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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
専用庭は敷地の一部であり、もともとは区分所有者全員の共有物だから、1階の住人はそれを専用使用できる特権と引き換えに使用料を払っている。
役員を引き受けるかどうかは個人の自由だから、就任しない区分所有者が特権的扱いを受けているわけではない。役員を辞退しても管理を割り増しされることはない。
しかし、いったん役員を引き受けると、受任者としての責任が生じるので、役員会を欠席するなど義務を果たさない状態が続くと、債務不履行として損害賠償を求められることがある。役員会欠席1回につき罰金3万円は有効だろう。
失業者や後期高齢者は暇だから管理組合の理事会に出ることができるが、
外資系企業最高幹部の私は24時間仕事してるので、しょうもないことに
割く時間がない
理事会なんて小学校の学級会レベルだろ、ボケ予防にはいいかもしれんが
大の大人がやることではない
訴えられたら裁判所に出頭命令がでますよ。
裁判で勝訴すると国家権力により取り立てが可能になる。
民事執行法には部屋の錠前を破壊することまで書いてある。
裁判に勝っても裁判所は取り立てしてくれないと言うのはここのスレ主の手続き法への無知による妄言である。アホ
例えばだけど離婚裁判で子供と同居してる親が親権を失った場合、執行官が警察同伴で力ずくで子供を引っ張っていきますよ。自力救済を禁止しているから国家権力がやることをやるんだよ。ここのスレ主あほ
最近の書き込みでスレ主はいないんじゃないかな。
匿名さんはいるけど。
憶測で判断しちゃだめだよ。
だからいってるでしょう。
正しい書き込みがあったらそれを批判するのではなく、
それを書きこめばいいと。
批判する為だけにここのスレにきてはだめだよ。
みんなの役に立つ情報の定期用をしてください。
間違っていると思ったら、自分が正しいと思う書き込みをしてください。
(間違い)定期用
(正しい)提供
16226は考えが凝り固まっているからね。
同じマンションの困った組合員が管理費等
を滞納して管理組合から強制的に支払いを
命じられて見ていて可哀そうでたまらず救
いの手をさしのべて管理費等を立て替えて
同じ組合員を助けたならば.自力救済禁止に
違反して罰せられるわけだ。
法律もここまで落ちぶれているのであれば
従う必要はないので頑強に対抗します。
( ´艸`)熊。
下記の書き込みの効果は絶大であった
スレ主の問題点
1.他人が立てたスレをマネしてパート2.3を立ててスレ主を自称している恥知らず。
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
3.大量にコピペ投稿して話題を遮る。荒らしとおなじだ。あほ
4.人材豊富な大規模マンションに住み本当に問題だらけの小規模マンションの問題に無知。
5.マンション管理士試験に落ちているのに、受かっているとウソを付いている。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。ナチスドイツを勉強しようね。
7.旧耐震基準のマンションをビンテージマンションと称して温存し死人を増やそうとしている。ここのスレ主は人殺しである。
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
<理事になったらまず何をしなければならないか>
*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。
<理事会での検討事項>
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務(第32条)や議決
事項(第54条)があります。
又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。
(間違い)無知なだくだよ。
(正しい)無知なだけだよ。
(誤)最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むこと
(正)最初にすべきことは、居住者個人情報台帳を読むこと
<理事長の役割>
理事会は、理事長が招集します。
又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。
専有部分の配管・配線設備は専有部分 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1. 積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2. 一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3. 希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽
>>16236 eマンションさん
スレ主の問題点
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった
この2項は重点事項だよ
<理事会の議決事項>
*理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
ば配偶者等が出席することは可能です。
*議決要件
1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
保険等)
原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。
共有物の処分
駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
<広報活動>
管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。
大規模修繕工事で相見積もりを取りますが、
その中で共通費がありますが、これが理解しづらいですね。
単なる諸経費だけではないですからね。
大手施工会社に大規模修繕工事を依頼すれば共通費がどうしても
高くなります。
理事や専門委員でやるのであれば、大規模修繕工事ではなく
他の業者に依頼する方法をとれば工事費はかなり安くなります。
役員などの労働に対して見合うだけの報酬を支払えばいい。
報酬に対して文句言う方がいれば、その方に無報酬でやっていただければいい。
働いている方が報われる社会を構築してほしい。
理事会や通常総会やその他の組合の仕事をしたときは少なくとも最低の時給を支払う欠席は無給とする規定がよい
>>16253さん
あなたの考えに同感します。
うちの場合も理事会への出席に応じて役員に支給していますが
金額は理事長で月1万円、あとは1,000円~3,000円と安いですが。
理事に対しては報酬はやった方がいいですね。
理事長の負担が大きいので多くした方がいいでしょう。
一般理事1,000円に対して理事長は1万円はいいと思いますね。
それにしても住民のマンション管理に対する関心は
低いですね。
保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。
このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。
理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。
急を要する保存行為については、理事長(管理者)判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。
勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。
うちのマンションは保存行為も管理組合の負担と責任でやることになっているから
組合員が勝手にやることは認められない。規約で定めればこれが通用する。
>>16215 匿名さん
理事候補(役員)を引き受けるかどうかは個人の自由だから、就任しない区分所有者が特権的扱いを受けているわけではない。役員を辞退しても管理費を割り増しされることはない。
輪番制の理事が回ってきたときに、やらない者に対しては
協力金として月3,000円程度徴収することを細則に規定
するのが一番の方法ですね。
細則は住民が決めたことだからみなさんそれには従うでしょうからね。
役員を辞退する組合員から金を取る発想は卑しくて下品ですねw
仕事のない暇な失業者が考えそうなことです
全員でマンション管理をやるだけのことですよ。
やりたくない者はやらなくていいでは理事会は
成り立ちません。
管理組合の仕事はゴミ出しの点検と花壇に植える花の種類を決めることくらい
小学生でもできる
>>16268さん
それは清掃人がするんではないですか。
花壇に花を植えるのは植栽クラブの者がしますよ、ボランテイアで。
一般理事は理事会に参加するだけです。
理事長が大変なだけですよ。
全員参加のマンション管理という考え方がすでに時代遅れである
管理運営はプロに任せて住民はマンションライフを満喫するのがトレンド
どうしても役員をやらなければならない状況に追い込まれたら副理事長を選ぶのが良い。理事長はだいたい出たがりのジジイが自薦して就任するので、そのジジイが脳卒中で救急搬送されて面会謝絶・脳死状態にでもならない限り、副理事長はヒマなポストだ。副理事長は2名以上の場合が多いから、ほかの出たがりのジジイ副理事長をおだてれば理事長代行を務めてくれる。任期内にそのジジイも救急搬送される確率は低いだろう
>>16270 ご近所さん
>全員参加のマンション管理という考え方がすでに時代遅れである
時代遅れであろうがなかろうが、区分マンションを購入した時点で全員参加が義務化されている。
それが嫌なら、一戸建てか賃貸マンションに住むべき。
そんな初歩知識も知らないの?
>>16274 匿名さん
誰もやらないではなく、やれる人間は限られてくる。
能力のない人間がやろうと思ってもできるものでもない。
おまえ、何か勘違いしてるぞ。
能力ある奴なら5棟位は片手間でこなせる。
8万/棟×5棟=40万
悪くないサイドビジネスです。
全員参加のマンション運営で正しいのですが、だからといって輪番で理事をやらなければならないわけではない。理事に不向きなバカや低学歴や横領常習者もいるのだから。
>>16278 匿名さん
>だからといって輪番で理事をやらなければならないわけではない。
ピンポーン。
世の中の仕組みと同じ。
管理会社抜きで、能力と意欲のある人間が報酬を貰ってすればいい。
餅屋は餅屋。
>>16280 匿名さん
残念なことに、意欲はあっても能力のない人間がこのスレに群がりへばりついている。
だから、発言内容も薄ぺらい。
仕方がない。
基礎知識を持ち合わせていないんだから。
そもそもマンションに住んだことがない者が書き込みしているようだから
ピンボケするのはあたりまえのことだね。
>>16284さん
能力、知識がない者がここにへばりついているからというのが問題なんですね。
そういう輩は批判するしか能がないんでしょうね。
知識がないから批判するしかない、悲しいですね。
>>16286 匿名さん
>知識がないから批判するしかない、悲しいですね。
どこの世界でも常識なことです。
看護師免許しかないものが医者をしたいからってそりゃ無理だわ。
言ってる意味がわかるか?
医師になりたいなら医師免許を取ればいいだけのこと。
何も難しいことでもない。
医師免許も取れない連中が医者面されても患者が迷惑。
そうだろ?
