「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

区分所有権者が委任したのに、規約にダメだとの規定
は無効の可能性がありますよね。

皆さんも早く取締役になって委任状を奥さんに書いてあげて取締役会に代理出席させてみてください

高いカネ払って著名な弁護士先生と顧問契約を結んだのに、同居の息子の若造弁護士に委任状書いて後はよろしく、ではたまったもんじゃないなｗ

組合員が文句を言わんのなら何やってもええんやで
理事辞退者の管理費３倍にしても理事の嫁が理事会代理出席しても隣の旦那の年収を覗き見してもｗ

マンションの理事会への出席の話なのにねー
取締役会とか弁護士の顧問契約とか…

何かつまらないスレだね。

結局、同居家族の理事会代理出席がダメだという根拠はないんだよね。家族内で委任していると言えば別に書面にしなくても良いよね。出席してはダメと思い込んでいる人が多いだけで、幻想なんだよね。

規約に設定するのは自由だけれどもその規約は無効である。

民法６４４条の２の「委任者の許諾」と「やむを得ない事由」をどう理解するかだ。
改正されたばかりの条文だが、もう教科書は出てるだろう。読め。

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。 理事の範囲と理事の代理出席は違う
第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
　　全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。
議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。

【改正後民法】
（復受任者の選任等）
第６４４条の２
１　受任者は、委任者の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復受任者を選任することができない。
２　代理権を付与する委任において、受任者が代理権を有する復受任者を選任したときは、復受任者は、委任者に対して、その権限の範囲内において、受任者と同一の権利を有し、義務を負う。

民法第644条の２第1項の条文を、
　受任者＝理事、取締役、弁護士
　委任者＝組合員、株主、依頼人
と置き換えて読むとわかりやすいですよ。

これにて一件落着

5513 匿名さん 1時間前
【改正後民法】
（復受任者の選任等）
第644条の２
１、理事は、組合員の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復受任者を選任することができない。
２、代理権を付与する委任において、理事が代理権を有する復受任者を選任したときは、復受任者は、組合員に対して、その権限の範囲内において、理事と同一の権利を有し、義務を負う。

と読み替えました。ありがとう。今後ともよろしく。

>>5514 匿名さん
受任者=同居人
委任者=組合員（役員）の解釈は成り立たないのでしょうか。

良からぬ目的や管理組合の利益に反する目的で役員になろうとする同居人等を排除するための目的であっても嫁に代わりに理事会に出てもらう程度の話も同じカテゴリーの話として法律論で語るとこうなるよね。結論から言うと、理事会出席していただけるなら妻だろうが親だろうがウェルカムでしょ。出ない役員だってザラだし役員受任拒否もある中でわざわざ時間割いて出席していただける方に退出は言えないよね。皆さん遵法精神は良いけど法の運用について柔軟性に欠けるのではないかな。組合員の資格を言うなら持ち分があると言われればそれで終わりでしょ。お金出して謄本確認する物好きいる？仮にいても、登記していないだけで権利はあると言われればそれで終わり。どうやって無資格を証明する？何より同居しているなら良いでしょ。本来ファミリータイプのマンションはそういうものだよ。

だから規約に一親等以内などの規定をしたら一親等以外なら
排除する規約に当たるから無効になる。
こう考えていくとペーパー試験合格のマンション管理士の考
えは規約には反しないが法令には反する事例は多いのである。

代理出席の若奥さんに会えるのを楽しみにしてる爺さん理事も多いからな

安倍総理辞任のニュースが流れたら
株価が大幅に下がった。
次の総理は誰だろう。
最終的には無難な岸辺さんかな。菅さんでは外国の首脳
と比較するとあまりにも貧弱だし。

>>5521 匿名さん
金融政策が気になる。

理事会での承認決議の場合、委任状は
だめなんですよね。
代理出席なら規定があればオーケーだが。

理事会決議に委任状を認めると、特定の役員（例えば理事長）が委任状を集めて
独裁政治になる恐れがあり、複数の役員を選出した意味が失われるので
好ましくないと思います。

委任状にはだれに依頼するかを記載すればいいのでは。
独裁政治とかになるという心配までする必要はないのでは。

他の役員に委任状を書くような奴は最初から役員にならなければよい

持病が悪化して身を引く政治家がいる一方で
認知症と白内障と難聴が進行しても理事長に
しがみつくジジイがいるな

役員の定年制を定めてる規約って聞いたことないね。
定年制は法律違反なの？

管理組合役員の定年制を設定した場合は区分所有権にも定年制を設けないと法律違反になる。（人権問題）

>>5528 匿名さん
根本的に所有権を持つ人の権利は奪えないのでは？

役員の定年制はないけど、任期は決めることはできる。

>>5531 匿名さん
役員をしたい組合員を任期で縛るのは良くない。

何事も長期政権はだめですよ。
新人のやる気のある者は必ず現れます。
もしおかしなことがあれば、理事長経験者が総会で
問題を指摘すればいいでしょう。

>>5533 匿名さん
分譲マンションの管理においては必ずしも長期政権
は駄目だといった考えは改めましょう。
いい場合もあります。
むしろ短期政権は政権ではなく丁稚奉公でしかない。

何事も長期政権はだめですよ。
新人のやる気のある者は必ず現れます。
もしおかしなことがあれば、理事長経験者が総会で
問題を指摘すればいいでしょう。

建物設備の維持保全は、マンションの住民全員が
やらなければだめでしょう。
そんなに知識がなくても誰でもできますよ。
技術的なことは、専門家がやってくれますので。

マンション管理は、会社の課長以上の経験のある方なら
だれでもできますよ。
技術的な知識はなくても、それはお金を払って業者が
してくれます。

まだ課長になってない人、課長代理で退職した人は
役員をしないほうがいいですよ。

>>5538 匿名さん
偏見のクセがすごい！

>>5539 マンコミュファンさん
同意します。

企業戦士は分譲マンションの管理には不向きでは、？
企業収益を追求するには適しているが、
分譲マンションは非営利団体ですから活動の範囲が異なる。
むしろ企業戦士より幅が広く高度な知識と感性が要求される。

企業戦士がマンションの役員なんかやるはずがない
役員やってるジジイは役所や企業で出世できなくて
管理組合で「役員」「〇〇長」になれて喜んでる
〇〇〇な奴ばかりだ

しかし少なくともそこそこの大学はでているだろうし、
課長以上のポストの経験があれば、マンション管理ぐらい
簡単にできるでしょう。
マンションの住民の知識や学歴、経験等はばかにできないよ。
旧帝大卒や早慶、マーチクラスの学歴者はいるだろうしね。

マン管士さんは大卒ですか？

理事会に子連れで参加したいのですが、よくないでしょうか？
子供は大人しいタイプ、騒いだら即退席する、長丁場になりそうな会議の時は欠席する、子は幼稚園児です
理事会がある曜日は配偶者は仕事、両実家は頼れず、保育園の一時保育は滅多に空きがないので利用できず、預け先がありません。でも理事に立候補したいと考えています

>>5545 検討板ユーザーさん
私のマンションでは組合員は勿論関係者であればだれでも
理事会や総会に参加自由です。
区分所有権者の判断に任せています。

>>5546>>5547
安心しました。ご回答いただき、どうもありがとうございました

理事会に子供ぐらい連れてきたっていいんじゃないかな。
そんなにことに拘る方がおかしいよ。

＜総会での採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会ではできるだけもめないように対策を考えて
おく必要があります。
理事の皆さんがぱってください。

いやらしい質問をしてくるのがいるからね。
質問のための質問を。
困らせてやろうというのが見え見え。

>>5552 匿名さん
いやらしい質問とはどんな質問ですか。

理事がうまく答えられないような質問ということ。
組合をスムーズにいかせようとは考えないよね。
困らせることに生きがいを感じるとか。

>>5554 匿名さん
議案の審議中に議案外の質問等でしょう。
これが論外な悪質と判断した時は退場を命じたこともある。
規約には議長は理事長が務めるとあるのに副理事長が務めた
総会はどうなりますでしょうか。
議事録には理事長が務めたことになっている。

議案の質問も同じことです。
理事長が議事の進行に自信がなければ副理事長に
変わるぐらいはいいのではないでしょうか。
そうでなければ、総会当日理事長が体調を崩して
総会に出席できなければ総会はお流れとなります。
議長は総会の進行役の役割ですから、別に理事長で
なくてもいいでしょう。

>>5556 匿名さん
そうですか。
規約と異なっても有効であるということでよろしいですね。
そうであれば議事録には正直にその旨を説明して記録する
位の知恵は必要でしょう。
私は法令には触れないと思ってはいます。
ただし、
議案の内容によっては規約や法令違反に触れる可能性は出
てきますでしょうか。
議案の内容を教えてくださいませんでしょうか。

議案が理事長解任の件であれば、当人である理事長が議長を務めないで副理事長にやらせるルールがあるのかもしれない。

>>5558 匿名さん
そんな規定はありませんが、
理事長解任の時も理事長が議長を務めていました。
出席組合員より、副理事長が務めるべきではないかとの質問
に理事長は答えられず管理会社担当に振った時の答弁は　
そんなこともあります　で終了した。

理事長の解任のときに、議長を理事長がするのは
おかしいでしょうね。

>>5560 匿名さん
可笑しいことが多すぎて困りますが、
訂正を要求してもクレーマー扱いになるマンションの気質
ですからやめています。
非常識な連中に常識を説いても訂正されるわけでもないの
で放置している。
>>5554 匿名さん
のおっしゃるように総会を妨害したとの烙印を押された組合員
がいます。
まともな意見が通るようなマンションに住まないと組合運営も
やるかたが少なくなります。
うちは、総会に出るとアウトローの集団に入ったような雰囲気
になりますので議決権行使を白紙で提出しています。
築30年ですからいろいろと修理等で出費も増えてきましたので
買い替えを検討しています。

やはり理事は輪番制で任期を決めるのが
いいでしょうね。

>>5562 匿名さん
そのようですね。その方が住民ひとりひとりの管理に対する意識が変わるでしょうし、関心が高まる事でマンションの質が上がるような気がします

長期政権は必ず澱みがきます。
フレッシュな人材で、みんなで話し合ってマンション管理を
していけばいいと思いますよ。
立候補制を導入するにしても、任期は２年で退任後３年以上の
間隔を開けなければならないとしておくといいでしょう。

