して水漏れ確認も
やっておこう。

うちのマンションの第１回大規模修繕工事の内容
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上防水シート張替え、外廊下・ベランダの防水シートは傷みが激しい部分だけを張替えまたは再コーティング、ベランダの間仕切り再塗装
２棟１５０戸で約１億２千万円だった

次回の大規模修繕工事（予想）
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上・外廊下・ベランダの防水シート張替え、エントランスや中庭のタイル（台車、スケボー、デブ住民のせいで半分以上にひび割れ）交換、中庭のウッドデッキ、木製ベンチ（一部腐っていてデブは使用禁止状態）交換または撤去、中庭の噴水型オブジェ（悪趣味、気のせいか少し傾いてる）の撤去・更地化
１億５千万円くらいか？

第１回目工事中に当初想定していた以上に外壁タイルの張替えが必要なことが判明したが、これは施工会社がサービスで（追加費用なしで）やってくれた！理事長以下感激して「次回も〇〇株式会社さんに落札してもらうように」と引継ぎを書いているが、しかし、元の値段１億２千万円で思いのほか儲かったので、少しくらいサービスしてやるか、だったのかもしれない
理事会の中に一人だけ建設会社の技術者の人がいた（総会での説明ぶりから分かった）けど、彼以外は理事会も修繕委員会も全員素人だったと思う

大規模修繕工事の基本的なものです。
直接仮設工事（足場、養生費等）、屋上防水、バルコニー防水、
共用通路防水（塩ビシート貼り、下地処理等）、外部階段防水、
庇防水、躯体補修、シーリング、タイル工事、外壁塗装面改修、
上裏塗装改修、鉄部塗装（ドア、スティール建具、竪樋等）、
金もの等（障壁交換、物干し、面格子等）、窓枠シーリング、
集会場、ごみ置き場、電気設備、メールボックス等
これに共通費として一般管理費とか現場管理費、諸経費が必要です。
設計監理費（総工事費の３％から１２％・・・工事費の規模で変化します。

ああ、そうですね、鉄部塗装もやってもらったぞ
ただし、外廊下とベランダに貫通してる雨水用のタテ管だけで、玄関ドアや面格子などの建具類や機械式駐車場や駐輪場の支柱部分はやらなかった
修繕委員会の多数派は緊縮予算を主張し必要最小限の工事個所に絞ったようで、それに不満だった修繕委員長は、工事開始後の業者との連絡会議はすべて欠席だった

玄関扉や面格子もやるときれいになりますよ。
修繕委員長が欠席はいただけませんね。
機械式駐車場はメンテナンスが大変でしょう。
会計は独立しているんですか。

うちのマンションは修繕積立金は棟別にも施設別にも分かれていないので会計処理上わかりやすいと言えばわかりやすいが問題もある
駐車場使用料収入が多いのに駐車場会計を独立させていないから、使用料収入のかなりの部分は管理費会計に計上され一般経費で支出されてる（使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済んでる）現状です
修繕積立金会計もマンション全体で一本だから、言葉は悪いが早い者勝ちになる
駐車場の全面改装より先に第２回目の大規模修繕が来るから修繕積立金はそこでかなり使うだろう
長期修繕計画上は管理費修繕積立金の適時の値上げで資金ショートは発生しないことになっているが、結局、駐車場のためにはもう一度ドカンと金集めすることになるだろう

機械式駐車場については、修繕積立金とは別会計にした方が
いいと思います。
メンテナンス費用が大きいでから。
それから、機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
例え資金的には確保できたとしても、実際解体し建設するまでには
かなりの月数がかかります。
その間仮の駐車場の確保がまず無理でしょう。
最終的には、機械式駐車場はメンテナンスができなくなった時点で
その役目はおわるでしょう。

重説を4月上旬に終わり、委託契約の期間満了が5月末日となります。5月上旬の総会がコロナで流れました。会社が暫定契約を結ぶようにと言われています。
国交省にきいたら、理事会を開いて、重説をして全住戸に配布と言われました。
コロナで理事会は開ける雰囲気ではありません。どう対処すれば良いでしょうか？