うちのマンションは築30年で500戸超の
マンション。
毎回総会へは出席しているが、質疑応答を聞
いていて吉本の漫才を見るより面白い。
いろいろな人間がいるものだと唖然とさせら
れる。
規約がいくらいいお手本になってもそれを運
用するのは人間だから住民の資質で答えが出
ているように思える。
ダメなマンションはダメです。
すまない方がいいでしょう。
お金があれば買い換えたいがままならない。
ならず者まがいがうろうろしだす。
総会ではいろんな質問がでます。
そしてその答えも素人議長が答えるのでとんでもない質疑応答に
なることもあるでしょう。
そういうときの助け舟が管理会社だと思いますがね。
管理会社も利益団体。
どちらかというと、管理組合本位ではなく管理会社本位で答えを導き出す。
助け舟どころか、蟹工船かもしれない。
そんなことはないでしょう。
私どもが委託している管理会社のフロントはすごくいいですよ。
>>16289 匿名さん
100戸以上のマンションは優秀な人材も豊富で理事会は
輪番制でも問題ありません。
総会は荒れているように見えて吉本みたいなんでしょう。運営側が優秀だからですよ。
>>16295さん
私はマンションの住民ですよ。
管理会社とは関係ありませんが、管理会社のフロントは
一生懸命頑張ってくれていますよ。
名前を公表すると管理会社の者と思い宣伝しているというんでしょう。
<管理費明細> (注)金額については、独自の調査によるものですので
参考程度にしてください。
1)エレベーター保守点検費
3ヶ月に1回点検の場合
フルメンテ 40,000円~55,000円 新築時は、POG契約でいいが、古くなって
POG 30,000円~35,000円 から変えるのは難しい。
2)清掃費(定期清掃と日常清掃) 福利厚生費等を勘案します。
日常清掃については、清掃時間で計算します。 1時間 1,200円~1,700円
定期清掃は、1回3万円~8万円 清掃費は殆どが人件費です。
3)管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
日数・時間で計算します。 1時間 2,000円~3,000円
4)事務管理費(管理会社に支払う分) 月1戸当り 800円~1,500円
戸数によって、大きく違ってきます。
5)消防点検費(年2回)
月1戸当り平均 150円~200円(年間1,800円~2,400円)
戸数によって違ってきます。
6)雑排水管高圧洗浄・・・・・1年~2年に1回実施します。
1戸当り月の金額 3000円~390円 内視鏡カメラを1割程度入れる
戸数によって違ってきます。
7)保険料 積立部分は修繕積立金
8)その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
*建築設備定期点検・・・1年に1回
*特殊建築物の定期調査・・・3年に1回 マンションの場合は5階以上が対象
*簡易専用水道施設調査・・・水質検査1年に1回 水槽清掃 年1回
*昇降機の定期検査 ・・・1年に1回
*貯水槽の保守点検 半年に1回 定期検査 年1回 保健所へ提出
*浄化槽設備点検・・・・年1回
*連結送水管耐圧試験・・・・3年に1回
*遠隔監視
*自家用電気工作物点検 年1回 精密検査は3年に1回
9)その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等
管理費については、上記のものが考えられます。
それと自分のところとを比較してみるのも良いでしょう。
それで高いようなら値下げ交渉をしてもいいでしょう。
管理費の相場はいろいろありますからね。
できるところから手をつけていってください。
相場が記載されているね。
参考にはなる。
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
専有部分の配管・配線設備は専有部分 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1. 積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2. 一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3. 希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽
>>16303さん
うちも高圧洗浄で内視鏡カメラをいれて管内を撮影したのを
みましたけど、洗浄前の撮影は管内が汚れているのでぼんやり
していますが、洗浄後はきれいになっているのは分ります。
内視鏡カメラを入れる効果は殆どないということで、現在は
内視鏡カメラは使用していません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
専有部分の配管・配線設備は専有部分 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1. 積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2. 一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3. 希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽
※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
取り組まなければならない重要事項です。
ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
結びついていき、資産価値の減少となります。
工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
やるほうがずっと効率的です。
しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
はありません。
>>16316 匿名さん
自分ちのマンションでは排水管の定期清掃なんてやらせていないですよ。
管理費をどぶに捨てているようなものですからね。
16316さんちのマンションはどうしてるの?
排水管洗浄を定期的にするなら、本来なら汚水管洗浄もやるべきだと思うよ。
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
60万円以上
給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り30~40万円程度でできます。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回
で済ませることができます。
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。
しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
負担の軽減にもつながってきます。
このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。
管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
なくなってしまいます。
ここのスレとPART2のスレは同じスレ主なんだってね。
どちらもすごい書き込み数だな。
>>16318 匿名さん
>16316さんちのマンションはどうしてるの?
16316です
当マンションは3年に1回雑排水管洗浄(専有部分)が必要として昨年実施した
私は必要ないとして洗浄は拒否したが、総会時の収支表では全戸分が実施したとして支払っていた。
これは作業を実施していないのに請求したのは管理会社の詐欺、窃盗罪として訴えれば裁判で勝てますか。但し今回ので裁判に訴えることはしませんが今後2年に1回実施するような雰囲気です。
今後の総会で2年(又は3年)に一回実施が提起されたら強く反対し未実施にもかかわらず支払ったら損害賠償請求を起こしたいと考えていますが、果たして裁判で勝てますかどなたかご教授お願いします。
ちなみに前回は6500円/戸の支払いで次回は7000円~8000円になりそうです
>>16324さん
高圧洗浄を業者に依頼するときは、全戸数として契約するか、
それともやった分だけの洗浄費とするかで違ってきます。
ただ、高圧洗浄をやるとき、業者はいろんな準備をしなければ
ならないので、総戸数より若干少なかったということであっても
値下げはしないんじゃないでしょうか。
次回やられるときは、相見積もりをとられたらいいと思います。
築20年以上経過したマンションが、いままで一度も高圧洗浄を
したことがなかったので、臭いも出てきたので洗浄をしようという
ことになり業者に依頼したところ、高圧洗浄をすれば配管の傷みが
激しいので破れる可能性があるということで断られたという話しを
聞いたことがあります。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
>>16324 匿名さん
>窃盗罪として訴えれば裁判で勝てますか。
勝てません。
この場合、契約は、実施住戸の数にかかわらず定額で支払う契約になっています。
実施住戸数に応じた契約も出来ますが、単価が上がります。
>裁判で勝てますか
勝てません。
雑排水管洗浄は、専有部だけの問題ではありません。
共有部分の洗浄が必要と、管理組合が判断すれば、正当な支出となります。
専有部分の洗浄をしていなければ、未実施住戸の事故は、自己責任になりますので、実施しないとあなたが損をするだけです。
消防設備点検でも同じでしょ。平日にやると3割程度しかできないから、値引き要求はしやすいかもね。どうせ3割しか作業できないからね。
>>16330 匿名さん
>共有部分の洗浄が必要と、管理組合が判断すれば、正当な支出となります。
共有部分だけの作業代を支払えばよい。専有部分を支払う理由にはならない
>専有部分の洗浄をしていなければ、未実施住戸の事故は、自己責任になりますので
専有部分の管理修繕は区分所有者の責任で行う当然だ
しかし未実施も支払ったのであれば欠陥工事として管理会社が負担すべきである
>>16330 匿名さん
>契約は、実施住戸の数にかかわらず定額で支払う契約になっています。
不正解なり、戸数×単価で予算は計上している
>実施住戸数に応じた契約も出来ますが、単価が上がります。
そのとうり 事前に実施する戸との契約を取るべきである
専有部分は区分所有者が管理修繕を行うべき
単価が上がる理由は?
事前に実施する戸との契約をやるべきとのことだが、
そんなめんどうなことどこのマンションがしますか。
高圧洗浄をしない住戸に対して、やるように指導しなければ
ならないのが理事会でしょう。
それに、点検費用は過去のデータに基づいて業者と契約をすればいいですね。
>>16334さん
汚水管は管径が他の配管より太く、また汚物だけだから劣化は
殆どない。
もし、汚水管が劣化しているんだったら、各区分所有者の責任と負担で
やればいい。それだけの事。
>>16338 匿名さん
>汚水管が劣化しているんだったら、各区分所有者の責任と負担でやればいい。
それだけの事。
そうですよ
雑排水管が劣化しているんだったら、各区分所有者の責任と負担でやればいい。
>>16337 匿名さん
>事前に実施する戸との契約をやるべきとのことだが、
>そんなめんどうなことどこのマンションがしますか。
面倒ならばわざわざ必要でない高圧洗浄はやるな
>高圧洗浄をしない住戸に対して、やるように指導しなければ
>ならないのが理事会でしょう。
悪徳管理会社に理事会は協力する必要はない
理事会は管理規約を守れ 専有部分は区分所有者が管理修繕、負担は責任をもってやる
うちは来月上旬が雑排水管高圧洗浄日
浴室、洗面所、洗濯機置き場、キッチン、ベランダシンクの5か所をタダでやってもらえる
雑排水よりも手に負えないのが汚水管によるトラブル。
汚水管洗浄は半年に1回は洗浄が必要です。
16344みたいなクレーマーは相手にしないほうがいいよ。
>>16341 匿名さん
>こういうクレーマーは、無視するに限る。
>共有設備の維持管理に無関心で、マンションの劣化の原因を作るケチ。
とうとうクレーマー扱いか
共有設備の維持管理を問題にしているのではない
問題をすり替えるな
専有部分は区分所有者が責任をもってやれと言ってるの
負けず嫌いの捨てセルフ
ひょっとしたら本物の悪徳管理会社の者か?
クレーマー投稿が多発すると、このスレは終わりだな
どんなことがあっても、このスレは終わらないよ。
それが16,000レス以上という書き込みなんだよ。
*2棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、1棟だけがひどく損傷した場合の対応
ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。
しかし、築14年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち100万円を各世帯が拠出しよ
うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
解をえることは不可能だろうといわれていました。
被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。
どうして汚水管の定期的洗浄工事はしないのか合理的な説明がなされない限り、定期的な雑排水管工事も必要なくなる。
誰が見ても、汚れやすいのは汚水管のほうだからだ。
つまり、定期的な雑排水管洗浄工事は管理会社によるぼったくり工事と言える。
汚水管は管径が太い。
流されるのは紙と糞尿だけである。
よって汚水管の洗浄は必要ないのである。
それが理解できない者がいるんだ。
ところで汚水管の清掃は専有部のどこから洗浄器具を入れるの?