再任（留任）禁止にしたほうが良いでしょう。
良い奴が管理者になっても長く続けられるわけでもないし、
悪い奴が理事長になってもその期間我慢すれば良いでしょう。
そのうち又良い奴が管理者になり悪事を働いた管理者が暴か
れる可能性を恐れて悪事を抑制できるかのしれない。
完全順番にして順番表を公開しておく。

花壇に植える花の種類とか共用廊下の電球のワット数とか、当たり障りのないことを決めるのが管理組合なのに、ベランダ禁煙とかエレベータで引越し荷物運んだら有料とか、組合員の権利義務に余計なお節介をするからトラブルになる。

ベランダでの喫煙問題は名古屋地裁で判決は出てから何でもか
んでもいけないことにして最近では室内で喫煙しても排気口か
ら匂いがするといった騒動が発生している。
普段なら問題にならないことに住民が敏感になりマンション中
がたばこの煙の臭いが漂っているように言われている。
住民間の分断が生じている。管理会社の思うつぼでしょう。
マナーの問題は管理組合はノータッチにして自治会に振った。

ＥＶ内での放尿は区分所有法6条1項違反だけど放屁はマナーの問題

うちは細則でベランダでの喫煙は禁止になっている。
しかし、違反者がいた場合その罰則はない。
マンション管理は規約や細則違反をしても、罰則が
ないので有名無実化している。
ほんのごく一部は罰則はあるけど。

規約違反しても罰則がないというか、例えば会計報告は
年度終了後２ヶ月以内にしなければならないことになっているが、
１日、２日遅れた場合、総会は無効になるのだろうか。
無効にした場合、その議案はどういう扱いをすればいいんだろう。

>>5570 匿名さん
理事長の休日が日曜日なら、月に4回しか開催チャンスはなく、他の役員の都合やマンション内に会場がない場合の外部会場の予約状況や管理会社担当者の段取り力により、○ヶ月以内は容易に破られます。○ヶ月超えて無効なら日本中無効総会が溢れるでしょうね。結論として「有効扱いにしている」といったところでしょうか。

ベランダ禁煙という細則自体が珍しい。
よほどベランダが狭い構造なのだろう。
横幅1メートル奥行き３0センチとか。

奥行き50センチ以下のベランダだと、たばこの火や灰を
ベランダの外に落とす確率が高くなる。（特に風が強い上層階）
それならベランダ禁煙には十分な理由があるといえるだろう。

建物の保存に有害な行為や組合員の共同の利益に反する行為でなければ、
組合員は共用部分は用方に従って、附属施設は持分（割当て）に応じて
自由に使用することができる（民法206条）。
必要以上の使用権の制限は厳に慎むべきだろう。

>>5573さん
あなたはマンションに住んだことありますか。
普通マンションのベランダといえば、奥行きは１５０ｃｍ
以上はあるでしょう。
それに間口は６Ｍ程度はあるでしょう。
ベランダでタバコを喫われれると、階下や隣のベランダから
臭いがきますよ。
私の部屋は東南角部屋の最上階ですから、上からの臭いは
わかりませんが。片となりだけですけど。

駐車場駐輪場は割当て数量（100戸のマンションで100台なら1人当たり1台）の範囲内で
自由に使用できる。管理組合の許可も使用料支払いも要らない。割当てを越えると有料。
集会室は、もともと組合員が個人使用する施設ではなく、マンション住民全体に関係する
集会（総会、理事会、説明会など）のための施設だから、組合員個人が私的に使うときは
目的外使用（特別扱い）を認めることになるから有料。理事会は無料ですよ。

ところが、多くのマンションでは戸数に比べて駐車場が少ない。これを割当てに応じて
組合員全員が公平に使うとなると、使用のローテーションを組むのが面倒である。
そこで、区分所有法30条1項に従い、規約によって「割当てに応じて全員で使用する」と
いう基本ルールを変更し「使用できる組合員とできない組合員に分ける」というルールを
新たに作っている。使用できる組合員とできない組合員との間の不公平は、使用料の
やりとりで埋め合わせる。

駐輪場の場合は、普通はだいたい戸数の2倍の台数が確保されてる。
その場合、各組合員の持分（割当て）は2台だから。3台目からは有料ということになる
だろう。あるいは、各戸に駐輪シールを2枚ずつ配り、3台4台止めたい人は他組合員から
余ったシールを譲ってもらえ、管理組合は知らん、という対応をとるかもしれない。
ここでいう持分は民法でいう持分であって、区分所有法でいう持分とは違いますよ。

役員さんは共用部分や附属施設の使用に関する基本的な法律として、民法206条、249条、
区分所有法13条、30条あたりは読んでおきましょう。

>>5577さん
駐車場使用料を無料にしているマンションはほとんどありませんよ。
１００戸のマンションで１００台の駐車場があったとしても車をもって
いない者もいる。使わないものと使うものが不公平になります。
使用料は修繕積立金に充当しているマンションが殆どです。

>>5579さん
駐輪場が各戸２台割り当てられるのが普通ですか。
自転車に乗る者はそんなにいませんよ。
民法でいう持ち分割合は共用部分のことをいうのであって
駐車場や駐輪場とは別物ですよね。
共用廊下とかエレベーター等ですよね。それらは持ち分割合
により権利があるだけのことであり、専有部分と共用部分を
分割することもできません。

１台分の割当てがある、つまり、使えるのに使わないのはその組合員の自己都合なので、
使う人との間で不公平はないと思います。
うちは１戸１台の割当てがありますが有料です。理由は、組合員ごとに駐車区画が指定
されており、区画によって入出庫の利便性に差がある（不公平がある）から。
あるいは、管理組合が駐車区画の指定というサービスを利用者に提供していることに
対する対価とみることもできますね。
仮に、管理組合が駐車区画を指定せず、組合員は勝手に好きな場所に駐車するのであれば、
組合員の間で特に不公平はないので、使用料は不要だと思います。

明日豊島園が94年の歴史を閉じる。
平和の象徴の一つ一つが終焉を迎える。
世界中のコロナ騒動に乗じて政治的思惑で分断が進みだした。
昭和大恐慌の舵まりの予感がする。
昭和大恐慌の10年後位に第二次世界大戦が勃発した。
暗黒の歴史は繰り返してほしくない。

>>5583さん
使うものと使わない者がいるのは不公平ですよ。
ただＰ場使用料は有料なんですよね。
使用料を取るのは当たり前です。そしてそのお金は
修繕積立金に充当すればいいのです。
１戸当たり月の修繕積立金の額は17,500円以上ありますか。
当然、積立金と使用料の合計でいいんですが。

共有物には民法249条が適用される。しかし、分譲マンションの共用部分については、
民法249条ではなく区分所有法13条が適用されますね。
この違いは重要です。共用部分には持分に応じた使用のルールが適用されないから。
ある組合員が駐車場に車を5台止めると使い過ぎ（持分オーバー）だから超過台数を
撤去しろと言われるが、ＥＶに5人家族で乗っても乗り過ぎだから何人か降りろとは
言われない。同様に引越し荷物をＥＶ内いっぱいに運んでも許されます。

分譲マンションは土地も建物も自分たちの所有物だから、
賃貸マンションと違って損料（使用料）は原則不要なのに、
アホ理事やバカフロントに言われてホイホイ払うやつ大杉

不便な部分があったので管理組合に「こういう目的でこのサービスを使ったらいかがですか」と提案
管理組合が検討してサービス導入に向けて動いてくれたのは嬉しいのですが、総会のときに「ある住民からの提案で」とは伝えずに、私が考えた目的もそのまま管理組合が考えたかのように伝えられました

総会ではそういうものなのでしょうか？他の住民からもいいサービスだと高評価だったので、せめて「住民からの提案で」とひとこと言って欲しかったなぁとモヤモヤしています

＞＞5588 匿名さん
どんな提案も、最初はだれか個人が考えています。
全ての提案や議題に、最初に考えたのが誰かは入れません。

住民の提案+理事会が検討しサービス導入＝管理組合が考えたこと
とされるのは普通のことでは。
あなたが区分所有者なら管理組合の一員のはず。

不便な部分が、良いサービスで改善されたならそれで良し。
良いサービスを導入させたのは、私だと誇らしく思ってください。

>>5589 某管理員さん
おっしゃる通りですね。心が狭かったなと反省…
「区分所有者なら管理組合の一員」に納得しました。ありがとうございました

マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。
権限についてもあるようでないのが理事ですからね。
報酬も権限もないのに、又、組合員に尊敬・感謝も
されないのに、せっせと組合管理をおこなっていかな
ければならないのです。
ただ批判だけをしていれば済む一般組合員は楽ですよ。

総会や説明会で理事会側の説明が終わった後、「ちょっと私のほうから補足説明すると
これは私が理事長の時に検討を始めたことで、、、」と必ず一席ぶつ元理事長がいるが
だれも止められず神妙に拝聴している

一般常識のない理事長も順番性なら仕方ないよ。
うちなどはマンション自体がロウコストマンションで安物で
すからそれに習えだと困るけどそれが実態なのだよ。
であれば、第三者管理者方式を採用してマンション管理士と
委任契約をしも今以上の成績は期待できないと思う。
良悪を消去法で考えたら順番制しか思いつかない。

そうだよね、
マンション管理士会の理事長でさえ定款に違反して
理事長になっているケースもあるからね、
マンション管理士も管理会社べったりが多いからマ
ンションの組合員の利益につながらないと思うよ。
むしろ損害を被る可能性の方が高い。

規約や細則はみんな読まないからね。

読んでもわからん

＞5592 匿名さん
＞マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。報酬も権限もないのに、

理事に報酬を支給すればよいのでは。

出ても雀の涙でしょう。

分譲マンションの管理は全面的自主管理を行うのであれば
それ相当の統率力を必要とする。
その難しい管理を継続的に行うとするには相当の無理が生
じる。
例え、管理者側にそれ相当の報酬の規定を設けても無理だ
と思います。
結局プロの管理会社に委託することになるが、役員は委託
した管理業務を管理会社がつつがなく契約を履行している
かどうかのチェック能力の有無で解決されるのでその方が
現実的である。