>>4428さん
国交省に質問したんですか。
そこはどこの部署ですか？
教えてください。

マンション管理業です。

そういうひっかけの質問には答えられません。

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

そんなに払わなくてはならんのか
うちは築１x年だが１５０戸で年１８百万円弱だから月平均１万円に届いていないぞ
まあマンション業界の雄であるＨ工グループの施工・管理だから大丈夫かな

どう考えても月１万円程度では無理でしょう。
そのままの状態であれば、修繕個所は限定されてくるので
どこかの時点で劣化がすすんできます。
それから積立金の額は、どの時点で値上げをしたかによって
大きく違ってきます。
早く値上げすればするほど効果は上がります。
国交省が提案している望まれる積立金の額には、大型設備分が
ふくまれている数字です。
国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。
早めに値上げを検討されたらいかがでしょうか。

管理費等の各専有部分のタイプ別負担割合は各マンションの規模によって異なるので一概には定められないでしょう。

あくまで一般論をいっているんですよ。
小規模マンションより大規模マンションの方が工事費が
安くなるのは当然のことですが、あくまで平均的な規模
１００戸程度でしょうか、それを基本価格としています。

単なる大規模修繕工事だけでは大型設備分の工事費が
足りませんよということです。
必要な工事費はすべてやらなければならないですからね。

理事をやってた時のファイルの中から管理会社作成の資金繰り表みたいな資料が出てきた
そういえば理事長が管理会社の担当者にゴテゴテ言って作らせてたな、ただし説明受けた記憶はない
それによると再来年に修繕積立金を５割アップ、その後は５年ごとに３割アップを２回やって、その後はその時の状況を踏まえて考えることになってるけど、そんな引継ぎやってないだろ
５割アップにすると金額的には>>4232さんの水準に近づくから安泰かと思えば、第２回目の大規模修繕をやったら修繕積立金残高は数百万円、首の皮一枚状態だ
なかなかいい資料だが、半ボケのジジババやフツーのオトン・オカンにはチト難しいかも

三回目の大規模修繕時には分譲当時の組合員は一割に満たない状態。
１３年おきに大規模修繕で３９年目になります。想像すると身の毛が
よだつ。

Part2スレでも大規模修繕工事特集やってますから参考にしてください。

Part2スレ
国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

適正化法で拘束を受けて真面目に分譲マンションの管理に
取り組んでいる管理会社と管理組合の間に入り込んで大切
な組合費を食い物にするコンサル業は必要はありません。
管理組合も自主的に管理をしてください。
管理組合員が賢くなり組合費の費用対効果を真剣に考えてください。
標準的考えはマンション管理士試験の解答であり、
参考程度でいいのです。

>>4238さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、すべてを網羅
したしっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に作成し、その
総工事費から修繕積立金の額を弾きだす必要があります。
そうすれば、値上げ時期によって積立金が足りるのか足りないのかが
よくわかると思いますので。

私の知っているマンションで築３５年以上経過したところが
ありますが、修繕積立金が少なくて殆ど工事ができていません。
もうすでにスラム化しています。
屋上防水も雨漏りがしだしたのでやむなく初めてやったそうですが、
積立金がなく別途に積立金の値上げを月１，０００円の値上げを
したそうですが、それでもやっとのことで値上げが成立したそうです。
高齢者が多く値上げもままならないとのことです。
こうなってしまうと、スラム化に拍車がかかってきて、空き部屋が
目立つようになり、売却も賃貸もできなくなります。
こうならないように、早めの値上げが必要です。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

>>4246 匿名さん
それは標準的考えです。そんなにいりません。
最高額でも修繕積立金１００円/㎡、管理費１００/㎡　で充分．．．
（駐車場使用料を除く。）駐車場使用料を含めれば各７５円/㎡で充分

国交省が全国のマンションにアンケートを取った
結果の数字ですよ。
いつから１戸平均１４，０００円になったかも問題です。
１０年間は１戸平均月３，０００円しかなかったマンション
が１１年目に１４，０００円に値上げしても積立金は全然
足りません。
だからすべてを網羅した長期修繕計画を作成して総工事費から
月の積立金の額を算出しなければならないのです。