竪管に点検口があれば竪管はできるが、専有部から竪管までの清掃方法は
どの様に行うのか教えて頂きたい。
すんません。いまトイレに行ってわかりました。削除してください。
だからいったでしょう。
汚水管の高圧洗浄はしないと。
*滞納が発生したら
面倒でも、
1)管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
2)3ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
3)4ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
4)6ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
5)それでも、解決できなければ、競売とかになります。
6)遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
7)滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。
滞納金は小さいうちに手を打つ必要があります。
蔓延しだすと困りますから。
>>16346 匿名さん
>共有設備の維持管理を問題にしているのではない
>問題をすり替えるな
>専有部分は区分所有者が責任をもってやれと言ってるの
雑配水管洗浄は、専有部分だけではないと、言っている。
費用の中には、共有部分の洗浄費も入っている。
汚水管は硬くて太いウ●コを出しても大丈夫な設計になっている
太さ5センチ長さ30センチ級を出せる組合員はそれほど多くない。
汚水管の管理は各区分所有者の責任と負担で
やらなければならないことになっている。
<理事になったらまず何をしなければならないか>
*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。
<理事会での検討事項>
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務(第32条)や議決
事項(第54条)があります。
又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。
こんな駄文はまとめましょう 16311と16312同文だよ、件数稼ぎは止めましょう
16310 匿名さん 4日前
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。
16311 匿名さん 4日前
削除依頼
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
参考になる!
16312 匿名さん 4日前
削除依頼
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
参考になる!
16313 匿名さん 4日前
削除依頼
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
>>16318さん
削除依頼をしても削除はされていないでしょう。
誹謗中傷と可ではないかきこみで、初めて読む方にとっては
参考になるからです。
情報は1回しか書き込まないと、それを読む機会を逃す方が
おられます。
だから、時々内容を繰り返し書き込むんです。
一度読んだ方は読まなければいいんですよ。
そんなつまらないことにエネルギーを費やすのではなく、もっと
建設的でみんなに役に立つ情報の提供をしてください。
専有部分の配管の更新工事については、排水管、給水管、給湯管、
汚水管、ガス管の全てを交換する必要はありません。
これは専有部分の配線も同様です。
塩ビ管を使用しているマンションなら管材がさびることはありません。
ただ、給湯管については、銅管を使用しているため、また高熱が通る為
傷む可能性は高くなります。
また、塩ビ管は錆びませんが、地震とかの揺れの影響で継手部分に緩み
がでてそこから漏水が発生する可能性はあります。
漏水が発生した場合、原因調査を保険で行います。
そして、その原因が共用部分なのか専有部分なのかを判定します。
共用部分が原因であれば、加害元の補償もしなければなりません。
うちのマンションも2年に一度、一斉に雑排水管洗浄工事を実施してるけど、汚水管の洗浄工事はしていない。
これは問題ですね。
汚水管の高圧洗浄はどうやってやるの。
>>16372さん
汚水管は専有部分だから、各戸に任せればいいんですよ。
高圧洗浄をどのようにやるのかは知りませんが、今までの
高圧洗浄と比べればかなり高額になりますよ。
それに、汚水管の漏水の可能性は低いですからね。
どこかのマンションで汚水管の高圧洗浄しているところが
ありますか。
汚水管の洗浄の件を管理会社等に教えを乞うても誰も回答してくれない。教えて、
>>16369 匿名さん
>情報は1回しか書き込まないと、それを読む機会を逃す方が
おられます。だから、時々内容を繰り返し書き込むんです。
情報は1回の書き込みでは管理会社の儲けが少ないので、時々内容を繰り返し書き込んで管理会社をぼろ儲けさせるためです。
何回も書き込むことにより洗脳し反論がないと嘘が真実と無知な理事会の理事、組合員に思わせる為続けるんです
>>16379さん
今までいろんな情報提供をしてきましたが、それが業者や管理会社にとって
有利な情報でしたか。
私は、マンションの住民、理事会に参考になると思って書き込みをしている
んですよ。
それに私は単なるマンションの住民で、管理会社や業者とは何の関係も
ありませんよ。
デビィ夫人のウクライナへの支援応援の訪問
を勇気ある行動だと感動している一人です。
デビィ夫人は日本国やマンション管理にとっ
ては大切なお方ですので健康には気を付けら
れてください。
戦争、革命、暴動、クーデター、政変、等々
の経験をされた唯一の日本女性です。
うちは何十年間も汚水管の洗浄はして
いませんが雑排水管は毎年しています。
確かに汚水管の方が汚いのにしないと
は道理には合いませんよね。
確かにそうだ非常識でした。
>>16384 匿名さん
管理会社側もその程度の常識はわきまえたうえで、毎年、雑排水管洗浄工事を実施しています。
管理組合の不利益ではあっても、管理会社の利益になるからです。
利益相反関係の一端といえます。
雑排水管洗浄工事は悪徳管理会社を見極める判断基準とも言えます。
>>16386さん
雑排水管の高圧洗浄は全国のマンションで行われています。
何故するのかといいますと、臭気対策とか配管のつまりを
防止するためです。
汚水管が必要なら、何故高圧洗浄をしないんでしようか。
管理会社の利益になるんなら汚水管の高圧洗浄もやれば良い筈ですが。
ところで、汚水管の高圧洗浄をしているマンションありますか。
汚水管の高圧洗浄が必要という方がいますけど、何故やらないのか
やれば管理会社も利益が増えると思うんですけどね。
汚水管の問題については、ネットでみれば業者は盛んに
宣伝していますよね。
ただ、どのようにやるのか、経費はどれぐらいかかるのかは
分かりませんが。
汚水管の高圧洗浄のやり方を知っている方はおられませんか。
「大規模地震に備えて、いまできること」
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。
又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン
トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。
地震保険の加入率は、60%程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。
保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。(どの日の地震で損壊したのを明確にするため)
査定方法としては、組合が指定した1フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。
>>16387 匿名さん
全くど素人のコメントだな。
臭気なら汚水管の方がひどいのだが何故か臭わない。
配管のつまりにしても出すものが出すものだから、汚水管の方が詰まりやすい。
>臭気対策とか配管のつまりを防止するためです。
おまえはア・ホ・カ
*住宅の応急修理制度の活用
これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
する者に対して支援されるものです。
住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、1
世帯当たり52万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
確保するものです。
共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。
*2棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、1棟だけがひどく損傷した場合の対応
ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。
しかし、築14年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち100万円を各世帯が拠出しよ
うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
解をえることは不可能だろうといわれていました。
被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。
※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
*防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
*名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
*防災訓練の実施
*地域避難所としての申請をしておく
*大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする
<連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解>
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。
*マンションの建築形態には下記の4つがあります。
1)単棟型
*災害・復旧・建替えの際は、1つの建物として対応していくことになります。
2)連坦 棟型
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。
連坦棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を
超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合)
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
>>16393 匿名さん
何ら必要性もない定期的な雑排水管洗浄工事を、さも、必要であるかの如くプロバガンダ活動を続けるスレ主は、悪徳管理会社の回し者であることが証明された。
つまり、このスレで語られるすべての情報が悪意に満ちた情報であり、管理会社の利益にはなっても、管理組合の利益とはならない。
*連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
議決要件等が決められています。
特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
することになります。
建替え(復旧工事)工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。
*連坦棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
1棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
3)団地型
一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
の共有に属する場合について定めている。
4)複合用途型型
店舗と住居が同居しているマンション
マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
全性を最重視すべきです。
ペイオフ
1金融機関につき、元本1,000万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。
? そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。
何ら必要性もない定期的な雑排水管洗浄工事を、さも、必要であるかの如くプロバガンダ活動を続けるスレ主は、悪徳管理会社の回し者であることが証明された。
つまり、このスレで語られるすべての情報が悪意に満ちた情報であり、管理会社の利益にはなっても、管理組合の利益とはならない
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
>>16405 匿名さん
それを言うなら、給排水管の劣化だけを心配しるのもおかしな状況と言えるね。
汚水管の劣化は心配しないのかい。
建物構造本体の劣化はどうなるの。
流し台とかユニットバスのれっかはどうなんだい。
電気設備の劣化はどうなんだい。
給排水管の劣化だけを心配するのは痴呆症の住民。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
>>16407 匿名さん
長期的な展望と、それを支える資金計画と、その計画を支える財政とが背景にあってこその建物更新工事なのですね。
ここのスレ主みたいに給排水管更新工事だけを推奨するのは、組合員にとっては大きな財政的損失であり、単なる悪徳管理会社の為のお金儲けのための手段だというわけですね。
<マンションす・まいる債>
住宅金融支援機構の発行する利付の10年債を、毎年1回、最長10年間にわたって
継続購入するものです。
1)積立
毎年1回最高10回まで積み立てることが可能です。1口50万円
2)安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。
3)収益性
利息付の債券ですから、毎年1回利息を受け取ることができます。
4)流動性
1年経過後は、途中換金をすることができます。
5)積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
しが、総会決議となっていること。
②長期修繕計画が作成されていること。
③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。
*「借入れ」について
修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。
住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫
1)融資金額
対象工事費の8割以内で、150万円×住宅戸数が融資の条件です。
2)貸付条件
最長10年間のローンで、完全固定金利です。
3)貸付対象
管理組合が、(財)マンション管理センターか(公社)全国市街地再開発協会に保証委託
すること。担保は不要となります。
①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
②滞納割合が、10%以内であること。
③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
④毎月の返済額が、修繕積立金の80%以内であること。
⑤返済期間は1年から10年
⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
に一定の規定があれば融資条件に適います。
4)融資手続き
管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。
専有部分の配管・配線設備は専有部分 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1. 積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2. 一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3. 希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
>>16413さん
希望者だけやっては意味がないでしょう。
それに同時にやる場合は、共用部分の工事をやるときに、床板や
背板を外さなければならないのですが、それは専有部分です。
そのときに専有部分の配管の更新工事をやれば、共用部分が負担
する部分の工事費が安くなります。
積立金を使用することになり、やらない者にとっては不公平です。
全戸を共用部分と一緒にやることを管理規約に規定しておけばいいんですよ。
そのためには修繕積立金の確保をしておく必要があります。
それで反対する者に対しては、裁判例があります。最終的には、配管の
更新は必要ないとゴネても支払わなければならないことになります。
判例とは50年超の物件かな?
