「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

築４０年以上なら、旧耐震基準（１９８１年改正以前）か、旧々耐震基準（１９７１年改正以前）だから、耐震診断しないと。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

マンションの漏水は、配管からのものは少ないんじゃないでしょうか。
うちの場合は、水栓の緩みからくる漏水が多かったようです。

>>16697 匿名さん
>水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生してきます。

共用部分からの水漏れは管理組合、専有部分からは区分所有者が負担するのは当然でしょう。

>>16699さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます。

>>16697 匿名さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます

>>16701さん
保険で賠償してくれるのは、被害元に対してであって、加害元に
対しては保険の適用はありません。
自分の部屋が漏水してもその費用は自分でやらなければなりません。
また、経年劣化部分にも保険の適用はありませんが、被害者の
補償は適用されます。

例えば、共用部分の外壁が経年劣化で傷んだとしても
その補修工事に保険の適用はありません。
但し、それが原因で各部屋に被害が生じたときは、保険の
摘要があります。

総合保険の賠償責任は、子供がデパートでものを壊した
時にも保険の適用があります。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

>>16705 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかという・・・

支管部分は専有部分と管理規約で決められているよ。改ざんするんじゃない。

最高裁判決。総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、
最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している

電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

配水管の場合は、１戸の反対があっても、そこの住戸だけ除いて工事することもできますから、専有部分工事の組合実施に高圧一括受電のような全員同意が必要ではない。

>>16708 匿名さん
従って専有部分の工事は区分所有者が負担することになる

>>16709さん
日本住宅支援機構から借り入れをするときの条件は、管理規約に
専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に工事をするという
規定があれば条件に適うとなっています。そして、返済は修繕積立金
から返済するとなっています。
うちの管理規約には、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉に行うことは可と規定されています。
玄関ドアの交換を一斉に行う場合、錠部分と鍵は専有部分となりますが、
その費用を区分所有者に負担はさせないでしょう。

16709より
うちの長期修繕計画には専有部分は除外しています

>>16711さん
専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。
公平性の観点からしても、先行工事者には、一斉に工事をした
金額の平均額を支給する旨の規約を規定しておくといいでしょう。
専有部分といえば、玄関ドアの錠とか鍵もありますし、インターホン
の機器を専有部分としているところもあります。

>>16712 匿名さん
>専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
>先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。

専有部分は管理組合としては実施しないといってるの。
専有部分は区分所有者が負担するので先行工事者への考慮は不要。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

>>16713さん
現在は、専有部分でも管理組合として一斉に更新工事を
することを考えていかなければならないんですよ。
実際、全国のマンションではその取り組みが顕著です。

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

給排水管、給湯管の更新工事については、塩ビ管であっても
いずれ経年劣化はします。
特に給湯管は銅管であり、熱湯が通るので傷みが激しいと思われます。
いくら専有部分であっても、できる者とできない者がいますのでトラブル
等を考慮すれば、管理組合として計画化しておいた方がいいと思われます。
建替えについては、現実的には難しいので検討するのは無駄と思われます。
建替えのできる環境、人材がいるマンションであればそれはありでしょうが。
建替えには期間、お金、建て替え委員とかが問題になります。
それに、建て替えをするといっても、それに参加できるのはほんの一部ですからね。大多数の住民は建て替えたマンションには住めないので。

>建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。
建替えられたマンションは、マンションの立地が良かったり、容積率に余裕が
あり、マンションの戸数を増やすことにより、住民の負担を軽くすることにより
建て替えができたんですよね。
そういう条件だったから建て替え決議が承認されたんです。
それに、40.3年で建替えられたのは、旧耐震基準の建物であり、配管が階下に
設置されていたマンションだから建て替えやむなしということだったんですよね。

建替えは本当にややこしいですよ。
それをやるにはかなりの労力と時間、知識が必要です。
いずれ建て替えの手続きについて書き込みをしますよ。

建て替えを考えているマンションがありますか。
建て替え決議をするにはいろんな準備をしなければ
ならないのですよ。
勿論プロの建築士もいなければできません。

そんなことよりそろそろ総会準備せえよ

そんなことより
１回くらい理事会やれよ

建て替えより先ずはエントランスのカラスひび割れを直せ。
もう３カ月以上もビニールテープ貼ったままで貧乏くさい。

建て替え決議について書き込みをしてみます。
建て替え決議を行うには、事前に建替え委員会を立ち上げ検討しておかなければなりません。
建替え決議をおこなうには、集会の会日の１カ月前に説明会を開催しなければならない。
建て替え決議の集会の招集通知は少なくとも２カ月前までに発しなければならない。
建て替え決議において定めるべき事項
　　①新たに建築する建物の設計の概要
　　②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　③建て替え費用の分担に関する事項
　　④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　建替え決議があったときは、集会を招集した者は、遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し、建替えに参加するか否かの回答するよう書面で催告しなければならない。
　催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から２カ月以内に参加するかどうかの回答を
しなければならない。回答しなければ不参加とみなされる。
　建て替え決議に賛成した者及び参加の回答をした者は、不参加者に対し、区分所有権
及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求します。
　売り渡し請求権が行使され、その意思が相手に到達すると、売買契約が成立したのと同じ
効果が生じます。そして相手方は専有部分を明け渡す義務が生じます。但し、裁判所は１年を
超えない範囲で明け渡しの期限を猶予します。
　買い受け指定者は建て替え不参加者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡す
べきことを請求できます。
　以上が区分所有法ですが、よりスムースに進むように建替え円滑法がつくられました。

一度に書き込むとなかなか読むのが大変なので、時間をおいて
書き込みをします。

マンション建て替え組合の設立手続き
　　建て替え決議が成立したら５人以上共同して建替え組合を設立します。
　　設立手続き
　　　　①建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　　②建て替え合意者の４分の３以上の同意を得る。
　　　　③都道府県知事の認可を受ける。
　　※こういった事に対し、誰かが動かなければならないのです。

建替え組合の構成員
　　　建替え組合には、区分所有者以外のデベロッパーなどを法律上建替え組合事業
　　参加者に組み込むことができます。
建替え組合の組織・運営
　　総組合員で組織される総会で、理事３名以上、監事２人以上を選任する。
審査委員の選定
　　　３人以上選出します。

総代会
　　　組合員が５０人を超える組合においては、総会に代わる権限を行う事ができる
　　総代会を設置できます。
　　　総代会は、総会の権限の大部分を行使できますが、①役員の選任、②定款の変更、
　　③権利変換計画の設定等の特別決議は行使できません。

権利変換手続き
　　　旧権利者に新しい権利を割り当てる手続きです。
　　　建替え円滑法では、賃借人、抵当権者にもこの規定が適用されます。
権利変換計画の決定
　　　①組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
　　　②組合員以外の権利者の同意（賃借人や抵当権者）
　　　③審査委員の過半数の同意
　　　④都道府県知事の認可
権利変換に関する登記
　　　建築工事が完了したときは。遅滞なく権利変換に伴う登記を一括して申請する義務が
　　生じる。
補償金
　　建替えに賛成しなかった者に対し、権利変換は与えられませんので補償金を支払う。
施工マンションの明け渡し

以上のように、建て替えをするには時間と労力、知識等が
必要になります。
また、お金も必要になりますので、多くの方が建て替えに
参加できないのです。
だから建て替えは現実的ではないといったんです。

　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。
　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。

>>16731 匿名さん
だから解体して解散するんだよ。

>>16733さん
解体決議をして総会で承認できますか。
僅かばかりのお金をもらって、住民はどこにいきますか。
新しいマンションを購入しますか、それとも戸建てにしますか。
１０億で売却できたとして、１００人で割れば僅か1,000万円です。
それではマンションの買い替えも戸建ても無理でしょう。

解体すれば残るのは土地しかない。
解体費用もかなりかかるしね。

パンフレット「買う前に知っておくマンション管理の基礎知識」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2021/03/2021_kauma...

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

しかし、建て替えは難しい。
大規模修繕計画と大型設備の更新工事をしっかりやるために
修繕積立金の確保をしておくことだね。

>>16737 匿名さん

しかし解体はいずれやってきます。
その時に備えて解体費用は確保しましょう

>>16738さん
建替えについての書き込みをしたのに、解体のことは触れていません。
あなたが解体のことをいうんであれば、その手続きとかを書きこんで
ください。

解体なら簡単にできるんですか。
その方法を教えてください。

解体も建て替えもなかなか賛成は得られないよ。
住むとこがなくなるんだから。

解体の決議内容だけでは、承認は得られないよ。

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度長期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

11001 匿名さん 2時間前
現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

耐震性不足等で生命・身体への危険性があるなら、マンション敷地売却決議（建替え等円滑化法、第１０８条、５分の４以上の賛成）でマンション（建物）と敷地を買受人に売却し、買受人が建物を除却する。除却後の土地利用については、特になし。

売却組合が反対者の権利を時価で買い取る。
区分所有者・借家人は、分配金・補償金を取得し、明け渡す。

>>16731 匿名さん
国交省の調査では、建て替えは僅か、全体の2.8％位で、数百万の
追加資金が必要、2年近く、借家住まい、等の問題で、既設マンションのリノベーションで済ませるマンションが多く成っている。

>>16745さん
そうなんですよね、建て替えを簡単にできると思っている者も
いますが、実際はそんなに簡単には建て替え決議は承認されません。
建て替え資金とか借家住まいとか、年齢とかの問題がありますから。

>>16746 匿名さん
建て替えを簡単にできると思っている者はいません。
思っているのはあなただけかな？

建替えについての流れは書き込んだのでそれをみてもらえば
大体の流れはわかるでしょう。

建替えについての書き込みはあったけど、今ここのスレに来たものは
前のスレを読むことはないだろう。
時々繰り返し書き込みをしないとね。

建替えはたいへんですね。
建て替え総会までもっていくだけど大変。

築年数の経過したマンションしか建て替えはしないんだけど
そうなると高齢者が多いからね。

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

タワーマンションは強度からいえばかなり高度なので
１００年は持つといわれています。
ヨーロッパの木造住宅や日本の寺院等も手入れさえすれば
１００年でも２００年でももっています。

>>16753 匿名さん

マンションは、、将来的に売却を考えている人のためではなく、

永住を前提にする人を考慮するものです

売却を考えている人は高く売れるよう見かけをよくするので無駄な工事がが多くなるのです

>>16755さん
無駄な工事とは何をいうんですか。
補修工事や改良工事をやれば資産価値はあがり、快適なマンションライフ
が送れますよ。
売却や賃貸に出す方は部屋のリフォームを行い、資産価値を上げる努力は
されるでしょうが。

マンションは済んでいるときは快適なマンションライフが送れ、
売却や賃貸に出すときは資産価値が高くなるように、建物設備の
維持保全はしっかりやっておくことが大切です。

賃貸や売却をするときは、リフォームするのと、なにも
しないで賃貸にしたり売却をしたりするのでは、どちらが
プラスなんでしょうね。

現在高置水槽なんですが、増圧直結方式に変えたいんですが、
以前は４階以下のマンションにしか適用されなかったのですが、
現在は１５階で２００戸超のマンションでも増圧直結方式が採用
できるということですが、それは本当でしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

ここのスレには専門家の方はいないんでしょうね。
16759みたいな専門的な知識はその道の専門家でないと
わからないでしょうからね。

地域によってそれは違うともいわれています。
増圧直結方式はまだまだ大規模マンションには無理なんですかね。

大規模修繕工事では設計監理業者と施工会社は、施工会社が
建築士に対して先生と呼び、工事の相談をしている。
談合はしていないと思うけど、疑わしさも感じられる。

大規模修繕工事の際は専門委員会を立ち上げますが
理事会からもその中にメンバーをいれますか。
うちの場合は、理事長は専門委員となると細則に
規定されています。

専門委員会には、理事長が入っていた方がスムースにいくと
思います。
理事長が専門委員のメンバーであれば、専門委員会の決議等を
理事会に説明するときは、専門委の意向は分っていますからね。

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

>>16759 匿名さん
当マンション（増圧直結方式）の現状について投稿します
総戸数１００戸弱、１５階、１４階が２棟、年２回点検で一回３時間程度でこの間断水、
自治体人口数３０万人超の中核市

詳細は専門家に相談してください

増圧直結方式で検索すると少しは知識が得られると思います
①増圧直結方式が実施できる自治体の記載、
②メリット、デメリットの説明
③増圧直結方式、高置水槽の説明図あり
④管理会社はやりたくないようです。手数料（出番減る）が減るようです
その他いろいろ

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

>>16767 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

＞②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

>>16772さん
一応サンプルを出しましたが、理事の辞退理由については
各マンションできめればいいんです。

マンションによっては、特別な方もおられるでしょうからね。
規約の改定をするときに、理事会や専門委員会で慎重に検討
することです。

皆さん方のマンションでは、理事の手当てはどのように
支払っていますか。

うちの場合は、理事長月１万円、副理事長月２，５００円、
会計月３，０００円、一般理事月1,000円、監事月1,000円です。

その報酬の支給方法ですが、理事会への出席
回数によって支給しています。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

大規模修繕工事は管理組合にとっては、一大イベントです。
どうやって進めていけばいいかの勉強をしておくことが大切です。

>>16759 匿名さん
同じくらいの規模のマンションですが、
増圧直結方式に交換しました。
地域によると増圧しなくても直結方式
で給水できると聞いたので私の地域の
水道局に問い合わせたらできないとい
う事でしたので増圧直結方式にしました。

>>16776 匿名さん
月毎の出納金の精査押印、月次報告書のチェック、理事会や総会の運営、管理会社との連絡、義務違反者への対応、マンション管理に関する統括責任。
財務諸表に基礎知識、区分所有法や管理規約に対する基礎知識、建物管理に対する基礎知識。
理事長が果たすべき役割は大きい。
その報酬が月額1万円程度では誰もしたがらない。

>>16780さん
１５階建て、２００戸程度のマンションで増圧直結方式は
できるんですね。
設計コンサルタントに聞いたら、地域によって違うということでしたので、
水道局に問い合わせをしてみたいと思います。
ありがとうございます。

>>16781さん
輪番制の理事長ではいろんな方がおられます。
知識や情報、時間等にもかなりの差が出てきます。
動く理事長もうごかない理事長も細則を決めれば
同じ金額になります。
金額の大小の設定は難しいと思いますが、寸志という
気持ちで頑張ってもらうための報酬と考えればいいのでは
ないでしょうか。

役員、理事等の報酬はマンションの規模によって異なってもいいかと思います
１００戸未満、２５０戸未満、２５０戸超等によって役員に係る負荷は異なると思いますので各マンションで決めればいいかと思いますよ。
役員によって働きも違いますので役員の細則を決めて置くと組合員の理解も得られやすいと思います。

>>16782 匿名さん
荏原製作所（代表的なポンプ製造業）等に説明を申し出てはどうでしょう。

理事の報酬等の議論を見ていて大した報酬ではないのでそれ等の収入を当てにしての理事就任をするような組合員は排除したほうがいいでしょう。
金銭に困っているか欲深いかのどちらかだからです。
ボランテァの方がやりがいを感じて組合に寄与すと思います。
うちでは理事長の報酬が月10万円ですが、
手当てにつられて手放しません。
再任再任で居座っています。
人相も貧相である( ´艸｀)。

>>16783 匿名さん
寸志で済むならあんたがやればいい。
そういった人間を集めれば、輪番制なんて必要ない。

>>16786 口コミ知りたいさん
理事長は役員間の多数決で決まる。他の役員が10万円でもやりたくないのであれば、理事長職は10万円の価値があるのでしょう。
問題なのは、貧相な理事長を多選させている組合員たちです。

( ´艸｀)。

理事長の手当て月１０万円は釣りじゃないの。

>>16789 匿名さん
ほとんどのレスが釣りであることは承知ですよ。
釣りレスもうまく利用すれば効果はあります。

自主管理の理事長なら、その業務負担に応じて10万円でも高くはない。

>>16791さん
しかし、時間をかけて一生懸命やっている理事長の場合は
それでもいいんですが、理事長が交代して、殆ど何もしない場合で
あっても月１０万円は支給しなければならなくなるんでは。

そんな理事長なら選ばなければいいことです。
つまらない相談ですね。

しかし、理事長の成りて不足やら、その場の雰囲気で
選ばれることもあるからね。
選ぶ者も無責任なとこあるし。

>>16794 匿名さん
あんたが望む第三者管理を採用してはどうかな。

>>16795さん
うちのマンションは、第三者管理とかは全く必要ないんだけどね。
理事会、専門委員会もうまくいっているし、管理会社との対立も
ないしね。

>>16794 匿名さん
香川県マンション管理士協会に相談すると第三者管理について相談に乗ってくれると思うよ

>>16796 匿名さん
うまくいってるのと第三者管理は別問題。
第三者管理でないと管理会社が儲からない。
管理会社を儲けさせるために第三者管理があるのですよ。

>>16798さん
管理会社は委託契約で会社の利益をあげればいいんですよ。
工事や点検で儲けようとすること自体、本質からはなれている。
工事や各種点検に関しては、適正利潤であればいい。

ほー

話が脱線したが、理事のなり手がいないなら報酬額を上げればいい。
報酬額次第では重い腰を上げてくれること間違いない。
寸志などとほざいている間は誰も理事長にはなりたがらない。
10万円の報酬で100万円の経費が節約できたなら、90万円も得したことになる。

>>16801さん
いくら報酬を引き上げても経費の節約はできないよ。
所詮仕事ではなく、アルバイトでしかないのだから。
理事長を仕事として報酬を出すのなら、月１００万円
はださなければならないからね。

>>16787 匿名さん
寸志も頂いたことはありませんよ。
理事長は管理会社を利用すれば職の手間
は省けます。
自己負担経費は連絡費位です。
大体手当てを当てにしての理事職は良く
ないと思いますよ。
フォアザーズですからね。
人の役に立って喜んでいただくのが私へ
の報酬だと思っております。

>>16803 口コミ知りたいさん
鈍い頭だね。
だからあんたみたいなおめでたい方が役員をやればいい。
実際は、あんたみたいなおめでたい人は希少価値であって、皆さん利口だから役員になり手がいない。
利口な方はやりたがらない。
その場合の話をしているんですよ。
お分かりかな？

>>16802 匿名さん
自分がそうだからと言って他人もみな同じだと決めつけるのは軽薄です。
学歴も資格もないフロントが十数件も掛け持ちでやっていることを、あんたには相当な重荷みたいですね。
親を怨むしかない。
理事長に100万円？
冗談でしょ？

>>16803 口コミ知りたいさん
タダより怖いものはないと言いますからね。
コンサルタントもやっているそうですね。
マンションに絡む会社も数社やっているそうじゃないですか。
タダの理事長はそれらへの誘い水？

>>16802 匿名さん
理事長の手当てが100万円もの価値があるなら、安給料で十何件も掛け持ちしているフロントはどうなるんだ。
残った利益は管理会社のもの？

>>16807さん
理事長をプロとしてやるとなれば、会社を辞めてやらなければならなくなる。
そうした場合は、月１００万円ぐらいの報酬がなければ優秀な
人材は集まらないでしょう。
当然自主管理にした場合の話しですよ。

>>16806 匿名さん
コンサルなんかしないよ。
理事長をしていて組合員が喜ぶのが楽しいと言っているでしょう( ´艸｀)。
本業は投資業ですよ。
今は頭を抱えてはいるが体は動いていないので住民にしてみれば昼行燈だと笑われている。
勿論利益は不動産等には投資はしますよ。
リスクの回避ですからね。
ここ二、三日で米国の金融破綻で世界がどうなるかを見極める情報収集で忙しいよ。
ならず者国家の核使用がなければ含み損ですむでしょけどね。
当面はトルコ大統領選の行方が気になりだした。
組合員の投資家がそろそろ我が家に集合してくるのでここらへんで失礼します。
理事長は管理会社のつかい方で楽だし、
報酬などはいりません。
安心してくださいね。

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

>>16808 匿名さん
また脱線か。
自主管理の話なんてしていない。
管理会社のフロントフォローの下での話。
＞理事長をプロとしてやる
大丈夫か。
第一線をリタイアした年金生活者が片手間としてやればいい。
学歴も資格もないフロントとは素質が違う。
10万円出せば、それなりの人材が名乗り出てくる。

>>16809 口コミ知りたいさん
本業はプロバガンダ活動でしょ。
どこかの国の人種が得意とするところだ。

>>16813さん
月１０万円でそれなりの人材がみつかるかな。
年金生活者ならやる者がいるかもしれないね。
それでも、かなり厳しいだろう。

>>16814 匿名さん
私は嘘はつきません。
プロパガンダでもなく生粋の日本人です。
投資で生計を立てています。
今、CPIを確認して明日の相場の行方と投資先を決定して指値が終わったので返事をさせております。
匿名掲示板だと軽く扱うといけませんよ。
文言からは貴方のお顔が見え隠れしてい
ますよ( ´艸｀)

>>16814 匿名さん
貴方に投稿中に持株が暴騰しだした。
仲間から利確するか否かの相談があったので当分は大丈夫だから持つことにした。
今売れば数百万の利益にはなるが情勢が変わったので利確はお預けとしました。
米国の銀行の破綻の連鎖は防げそうだが油断はできない。
地銀の預金が大手の銀行ｔ流出して破綻連鎖が予想される。
地銀への預金者はスタートアップ企業だから大手に取引を変更しても相手にはされないと踏んで投資を続行することにした。
投資は嘘をつかないし、実力がないと稼げない世界だから人間相手の仕事は嘘を上手に使わないと出世もお金も儲からない。
その点投資は嘘をつかない。
楽しいよ( ´艸｀)。
マンションの膨大な余剰金をみていつももったいないと横目で眺めている。

>>16816 口コミ知りたいさん
あんたの能力が低学歴低賃金のフロント以下だからだよ。
フロントもろくに務まらない人間のいいわけだな。
能力もないくせに高賃金を夢見て暮らしている。
世の中甘くないからね。
だから投資に走る。
プロパガンダ活動でお手当て貰うしか脳のない人間だからね。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

管理規約と各種細則の全面改正はやらなければだめですね。
いつまでも改訂をせず、分譲時のままの規約と細則ではその
理事会の能力が疑われます。

管理規約と各種細則は、中古として購入してくる住民に
渡さなければ管理規約等の意味をなさなくなる。

管理規約や細則を渡さなければ、マンションの規則を
守れと言っても、何を守るのかがわからないからね。

管理規約の改正は思ったよりむずかしいですよ。
標準管理規約を参考にすればいいといわれているが
それでも誰かが中心になって、進めていかなければならない。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

>>16823 匿名さん
あのね、人それぞれ能力の差がある。
低能力の方が高能力を必要とする事案に取り組んでも限界がある。
身分不相応なことは考えないほうが良い。
高能力の人間に任せればいい。

>>16828さん
その能力の高い人材がいたとしても、時間が取れる
かが問題なんです。
そんなに両方が備わった方はいませんよ。

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＜参考＞
【修繕積立金の積立方式】
○ 修繕積立金の積立方式としては、①「均等積立方式」と②「段階増額積立方式」の２つがあるが、近年分譲されるマンションは「段階増額積立方式」が圧倒的に多い。（※分譲時に修繕積立金基金として一定額を積むケースもある）
○ 2022年4月より開始した予備認定においては、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。

11020 匿名さん 6分前

【修繕積立金の段階増額積立方式の割合（完成年次別）】
（n=1,663）

○ 1979年以前・・・１５．６％
○ 1980年～1989年・・・２９．６％
○ 1990年～1999年・・・３９．６％
○ 2000年～2009年・・・５６．６％
○ 2010年以降・・・６７．８％

【出典】平成30年度マンション総合調査

>>16831 匿名さん
いきなり修繕積立金の積立方式の書き込みはおかしくないですか。
それもコピペだし。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

>>16832 匿名さん

敗北者の弁なり

>>16829 匿名さん
君は能力もない人間に教えるほどの能力はあるのか。
こんな掲示板では無理だと気づかないほど頓馬な人間に何が教えられるの？
バカの自己満足か、自己学習の為だとしか思えない。

>>16836匿名さん
高学歴でマン管の有資格者、会社では要職をこなし、理事長、
修繕委員長、規約・細則の全面改正時の委員長、長期修繕計画の
洗い直し、ＮＰＯの理事等を経験しているので、少しは役に立つと
思っているんだけどね。

うそつけ！
マン管どころか、管理業務主任者の資格ももっていない。
公表できないうさんくさい経歴を並べて誰が信用すると思っているの？
詐欺師がよく使う手法。
詐欺師ならではの弁解。

ＰＡＲＴ２に書き込みをしている者がいますが、殆どコピペを貼り付け、
ＰＡＲＴ３の関連するものをコピペしている。
だったら、執拗にＰＡＲＴ３や他のスレを邪魔するんではなく、堂々と
ＰＡＲＴ３にきて書きこめばいいんだけどそれはやらない。
ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も同じスレ主なんだが、ＰＡＲＴ２はマンション管理士
だけだったのを間口を広げてＰＡＲＴ３ではマンション管理士等に変更
したので、スレ主はＰＡＲＴ２には書き込みをしていない。
同じ内容のスレは２つはいらない。
まだ、マン管の資格はもっていないとかの批判をしている者がいるが
書き込み等をみればそんなことも分からないのか不思議だね。
そんなことはどうでもいいことなんだけどね。マン管の資格は次回は
講習を受けないので返納手続きはしないけど、もういらないし、
マン管士と名乗ることもできなくなるね。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

資産価値を保つには、お金がかかるね。
快適なマンションライフのためには経費はかけなくてはね。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

>>16841 匿名さん
>現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。
>しかし、１００年もつといってもそれはあくまで躯体つまりコンクリート部分だけです。
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

従って４５年経過後は解体するか、値が付くうち売却するか、あるいは高い修繕費を払い続けるか決断する時期です。決断するのは区分所有者です。

>>16847 匿名さん

解体は築６０年が普通、定期借地権付き建物は築５０年で解体し更地で変換しなければなりません

>>16848 匿名さん
誤：更地で変換しなければなりません

正：更地で返還しなければなりません

>>16846 匿名さん
＞給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。
＞経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

専有部分が経年劣化して不具合が解かれば区分所有者は放置せず修繕すればよい。

>>16850 匿名さん
できる者とできない者、やらない者がいるから統一したいんですよ。
自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。
同じ住民同士で対立するのは嫌でしょう。

専有部分の配管もそうですが、共用部分の給水管の更新工事も
大変です。
共用部分の給水管の更新工事となれば、殆どが外付けとなります。
外付けとなると見た目も悪く資産価値に影響が出てきます。
しかし、管材は塩ビ管ではなく、鋼管が使用されていると思い
ますのでいずれ劣化してきます。
これについて、皆さんはどう対応していくおつもりですか。

専有部分の雑排水管の高圧洗浄で汚水管をやらないのは、
汚水管は管径が太くまた長さが３０ｃｍ程度と短いので
詰まる心配がないからです。
それに塩ビ管が使用されていますので錆びることもないので
高圧洗浄はやらないんです。
現実問題として、汚水管の高圧洗浄はやるとしたらどうやって
やりますか。

>>16851 匿名さん
>自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。

上階に非があるならば損害賠償の請求をする

分譲マンションんでは漏水ほど嫌なものはない。
オール電化マンションで貯湯タンクが室内のクローゼット後ろや室内の真ん中や冷蔵庫置場の後ろや洗濯機置場の後ろ等に設置されているマンションは特に注意を要する。
ベランダや共用廊下側の設置は問題ありません。
このような特殊なマンションは設計のミスですので少ないですが、築古マンションには多いようです。
購入時はしない方がいいでしょう。
ババをつかまされることになります。
取引においての重要事項には説範囲ではありませんので気を付けましょう。

>>16854さん
あなたは階下に漏水が発生した場合は、保険の適用外とか
の場合は、しっかり賠償はされるんですね。
全て相手の要求通りにされるんであれば問題はおこらないと思います。

>>16853 匿名さん
うそつけ！
詰まる確率は汚水管の方が多い。

>>16852 匿名さん
給水管だけの劣化や更新を考えるのはアホの見本みたいなもの。
それを提案する16852はアホの代表。

>>16856 匿名さん
>保険の適用外とかの場合は、

具体的には、どのようなケースが考えられますか？

例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で
解決できないものもありますよ。

>>16857 匿名さん
汚水管から?やおしめ等を詰まらせて道具でスポスポやっている。
うちのマンションは３0年過ぎて高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
よく駐車場等の敷地で汚水（?）があふれて緊急対応をしている。
その度に小修繕費で組合費を使っている。部屋内には汚水（?）が逆流して部屋等を汚して管理会社の仲介で工事をしている。工事費を確認したら住民加入の保険金と組合加入の保険金を使用している。収支報告書には収入の雑費と支出では小修繕費で報告されている。
保険金詐欺に当たるのではないかと思う。

>>16860 匿名さん
>例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で解決できないものもありますよ。

これらの損害は、金銭に見積もった上で、損害賠償することになる。
これが法律上の損害賠償責任である。

>>16837 匿名さん
>高学歴でマン管の有資格者、会社では要職をこなし、理事長、
>修繕委員長、規約・細則の全面改正時の委員長、長期修繕計画の
>洗い直し、ＮＰＯの理事等を経験しているので、少しは役に立つと
>思っているんだけどね。

ということなら、>>16862 は、当然ご存じですよね。

>>16861 口コミ知りたいさん
>高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
管理費の使い道に困っているのだろう。
築55年の公営住宅マンションに住んでいるが、過去に一度も高圧洗浄などしたことがないし、しないことによるトラブルもない。
民間マンションはお金の使い道が分からない方ばかりなのだろう。
管理会社がいるといないではこんなに違うのか。

>>16864 匿名さん
3年に一度の高圧洗浄を提案しているのは管理会社であって、組合員の提案ではない。
組合員は管理会社の専門知識を盲目的に信用しているだけ。
管理会社は組合員の専門知識の無知を利用しているだけです。

団地に住んでいる者が一度も高圧洗浄をやったことがないといって
いるが、本当に５５年もやっていないんだろうか。
それで何も問題がないのかな。
高圧洗浄をやれば、管内の掃除はできるからそれでいいんじゃないかな。

全ての写真に値段をつけて補償はしてくれないでしょう。
もし支払ってくれたとしても、そんな少ない金額で大切な
思い出は償えないというかもね。
漏水による被害は何があるか分からないし、被害者の価値観も
違うので、それでもめることはあるでしょう。

>>16867 匿名さん

金銭賠償が原則である。
もめるのであれば、裁判で決着をつければよい。

ただ単に裁判で決着をつけるという考えが無理があるといっているんですよ。
同じ住民だし、住民同士のトラブルはない方がいいでしょう。
子供の付き合いもあるだろうし、エレベーターとかで顔を合わせることもある。
だから、どうせやらなければならない時期がくるんであれば、管理組合として
一斉に工事をした方がいいんではないですか。
修繕積立金から行うも、各戸で行うも同じ住民のお金でやることには変わりは
ないんですから。

ほう、管理組合として一斉に工事をすれば、給排水設備からの水漏れは、居住者の不注意によるものも含めてゼロになるという発想ですね。
すごいマンションだ。

>>16870さん
居住者の不注意は論外です。
管理組合として一斉に工事をすれば、ゼロになるとは
いってませんよ。
少なくとも、劣化や震災とかによる配管からの漏水は何も
しないより少なくはなるでしょうね。

>>16867 匿名さん
>全ての写真に値段をつけて補償はしてくれないでしょう。
>もし支払ってくれたとしても、そんな少ない金額で大切な
>思い出は償えないというかもね。
>漏水による被害は何があるか分からないし、被害者の価値観も
>違うので、それでもめることはあるでしょう。

居住者の不注意（過失）による水漏れが原因で、階下の住民に損害を与えた場合、示談（和解契約）による解決（金銭的解決）が一般的ですが、あなたのマンションでは、ごねる住民が多いのですね。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

>>16866 匿名さん
嘘だと思うなら、公営住宅なんだから住宅課まで問い合わせすればいい。
＞高圧洗浄をやれば、管内の掃除はできるからそれでいいんじゃないかな。
だから、汚水管はどうなの？
費用は誰が負担するの？
おまえの家はどうなんだ。

>>16869 匿名さん
やりたい方だけが自費でやる、やりたくない方はやらない、こうすることで、住民同士のトラブルがなくなる。
やりたくない方まで強制すると、住民間トラブルの原因をつくることになる。
住民対立の原因を生み出す。

>>16875匿名さん
汚水管は、管径が太いのと、長さが３０ｃｍぐらいしかないので
詰まることはないよ。
それに塩ビ管だから錆びることもない。よって洗浄は必要ない。
大体、汚水管の高圧洗浄ってどうやるのよ。

マンションに住んだことがない者が、ここのスレにきて
書き込みをするとはどういうこと？
マンションとどういう関係があるんだろう。

>>16877 匿名さん
あんた、痴呆症じゃないの？

>>16878 匿名さん
第三者の意見として尊重すべきだと思うよ。

＊では、専有部分の工事はどうすればいいのか。

　１）管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をやりたい方だけが自費でやる、やりたくない方はやらない、こうすることで、住民同士のトラブルがなくなる。
やりたくない方まで強制すると、住民間トラブルの原因をつくることになる。

こうすれば以下の２）、３）は不要となる。

　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなりませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となってきます。

>>16879 匿名さん
痴呆症はお前だよ馬鹿。

木造の2階建て程度の専門知識しか持たない2級建築士の自称マンションコンサルタントが朝日テレビの特番に出て知ったかぶりで解説している。
朝日テレビは、こういう胡散臭い専門家をどこからか探してきてやらせ番組を構成するのが得意な局でもある。
知ってる人間から見れば、おもわず吹き出したくなる。
マンションは木造2階建てとは違うから、一級建築士の資格位取ってから解説しろよと言いたくなる。
こういう輩は顔の見えない掲示板では自分はマンション管理士だと胸を張る。
いと面白き人間模様なり。

ＢＳ君？

>>16871 匿名さん
＞劣化や震災とかによる配管からの漏水は何もしないより少なくはなるでしょうね。
シロウトだな。
2級建築士の発想だな。
何も変わらなくてお金をどぶに捨てているようなもの。
排水管劣化を高圧洗浄することで、ますます水漏れすることぐらい分かりそうなものだ。

>>16885 匿名さん
トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。
騙される奴がマヌケなだけ。

>>16885匿名さん
排水管は塩ビ管だよ。
高圧洗浄してどうして水漏れすることになるの。
塩ビ管は所謂ビニールパイフだからね。
古いマンションの鋼管と思っているんではないの。

チャットGTPですべてが解決する。

>>16887 職人さん
劣化するんだろ？

ＷＢＣ　日本優勝　おめでとう！

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

理事長さん　息子さんのＴ大合格　おめでとう

Ｔ大とは、東洋大学？それとも東海大学？

東京の大学

>>16891 匿名さん
　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

参考になる!
16651 匿名さん 2023/02/21 20:40:37
削除依頼
滞納金対策としては、滞納額が増えないうちに
催促をすることが大切です。

>>16895 匿名さん
築35年の５００戸超のマンションだが滞納金をはゼロである。
そんなに難しく考えなくてもいいよ。
マンション管理士の試験問題を投稿しても誰も読まない。
督促等は必要だが弁護士等を使ったことはない。
規約には管理費等は管理費・修繕積立金・施設使用料等を含めてある。
よって仮に組合員が滞納等をしたまま売ったりした場合は承継人が支払うように規定している。
万が一承継人が支払わないで入居等はできないように規定している。
これでどうね( ´艸｀)。
その他に規定はまたね。
余計な神経を使わないで管理をしましょう。

>>16896 口コミ知りたいさん
良かったね

高校レベル

>>16896 口コミ知りたいさん
水道料金は？

>>16896 口コミ知りたいさん
駐車場使用料は？

>>16899 eマンションさん
管理費等に含まれますが、それがどうした。

>>16900 通りがかりさん
施設使用料に踏むめているが文句あるの。

>>16902 口コミ知りたいさん
猫踏んじゃったじゃなくて含んだです。知恵遅れですみません。

フロントで学生時代に偏差値30とか滅多におらんからな

>>16904 匿名さん

不動産業界では、フロントなんて最底辺。マシなやつは売買や大手デペに行ってるでしょう。新卒で管理会社なんて普通目指さないからw

>>16895 匿名さん
私共の滞納者への対応は標準管理委託契約書と違い、管理会社からの提案を性善説で受けて「最初から督促状」のみに、成っており、数々の管理会社の管理簡素化に妥協しているので、次期更新の際には中味を充分精査するつもりですが、管理会社は信頼出来ますか？
管理委託契約書には管理会社が都合の良い大きな部分が3ヵ所あります。債務不履行の部分もあります。他の管理組合は大丈夫ですか？

管理会社のフロントにしろ、管理人にしろ、滞納金の督促をするのは
大変なことであり、嫌なことでもあるんです。
誰も借金取りにはなりたくないですから。
しかし、誰かがやらなければならないのです。最初は督促状でやり、
次に電話、そして訪問して直接お願いする。
それらの行為を管理会社はやらなければならないのです。
そして一定の期間がくれば、今度は理事会が動かなければならないでしょう。
理事は滞納者宅に直接伺って催促しなければならないのだが、それを
やりたがらないのです。
だから、滞納金問題はなかなか解決しないんです。それを放置しておくと
滞納者も金額が大きくなり支払うことがますますできなくなります。

支払い督促や少額訴訟は理事でも簡単にできます。
法務局にいって相談窓口にいけば詳しく説明をしてくれます。
そこで必要な書類をもらって、書き方等の説明を受けます。
その通りに書いて、郵送とかすればそれで後は、裁判所で
対応をしてくれます。

土地の登記や遺産分割についても、自分でやれば意外と
簡単にできますよ。
僕の場合は、遺産分割協議依頼者の作成や、各登記謄本等を
取るとともに、建物解体処分等も全て自分でやりました。

大規模修繕工事に関して、設計コンサルタントや施工会社選定
条件としては、マンションの大規模修繕工事の経験の有無は
重要なポイントになります。
それと同時に、下請け会社や孫請け会社に関しても、マンションの
工事の経験があるかどうかも重要な要素の一つです。
マンションの工事は、住民が生活をしている中での工事ですので
それに配慮した工事のやり方も大切です。

分譲の管理は経営と同じであるがそのような話題が出ないのは頭にカビの生えた連中が多いように見えてくるがどうか。

>>16911 匿名さん
　　　　　↑会社の経営はトップダウンだけど管理組合は合意形成が必要。そんなことも分からないあほ

>>16912 検討板ユーザーさん
組合の管理はトップダウンになった。
企業経営は合意形成になった。
そんなことも解らないあほが多い。
組合経営は理事長次第。
企業経営は役員次第、
東芝を見るがよい。あほ、( ´艸｀)

>>16913 口コミ知りたいさん
いつからそうなったの？

>>16913 口コミ知りたいさん
管理者管理方式と理事会方式の違いわかる？ほとんどの管理組合は理事会方式で、管理者管理方式は管理会社が管理者になる植民地方式とも言える方式で現在、管理会社が推奨して利益相反が問題になっている。しらんのか？あほ

管理組合でのトップダウンの運営は管理者管理方式が前提となり、それを望むなら植民地化を意味する。
管理者管理方式の管理者を管理会社に委託するとマンション管理適正化法が適用されず、自動更新も可能で、解約が極めて難しくなる。わからんのか？あほ

>>16915 名無しさん
管理者管理方式や理事会方式などはどこのも言ってない。お前は文盲か( ´艸｀)。
お前の妄想にはあきれている。退散。

>>16917 口コミ知りたいさん
　　　　　　↑管理組合でのトップダウンとは管理者管理方式のことだとわからないあほ

マンション管理業者が管理者等に選任された場合においてもマンション管理適正化法が適用されることとなる。

　この場合において、同法第２条第７号に規定する「管理組合から委託を受けて」の解釈については、管理者等が行使する共用部分の管理権限は、団体としてなされた意思決定に基づく団体としての委任契約の申込みの意思表示と、これに対する管理者の承諾の意思表示との合致により成立した共用部分の管理についての委託を内容とする契約に基づくものと解されるため、この場合においても「管理組合から委託を受けて」に該当し、当該管理業者についても、重要事項説明等本法の規定は当然に適用となる。

16886 匿名さん
トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。
騙される奴がマヌケなだけ。

>>16918 名無しさん
トップダウンを広辞苑でめくれアホ( ´艸｀)

このスレ、アホとアホの絡み合いだね。
スレ主はその親分かな？

>>16919 購入経験者さん
　　　　　　　↑管理者管理方式で管理者を管理会社に委託した場合は、自主管理となるためマンション管理適正化法は適用されないよ。しらんのか？あほ

>>16923 検討板ユーザーさん
管理会社として登録されているなら、管理適正化法は管理会社がどの立場になろうと適用される。
管理会社としての看板外せば別の話だが。

>>16924 匿名さん
　　　　　↑基幹事務のうち修繕の企画と調整を外したら管理会社としての契約ではない。あほ

>>16925 eマンションさん
管理会社の看板を外さずに契約すると、内容次第では管理会社としての契約ではない。
意味不明？
それって、詐欺行為？

>>16926 匿名さん
管理会社が芸能プロダクション兼務しても何ら問題はない。わからんのか？あほ

>>16927 口コミ知りたいさん
あんさんも暇人やね。

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託しなければ、登録を受けたマンション管理業者であっても適正化法が適用されないと思います。

・基幹事務（適正化法２条６号）
①管理組合の会計の収入及び支出の調定
②出納
③マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託するのなら、管理者であろうとなかろうと、適正化法が適用されると思います。16919に引用した適正化法施行通達は、そういう場合をいっているのでしょう。

〇平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

>>16929 購入経験者さん
③は除かれる。

理事会支援業務や総会支援業務は基幹事務ではない。

難しく回りくどく考えるな。
適正化法は組合のお金の安全を担保するの
が狙いで保管と出納を規制して登録業者と
した。
それ以外は組合の裁量で分散管理委託できる。
これ等を理解できれば組合主導の管理が出
来て節約もできる。

>>16931 匿名さん
よって理事会や総会では組合の都合で管理会社担当の管理業務主任者による重要事項の説明と会計報告終了後には管理会社関係者は退席とした。
支援業務は契約から削除した。

管理組合側から支援業務を削除したのなら、管理会社にとって願ったり叶ったり。


・週刊ダイヤモンド22年6月4日号 住人も購入検討者も必読！マンション管理より。

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の＊＊営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

>>16934 匿名さん
支援業務を契約から削除したのは管理会社が組合情報を独占して悪用されている経緯があるからである。
私のマンションは管理会社による第三者管理者管理方式とは程遠いシステム管理である。

国土交通省の検討会資料で、高層住宅管理業協会への相談に「第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。」としているのは？


第1回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会 平成24年1月10日
資料２：マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

第三者管理者方式に関する主な相談事例③
（平成18年4月から平成23年5月までの(社)高層住宅管理業協会への相談）

銀行口座
①管理会社が管理者の場合における組合口座については、通帳と印鑑の同時保管禁止の適用はないか。
②総会の決議により当社が管理者となっている。預金口座の印鑑の保管は誰が行うべきか。
③分譲後、築20年経過したが、理事会開催もないし、通帳・印鑑も管理会社が保管している。非常に危険な状態だと思う。
④適正化法が改正されたのに、管理会社が通帳・印鑑を保管して良いのか。

財産保全
①当社を管理者とする物件を新規に受託することとなったが、全社的に収納代行方式を採用していることから、他の分別管理方式を採用することができない。通帳と印鑑を同時保管する場合、留意点はあるか。
②管理者が、通帳も印鑑も同時に保管して、自由に使えるのを放任するのは、法律に欠陥がある。
③保証措置が必要ではない新規マンションで、管理者代行として管理会社が印鑑等を預かる場合には、印鑑を預かっている間は保証措置が必要か。
④管理者である管理会社が組合資金を預かることは違法ではないか。

⇒
第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。管理者として同時保管を行っている場合には、組合財産が毀損される可能性もあることから、第三者管理者方式の場合の組合財産の保全手法については、今後の検討課題。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

マンションは築年数の経過とともに、住民が高齢化し、
免許証の返納もあり、駐車場を借りる者が少なくなる。
そのために、外部貸し出しもでてくる。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

国税庁は区分所有法は素人だからいいカモｗ

標準管理規約や駐車場使用契約のひな形を読む限りでは明らかに収益事業なのだが、
特別のお情けで不問に付してやっている。
会社が残業社員に夜食代を支給しても数百円レベルだったら給与に加算しないだろ？
税務署も法律通りにガチガチに執行すると反発が大きい事項は政治的に判断してるｗ

>>16941匿名さん
駐車場使用料はマンションにとっては収益事業には
みえるけど、土地は区分所有者のものだからね。
自分土地を使うのに、税金を払うのはおかしいから
ではなかったっけ。

駐車場の外部貸し出しは、マンションの利益になる。
だから税金が課せられるんだね。
しかし、たかが、マンションの駐車料金の税金ぐらいで
税務署は動かないよ。
巨悪は眠らせないといっていたけど、マンションは巨悪には入らない。

駐車場は共有物だから区分所有者である組合員は持分に応じて使用するのが原則。
自分の持分（割当て）の範囲内であれば自由に（無料で）使用できる。
しかし、多くのマンションは、駐車場台数＜組合員数なので、１人1台使用すると
台数が足りない。同じマンションで駐車場を使える組合員と使えない組合員との
不公平が生じるので、これを緩和するために使用料を取っている。
使用細則や使用契約の文言をタテに取ると課税は可能だが、元々が事業というより
組合員相互間の利害調整的な面が強いため、課税は見合わせている。

うちのマンションは駐車場使用料収入は年間６００万円以上あるから課税されたら大損だということで課税されないよう元上級公務員の理事長が関係官庁に陳情していた
管理会社のフロントなんか役所に何の伝手もなくて屁のツッパリにもならんからな

>>16945匿名さん
関係官庁に陳情しても非課税にはなりませんよ。
元々非課税なんだから、その理事長が交渉したから非課税に
なったんではないよ。

給水設備 築３０年～３５年で交換 　　工事費は直結増圧方式の方が安くなる。
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方　　３０年
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　直結増圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 　直接水が引けるので新鮮
デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要 　工事費の比較をして欲しい。
　水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。

高置水槽方式と増圧直結方式の工事費用はどれぐらいの
金額の違いがあるか、ご存知の方おられませんか。
例えば１００戸程度のマンションの場合。

高置水槽と増圧直結方式は実際どちらがいいんだろうか。
それぞれメリット、デメリットがあるみたいだが。

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促
＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

>>16950 匿名さん
間違いだよ。
マンションの維持修繕に関する企画及び実施の調整は第三者に委託できます。
基幹事務は組合費の保管と出納のみである。

>>16951 口コミ知りたいさん
何をあほなことを。
どこにそんなことが書かれているの？
その出自を示せ。

>>16950 匿名さん
>基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
再委託は可能だが一括再委託は禁止されている。

基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

基幹事務です。
＊管理組合の会計の収入及び支出の調整
＊出納
＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は
　実施の調整

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。
　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

>>16962 匿名さん
　　　　　　↑そんなことはおたくがやらなくても誰かがやるよ。あほ

>>16962 匿名さん
ということは、あなたは管理規約と各種細則の全面改正をしたことが
あるんですね。大変だったでしょう。

>>16964 匿名さん
私やりましたけど資料つくるのは３日くらい。
理事会は4回、臨時総会1回
期間は半年くらい。

資料をつくるに３日ということは、各種細則も含まれていたんですか。
３日で現行規約と各種細則のたたき台をつくるのは大変だったでしょう。
たたき台を作成して、現行規約や細則と標準管理規約とを比較してそれを
理事会で検討していったんですね。
管理規約は、標準管理規約に基づいて検討していけばいいと思いますが、
各種細則は、それぞれのマンションの事情もありますから、そちらの方が
時間はかかりますよね。
駐車場細則、監視カメラ細則、理事会細則、大規模修繕工事細則、規約・細則
全面改正委員会細則、駐輪場細則、ゲストルーム・集会所細則等いろいろ
ありますから。

検討会が終了すれば、管理規約と各種細則の比較表を作成しなければ
理事会や総会での説明ができませんので、その資料をつくるのも大変な
作業量になりますね。
大変な作業量にはなりますが、誰かがやらなければ全面改正はできないですね。

>>16967 匿名さん
もめるのはペットの取り扱いだけであろう。あほ

あの程度の作業は専門職の人なら簡単だろう。どかたみたいな人だと難しく感じるだろう。

>>16969 eマンションさん
管理規約と各種細則の全面改正をするのが難しいとはいっていないんですよ。
比較表を作成するのに時間がかかるといっているんです。
それと、管理規約は、標準管理規約を参考にすればいいけど、各種細則は
何を基準とするのか、またその資料はどこからもってくるかです。
あなたは、実際全面改正をやったことがないでしょう。
皆さんは規約の改正は標準管理規約に基づいてやればいいのですぐできる
と思っている方が多いが、実際それにとりかかると何からやっていいのか
分からないし、たたき台をつくるには時間がかかるということです。

だから分譲時のままの規約集になっているマンションが多いのです。

標準管理規約のとおりにやっておけば間違いありません。
マンション独自色を出そうとすると、法令に違反しがちです。

「第４回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨」より。

・標準管理規約において、管理規約を改正した際は、総会の議事録と改正内容に相違がないとの理事長証明を保管することとなっており、管理規約の原本にこれらの資料が追加されていく形で保管されている。このような保管形式の場合、売買の際に購入者が最新の管理規約が分かりにくい場合がある。管理規約を一部でも改正した場合は管理規約の原本を作り直すことを、標準管理規約で規定すべき。

細則類は、マンション管理センターの使用細則モデルを基に作るのが良いと思います。

[使用細則モデル]

「細則モデル」等のご利用上の注意点
〇〇マンション使用細則及びコメント
専有部分の修繕等に関する細則及びコメント
専用庭使用細則及びコメント
駐車場使用細則及びコメント
自転車置場使用細則及びコメント
ペット飼育細則（例1）
ペット飼育細則（例2）
ペット飼育細則について(参考)
ペットクラブ会則モデル(参考)
マンション標準管理規約第22条第2項細則モデル
管理費等の徴収及び滞納処理細則モデル及びコメント
平成26年4月マンション管理組合会計の手引き
防犯カメラ運用細則モデル及びコメント
大規模修繕工事専門委員会運営細則モデル及びコメント
理事会運営細則モデル及び細則モデルコメント
平成26年12月「組合員名簿の取扱いに関する細則モデル及び同細則モデルに係るコメント」等

具体的な規約等の改正のやり方を述べています。

会議の進め方
＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

規約等の改正の理論的なことは皆さん分っておられますよ。
それをいかに住民の皆さんに説明しやすい、又理事会や総会
対策としてたたき台をどうやって作成するかがポイントなんです。
そのたたき台を作成することは、大変な作業量になります。ひな型
やモデルをコピーして皆さんに渡しても意味がありません。
そのモデルと検討改正する規約や細則が必要なんです。
その比較表を作成するのを誰がやるかです。

>>16971 匿名さん
部分的には直している管理組合が多いだろう。
重要なのは
大規模修繕工事の決議要件、
管理費滞納者への弁護士費用請求を可能にする条項、
専有部分の工事を事前に管理組合に報告する条項、
管理費、修繕積立金の額が規約で定められている場合は、
規約から切り離して利用細則で定めるようにして
普通決議で金額変更できるようにする、
など。
標準管理規約の他の変更は枝葉末節と言えるものだ。あほ

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

>>16978 匿名さん
規約を直すんだから直したい分を渡すんでしょ。あほ

>>16978 さん

>>16978 匿名さん
規約を直すんだから直した分を渡すんでしょ。あほ

>>16978 匿名

規約原本のをアップデートするんだとわからんのか？あほ

ごちゃごちゃ言ってるとスレ主の問題点貼り付けてまた大恥かかすぞ。あほ

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

資産価値の落ちないマンションの項目の中で、物件規模が大きいほど
資産価値が落ちないというのは分りますね。
以前は、マンションは小さい方が、住民との関りが少ないのでいいと
いわれていましたが、それは逆なんですよね。

やはり、物件規模が大きいと工事にしろ、管理人にしろ
個人の負担額は小さくで済みますから。
小規模だと、管理人を雇うのも個人の負担は大きくなりますから。

>>16989 匿名さん
それではどれくらいの規模がいいのですか？
管理員が１名日勤するとして　１００戸位、１５０戸程度？？教えて下さい。

管理人をつける目安としては、１００戸前後がいいのではと思っています。
１戸月２，０００円～３，０００円で賄える金額です。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

>>16992 匿名さん
＞マンションは管理を買え
意味不明？？？
本人もわかってるのかな？？？

>>16993　匿名さん
マンションは管理を変えという意味分りませんか。
マンションの管理がしっかりしているところを買いなさいと
いうことですよ。

>>16991 匿名さん
ご回答ありがとうございます
管理員１名は必要と考えていましたので16991さんのご意見を参考に検討したいと思います

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。