分譲当時はデべも管理費等を安く設定します。
私のマンションは引き渡し後１年目に管理費等を値上げしました。
それ以後管理費等は４２４７で十分事足りています。
４２４７さんの１０年間３．０００円は寂しいでしょう。

>>4249さん
管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料の３つがあります。
そのうち修繕積立金はマンションを売りやすくする為に最初は
安く設定し、段階的に値上げをしていくマンションが多いようです。
しかし、管理費については、毎年必要な金額ですから、最初から必要額が
設定されており、よほどのことがない限り値上げは行われません。
私どものマンションも管理費の値上げは全くされていません。
１０年間３，０００円は例えばということですよ。

>>4249 匿名さん
４７４７さんの１０年間を４７４８さんの１０年間に訂正します。

管理委託契約書において、
管理組合の経費の支払いについて、

管理組合が、領収書等に基づき、その支払いの請求を行い、
管理会社が領収書等に記載された金額と同一の金額の支払いをした
業務については、
管理会社はその責めを負わない。

この一文は私を不安にさせます。どうでしょうか。

>>4252さん
私はＰＡＲＴ２は全くみていませんし、今後も見ることは
絶対といってないでしょう。
あなたはＰＡＲＴ２でのことをここで書き込みされている
のではないですか。
だから答えません。

修繕積立金は余裕がある方がいいですよ。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子、カーテンや照明器具、トイレや浴槽、
ガス器具等早めに交換する方が、故障してから交換するよりずっと
快適ですよ。
特に畳や壁紙の交換はいくら悪くなっても交換しない方もおられますよね。

修繕積立金が正常に使われるのであれば
工事の早い遅いはありますが、そのマンション
にとってはプラスになるのでは。

大規模修繕工事前のマンションは、ボロいが修繕積立金が積み上がっているから、その価値は、
（ボロマンションとしての査定額）プラス（豊富な修繕積立金残高）・・・①
になり、工事後のマンションは、綺麗になった代わりに修繕積立金が大幅減だから、その価値は、
（綺麗なマンションとしての査定額）プラス（わずかな修繕積立金残高）・・・②
になる。よほどの悪徳工事業者でない限り修繕積立金はマンションの査定価格上昇分に形を変えるので①と②で差分はないはずだが、綺麗かどうかの査定額しか見ない不動産屋や区分所有者も多い。
こうゆう連中を相手に大規模修繕工事前のボロマンションを安く買って工事直後に高値で売ると確実に儲かる。マンションを買うときに管理組合の財務諸表や修繕計画を見せてもらうのは、そのためである。

管理費の値上げは必要ないけど、修繕積立金に
関しては、必要額を値上げをしなければ補修
工事ができないからね。

管理会社がパソコンで作成した長期修繕計画以外に
管理組合が建築士と一緒に作成した計画書がありますか。

１戸当たり月の必要修繕積立金の額がいくら必要
なのかを知ることが大切です。
現在の積立金の額がいくらだからいいというもの
ではありません。
その額がいつ値上げされたかによって状況が大きく
違ってくるからです。
だからやらなければならない工事のすべてを含めて
長期修繕計画を作成しなければならないのです。
そして総工事費から１戸当たりの必要修繕積立金の
額を算出すべきです。

殆どの管理組合の長期修繕計画は、管理会社がソフトをが使ってフロントが
データを打ち込んで作成した簡単なものしかないからね。

長期修繕計画は大切だね。

マンションの管理、理事会や総会には関心がないけど
大規模修繕工事には住民は大いに関心があるんだとさ。

役員になって犬のウンコや子供の騒音やオッサンのゲロの後始末するより
修繕委員になってタイルの色とかインタホンの機種選びしてるほうが楽。

>>4259 匿名さん
わかってないなぁ、知ってどうする？経年マンションの工事費用は、組合員が貯めてどうこうなる額じゃないことに気づいて。新築マンションでスタート時に均等積み立てを採用したら修繕積立金は戸当たり5万超えるよ。それだけ莫大な工事を事前を知っててもしらなくても選択肢は工事せず！か借り入れしかないから。耐震調査だって耐震工事の額を知らずに調査して既存不適合を有料で知っただけの管理組合と同じで知りたいやりたいで先に進めてもマンションの場合、大概絶望なんだからゆっくりやりなよ。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