完全自主管理は難しいというか不可能でしょう。
まず、時間的に専属できればいいけどそれはできないでしょう。
それに、組合員が全て管理をするということは、組合員に信頼
されなくてはいけない。
その管理をする者の任期がながくなれば不信感も芽生えてきます。
やはり、プロの管理会社に管理を委託し、その管理をチェックする
方がずっといいと思いますよ。

完全自主管理は難しいですよ。
日常的な会計をどうやって誰がするかも問題です。

未収金の回収なども組合員同士ですから揉めると厄介だし。

管理員も理事会で雇うんでしょう。
清掃会社や工事業者、点検業者も。
経理というか会計担当を自分の配偶者に
して高額報酬を支払うとかがあるかもしれません。
出納、会計業務を全てやるとしたら、専属でやらないと
できませんからね。

やはり管理会社に管理を委託すべきだ。

理事の報酬はいくらぐらいなんだろう。
月５マンから１０マン程度かな。

>>5606 匿名さん
完全自主管理をするのにその報酬で考えますか。
貴方はその報酬で一家の生計を維持できますか。

>>5607 匿名さん
お金より、住み込みの管理員のように扱われたり、苦情で家に来られることが嫌

自主管理といえば話題のあのマンションですかね
バランス釜しか利用できないと聞いた時に笑ってしまいましたw

>>5607さん
自主管理ではなく、管理会社に管理を委託している
場合の役員報酬のことをいっているんです。

国交省が修繕積立金の望ましい額としては
月１戸当たり17,500円としていますが、その金額は
確保できていますか。
この金額には専有部分の給排水管の補修工事費は含ま
れていませんので、それを入れればもっと必要です。

平均額をごちゃごちゃいっても無意味ｗ

素人が片手間にやってるマンション理事長の報酬は月額５千円で御の字でしょう。

月5,000円とはまた子供の小遣いだね。

ある理事長は就任するとごみや糞が散らかっている敷地内を率先清掃して回った。
自分の姿を見た組合員がごみを捨てたりペットにウンチさせるのを思いとどまるように。
しかし、ある日廊下で理事長とすれ違った組合員が言ったのは「理事長さん、通用門脇の
ウンチ取り忘れてますよ」だった。

>>5615 匿名さん
そのような住民が善意を殺し管理を壊すんですね。

>>5611 匿名さん
国土交通省の数字を絶対視しても意味ありませんよ。地域も年数も世帯規模も風土も異なるマンションを一元的に取りまとめて出た平均額に意味があると？

平均的な数字をだしたんでしょうが、当たらずといえど
そんなに実数からかけ離れているともいえないでしょう。
私どものマンションでは、やらなければならない工事の
すべてを網羅した長期修繕計画書を建築士を雇い一緒に
作成しましたが、平均的な仕様と材料から試算した結果
国交省の数字とほぼ違いませんでしたよ。
本当にシビアな数字が必要なら、建築士を雇い一緒に検討
すべきです。
建築図面を基に数量調書や概算設計書を作成したしっかり
した根拠のある長期修繕計画書を作成すれば、築年数には
影響されない金額が算出されます。

>>5611 匿名さん
１戸あたり１７．５００円の根拠をい示し下さい

>>5618 匿名さん
嫌な言い方になりますが、その建築士さんは当然国土交通省の長期修繕計画を知っているはずです。金額を寄せていっただけでは？どの地域のマンションかは存じませんが建築単価が国土交通省の額に近い？ホントですか？どこの業者や建材メーカーや塗料メーカーに概算見積を取ったのでしょうか？何年も先の単価に根拠などないからいたずらにミスをするくらいなら冒険せずとも参考書を参考にするのでは？建築士を信用し過ぎです。

>>5619さん
それは国交省が分析した結果の数字です。
大規模修繕工事と大型設備の工事等やらなければならない
工事のすべてを包含した金額が含まれています。
それぐらいは必要ですよ。

>>5620さん
どの地域に住んでいても、単なる修繕工事ですので
工事費自体はそんなに変わりませんよ。
材料は平均的なもので試算されています。
例えば塗装でいえば平米数に材料の単価をかけて算出してあります。
足場も同じことです。当然解放廊下の床シートやベランダ窓枠の
シーリング、屋上防水等全て平米数が基本となっています。
大規模修繕工事以外では、玄関扉や給水設備の交換、エレベーターの
更新工事費、サッシの滑車の交換、Ｐ場の敷地の整備費等があります。
建築士が長期修繕計画を作成する際、高額な工事費を計画しても何の
恩恵も受けませんよ。
その建築士が大規模修繕工事に携わることはないのですから。

>>5622 匿名さん
その建築士が大規模修繕工事に携わることがないからこそ力が入らないことに気づきましょう。あと単なる修繕工事と計画修繕工事は異なりますよ。単価をかけるだけですよ…って簡単におっしゃりますが、その単価と工法の選択が肝なんじゃん。役員さん？大丈夫？

修繕積立金がすくないようですね。
修繕積立金がないと近隣のマンションとの資産価値が
大きくかわってきます。

補修工事をすればマンションはきれいになるからね。
そのためには修繕積立金がなければできない。

大規模修繕をやって綺麗になったところで売るのが吉

だから、大規模修繕直前の汚いマンションを安く買って
修繕積立金を使って大規模修繕が終わった直後に高値で売れば儲かる
他人が積み立ててくれた修繕積立金をタダで使わせてもらうのだ

何故補修工事をするかといいますと、住んでいるときは
快適なマンションライフを満喫するだめです。
又、売却や賃貸に出す時は、できるだけ高い方がいいですよね。
おんぼろマンションには住みたくないというのが一般的な考え
でしょうから。
資産価値を保つマンションにするためには、修繕積立金の余裕度
が大きな要因を占めるのです。

修繕工事をすれば、管理会社や理事会に不信感を
募らせる。
修繕積立金の値上げを提案すればすぐ管理会社や
業者にだまされている。癒着だと騒ぐ。
こんなマンションはいずれスラム化するよ。
売りたくても売れず、貸したくても借り手がいない。
こんなマンションにはなりたくない。

理事会に不満があるのなら
自分で理事をすればいい。

立候補制を設けているマンションはありますか。
その任期は何年ですか。
又、理事の報酬はありますか。

総会で承認を受けるんだから立候補制

役員への立候補を禁止するルールを制定してるキ〇ガイマンションはないだろう

任期は１年、規約上「再任を妨げない」となっているから２年間務めることができる
規約上は役員は報酬を受けることができるのだが、今のところ無報酬だ、タダ働きだ

役員就任は組合員（区分所有者）の義務ではなく輪番制といわれても
必ず引き受けなければならないというわけではない
引き受けなかったからといって必ずしも不利益を受けるものでもない

>>5634 匿名さん
任期は１年、規約上「再任は妨げない」となっているから2年間務めることができる、。は間違いでは、2年間務めることはできるが、再度再任できるから、再度再任されれば何回でも出来ます。極論から言えば死ぬまでできます。

>>5635 匿名さん
規約に定められているなら従はなければ規約違反にはなる。
罰則規定を設けていれば罰を課せばいいでしょう。

>>5636 匿名さん
それが正解

役員就任は義務ではないからや役員辞退者に罰則を科すことはできない
役員に就任しておきながら理事会欠席・職務放棄する野郎に罰金くらわすのはＯＫ

>>5639 匿名さん
役員就任は義務ですよ。所有者なら共用部の資産管理の義務があるでしょ？他の所有者があなたと同じくやりたくもない役員として活動したことであなたがやらなくて済むことやあなたが有形無形の恩恵をうけていることは事実なんだから不公平でしょ？同じ所有者として、だから役員受任は義務なんですよ。もしくは他の方が言っているように対価を払うべきなんです。人を使う対価は安くありません。

理事会欠席役員から５百円ずつ徴収し理事会の茶菓代にするのがいいだろう
理事会にお茶と饅頭くらい出してもよい

輪番制の理事を拒否したら、理事会協力金を
請求する規約をつくればいい。
月2,500円は裁判例があるから取れると思うよ。

うちのマンションの理事は輪番制ではないから就任も辞退も本人の自由意志だ
役員辞退するくらいでイジメにあう異常なマンションでなくてよかった

役員就任が組合員の義務だなんて書いてある区分所有法の教科書は読んだことがない
裁判所の判決例もないだろう

>>5639 匿名さん
役員就任の規定があればそれに従わないと規約違反。
規約に罰則規定があると罰を課すことができる。

管理組合の役員は会社の取締役と同じく委任契約と解するのが一般的だから、役員を引き受けるか辞退するかは組合員の自由。そんなマンションはないと思うが、仮に規約を改正して「組合員は役員を引き受けなければならない」という条項が追加されても、契約自由の原則からみて従う義務はないだろう。

複数所有者の共有物に関する維持管理は区分所有法ではないよね。自分の所有物であるマンションの維持管理を他の所有者に丸投げして義務はないという。そんな他の所有者が義務を果たさないあなたに不利な細則を作ったらそれは不公平というでしょ？では公平って何？権利と義務って言葉は知ってるでしょ？

難しい理屈はどうでもいい。
バカ組合員が納得して役員を務めたり罰金を払えばそれでいい。

役員をやりたいという組合員がいるからお任せしているだけだ。マンション建物を大事にきれいに使っているし管理費は滞納したことがない。区分所有者としてあるいは民法の共有者としての義務は果たしている。

役員のなり手がいないというマンションはそれなりの方法を講じる必要があるかもしれない。うちのマンションはそこまで逝っていない。毎年総会になると次期役員候補者名簿に必要人数分の名前が書いてある。
もちろん、役員は輪番制だ、義務で断れないんだ、と考えて引き受ける組合員もいるかもしれないが、最終的には本人の判断なのでいいと思う。