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。
この案件は築51年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。
漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
ということは劣化時期を40年経過とするか、全戸中10%が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように50年経過で給排水管(専有菅含む)一体として実施するか議論すべきとかと思います。(修繕積立金も50年目修繕としたならば40年目から10年間で修繕積立金を徴収するとか。)
築60年で解体
定期借地権マンションは50年で解体し更地にする。
建替えられたマンション(282件)の全国平均が、築40.3年、だそうです。
https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf
>>16415 匿名さん
先行工事者がいたという事実は、個別でもできることを裏付けている。
希望者だけでやればいい。
専有部分の工事をやらないことによる漏水事故は、専有者の責任だから専有者がその責任範囲内で賠償すれば解決する。
一括給排水更新工事後10年で建物解体となると、アホを見るのは、嫌々一括給排水更新工事に参加させられた住民になる。
勿論、共用部分工事費は管理組合修繕積立金から、専有部分は工事希望者のみが専有部分の工事費を負担しないといけない。
>>16419さん
先行工事者がいたという事実は、個別でもできることを裏付けている
というのではなく、先行工事者に対ては公平の観点から先行工事者の
工事費がいらなくなるので、その分については、平均額を支払うという
ものですよ。
保険に加入していない住民の部屋から階下に漏水事故を起こした場合、
賠償できなかったりした場合に住民間のトラブルを防止するためですよ。
あなたが住んでいる部屋に上階から漏水が生じ、保険に未加入で賠償を
しなかった場合、どうしますか。裁判にもっていきますか。
それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。
>>16421 匿名さん
頭の悪い方ですね。
個別では対応できないと言ってるの?
保険に加入しないものがいるのであれば、保険の種類を変えて、管理組合の方で漏水事故に対応できる保険に加入すればいいだけのこと。
>どうしますか。裁判にもっていきますか。
裁判に持っていけばいいと思いますよ。
その為の裁判制度ですから。
>それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。
誰が建て替えの話をしているの?
地震が発生して建物が半壊した場合、どうするの?
給排水管以外の建物部分が劣化したり、建物設備等が時代にそぐわなくなったりした場合に、住民から建物全体の更新の話が出た場合、どうするの?
給排水管だけの更新工事を計画するのはど素人の発想です。
長期的な計画に沿った全体計画が必要なんですよ。
あなたではそこまで頭が回らないのかな?
>>16422さん
まったく頭の悪い方ですね。
保険はマンション総合保険のことをいっているので、個別に
対応しているんじゃないのが分からないのかな。
裁判をするということは、時間を割かなければならないんですよ。
現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
匿名さんでの書き込みだから、建て替えも60年という書き込みが
されているよね。匿名さんはすべてに包含されるしね。匿名さんが
どの匿名さんかはわからないのでね。
定期借地権を引っ張り出しているけど、通常マンションは
自分たちの所有だけどね。
この考えは(16424)、マンション管理士上位合格者さんだね。
3回目築50年で解体すれば、その5年とか10年前に中古で
マンションを購入した者は、解体に巻き込まれるんだね。
中古の購入費からすぐに建て替え費用を負担となると反対者が多いだろうね。
>>管理会社には道義的責任はあるよ。
安い保険料だと個別の水漏れ対応はしてもらえない。
16423 匿名さんの管理組合は保険予算が厳しかったのだろう。
保険のことは勉強不足だね。
>現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
なら裁判しなくてほっとけばいい。
>どの匿名さんかはわからないのでね。
あれれ、冒頭で>>16419さんにと断りを入れているのは誰なの?
総合保険のこと知らないらしい。あほだね。
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。
>>16431 匿名さん
公共マンションでは築60年~70年の築古物件は多い。
ところが、給排水管だけの更新工事に関しては、何万棟もある築古マンションでも過去に実績がないしこれからの計画目標にもない。
つまり、給排水管だけの更新工事をしなくても別に困っていないことになる。
最近はSDGs運動で建物長寿化の取り組みから、建物全体の更新工事の一環として給排水更新工事も計画されるようになってきているが、建物全体の更新工事がメインであることには変わりない。
給排水管更新工事だけを計画することがいかに無駄が多いか、専門家の間では結論が出ている。
だから、公共マンションでは無駄が多い給排水管更新工事だけの工事はやらないのです。
>>16432さん
公共マンションには修繕積立金はありません。
配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから
専有部分の配管の更新工事はされないのです。
しかし、マンションの場合は住民間での対応をどうしたらいいかを
検討しているところが次第に増えてきています。
修繕積立金さえ確保できれば、快適なマンションライフ、住民間のトラブル
回避、資産価値の確保等を考慮すればやった方がいいでしょう。
16433の書き込みの中で、公共の住宅に関して専有部分の書き込みを
しましたが、公共のマンションには専有部分はないですね。
何故配管の更新工事をやらないのかといいますと、配管の工事は在宅
等も含め工事が複雑です。
それをやるのは行政も嫌がるんでしょう。それだったら、建て替えた
方がいいということでしょう。
建て替え決議とかもありませんからね。簡単にできます。
分譲マンションと公共の建物とでは、建て替えの難易度が
全然違います。
修繕積立金と税金の違いもあります。
公共の建物には、行政の者は実際住んでいませんから。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
公共マンションの場合、必要な予算は組むが、不必要な予算は組まない。
60年~70年の築古マンションでも給排水管更新工事をしないのは、その必要がないからだ。
必要もない工事を実施すると、納税者である専門家のやり玉にあがる。
民間マンションだと、ど素人ばかりなので必要か必要でないかの判断すらできないから、悪徳管理会社の餌食となる。
>配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから専有部分の配管の更新工事はされないのです。
意味不明???
おまえはア・ホ・カ
配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然です
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
60万円以上
給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り30~40万円程度でできます。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回
で済ませることができます。
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。
しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
負担の軽減にもつながってきます。
このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。
管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
なくなってしまいます。
修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
とも予想されます。
10年後、20年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。
<自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。>
修繕積立金を使おうが個人で負担しようが、同じ区分所有者の
お金です。
専有部分の配管の工事を共用部分と一緒にやるというのは
効率が良くメリットは大です。
管理規約にその旨を規定しておくべきです。
先行工事者に対する還元も含めて。
>>16447 匿名さん
やらなくてもいい工事をするのは、区分所有者のデメリットでもあり私的財産権の侵害です。
やりたい人間だけが、修繕積立金ではなく個人の財産でやるべきです。
修繕工事はやれば快適なマンションライフが送れるし
資産価値も上がるからね。
修繕積立金があるのであればやるにこしたことはない。
やらなくてもいい工事を薦めるのは、スレ主が悪徳管理会社のプロバガンダであることの証明でもある。
このスレは悪徳管理会社のプロバガンダ活動の悪意に満ち満ちている。
すべてのスレ内容が、悪徳管理会社側が利益を得るためのプロバガンダ活動
と言える。
>>16451さん
スレ主だけど、僕は単なるマンションの住民だよ。
修繕工事を行うには、計画的な長期修繕計画書を作成する
必要があります。
それにはやらなければならない工事の全てを網羅しますが、
それぞれの工事をやるかどうかの判断は組合員がやります。
計画書に記載されているから全てやらなければならないという訳
ではありません。
例えば、サッシ・網戸、専有部分の配管、配線等は当然組合判断に
なります。
最終的には、計画書どおり全てやるんであれば、それに基づいた修繕積立金
の確保が必要となります。
どこまでの工事をやるかは、理事会で検討すべき事項になります。
スレ主?
ここからすでに嘘が始まっている。
>>16453さん
僕はスレ主ですが、匿名さんで書き込みをしてますので
そんなことはどうでもいいことなんですがね。
ただね、管理会社のための書き込みではなく、全国のマンションに
居住している皆さんのためと思って書き込みをしていますよ。
PART2もPART3も、考え方は同じで対処してきました。
質問にはできるだけ答え、質問がなければ情報の提供をしてこの
スレを継続させてきたんです。
誰が読んでも管理会社の利益に寄り添った内容です。
管理会社からお手当をもらっているそうなので、継続しなければいけない事情も理解できます。
>>16457さん
管理会社から手当てをもらっているとの書き込みですが、具体的に
管理会社名を書きこんでもいないのに、ここに書き込むことで
どこの管理会社が手当をくれるんですか。
常識的に考えてもおかしいでしょう。
>>16458 匿名さん
おかしくはない。
管理会社側の利益に沿ったレスを上げれば、管理会社側はぼったくり工事の話を管理組合に進めやすくなる。
プロバガンダ活動はそこが狙い。
ネット情報の大半がプロバガンダ活動、つまり、ステマと言える。
特に、スレ主みたいに、365日24時間同じサイトにへばりついているのはその証拠でもある。
>>16461 匿名さん
詳しいんですね。1件いくらなんでしょうか?
ここを見ている人は参考になるをポチッとして欲しいです。何万も付くなら手当て出す意味あるけど、数人なら意味ないですよね。
食べ○グとかは評価が来客に直結するので操作されていたこともありますが、ここは果たして…?