>>4265 匿名さん

読みやすく願います

マンションは建物の維持保全を行い、計画的に行わなければ
劣化していきます。

建物設備は必ずいつかは経年劣化していきます。
それを防止するためには補修工事が必要となります。
それを的確に行うには修繕積立金が必要となります。
積立金の値上げはだめ、しかし劣化はさせたらダメ、
こういう矛盾がまかり通っているのが、住民のエゴ。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

マンションの資産価値をおとさないようにするには、定期的な
建物設備の管理をする必要があります。
何故そうするかといいますと、住んでいるときは快適なマンションライフ
をおくるため、売却や賃貸に出すときにはできるだけ価値を保つためです。
子供に相続するときも、資産価値があった方がいいでしょう。

やはり自分が住んでいるマンションは資産価値が
高い方がいいですからね。

>>4270 匿名さん

資産価値は立地が９０％です。
修繕などを検討する素人の購入者は９０％の人は能力はありません。
マンションは管理を買えといった標語には管理会社名位でしょう。
４２７３さんの言っていることを購入者が真剣に取り組めば間違いなくマンションは良くなるでしょう。
現実はそんなに甘くはありません。

>>4272さん
同じ築年数でもしっかりした建物設備の維持保全がされているマンション
とそうでないマンションの差は歴然としてますよ。
当然同じ地区のマンションであってもですね。
中古物件を買うときの価格の相場は、不動産会社がにぎっています。
不動産会社は不動産に対しては価格も含めてプロですからね。

実際例として、同じ地区で同じ築年数のマンションでも
私どものマンションは不動産会社から売却する場合は当社
へお願いしますとの案内状が頻繁にきています。
半面近くのマンションではなかなか売れず、価格もかなり
安いようです。
きちんと補修工事をしている当マンションと大規模修繕工事
も最低限しかしていないマンションとでは、見た目にも違い
がはっきりわかりますからね。

>>4274 匿名さん
素人にはわかりません。
不動産屋は管理の内容まではわかっていない。
見えるところの説明はできますが、ほとんど理解はしていない。

不動産屋は売却や賃貸の依頼がくれば
顧客にメリット・デメリット等を詳しく
説明する必要がありますから。

一番いいのはそのマンションの総会資料や各戸配布物・掲示物を見せてもらうこと
総会資料の会計データや総会理事会要旨を見ればそのマンションの財政状態や住民レベルがわかる
掲示物も「敷地内はペットの小便禁止」「スロープでのスケボー禁止」とか当たり前のことをわざわざ掲示してるマンションはヤバい

>>4278 匿名さん
それ等が資産価値には反映されない。反映されるのは１０％位。
９０％はマンションの立地で決まる。
取引の実務は管理とは別物、売主が反映する力量があれば別。

隣り合った同じような間取りのマンションで１０％の価格差があるときは、その原因は敷地内のペット糞尿の有無というわけだな。

不動産の相場はあってないようなものである。
同じマンションでもその時その時で売値は全く異なる。
相場という言葉は不動産屋が顧客を説得する道具。

エントランスがジャスパーとか大理石を使用している
マンションは資産価値が落ちにくいね。
当然外壁はタイル使用。
開放廊下の床シートは大規模修繕工事で交換しているとか。

分譲マンションの真の資産価値は建て替え時の配当金による。

１年間に集会室で行われる葬式の数による。

できたのは、高島平のマンションぐらいじゃないか。
あそこは容積率がおおきかったのと、資産価値が
高かったため、戸数を増やしてできたんだよね。

建て替えは絵に書いた餅だよ。
万一、5分の4が決議できても、その後売り抜ける者や転売業者など性善説では対処しきれない。一時期旭化成が先を行っていたが、杭問題で勢いがなくなったように記憶している。

渋谷の宇田川町住宅（単棟）は築５０年くらいで建て替え成功
住戸数３倍増

宇田川も旭化成の肝いりだった。

>>4282 匿名さん
冗談だよねー？

容積率が大きいマンションは建て替えがしやすい。

>>4288 匿名さん
昭和40年代！今ではマンションと呼べないクオリティだよね。マンション建築創成期昭和50年代である？容積率に余裕があるマンションは建て替えの可能性を秘めているというだけで、利権関係は無視できない。特に都心部マンションは地上げ屋を雇うくらいでないと不可能では？