>>5649 匿名さん
お任せという名の利用だね。

>>5649 匿名さん
滞納したことないのが自慢なの？
まぁ…ガンバレ。

>>5650さん
輪番制の理事を本人の考えで自由に拒否したら、
誰もなりてがいなくなったらだれがするの。
外部委託するにしても、誰かが会計の印鑑とか
押さなくてはならないし、工事の判断もしなければ
ならないのだが。

>>5646 匿名さん
同じ委任契約でも利害が全く異なる。取締役は他の社員とは比較にならない待遇と給与と権限が与えられるし、それを目指す人の競争から選出される。選ぶ権限のある人または人たちから必ずしも公平とは言えないやり方での選出で。管理組合の理事長と相似点を感じるかい？委任契約一点に捉われる視野狭窄は滑稽ダネ。

5646ではないのですが、管理組合の役員に関しては報酬の
殆ど伴わないボランティアというか、自分たちのマンションを
全員で管理するというのが企業の役員とは違います。
理事については完全に自由でやりたくなければやらなくていい
という発想ですと、誰もやらなくなったらマンション管理は
成り立たなくなります。
だから、理事を拒否したら理事会協力金を月2,500円支払えと
いう判決がでたのです。

分譲マンションを購入すると管理規約を守る義務が生じる。
規約を守らなければ区分所有者の規約違反である。
規約に罰則規定があれば罰則を課すればいい。
区分所有法にも区分所有者の義務が規定されている。

>>5655 匿名さん
そうだよね。義務の存在を認めているんだよね。罰則金の額は今後裁判が増えれば変動すると思うけど、高いと感じる額（月額2万以上）でないと、数千円なら金払って役員やらなくて良いという本来の主旨とズレた話になってくる。

年間３万円、２年任期なら６万円ですくないと思うけど、
主婦はシビアですからね。
月１万円とか２万円で規定しても、裁判までにはならない
と思うので、規定してもいいかもですね。
毎月無条件に管理費等と一緒に口座引落をすればいいですね。

>5655 匿名さん
＞5646ではないのですが、管理組合の役員に関しては報酬の殆ど伴わないボランティアというか、・・・・・・・・・
＞理事については完全に自由でやりたくなければやらなくていいという発想ですと、誰もやらなくなったらマンション管理は成り立たなくなります。
>だから、理事を拒否したら理事会協力金を月2,500円支払えという判決がでたのです。

管理組合の役員に関しては報酬を月2,500円支払うという規定を設けてはどうでしょう。

2,500円が認められた事件でも、規約で5千円と定めたものが裁判所の和解勧告時点で半額になり、判決でもその金額だったはずだ
役員就任は義務ではないので、就任を強制するような、いわば辞退者に対する懲罰的な色合いが濃くなると、裁判所は認めないだろう

2,500円が認められた事件では、役員をやらないから2,500円払え、ではなく、そのマンションに住んでいない不在組合員は役員免除のほかにも各種団体活動（ふだんからの防犯防災、環境美化）に参加しないなどマンションの保守管理に関して貢献しない点に不平等があることを考慮して金額を認定している。
ということは、役員をやらないだけなら2,500円ではなくて、1,000円くらいが妥当だろう。

2,500円事件のマンションは総戸数が800以上とかなりの大規模マンションだ。管理組合の活動というか役員の負担も大きかっただろう。結果的に役員免除の組合員との不平等も大きくなる。
ということは、100戸程度のマンションなら協力金は月額500円くらいでいいかもしれない。500円なら役員辞退者もぶつくさ言わず気持ちよく払ってくれるだろう。ウィンウィンの関係だ。

月1,000円ではそれこそやりたくない者が増えるでしょう。
マンション管理は誰かがやらなければならないのです。
輪番制が決められているのであれば、それをやらなければ
罰則を課してもいいでしょう。
月5,000円程度だったらいいと思いますよ。
細則に規定して徴収すればいいでしょう。それで不満があっても
なかなか裁判までもっていくものはいませんよ。
弁護士を雇ったり、裁判費用が必要になりますから。
裁判するぐらいだったら、協力金を払った方がずっと安くて
済みますから。

役員辞退で罰金、理事会欠席で罰金、避難訓練不参加で罰金、ＥＶ内で屁こいて罰金、、、のマンションは下品だ。資産価値が下がるかもしれない。

罰金方式より報酬方式がいいですね。

月1回1時間空調の効いた会議室に集まって
出された書類にハンコつけば1万円もらえます。
年金が少ないジジババにとってはおいしい話です。

理事長は老人だけではないよ。

輪番制の理事であれば、年代はさまざまだよね。

使命感に燃えてるのか、隣近所の評判を気にしてるのか、
いずれにせよ、俺はやると決めて理事をやってるわけだからいいだろ。

たとえ輪番制でも横領の前科がある人の辞退は認めるべきだろう

しかし、理事をやりたいというのに、前科者だからといって
その人の順番を飛ばすのはよくない
一応総会にかけて「横領前科のムショ帰りですけどいいですか？」と聞いて
賛成多数になれば理事になれる

>>5671 匿名さん
組合員個人の不利になるような情報を総会で公開することは法令に触れますよ。気を付けてください。

>>5671
もっとまじめにやれ。

>>5671 匿名さん
面白いヤツだなぁ

ふざけたやつがいるとその後書き込みが
少なくなる。

マンション管理士にお尋ねします。
当マンションは１２階建ての団地マンションです。
給水方式は水道直圧増圧システムで各戸に給水しています。
水道料は都道府県市町村の水道局んが直接徴収しています。
トイレは東陶ウオシュレットタンクレスです。
台風で停電した時は汚物を流す方法を知りたいです、
風呂桶に貯水してバケツに水を入れて便器を流したら汚物
は流れるでしょう。

＞＞トイレは東陶ウオシュレットタンクレス
ウオシュレット取扱説明書に記載してある、
TOTOお客様相談室に電話をして、
ウオシュレットの製品番号を言って、聞いてください。
聞いた後実験してください。
実験結果を、管理組合経由で全住戸に通知してください。

>>5677 某管理員さん
知りもしないのにわざわざ投稿する必要ある？

ただ質問するだけでなく、自分で調べるという
こともやらないとね。
意外と自分でやろうとおもえば、大概のことは
ネットでわかるものですよ。

>>5679 匿名さん
だからそれをわざわざ投稿する必要があるんかい？言い方も偉そうだし。アンタの実社会生活が透けてみえるよー。知識人の出現待つ。

>>5679 匿名さん
貴方の言っていることも理解しています。
自分で調べるのも確かに必要ですが、
理解できない場合もありますので、
手っ取り早いネットであるこのスレに質問すると、
時々優秀な知識人が登場して回答を寄せてくれる
場合もあります。私は私なりに調べていますが、
自分の知識が正しいか正しくないかを確認するこ
ともあります。
全て完璧といったマンション管理士はいませんからね、
得意分野を回答してくれるマンション管理士の回答で
いいのです。

>>5676さん
私もしらないですが、例えばトイレの後にバケツで水を
流してみてはいかがでしょうか。
それで対応できるとは聞いていましたが。

マンション管理士ではありませんが、
汚水を直接、マンション敷地外の公共下水道に排水している建物なら流せると思います。

↓のマンションのように、汚水と雨水などを一旦、地下の汚水槽、貯水槽などに貯めて、ポンプでくみあげて下水道に排水する建物では、停電でポンプが動かず、上階で汚水を流し続けると、やがて１階で汚水が溢れると思います。

台風19号被災原因調査及び再発防止策検討状況の報告
https://stationforesttower.com/wp-content/uploads/2020/03/SFT-Report-2...

・雨水は屋外排水口から雨水流入桝（雨水桝）を経由して地下4階相当部にある貯水槽に集まり、ポンプによって地表近くまでくみ上げられてから南側（エントランス側）の下水道へ排水される

・トイレ排水は汚水槽、それ以外の雑排水は雑排水槽へ集まり、ポンプによってくみ上げられて北側の下水道へ排水される

「管理組合は区分所有法、自治会は自治会法によって運営される」の世界だから気をつけよう

ネット上に氾濫する情報を見極めるのは個人責任です。

批判や中傷だけを楽しみに書き込むものもいる。
知識がないからしょうがないが。

ミスを指摘する能力が素晴らしい
総会でも資料の印刷ミスや誤字誤植を丹念に指摘する奴がいる

>>5687 匿名さん
そこに自分の存在価値を見い出すんだろうな。

かわいそうな人生かもね。
苦労はしていると思うが。

>>5683 匿名さん
台風10号が来て雨と停電が同時に発生したら専有部分
はどういう結果になりますか、心配でしょう。

津波がきてもマンションは大丈夫。
停電は困る。
トイレは流せるかな。

タンク付き水洗トイレは停電は関係はなかったと思います。
断水の場合はため水をボールタップに気を付けてタンクに入れてレバーを引くと汚物か流れました。

低層階に溢れた糞尿や生活排水を津波できれいに洗い流してもらおう

>>5691さん
直接便器に水を入れるのではなく、タンクに入れるのですか。
ありがとうございました。

>>5694 匿名さん
この台風10号を機会に各マンションの給水システムを
勉強されるといいと思います。
私は以前は築25年の十階建ての団地に住んでいました。
簡易専用水道で一階部分に貯水槽があり、増圧ポンプで
各戸に給水していました。
停電時はポンプが停止するので断水しますので、
予備で風呂窯等に貯めた水をタンクの蓋を開けてボール
タップに気を付けながら水を入れてレバーを引いて汚物
を流していました。
これは停電でも断水すると慣れると扱いやすいです。
タンクレスは格好は良いけどトラブル時はめんどいです。

水の確保は大切なことです。飲み水以外の分は
風呂にためておけばいいでしょう。

>>5694 匿名さん
タンクレスは水を入れるタンクがないのでめんどい。
風呂桶に水をためるのは共通です。
タンクレスは便器に水を入れて電動スイッチを押さ
ないといけませんが、
停電ですので電動スィッチは作動しませんので予備
の電池が必要です。めんどい、
最近のマンションはすべて新機能で複雑ですから日
ごろから学習を必要とします。
アナログからデジタルへ。さらに進化するでしょう。

うちのマンションは高置水槽ですので、停電後は
半日分の水は確保されています。
ただ、停電が続けばみんな水の確保をするでしょうね。
風呂に我先に水の確保をするでしょう。