365日24時間勤務するにはワケがある。
いくらなんでも、無報酬でするバカはいないだろう。
管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
れています。(全管連の加盟都道府県は19団体)
管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され(原始規約)、10年とか20年改正が行われず
そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。
10年、20年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。
築15年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
の4分の1から3分の1の大幅改正になっています。
又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。
管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。
「管理規約改正の進め方」
1) 準備する資料(専門委員会の人数分準備する)
現行管理規約(別表含む)
現行各種細則
総会議案書(改訂されたものをピックアップする)
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント
2) 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。
<左右比較表の作成の仕方>・・・・一案
*まず、現行規約を第1条から全て左側に打ち込みます。A4横の左半分に
そして、別シートに保管して2部作成しておきます。
*次に、2つのうちの1つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
左側には現行規約、右側には改正案(現行規約に抜けているもの)を打ち込みます。
その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。
*現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。
*1項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
左右両方に記載する。
*現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。
*容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。
*現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。
*総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約(原本)自体に記載されていなけ
れば、右側と左側両方に記載しておきます。
3) 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。
*その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。
*細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。
4) *左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
ポイントは、分かりやすいように、左側(現行規約)と右側(改正案)を揃えて記載して
おくことが大切です。
※2)、3)が出来上がったら、70%完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。
5) 会議の進め方
*左右比較表が作成できていれば、会議は5回程度で(1回2時間)終了するでしょう。
*左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
標準管理規約コメントを参照してください。
*分りにくいものについては、説明分を配布する。(例えば保存行為・理事の代理出席とか)
*専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。
*専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。
*管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。
※各種細則(なければ作成しておくことが必要です。)
使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等
*最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。(改訂案分を)
この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。
*別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
輪番表とか。(共用部分の範囲は最新版のものにする。)
*出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。
*理事会へ諮る。
事前に配布しておくことが大切です。
*臨時総会へ諮る。
*承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
最初に2部作成したもうひとつの方の右側(改正案の右側)に新しい改正案をコピー
します。
そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をA4縦に作り変えます。文字の大きさ11
*使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。
*打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
もらいます。
*できることなら、表紙も作成しておく。
*完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。(余分に印刷しておく)
築10年、20年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、2部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。
聞くだけ野暮です。
本人も分かってないのだから。
>>16479 匿名さん
まったく回答になっていないです。日本の法律はよく考えられているから他国も合わせましょう。と言われて合わせる国はないですよね?
16478さんの言ったとおり分かってないじゃないですか。
>>16480さん
マンションの管理規約を作成するときに、何も参考にするものが
なければ、標準管理規約をまずひな型として、それに基づいて
自分のマンションにあったものにしていけばいいんではないでしょうか。
そのひな型がなければ、何を基準に自分のマンションの管理規約を
作成しますか。何も参考にするものがなければ、管理規約に漏れが
出てきます。
例えば、修繕積立金の取り崩しは、標準管理規約では総会の普通決議が
必要とされていますが、全管連では、理事会と総会にまったく同じ規定、
つまり修繕積立金の取り崩しの方法が2つある訳です。
そうしたのも、理由があったのだと思います。そのようにそれぞれの
マンションでひな型を参考にしてじぶんのとこにあったものに変えて
いけばいいんではないでしょうか。
管理規約は住民の私的なルール。ある程度の自由度は認められるが、法令に違反するわけにはいかない。ところが、マンション生活に絡む法令は区分所有法のほかにも腐るほどある。それらの条文に抵触しないように一から規約を作ることなど、1年交代の輪番素人理事会にできるわけがない。
標準規約はそのあたりのチェックを国交省職員が済ませてくれているので、安心して使うことができる。ただし、あくまでも標準的なマンション(お役人様はどんなマンションを標準と考えているのか、よく分からないのだが)を想定した内容なので、特殊仕様のマンション(EVなし5階建てかまぼこ板仕様の低層棟とタワマン仕様の高層棟が混ざっている団地など)では使いづらい面もある。
>>16481 匿名さん
当時の標準管理規約を元にしてマンション向けに作った原始規約があるのに、なぜ標準管理規約に近付けることが大切かを聞いているのですが、何一つ答えていただけないのですね。
>>16483さん
原始規約も標準管理規約をひな型として作成されていませんか。
原始規約から改訂するのであれば、自分たちで考えて改訂すればいいでしょう。
別に標準管理規約に近づける必要はありませんが、では何を基準として
改訂しますか、逆に質問したいですね。
当マンションは団地型マンションである。団地型の標準規約では、修繕積立金は団地全体のものと棟ごとのものと2種類を設けることになっているが、当マンションは棟ごとの修繕積立金は設定していない。これは東西2棟が近接しており、建設時期も構造も施工業者も同じなので、実質的に1棟として処理する方が便利だからだ。
そうは言っても、管理規約から棟管理組合や棟総会に関する規定を削除(団地管理組合にすべての権限を一本化)してよいかと言えば、それは無茶だ。団地管理組合の権限は区分所有法66条に規定されている事項に限定されていて、それ以外の事項は議決できないからである。
理事になったら管理規約を読むのは大事だが、ついでに法令や標準規約も読んで、管理規約のこの条文は法令のこの条文に由来してるのか、とか、うちのマンションの管理規約と標準規約とはこの条文が違っていて、その理由はかくかくなのか、とか、確認する方がよい。
標準管理規約のダメなところは、第47条の議決権に関するところであり、議決権に参加しない住民は組合員とみなしていないところにある。
分譲マンションは持ち家である。敷地も建物も区分所有者(組合員)のもので管理組合のものではない。自分の所有物を使うのはタダのはずだが、標準規約では駐車場の有償使用を定めていて、多くのマンションでも管理費とは別に駐車場使用料を徴収している。お役人が書いている標準規約の解説では「この条文は駐車場利用希望者が駐車場台数より多い場合を前提としています」とさらりと書いているが、言い換えると「利用希望者数≦台数ならば駐車場は無償使用できます」ということである。
当マンションは全戸分の駐車場が確保されているマンションであるが、駐車場は管理規約に定める「契約による使用」を根拠に有償である。では、この管理規約の条文を廃止して「1人1台無償使用」にできるかといえば、理論的には可能だが現実問題としては難しいだろう。駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観があるし、利用しない住民は使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済む。
標準管理規約に従っておけば総会乗り切れる
>駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観がある
これをうまく利用するのが車を持たない理事長一派
管理費値上げではなく使用料値上げでタイル修繕や草刈り機購入の費用を賄っている
駐車場を使わない人も駐車場の維持費用を負担するのが正しい
エレベータに乗らない人も保守点検料を負担するのと同じだw
駐車場料金を定期的に値上げしてCO排出の根源であるマイカー所有者の負担を増やすのが持続可能社会でのマンション運営のあり方ですね。
>>16497さん
駐車場使用料が余れば修繕積立金に振り替えるには、総会決議が
必要になりますよね。
毎年殆ど変らないと思うので、毎年定期的に振り替えているところが
殆どだと思います。
大規模修繕工事については、大型設備を集約してやる方法も
ありますね。
共用部分の配管、配線、消防設備、インターホン、給水設備、エレベーター等を
一緒にやることもできます。
駐車場にせよ駐輪場にせよ、又貸しすることによる使用料が組合員の収入になるようにすべき
理事会に理事の奥さんの代理出席を認めているなら、ホモカップルの片割れにも代理出席を認めるよう規約改正しようではないか
LGBTですよね。
管理組合長はLGBTQの組合員を差別的に取り扱うことはできません
毎月の管理費を割り増しするとか駐車場を使わせないとかはアウトですが
集会室をLGBTQ団体の勉強会に使いたいという申請を拒否することはできます
管理員室秘蔵の居住者名簿を見ればわかることだ。
それを見たくて理事になるやつもいる。
居住者名簿では、同居者の記入欄には氏名のみならず生年月日や続柄を
書くようになっています。カンのいい人にはすぐわかりますね。
居住者名簿のほかに理事長だけが持つ極秘ファイルがあるのは常識。
きちんとしたマンション管理には的確な情報が必須なのだ。
管理費滞納者宅に手ぶらで行っても「払ってください」の子供の使いで終わるぞ。
はい
居住者名簿の他に、理事長だけがもっている
極秘ファイルというのがあるのかな。
一人だけがもっていて何の役に立つのかな。
輪番制の理事であれば尚更意味がない。
居住者情報の漏洩でなくても出入り業者が屋内作業するとき、一人暮らしだなとか
小型金庫があるなとか分かる。逆に木刀とかメリケンサックとか猟銃をさりげなく
テーブルに置いておくと、この家はやめようとなる
地方議会がリモート化
https://news.yahoo.co.jp/articles/79989ffb2956da91062f7918508acf46ae5a...