地元自治会との協定書や覚書でがんじがらめのマンションは苦しい

>>4286 匿名さん
建て替えできてるでしょう。配当金もあったからです。
資産価値の少ないマンションは買取（買受）する者もいなく、
手出しが多くてスラム化する。
手持ちの物件がどの部類に属するかを判断しましょう。
スラム化しそうな物件は売れるときに売らないそのうち売れなくなり、
負の資産となる。
（高島平は分譲時の用度地域が建替決定時には変更物件。）

>>4291 匿名さん
容積率がギリギリよりマシ！という程度だよ。
大きなマンションは合意形成が困難を極めるから着手から10年スパンは軽くかかるよ。その間老組合員が多々入れ替わるし、一時転居先が故郷になる。結局出来上がった時には、建物も組合員も全く異なるマンションになるよ。

>>4294 匿名さん
容積率緩和とか用途地域の特例とか言わんとすることはわかるけど、それスタンダード？全国数千の建て替えを控えているマンションに当てはまる？

>>4288 匿名さん
住戸数が3倍、うらやましい。
配当金でもう一戸買える。一夜にして分限者です。
資産価値を決めるのは建て替え時に配当金が多いマンション。

現実離れしていて大多数のマンションには該当しませんので
次の議題にしましょう。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

>>4298 匿名さん
そんなことはありません。組合員の知識と理事長の才覚で蘇られます。

>>4299 匿名さん
そんなことは今どきどこでも行っています。
時代遅れです。もっと先を見て管理しましょう。

どこでもやっているといってますが、各種管理や工事費、
補修費、点検費等の相場はわかっているんですか。
滞納金はゼロなんですか。
共用部分に私物が放置されてませんか。
ペットを飼っている者はいませんか。
しっかりした建築士と打ち合わせて作成した長期修繕計画書がありますか。

修繕は大事だが建て替えも大事

建て替え手続きについては非常に複雑なので、別スレを
立ててやらないと無理ですよ。

実際建て替えを経験した者はここのスレには
いませんし、管理会社のフロントも経験した
ことはないでしょう。

>>4305 匿名さん
貴方の神通力は？？？？

>>4302 匿名さん
管理会社との契約はご縁であり、運の比重が大きいです。確実に言えるのは、良し悪しは管理会社ではなく担当者、フロントマンの人柄と質です。プレゼンで説明するのは受託担当者でフロント担当ではないことは、積極的な管理組合さんなら知っていますよね。財閥系や大手といわれる管理会社だからといっても何も安心できません。大所帯の高コストを管理、保守、工事のいずれかで回収しますから。管理組合は管理会社しか選べないですから。失礼な言い方になりますが中小企業にも等しく当たりの担当者はいますよ。

>>4307さん
あなたはＰＡＲＴ２での書き込み者じゃないですか。
だったら答えません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

>>4308 匿名さん
自意識過剰サンですか？（笑）

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

専有部分の給排水管、特に継手部分の交換は
必要でしょうね。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには
いろんなことをやらなければならないのです。
理事にそれをやるパワーがあるかどうかが問題となります。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

>>4319 匿名さん
実入りが少ないのではなく、ないので役員は避けています。
やったとしても横領したとか、賄賂をもらったとか、着服したとか、雑魚の噂話が絶えない。
私は大規模修繕当時理事長でしたが新築のマンションを子供のために買いましたら大変な噂が流れておうじょうしています。

今時建設会社もそんなに悪いことはしませんよ。
理事長に対してそんなに批判する者もいないんじゃ
ないですか。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

給排水管の補修工事をしなければ
漏水が発生し、住民同士のトラブルの要因と
なります。

やっぱり金貯めてるやつが勝つ
今回のコロナ騒動でわかったろう
管理組合も修繕積立金は積んどけよ

そうですね。
マンションにとって修繕積立金のあるなしは重要な問題です。
将来スラム化するか、資産価値のあるマンションとして存続
するかは、その積立金の額にかかっています。

やはり長期修繕計画書のしっかりしたのを
作成することからスタートすべきです。