高置水槽のメリット部分ですね。

タンクレスの場合は面倒ですね。

>>5699 匿名さん
貯水槽方式でも一番古いと言われて軽蔑のまなざしを
感じるが。水道直結増圧方式より危機に対する対応は
有利です。水道が復旧するまでの緊急時に貯水槽に貯
えた水を使えますからね。
ただし、簡易専用水道は維持管理費が相当割高にはな
ります。

簡易専用水道？

簡易専用水道って聞いたことはあるけど。

大規模修繕工事を全て管理会社や業者任せに
してませんか。

通常の総会には住民はあまり関心は示さないけど
大規模修繕工事というと関心が高まるからね。
やはりお金を使うということで興味があるんでしょう。

同じ話題の繰り返し

>>5706さん
だったらあなたは何か質問とか問題提起、情報の提供とか
したらどうですか。
やはり大規模修繕工事の問題がいいですかね。

やっぱり自治会法の解説ｗ

自分の知識をひけらかす場ですから何でもいいと思います

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

まずは民法と区分所有法を読んでください。
全部の条文を読む必要はありません。管理会社のスタッフさんに聞けば
重要な条文を教えてくださいます。
ごみ置き場にごみを置いても無料なのに自転車置き場に自転車を置けば
有料の場合があります。なぜでしょうか。法律に書いてあります。

自転車置き場を使う人と使わない人の不公平を是正するために有料だと
いう役員さんがいますが、エレベータは使う人も使わない人も無料。
自転車置き場とエレベータはどこが違うのか。法律に書いてあります。

駐車場や自転車置き場がなぜ有料かといいますと、
共有の敷地を個人専有で使用するからです。
エレベーターや解放廊下、共用玄関とかは専用使用
ではなくだれでも利用できますので、使用料は必要
ありません。
法律に書いてあるとか、管理会社のスタッフに聞けば
教えてくれるとかの問題ではないでしょう。
具体的にわかりやすく説明する必要があります。

分譲マンションの建物も敷地も組合員の所有物なので
自分のものは無料で使えるはずです。
しかし、自分のものだからといって常に無料で使える
わけではなくいろんな制限があるのです。
5717さんがいう共有物のルールですね。それが法律に
書いてあります。

部屋数が２戸、駐車場が２台のマンションの場合、
１戸１台ずつ駐車場を専用使用するのであれば、
使用料はかかりません。
しかし、駐輪場が３台でＡさんが２台、Ｂさんが
１台専用使用するのであれば、Ａさんは１台分の
使用料を払うことになるでしょうね。

役員さんは保険に入ってますか？入っとけよｗ

>>5715さん
駐車場使用料が無料のマンションはほとんどありませんよ。
有料にしてその使用料は修繕積立金に充当しているマンション
が殆どですよ。
5715さんのいっているように、稀に駐車場使用料を無料に
しているマンションもあるにはありますが稀有でしょう。

入居者の１０人に１人しか駐車場が使えないような貧民マンションは駐車場が利用できるのはいわば特権だから有料なのは当たり前。入居者全員に駐車場がいきわたる上級マンションでは駐車場無料は理論上は可能。ただし、実際には難しいよｗ
うちも全戸分の駐車場台数はあるが、駐車区画によって入出庫の利便性に差があることを理由に有料化してる。平置きは１５Ｋ、機械式の地下は３Ｋ。

俺は余って空いてる場所を使うからタダにしてくれ、という要望はあるが、どういうわけか歴代の理事会は取り上げない。最近空き区画が増えてきたから、それを一か所に集めて自由駐車区画にしてもいいと思うが、管理する理事会にしてみれば面倒だよね。

１階でエレベーターを待っているときに蚊に刺された
管理組合の責任を追及したい

修繕積立金に駐車場使用料を充当する方がいいと思うよ。
駐車場は使用しない者もいるだろうから。
そのために、使用料は近隣と同水準にしているだろうから。
それに空き駐車場が出た場合、それを貸し出す場合は有料
にするんだろうから。

修繕積立金が十分ないのに、駐車場使用料は無料とは
おかしいと思うよ。
それに、修繕積立金の値上げをするといえば反対するし。
必要修繕積立金の確保をまずやらないとね。

駐車場が有料なのは組合員数に比べて駐車場台数が少ないから。
１人１台確保されてるのなら、だれでも使える場所になるので、廊下やエレベーターと
同じことになる。だから、１人１台確保のマンションの駐車場料金は無料でいい。
国土交通省の標準管理規約の解説でもそう言ってる。

うちのマンションは戸数の1.3倍程度駐車場はあるけど、
１台目は全員権利はあるが、２台目に関しては希望者
の抽選により貸し出しをしている。
勿論１台目についても場所の抽選をしている。
当然必要のない者は借りない。
１台目も２台目も有料で、近隣の駐車場の相場に料金は
合わせてあります。
そうでないと、２台目の抽選に外れた者が不公平になるので。
駐車場の使用料については、それらに関する費用に充当し
残額は全て修繕積立金会計にいれています。
３年置きに入れ替え抽選をしています。

要するに標準管理規約の規定に基づいて
使用料の残額は修繕積立金に充当しています。

5728さんのマンションのように３年ごとに各人の駐車場所を入れ替えると、
確率的にはいい場所と悪い場所が組合員全員に同じように当たるので、
組合員間に不公平はないことになり、１台目は無料でもいい。
組合員間に不公平がないのに敢えて使用料を取っているマンションはあるが、
それは別の理由がある。

マンションの維持管理費は管理費（修繕積立金）と使用料の２本柱であるが、
使用料収入が多いマンションは管理費徴収額が少なくて済む。
マンションのパンフレットには管理費の額は必ず書いてあるが、各種使用料の
額は書いてないことが多い。慌て者の購入者が管理費の安さに飛びついて
買ってくれるケースが結構多い。マンション業界の陰謀だ。

>>5730さん
駐車場使用料を無料にしてもいいんだけど、
その分の修繕積立金は値上げをしなければ
建物設備の維持保全はできません。
どちらかで負担しなければならないのであれば、
使用料は必要ない者もいるし、２台目を使用する
者もいるから、やはり使用料は有料にした方が
公平でいいと思いますよ。

駐車場使用料収入で駐車場（全戸分確保）の点検管理費を賄い、余った分の７割を管理費会計に入れて駐車場以外のところで使ってる。３割は修繕積立金会計に入れるが、駐車場用の積立金を別枠にしておらず、結果的に駐車場を使う組合員の費用負担が過大になってると言っていい。
駐車場を使わない組合員もマンションを売ったり貸したりするときは「私のマンションは入居日から駐車場が使えます」をセールスポイントにできるので、駐車場のメリットは受けてるんだけどね。
昨年管理費値上げを先送りして駐車場使用料を値上げしたけど、駐車場使ってる奴らがよく黙ってたよな。さすがクルマ持ちは太っ腹ｗ

>>5734さん
駐車場の使用料を別枠にする必要はないでしょう。３割分は
修繕積立金の会計に組み入れられているのですから。
何故使用料の値上げをしたのかその理由は分かりませんが、多分
修繕積立金が足りないから、積立金の値上げを抑えるために使用料
の値上げをしたのではないでしょうか。
ただ、使用料の値上げについては近辺の駐車場料金と合わせる方が
いいでしょうね。それより安ければ値上げはしてもいいと思います。
賃貸に出す場合に駐車場付きはメリットはありますね。ただＰ場を
近辺で借りた場合、１万円が必要だとすると、その分賃借人から使用料
をとってもいいですね。その使用料を賃貸者がとる訳にはいなないでしょう。

>>5734さん
全国のほとんどのマンションでは修繕積立金の値上げは
やりますが、管理費の値上げはまずやりません。分譲時の
ままが普通ですよ。
管理費の値上げをするときは、管理員の稼働日や時間や人数
をふやしたり、清掃の人数や清掃時間等を増やしたり、消費税
が大幅にアップした場合等以外は値上げは必要ありません。
全国のほとんどのマンションの修繕積立金は不足しているのです。

大抵のマンションの規約では、区分所有法の規定を受けて、毎月の管理費と修繕積立金の額は共用部分の持分に応じて算定することになっていると思う。つまり、修繕積立金は組合員全員が部屋の面積に応じて分担するのであって、足りないときも同じはずだ。足りなくなったら駐車場使用者が追加負担するというのは。考えてみればおかしな話だが、まあ、組合員の過半数を占める駐車場使用者がそれでいいと言うのだから、いいのだろう。駐車場を使用しない組合員は助かる。

>>5737さん
殆どのマンションでは、管理費及び修繕積立金については
専有部分の床面積費により徴収されています。
そして、長期修繕計画書で総工事費の額により一人当たり
月の必要修繕積立金の額を算出していくのですが、使用料の
充当額が多ければ、その分修繕積立金の額が少なくて済むのです。
当然使用料の少ないマンションは修繕積立金の額が大きくならざる
を得ません。
駐車場はマンションで対応できなければ、近辺の駐車場を借りなけ
ればならないのですから、その分を支払ってもいいのではないですか。
車を所有していない者は、近辺の駐車場を借りる必要はない訳ですから。
助かるとかいうべきものではないでしょう。

アナタは使用料を払うことで近所の駐車場を借りずに済むし、ワタシは余った使用料収入を使って駐車場以外の設備を維持管理したり大規模修繕工事費用に充当したりするから、その分毎月の管理費と修繕積立金の支払いが抑えられて助かる。ウィンウィンの関係ですよ。

駐車場使用料収入を管理費会計に入れることで
駐車場使用者自身も管理費負担が軽くなります。

駐車場使用料として支払うか修繕積立金として
積み立てるかの違いですね。

修繕積立金が足りないから使用料を引き上げるという
議案と提出する理事会はバカですが、それに賛成する
駐車場利用組合員が一番バカです。

修繕積立金の値上げは全国のマンションの大きな課題です。
修繕積立金を上げるか使用料を上げるかしかないでしょう。
駐車場使用料が近辺の駐車場料金と比べて安いなら、そのレベル
までは引き上げてもいいと思います。
何故近辺の駐車場料金に合わせるかといいますと、不公平感を
なくすためです。
マンションの駐車場が借りられない者や２台目が借りられる者と
借りられない者との不公平をなくすためです。