管理組合でも同じ動きが出そうね
※必要修繕積立金の額とは
平成25年のマンション総合調査(国交省)では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
れる修繕積立金の額は、1戸当り月17,515円となっています。
又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、15階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り178円/月と示されています。
例えば、当マンションの場合、平均72.8㎡ですので、1戸当り月12,960円が必要とさ
れています。
給水設備 築30年~35年で交換
高置水槽方式 受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
メリット 停電時に半日分の給水ができる。
デメリット 貯留した水、水質点検が必要
増直結圧方式
市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
15階建て、200戸超のマンションでも可能となりました。
以前は4階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
給水ができるようになり、普及するようになりました。
東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
ポンプは止まったものの6階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 直接水が引けるので新鮮
デメリット 工事費が高い、水質点検は年1回必要
水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。
配管 専有部分 給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。在宅の必要あり。
共用部分 塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
共用部分をやれば、専有部分も一緒にやった方が効率は良い。
サッシ・網戸 サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
二重窓を考慮すればかなり高額になる。
サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。
僕の立てたPART2の書き込みがかなり頻繁になっているが
どうせたいした書き込みはしてないと思うよ。
PART2のレス数をふやしてくれてありがとう。
PART2のスレ主だけど、いくら書き込んでもだれも読んでくれないし
すぐ下の方にもっていかれるよ。
僕には時間と知識、情報があるので、他スレへの各込みは簡単にできる。
PART2は続かないよ。
仕事した方がいいとおもうけどね。
このやり方はぼくがパソコンにむかっている間は続くしね。
エレベーター 築32年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
A 制御・駆動系改修
カゴ本体、三方枠はそのまま
制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
B 準撤去改修
三方枠、敷居やレールはそのまま
カゴパネル、機器類を交換
各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
C 全撤去改修
既存メーカーでなくてもよい。
競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
周期35年 1台しかない2号館は工事が難しい。 工事期間1ケ月程度
>>16524 匿名さん
スレ主の問題点
1.他人が立てたスレをマネしてパート2.3を立ててスレ主を自称している恥知らず。
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
3.大量にコピペ投稿して話題を遮る。荒らしとおなじだ。あほ
4.人材豊富な大規模マンションに住み本当に問題だらけの小規模マンションの問題に無知。
5.マンション管理士試験に落ちているのに、受かっているとウソを付いている。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。ナチスドイツを勉強しようね。
7.旧耐震基準のマンションをビンテージマンションと称して温存し死人を増やそうとしている。ここのスレ主は人殺しである。
「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。
管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第21条2項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
立金から支出する」と決議しました。
その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に38万円を返還しました。
この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
*訴訟内容
1.改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
費相当額の支払いを求めた。
2.仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
いを求める。
*判決
1.一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
2.21条2項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
決議は有効である。
先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
専有部分の配管を管理組合としてやることに司法も
認めたということです。
裁判とかは関係なく、専有部分の配管も共用部分同様必ず
同じように劣化していきます。
管材は塩ビ管を使用しているでしょうから錆びることはありませんが
地震とかで継手部分にゆるみがでたり、給湯管は銅管を使用しており
熱湯が通るので傷みが激しいようです。
やはり専有部分の配管も一度検討してみる必要があります。
判例とは50年超の物件かな?
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。
この案件は築51年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。
漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
ということは劣化時期を40年経過とするか、全戸中10%が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように50年経過で給排水管(専有菅含む)一体として実施するか議論すべきとかと思います。(修繕積立金も50年目修繕としたならば40年目から10年間で修繕積立金を徴収するとか。)
16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49
築60年で解体
定期借地権マンションは50年で解体し更地にする。
16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55
建替えられたマンション(282件)の全国平均が、築40.3年、だそうです。
https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf
指摘してくれてありがとう。
書き込みに間違いがあったり、追加すること等があればそれを
書き込めばこれをみている皆さんが参考にされると思うよ。
所詮匿名掲示板です。
100%正しいことが書き込まれているとはここにきている
皆さんも思っていないでしょう。
無償で完璧な答えを期待していないでしょうから。
建て替えをしているマンションは全国でもまだまだ少数です。
それに建て替えができるのは、どうしても立地が良いところか敷地が
広いところで、マンションの戸数が増やせるところのようです。
やはり建て替え費用がネックになっていると思います。
>建替えられたマンション(282件)の全国平均が、築40.3年、だそうです。
建替えが築40年程度ですか。
早すぎますね。
勿論以前のマンションは、新耐震基準になっていないとか、配管が鋼管だったり
とかしている関係があるのかもしれませんが。
40年で建て替えというと、殆どのマンションはそれに
向かって修繕積立金の値上をして準備しなければならないでしょう。
建替えは住民の承認を得るのが難しいですね。
それに、だれが建て替えをするときの専門委員になるかです。
専門委員には、知識だけでなく、時間も必要ですから。
マンションの建て替えをするには、建て替え決議の準備期間も相当数
かかりますが、それからたてかえまでには約3年の期間が必要になります。
マンションを取り壊せば、集会室も準備しなければならないし、住民の
連絡もバラバラになってますので大変です。
建て替えをするとしても、現在マンションの住民が
参加するパーセントはかなり低くなります。
やはり建て替え資金を捻出できない方が相当数いますからね。
<長期修繕計画作成にあたって>
*長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
理事会に提案したいと思います。
*目的
適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
*長期修繕計画の作成
建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
密な長期修繕計画を作成していく。
それで作成された計画に基づいて、1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。
長期修繕計画書の洗い直しは大規模修繕工事終了後
建築士と一緒に検討して作成します。
そして総工事費から1戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出し、値上げが必要なら専門委員会から理事会に提案
をします。
建築士と一緒に検討して作成した長期修繕計画書があるマンションは
少ないと思いますが、やはり工事に関する基本ですので必要です。
管理会社がパソコンで作成した計画書では、それで積立金の値上まで
やるのは無理があります。
長期修繕計画書を作成するときは、余裕をもって組みますが
標準の工事費より10%~20%少なく組んでもいいと思います。
実際工事の時は、相見積もりを取りますので。
長期修繕計画の総工事費から1戸当たり月の必要修繕積立金の
試算をして、それで値上げの提案がされますからね。
大規模修繕工事で設計監理方式でおこなっているマンション
ありますか。
やはりその方式が一番いいですよね。
ただ、設計コンサルタントをどのように選定するかがポイントです。
まず大規模修繕工事の設計監理の経験の有無、これは大切です。
それから、NPOや管理士会所属の建築士、公募で募集をすると
いいと思います。
そういったところに応募を依頼し、相見積もりを取り、その中から
数社を選んで業者説明会を開催し、専門委員が評価をして、見積額と
評価点で最終業者を選定することになります。
総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案:最高裁H31.3.5判決
札幌市厚別区にある544戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件(平成30年(受)第234号 損害賠償請求事件)。
一審、二審判決では反対していた組合員2名に賠償を命じたが、平成31年3月5日、最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
判決主文:http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf
いきなり高圧一括受電の書き込みですね。
高圧一括受電に反対するのは区分所有者の権利ですので
全然問題はありません。
私どもの管理組合では、規約で一括受電への申し込みは禁止しています。
それに、もし個人で契約しても、看板の設置が必要になりますので
それは禁止されてると思うので、一括受電を個人で申し込むのは
むずかしいのではないですか。
あれっ、高圧一括受電は電力やガスの自由化で好きな会社と
契約できる新電力ではなかったっけ。
ちがってるかもですね。
間違っていました。
マンションの各戸が個別に電力会社と契約するのではなく、マンション全体として単一の電力契約を結ぶ取り組みが一括受電です。
各戸ごとに低圧契約を結ぶよりも、マンション全体として高圧契約を結ぶことで、電気代の単価を下げてより安い電力を調達できます。
一括受電の際は、マンションの管理組合、もしくは一括受電事業者が需要家として電力会社と契約を結ぶことになります。
間違って覚えていたり、勘違いは良くあることです。
気をつけます。
>>16553 匿名さん
月に何回利用するかシミュレーションできますか?管球の交換なんてLEDなら一戸あたり10年に一回あるかないかぐらいです。
その他対応についても、ここ一年で何戸の住戸で何回発生しているのか、アンケートを取ってみてはいかがでしょうか。
>>16555 匿名さん
>>管球の交換なんてLEDなら一戸あたり10年に一回あるかないかぐらいです。
うちは未だ白熱電球、在庫があるから。
それに高所作業になるから老人には危ない。
>>16556 匿名さん
あなた個人の話をしても意味がないです。マンション全戸で導入するのですから。電球交換に拘るなら保険の特約でも入っているケースがあります。
また、白熱電球でも2年以上持ちます。
月にいくら支払い、ペイできるほど利用するのかを確認するだけですよ?
昨年新築マンションを購入して初代理事長をやっております。
ルール的な問題がポツポツ出てますが
今考えてるのは2年アフターのために建物診断をプロにやってもらったほうがいいのかどうか悩んでます。
何分知識がないのでご教授よろしくお願いします。
オレと交代しようか?
>>16558 匿名さん
今のタイミングでしっかり補修すれば長期修繕計画書の見直しで大規模修繕工事の実施を後ろにずらす根拠の一つにもなるかと思います。
中には初回の大規模修繕工事で計画の倍以上となったマンションもあります。
そもそもだが、修繕積立金が余っているマンションは少なからずある。
平置き駐車場がたくさんあるマンションでは修繕積立金月額が5000円でも、駐車場料金が13000であれば1戸あたり18000円を積み立てることになる。
修繕積立金が余るマンションでは10年毎に修繕工事をやっている。
>>16567 匿名さん
↑質問の意味がわからないアホ
中には初回の大規模修繕工事で計画の倍以上となったマンションもあります。
↑計画が5000マンで実際には1億以上かかったのだろう。わからんのか?
>>16576 匿名さん
↑個別支出と総額の区別ができないアホ
予定時期から遅れて大規模修繕の工事費が増えても30年の支出総額が同じなら計画通りだろう。わからんのか?
