「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

うちは床下や天井裏や壁向こうは専有部分ではないので、
そこにある配管配線の類は共用部分になる。
天井に付いてる電球の取り付け口は専有部分にあるので
共用部分にはならない。

学をひけらかすな、私が欲しいのは学者の論文ぢゃない！
もっとカンを養え

だから言っているだろう。
専有部分内にある法定共用部分以外の部分を規約により共用部分
とすることができる。
この考えを基にして規約を作ればいいのです。

＞専有部分内にある法定共用部分以外の部分

ﾌﾟｯ

床下の配管の専有部分です。
継手、竪管は共用部分です。

6505 訂正
床下の配管の専有部分です。→床下の配管は専有部分です。

継手、竪管は共用部分です。

>>6506さん
あなたが正しいですよ。
専有部分以外はすべて共用部分です。
専有部分内にある、例えばインターホン、熱感知器を規約で
共用部分にすることは可です。

法定共用部分、規約共用部分、敷地、共用部分の専用使用権等
をしっかり勉強することですね。

規約共用部分には集会場、駐車場、管理員室、ごみ捨て場等が
あります。
ベランダは専用使用権のある共用部分ですが、避難時にはそこの
住民以外もパーテーションを破って使用することができます。

間違った書き込みをしても嘲笑はしないで
自分が正しいと思ったことを書き込んでください。

規約に規定がなければ、インターホン、熱感知器、ガス警報器は
専有部分なんですが、それらの補修工事を管理組合がやっている
マンションはありませんか。
専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

床下が専有部分ならばそこにある配管は専有部分
床下が共用部分ならばそこにある配管は共用部分
規約なんか関係ない

うちのマンションの駐車場は規約共用部分ではなくて附属施設です。

区分所有法４条２項で規約共用部分になるのは区分所有建物の部分と附属の建物であり
アスファルトを敷いただけの平面駐車場は建物ではないから規約共用部分にならない。

学をひけらかすな！私が欲しいのは万年受験生の寝言ではない
もっと問題集をこなせ

ここは、参考にしてはいけない何でもありのスレなのだ

これでいい野田

中身がスカスカなスレであるのはみんなが知っている
只々、レスを伸ばすだけのスレである

６５１９
間違っていてそれに気づけば素直に感謝しなければね。
折角教えてもらったんだからね。
ここが嫌ならこなければいい。なぜくるんだろう。

素人だから何を書いても無罪

>6511 匿名さん 規約に規定がなければ、インターホン、熱感知器、ガス警報器は
>専有部分なんですが、それらの補修工事を管理組合がやっているマンションはありませんか。

ガス警報器は区分所有者の責任で交換する。単独で簡単に実施できる。
IH利用者には不要です。
インターホン、熱感知器、は専有部分であるが管理組合でやるかもしれない。理由は消防法関係で点検するときインターホン、熱感知器もシステムとして組み込まれて自動的に点検しているようだ。従って熱感知器点検のため在宅の必要はない。室内のデイスプレーで宅配ボックスに荷物が投函されるとデイスプレーでランプが点滅しわかる仕組みになっている。
熱感知器で異常を感知すると全戸に警報がなる。（異常を感知したフロアーと上階で警報がなればと思っているが。下階は慌てず避難できる。）。デイスプレー上に警報停止、火災確認、非常等ボタンがあるのでこれらが一体化されていると思われる。必然として管理組合の業務となる？。あいまいな投稿で申し訳けないが・・・・

>>6522さん
ありがとうございます。
私どものマンションでも熱感知器、インターホンは規定はありませんが
専有部分となっています。
ただ、補修工事は管理組合でやっています。
インターホンには警報装置もついているようです。
消防点検は室内に入らずできています。
私どもの組合では、規約でインターホン、熱感知器の補修工事は管理組合
で行うように規定してあります。
年２回行われる消防点検時に在宅の必要がないのはいいですよね。
ただ館内放送ができるのはいいのですが、あまり使い道はないようです。

国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

ただ、管理会社に聞くとインターホンの補修工事については
管理組合でやるところと各戸がやるところは半々とのこと。
規定されていないとこが殆どなので対応もバラバラということです。

管理会社に聞いたとのことですが、東福互光ですか？

>>6527さん
何故あなたは個人名をだされるんですか。
私はどこの誰とかは一切いっていませんよ。

その管理会社は、「インターホンは規約に規定されていないときは専有部分であるが、管理組合で修理をするところが半分ある。」と言っているのですか？

>>6529さん
あなたに質問しますが、インターホンの専有部分にあるものは
専有部分ですか、それとも共用部分ですか。
玄関モニターはインターホンの画像に直結していますが、専有部分
ですかそれとも共用部分ですか。

専用使用権のある共用部分については、通常の管理に要する費用
についてはそれを専有する者の責任と負担で行うようになっています。
ただ、専有部分であるインターホンや熱感知器は専有部分ですから
それを所有している者の責任と負担で行うべきものです。
しかし、全戸一斉に交換する場合は、管理組合の責任と負担で行い
ますから、その専有部分のものも管理組合で負担することになります。
専有部分に管理組合のお金を使うということは全員の承認が必要なの
ですが、そこまでやっている組合はないのではと思います。
なぜかといいますと、インターホンを交換する場合、専有部分は各戸で
負担してくださいといっても、しょせん出どころは同じ区分所有者だから
です。直接出そうが、積立金として出そうが結局は同じ区分所有者の
お金だからです。

それにこういう規定もあります。
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合が
これを行うことができると標準管理規約で規定しています。
ただ、できるとはなっていますが、経費の負担については述べていませんが。

専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分ですが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり「専有部分の【専用に供される】設備」ではないと考えられるので、共用部分であると判断しています。

わたしのマンションの管理規約では、インターホンは専用使用権が設定されている共用部分であると規定されているので、通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならないとしています。

>>6534さん
インターホンが専有部分であれ、専用使用権のある共用部分であれ
いずれにしましても、通常の管理に伴うものに関しては専用使用権
並びに個人の所有物であれその者の責任と負担でやるのが自然です。
ただ、規約に管理組合負担で補修工事を行うとの規約が明記されて
いれば規約に則ってやればいいと思います。

>>6533さん
判断していますではなく、規約に明記しておく
必要があります。

「自動火災報知設備」の感知器について言えば、感知器の回路は、１戸１回路とは限らない。
複数戸１回路の場合は、「専有部分の【専用に供される】設備」とはならない。

>>6536　匿名さん　2020/10/29 11:45:22
>判断していますではなく、規約に明記しておく
>必要があります。

ならば、
>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

【第２編　長期修繕計画作成ガイドライン】
第２章　長期修繕計画の作成の基本的な考え方
第１節　長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等
３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件
一　管理規約の規定
管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関する次に掲げる事項について、マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）と同趣旨の規定を定めることが必要です。
①～⑤（省略）
⑥専有部分と共用部分の区分
⑦（省略）

長期修繕計画書はだれが作成したものですか。
建築士が設計図面をみて仕様書等から作成したものであれば
いいのですが、単なるソフトで概略で作成したものではあまり
意味がありません。

大規模修繕計画と施工の違いを理解していない投稿である。
施工と計画は違います。

長期修繕計画を作成する場合は、建築士が竣工図面を
みて、設計概算書と数量調書を作成してから計画書を
作成します。
できるだけ各箇所の工事費の金額が明確になるようにします。

大規模修繕計画の骨子が総会で提案されたが、その内容はというと、該当マンションからは見当はずれの内容で、こちらが少し専門的な質問をするとしどろもどろ。
説明した管理会社側のフロントマンはその内容を把握できていない無能力者。
現場とは無関係の上層部からの命令での説明会。
単に、当該マンションが管理会社の近未来の利潤の標的とされただけの説明会だった。
余りに、組合員を馬鹿にした説明だった。

単に管理会社のフロントがソフトに打ち込んで作成した
長期修繕計画はアバウト以外の何ものでもないのでは。
それにそんなに期待する方がおかしいですよ。
しっかりした長期修繕計画を作成するのであれば、積算に
強い建築士を雇い、専門委員会を設置して半年ぐらい検討して
作成しなければね。当然竣工図面や仕様書を基礎データとして。
それに長期修繕計画の骨子を管理会社のフロントが提案するのも
おかしいでしょう。

図面も決算書も読めない理事に何言っても無駄

図面は素人には分かりにくいからね。

計画書に多額の組合費を投ずる必要はない。
計画は予算を確保する道具に過ぎない。
修繕周期が１５年前後の先は予測に過ぎない。

寂しいマンションですね。
もっと楽しいマンションもあるはずですよ。

元々、住民同士楽しくあるべきなのだが、組合財産を狙った管理会社の介入で住民間が対立し、組合運営が疑惑の温床となっている。
時代の進歩や環境の変化で、利益相反関係である管理会社抜きの組合運営を目指す時代に突入しているのかもしれない。

管理会社と管理組合を利益相反関係と考える
こと自体おかしいのでは。
共存共栄の関係でなければだめでしょう。
組合の財産を狙ったとかいっているが、それはマンション
にとって資産価値を高めるためにやったのかもしれませんよ。
その工事がマンションにとってなんのプラスにもならないこと
はないでしょう。
工事は事後保全と予防保全というのがあるんですよ。