>修繕積立金を上げるか使用料を上げるかしかないでしょう。

使用料を上げるべきだと思います。
修繕積立金を上げると多くの組合員に影響するからです。

理事長が駐車場の利用者である場合は修繕積立金引上げ、
非利用者である場合は使用料引上げになることが多い。
所詮、分譲マンションは自分の費用負担をいかに他人に
付け替えるかを考え実践する場です。

まず駐車場利用料は近辺の駐車場料金より
高いか安いかを考えてみてください。
近辺の駐車場料金より安かったからそれに
あわせるために修繕積立金の値上げが必要
だったので使用料の値上げで対応したんじゃ
ないですか。
総会では何故使用料の値上げをするかの理由は
説明があった筈ですよ。
議案書にも書いてあったでしょう。そして組合員が
賛成したんでしょう。

>>5746 匿名さん
違うだろう。そんな事をは言っていないでしょう。
よく読んで回答してください。
バカ理事長の悪だくみを言っているのです。
勿論この案件が総会の普通決議ですから、
理事会に理事の半数以上か出席して、
その理事の過半数の賛成で総会の議案書が作成され、
提出された。
議決権の過半数が出席して成立した総会の出席組合員の
議決権の過半数で可決されてないと法令や規約に反する
から可決されたことになるでしょう。
議案書と議事録を調べてください。

理事会では総会議案提出案が承認されているのですよね。
それは問題ありません。
総会での議案の承認については、議決権行使書と委任状を
含めた出席者の過半数で議案は承認されます。
極端に言えば、１００戸のマンションで議決権+委任状+
直接出席者の半数以上５１名が出席し、その過半数２６名が
賛成すれば普通決議は承認されます。
つまり、１００戸のマンションで２６名が賛成すれば成立です。
出席者の確認は総会が始まる前に総会成立の宣言が議長からされる筈
ですけどね。

近隣の駐車場に比べて安すぎる使用料を引き上げた結果、
修繕積立金会計繰入額が増えて積立て不足が解消されるのはＯＫですが、
積立て不足を解消するために使用料を値上げするのは邪道です。
積立て不足はすべての組合員の責任だからです。
使用料引上げではなく修繕積立金値上げで解決しなければいけませんよ。

でも、うちのマンションでは数年前に修繕積立金の不足を理由に
使用料引上げが提案されました。
もちろん私は賛成しましたよ。だって車持ってないんだもん。
車持ってる組合員だけが負担増になるのは大賛成です。

今年は、駐輪場のラック交換と屋根塗装にお金がかかったという理由で
駐輪場が有料化されました。マンションの修繕費用はすべての組合員で
分担する趣旨が規約に書いてあるのに、おバカな提案ですねｗ
もちろん私は賛成しましたよ。自転車を室内保管してて駐輪場は使わないから。
修繕費を余分に払ってくれるおバカさんがいるとマンションライフも快適ですよ。

駐輪場の有料化による収入増は年間数十万円単位だけど、
駐車場の使用料引上げは２百万円近い増収効果があったので
予定されていた修繕積立金の段階的引上げが見送りになりました。
いまだに８千円で済んでますからね。駐車場利用者さんのおかげです。

>>5749さん
使用料を修繕積立金に充当できるのは近辺の
駐車場の料金に追いつくまでですよ。
修繕積立金はまだまだこれから値上げをしなければ
ならないでしょうから、今後は使用料の値上げは
ないと思いますよ。
それから敷地には全員の持ち分がありますからね。

>>5752さん
修繕積立金の額が8,000円程度であれば
まだまだ足りませんよ。
使用料込みで１戸当たり月18,000円以上は
必要ですから。

駐輪場の敷地利用に対する使用料を有料に
するのはいいことでしょう。
車やバイクの使用料は徴収しているのでしょう。
勿論、駐輪場のラック交換と屋根塗装に費用が
かかったのでその分を徴収するというのはおかしい
かもしれませんね。

駐車場とバイク置き場は各人専用の駐車区画の指定を受けるので、
いわば指定席料金として当初から有料でしたが、駐輪場は勝手に
止めろ方式だったので最初は無料でした。
法律的には自分の持ち分の台数を超えたら有料なんだろうけど。
１０年くらい前に２年間有効の駐輪シールを１枚５００円で販売したのに
買わない組合員がいてトラブルがあったみたい。

うちのマンションでは、自転車については使用料は取らず
シール代として年間５００円徴収しているだけです。
毎年色を変えているので違う色のシールがついている自転車は
期間を決めて廃棄というか自転車屋さんに取りにきてもらって
処分しています。もちろん盗難届けの確認は警察にしてもらって
います。
毎年かなりの自転車が廃棄されています。中には新しいものも
あります。引っ越しするときにおいていくんだと思います。

実は有料駐輪シール制度を始めるとき、私のように自転車を自室保管してる
組合員向けに「自転車登録制度」を創設して、同じように２年間５００円を
登録料として徴収する計画でしたが、「カネ払って登録したら管理組合は
何をしてくれるの？」という初歩的質問におバカ理事会が答えられなかったｗ
それで「登録制度」はボツになってしまい、それを知った一部組合員が
「駐輪シール買ったら管理組合は何してくれるんだ」的なことを言い出して
いまだに一部組合員との間で揉めてます。

総会で決議したら組合員から自由に金が取れると思ってる役員大杉

特別決議事項と普通決議事項との落差が
分譲マンションの管理の落とし穴。
ここら辺は理事長経験者であれば悪用する知識ある。
分譲マンションのスラム化の防止をうたいたいので
しょうが、
そこらへんにかこつけて国土交通省の標準管理規約
等に惑わされて管理を誤る場合もある。
しかるに、ここら辺を熟知した管理のプロを管理者
に据えるべきでしょう。
自分の城は自分で守らないと他人は守ってはくれません。

自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
の他に、不法投棄等を整理するためにやります。
うちのマンションでも毎年処分する自転車が相当数あります。
シールの色が違う自転車を１ヶ所に集めてロープで縛り、一定期間
（１～２ヶ月）告知し、その期間が過ぎたら処分する旨の告知を
しています。

まだ室内に自転車を保管している者がいるんだね。
エレベーターに自転車を乗せるとみんなに迷惑になるだろうし。
殆どのマンションでは、細則で自転車をエレベーターに乗せる
のを禁止しているよ。

室内の自転車保管がなぜいけないの？
エレベーターで邪魔とかいうなら大きな荷物もダメと同じことよ。
電車だって手荷物扱いで乗れるのに、
エレベーターでも自転車だって手でかかえれば荷物でしょ。
室内にインテリアとして自転車を飾る人だっている。
細則で禁止しているのは自転車に乗ったまま建物内に入ることじゃないの？

私のマンションでは分譲時に規約によって自転車は室内
保管ＯＫ．
各専有分の玄関わきにバイクと自転車置きスペースがある、
別に有料でバイク置場と自転車置き場はある。
駐車場は各戸1戸につき所有権付き駐車場があります。
別途有料駐車場もあります。
アクセスは主要地下鉄駅徒歩５分以内です。

>自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
>の他に、不法投棄等を整理するためにやります。

駐輪場は組合員の共有物なので組合員は持分に応じて自由に（無料で）
使用することができます。
持分を超えて使用すると（一人の組合員が５台も１０台も駐輪すると）、
使い過ぎを指摘されて使用料を払わされるのです。
不法投棄対策はそのとおりですが、これは管理組合の本来業務であって
使用料と引き換えにやることではありません。不法投棄した組合員に対し
処理費用を個別に請求することになるでしょう。

エレベーターも組合員の共有物ですが、持分に応じてではなく
用方に従って自由に（無料で）使用することができます。
用方とはメーカー作成の取扱説明書のこと。
持分と無関係に使用できるので使い過ぎということがありません。
結果的に自転車のような大きな荷物でカゴがいっぱいになっても
５人家族全員が同時に乗っても無料です。
自転車積んだら必ず故障するようなボロエレベーターは別ですよ。

組合員が駐輪場を持分に応じて無料で使用できるルールは、規約によって
変更できます。例えば、駐輪台数が少ない場合には、駐輪場を使用できる
組合員を絞り込むとともに使用料を徴収するルールを作ることができます。
組合員がエレベーターを用方に従って使用できるルールは、規約によっても
変更できません。区分所有法13条が強行規定だからです。

管理組合で細則に決めればそれを順守しなければならないのは
当たり前のことですよ。
駐輪場を完全無料にしていると、外部からちゃっかり持って帰って
放置しているものとか引っ越しのときにおいていく場合もあります。
使用料を取るのが普通でしょうが、管理をするためにシールを
毎年色を変えて購入してもらうと管理がしやすくなります。
理事を経験した方なら、自転車の放置がいかに多いかが分かる筈
ですが、多分経験がない方なんでしょうね。

>>5675さん
駐輪場は組合員の共有物なので自由に無料で使用することが
できるということは、駐車場も同じことですよね。
それから、自転車の不法放棄がされたら処理費用を請求すれば
いいといっていますが、だれが捨てたのか、放置したのか分かり
ませんよ。

↑は５７６５さんの間違いです。

マンションの立地等にもよると思いますが、私のマンションでは不法投棄自転車は
1年に1台あるかという程度。私が理事をやってた時は幸いなことにゼロでした。
駐車場も持分に応じて無料で使用できるのが基本ルール。ただ、組合員数に比べて
駐車台数が少ないマンションで自由に使用させるとトラブルが多発します。
昨日は駐車できたのに今日は満車なので路駐して近所から苦情が来るとか。
入出庫がしやすい場所を巡って場所取りや順番待ちでケンカになるとか。

そのため多くのマンションでは駐車区画ごとに使用者を割り振ってるはず。
そうなると使用できる人とできない人、自分の持分以上に使える組合員と
持分があるのに使えない組合員との不公平が生じるので使用料を取ることで
不公平感を和らげています。