重要:2年アフターの第三者調査(売主系列会社以外)の予算計上は1期末
ttps://www.sumu-log.com/archives/11521/
マンション管理の難しさはアホがたくさん関わることにある。
>>16580 検討板ユーザーさん
話をすり替えるなって、あほかす
どうやったら工事できるか?とあほかすが聞いたから、貯まるまで待つか、借りたらいいと答えた。
個別支出、総額(笑)は全く関係ない話だろが
ごちゃごちゃにするなあほかす
専有部分の配管や配線を管理組合として一斉に工事をすると規約に
規定することは可能だよ。
専有部分や専用使用権のある共用部分については
規約を明確にしておくと共に、住民に広報しておく
必要があります。
ほー
バカとアホウの絡み合いじゃ。
あほの連発に(笑)まで入ってきたね。
配管 専有部分 給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。在宅の必要あり。
共用部分 塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年劣化で緩みがでてくる。
配管の周期は諸々の状況を踏まえ40年とする。(前回の見解)
給水管の竪管は資産価値も含め難しい。排水管は居室内での工事。汚水管は不要。
サッシ・網戸 サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
周期40年 二重窓を考慮すればかなり高額になる。 戸車の交換の検討も必要
サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。
サツシの交換は築35年以上たってからかな。
まだまだ先のことだけど、早く値上げして備えておかないとね。
修繕積立金は計画的に積み立てることにより
楽に積立ができます。
必要に迫られて値上げをしますと大きな金額になりますから。
サッシはかなり高額なので、戸車の交換ができれば
安くて済むのですが、それができるとは限らないようです。
サッシの交換を計画する場合、すべてのサッシの交換ではなく、
リビングだけでもいいのではないでしょうか。
そこを二重窓にすれば資源の効果にも繋がります。
近い将来二重窓については、新築の場合はそれが条件と
なります。
そうなれば既存のマンションも交換する場合はそれが主流に
なってくるでしょう。
直結増圧方式
市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
15階建て、200戸超のマンションでも可能となりました。
以前は4階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
給水ができるようになり、普及するようになりました。
東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
ポンプは止まったものの6階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 直接水が引けるので新鮮
デメリット 工事費が高い、水質点検は年1回必要
水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。
高置水槽から増圧直結方式に変わると
どんな点がいいのでしょうか。
増圧直結方式は、建築士も意外と高層のマンションに
替えられることを知らないよね。
管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。
しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。
そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。
今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。
1.理事の選出について
輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。
理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
ることも可能です。
*輪番制の理事の場合
理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①80歳以上の高齢者
②病気療養中の者(介護者含む)
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
現在の75才はまだ若いですからね。
80才までは頑張ってください。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
1.理事の選出について
輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
>役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
役員の選出は、理事候補が総会で承認後、理事の互選により選出します。
立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。
理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
配偶者及び一親等の親族(20歳以上)等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
ることも可能です。
*輪番制の理事の場合
理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
>本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。
>①80歳以上の高齢者
①75歳以上の高齢者(やる気がない、体調が悪い等)
②病気療養中の者(介護者含む)
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
2.役員(理事・監事)の任期
必ず任期は決めておいてください。但し、1年任期の場合は、数名は理事会運営の
継続性のため、2年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。
長期の理事の任期については弊害も出てきますので、3年を限度とするのが理想です。
3.役員の定数…人数を明記しておいてください。
理事長 副理事長 会計担当理事 防災担当理事 修繕担当理事等
監事
4.理事会の開催
理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
お奨めします。
理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
があります。
5.理事会の決議
理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。
尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止
6.理事会の議事録の作成・保管・回覧
理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。
7.役員の報酬
役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
入れておくことも必要です。
理事の報酬については、輪番制であっても出した方がいいと思います。
金額については、気持ちでもいいと思います。
その報酬でプロの意識をもって頑張ってくださいという訳ではないん
ですが、人間は少しでも報酬を得ていれば頑張るものですので。
報酬の金額としては、理事長月1万円、副理事長月2,000円、会計月2,000円、
一般理事月1,000円、監事月1,000円がいいと思います。
<管理費明細> (注)金額については、独自の調査によるものですので
参考程度にしてください。
1)エレベーター保守点検費
3ヶ月に1回点検の場合
フルメンテ 40,000円~55,000円 新築時は、POG契約でいいが、古くなって
POG 30,000円~35,000円 から変えるのは難しい。
2)清掃費(定期清掃と日常清掃) 福利厚生費等を勘案します。
日常清掃については、清掃時間で計算します。 1時間 1,200円~1,700円
定期清掃は、1回3万円~8万円 清掃費は殆どが人件費です。
3)管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
日数・時間で計算します。 1時間 2,000円~3,000円
4)事務管理費(管理会社に支払う分) 月1戸当り 800円~1,500円
戸数によって、大きく違ってきます。
5)消防点検費(年2回)
月1戸当り平均 150円~200円(年間1,800円~2,400円)
戸数によって違ってきます。
※修繕専門委員会の主な業務内容
*タイムスケジュールの作成
*大規模修繕工事の概要検討(工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等)
*建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
*建物診断住民説明会の開催
*住民に対するアンケート調査の実施
*設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
*材料の選定(床材、塗料、防水、タイル等)・・・相見積を取る前提資料となります。
*工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
*広報活動
*工事期間中の住民の苦情・要望への対応
*総会議案の準備 (修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等)
*長期修繕計画の洗い直しの検討(設計コンサルタントとの検討会)
*資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
*アフター点検の取り決め
※修繕専門委員会の主な業務内容
*タイムスケジュールの作成
*大規模修繕工事の概要検討(工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等)
*建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
*建物診断住民説明会の開催
*住民に対するアンケート調査の実施
*設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
*材料の選定(床材、塗料、防水、タイル等)・・・相見積を取る前提資料となります。
*工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
*広報活動
*工事期間中の住民の苦情・要望への対応
*総会議案の準備 (修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等)
*長期修繕計画の洗い直しの検討(設計コンサルタントとの検討会)
*資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
*アフター点検の取り決め
スレ主の問題点
1.他人が立てたスレをマネしてパート2.3を立ててスレ主を自称している恥知らず。
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
3.大量にコピペ投稿して話題を遮る。荒らしとおなじだ。あほ
4.人材豊富な大規模マンションに住み本当に問題だらけの小規模マンションの問題に無知。
5.マンション管理士試験に落ちているのに、受かっているとウソを付いている。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。ナチスドイツを勉強しようね。
7.旧耐震基準のマンションをビンテージマンションと称して温存し死人を増やそうとしている。ここのスレ主は人殺しである。
某ビジネス書で三井化学会長の淡輪敏さんが「胆識」に語られていました。
“学問などで得られる「知識」に経験が加わると「見識」に
そこに判断力や実行力が伴うことで「胆識」になる” と語られていました。
元は大正~昭和の財界や政界に影響したとされる安岡正篤の
「知識・見識・胆識の三識が備わって初めて人物の器量となる。」という教えだそうです。
マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
うことも大切です。
現在は、耐用年数100年と想定されるマンションも出てきています。しかし、100年もつといっ
ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では47年とされています。
内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然100年は持ちません。だからメンテナンスが
必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
戸建ての住宅は、程度が良くても築20年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
*資産価値の落ちないマンションの条件
1.立地が良い
2.築年数(築浅)
3.物件規模が大きい
4.管理状況が良い
大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
義務違反者に対する対応はきちんとされているか
防犯性は保たれているか。
>>16637 匿名さん
>将来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
転売屋を儲けさせるのはダメ、永住を前提にする人だけを考慮した修繕を実施し、
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では47年とされています。
この時期には解体しこの先を見据えた住みよいマンションを建設し素敵なマンション生活を楽しみましょう。
>>16639さん
建替えは難しいですよ。
建替えに参加する人は30%もいないと思いますよ。
解体から建て替えまでに3年の年月が必要となります。
その間どこかに引っ越しをしなければなりません。
建て替え費用の負担も2,000万円程度は必要になります。
そして、誰かが建て替えの委員をやらなければならないでしょう。
集会室も解体してますのでどこかを借りてそこに集まらなくては
ならないでしょう。
皆さんバラバラに住んでいますから。
経団連が要望した建替決議の要件緩和がされそうですね。共用部分の重大変更(4分の3以上)も。
規制改革推進会議 投資等ワーキング・グループ
第5回 令和2年1月30日
<議事録(PDF形式:299KB)>
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
○経団連(堀内産業政策本部長) まず、この要望に関するこれまでの経緯を申しますと、区分所有建物に関する要件の緩和は、2006年度から要望しております。
<資料2-2 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進(経団連 提出資料)(PDF形式:832KB)>
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
4.これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論
【経団連要望】
○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各3分の2以上」の賛成へと引き下げるべき。
○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。
【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。
⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性(他の区分所有者との相互関係が成立の前提)と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。
● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。
⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。
>>16635 通りがかりさん
スレ主の問題点
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。
>>16644さん
総会は理事会が提案した議案について議論する場です。
提案された議案に賛成か反対かの意思表示をする場です。
議案については、総会に直接出席していない組合員も多数います。
その方々は、議決権行使書で賛否を表明しています。
もし、総会で一部の意見により変更を余儀なくされた場合は、その
総会で変更することは、議決権行使書で賛否を表明された方の意見を
無視することになるので、その場合は、議長判断で、その議案については
ペンディングとして、再度理事会で検討し、再提案が必要なら臨時総会を
開催することになります。
もし、誤字脱字等の修正であれば、賛否に影響はないと思われますので
その分の修正は可能でしょう。
>>16646 匿名さん
>総会は理事会が提案した議案について議論する場です。
このスレで、「総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。」を検索すると多くのレスがヒットします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%B7%8F%E4%BC%9A%E3...
この内容を訂正するのですね?