例えば大規模修繕工事の周期を１２年でやるとこと
２０年でやるとこがあったとします。
早くやればそれだけ住民は快適であり、資産価値も
上がります。考え方の問題です。

自主管理はだめですよ。
それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に
繋がります。
その場合は、それを排斥することは難しいでしょう。
管理会社なら理事会が動けば簡単に変更できますからね。

＞それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に繋がります。
理事長が自主管理する時代は終わりつつある。
管理会社が理事会と共存共栄する時代も終わりつつある。
組合員の組合員による組合員のための組合管理の時代です。
理事会を軌道修正する力を組合内部で持つことが必要。
それが専門知識を持った管理者という立場だ。
管理会社は部外者でもあり、組合員の財産を餌として成り立っている寄生虫でもある。
管理会社と理事会の共存共栄はできても、管理会社と組合員はどこまで行っても利益相反の関係であり、組合員の利益を考えるなら管理会社を削除することは絶対条件でもある。
組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。

＞組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。
つまり、スレ主のような立場の方。
23,000円という管理費の額からそれが伺われる。
自分のマンションの管理会社の名前すら明かせないからね。
管理会社とズブズブではいくら面の皮が厚くても言えないのが当然。

管理会社を悪くいう者がいるね。
よほど管理会社に恨みがあるのかな。
もっと信じ信じられる関係になれるといいんだが。
ルソーみたいな考えだね。
組合員の組合員による組合員の時代？
それが管理者の外部導入ですか。
そんなことを望んでいるマンションは殆どありませんよ。
井の中の蛙大海を知らす。

このスレは相手をしてくれる者がいるから
いいでしょう。

管理会社、ばんざい。

昭和の昔は「自分たちのマンションは自分たちで管理する」だった。
しかし、最近は「管理はプロに任せてマンションライフを快適に過ごす」がトレンド。
１年交代の役員輪番制のマンションでは一流管理会社に管理を丸投げするのが無難だ。

うちは一戸建てを購入する財力のない者の住むマンションですから、
お金にはどうしてもシビアにならないと生活ができません。羨ましいです。

マンション管理士を代表しての発言と受け取る。
管理費等はますます高額になる。心配です。

戸建てとマンションは価格はそんなに変わらないのでは。
管理費や修繕積立金、そんなに高いですか。

高級マンションは管理人を自前で雇っている組合員もいる。
そんなマンションの組合員が自分のマンションの共用部分を
自主管理するわけがない。
普通のサラリーマンでそんなマンションには住めません。
自主管理を必要なのは貧乏人が住むマンションでしょう。
私は貧乏ですから管理費等は払いたくありません。

管理会社からの裏リベートは既得権益者にとってはおいしい餌。
理事経験者はこのおいしい餌元との関係を断ちたくない。
だから、管理会社がいなくなると困る。
組合員の利益でゃなく、自分の利益しか考えていない、単なる既得権益者。

>>6562さん
管理費には電気料金や電話料金、清掃費、電球の交換費用、
各種点検費用、小修繕費、保険料等もろもろがあります。
管理費は払いたくないといっても必要な経費はありますよ。
それから修繕積立金も計画修繕費用は必要です。
自主管理しても経費は必要なんですよ。

>>6563さん
管理会社が理事長や理事にリベートを払っているんですか。
理事が輪番制でもそういうことが行われるんですか。
そういうマンションは殆どないのではないですか。
単なる憶測で書き込まれているのではないですか。
証拠は多分ないでしょう。

>>6564 匿名さん
それ等を負担するのはやぶさかではありません。
管な経費の為には管理費を払いたくありません。
供託制度が認められるなら不審な経費支出に対しての支払い拒否のため
若しくは改善要求の為に行使したいのだが認められないらしいです。

不審な経費支出であれば支払い拒否はできるでしょうが、
その証拠は当人同士でなければ分からないことでしょうからね。
それにそれらの支出が支払い拒否できるものかも分りませんが。
改善要求は同じ組合員同士、話し合いで解決すべく知恵を出し
あっていくべきでしょう。

＞6565　匿名さん
＞そういうマンションは殆どないのではないですか。
スレ主の希望的な憶測に過ぎない。
現にスレ主自体も疑惑の対象となっている。
何故かというと、スレ主が自分のマンションの管理会社を公表しないことだ。
管理会社とズブズブならば、公表できない心理も理解できる。

管理組合について、組合員の関心は高くありません。
殆どの住民は現在の自分の仕事に追われ理事会への
関心は持たないのが普通です。
理事会は輪番制でいいのですが、それを実際管理して
いくのは会社をリタイアした者の中でやる気と実力の
ある方に依頼すべきです。
それを繰り返していけば、いずれ現役世代の者も理事会
を中心となって管理できる時代がやってくるのですから。

マンション内で管理ノウハウを蓄積していくことで、管理会社抜きの管理者としての人材を育てていけばいい。
同じ規模のマンション管理者と横のつながりを持つことで、先人としての他者からの知恵を借りればいい。
管理会社ではそれが不可能だが管理者なら可能だ。
競合関係にはなり得ないし、問題をシェアできるからだ。
重要なのは、理事長に権限を一極集中させないための、理事長の横行を軌道修正できるマンション管理者というポストだ。
なにがしかの法律知識と専門知識を持って、俯瞰的にマンション管理できるものの育成が各マンションに望まれる。

>>6568さん
どこにスレ主といっていますか。
私は単なる匿名さんですよ。
それに私は理事でもありません。単なる一般組合員です。
一般の組合員ですので工事には全くタッチしていませんし、
管理会社との付き合いもありません。

>>6570さん
管理者を外部委託するのは構いませんが、理事長は交代が
ありますが管理者は長期になりますね。
管理者をチェックするのは誰がやるんですか。
管理者が悪事を働くこともありますよ。
後見人を弁護士に依頼しても、身寄りがなく本人に認知が
入れば、預金をはじめ財産管理も弁護士任せになり、つい魔が
さすこともあります。

理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
３者とも信じられなかった場合、信じる優先順位はどう
なりますか。

理事長だけがマンションの住民なんだから、最終的には
理事長をとらざるをえないでしょう。

＞6572　匿名さん
＞管理者をチェックするのは誰がやるんですか
組合員全員でやればいい。
理事会でもいい。
＞管理者が悪事を働くこともありますよ。
当たり前のことです。
管理人も神様ではない。
第三者である管理会社なら悪事は平常茶飯事。
悪時の起きる確率は管理会社よりも少なくなるし、ブラックボックスがなくなることで悪事を見つけやすくなる。
対等の立場である理事会が管理者の悪事を監視すればいい。
管理会社の悪事となると監視の目が届かなくなる。

＞6573　匿名さん
＞理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
愚問ですね。
悪事は起きるものだと性悪説で対処すればいい。
つまり、すべてを疑ってかかる姿勢が必要だ。
誰を信じるかではなく、すべてを疑ってから取り組む姿勢が必要だ。
それと、理事長は単なる調整役であり、マンション管理職という職業に対してはど素人。
専門知識を必要とする管理者と同じ土俵では語れない。
管理者は、できれば内部管理者のほうがいい。
人材がいないのであれば外部管理者も仕方ない。

理事長職は職業ではない。
マンションの管理は理事会が行いますが、管理者と理事長は
どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか。
管理者は理事会に参加するのですか。
外部管理者であれば当然議決権はありませんよね。

＞6577　匿名さん
＞どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか
理事会は理事長です。
当たり前のことですが。
理事会はWEBを利用しますのでその内容は組合員にはオープンです。
＞管理者は理事会に参加するのですか
どちらかというと参加したほうがいいですね。
勿論、WEB会議上でですが。
＞外部管理者であれば当然議決権はありませんよね
当たり前です。
管理会社に議決権がないのと同じです。
総会に当たり、議案や決算書、予算案に関しては事前に管理者とのすり合わせが必要です。
議決に関しては、電子決済を利用した全員参加が原則です。
総会でも理事会でも開催日を決めるのではなく、一定の期間の中で組合員や理事の都合のいい時間に参加できるシステムが必要です。
理事長と管理者の対面によるすり合わせ以外、組合員にはオープンにすることが要です。
＞理事長職は職業ではない。
勿論です。
自治会長程度の役割ですから、できれば輪番制が妥当かと思います。
中には苦手な方もいますから、裏方なりの作業をしてもらい、住民間に不公平感が生じないような対策は必要です。

工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
会計・出納業務はだれがやるんですか。
長期修繕計画書の洗い直しや規約・細則の改正は理事会で案を作成
して総会に提案しますよね。
通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮を
とるのは理事長ですね。
広報活動を行うのも理事長ですね。
マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払う
のですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。

管理者を外部委託するところは小規模マンションか
リゾートマンションしかない。

一概にそうとはいえないんじゃないかな。

>6579 匿名さん
＞工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
そうですよ。管理者としての表舞台ですからね。
＞管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
必要であれば管理者の権限で雇い入れますね。
＞会計・出納業務はだれがやるんですか。
管理者で能力のある方なら誰でもOKですが、そういった方がいない場合はマンション管理財務支援ソフトを利用すればいい。
管理者程度の能力があればだれでも使いこなせる。
会計業務能力がなくてもできるようにはなっている。
管理者はお金の動きについては知識がある人でなければならない。
会計業務内容も組合員に対してオープンにすることが前提です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
マンション管理に無能力者である理事長にすべての責任を負わせるのは無理があります。
そのことが弊害となって、様々なトラブルが発生しています。
その役割において管理者と責任分担すべきです。
役割内容は管理規約で定めておくべきです。
利益相反する管理会社は責任はとらないので検討外です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
管理者、理事長それぞれの役割分担の範囲で責任は取らないといけません。
＞では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払うのですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。
言っている意味が理解できません。
管理会社へはどうして高い報酬を払うのか、逆に聞きたいですね。
管理会社を排除して、その役を能力のある管理者が代行するわけです。
＞マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
規約違反者に対する調整役は理事長の役目です。
その規約を変更する場合の草案や議決までの段取りは管理者の役目です。

管理会社に管理を委託しているマンションが殆どなんですが、
何故管理会社に報酬を支払うのかと考える者はいないでしょう。
管理者に殆ど丸投げで管理を任せるということなんですね。
管理者が好きなようにおいしいとこだけやれるんですから管理者
にとってはおいしい仕事ですね。
一体外部の管理者には毎月いくらの報酬を支払うんですか。
管理員や清掃員は必要があれば雇い入れるというが、雑用等は
だれがするんですか。
蛍光灯の玉切れ交換はだれがするのか、清掃はだれがするのか。
管理費等の口座引き落としの毎月の手続きはだれがするのか。
会計業務はそふとを使えばだれでもできるといっているが、領収証
とかのチェックとかも含めてやらなければならないでしょう。
それは管理者か理事長がやるんですか。
やっぱり外部管理者では無理ですよ。
管理者が悪行三昧するかもですね。

>>6583 匿名さん
管理会社は悪行を働いていて、何もしないでお金だけかすめ取っていくという考え方の方が多い様ですね。確かに指摘されない限り暴利を取り続けている管理会社が多い様ですが、面倒な事をすべて投げることが出来て、継続して労力を出せないのであれば、管理会社に任せる組合も一定数いるでしょうね。

管理会社が全て悪者扱いされてるようだけど、管理会社に
勤務している者が可哀そうだね。
まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。

＞6585 匿名さん
＞まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。
入社時には真面目でも、企業悪の名の下で、管理組合に対しては不真面目になってくる。
管理組合からではなく、給料を管理会社からもらっている以上、社会常識よりも企業利益を優先した非常識を管理組合に平然と押し付けてくる。
厄介なことは、フロントマンはそれを企業悪だと分からずに管理組合に押し付けてくる。
6585さん、一社でいいから真面目なフロントマンがいる管理会社を教えてほしい。
まさか、現実を無視した手前勝手な想像で言っているわけでもないんでしょ？

真面目なフロントマンもいれば不真面目なフロントマンもいる、それはどの管理会社でも同じではないですか？
管理会社だけではなくどの職場でもそうですよね

非常識なことを真面目に実行するフロントマンは真面目なんでしょうね。
真面目か不真面目かではなく、問題はそこにある。

自分が住んでいるマンションが管理を委託している管理会社が
マンションにとってマイナスとなるのなら、もっといい管理会社
に変えればいいでしょう。
それができないからこんなとこで不満を書き込んでいるだけでしょう。
現状がいいと思っているマンションに対して、仲間をつくるような
書き込みはやめましょう。
相談ならまだしも、例えば管理者の外部委託制度がいいとかを述べて
いる者もいるが、そんなことは自分のマンションでやればいい。
自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。

管理会社批判のスレはほかにあるからそちらでやればいい。

枝管・枝線の工事
工事費は本管と支管は分割請求は可
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分として一体として
行う必要がある時は、組合がこれを行うことができる。
工事を速やかに実施できない場合には、各区分所有者の責任と負担に於いて実施することについて
細則を定めるものとする。
ライフライン（給排水管・電気・ガス）は専有部分といえども、不具合は共用部分や他の専有部分に被
害を及ぼす危険がある。
専有部分の給水・給湯・排水配管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要が
ある時は、管理組合がこれを行うことができる。・・・規約改正をしておく必要がある。
但し、工事は広範囲にわたり床や壁を壊す内装工事となる。各住戸のリフォーム時に行うのも一法。
排水管は上下間の床・躯体を枝管が貫通しているので、共用部分。
給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので専有部分。

＞6589　匿名さん
＞もっといい管理会社に変えればいいでしょう。
だから何度も言っているように、6589さんが世話になっている管理会社を名前を挙げて紹介してほしい。
何か差しさわりでもあるの？
欲に言うズブズブの関係なのかな？

長谷工コミュニティがいいんじゃないの。
それとも合人社に変更するのかな。
6592さん、合人社がいいですよ。そこにかえなさい。

＞6593　匿名さん
君はマンション住民ではないの。
君が住んでいるマンションの管理会社は恥ずかしくて他人には紹介できないわけだ。
＞自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。
そっくり君に返すよ。

>>6593さん
あなたは私のマンションが管理を委託している管理会社を
知ってどうするの。
紹介できるような管理会社かどうかも分からないのに。
評判のいい管理会社については、ネットで調べれば大概は
分ると思うけど、そこの担当フロントで大きく影響される
ので紹介はしません。

＞6595　匿名さん
＞私のマンションが管理を委託している管理会社を知ってどうするの。
あなたが助言しているように、【もっといい管理会社に代わる】ための参考にしたいからですよ。
ほとんどの管理会社が理事会とズブズブで、理事会と管理会社は共存共栄でも、管理組合員と管理会社は利益相反していて、組合員は管理会社の利益のための餌としか扱っていないからです。
だから、スレ主が共存共栄している素晴らしい管理会社を紹介してほしいのです。
どうして、胸を張って紹介できないのですか？？？

>>6596さん
よくあなたはスレ主とかの名前を出す人なんですね。
今度私をスレ主というのであれば、あなたの書き込みに対しては
返答とかすることはありません。
私は匿名さんで書き込みをしています。
あなたはご近所さんで書き込みをしていますが、６５９６さんで
返答をしています。それでいいじゃありませんか。
私どものマンションが管理を委託している管理会社が素晴らしい
のではなく、理事会がしっかりしていて、完全に理事会主導で
マンション管理が行われているからですよ。
工事や点検、理事会、総会等全て理事会主導でおこなわれていますし、
管理会社は組合のお手伝いをしてくれているにすぎないからです。
それができているマンションなのです。管理会社がいいというのではなく
住民の民度か高いからですよ。

横から失礼します。
私の所の管理会社はネットで色々言われている大京アステージですが、管理組合主導で動いていますので問題なく管理してもらっています。
コスト関係は顧問のマンション管理士が目を光らせており、これも適正な価格で行えています。
大手であれば一定レベルの管理能力はあると思いますので、大きいのは管理組合の力だと思いますよ。

＞6597　匿名さん
＞よくあなたはスレ主とかの名前を出す人なんですね。
名前を出した方がROM専の方に理解しやすいからです。
都合のいいときはスレ主だと名乗り出ているじゃありませんか。
＞返答とかすることはありません。
あなたの発言権まで奪うつもりはないですから御自由にどうぞ。
＞住民の民度か高いからですよ。
つまり、スレ主が利用している管理会社は、相手次第で悪事も働くという事ですね。
だから胸を張って紹介できないのですね。
＞6598 eマンションさん
＞私の所の管理会社はネットで色々言われている大京アステージ
あの悪名高い大京アステージさんですか。
ネットでいろいろ言われているということは、それなりに原因があるのでしょう。
＞大手であれば一定レベルの管理能力はあると思いますので、大きいのは管理組合の力だと思いますよ。
であれば、管理会社なんていらないじゃありませんか。
無駄な経費を使う分、管理組合に損害を与えていると思いませんか。
裏リベートは貰えなくなりますが。

参考までに色々言われている大京アステージさんへの苦情を紹介します。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520364/
壮絶な苦情ですね。
理事長とはうまく付き合っているみたいですね。

>>6600 ご近所さん
そこは知っていますが見積もりが割高なぐらいですよ、うちの所で合っているのは。
全国に拠点ありますから、地区によるのでしょう。
ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。

>>6599さん
管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体
おかしいと思いませんか。
管理会社は住民に負担をかけないために管理をお願いして
いるのではないですか。
要は理事会がしっかりしていて、理事会主導でマンション管理
が行われるかでしょう。
管理会社名を出せば出したでそこの批判をするんですね。

ネットde真実という可哀想な人なんですよ、きっと。
管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし。

＞6601 eマンションさん
＞ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。
つまり、eマンションさんらのこのスレのネットでの話を信じるのも失敗の元だというわけですね。
＞地区によるのでしょう。
どこの地区の大京アステージさんがお勧めですか？
＞見積もりが割高なぐらいですよ
管理会社からの見積もりなんて最初から外すのが常識だと思いますが。
管理と修繕工事は分離発注するのが能力ある管理組合で、能力のない管理組合は管理会社に頼ってしまう。
金額が高いのを承知の上で採用するんですね。
＞6602　スレ主さん
＞管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体おかしいと思いませんか。
管理組合に管理能力があるんでしょ？
そうであれば、わざわざ高い経費を管理会社に支払って何をしてもらうの？
＞理事会がしっかりしていて、
マンション管理について素人に毛が生えた程度の能力しかない理事長がしっかりしたところで、おままごとしかできないですよ。
理事長にそこまで期待してはいけない。
それこそ失敗の元です。
＞6603　eマンションさん
＞ネットde真実という可哀想な人なんですよ
よく意味が理解できませんが、あなたのことではないんですか？
もし、意味が理解できているならネットでのスレに参加していること自体が矛盾している。
ネット利用で何を訴えたいの？
＞管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし
あなたみたいな能力のない人がやるとケガしますよ。
面倒だと感じない能力のある方に任せればいい。

>>6604さん
やはりあなたはマンション管理を理解していないようですね。
理事長とか理事とかの経験はあるんですか。
机上の空論を述べても何の役にも立ちません。
しかし、マンション管理に関心はあるようですね。

触っちゃいけない人でした、すみません。
顧問のマンション管理士が価格について目を光らせていると書いているのに、管理会社の見積もりを鵜呑みにしていると勘違いしているし。
当然理事会とマンション管理士も見積もり取りますよ。
管理会社の言い値で行う作業は緊急時の応急処置だけです。

＞6605　スレ主さん
管理能力のない人（理事長）に能力以上のことをやれと言っても無理がある。
そこの部分は理解できますよね。
理事長は理事長としての役割を果たせばいい。
何を勘違いしているのか、理事長が理事長以外の役割を果たそうと管理会社とタッグを組む。
そこが管理会社の付け目。
理事長の自尊心をくすぐりながら管理会社利益優先へと誘導する。
つまり、管理組合員の利益優先目線ではなく、管理会社側の利益優先目線で管理組合を運営していくことになる。
理事長は、管理会社抜きでは管理組合は運営できないなどのマインドコントロールから抜け出せなくなる。
自画自賛しかできないスレ主がその典型的なパターン。
管理費を23000円も支払っているスレ主が、通常より異常に高いことに気づいていない。
理事長がタッグを組むべき相手は管理会社ではなく、組合員から選出された管理者。
組合員の貯金を餌食とする管理会社など必要ない。
自主管理マンションで失敗しているのは、能力のある管理者が不在なのに、理事長がそこが分からずに自分にその能力があると勘違いして組合運営しているマンションです。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

管理組合、理事会というものを良く理解しないといけないですね。
管理規約や各種細則を読むことも大切です。
その前に、管理規約と各種細則の全面改正をしなければならない
でしょう。
分譲時に配布された規約集では、築年数の経過とともに対応でき
なくなりますから。
分譲後に規約や細則の改正、標準管理規約や区分所有法の改正も
あるのでそれとかなり乖離しているでしょうから。

＞この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
管理能力や管理知識のない管理組合や理事会がいくら頑張っても限界がある。
所詮はおままごと。
専門的な管理能力を備えた方がアドバイザー兼進行係として必要です。
つまり、管理者のことを言います。
従来の管理組合では、この管理者の代わりに管理会社が存在し、利益相反であるがゆえの多くの問題を発生し、組合員の利益が損なわれています。
利益相反の関係である以上、永遠に組合内の金銭に関する問題発生は解決せず、問題解決の糸口はただ一つ、相反関係の状況から脱することしか残されていません。
そのためには管理会社を排除し、その代わりとして能力のある管理者をおくことです。
管理者と理事長は役割が全く違います。
マンション管理運営のための管理者と、マンション自治運営のための理事長と、2名の長が必要とされます。
理事長や理事会にとっては管理者は目障りな存在ですが、管理組合が暴発しないための牽制役もします。
仮に、管理者と理事長がズルズルになった場合、管理会社と違って同じ財布の中で出入金していますから不正を暴くことは簡単です。
これが、管理会社みたいに別の財布にいくと、そこがブラックボックスとなり、不正を暴くことができなくなります。
不正を暴かれることが嫌な理事長は管理者の配置を嫌がるのは当然です。
スレ主が管理会社ではなく管理者の配置を嫌がるのは別理由だと思いたいですね。

「専用使用権のある共用部分の管理」
　　第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを
　　　　行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の管理に伴うものについては、専
　　　　用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

　　注：　バルコニー等（専用使用権のある共用部分、下記のものが該当します。）
　　　　玄関扉・・・蝶番等の補修（錠の交換は各戸負担）、交換
　　　　サッシ　・・・滑車の交換、サッシの交換、窓ガラスの複層化、ガラスの交換
ガラスが割れた場合の交換の負担（保険又は各戸又は管理組合）
　　　　網戸　　・・・張替え、滑車の交換、網戸の交換
網戸の台風による損壊の負担（保険又は各戸又は管理組合）

＊問題点
　　　　専用使用権のある共用部分のうち、サッシ、網戸、玄関扉が台風で損壊した場合は通常の
　　　管理に含まれるのか。保険が適用されない場合。　通常の管理の定義の設定
　　　　地震の場合は、各戸各箇所に保険が適用されるのではなく、管理組合に相当額が賠償
　　　される。保険適用にならない場合、管理組合負担で管理することになる。
　　　　ガラスが破損した場合、住民の過失で割れた場合は区分所有者負担であるが、それ以
　　　外については保険の適用がされる。但し免責があり１万円以下の場合は保険が適用されな
　　　い。その場合は誰が負担するのか。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

地方並びに小規模マンションの場合、人材不足の
影響もあり理事会と自治会の役員が兼務されている
場合が多い。
これがマンション管理にマイナス要因にもなっている。

管理規約と各種使用細則が分譲時のままになっている
マンションはありませんか。
総会で改訂が行われたものもあるでしょうし、標準管理規約
や区分所有法が改訂、新設されたものもあります。
是非新しい規約集を作成し組合員の皆様に配布すべきです。
マンションの管理をしていくためのバイブルとなる規約集です。
誰かがやらなければいつまでたっても規約集はできあがりません。
是非専門委員会を立ち上げて取り組んでいってください。
分らない点は、ここでの質問や管理会社、ネット等を活用すれば
必ずできあがりますので。

規約集が配布されました。
過去と現在の規約の設定、変更、廃止の議案書と議事録を調べましたら、
過去においても現在においても区分所有法31条に反することが判明した。
当マンションの組合員がこの規約集にあるマンションの規約には従わない
として拒否を始めました。
この組合員の証拠を添えた申し立ては確かに区分所有法31条に反するこ
とが明らかになり、
この規約には従えないとする組合員が登場して困っております。
弁護士に相談しましたら区分所有法31条に違反しているので、
この規約は無効の可能性があると指摘されました。
規約の問題には自治会長の意見が多く含まれていて理事会はこの自治会長
の意のままに操作されているようです。

>>6419さん
３１条違反が決議方法なのか、規約の中のある条文に対してのものかは
わかりませんが、過去の条文で設定・変更・廃止のなかったものについ
てはそれらの規約は正当化されます。
規約には従えないとする組合員はどの条項に対して拒否しているんですか。
もし、規約の改正で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による
決議ではなく、普通決議で行っていたとたらそれは無効となりますので、
その該当条文については再度議案として提案し決議をされたらいかがで
しょうか。
自治会長の影響力が大きいといわれていますが、その方は理事なんですか。

普通決議事項であればまだましですが、総会の規約による成立要件である、
出席者（出席者、委任状、議決権行使者含む。）が議決権の過半数以下の
総会を成立として、
欠席者（出席者、委任状、議決権行使書を除く。）は区分所有者の義務を
果たしていないとして出席扱いとして、
各規約を成立したものを規約原本として取り扱っていた。
この組合員の言い分は、そもそも、提出されている規約は原本ではないとも
主張しています。

>>6621さん
総会の成立要件を満たしていなかったんですね。
有効か無効かを問えば無効となる可能性が高いでしょうから
その無効として決議された条文については再度総会に議案を
提案して決議しなおす必要があります。
過去の責任を問うという問題ではなく、再度提案をして規約の
承認決議を行う方向にもっていかれたらいかがですか。
規約原本は規約原本でしょうけど、その規約の一部に無効となる
条項が含まれているということですよね。
その部分を再度決議しなおせばいいんではないでしょうか。

管理規約と各種細則はマンションの憲法です。
しっかりしたのを規定しておく必要があります。

しかし、規約や細則の全面改正となると
誰かひとりはかなりの時間を要する仕事を
しなければならない。

全面改正をするときに一番手間暇がかかるのが、現行規約と
改正案（標準管理規約含む)の比較表を作成するところです。
まず全文の比較表を作成します。
検討するときには、改正や追加になる部分だけの比較表にして
行います。
左側に現行規約、右側に改正案にします。その条項は左右比較
しやすいようにあわせます。

理事会や総会では、この比較表で決議を行います。
決議されたら、第１条から順に作成していきます。
こういった作業を誰がやるかですね。

又、スレ主の自画自賛レスのオンパレードが始まった。
そんなに自慢したいのなら、いっそのこと、マンション名と管理会社名を公表すればいい。
そこを恥ずかしがるから、胡散臭くなる。
＞こういった作業を誰がやるかですね。
管理者がやればいい。
理事長がやるべきことでもない。
理事長がやると恩着せがましくなる。
スレ主がその典型例だ。
方法手順はどうでもいい。
要するに、出来上がりの分かりやすさだ。
多くの組合員が同意してもらえるものなら手段は厭わない。
管理者にその能力が試される。

理事長は変更してほしい規約内容を組合員と協議し、その骨子をまとめ上げる。
理事長は協議された規約変更点を管理者に報告し、管理者はその骨子が変更できる案かどうかを法律に基づいて検討し、できるものなら規約改正の草案をつくる。
なんでもかんでも規約改正できると言う訳でもない。
その判断は管理者がやらないといけない。
管理者にはそういう能力が必要だ。
だから有償制なのだ。

うちの理事長はアンケートで賛成多数になったら何でもできると信じ込んでる○○でっせｗ

規約改正時の新旧対照表なんか誰でも作れるがな
大事なのは改正内容が法令や他の規約条項と矛盾してないかの確認や
これだけはある程度の専門知識がないとできん

だから、素人の規約改正委員会が一から規約条文を書けるわけがないんや
標準管理規約をしっかり勉強して、問題ないと判断したらそれを丸写しするのが安全策や

>>6631さん
管理規約と各種細則の全面改正を私は２回やったことがあるけど
現行菅力也と各種細則、標準管理規約の対比票をつくるのは大変な
作業量になるよ。
標準管理規約を丸写しするにしても、比較表は作らなければ理事会
や総会で決議ができないし、条項を連続しなければならないしね。
それができれば検討は簡単にできるよ。

菅力也さんと一緒に対比票をつくったんですね
菅総理のお身内でしょうかね

管理規約のことは菅力也さんに任せよう

＞6632　スレ主さん
＞現行菅力也？と各種細則、標準管理規約の対比票をつくるのは大変な作業量になるよ
変更箇所だけの対比表なら簡単なことです。
管理規約をグーグルドキュメントなどでデジタル保存しておけば、後は、変更箇所だけの編集なので、大変な作業量の意味が理解できません。
こういう作業は、やはり、能力のある方がしないと大変な作業量になるのでしょうね。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

＞6636～＞6638
意味のないレスの列挙。
こういう作業は、やはり、能力のある方がしないと大変な作業量になるのでしょうね

　　「住民へのアンケートの実施」 専門委員会で実施します。

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

住民へのアンケートに関しましては、上記以外に専有部分の
こともアンケートで取られたらいいですよ。

大規模修繕工事時は、建物診断業者と設計監理業者、
外壁調査業者は同一にされていますか。
それともそれぞれ分けて別の業者に依頼してますか。

論破されそうなときは大規模修繕工事ネタにすり替え

建物診断業者と設計監理業者、外壁調査業者は
おなじの方がいいですよ。
外壁調査は、足場を組む前に概略調査して工事費の
数字を出しますが、足場が組まれたら精査します。
外壁タイルを焼くのは１ケ月程度の期間が必要ですが
できれば３ケ月前にはやった方がいいですね。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

やはり業者を選定するときの相見積もりはおなじ条件で
取らないと高いのか安いのかもわからない。
その要項書をつくるのは設計コンサルタントでなければ
素人では作成するのが難しい。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が
一番いいんでしょうね。

しかし、小規模マンションやデベ系のマンションでは
外部委託の設計監理方式は採用されないでしょう。
管理会社は自分の会社の利益と親会社に対する忠誠心で
全て工事を自分たちで管理したいでしょうから。

マンションのことをよく知っている管理会社に監理してもらうのが最適
なまじ変な会社に入られて変な仕様に改変されると元に戻しづらい

管理会社は自分の会社の建築士を連れてきて設計監理業務を
やらせるんですよ。
当然報酬が伴いますし、元請会社は必然的に親会社がやること
になります。
管理会社は総工事費の１０％程度の報酬を取りますよ。
マンションのことを管理会社が知っているとは何を知っているんですか。
修繕積立金がいくらあるかということですか。
それとも長期修繕計画での各箇所の工事予定額をですか。
そんなことは何の役にも立ちませんよ。
大規模修繕工事は単なる修繕ですよ。悪い箇所を修繕するのです。
それに、管理会社が連れてくる建設会社からの人員は現場監督
１名だけで、その者が地元の下請け業者を使って工事をするだけです。
それに建設会社が倒産したらとかの心配はまったくありませんよ。
現在は瑕疵担保保険を設定するのが普通ですからね。

うちはデベ系マンションだから同系列の管理会社にお任せできて楽＊＊

あなたにも答えたくないですね。
中身が全然ないですから。
批判はよくされますが。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

具体的に設計コンサルタントはどんなことを
するんだろうか。

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

修繕工事で管理会社や工事業者に騙されるという被害妄想がむごい。

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。

管理組合理事が素人だからどうにもならない。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

業者選びは難しいのでやはり信頼できる管理会社にお任せするのが一番ですね

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

やはり大規模修繕工事は設計監理方式が
いいようですね。
勿論建設会社も監理はしていますが、二重で
チェックする方がより確実ですからね。

大規模修繕工事の際の専門委員会を立ち上げても
何をすればいいのかわからないのでは。
設計コンサルタントが決まった段階ではその建築士が
いるからいいけど。

質問させてください。
大手デベのマンションに住んでいます。2年目に定期アフターサービスでの共用部検査があるのですが、その前に第三者(さくら事務所さんなど)にも共用部検査をお願いしたほうがいいのでしょうか？
定期アフターサービスで検査をしてくれるのはデベの子会社なので指摘事項が少ないのかな？という疑いがあるので第三者に見てもらったほうがいいのかなと思いますが、さくら事務所さんの評判も微妙ですし、他の会社の口コミが少なく実情がわからないので迷っています。
よければ教えてください

定期アフターサービスの共用部分の検査というのが
あるんですか。
それ無償でやってくれるんじゃないんですか。

>>6669 匿名さん
私の所も大手デベで第三者の共有部アフター点検を依頼しています。
まだ2年アフター点検前ですので、今は1年アフター点検時の補修について妥当性を検証中です。
補修金額の大小は置いといて、完璧で文句の付けようがないマンションは1割未満だそうですよ。
分譲マンションの修繕に強い経験豊富な方を見つけられるならアリかと思います。

>>6670 匿名さん
デベのアフター点検は割と大雑把というか、悪い所の粗探しをやりません。
表面上の問題が出ていないか程度のチェックしか行わないので、第三者にしっかり見てもらう考え方です。

その１年点検は有償なんですか。

>>6673 匿名さん
2年点検の事前準備として精査して貰ってますので、2年点検の費用に含まれています。
契約次第なので、あくまで私の所はという事になります。
1年点検精査でも何点かアフター補修のやり直しをデベに認めさせましたので、2年点検前に元は取れましたね。

新築分譲の場合は、品確法で１０年間の保証がされています。
大規模修繕工事の場合でも、現在は大規模修繕工事瑕疵保険
を締結するのが普通です。
2020年４月に民法改正がありまして、瑕疵担保責任から契約
不適合責任になりました。
それから新築の場合は契約とは関係ないのではないですか。
品確法という法律で売主に義務化されているのですが。

売主の契約責任であるアフターサービスは、品確法により法定されている売主の瑕疵担保責任とは別物です。

>>6675 匿名さん
まず瑕疵担保責任とデベが独自に設定しているアフター補修基準は別物です。
そしてアフター補修基準で設定されている保証期限は2年の物が多いです。
デベ的にはお金が出て行くだけのアフター補修は最低限で済ませたい訳です。
ここでマンション所有者と利益相反しますので、第三者の点検を入れて徹底的にデベにアフター補修してもらう事が目的です。
補修金額が点検費用を超えればマンション保有者の得になり、超えずとも安心感が違います。

>>6677さん
瑕疵担保責任とアフター点検の違いは判りますが、デベ的
には補償はできるだけ少ない方がいいでしょうね。
しかし、築２年程度のマンションであれば、そんなに瑕疵は
ないと思いますので、住民へのアンケートとデベの点検ぐらい
でもいいのではと思われます。
全国のほとんどのマンションはそれで問題はなかったと思います。
傾いたマンションもありましたが、それは点検ではわからないの
ではないですか。そこまでの調査はしないでしょう。

>>6678 匿名さん
素人の住民アンケートで補修が必要だった箇所はほぼ無かったですが、第三者点検で見つかったいわゆるグレーゾーンは思った以上にありましたよ。
3年目以降であれば経年劣化としてマンションの修繕積立金で修繕する事になるので、何でも馬鹿正直にアフター補修する所は少ないのでは。
ここら辺は考え方の違いですね。

補修が必要であればやらなければならないでしょうが、
緊急を要しないものであれば、大規模修繕工事時に行えば
いいと思いますが。
グレーゾーンもデベは無償でやってくれたんですか。

>>6680 匿名さん
緊急を要しなくても指摘すればデベが修繕してくれる物を、先延ばしにする意味がわからない。
アフター基準に記載されている物は全て無償修繕でしたよ。

大規模修繕工事瑕疵保険でも、リフォーム瑕疵保険も決められた
期間内であれば当然無償保証してくれます。
具体的にどういったところを無償で補修工事をしてくれたんですか。
躯体部分とか漏水、給排水管、電気設備等が対象でしょうが、そんなに
瑕疵があるものですか。

>>6682 匿名さん
具体的に挙げると特定されかれないので一部項目だけ。
サビ、塗装漏れ、塗装剥げ、排水不良、エフロ、擁壁クラック
このうち当初デベが補修するとしていたのは排水不良とエフロのみ。

マンション名とか工事業者を特定するとかそんなばかな
ことはしませんよ。
大規模修繕工事でも、１年点検とか２年点検をやりますが、
住民アンケート等をもとに設計コンサルタントと点検をして
瑕疵があれば施工業者が無償で補修をしてくれます。
錆び、塗装漏れ、塗装剥げは工事の手抜きですね。
それなりの効果はあったのですからたそれはよかったんだと
思います。費用対効果だけでなく、安心料も含まれますからね。

>>6684 匿名さん
観ているのはあなただけでは無いのですよ。
その他にも施工不良箇所がありました。
デベ責任の初期不良と経年劣化をしっかり切り分ける事が大事です。
3年目以降は何でも経年劣化と言われる可能性大ですから。

>>6671 eマンションさん
ご回答ありがとうございます！やはりやった方が良いんですね。もし良ろしければどちらの会社を使われたか教えて頂けませんでしょうか。またこの会社はやめた方がいいよでも。参考にしたいのでよければ教えてください。

>>6686 匿名さん
私たちが依頼した所は全国展開していないのと、営業と見られる可能性があるため会社名は答えられません。すみません。
点検する方のスキルが重要ですので、選ぶ際の判断材料は伝えます。
・アフター点検の実績(棟数)
・指摘し修繕した内容と金額
・契約内容(デベとの交渉が料金に含まれているか等)

マンション修繕と交渉に強い一級建築士が理想的です。

瑕疵保証に対する損害請求権は最低でも2年間は担保されます。
2年以内で、当該建物の当初の目的を達せられないような瑕疵は、建築業者が無償で修繕する義務があります。
契約によってはそれより長い期間になる場合もあります。
瑕疵内容が不法行為によるものであれば、瑕疵に気付いた時から3年以内であれば損害賠償請求ができます。
20年が過ぎると不法行為による損害賠償請求権は消滅します。

>>6688 ご近所さん
瑕疵を問えるは明らかに問題がある場合のみなのでハードルが高いです。
一方でアフター保証はブランドイメージを大事にしますから、交渉次第ではかなりの修繕を引き出せます。
ただし専門知識と実経験が豊富でないと指摘できませんので、専門家に点検を依頼する訳です。

品確法の保証は１０年ではないですか。

大規模修繕工事の場合は殆どが５年です。
手すりに関しては２年です。

＞6689 eマンションさん
＞瑕疵を問えるは明らかに問題がある場合のみなのでハードルが高いです。
問題のないところを修繕してどうするんですか？
何か勘違いされていませんか？
＞交渉次第ではかなりの修繕を引き出せます
当然、無料ですよね。
契約書面でその修繕内容範囲について約束されていますか？
書面で約束されているのであれば、交渉しなくても当然に修繕しないといけない。
＞6680　匿名さん
＞品確法の保証は１０年ではないですか。
品確法で10保証される瑕疵内容対象は、躯体構造に関する重大な欠陥と、屋根外壁からの雨水の侵入についての欠陥のみです。
それ以外は、対象範囲外です。

>>6692 ご近所さん
アフターサービス基準に記載されている内容なので当然無料です。
アフターサービス基準は各所有者が受け取っていますが、アフター点検だけでは基準に書いてある項目を細かく網羅してチェックしないですよ。

デベを信用し過ぎです。

＞6693　 eマンションさん
＞アフター点検だけでは基準に書いてある項目を細かく網羅してチェックしないですよ。
その通りだと思いますよ。
例えチェック済みの項目でもそのまま信用はできないので、住民自らチェックする姿勢が必要です。
＞デベを信用し過ぎです。
その反対なんですが、うまく伝わらなかったようですね。
具体的に、どういうところがデベを信用しすぎていると感じましたか。

>>6694 ご近所さん

> 問題のないところを修繕してどうするんですか？
この部分ですね。　
私は瑕疵とまでは言えないながらもアフターサービス基準に謳っている状況であれば、第三者点検で指摘しアフター補修できると伝えてきたつもりだったので、緊急性は無いが問題ある事が前提でした。
なので問題ないと言われた時点でデベ関係者かなと思ってしまいました。

アフター補修の件終わりかな。

そうですね。
最後に補足を書いておきます。

私の所では住民では気づかない施工不良が第三者点検でそれなりに見つかりまして、アフター補修で対応して頂きました。

一方で住民が気づかないという事は緊急性は低い場合が多いため、問題が出た都度、修繕積立金で補修する考え方もありです。

いすれにせよ住民でよく話し合う内容です。

＞6697　eマンションさん
＞住民では気づかない施工不良
具体的にどういった施工不良ですか？

＞6695　eマンションさん
＞私は瑕疵とまでは言えないながらもアフターサービス基準に謳っている状況であれば、第三者点検で指摘しアフター補修できる
言ってる意味が理解できない。
具体的に教えていただけませんか？
問題のないところに難癖付けて意味のないアフター補習を請求するという意味ですか？
単なるクレーマーじゃないですか。

第三者機関は無償で点検してもらえるのですか？

>>6700 ご近所さん
100万円近くかかります
無償な訳がないですw

基本的な補修内容は以下で答えています。
>>6683 eマンションさん

他にもアフター補修した部分はありますが、関係者が見れば確実にマンション名が分かる内容なので答えられません。

アフターサービス基準で保証すると記載された内容なのでクレーマーではありません。
アフター補修しなかった場合、施工不良が原因でもアフター保証が切れた後に経年劣化として扱われるような内容が多いです。

デベ点検は無料ですが第三者点検は有料ですので、価格に見合うか検討が必要です。

１００万も払ってやるべきことじゃない。無償のデベ点検で十分。
全国のほとんどのマンションは第三者点検はしていない。
それでも問題点はまずない。
ごね得ということかな。
今第三者点検の宣伝を盛んにやっているよね。
弁護士や司法書士が借入金の利息の過払い分を消費者金融から
取ってその報酬をもらっているようなもの。
しかし弁護士等は無償でやっているけどね。

＞6683　eマンションさん
>サビ、塗装漏れ、塗装剥げ、排水不良、エフロ、擁壁クラック
錆び？何のさびなの。
1,2年で錆びるなら、設計ミスかな？
有料なら責任体制をとるべきですね。
第三者機関検査ミスによる重大な過失に対して全面的に損害賠償するとか。
そうしないと、第三者機関をチェックする第四者機関が必要になってくる。( ´∀｀ )
無料なら大いに歓迎だ。

＞6702　eマンションさん
＞他にもアフター補修した部分はありますが、関係者が見れば確実にマンション名が分かる内容なので答えられません。
胸を張って自慢すべきことなのにスレ主同様コソコソと隠そうとする。
何か都合の悪いことでもあるのかな。
主婦の方はおいしいもの見つけた時はインスタで公表するよ。
第三者機関の宣伝代わりにインスタで公表しちゃえば。

サビは設置場所と素材の考慮不足ですね。
建築時に全てを考慮できる訳ないからアフターサービス基準が存在するのです。

住民にとってメリットないのに公開する訳ないよ。

>住民にとってメリットないのに公開する訳ないよ。
情報交換は、狭いおらが村同士の視野を広げるためにも有効な手段ですよ。
つまり、eマンションさん にとっては何の利益（お金儲け）にもならないから公開しないわけですね。
何のために、このスレにへばりついているの？
第三者機関の宣伝のためなの？

＞6706　　eマンションさん
＞サビは設置場所と素材の考慮不足ですね。
だから具体的に、設置場所と何の目的で使ったのか教えてほしい。
今後のマンション建築への教訓のためにもなるし、設計を志す方に悪い教訓としての知識も広がる。
良い知識、悪い知識を横につながることでシェアし、経験値を深めることで効率的なマンション管理も可能になってくる。
第三者機関みたいにお金もいらないし、その経験値は無限大。
組織として2,3名しか所属しない第三者機関では経験値に乏しいし、口から出まかせの無責任体質。
eマンションさんがいい例だ。

第三者機関の宣伝とか口から出まかせ言われて答える訳ないでしょ。

デベも負担を減らしたいからしっかりとした点検をしないように思うんだけどどうなんだろう？デベの点検に理事が同席するのはありなの？

>>6710 匿名さん
依頼すれば同席できますし、1年点検の際に一緒に廻りました。
設計や施工が正しい事前提のハイスピード巡回ですよ、メジャーセブンでさえね。

>>6713 eマンションさん
組合員であれは依頼しなくても同席できます。
自分のマンションの点検に同席するのに業者の承諾は必要ありません。
あなたはそれでもマンション管理士等ですか、？

＞＞６７１４さん
eマンションさんは一度もマンション管理士とはいっていないでしょう。
勿論スレ主旨はマンション管理士等といっていますが、それにはいろんな
方が含まれてはいますけどね。
住民にアンケートを取ればいいんですよ。それで不具合があれば補修工事
を無償でやってもらうだけです。

>>6714 匿名さん
私は理事長ですよ、マンション管理士とは一言も言っていない。
危険箇所にも同席する訳でヘルメット等の準備が必要、だから事前に承諾得る事は当然でしょう。
1年無料点検のやり方を実際に見て疑問を抱き、マンション管理士と一級建築士が所属する会社に第三者点検を依頼した訳です。

６７１４さんは、マンション管理士とかスレ主、委託管理会社とかの
追及というか関心が強い方ですよね。
自分が住んでいるマンション名や委託している管理会社、工事依頼先等
自分も公開すればいいのにね。
そして公開すればしたで批判の応酬だけでしょう。

やはり６７１４さんは触っちゃいけない人です。
相手にしない方がいいですよ。

>>6713 eマンションさん
ご回答ありがとうございます。
1年点検がもうすぐあるので同席させてもらえないか掛け合ってみようと思います。そこで問題があったら6713さんと同様に2年目点検に向けて第三者にお願いすることになるかも知れませんね。

１年点検は理事とか修繕専門委員のメンバーは必ず
建設会社、設計コンサルタントと一緒に点検に立ち会う
のが普通ではないですか。
その点検で問題があれば、補修の話しになりますよね。
居室内のことについては、アンケートで工事後の不具合等
を確認して、それで問題のあるところは建設工事業者と設計
コンサルタント、理事等が補修工事について検討します。
１年点検や２年点検についての契約は大規模修繕工事時に
やるのが普通です。

>>6720 匿名さん
原則はそうでしょうが、デベのアフター点検では売主に確認を丸投げしている管理組合も多いそうです。

設計監理方式で大規模修繕工事をしているマンションでは
そういう問題はかなり解消できますが、新築マンションの
場合は、見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと
分らないと思いますね。
瑕疵がないかを確認するのを職業としていれば、必死で瑕疵を
探しますから。

>6715 匿名さん
>eマンションさんは一度もマンション管理士とはいっていないでしょう。
マン管士でないとも言ってないですよ。
eマンションさんと友達なんですか？
＞6714　匿名さん
＞組合員であれは依頼しなくても同席できます。
そうですよね。
一般常識で当然のことを eマンションさんは恩着せがましく言う。
スレ主とそっくりですね。
誰が主役かわかってないみたいですね。
＞6716　 eマンションさん
＞だから事前に承諾得る事は当然でしょう。
誰に承諾を取るの？
工事中の現場じゃあるまいし。
勘違いの多い方ですね。
＞6717　匿名さん
＞マンション管理士とかスレ主、委託管理会社とかの追及というか関心が強い方ですよね。
良いことだと思いますよ。
特に管理会社や管理に絡む第三者機関は悪徳業者も多いですからね。
彼らはステマで誘導するのがオハコですからね。
＞自分が住んでいるマンション名や委託している管理会社、工事依頼先等自分も公開すればいいのにね。
スレ主みたいに良い管理会社に出会えば胸を張って紹介しますよ。
スレ主はそれさえも拒む。
何か事情がありそうですね。
＞やはり６７１４さんは触っちゃいけない人です。相手にしない方がいいですよ。
私は6714さんではないが、彼にどうやって触るの。
気持ち悪いですね。
一人芝居では偏向内容となり、公平性が保たれない。
意見の違う方と相手になることで、自分の正当性を証明しないといけないんじゃないかな。
＞6722 匿名さん
＞見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと分らないと思いますね。
そんなことないですよスレ主さん。
そんなに検査したきゃ、デべさんに頼んで、見落とした瑕疵は全部第三者機関が責任をもって損害賠償に応じること条件にやらせてもらうといい。
住民に有償で瑕疵の検査をさせるって本末転倒も甚だしい。
第三者機関への検査費用をデべが持ち、見落とした瑕疵に対する損害賠償を第三者機関がすれば、皆さん万々歳で喜ばれますよ。
いいアイデアだと思いませんか？

>>6716 eマンションさん
危険な場所に行くのであれば危険防止のために
ヘルメット等の準備のお願いはしてもかまいませんが。
>>6710 匿名さんを再度お読みください。

>>6713 eマンションさん
依頼しなくても危険な場所の同席であれば防護服等の準備は依頼
していいでしょう。私たちは家主ですからね。
家主の依頼で建物や設備の管理等を委託しているのですからね。
理事長の承諾もいりません。
自分の家を見守るのですから自由に見守るのは保存行為に当たり
ますし、義務でもあります。勘違いをしないでください。

eマンションさん、面倒な人と関わりをもたない
方がいいですよ。
無視しましょう。
私は、ご近所さんには一切返答はしないことにしています。

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

>>6726 匿名さん
私はご近所さんではありません。>>6723 ご近所さん は
素晴らしい意見を投稿してくれます。
おそらく、プロ中のプロの管理者等でしょう。

大規模修繕工事でみなさんのマンションでは、業者選定方法
としては、どの方式を採用していますか。
管理会社主導のデベ系のマンションであれば管理会社発注方式
なんでしょうが。

小規模マンションであれば、設計監理方式は資金的にも
難しいと思いますので、１社に絞った丸投げ方式が多い
とは思いますが。

できれば設計と監理は別々の方がいいでしょう。
住民に代わって工事の監理をしてくれる者がいると
いうことは心強いですからね。
それに元請会社からみれば、プロの建築士が工事の監理
をしているということはプレッシャーにもなります。
手抜きもできませんし、仕様書通りの材料を仕様通り使
わなければなりません。
利益率にも影響をきたします。

>できれば設計と監理は別々の方がいいでしょう。

どういうことでしょうか？

間違いやすい書き込みでしたね。
元請会社と設計監理業者を別にした方がいいという趣旨
で書いたものです。

>>6736 匿名さん

設計監理会社や建物診断会社を募集する際は
見積金額だけではなく、やらなければならない業務を
明記して同じ条件での相見積もりを取らなければ意味
がありません。

それを考えるのがわからない。

＊募　集　要　項
　募集要項につきましては、できるだけ同じ条件での相見積もりを取るために設定しました。

　「応募条件」
１）直近５カ年に分譲マンションの大規模修繕工事の設計監理実績が３件以上
２）専任の担当者が１級建築士の有資格者
３）業務期間中は、専任の担当者による理事会、修繕委員会にアドバイス及び業務報告
　　等を行える体制とすること。

　「建物診断」 　　下記業務を実施することを前提として見積額を提出してください。

事前調査、アンケート
建物調査、設備調査、劣化部位調査図作成
建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書の提出をして頂きます。
診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの保全
　　計画や改修・改良計画等を作成して頂きます。
総合所見も含めて住民説明会の実施・・・専門委員会と住民説明会の２回
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

　「設計監理」 　　下記業務を実施することを前提として見積額を提出してください。

工事概要書作成、仕様書、設計図作成、無修繕部位基本計画
工事費概算費用の算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成
見積要項書、共通仕様書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成
工事監理業務
設計業務
外壁調査・・・概算工事費算出での調査と足場を組んでからの精査の２回実施して頂きます。
長期修繕計画書作成（３回の検討会後設計概算書、数量調書をもとに計画書を作成）
専門委員会、業者との会議等への出席
１年、２年点検の立ち合い業務
その他設計監理業務に関するすべての業務

建物診断業者、設計監理業者を応募するときは、
上記内容で募集をかければ、公平な見積もりが
できると思います。
おなじ条件で相見積もりをとならければ意味がありません。

6740はなかなかいい書き込みだ。

工事業者選定は、どのように行うべきなのでしょう？

（参考）
提言”からの１年、そして今後の行方－不適切コンサルタント問題－
一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 個人会員一同
https://marta.jp/wp_ogurakaizer/wp-content/uploads/2017/12/marta-27th-...

　設計・監理に関わらない第三者が工事業者選定を行うべきとする意見もあります。しかしその場合、設計・監理に関わっていない（出来ない）、あるいは建築技術者以外の第三者に、その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。それは無理と言うべきでしょう。

可能性としては、むしろ「不適切な関係者」を増やす結果にならないでしょうか。官公庁・大企業においても、実質的に発注先を決めるのは営繕などの建築専門技術者の仕事です。特定の「不適切コンサルタント」に問題があるのであって、コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。

＞6743　匿名さん
＞その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。それは無理と言うべきでしょう。
そんなアホナ。
お役所の公共事業の発注工事を例にすると、設計監理が関わらない業者選定がすべてだし、そうすることで、設計管理と業者との癒着を未然に防ぐことができる。
君は常識がないね。
どうして設計管理が業者選定に関わらなくてはいけないの。
バックマージンが貰えなくなるからだろうけど。
＞コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。
現実に問題があるからこれだけ社会問題となっている。
そもそもコンサルトなんて必要のない組織。
管理が必要なら、責任を負わせたうえで業者管理とすればいい。
管理の上に無責任な管理は不必要なうえに、無駄な経費の出費となる。
無知な組合員を格好の餌とばかりに貪り纏わりつくのはやめてほしい。
ハイエナのやる行為だ。
余分な話だけど、設計事務所ほど裏リベートを要求する組織はいない。
設計管理料だけでは旨みがないもんね。

※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

　　建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
　　設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。前回は１３日間実施しました。（施工数量算出のため）
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成） ３回検討会
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般
建設会社との各種契約

建物診断を依頼するのはいいんだけど、何を診断するのかが
わからない者もいるんだろうね。
特に設計監理会社がどんなことをするのかぐらいはしっかり
把握しておかないとね。

ご近所さんにはかかわらない方がいいよ。

＞6746 匿名さん
＞建物診断を依頼するのはいいんだけど、何を診断するのかがわからない者もいるんだろうね。
何をとぼけているの。
何を診断するかだって？
まさかペットの健康診断でも依頼されているとでも思っているの？
建物受診に応じる人間がこの程度の知恵しか持っていないのではアウトだな。
＞設計監理会社がどんなことをするのかぐらいはしっかり把握しておかないとね
何を偉ぶっているの。
しっかりとした説明をすべきなのはどちらなの？
お客様ファーストの精神が微塵もない。
これでは管理という業務はとてもじゃないが任せられない。

　※設計監理業者・・・・専門委員会の技術上の代弁者
　　　　専門委員会のよき相談相手でもあり、我々住民に代わって工事の監理をしてくれるプロ
　　　の建築士でなければならない。
　　　　そのためには、選定するときは見積額だけでなく専門委員会の評価も大切であり、相談
　　　のしやすさ、誠実さも考慮に入れて選ぶべきです。

大規模修繕工事の時、管理会社にも工事に関する会議や
議事録作成等の援助をしてもらっていますか。
その際、委託契約は別途結んでいますか。

>>6748 ご近所さん
通常の大規模修繕に設計管理など必要はありません。
単純な工事であるが、工事費が高額なだけだ。
利権に群がろうとする関係者が群れて食い物にするだけである。
節約しましょう。

この問題はご近所さんが介入してきたので返答はしません。

もう一度、下記内容を勉強しましょう。
※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

　　建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
　　設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。前回は１３日間実施しました。（施工数量算出のため）
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成） ３回検討会
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般
建設会社との各種契約

＞6749匿名さん
まるで、第三者機関による設計監理の押し売りだな。
業者との請負契約で瑕疵に対する損害賠償は義務付けられている。
ところが、第三者機関による瑕疵の見落としには損害賠償は義務付けられていない。
そこにつけ込むビジネスはハイエナ手法だ。
最低でも、瑕疵検査に対する【監理検査の見落としに対しては保証】しないといけない。
そうか、ボランティアで管理するかだ。
無責任体質のまま有料で管理することは、単なるぼったくり営業だ。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）

＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

国税庁はマンションの駐車場の脱税については
動かないでしょう。
大阪税務署は指摘しましたけど。
もっと巨悪に対して動いて欲しい。

マンションの空き駐車場対策で税金の心配を
するより空きに対する対応の方が大変。

駐車場がほしい。
うちは５年置きの抽選だけど、それに外れたら自分で駐車場を探さなければ
ならない。

滞納金の延滞税はうちは１４．６％だけど、これは
国の規定に合わせたのかな。

管理会社と管理組合が対立していることは普通では
考えられないことだけどね。
雇う側と雇われる側の関係だからね。
管理会社にとって管理組合はお客様だよね。
それにお客様が自由に管理会社を変えられるんだから。
マーケッティングの基本中の基本だよ。

お客様は神様です。
お客様は常に正しい。
これがケッティングの基本的な考え方です。
みなさん、当然知ってますよね。
大学で習いませんでしたか。資本論を。

「ケッティング」を語る前に、法人税の税率を調べ直すこと。

>>6765さん
相手のミスを指摘するだけではなく、正しい書き込みを
すればいいだけですよ。
現在はこうなっているんではないですかとね。

相手のミスをたたくためにここのスレに来ている者もいる
ようだけど、もっとみんなの役に立つことを書き込んでほしいね。
間違っていたときは自分の意見を書き込めばいいのであって、書き
込み者の批判だけしていてはなんのプラスにもならない。
書き込み者もみている者も、お互いがブラスになり勉強できれば
いいんじゃないかな。

マンション管理士の試験が近づいてきましたが、受験を
目指しておられる方へアドバイスを。
過去問や市販の問題集を購入して力をつけてください。
問題を解く場合は、１問ごとに何故正解したのか、何故
間違ったのかを必ず検討していってください。
それを理解することが合格の近道です。
問題集の１問１問の正解をめざすのではなく、１問ごとの
内容、つまり何故正解なのか何故不正解なのかを確実に
把握してください。

大学の試験とか資格試験に合格する秘訣は、
教科書や基本書で知識を高めるのではなく、
問題集で力を伸ばすのが最善の方法です。
これを知らないと無駄な時間だけを費やして
目的は達成できません。

問題集で力をつけるのは常識だよ。

それにしても大規模修繕工事の進め方は難しい。
よほど知識がないと理事会や専門委員会で進めて
いくことはできない。

＞6771　匿名さん
何ぼやいているの。
能力のない人間が能力以上のことに手を付けるから難しいのです。
能力が必要なことは能力のある方に進行して貰えばいい。
理事会はその舵取りだけすればいい。
大規模修繕工事なら熟練した建築業者に請負工事契約を結んで任せればいい。
修繕内容が決められないなら、別に修繕工事などする必要もないと思う。
修繕しないことで起きる障害が明らかなときは、その時に修繕すればいい。
大規模修繕を義務化するのは本末転倒。
人間同様、建物にも個性がある。
個性に合わせた対応が必要です。

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月

上記修繕積立金の中には大型設備分は含まれていません。
大型設備とは、エレベーター、給水設備、玄関扉、サッシ、
給排水管、専有部分の配管の更新工事費等です。
マンション管理センターが公表している望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円としています。
これには専有部分の配管の更新工事費は含まれません。

管理費については、５０戸のマンションと１００戸のマンションでは
おなじ管理であっても、１戸当たり月の管理費の額は当然違います。
エレベーターの点検費用が月６万円の場合、年間７２万円ですが、
５０戸の場合は月１戸１，２００円ですが、１００戸の場合は
６００円でいいことになります。
これが全ての費用に該当します。
だからマンションは大規模マンションの方が効率的ということになります。

上記費用としては次のようなものがあります。
管理委託費、管理員費、清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防点検費、電気設備保安業務費、水質検査費、電気料、
水道光熱費、自動ドア点検費、植栽管理費、浄水費、防犯カメラ費用、
雑排水管高圧洗浄費、理事手当、照明交換、小修繕費等があります。

だから小規模マンションより大規模マンションの方が
効率的というわけです。

管理費もそうだけど、修繕積立金も同じ
ことがいえますね。

修繕積立金はみんなの積立金だから
多い方が良い。

修繕積立金がないとスラム化してしまうよ。

修繕積立金の適正額を知って、足りなければ値上げを
早くしないと、その時になって工事をしようとすれば
借り入れをしなければならなくなる。
借り入れをすれば当然修繕積立金で返済をしなければ
ならなくなるので、二重に苦しくなる。

＞二重に苦しくなる。
別に資金もないのに、借金までして必要のない修繕工事までする必要はない。
修繕工事の方を見送ればいい。

思わず答えるところだった。
さわっちゃいけない人だからね。

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・シャミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

建物診断もいろいろあるんですね。

投資用マンションでもないのに資産価値ばかり気にしてどうするの。
資産価値を上げると不動産取得税が課せられる場合もある。
それに伴って、固定資産税も上がるかも。
居住用マンションならそこそこでいいんじゃないの。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

＞全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
意味のない長期修繕計画は誰のために作られるのか？
組合員のため？　NO
組合員の貯金を意味もなく使うことで誰が恩恵にあずかるかを想像してほしい。
シロアリの異名を持つ連中たちだ。

シロアリではなく、ハイエナだったかな。

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

ＡＥＤはいざというときに役に立たない。
単なるマンションのアクセサリー。

ＡＥＤは二人暮らしには使えない。
一人でＡＥＤを取りに行き、１１９番に電話し、
人工呼吸を続け、オートロックや玄関のドアを
開けるとかもしなければならない。

ＡＥＤはなくていい。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

滞納が発生しないように小まめに催促すべきです。

少額訴訟や支払い督促は理事でもできる。

滞納金の催促はまず管理会社が行います。
３ケ月を過ぎたら理事会と一緒に催促を
していきます。
それでもだめなら少額訴訟や支払い督促で
請求します。

マンション管理士試験いよいよです。
精神を集中して試験に臨んでください。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社とは共存共栄の関係でないとね。
お互いに信じ、信じられるようになれるといいね。

マンション管理は住民がやっていく訳ですが、輪番制で
あれば、年度によって能力や知識の差が顕著に現れます。
継続性が大切なのですが、それをスムーズに引き継いで
いくのが管理会社です。
そういう意味では、管理会社は重要な役割を担っている
訳ですので、管理会社と理事会は共存・共栄、信頼できる
関係でなければならないのです。
しかし、住民も理事になるときには、少なくとも管理規約、
各種細則ぐらいはしっかり読むことが大切です。
人格者だから理事長にとかいうことではマンション管理は
できません。
やる気と努力が必要なのです。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。