>（自転車を）だれが捨てたのか、放置したのか分かりませんよ。

ご指摘どおりです。中庭に落ちてる犬の＊＊や台車が割ったであろうタイルは
目撃証言を集めても監視カメラの映像を分析してもわからない場合があります。
わかればその組合員に処理にかかった費用の請求書を回せますけどね。
不法投棄自転車も同じ。その時は管理組合で泣く泣く処理するしかありませんよ。
マンションに住む駐輪場利用者、ペット飼い主、台車保有者の全員が連帯責任で
処理費用を負担しろとは言えないのでは？

>外部からちゃっかり持って帰って放置している
泥棒マンションかよｗ

ということは、上層階のデブ家族がエレベーターに乗って満員状態になって中層階の中肉中背家族が乗れなくて1台待つのは仕方ないわけだな。マンションの上層階が分譲価格が高い理由の一つがこれなんだな。

監視カメラの解析はむずかしいですよね。
時間が正確にわかればいいんですが、そうでない
場合は、時間をかけてもなかなか解析は難しい。
解析のプロである警察だったらできるでしょうが、
犯罪でないと警察はタッチしませんから。

>>5774 匿名さん
マンションの住民はいろんな人間が住んでおますからね。
一般の常識では図れない住民のいますからね。ご用心、

犬のウ〇コを放置した犯人がわからなければ管理費で始末せざるを得ない。始末した後で「犬のウ〇コは飼い主が始末しませう」と張り紙をするのが精一杯だ。
しかし、あまりにマヌケな張り紙をしていると、宅配の兄ちゃんや出入りの業者に見られて「あのマンションはウ〇コごろごろしてまっせ」とか不動産屋にチクられて資産価値に悪影響が出る。不動産屋が本当に欲しがってる情報とはそういうものだ。ここはさりげなく速やかに処理するのが上策だ。
こんなことをする組合員がいます、みたいな感じで写真を撮って掲示したりする理事長がいるが、敷地内でウ〇コさせる奴は生まれつきそういう性格者。一般常識は通用しない。

>>5778 匿名さん
マンションは管理を買えとはそんなマンションを買わない
ほうが良いよ、と言っているのです。
大手の管理会社１０９などは８９３に忖度しまくり管理だ
から危険さえ感じる。

そういえば渋谷の109に長い間行ってないなあ。おれはイチマルキューって言うけど
イチマルクって言うやつもいて、どっちが正しいのか、組合長も知らないだろう。

1年輪番制の素人組合長はまだしも管理会社フロントの中にも駐車場や自転車置き場が
持分に応じた使用が原則だということを知らないやつがいるよな。

>>5781さん
あまりに無知なことは書かないでね。
駐車場をどうやって持ち分に応じて使うんですか。

組合員が１００人で駐車場が１００台のマンションやったら
１人１台ずつ使うたらええのや

>>5783
それは持ち分比とはいわないの。
広い部屋と狭い部屋があるから、持ち分比はどうなるのだろう。

共有物を持分に応じて使用できるという規定は民法の規定でっせ
区分所有法の持分は部屋の広さで違いがあるけど、民法の持分は
部屋が広い狭いは関係ないねん
共有物の中でもマンションの駐車場だけは部屋の広さに応じて
使用できるという規定は区分所有法にもなかったはずや

組合員が１００人で駐車場が５０台やったら、１人の持分は０．５台
その時は、３０日（１か月）×　０．５台　＝　１５台日　になるんで
月の前半と後半で使用者を交代するんや
あるいは奇数月と偶数月で交代してもええやろ
だたし、ごっつ面倒やから、やってるマンションは少ないやろな

てなわけで、結局組合員１００人のうち５０人は使うてええけど
残り５０人は使うな、と割り切るのが簡明ちゅうことになる
しかし、全員が交代で使うのに比べて不公平なのは明らかや
その不公平を是正するっちゅう大義名分があるんで使用料徴収が
正当化されるわけでんがな、ワッハッハ

共用部分には、民法の共有に関する規定は適用されず、区分所有法第１１条から第２２条の規定が適用される。
しかし、建物の敷地または共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合、その敷地又は附属施設には、区分所有法第１７条から１９条までの規定が準用されるだけであり、第１３条（共用部分の使用）「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。」の準用はなく、民法の規定に従うことになる。
したがって、規約において、具体的にその用法を定める必要がある。

>>5788 の訂正
（誤）区分所有法第１１条から第２２条
（正）区分所有法第１１条から第２１条

駐車場や自転車置き場は共用部分ではなく附属施設なので民法の共有物に関する規定が適用されるが、区分所有法３０条１項および３項の規定に基づき、規約で民法の規定と異なる使用ルールを定めることもできる。

そやから標準管理規約第１５条で、組合員は持分に応じてではなく
組合との契約に基づいて駐車場を使うことを規定してまんがな

組合との契約ではなく、使用細則で決めるのね。

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

上記金額には大型設備の更新工事等は含まれていません。
長期修繕計画は、３０年間で計画しますので、それ以降に発生
する工事分は含まれていません。

マン管士試験はそれほど難しくはないですが
民法上の持分と区分所有法上の持分の違いを
理解できないレベルでは合格は困難です。

試験問題は択一形式で計算問題は出ません。
必要な修繕積立金の計算能力は問われません。
だからここで自分で勉強する必要があります。

修繕積立金を正確に算出するためには、長期修繕計画に
やらなければならない工事のすべてを網羅して、そこから
出た総工事費から１戸当たり月の修繕積立金の額を算出
すればいいのです。
ただ、長期修繕計画書をパソコンソフトにデータを打ち込んで
作成する簡易なものでは正確な数字はでません。
建築図面のデータをもとに１か所ごとに単価を出して計算
しなければなりません。数量調書等が必要です。
それをやるには建築士に依頼しなければならないので、専門委員
と一緒に検討して作成すべきです。

>>5795 匿名さん
そんなの理解しなくても合格できるよ。

どうでもいい。
>>5782自身が無知だったということだ。

まあ、部屋が広いと管理費や修繕積立金などの負担が増えるからな、その代わりに駐車場の使用権を多く寄こせというのは素人考えとしてはあり得る。
しかし、駐車場使用料収入の分配は共用部分の持分比率によるから、部屋が広いほど分配金は多くなる。使用料収入を管理組合が使っている現状を改めさせて組合員に分配するよう規約改正すればいいだろう。

しかし、使用料収入を組合員に分配すると修繕積立金繰入額がそれだけ減るから、修繕積立金を値上げされて元の木阿弥かな。今のところ、駐車場使用料をできるだけ高く設定して駐車場を使用する組合員に負担を押し付けるのが最善策かもしれない。

都合が悪くなると大規模修繕工事ｗ

>>5800さん
駐車場使用料の分配は共用部分の持ち分比率とかいってるけど、
使用料を組合員に持ち分比に応じて分配するということ？
そんなことをしているマンションは全国に１つもないよ。

使用料の収入があるので、みんなに分配して欲しいんでしょうね。
マンションは事業を行うには会計も別にしなければならないんです。
そして当然その収益には税金が課されます。
勘違いをされているんでしょうが。

空き駐車場を貸したり自販機を置いたりしても収入は知れてる。ドカンと儲けるなら携帯基地局設置だろう。

自販機の消費税は1,000万円以下は非課税だから
問題はないでしょう。
マンションで収益事業は必要ありません。

修繕積立金の値上げはだめ、駐車場使用料は収入が
あるのだからみんなに分配せよ。
修繕積立金は不足しているだろうから、個人のことより
全体のことを考えないと、そこのマンションはいずれ
スラム化するだろうね。

修繕積立金等が高いのにスラム化に近い状態の
マンションもありますが、
中古物権をネットで調べて現物を確認しましょう。

修繕積立金が不足するときは理事長は、各組合員の部屋の面積に応じて
追加徴収したらええんやで
別に総会決議は要らんから、緊急の時は所定額を口座から引き落として、
かくかくしかじかの理由で臨時徴収しましたって周知したらええねん

でも、修繕積立金が底をつくまで気づかんような組合員と理事長では、
そのマンションは遅かれ早かれつぶれるやろ
早いとこ売って転居するのがベストチョイスでっせ

大規模修繕工事をするときに、全然修繕積立金が不足
しているので、各戸平均５０万円を徴収しますといったら
大騒ぎになるんでは。
修繕積立金の値上げだから、普通決議、極端にいえば１００戸
のマンションであれば議決権行使書と委任状、総会への直接出席者
の２６名以上が賛成すれば承認されるので、組合員はそれに従わ
なければならないけどね。簡単に承認される。

普通決議はなんとかせないかんな。
あまりに簡単に承認される。

修繕積立金が十分あるというマンションはごくごく
一部のマンションしかない。
それがわからないものが多いからね。
だから値上げはだめ、使用料はみんなに分配せよと
いっている。

>>5812 匿名さん
昔は特別決議でしたね。管理規約と管理費等の一覧表が一冊になっているので、修繕積立金の改定は規約変更と解されていた時期がありました。いつ頃からか普通決議扱いになりましたが。

>>5814 匿名さん
うちは平成6年分譲です。
引き渡しが3年後に管理費・修繕積立金等の倍以上の
値上げをしました。
時の理事長に聞きましたら管理会社も普通決議でいい
といったそうです。
管理費等部屋タイプ別一覧表は管理規約に記載されて
います。

>>5814さん
管理規約の別表となっているマンションでは管理費等の
値上げは特別決議になります。
私どものマンションでも分譲時の規約集ではそのようになって
いましたが、規約の改正を行い、使用細則の別表に変更しました。
現在は、修繕積立金の値上げは普通決議でやっています。
管理費の値上げは分譲時以来一度も値上げはありませんし、
今後も値上げをすることはないと思います。

管理費の値上げは何か要因がなければ上げる必要はありません。
例えば、管理員の稼働日数や時間を増やしたとか、掃除の回数、
時間を増やしたとか、消費税が大幅にあがった場合が考えられます。

>>5816 匿名さん
管理費等の負担額が規約の別表になっているのを
使用細則の別表に改正する目論見は特別決議事項
を普通決議事項にしたということですよね。
この運営の仕方は区分所有法の強行規定ではない
ので法には触れないとは思うが、
決議事項の難易度から考察すると邪道ですね。
悪用されなければいいですが。？

マンションによったら規約にはちゃんと専有部分の
床面積の割合とうたっているものを、
理事会で勝手に専有部分の負担額を変更して徴収し
ているマンションもあります。一部の組合員は倍以
上の負担を知らないで支払っていた経緯がおります。
この場合は過払い金の請求ができますか。？

うちは規約別表に管理費・修繕積立金・各種使用料の金額が書いてあるけど、
普通決議で値上げしてる。
持分比に反しない値上げなら普通決議でいいだろう。

管理費や修繕積立金といった修繕費用は、原則は組合員全員が
その持分に応じて負担しますが、規約で別段の定めをすることが
できます。しかし、規約の形にすればどんな負担割合にしても
許されるわけではなく、世間の常識からみてあまりにも不公平で
非常識な負担ルール、例えば役員や委員を３年やったら永年無料
とかは、ダメだと思う。

>>5818さん
規約に違反して倍以上の金額が徴収されていたとしたら
当然返還請求はできますよ。

>>5819さん
管理規約の別表なら、規約を改正するのであれば
特別決議になります。
金額だけの変更なら使用細則の別表にしておけば
普通決議でいいのですから、それに変えられたら
いかがですか。
知らないで運用するのもありですが、うるさい者が
総会で指摘したら返答に困ります。

理論的手続的には>>5822さんのおっしゃる通りだと思う。ただ、大事なのは、どのような基準によって金額が決まるのか、ということ。
法律では原則各組合員の持分比に応じるとされているから、規約本文に別段の定めがなければ、別表に記載された金額は、持分比に基づいて具体的に算出された金額を備忘録的に転記したものに過ぎない。
言い換えれば、別表に記載されている金額に意味があるのは、持分比に基づかない金額が記載されているときであって、その場合は規約改正によって金額の変更を行う必要がある。

問題は各種使用料だ。使用料の金額については法律に規定がないから、規約別表で具体的金額を定めたら、理屈の上では金額変更時には規約改正が必要になる。
うちのマンションではなぜ使用料の金額を規約別表に入れたのか、よくわからないのだが、規約集を見ると見開きページの左側が管理費・修繕積立金、右側が各種使用料の一覧表になっていて非常に見やすい。おそらく装丁上の都合ここを空白にするのがもったいないので使用料の金額一覧表を入れたのだろう。月額数百円の使用料改定は重要なので特別決議事項にしようと考えて規約別表に入れたのではないはずだ。
うちのマンションでは近々規約の改正を考えている。規約改正に連動して細則にも手を入れることになるだろう。その際に具体的金額の一覧表は細則に移すことも選択肢だろう。

>>5823さん
規約に専有部分の床面積比という規定があればそれに従うべきです。
持ち分比を変更する場合は、単なる積立金の値上げではないので、
それは規約の改正になり特別決議ということになります。

>>5824さん
各種使用料の値上げとかは細則で変更すればいいと思います。
私どものマンションの駐車場細則には料金表が規定されています。
使用料にはＰ場以外に、バイク、駐輪場、ゲスト駐車場、ゲストルーム、
集会室等の使用料がありますが、それぞれの細則で料金が決められて
いますので、それぞれの細則で値上げをしていけばいいと思います。
値上げの数字だけのことなら、管理費や修繕積立金も同様に普通決議
でできるシステムにしておくべきでしょうね。
基本通り行うとすれば、管理規約の別表の変更であれば特別決議であり、
各種細則の別表であれば普通決議ということになります。

駐車場、駐輪場、ゲストルーム、集会室、バイク等の
使用料は専有部分の持ち分比で算出されているわけでは
ありません。

各種細則はどんなものがありますかということですが、
理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場・バイク細則、集会場細則、
ゲストルーム・ゲスト駐車場細則、管理規約改正委員会細則、
大規模修繕工事専門委員会、細則監視カメラ細則等があります。

ほとんどの組合員は法律や規約はまず読まないだろう。役員になれば規約に目を通すかもしれないが。多くの組合員にとって一番身近なルールブックは細則である。
だから、細則には事細かな決まりごとが書いてある。さすがに「植木に立小便しないこと」までは書いてないが、「敷地内の土砂を持ち出したり樹木を伐採搬出したりしないこと」は書いてある。このマンションでは泥棒は禁止ですよ、ということだ。
規約改正に伴い規約細則改正検討委員会を設けるのだが、この手の委員にしゃしゃり出てくる連中は概して新たに規則やルールを作るのが好きだ。表札を出せとか下駄で通行するなとか言い出すかもしれない。

細則が１つしかないのですか。
細則はそれぞれないといけないでしょう。
私どものマンションにも、各種細則の１つとして使用細則が
ありますが、それには一般的な道徳的なことも規定されているようですが、
ほかのいろいろな細則には具体的なことが規定されています。

細則を１つにしているマンションもあるんだね。
すごい量になるかもね。

もちろん使用細則は複数存在する。日常生活に関する総括的な細則、ペット飼育、駐車場・バイク置き場・自転車置き場、集会室、専用庭、ルーフバルコニー、宅配ロッカー、専有部分の修繕などなど。
バルコニーや玄関ポーチに構築物（例：自転車ラックや花壇）や建造物（例：温室や物置）を設置してはならない。美観上好ましくない物品（例：裸のマネキン人形）も置いてはならない。しかし、専用庭は構築物と建造物は設置不可だが、美観上好ましくない物品に関する定めがない。植栽が目隠しになって外から見えないので少々変な物を置いてもいいということだろう。

ちなみにピアノなどの楽器は夜９時から翌朝８時までの間は演奏禁止だ。
だからといって、朝８時から夜９時まで休むことなくピアノを弾きまくりトランペットを吹きまくることが許されるわけではないだろう。また、朝８時の登校前に子供がハーモニカの練習をしても細則違反と目くじらを立てることはないだろう。

細則はマンションの守らなければならない
決まり事です。

各種細則は、それぞれのマンションで作ればいいんだけど、
管理会社のフロントに聞いてよそのマンションの規約集を
みせてもらえばいいんではないの。
そして自分のとこの分を追加していく。

管理規約と各種細則の全面改正は難しい。
誰かマンション管理に詳しい者が中心になって
やらなければ絶対といっていいほどできない。
もしやるとしたらどうやってやるかの具体策が
なければならない。

規約改正は無理。
しかし、分譲時のままでは、その後改正になったものが
規約集に載っていない。
どうすればいいんだろう。やり方がわからないし時間もない。

規約を全面改正する場合は分譲時の管理規約
（原始規約という。）を規約原本として、
後の総会で可決された規約の設定・変更・廃止
した議案書と議事録で比較対象にして総会に臨
むべきものを、
なぜか理事会と管理会社が作成した規約を原本
として議案の提出がなされた。
この規約は無効の意義が出ている。ちなみに、
分譲時の組合員は売主からの規約を承認した規約案
は所持している。

管理会社と理事長は総会で、原始規約が不明との回答。
第一回の理事長は管理会社に預けたと発言。
適正化法施行以前の引き渡し物件である。
分譲時の管理規約には規約の保管者は理事長になっている。

うちも分譲後１５年が経過したからといって規約全面改正を打ち出したが、
案の定どこから手を付けていいか誰もわからない。
結局、管理士事務所に丸投げすることになったが、「現行の規約のどこに
不具合がありますか？」と管理士に聞かれて理事長も答えられない。
とりあえず、報酬５０万円で最新の標準管理規約に準拠してもらうことに
なったが、理事の中に改正作業の進行管理と検収をできる奴がいない。
どうなることやらｗ

>>5838さん
分譲時には、契約を交わすときに管理規約・細則も含め
全員から署名をもらいそれを原始規約としています。
当然全区分所有者には規約集が配布されていると思います。
おたくの組合の規約は、原始規約を改正したものではなく、
それをすべて無視して組合員抜きで作成したものです。
当然その規約は無効となります。
規約原本がなければ、分譲時の規約を組合員がもっている
でしょうからそれを基に改正をしていくべきです。

>>5839さん
管理規約と各種細則の全面改正は意外と難しいものです。
改正をするには、まず比較表を作成しなければなりません。
左側に現行規約、右側にその条項に合わせて改訂案を作成
しますが、改定案には、分譲後以降改訂になった規約や細則、
また、標準管理規約に合わせて現行規約に載っていないもの
を作成します。
これが作成できれば、あとは簡単です。要はその比較表を
誰が作るかということになります。
ちょっと賢い方ならだれでも比較表はつくれますよ。
ただ、比較表が出来上がったら、自分のマンションの規約として
修正や不要なもの等を専門委員会で検討して完成形にしなければ
ならないでしょう。
マンション管理士に標準管理規約に準拠して作成してもらうだけで
５０万円ですか。たかいですね。
私は、うちのマンションと近辺のマンションで２回全面改正をやり
ましたがボランテイァでしたので、パソコンに打ち込んだり、プリント
アウトしたり、インク代等全て自費でやりましたよ。
まあそこまではやらなくてもいいですが、自分たちで改正しなければ
意味がありませんよ。

>>5840 匿名さん
そう思いました。分譲時の規約承認案は私も持っています。
説明会も私の出張時に行ったようです。
私は理事会に規約が解らなければ、原始規約、各期の総会
と議事録を管理士会に持ち込んで相談する旨を伝えてあり
ましたが、相談をしたとは言っているが、
管理士会に相談が事実であれば原始規約が規約原本になっ
たはずです。使用細則や運営規則も改正案の中にはありま
せんでした。
作成料の予算が30万でしたが決算書では10万円の支出に
なっております。

現行条文と改正条文の対比表をつくるだけなら素人の私でもできるｗ
重要なのは改正条文が法令や他の規約条文と整合性が取れてるか、のチェックだ。
ある共用施設について法令が「使用できる」、改正条文が「使用できない」と
規定すればアウトになる可能性は高い。
実は、規約全面改正を言い出した爺さんは、現行の団地型の規約は棟総会などの
無駄な規定が多いから単棟型に簡素化すべきと考えていたのだが、法律を読むと
棟総会の決議事項は団地総会では決議できないことになっている。
このようなチェック作業がやたら面倒なので、専門家にお任せすることになった。