下記問題については、検討すべき点大なるものがあります。
建て替え問題は、難しいですね。
【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。
⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性(他の区分所有者との相互関係が成立の前提)と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。
● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。
⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。
part2より
【マンション標準管理規約(単棟型)第46条関係コメント】
-抜粋-
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」
滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
の過程をいかに防いでいくかにあります。
私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。
理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
変わらないようにしなければなりません。
*では滞納が発生したらどうするか
ルールづくりから考えていかなければなりません。(目安を記載してみました)
1)1ヶ月~3ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
2ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。
2)3ヶ月~6ヶ月
3ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
3)6ヶ月経過
半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
なくなります。
*少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
ますが、分からない点はネットで調べることができます。
*規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
1)弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
2)遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り5%です。
国の延滞利息は、14.6%ですので、規約を作成する場合の目安は、15%前後で
決めているマンションが多いようです。
3)駐車場の契約を解消する規定がなければ、2ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
すとかの細則を作成しておくべきです。
この規定は、かなり効果はあります。
*滞納が発生したら
面倒でも、
1)管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
2)3ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
3)4ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
4)6ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
5)それでも、解決できなければ、競売とかになります。
6)遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
7)滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。
滞納金対策としては、滞納額が増えないうちに
催促をすることが大切です。
大規模マンションであればあるほど、滞納者はでてきます。
マンション購入時は余裕をもって購入しても、時の経過と共に
商売がうまくいかなかったり、会社が倒産したりして資金繰り
が苦しい者はでてきます。
催促は管理人だけに任せず、理事長は数人の理事と一緒に
滞納者の家に行き、催促をするべきです。
>>16650 匿名さん
>*規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
> 3)駐車場の契約を解消する規定がなければ、2ヶ月滞納があった場合は、
> 契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
この規定は、大変参考になります。
当マンションには全戸に1台の割り当てがないので敷地外に高い費用を負担している区分所有者がいますのでいい規約と思います。理事会に提案したいと思います。
>>16655さん
駐車場に関しては、滞納者もかなり意識してくれます。
駐車場の解約が絡めば優先して払ってくれます。
銀行の借り入れは不渡りになるので優先して払うのと
同じ考えになるんでしょうね。
修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
大きくその性質が違います。
管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
必要な額を確保しておかなければなりません。
その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
公平感が出てきます。
そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
計画表を作成して、それを基に、1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。
当マンションは、今なら積立金の値上も少なくてこういった問題に対処できます。ただ、住民の皆
さんの理解なしに値上を強行することはできません。
建替えに参加する方の割合はかなり低くなります。
高齢者が多いのもその要因の一つとなります。
建て替え決議から、取り壊し、建て替えまでには約3年がかかります。
その間はどこかに引っ越しもしなければなりません。
勿論建て替え費用も負担しなければならないからです。
高齢者にとっては、現状でいいと思う方が多くても仕方のないことです。
>>16659 匿名さん
>書き方が悪かったのかもしれませんが、30%は建て替えに参加できる
>住民ということでした。
どういうことを言いたいのか理解できません。
建替え決議が可決しても、現実的には、建て替えに参加できる者は30%未満であるということでしょうか?
そうではなく、建て替え決議自体が成立しない可能性が高く
なると思います。
くだらん
それなら、最初にそのことを書いておけ・・・
建替え決議が可決したら、賛成者は建替え事業に参加しなければならないと思います。
そうならば、建替え事業に参加できない人は、建替え決議に反対するしかない。
反対者は、権利を時価での買取を請求して離脱するか、2か月以内に建替え事業に参加するかの選択肢があるが。
建替えに参加する意思がないものの建替え決議には反対しないという態度をとる区分所有者は、施工者(マンション建替組合)に対し、権利変換を希望しない旨の申出等(建替え円滑化法、第五十六条)をすることにより建替え事業から離脱することができる。
また、マンション建替組合の権利変換計画の議決において、反対者の組合員の建替え事業からの離脱の道筋として用意される仕組みとして、売渡請求および買取請求がある(建替え円滑化法、第六十四条)。
よって、最終的な、建替え参加者が30%であっても、建替えができないということではないと思います。
建て替え決議が承認されていれば、建て替えへの参加が少なくても
建替えはできます。
ここのスレ主は建て替えは難しいしか言わないが、既存のマンションを1000年維持管理なんかできないでしょう。
50年から60年で解体できる法改正がされるでしょう。あほ
>>16668 匿名さん
>建替えに参加する意思がないものの建替え決議には反対しないという態度をとる区分所有者
建替え決議において、「賛成者」と「非賛成者」に区分され、議事録に記載される。
「非賛成者」とは、「反対者」と「賛成はしない者」である。
さらに、「非賛成者」は催告の回答によって「建替え参加者」と「建替え不参加者」に分別される。
つまり、建替えに参加する意思がなければ、「不参加」または「無回答」となるはずであるので、「建替え不参加者」となる。
処分を受けた管理業者一覧
改善措置指示
令和3年
12月24日 日本ハウズイング株式会社
登録番号:
(4)第030805号 東京都新宿区新宿1-31-12
元従業員が管理組合の財産を不正に着服した。(3組合?)
(法第81条第1号)国交省関東地方整備局発表(PDF47KB)
●同社は2014年(平成26年)3月24日にも元従業員の横領着服で処分を受けている。
同社概要:資本金 24億9,290万円、売上 1,149億円 経常利益 65億円(2020年度) マンション管理 9,925棟(469,898戸):ビル 599棟 賃貸マンション 1,210棟 (2021年3月31日現在)
従業員 5,811名( 本社員 2,101名 準社員 3,710名)(2021年3月31日現在)
これからは60年で解体
定期借地権のマンションは50年で解体し更地とする
建て替えができるかどうかは、建て替え決議が承認される
かどうかにかかっています。
決議が承認されれば建て替えはできるんです。それだけのことですよ。
建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを
決めるんですよ。
建替えに参加する者が少なくても、デヘロッパーが買取?売り渡し請求
をして買い取ってくれます。
そして建て替えに向かって検討が進められていきます。
私がいっているのは、建て替え決議の承認が難しいので
建替えはできないといっているだけですよ。
>>16677 匿名さん
>建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを
>決めるんですよ。
建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを決めることができるのは、「非賛成者」だけです。
つまり、組合員総数の5分の1未満の人数です。
私は建て替え決議に賛成して参加もしす。
その後は最後まで参加するか、
条件によっては区分所有権を売却するか
は自由と考えているので推移をも守ります。
>>16682さん
建て替え決議と売却は別問題です。
まず建て替え決議で承認されるかが問題です。
それ以降については、現実的ではないので、調べれば分かりますが
調べることはしません。
必要な方はネットで検索すればすぐ分りますよ。
建替え決議を行う予定のマンションは現在ありますか。
建替えに関する手続きは複雑です。
マン管の試験を受ける時にユーキャンの通信教育の本が
ありますが、良くまとめられています。
建て替え決議の議案書の作成からスタートしますが、専門委員の皆さんは
かなり勉強しないと建て替え決議の総会までたどりつきません。
建替えについての議論はこれで終わった方がいいと思いますよ。
建て替え決議までもっていくことが大変だよ。
そこまでいくには専門家の力も借りなければならない。
経費の試算はできないしね。
建て替え決議をやるには、議案が必要だったよね。
その項目は忘れたけど。
>*規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
> 1)弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
> 2)遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り5%です。
国の延滞利息は、14.6%ですので、規約を作成する場合の目安は、15%前後で決めているマンションが多いようです。
2)遅延損害金の規定がなければ、民法の規定に合わせる。
【基礎知識 ①】
2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が2020年4月1日から施行されており、法定利率は、年5%から年3%に引き下げられています。
また、その後は、3年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。
【各期間における法定利率】
○ 2020(令和2年)3月31日までの法定利率 = 年5%
○ 2020(令和2年)4月1日から令和5年3月31日までの法定利率 = 年3%
○ 2023(令和5年)4月1日以降の法定利率 ⇒ 未確定(変動の可能性あり)
エレベーター 築32年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
A 制御・駆動系改修
カゴ本体、三方枠はそのまま
制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
B 準撤去改修
三方枠、敷居やレールはそのまま
カゴパネル、機器類を交換
各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
C 全撤去改修
既存メーカーでなくてもよい。
周期35年
エレベーターの価格でいえば、日立→三菱→東芝→フジテックの
順でしょうね。
交換をする場合は、フルメンテナンスと抱き合わせでやると安くなると
いわれています。
エレベーターの更新の周期はどれぐらいが妥当なんですかね。
25年とか30年とかいわれているが、それよりもっと先でも
十分いいと思えるんだが。
40年ぐらいでもいいのかな。
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
しかし、塩ビ管を使用している管材であれば交換は
必要ないと思います。
給湯管が銅管ですので必要かもしれませんが。
それに給水管の竪管の場合は、外付けになると思いますので、
資産価値に影響がでてきます。これも塩ビ管ですので交換は
必要ないでしょう。
>>16692 匿名さん
>枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
築40年以上のマンションは不安があるかもしれない、そう思う人は区分所有者の負担でさっさと交換すればよい。
【マンション建替えの実施状況(2022 年 4 月 1 日現在)】
※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計
○工事完了済合計・・・270件
a 工事完了済(マン建法の建替え)・・・105件
b 工事完了済(マン建法によらない建替え)・・・165件
○実施中合計・・・41件
c 実施中(マン建法の建替え)・・・35件
d 実施中(マン建法によらない建替え)・・・6件
○実施準備中(建替決議等)・・・5件
※ 上記の他、マンション敷地売却事業に基づく買受計画の認定を受けたものは 17 件、うちマンションの除却に至ったものは 6 件ある。
10994 職人さん 1分前
建替えられたマンション(282件)の竣工年から建替え物件が竣工するまでの期間は全国平均40.3年。
https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf