「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

築４０年以上なら、旧耐震基準（１９８１年改正以前）か、旧々耐震基準（１９７１年改正以前）だから、耐震診断しないと。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

マンションの漏水は、配管からのものは少ないんじゃないでしょうか。
うちの場合は、水栓の緩みからくる漏水が多かったようです。

>>16697 匿名さん
>水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生してきます。

共用部分からの水漏れは管理組合、専有部分からは区分所有者が負担するのは当然でしょう。

>>16699さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます。

>>16697 匿名さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます

>>16701さん
保険で賠償してくれるのは、被害元に対してであって、加害元に
対しては保険の適用はありません。
自分の部屋が漏水してもその費用は自分でやらなければなりません。
また、経年劣化部分にも保険の適用はありませんが、被害者の
補償は適用されます。

例えば、共用部分の外壁が経年劣化で傷んだとしても
その補修工事に保険の適用はありません。
但し、それが原因で各部屋に被害が生じたときは、保険の
摘要があります。

総合保険の賠償責任は、子供がデパートでものを壊した
時にも保険の適用があります。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

>>16705 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかという・・・

支管部分は専有部分と管理規約で決められているよ。改ざんするんじゃない。

最高裁判決。総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、
最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している

電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

配水管の場合は、１戸の反対があっても、そこの住戸だけ除いて工事することもできますから、専有部分工事の組合実施に高圧一括受電のような全員同意が必要ではない。

>>16708 匿名さん
従って専有部分の工事は区分所有者が負担することになる

>>16709さん
日本住宅支援機構から借り入れをするときの条件は、管理規約に
専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に工事をするという
規定があれば条件に適うとなっています。そして、返済は修繕積立金
から返済するとなっています。
うちの管理規約には、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉に行うことは可と規定されています。
玄関ドアの交換を一斉に行う場合、錠部分と鍵は専有部分となりますが、
その費用を区分所有者に負担はさせないでしょう。

16709より
うちの長期修繕計画には専有部分は除外しています

>>16711さん
専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。
公平性の観点からしても、先行工事者には、一斉に工事をした
金額の平均額を支給する旨の規約を規定しておくといいでしょう。
専有部分といえば、玄関ドアの錠とか鍵もありますし、インターホン
の機器を専有部分としているところもあります。

>>16712 匿名さん
>専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
>先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。

専有部分は管理組合としては実施しないといってるの。
専有部分は区分所有者が負担するので先行工事者への考慮は不要。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

>>16713さん
現在は、専有部分でも管理組合として一斉に更新工事を
することを考えていかなければならないんですよ。
実際、全国のマンションではその取り組みが顕著です。

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

給排水管、給湯管の更新工事については、塩ビ管であっても
いずれ経年劣化はします。
特に給湯管は銅管であり、熱湯が通るので傷みが激しいと思われます。
いくら専有部分であっても、できる者とできない者がいますのでトラブル
等を考慮すれば、管理組合として計画化しておいた方がいいと思われます。
建替えについては、現実的には難しいので検討するのは無駄と思われます。
建替えのできる環境、人材がいるマンションであればそれはありでしょうが。
建替えには期間、お金、建て替え委員とかが問題になります。
それに、建て替えをするといっても、それに参加できるのはほんの一部ですからね。大多数の住民は建て替えたマンションには住めないので。

>建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。
建替えられたマンションは、マンションの立地が良かったり、容積率に余裕が
あり、マンションの戸数を増やすことにより、住民の負担を軽くすることにより
建て替えができたんですよね。
そういう条件だったから建て替え決議が承認されたんです。
それに、40.3年で建替えられたのは、旧耐震基準の建物であり、配管が階下に
設置されていたマンションだから建て替えやむなしということだったんですよね。

建替えは本当にややこしいですよ。
それをやるにはかなりの労力と時間、知識が必要です。
いずれ建て替えの手続きについて書き込みをしますよ。

建て替えを考えているマンションがありますか。
建て替え決議をするにはいろんな準備をしなければ
ならないのですよ。
勿論プロの建築士もいなければできません。

そんなことよりそろそろ総会準備せえよ

そんなことより
１回くらい理事会やれよ

建て替えより先ずはエントランスのカラスひび割れを直せ。
もう３カ月以上もビニールテープ貼ったままで貧乏くさい。

建て替え決議について書き込みをしてみます。
建て替え決議を行うには、事前に建替え委員会を立ち上げ検討しておかなければなりません。
建替え決議をおこなうには、集会の会日の１カ月前に説明会を開催しなければならない。
建て替え決議の集会の招集通知は少なくとも２カ月前までに発しなければならない。
建て替え決議において定めるべき事項
　　①新たに建築する建物の設計の概要
　　②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　③建て替え費用の分担に関する事項
　　④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　建替え決議があったときは、集会を招集した者は、遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し、建替えに参加するか否かの回答するよう書面で催告しなければならない。
　催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から２カ月以内に参加するかどうかの回答を
しなければならない。回答しなければ不参加とみなされる。
　建て替え決議に賛成した者及び参加の回答をした者は、不参加者に対し、区分所有権
及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求します。
　売り渡し請求権が行使され、その意思が相手に到達すると、売買契約が成立したのと同じ
効果が生じます。そして相手方は専有部分を明け渡す義務が生じます。但し、裁判所は１年を
超えない範囲で明け渡しの期限を猶予します。
　買い受け指定者は建て替え不参加者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡す
べきことを請求できます。
　以上が区分所有法ですが、よりスムースに進むように建替え円滑法がつくられました。

一度に書き込むとなかなか読むのが大変なので、時間をおいて
書き込みをします。

マンション建て替え組合の設立手続き
　　建て替え決議が成立したら５人以上共同して建替え組合を設立します。
　　設立手続き
　　　　①建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　　②建て替え合意者の４分の３以上の同意を得る。
　　　　③都道府県知事の認可を受ける。
　　※こういった事に対し、誰かが動かなければならないのです。

建替え組合の構成員
　　　建替え組合には、区分所有者以外のデベロッパーなどを法律上建替え組合事業
　　参加者に組み込むことができます。
建替え組合の組織・運営
　　総組合員で組織される総会で、理事３名以上、監事２人以上を選任する。
審査委員の選定
　　　３人以上選出します。

総代会
　　　組合員が５０人を超える組合においては、総会に代わる権限を行う事ができる
　　総代会を設置できます。
　　　総代会は、総会の権限の大部分を行使できますが、①役員の選任、②定款の変更、
　　③権利変換計画の設定等の特別決議は行使できません。

権利変換手続き
　　　旧権利者に新しい権利を割り当てる手続きです。
　　　建替え円滑法では、賃借人、抵当権者にもこの規定が適用されます。
権利変換計画の決定
　　　①組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
　　　②組合員以外の権利者の同意（賃借人や抵当権者）
　　　③審査委員の過半数の同意
　　　④都道府県知事の認可
権利変換に関する登記
　　　建築工事が完了したときは。遅滞なく権利変換に伴う登記を一括して申請する義務が
　　生じる。
補償金
　　建替えに賛成しなかった者に対し、権利変換は与えられませんので補償金を支払う。
施工マンションの明け渡し

以上のように、建て替えをするには時間と労力、知識等が
必要になります。
また、お金も必要になりますので、多くの方が建て替えに
参加できないのです。
だから建て替えは現実的ではないといったんです。

　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。
　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。

>>16731 匿名さん
だから解体して解散するんだよ。

>>16733さん
解体決議をして総会で承認できますか。
僅かばかりのお金をもらって、住民はどこにいきますか。
新しいマンションを購入しますか、それとも戸建てにしますか。
１０億で売却できたとして、１００人で割れば僅か1,000万円です。
それではマンションの買い替えも戸建ても無理でしょう。

解体すれば残るのは土地しかない。
解体費用もかなりかかるしね。

パンフレット「買う前に知っておくマンション管理の基礎知識」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2021/03/2021_kauma...

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

しかし、建て替えは難しい。
大規模修繕計画と大型設備の更新工事をしっかりやるために
修繕積立金の確保をしておくことだね。

>>16737 匿名さん

しかし解体はいずれやってきます。
その時に備えて解体費用は確保しましょう

>>16738さん
建替えについての書き込みをしたのに、解体のことは触れていません。
あなたが解体のことをいうんであれば、その手続きとかを書きこんで
ください。

解体なら簡単にできるんですか。
その方法を教えてください。

解体も建て替えもなかなか賛成は得られないよ。
住むとこがなくなるんだから。

解体の決議内容だけでは、承認は得られないよ。

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度長期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

11001 匿名さん 2時間前
現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

耐震性不足等で生命・身体への危険性があるなら、マンション敷地売却決議（建替え等円滑化法、第１０８条、５分の４以上の賛成）でマンション（建物）と敷地を買受人に売却し、買受人が建物を除却する。除却後の土地利用については、特になし。

売却組合が反対者の権利を時価で買い取る。
区分所有者・借家人は、分配金・補償金を取得し、明け渡す。

>>16731 匿名さん
国交省の調査では、建て替えは僅か、全体の2.8％位で、数百万の
追加資金が必要、2年近く、借家住まい、等の問題で、既設マンションのリノベーションで済ませるマンションが多く成っている。

>>16745さん
そうなんですよね、建て替えを簡単にできると思っている者も
いますが、実際はそんなに簡単には建て替え決議は承認されません。
建て替え資金とか借家住まいとか、年齢とかの問題がありますから。

>>16746 匿名さん
建て替えを簡単にできると思っている者はいません。
思っているのはあなただけかな？

建替えについての流れは書き込んだのでそれをみてもらえば
大体の流れはわかるでしょう。

建替えについての書き込みはあったけど、今ここのスレに来たものは
前のスレを読むことはないだろう。
時々繰り返し書き込みをしないとね。

建替えはたいへんですね。
建て替え総会までもっていくだけど大変。

築年数の経過したマンションしか建て替えはしないんだけど
そうなると高齢者が多いからね。

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

タワーマンションは強度からいえばかなり高度なので
１００年は持つといわれています。
ヨーロッパの木造住宅や日本の寺院等も手入れさえすれば
１００年でも２００年でももっています。

>>16753 匿名さん

マンションは、、将来的に売却を考えている人のためではなく、

永住を前提にする人を考慮するものです

売却を考えている人は高く売れるよう見かけをよくするので無駄な工事がが多くなるのです

>>16755さん
無駄な工事とは何をいうんですか。
補修工事や改良工事をやれば資産価値はあがり、快適なマンションライフ
が送れますよ。
売却や賃貸に出す方は部屋のリフォームを行い、資産価値を上げる努力は
されるでしょうが。

マンションは済んでいるときは快適なマンションライフが送れ、
売却や賃貸に出すときは資産価値が高くなるように、建物設備の
維持保全はしっかりやっておくことが大切です。

賃貸や売却をするときは、リフォームするのと、なにも
しないで賃貸にしたり売却をしたりするのでは、どちらが
プラスなんでしょうね。

現在高置水槽なんですが、増圧直結方式に変えたいんですが、
以前は４階以下のマンションにしか適用されなかったのですが、
現在は１５階で２００戸超のマンションでも増圧直結方式が採用
できるということですが、それは本当でしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

ここのスレには専門家の方はいないんでしょうね。
16759みたいな専門的な知識はその道の専門家でないと
わからないでしょうからね。

地域によってそれは違うともいわれています。
増圧直結方式はまだまだ大規模マンションには無理なんですかね。

大規模修繕工事では設計監理業者と施工会社は、施工会社が
建築士に対して先生と呼び、工事の相談をしている。
談合はしていないと思うけど、疑わしさも感じられる。

大規模修繕工事の際は専門委員会を立ち上げますが
理事会からもその中にメンバーをいれますか。
うちの場合は、理事長は専門委員となると細則に
規定されています。

専門委員会には、理事長が入っていた方がスムースにいくと
思います。
理事長が専門委員のメンバーであれば、専門委員会の決議等を
理事会に説明するときは、専門委の意向は分っていますからね。

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

>>16759 匿名さん
当マンション（増圧直結方式）の現状について投稿します
総戸数１００戸弱、１５階、１４階が２棟、年２回点検で一回３時間程度でこの間断水、
自治体人口数３０万人超の中核市

詳細は専門家に相談してください

増圧直結方式で検索すると少しは知識が得られると思います
①増圧直結方式が実施できる自治体の記載、
②メリット、デメリットの説明
③増圧直結方式、高置水槽の説明図あり
④管理会社はやりたくないようです。手数料（出番減る）が減るようです
その他いろいろ

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

>>16767 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

＞②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

>>16772さん
一応サンプルを出しましたが、理事の辞退理由については
各マンションできめればいいんです。

マンションによっては、特別な方もおられるでしょうからね。
規約の改定をするときに、理事会や専門委員会で慎重に検討
することです。

皆さん方のマンションでは、理事の手当てはどのように
支払っていますか。

うちの場合は、理事長月１万円、副理事長月２，５００円、
会計月３，０００円、一般理事月1,000円、監事月1,000円です。

その報酬の支給方法ですが、理事会への出席
回数によって支給しています。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

大規模修繕工事は管理組合にとっては、一大イベントです。
どうやって進めていけばいいかの勉強をしておくことが大切です。

>>16759 匿名さん
同じくらいの規模のマンションですが、
増圧直結方式に交換しました。
地域によると増圧しなくても直結方式
で給水できると聞いたので私の地域の
水道局に問い合わせたらできないとい
う事でしたので増圧直結方式にしました。

>>16776 匿名さん
月毎の出納金の精査押印、月次報告書のチェック、理事会や総会の運営、管理会社との連絡、義務違反者への対応、マンション管理に関する統括責任。
財務諸表に基礎知識、区分所有法や管理規約に対する基礎知識、建物管理に対する基礎知識。
理事長が果たすべき役割は大きい。
その報酬が月額1万円程度では誰もしたがらない。

>>16780さん
１５階建て、２００戸程度のマンションで増圧直結方式は
できるんですね。
設計コンサルタントに聞いたら、地域によって違うということでしたので、
水道局に問い合わせをしてみたいと思います。
ありがとうございます。

>>16781さん
輪番制の理事長ではいろんな方がおられます。
知識や情報、時間等にもかなりの差が出てきます。
動く理事長もうごかない理事長も細則を決めれば
同じ金額になります。
金額の大小の設定は難しいと思いますが、寸志という
気持ちで頑張ってもらうための報酬と考えればいいのでは
ないでしょうか。

役員、理事等の報酬はマンションの規模によって異なってもいいかと思います
１００戸未満、２５０戸未満、２５０戸超等によって役員に係る負荷は異なると思いますので各マンションで決めればいいかと思いますよ。
役員によって働きも違いますので役員の細則を決めて置くと組合員の理解も得られやすいと思います。

>>16782 匿名さん
荏原製作所（代表的なポンプ製造業）等に説明を申し出てはどうでしょう。

理事の報酬等の議論を見ていて大した報酬ではないのでそれ等の収入を当てにしての理事就任をするような組合員は排除したほうがいいでしょう。
金銭に困っているか欲深いかのどちらかだからです。
ボランテァの方がやりがいを感じて組合に寄与すと思います。
うちでは理事長の報酬が月10万円ですが、
手当てにつられて手放しません。
再任再任で居座っています。
人相も貧相である( ´艸｀)。

>>16783 匿名さん
寸志で済むならあんたがやればいい。
そういった人間を集めれば、輪番制なんて必要ない。

>>16786 口コミ知りたいさん
理事長は役員間の多数決で決まる。他の役員が10万円でもやりたくないのであれば、理事長職は10万円の価値があるのでしょう。
問題なのは、貧相な理事長を多選させている組合員たちです。

( ´艸｀)。

理事長の手当て月１０万円は釣りじゃないの。

>>16789 匿名さん
ほとんどのレスが釣りであることは承知ですよ。
釣りレスもうまく利用すれば効果はあります。

自主管理の理事長なら、その業務負担に応じて10万円でも高くはない。

>>16791さん
しかし、時間をかけて一生懸命やっている理事長の場合は
それでもいいんですが、理事長が交代して、殆ど何もしない場合で
あっても月１０万円は支給しなければならなくなるんでは。

そんな理事長なら選ばなければいいことです。
つまらない相談ですね。

しかし、理事長の成りて不足やら、その場の雰囲気で
選ばれることもあるからね。
選ぶ者も無責任なとこあるし。

>>16794 匿名さん
あんたが望む第三者管理を採用してはどうかな。