「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

今から外出です。
帰ってきたらまた書き込みしますね。

　管理規約の全面改正については、国交省作成の最新の標準管理規約をひな形として
改正する方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省標準管理規約をマネして
作成されています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）
　管理規約が分譲当初に分譲業者から渡された後、１０年とか２０年もの間、改正が
行われず、そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の
全面改正を行うのが最優先課題です。
　１０年以上が経過すれば、その間法改正や標準管理規約改正があり、管理組合でも
適宜改正が行われています。又、不要になった条文や細則の整理もしなければならなく
なります。ということは、規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　築１５年以上ほったらかしたマンションの原始規約は、法令との整合性をとるには
全体の４分の１から３分の１の大幅改正が必要になっています。

　管理組合が行うマンション管理は理事会の活動に左右されます。理事会の招集は
理事長が行います。又、理事会の議長は理事長が務めます。
　理事会開催の規定は作成義務があるわけではないのですが、理事長の気分次第で
開催したりしなかったりすることのないように、規定がある方がいいでしょう。
　毎月第○曜日とかを設定しておくといいですが、月2回開催することもあります。
規約全面改正とか大規模修繕とか、大きな案件がある時は月に２～３回、理事長が
随時招集できます。
　理事会は、総会で信任された理事本人が出席するのが原則ですが、仕事の都合で
出席できない理事も出てきます。このような事態に備えて、同居する配偶者などが
代理出席できる旨を規約に定めておくと、代理出席できます。

>>17174 匿名さん　17175 匿名さん
すごく参考になりました。
ありがとうございます。

どういたしまして。これからも皆さんのお役に立つ有益な情報を発信し続けます。

アク禁にならないでね。

マンションの管理で、専門家の活用についての総合調査の結果は、
建築士が１５．６％、弁護士１５．２％、マンション管理士１３．０％
殆ど変らないようである。

成程

マンションが専門家に相談する相手として弁護士が入っていますが、
弁護士が介入するということは裁判沙汰になったということでしょうか。
建築士に相談とは、大規模修繕工事時の設計監理業者としての依頼
と思いますが。
マンション管理士への相談はなんでしょうね。

以前屋上防水シート張替え工事の時、騒音が大きい最上階住民に一時的に部屋の外で待機してもらうことになり、その費用（近所の喫茶店でのコーヒーセット代）を払うかどうかで理事会が揉めたとき、マンション管理士の資格を持つ管理会社担当者が「払うべき」といったところ、反対意見の老人理事が激高して「管理士ではダメだ、会社の顧問弁護士に聞いてこい！」と騒いだので、担当者が中座して電話で「聞いてきた」ことにして進めた。

屋上防水でのシート張替えで部屋の外で待機とは聞いたことがない。
開放廊下の塩ビシートの張替えでも大きな音がでるよ。
しかし、待機しているときのコーヒー代ぐらいは微々たる金額だから
工事業者が工事費の中から出せばいいんでは。

管理会社の法務担当社員の回答が気に入らず、顧問弁護士に直接聞けと言ったら
「相談と回答含めて1時間当たり〇〇円かかりますが、管理組合で支出してね」と
反撃されて沈黙した経験があります。

専門家に相談すれば、報酬を支払うのは当然です。
専門家はそれで生活をしているんですから。

専門家などに相談しなくてもいいように管理会社に委託しているのだから、
それでも相談しなければならないことが裁判を前提としていないのであれば管理会社は管理委託の範囲内で回答する能力が求められる。

管理委託の範囲内で回答ということだが、理事会または総会支援業務の
範囲内ということですね。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

管理組合が、管理会社と委託契約を交わす内容は大体上記の通りです。
問題は、点検業務や小修繕の工事の見積りをどこから取るかでしょうね。
理事会で業者を探し、相見積もりが取れればいいんでしょうが、難しい。

理事には相見積もりを取れと言ってるくせに、自分の部屋の玄関ポーチの
小修繕は「緊急性があるから」といって管理会社系列の業者に即日発注する
二枚舌の理事長がいるな

>>17190 匿名さん
専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に要する
ものは、各人の責任と負担でやるようになってませんか。

専用使用権のある共用部分とは、居室内でいえば、ベランダの管理、
ガラス、サッシ・網戸、玄関ドア、玄関ポーチ、インターホン等があります。
これらは通常の使用に伴う管理については、各人の責任と負担で行うように
規約化されていると思います。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

大規模修繕工事の工事項目は全国的にみてもほぼ変わらない
んじゃないかと思います。
大型設備が大規模修繕工事時に一緒になる工事もあるとは
思いますが、それは大規模修繕工事といえるでしょう。

成程

>>17184 匿名さん
弁護士＝法に基づく公正な判断をする方と思ってる方もいますが、それは裁判官の職務になります。
弁護士とは雇主の代弁者ですので
例え、法的に間違えていても、同じ主張をしますので
そもそも顧問弁護士に聞いても同じ考えです。

司法試験の合格者で法科大学院の合格率の悪いこと。
一番若い合格者は１８歳の高校生だってね。

予備試験の合格者はすごすぎる。
殆ど合格しているようだ。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

建物診断をするからには、終わった後に報告書の提出と
説明会の実施が必要です。
建物診断は、足場を組む前と足場を組んだあとに行います。
前者は、工事費概算を知るためです。

建物診断をして工事費の概算額を算出しなければ
なりません。

設計コンサルタントの重要な仕事の一つは、工事業者を
募集するときに、同じ条件で相見積もりが取れる要項書の
作成があります。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

いよいよ修繕積立金が引き上げられることになった
今度の総会で３０％引き上げ、５年後に再び３０％引き上げる
そんなに金欠だったのか！

新耐震基準で建てられ、配管も塩ビ管を使用している
現在のマンションでは、建て替えは行われていません。
今後も建て替えは殆ど行われないのではないでしょうか。
それほど、建て替えは難しいということです。

確かに今の修繕積立金は低く抑えられてる
ワイの部屋は７５平米だが毎月の修繕積立金は８千円弱だ
駐車場使用料収入が大きいので管理費修繕積立金は安かったが
利用者減でいよいよ尻に火がついたのだろう

修繕積立金で建て替えまで予定しているマンションはないでしょう。
建て替えをするときには、建て替え参加者は建て替え費用をださなければ
ならないのです。
おまけに解体から建て替えまで約３年もかかります。
その間どこかに引っ越しをしなければならないので、建て替え参加者は
少なくなります。
よって、建て替え決議が承認されないのです。

３０％引き上げが２回続くと１．３の２乗で６９％増になる
約５５００円か、まあ築２０年の中古ではそれ相応の引上げなのかもな
前回の引上げは覚えていないくらい大昔だったからな

修繕積立金の引上げは仕方ないが、ワイの負担が相対的に小さければいい
修繕積立金引上げと同時に駐車場使用料を引き上げると、車を持たないワイが受ける
影響は相対的に小さくなるので、この手で行く

>>17212 匿名さん
寂しい生活をしてるんですね。
これからもせこく生きてください。

はい

イエス

ウィ

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式で
やるのが一番いいようです。
特に問題なのは、工事を丸投げする随意契約というか責任施工方式
です。
相見積を取らないで施工会社を決めるのは問題ですからね。

但し、設計監理方式でやるには、設計コンサルタントに
優秀な人材を確保しなければならないでしょう。
マンションの大規模修繕工事での経験のあるなしがポイント
になります。

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
管理会社おすすめの施工業者で特に問題はないでしょう。
特に、そのマンションを手掛けたゼネコンの管理会社に管理委託している場合は、系列業者を紹介してくるはずで、管理組合と管理会社との関係が良好ならば、さほど不当な請負金額を提示することはありません。

大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、
ベランダの軒天、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠の
シーリング、通路の塗装面工事、シートの張替え、玄関トアの塗装、
窓の格子の塗装、エレベーターの扉、消防設備、スティールドアの塗装、
金物の交換等が中心に行われます。

何故足場を組むのかを考えなければならないでしょう。
特にベランダ周りの工事はまとめてやります。
ベランダのメンテナンス、ボードの交換、サッシのシーリング、
金物の交換、軒天の塗装、壁面塗装、ベランダのｼｰﾄ貼り、屋上防水、
メインの躯体補修と高圧洗浄、少なくともこれらは大規模修繕工事で
まとめてやります。

大規模修繕工事以外に大型設備の工事もしなければなりません。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、
玄関ドア、サッシ・網戸等があります。

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠のシーリング（劣化があれば）、通路のシート、塗装面の清掃、錆びた鉄部の塗装等が中心に行われます。
足場を組んだ時実施した方が一コストダウンが図れる等を考えなければならないでしょう。特にベランダ周りで劣化が認められるものはまとめてやります。

大規模修繕工事以外に大型設備の工事は大規模修繕工事に合わせ必ず実施する必要はありません。劣化が認められるものはその都度修繕しましょう。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、消防ホース交換（10年毎）、照明器具、玄関ドア、通路のシート張替え等があります。

消防設備については、年２回の消防署の立ち入り検査がありますので
その時に指摘された点を方補修すればいいと思います。

理事長と修繕委員長の劣化が表面化してきた。
二人とも大規模修繕どころではない。除却して一度更地にする必要がある。

外壁塗装工事と大規模修繕は表現を切り離した方がいい。大規模修繕には大型設備も含まれる。

大規模修繕工事のときに大型設備を一緒にすることもあるよ。
それは大規模修繕工事という。
単独でやる場合は、単なる設備の更新工事ということだよ。

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

築40年以上のマンションはすでに103万戸以上　「直したくてもお金がない！」管理組合の苦悩〈dot.〉
特に小規模マンションではこの傾向が強い。

大規模修繕工事の時、作業担当者が大きな声ややや乱暴な口調で指示を出したり受けたりしてたので、アホのヤンママ副理事長が「小さな子供たちがビックリするので、もう少しソフトな言葉遣いに改めてほしい」と言い、理事長から申し入れたが、鳶や人夫が「そこのあなた、危ないわよ」ってオネエ言葉でやるわけにもいかないだろう。
「どこ見てんだ、バカタレ！！」「ボケ、頃すぞ、お前！」でこそ、安全が確保される。女性が理事になると物事が進まないと言って批判された政治家がいたが、まともな社会人なら「女子と小人は養い難し」を信じている。女性が理事会に出てくるとロクなことがない。

個性と体臭がキツそうなオッサンばかりの理事会は嫌だが
代理出席の奥さんの中に時々美人がいるので楽しい

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

理事長が気をつけなければならないことは、毎月
収支報告書が提出されているかの確認をすることです。

いかに管理会社におんぶに抱っこ状態なのかよくわかりますね

だから管理会社選びは大事なんですよ
管理組合が主体性持ってやるべきです

関係法令や管理会計の基礎知識は、役員に限らずすべての組合員が
持っておくべきです。それができない人は分譲マンションではなく
賃貸や公営住宅や一戸建てに住むのがいいでしょうね。

マンションを管理していく中で、法律に関することはまず
発生しません。
日常の管理をこつこつとこなしてしていくことにポイントを置いた行動
を行うべきです。
法的に難しいことが発生したら、専門家に依頼すればいいだけです。

駐輪場のトタン屋根を新調するのに費用がかかるからと言って総会決議で
駐輪場の利用料金を値上げすることはできません。
共用部分や付属施設のメンテナンス費用は、全ての組合員で分担することが
法律で定められているからです。
駐輪場だけメンテナンス費用を利用者負担にするという規約（特別決議）も
その差別を正当化できる理由がなければ法律に違反して無効です。
やはり法律を読んでおくことは大事ですよね。

一般的に広い部屋に住んでいる組合員ほど共用施設のメンテナンス費用を
利用者負担にするように主張する傾向があります。
多くのマンションでは、管理費と修繕積立金は共用部分の持分比率に応じて
負担するので、専有部分が大きければ持分が大きくなり負担金額が大きく
なるからです。デカい部屋に住んでいる住民のわがままを許してはいけませんよ。

マンションは一戸建てを買えない貧民のための物件
管理組合長は貧民同士の争いに関わってはならない

>>443 匿名さん
あはは、マンションも戸建ても買えない者のひがみだね。
地方では団地よりマンションの方がずっと高いよ。
東京でも億ションやタワーマンションもあるしね。

成程

>>17242 匿名さん
マンションに住んだことがないんだね。
マンションの管理組合では、管理組合長とはいわないで、理事長と
いうんだよ。
何故ここのスレにきてるのかな。戸建てに住んでいればここの
スレは関係ないしね。

>>17245 匿名さん

世間が狭いですね。
管理組合の責任者は組合長でも総裁でも将軍様でもいいんですよ。

しかし、組合長とは言わない。
標準管理規約でも理事長となっている。

成程

理事会の席上、修繕委員のことを「修繕係！」と殊更に呼んでいた理事長がいたな

>>17249 匿名さん
それは、修繕委員を意識していたんじゃないかな。
理事会の方が上という意識というかライバル意識過剰ゆえの
発言だよ。

>>17240 匿名さん
区分所有法にその様な記載はない筈です。
あくまでも、合理的な民主的な解決です。
また、駐輪場ではなく駐車場になりますが、最高裁の判決でも合理的な理由があれば値上する事は、問題無となっています。

つまり、現在の駐輪代金が合理的であるかが焦点になります。
本来、駐輪代金は
固定資産税＋修繕維持管理費用が理想で、最低でも固定資産税を台数で割った金額に設定になります。
大体、60-70m2 で40台位平置で駐輪できますので
4000万クラスのマンションですと、一区画で月に250-300円程度の固定資産税が月に掛かることになりますので、これが基本になります。

利用台数が少ない場合、駐輪代金を上げても良いか？となると
駐輪台数の設定は、利用者ではなくデベロッパー（引き継いだ管理組合）が設定したものですので、利用者側の問題ではないので、利用台数が少ないことでの利用料金をあげることは難しいです。

固定資産税は土地の相場の価格に対してですよ。
ただ、１７２４０さんの考えは間違っています。

>>17252 匿名さん
60-70m2とかいたのは、一般的な専有区分の広さからです。
マンションを持っている方であれば、この数値から月々の固定資産税がどれくらいか直ぐに分かるかと思います。

駐車場駐輪場のメンテナンス費用を利用者に負担させるのは、フリーライダー容認の考え方で所有権の考え方とは一致しませんが、素人には受け入れられやすいです。特に、分譲マンションの購入者の一定割合は賃貸アパートからの転入者であり、彼らは利用者負担の考え方になじんでいます。

区分所有法第１９条
　各共有者は、規約に別段の定めのない限り、その持分に応じて　共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収受する。

この規定は敷地や附属施設にも適用されるので、駐輪場を利用する組合員に駐輪場の屋根葺き替え費用を押し付けることはできません。

「駐輪場の屋根を交換する費用に充てるから（駐輪場を利用していない俺は負担したくないから）」という使用料値上げの理由がマズいのです。心の中の本音はそれで構いませんが、「近所のマンションに比べて使用料が安すぎるから」とかなんとかごまかせばいいのです。

成程

１階の住民だけど、エレベーターは全然使わないんだけど、
点検費用の負担はしなくていいんだよね。

まず、大半のマンションが
駐輪場にしても駐車場にしても
会計を管理費等と一緒にして別会計にしていない管理組合が多いと思います。
まず、キチンと分けて、利用率80%位で、固定資産税／メンテナンス費／管理費用（利用シール等）が運用できてるかどうか確認することが必要です。

高齢者が増えると、利用率が低下し、収益が下がった場合、利用者に負担させるのではなく、逆に利用していない世帯に負担させる案もありだと思います。
利用者は駐輪場代を支払うことで、収入に貢献してますが、利用していない人は貢献していません。

マンションを売却する時に
駅から少し離れると駐輪場の台数も一つの評価ポイントになります。
例えば、使わない世帯にも、毎月200円を負担してもらうとして
年間2400円、10年で24000円の負担になります。
24000円も負担するのか！と思う人もいると思いますが、キチンと駐輪場を管理して、子育て世代が利用しやすい様に管理してあげれば、売却も決まりやすくなります。
不動産の売却益から考えれば、24000円なんて微々たるものです。

駐車場利用率によって修繕費用の負担者が一部の組合員になったり
全組合員になったり。シロートの思いつきにもほどがあるねｗ

共用施設の修繕費用は、法律や規約に従い、組合員（共有者）全員で負担します。
駐車場駐輪場などの施設使用料は、組合員（使用者）と管理組合（管理者）との間で
結ぶ契約の内容に従い支払います。この違いを理解していない組合員が少なくない。
デベ系管理会社のフロントの中にも分かっていない連中がいますよ。

使用料支払いの元になっているのは契約です。契約とは当事者双方の合意であり、
管理組合が一方的に「使用料を払え」と言っているわけではありません。
組合員は使用料を支払い、管理組合はその見返りとして一定のサービスを提供する
損得ずくの取引なのです。
具体的に管理組合が何をしてくれるのか、これは契約書に書いてあるので読んで
みてください。

ちなみに私が住むマンションでは、組合員が使用料を支払うと、管理組合は特定の
駐車区画をその組合員専用の区画として指定してくれます。
「この区画は〇号室の〇さん専用なので、他の組合員は駐車できません」と周知して
くれるのです。この結果、いつ帰宅してもその区画が空いているので、空き区画を
探して駐車場内をウロウロしなくて済むというメリットがあるのです。

ここが賃貸と分譲の大きな違いです。
賃貸では部屋も敷地も大家さんのものなので、いずれも使用料がかかります。
分譲では部屋はもちろん駐車場も組合員（共有者）のものなので、単に使うだけでは
使用料はかからないのです。使用料を徴収するときは「払ったら管理組合は何をして
くれるのですか？」という組合員からの問いに答えを用意しておきましょう。

成程

>>17264 匿名さん
全国のほとんどのマンションでは、駐車場の使用料は取ってますよ。
そしてその使用料は、機械式駐車場でなければ、管理費や修繕積立金に
充当され、各戸の負担の軽減に役立っています。

駐車場の抽選は行っていますか。
たとえば３年とか５年おきに抽選をして平等にするとかの対応は。
これができるのは、総戸数以上の駐車場が確保できているマンション
の場合は可能ですが、戸数以下の場合は難しいでしょうね。

駐輪場が有料化された２年後、自室や玄関ポーチで自転車を保管する組合員に対して
駐輪場使用料と同額の「登録料」を徴収する議案が総会に提出された。
駐輪場使用料を払っている組合員の一部から「同じマンション内で自転車を保管して
いるのに使用料を負担しないのは不公平」と苦情が出たためである。

組合員A：登録料を払って登録したら何かいいことがあるのか？防犯登録みたいな
理事長：自転車をこの建物内に置くことができる、廊下や階段やロビーはダメだが
組合員B：玄関ポーチはまだしも、自室に置くのになぜ管理組合に料金を払うのか？
理事長：もともと自転車は駐輪場に置くということで、それ以外の場所は基本的に
　　　　認められない
組合員C：規約には「駐輪場で自転車を壊されても盗まれても管理組合は関知しない、
　　　　それでよければ使え」と書いてある、盗まれるような場所に置けと？
副理事長：自室まで運ぶのにエレベータを使いますよね、その利用料というか、、、
組合員B：半日使って引越し荷物を運んでも無料なのに、1分間で自転車を運ぶと有料
　　　　　なのか（笑
（役員席で緊急協議）
理事長：さらに検討することとして、今回は採決を見送りたい、、、

総戸数以上の駐車場が確保できているマンションでは、管理組合は組合員１人当たりの
台数制限をする以外は余計なことはせず、組合員の自由な使用に任せるのが楽チンです。
空いてる場所好きな場所に駐車してください、駐車場所に関するトラブルは組合員の
間で解決してください、管理組合はノータッチです、でいいのです。
しかし、これでは管理組合は駐車場の使用料を取ることができません。組合員が払う
使用料に見合うようなサービスを提供していないからです。

また、総戸数以上の駐車場があるということは、組合員全員に１台以上の割り当てが
あるということですから、駐車場を利用できない組合員はいないことになり、駐車場の
利用に関する組合員間の不公平はないことになります（１台割当てがあるのに駐車場を
使わないのは、その組合員の自己都合にすぎない）。
組合員間の不公平を理由とする使用料も取ることができません

しかし、分譲マンションでは使用料収入が多ければ多いほど良いので、総戸数以上の
駐車場が確保されているマンションでも契約方式を導入することで、駐車場使用料を
徴収しています。
標準管理規約では、契約方式は駐車場が不足しているマンションを想定していると
説明されていますが、実際には駐車場が余っているマンションでも採用しています。

駐車場が足りないマンションでも、管理組合が各人の駐車場所を指定せずに早い者勝ちで駐車できることにすれば、駐車場の使用条件は全員同じで平等だから、無償使用できるんですけどね。ただし、駐車場に旗や椅子といった私物を置く場所取りが頻発してマンションの外観が汚らしくなる可能性があります。昨日は駐車できたのに今日は満車で駐車できないというときに、路駐する人も出てくるから近隣住民から苦情が来て対応に時間と金を取られるかもしれない。あまりお勧めできませんね。

駐車場の話は盛り上がりますねｗｗｗ
年に何人か駐車場内で轢かれるやつがいるし、そのうち昇降機のチェーンに
巻き込まれるやつも出てくるかも知れませんからね
管理組合の心配の種は尽きませんｗｗｗ

だからみんな管理組合の役員をやりたくないのです
自治会役員は盆踊りやクリスマスパーティーの企画立案で楽しいんだけどねｗｗｗ

駐車場の使用に関しては、数年置きに抽選をして
入れ替えればいいんですよ。
誰でも広くて入口に近いとこを希望しますからね。
特にいれにくい駐車場の場所もありますから。

管理組合理事長＜商店街理事長＜自治会長　ということで結論が出ましたね

購入時の契約を有効として、駐車場の値上げを不服として裁判になりましたが、値上げの合理性を認め、管理組合の値上を認める結果になりました。

管理組合は非営利団体であり、一人はみんなのために、みんなは一人のためが原則です。

駐車場は
都市部であれば、条例のギリギリの台数が基本です。
区や市によって違いますが世帯数の40%程度。
多くは、立体ないし機械式を採用。
マンション住民の高齢化で車を手放す世帯も多く、車高の関係で若い世代のSUVは駐車出来ず近隣の駐車場を借り、40%でも空きが多く出て、定期メンテナンスの費用も算出できない状態のマンションも少なくないです。

うちのマンションは分譲時よりの自治会長等
の町役員（女がオーナーでその愛人の男）を
務める男が一番便利な場所の駐車場に陣取っ
ている。
顔に任せていい場所に空いた駐車場を身内や
仲良しの住民にあてがっている。
毎晩のように住み込みの管理人で管理人室は
飲食店みたいである。
893等も出入りしている。住民からの管理人
等の苦情を受けてはいるがこの悪徳住民には
忖度せざるを得ない事情があるようだ。

>>17279 口コミ知りたいさん
そんなマンションに住んでると周りから見れば同じムジナですね。

マンションでもホテルでもやったもん勝ちですね

>>17281 匿名さん
何がやったもん勝ちなんですか。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

そんなことはわかっとるわ
それがひどい手間なので、理事会に皆勤するくらい真面目な人ほど理事を嫌がる

分かりきったことの繰り返しでレス数を稼ぐのがこのスレのいいところｗ

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

またその話か！進歩がないね

役員初心者には同じことを繰り返し叩き込むのがいいのです。
これからも有意義な情報提供を期待しています。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

これらの業務を無報酬でやるのですから、はっきりいって〇〇で〇〇です。
顔を見ればわかります。

快適なマンションライフを住民がおくれるようになるには
誰かが動かなければならないのです。
できれば輪番制の理事が全員そういう考えで対応すればいいのですか。

やりたい人・暇な人がやればいいのです。
あまりにもバカでは困りますが

>>17290 匿名さん

理事に報酬を支給すべき
例：理事長は理事長の支払っている管理費相当（月額）を他は役に応じて理事長報酬の半額以下を理事間で決める。そして総会に諮る。但し理事会を実施した月が対象になる。

>>17293 匿名さん
私どものマンションでは、理事の報酬は理事会の出席回数によって
支払っています。

小銭が欲しくて理事会に出席するようではマンションもおしまいだよね。恥ずかしくないの( ´艸｀)。

恥ずかしいとかいう感覚はない。ボケてるから。

小銭と言うなら、マンション管理士という職業はそういう小銭を稼ぐ商売でもある。
マンション管理士を小馬鹿にした発言でもある。
彼らは自分の職業を恥ずかしいと思っているのだろうか。

>>17297 匿名さん
マンション管理士は独立して小銭を稼ぐ商売ではなく、好条件で管理会社の僕となるときの肩書みたいなものだ。
管理組合から小銭を稼ぐマンション管理士って皆無だと思うよ。
マンション管理士が管理組合の味方などとの思い込みは捨てたほうが良い。
マンション管理士は管理会社の味方だと思えばいい。
その管理会社は管理組合の貯蓄に巣くうことで彼らの給料をまかなっている。

>>17298 匿名さん
それは建築士も同じこと。
設計コンサルタントとして管理組合側に立っているようにみえるが
実際は施工会社と話し合って工事をすすめていく。
コンサルタントと施工会社が話し合って工事を進めていかないと
工事はうまくいかないし、予算内に工事費が収まらない。
それを談合とはいわないんだよ。必要悪とはいえるかもしれないが。

>>17295 口コミ知りたいさん

理事の成り手をつぶし第三管理者方式に移行させ暴利を得ようとする悪徳管理会社のものかな？？？

役員になって組合預金を国債に振り替えて証券会社から報奨金貰ってる奴もいるから
要注意

理事長が１０年利付国債購入の提案をして総会で承認された。
理事長をやめる時に、途中解約はしないようにと念を押したが
報奨金の絡みもあったのかな。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

理事長の運用細則　×
理事会の運用細則　〇

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。
副理事長、会計担当理事、一般理事、監事とかの役割が。

理事会の運用細則の中に、各役員ごとの細則を決めてあるんです。（誤）
理事会の運用細則の中に、各役員ごとの職務を決めてあるんです。（正）

運用細則（ﾌﾟｯ

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の細則を決めてあるんですよ。

>>17304 匿名さん
理事会の運用細則に各役員の職務の詳細が決められてるんです。

運用細則の中に細則（笑

>>17304 匿名さん
理事会運用細則に各役員の職務の細部を決めてあるんですよ。

成程

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

大規模修繕工事では、住民が生活をしていく中で工事が
行われますので、工事優先ではなく、住民目線での工事を
計画していく必要があります。

>>17313 匿名さん
>理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、

あなたのマンションでは、このように規定されているのですか？

どちらでもいい
管理組合で自由に決めればいい

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

しかし、管理組合の活動はあまり面白いものはありません。
自治会はサークル活動とか演芸会とかあるけど。
いかに組合員の関心を向けさせるか、が大事ですが、効果的なのは
トラブルを大々的に報じることです。
駐車場のクルマが傷つけられた、駐輪場の自転車が盗まれた、敷地内で
犬の死骸が見つかった、第〇号棟の子供が花壇の花を切り取った等々。
新聞社の社会部記者になったつもりで広報ネタを探しましょう。

第〇号棟の子供が悪さをしたので親を呼びつけて理事長から注意したことを
広報すれば、どこの誰だろうということで組合員の関心は高まります。
まあ、その子の親が理事だったらシャレにならんけど。
組合員が本当に知りたいのは、事業計画や年間予算ではなく、お隣さんの
ゴシップなのです。

管理組合は共用部分や敷地を関する過程で多くの個人情報に触れます。
法令に違反しないように気を遣いながら、チョロッと見せることで
管理組合活動に対する組合員の関心は高まると思います。

>>17320 匿名さん
すごいレベル低くて、女性週刊誌並みですね。

悪代官や強欲商人がいるから水戸のご老公の存在価値があるのです。
善良市民のまじめな話ばかりでは黙って通り過ぎるだけです。
こんな悪い組合員がいて理事長に成敗された、というのが受けると思います。
昔の深夜のスポーツニュースでやってた「今日のホームラン」みたいに
「今月の悪いやつ」というシリーズものにすれば、管理組合の活動にも
関心を持ってもらえるのでは？？

>>17308 匿名さん
本来、管理規約を読めば各役員の業務が規定されているので、各自が何をしなければ解るはずが、読まない為、正常な運営が出来ていない。そこで、もっと、解り易く
理事会運営細則を作成する管理組合が有るようだ。
私共も考えている。
普通の人なら、出来る事が出来ない?? 熊った事だ??

マンション管理士チャットGPTに質門しようの時代が近い。感情がないからより正確でしょう。

>>17323 匿名さん
名誉棄損で訴えられる覚悟で勝手にやってください。
こんなにレベルの低いことを提案するマンション管理組合が
世の中にあるのが驚きです。

>>17323 匿名さん
悪徳理事長が法令及び規約に反して選任されたマンションもある。
この悪徳理事長の後継者が代々理事長になっている。
悪徳理事長の世襲制になったマンションである
。

マンションの住民は会社ではなく、株で支配されている訳ではない。
みんな同じ権利があり平等だよ。
理事長に従わないということで左遷とか降格もない。

知らなかったでは済まされない「空き家」問題…国土の5分の1が所有者不明の土地

2023年05月14日 11時15分日刊ゲンダイDIGITAL

　4月1日から改正民法が施行された。主眼は所有者が不明な土地、空き家の円滑な利用だ。一体なにが起きているのか。

■空き家・空き地が増えた背景

　今年3月に首都圏で発売されたマンションの平均価格が初めて1億円を超えるなど最高値を記録し続けている。その一方で、空き家や空き地が日本中で大問題になっているという。

　実は日本の国土の5分の1は所有者不明の土地だ。2016年度の地籍調査によれば、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は約20％だった。

　また総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、空き家数は848万9000戸と増え続けている。　

　なぜこのようなことが起きているのか。国土交通省「所有者不明土地等問題」のリポートなどが参考になる。それによれば次のようなことが理由に挙がる。

・人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下。
・地方から都市等への人口移動。
・土地の価格が下落し、土地所有意識や利用意識が希薄化、などなどだ。

　土地が高騰した1980年代後半までのバブル期と異なり、土地の価値が下がり、取引が減った。

　相続しても転売できなければ登記費用がかかるだけなので、放置される。そのような未登記の不動産がさらに相続されれば、土地の共有者を特定することはますます困難になる。今後は第1次ベビーブーム世代の「団塊の世代」（47年から49年生まれ）が平均寿命を超えていく。相続機会が増え、所有者不明（未登記）の土地はますます増加することは明らかだ。

■2024年は相続登記義務化、制裁も

■国も乗り出したが

　一方で、所有者不明の土地が国の直轄事業の用地取得のあい路案件になっている比率は2006年から16年の10年で2倍に増加。そこでゴミ屋敷などの迷惑空き家問題も含め、国は対策に乗り出した。

　今年4月から施行される所有者不明土地管理制度・管理不全土地管理制度、相続土地国庫帰属法などだ（表参照）。

　たとえば、所有者が不明の土地について、その管理について利害関係を持つ人や地方公共団体の長が地方裁判所に申し立てることができるようになった。地裁が管理人を選任すれば、管理人は不動産売却や取り壊しができるようになった。

　また倒壊寸前の家やゴミ屋敷などについては、被害を受ける隣地の人も管理人を選任申し立てが可能に。いずれも、申し立てには予納金といって数十万円程度の費用が必要だ。

　さらに、相続土地国庫帰属法の施行で、費用を払えば遠隔地の相続不動産を国に引き取ってもらうことが可能になった。

■高齢化するマンション

　このように国は土地問題に取り組んでいるが、住宅問題の専門家、さくら事務所創業者・代表の長嶋修さんは不十分だと指摘する。

「抜本的な空き家対策が必要です。家を造りすぎているからです。住宅の総量管理規制を実施して、住宅の造る量と壊す量を管理するしかない。かつて道路族がいて無駄な公共工事がありましたが、今では費用対効果を見るようになっています。住宅新築でもそれを当てはめる必要があります。しかし、ドラスチックに建築基準法を改正しようとしても、ハウスメーカーというよりは地域の工務店が反対する。住宅の9割は工務店が施工していて力があるんです。世代交代しないと変わらないでしょう」

■住民が少ない郊外マンションはいつはじけるか

　住宅の総量規制はまだまだ難しそうだが、より深刻で隠れている問題は、マンションの空き家だと言う。

「政策は一戸建てしか想定していませんが、空き家問題の本質はマンション問題です。ひとたび世間の注目が集まれば、とんでもないことになりますよ」

　全国（2018年調査）の共同住宅比率は17.4％だが、地価が高い首都圏では32.51％と約3割を占める。

「郊外のマンションブームは80年代からです。当時マンションは一戸建てを買えない人が買うものでした。郊外で築50年というマンションはほぼありませんが、そろそろ危ない年頃です。住民が少ないと管理費や修繕費もたまらないため、掃除もおろそかになり、すさんだ感じになる。大規模修繕もできません。一戸建ては誰の目にも空き家だとわかりますが、マンションはぱっと見はわからない。しかし、内部をむしばんでいるんです。鉄筋が膨張して腐りそうになっているという問題も起きています」

　東京郊外の共同住宅の代表例といえば、71年から入居が始まった多摩ニュータウンだ。

「UR都市機構の事業である多摩ニュータウン（団地）は、分譲と賃貸が交じり、広いため駅から遠いと徒歩圏外。利便性が悪い地域は衰退するばかりです。URもリノベーションする棟としない棟のメリハリをつけているようです。等しく全部の空きマンションを生かすことは無理な話だからです。空きマンション問題は撤退戦なんです。期限を決めて引っ越しをしてもらうなどしかありません」

　都心の3区（千代田、中央、港）や5区（＋渋谷、新宿）などの地区では50年モノのマンションでも取引できているそうだ。「都心」「駅前」「駅近」に需要が集中するのは、結局ライフスタイルが変化したから。共働き、結婚しない、子どもをつくらない、車も乗らないとなれば、郊外の白亜の一戸建てを買う理由はない。人口は減少し、高齢化も進む。平日は東京の都心部に住み、週末は地方という暮らしも余裕があってこそ。

　国も手を焼く空き家問題だが、大きなカギは地方自治体にあるという。

「自治体を経営的に運営することが必要です。いかにうまくお金を回して街をつくるか。人口が減少する中では、街を小さくする判断も必要になります」

　都市部でも駅近でもなく高齢化も進むのに、移住者が増加する北海道下川町やニセコ町のような先例もある。地方統一選挙は終わってしまったが、空き家問題、その背景にある人口減少は国ではなく地方に期待したほうがいいのかもしれない。

「タワマン暮らし」はエネルギーを大量消費しリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘

2023年05月14日 08時55分幻冬舎ゴールドオンライン

記事まとめ
・エネルギーを大量消費する「タワマン暮らし」はリスクが大きいと森永卓郎氏は指摘
・タワマンのエレベーターは持ち上げるために多くの電気を使い、水道も自然には出ない
・森永氏は、終の棲家に、都会と田舎の中間の「トカイナカ」暮らしを勧めている

森永卓郎がタワマン暮らしの“自称・勝ち組パワーカップル”を「不幸にしか見えない」と心配するワケ
2023年05月13日 11時15分幻冬舎ゴールドオンライン

タワマンは“エネルギーの無駄遣い”
ある経済学者が試算したら、超富裕層は庶民の1万倍のエネルギーを浪費しているそうだ。もちろん、超富裕層とは、プライベートジェットを下駄替わりに乗り回している人たちのことなのだが、そこまで行かなくても普通のいわゆる勝ち組も、エネルギーを大量消費して、地球環境を破壊している。

タワマンは家に帰るだけでエレベーターを100メートルほど持ち上げなければならない。それだけでとんでもない電気を使っている。

水道も自然には出ない。無理矢理ポンプで水を押し上げなければならないのだ。冷暖房は集中管理されていて、放っておいても床まで暖房してしまう。洗濯物は干してはいけないルールになっているので、すべて電気乾燥機で乾かす。

タワマンはとてつもなくエネルギーの無駄遣いをしているのだ。そんな住宅を増やしていったら、地球環境が壊れるに決まっている。私はそう思う。

終の棲家に最適な「トカイナカ」暮らし
そこで私が勧めているのが、＂トカイナカ暮らし＂だ。ただ、わが家の周辺にも、いまは住宅がたくさん建てられているので薪ストーブは難しい。しかし、それも少し都心から離れれば可能だ。ノンフィクション作家の神山典士（こうやまのりお） さんがソーシャルシェアハウス「トカイナカハウス」を運営している、埼玉県ときがわ町（まち）まで行けばできるのではないかと思っている。

私が住んでいる埼玉県所沢（ところざわ）市には、ひと通りの都市機能があって、〝トカイナカ暮らし〟にはちょうどよかったのだが、少し都市化しすぎてしまった。今や所沢（ところざわ）駅の周辺には、タワマンがたくさん建っている。

トカイナカ暮らしを初めて知った人のためにあらためて紹介しておこう。

私は定年後の住まいの選択肢として、

①大都市に住み続ける

②田舎に移住する

③都会と田舎の中間のトカイナカに住む

という3つのパターンがあると考えている。

トカイナカの定義は、まだ厳密に定まっていないが、都心から直線距離で40キロから60キロ程度の地域だと考えている。言い換えれば、列車で都心から1時間前後で到達できる地域となる。東京圏で言えば、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）周辺の地域だ。

トカイナカには田園風景が広がり、田舎に近い自然環境が得られる。それでいて都心に通勤する人も多くて、一定の人口密度があるから、都市機能もそれなりに備わっており利便性は高い。

人間関係も田舎ほど濃密ではないものの、都心ほど空疎でもない。あらゆる意味で都会と田舎の中間だから、両者のいいとこどりができる場所と言える。

所沢もトカイナカ暮らしに適した場所だったが、最近は都市化が進んでしまい、少し状況が変わってきた。先日も不動産会社がわが家に挨拶（あいさつ）に来て、「この辺は、まったく土地の値段上がっていませんけど、所沢駅の周辺だけはバブルになっていますよ」と言っていた。

つまり、所沢駅周辺にも自分は富裕層だと勘違いした、自称エリートサラリーマンたちがやってきているということだろう。彼らがガンガン稼いで税金と社会保険料を支払ってくれるのはよいのだが、その暮らしで本当にいいのか、心配になる。

私からすれば、不幸にしか見えない。「年をとってから、この人たちはどうするんだろう」と考えてしまう。

リスクだらけの「タワマン暮らし」を国が止めないワケ
タワマンに住むようなパワーカップルは、できるだけ上層階を買いたがる。そこから下界を見下ろして、「俺ら勝ち組だぜ」と自分に酔っているわけだが、夫婦ともに35年ローンを組んでいたりする。

夫婦どちらかがリストラにあえば、すぐに破綻（はたん）するし、タワマンの資産価値が暴落する可能性もある。現実に韓国や中国ではひどいことになっている。不動産バブルが崩壊して売るにも売れない。しかも金利が上がってきているので、住宅ローンが返せなくなってきている。

トカイナカで自産自消の生活をすることは、災害時にも安心だ。流通が止まって食品が買えなくなっても、わが家は畑からジャガイモやサトイモを掘ってくれば何とかなる。政府は30年以内に7割の確率で首都直下地震が発生すると言っているが、リスクはそれだけではない。東京北部に線状降水帯が停滞して荒川（あらかわ）が決壊すれば、東京23区の3分の1が浸水する。

私の事務所は東京都中央（ちゅうおう）区の八丁堀（はっちょうぼり）にあるが、浸水深2メートル80センチになるとされている。1階の天井付近まで水没することになる。

それでも政府は国民のライフスタイルを根本的に転換させようとは考えていない。資本主義の奴隷として国民を位置付けているからにほかならない。そのほうが都合はいいのだ。税金は庶民に押し付けて富裕層はほとんど払わない国にしようとしているのだ。

森永 卓郎　経済アナリスト　獨協大学経済学部　教授

中卒高卒のバカ理事より大学法学部卒の自分の方が法律を良く知っているから
理事会や総会で決まったことでも法律違反のことには従わない

>>17331 匿名さん
大学の法学部出身者だからといって区分所有法はまったく
勉強も見たこともないよ。
弁護士でさえ勉強はしていないからね。
管理規約や区分所有法、消防法、民法、刑法での違反が理解できるかな。

それはあんたが〇〇だからｗ

「廊下に私物を置くのは消防法違反」と立腹するジジイがいますが、必ずしも違反とは限らない。なぜなら、廊下の仕様はマンションによって異なるからだ。

貧民向けマンションは建基法ギリギリの造りになっていて傘一本置くと通行に支障をきたすようなことが起こる一方で、富裕層御用達マンションは廊下幅が広く、自転車１台くらい置いても車イスで楽々通行することができたりする。その場合は、消防法に違反しないことになる。

ただし、そのようなマンションの住民は郵便局に速達を出しに行くのも３ナンバーの外車に乗るので、自転車などという下層民が利用するチープな乗り物を嫌悪する傾向があり、その場合は管理規約や使用細則に「廊下に私物を置かないこと」の条項が入っている。

中には、専用使用権が設定されている玄関ポーチであっても、貧乏くさいから自転車や観葉植物は置くなというルールになっているマンションもある。区分所有法上は問題だが、住民全員が納得しているのであれば構わない。

専用使用権は物権的権利ではなく債権的権利。
マンション内のボス猿に「俺は認めない」と言われたらおしまい。

専用使用権を消滅させるとはいったいどんなものがあるんだろう。

共有物である共用部分や附属施設や敷地は、共有者全員に使用する権利がある。
そうは言っても、専有部分に接続するベランダや庭を不特定多数の組合員がうろつくと
その部屋の住民は落ち着いて生活できない。夏なのにパンツ一丁で過ごせない。
最上階の組合員が１階の庭を利用するメリットと１階の組合員が部屋のすぐ外の庭を
うろつかれるデメリットを比較すると、明らかに後者の方が大きい。
その時は、最上階の組合員は１階の庭の利用を我慢してね、というのがマンションでの
基本ルールになる。
だから、標準管理規約第14条では、区分所有者は専用使用権を「有する」ではなく、
「有することを承認する」、つまり、自分の権利を主張するのではなく他人の権利に
配慮するという持って回った言い方になっている。

専用使用権を消滅させることはできないのでは。

専用使用権を消滅させるといっているが、
専用使用権のどの部分を消滅させるのかな。
専用庭とかベランダ、玄関ポーチ、メヘルボックスの使用を
消滅させることはできないが。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

>>17334 匿名さん
でも、廊下に雨傘を乾かす目的で置くのはやめてほしい。

区分所有者は専用使用権を有することを承認するは
区分所有法ではなく標準管理規の雛形ですので
お住まいの管理規約に記載されてなければ効力がありません。
記載されている場合、社会道徳や法令を厳守しなければないません。
消防法に違反する様な使用はできません。
他のプライバシーを侵害する様な使用方法もいけません。

マンションの決まり事、約束事は住民は守らなければいけません。
集合住宅は、お互いに協力し合って生活すべきですから。

>>17343 マンション掲示板さん
何が言いたいのか理解できない。
相当レベルの低いコメント。
設備業者だと思うが、こんなレベルの業者とは関わり合いたくない。
こういうレベルの方しかいないのかな？

>>17345 匿名さん
管理士の考えは
標準管理規約と区分所有法に基づいてますが
裁判では、民法が尊重されるケースが大半です。

管理規約がと言う前に
民法や他の法律をベースに考える必要があります。

マンションの決まり事・約束事も法律の制限下で効力を持つにすぎない
いくら理事会や総会で決議しても法律のルールは変わらない

つまり管理組合総会で「世帯の体重合計が２００キロを超える組合員は
エレベータ負担料として管理費のほかに月額１００円を支払うこと」と
可決されても従う義務がない
この場合、管理組合が組合員の同意なくして振替口座から１００円を
引き落とすと、銀行に引落しを指示した理事長は捕まる可能性がある

総会で全員が賛成をした事項は、最優先されます。
振替口座から１００円を引き落としたからと言って
捕まることはないですよ。
理事長は管理組合の代表ですが、その責任に関しては住民
全てと一緒に負うことになります。

全員が賛成すれば法律と違う内容のルールでも有効です。
しかし、反対者がいる場合には、反対者の口座から引き落とすことはできません。
賛成者の口座からは当然引き落とせます。自分で納得してるわけですからね。

法律上は払う必要のない使用料や登録料も、組合員が納得して、
つまり総会で賛成票を投じているのであれば、返金の必要がありません。
管理組合の貰い得になります。

うちのマンションでは１０年以上、駐輪場利用組合員に対し
１台目から使用料を徴収していますが、みなおとなしく払っています。
計算上は２台まで無償使用できますが、自主的に払うので貰っています。
私は払いませんよ、役員やってた時も。

>>17353 匿名さん
使用料は管理費等と一緒に口座引き落としされるでしょう。
駐輪場の徴収をしますよと確認されるんですか。
計算上は２台まで無償使用できるとはどういうことですか。

屋外にある駐輪場は附属施設であり、附属施設は共有者＝組合員の持分に応じて
使用することができます。組合員が１０人で駐輪場が２０台のマンションなら
組合員１人当たりの持分に応じた台数は２台なので、２台までは無償使用できます。
３台使うと使い過ぎになるので、使うなと言われたり使用料を要求されたりします。

民法２０６、２４９、２５０条あたりに規定があります。

分譲マンションは一戸建てと同じ持ち家なので、組合員は所有権という権利に
基づいてマンションの土地建物を使用します。
民法２０６条では所有権者は法令の制限内で所有物を自由に（つまり無償で）
使用できます。所有物の使用を制限するには法令の根拠が必要なのです。
では、分譲マンションの土地建物にはどのような使用制限があるかというと、
共有物に関する２４９条の制限があります。言い換えると、２４９条の条件を
クリアすれば、基本的に自由に使用できるということです。

やっぱり規約より民法を読むことが大事ですね
総会で決まったことを鵜?みにすると〇カを見るということでしょうか
管理組合や管理会社は住民がバ〇のほうが都合はいいでしょうがｗ

一般論では民法は規約に優先するが、所詮民法は私人間でトラブルが発生したときのルールブックに過ぎず、トラブルが発生していないところでは適用がない。
管理組合に限らず、根回しが重要なのはそういうことである。総会でも一言いいそうなうるさ型組合員には前もってご進講したり、アンケート結果を公表して同調圧力をかけたりして総会を全員賛成シャンシャン総会にするのが賢い理事長である。
素人が聞きかじりの法律知識をひけらかすより「ご近所のマンションでもこうやってますよ」の説明のほうが素人組合員にははるかに効果的だ。

成程

【区分所有者の有するマンション駐車場の一部の専用使用権を消滅させる集会決議が無効とされた事例】

https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62792


事件番号：平成8(オ)1362
事件名：管理費等
裁判年月日：平成10年11月20日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/792/062792_hanrei.pdf

>>17359 デベにお勤めさん
なるほど悪徳管理会社を儲けさせるため善良なる組合員を騙す手口を披露したのかな？

被上告人さんも借地権付きマンションでは高く売れないし、敷地の固定資産税を一人で負担することになるので、「敷地の所有権は共有だが使用権は自分にある」みたいな規約にしたのだろうけど、使用料永久無料はちと虫が良すぎたｗ

＜長期修繕計画作成にあたって＞ 　　　

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

マンションの資産価値を維持するためには、定期的な工事を
しなければならない。
その為には、修繕積立金の確保が必要です。

戸建て違ってマンションの場合は、内装さえ新しく
やり替えれば新築同然になるからね。

>>17367 匿名さん

そうですね

築３０年のマンションと戸建ての内装を全面改装しました。
あなたはどちらに住みたいですか。

やっぱり登戸のタワーマンションか松戸の一戸建てですね

やっぱり登戸のタワーマンションより松戸の一戸建てですね

一戸建ての30年はボロボロ、
分譲マンションの30年は内装もぴちぴちである。

大規模修繕工事直前のボロマンションを安く買い、修繕積立金を使って綺麗になったら
高値で売り飛ばすのはマンションの達人である。修繕積立金を使い果たして組合口座が
空になったマンションには長居は無用なので次のマンションを探す。

>>17373 匿名さん
そうはいかないよ。
取引音痴のマンション管理士的思考だ。
小遣銭くらいは高く売れるがね。
政治と経済も音痴では困る。
いまは米国の債務上限問題と
ロシアによる核の脅威が高まっている。
祈るばかりだよ。

>>17365 匿名さん

マンションは、永住を前提にする人を考慮するがよくて、結果将来的に売却・賃貸を　　考えている人にとってもプラスにることなのです。
３０年も経った共用部分を幾ら新品同様メンテナンスしてもほとんど値上がりしませんよ。と自称専門家かがいってました。

>>17375 匿名さん
値上がりを期待する必要はないのではないですか。
それなりの価格で売り買い替えをするか、終の棲家とすればいいでしょう。

悪徳組合員や悪徳管理会社の言う通りにしていると
保管金が枯渇して債務が残る。それが狙いで後のお祭りである。

>>17377 口コミ知りたいさん
管理組合会計では保管金とかの表現はしないんだよ。

管理組合会計は、企業会計や公益法人会計などの制度会計と
違って法的な規制のない非制度会計だからね。
だから保管金とかの表現をしてもいいけどね。
なんでもありの会計だから。

>>17378 匿名さん
場の読めない秀才さん、
一応わかっていますが保管が解りやすいと
思った。あなたは偉い。サンキュウ。
以後気を付けます。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

44歳夫婦、世帯年収1500万円でも“都心マンション”に手が届かず…「まさか自分が郊外暮らしするとは」

2023年05月23日 10時05分SPA!

今春に営業部署へと配属されて仕事は多忙に。通勤時間が増えたことも加わり、帰宅時間はいつも夜遅くになってしまうという

都心部マンションの高騰が止まらない。新築価格は2億円を突破、中古マンションですら1億円がないと購入が難しい。庶民には、絶対に手が届かなくなった東京のマンション事情に、取材班が迫る！
◆文京区で3LDKマンションを予算7000万円で探していたが…
夫婦2人暮らし（夫、妻ともに44歳）／世帯年収1500万円

「文京区で3LDKマンションを予算7000万円で探していました。頭金も親からの資金提供もなく、35年で月の返済額19万円になることを考えるとこれが限界でした」

そう話すのは、大手人材派遣会社に勤める江田すみれさん（仮名・44歳）。新築にこだわっていたわけではない。しかし、彼女の予算で紹介された物件は理想とはかけ離れていたという。

「紹介された物件もごくわずかでした。その限られた物件も築35年で徒歩20分と駅から遠かったり、鶯谷のラブホ街近くにある築30年の高架下マンションだったり……ゆくゆくは子どもも育てたいと思っていたので、そこに住む気にはなれませんでしたね」

◆月日がたてばたつほど、相場は値上がり

根気よく探すも、月日がたてばたつほど、相場は値上がりしていく。以前、紹介された同等の物件が「7500万円」と案内されたときは唖然としてしまったという。

「徐々に不動産業者もやる気をなくしてきて、“この予算で贅沢はできませんよ”と言われました。7000万円は私にとっては大金。簡単に決断できるものではありません」

◆都心マンションを諦めて通勤40分の郊外暮らしに

夫婦で話し合った結果、江田さんは文京区のマンションを断念。思い切って、勤務先へのアクセスが良い千葉県・柏市で中古マンションの購入を決断する。

「駅近なんですが、通勤時間は40分。毎朝、満員電車に揺られるのはしんどいですが、これが現実。まさか自分が郊外暮らしするとは思いもしませんでしたよ」

都心マンションの高騰は江田さんのような、思わぬ郊外暮らしを生んでいる。

取材・文／週刊SPA！編集部

日本経済の風向きが変わった。
インフレで個人預金の目減りが目立つ、
マンションは投機で買われている。
これに乗り遅れると下剋上の時代に
取り残される。

東京２３区のマンションは高騰を続けています。
今後も工賃のアップと資材の高騰により更にマンションの価格は
上がり続けるでしょう。
円安も相変わらず続いています。
どこで歯止めがかかるかが問題ですね。
価格も上がりっぱなしということもないでしょうから。
値段は上がったものは必ず値下がりしますので。それがいつなのかは
分かりませんが。

マンションの資産価値を上げるためには、計画的に補修工事を
しなければならないでしょう。
修繕積立金の確保も必要ですね。

>>17381 匿名さん

マン菅士の役割として非常に多くの事を記載しているがこんなに多くの事を理解しているマン管士はいるのか？？

プロのマン管士として活躍していくからには、最低それぐらいは
やらなければだめでしょう。
資格を取れば研鑽に努めていかなければなりません。
それにプラスすれば、マンションの住民として、理事長や専門委員会の
委員長の経験も必要でしょうね。
もう一つ外部のマンション管理に関する団体での経験もあった方が
いいでしょう。

>>17387 匿名さん
それを言うならば手っ取り早く管理会社の
フロントの実務が役に立つよ。
管理士会の実習に幾度となく参加している
が指導者の経験不足で役には立たない。

自主管理の小規模マンションについてご相談です。
この度、エレベーターメーカー（三菱）より改修工事の提案があり、見積を依頼したところ、制御リニューアルで1600万を提示されました。
工事概要は以下の通りです。
・既設機のかご室、乗場扉・三方枠、レール等を流用
・巻上機、制御盤、操作盤、表示器具、着床装置等の制御機器の更新

安全装置や耐震対策等が搭載されていますが、主要機器、部品類の価格のみで1250万となっており（工事費別）、管理会社を挟んでいないため一般的な価格がわからないのですが、ネット等で拝見する限りかなり高額な提示をされた印象を受けます。

昨今の世界情勢等で諸々の価格が上昇していることも理解しているのですが、上記価格が適正の範囲内であるか、ご意見をいただけると幸いです。
場合によっては独立系への変更も検討したいと考えております。

　試験に合格しただけのマン管士さんは、自分の組合で活動するだけで十分。マン管士登録する必要もない。「マン管試験合格者」と称することで十分。
実際、合格者の約３分の１が登録していない。自然減もあると思うが。

活動するつもりなくて自慢したい人は、登録してマンション管理士証（カード型）（希望者、有料）を作って見せびらかす。だけ。
実際、マン管士の約７５％がマン管士活動を行ったことがない。

ただし、自分の組合の理事や監事に就任するのはマン管士の活動ではないと。それこそが、マン管士のあるべき姿だと思うのだが。

　プロのマン管士は、登録者（約２７,０００人）の約６％しかいない。概ね、日管連登録マン管士（約１,７００人）と一致する。管理会社の元従業員が少なくないと思われるが。管理会社の現役社員マン管士は登録者の約２０％を占める。

参考資料
マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要
平成30年6月1日 公益財団法人マンション管理センター
https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

>>17389さん
1,600万円は高いですね。
東芝さんは、１，２００万円ということでした。
当然正価ですので、それからの値引きは交渉次第という
ことになります。
メンテナンスも含めて交渉されるといいですよ。

>>17389 匿名さん
最低でも3社は相見積もりを取るべきです。
そして、そのことを見積相手に知らせて競合させることです。
私なら、5社ぐらいは見積もりとりますね。

大規模修繕＝資産価値の向上と思ってる人が多くいますが
大半のケースがむしろ資産価値が下がります。
大規模修繕を受注しようとする管理会社の罠です。

資産価値が下がる理由は
大規模修繕をすればするほど、修繕積立金は上がります。
その分月々ローンへの支払金額が下がることになります。
例えば、月付のローンの支払が80000円だった場合、5000円修繕積立金があがれば、月付の75000円までしか支払えなくなります。
35年ローンとすると、5000円x12ヶ月x35年＋金利分　総支払が下がります。
つまり、修繕積立金があがった分だけ、マンションへの価格帯を下げる必要があります。
結果、価格を下げて販売する必要があります。
4000万なら3800万以下の様に…


個人的には売り時は、大規模修繕の計画が始まり
時期の大規模修繕に向けての予算（修繕積立金）の見直が始まる前だと思います。

大規模修繕工事は資産価値を上げるだけではなく、危険個所や
漏水とかを防止するためにも行います。
工事をやらなかったら資産価値は下がりますし漏水や危険個所
も増えてきます。
マンションは売れば新しい住む場所を確保しなければなりません。
現在のマンションの修繕積立金はステップ方式を採用しており、
段階的に値上がりしていきます。
５年程度で１回目の値上げがおこなわれますので、その時点で
売却は考えないでしょう。

>>17389 匿名さん
エレベーターの更新工事については、現在のエレベーター会社と
同じ会社でなくてもメーカーは変えられます。
競争をさせるためにも相見積もりは大切です。
日立、三菱、東芝以外のメーカーからの相見積もりも取るべきです。
大手以外のメーカーでも性能は変わらないと思います。

>>17391 買い替え検討中さん
回答いただきありがとうございます。
まずは相見積を取ろうとしたのですが、三菱の箱に他社の部品を取り付けることや既設機を全撤去して他社機を新設することは現実的ではないという理由で他メーカーからは断られてしまいました。
現在、独立系に改修以降のメンテナンスも含めて数社見積りを依頼しているところですが、メーカーで制御リニューアルを行った場合、どれくらいが一般的なのか参考にしたくご相談させていただきました。
東芝さんからは1,200万を提示されたのですね。
それからどれくらいまで交渉可能なものなのでしょうか？

>>17392 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
自主管理のためメーカー等のツテがなく、他社に相見積を依頼する段階ですでに足踏みしてしまっている状況です…
引き続き頑張ってみようと思います。

>>17395 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
メーカーは変えられるのですね。東芝、日立からは断られてしまいましたので、それ以外のメーカーにも打診してみようと思います。

重ねて質問で恐縮ですが、6階建て6人乗りの機械の制御リニューアルをメーカーに依頼した場合、一般的な価格としてはどれくらいが妥当な線なのでしょうか。
もし工事例などご存知でしたらご教示いただけると幸いです。

>>17398 匿名さん
全取替えならどこのメーカーも見積りには参加すると思いますよ。
大手メーカーは他所のメーカーは荒らさないという一種のカルテル
みたいなものがありますが、それは法的に違反ですからね。
部品にしても、独立系には販売しないというのは法律で規制されました。
東芝、日立が何故見積に参加しないのかを追求してもいいですね。
日立、東芝、三菱で暗黙の了解があり、そこのエレベーターの更新工事には
参加しないという暗黙の了解があれば、公取委に申しでてもいいですね。
価格については、間違いなく安いと思いますが、いくらになるかは分かりません。
外国のエレベーターも候補にいれたらいいですよ。

>>17398 匿名さん

メーカー提案では、巻上機・制御盤の設置位置の変更はないのでしょうか？
（昇降路の下部設置から、上部設置へ変更）

三菱電機製の旧い「エレパック」は下部配置で、新しい「アクシーズ」では上部配置。他社も上部配置が主流になりつつあるようです。

巻上機・制御盤の上部配置は、台風や集中豪雨の浸水対策をアピールしているが、上部配置にすると、ワイヤーロープの長さが半分になり、返し車がなくなるので、摩擦熱が減り、消費電力が減るメリットがあると思うのですが。

>>17399 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
東芝、三菱に全取替えについても相談したのですが、建物自体の工事も必要となるため、結果金額が跳ね上がる旨の説明を受け、こちらから辞退した形となりました。
にわか勉強で部品販売に関する法規制や公取についても目にしていたのですが、やはり素人のため交渉となると難しいように感じます。
外国製のものについても調べてみようと思います。
色々と教えていただきありがとうございます。

>>17400 匿名さん
回答いただきありがとうございます。
今回提案された機種は「エレモーションプラス」で、巻上機・制御盤の設置位置は以前から上部配置なので変更はありません。
工事費およびかご内リフォーム等を除いた本体のみの価格が1250万と提示されました。

配置位置でそのような違いがあるのですね。
詳しく教えていただきありがとうございます。
大変勉強になります。

上部配置は、巻上機などを配置する機械室がない、機械室レスのエレベーターです。（屋上に塔屋がない）

>>17403 匿名さん
ご教示いただきありがとうございます。
不勉強でお恥ずかしいです。
上部配置について改めて調べてみました。

大規模修繕工事のとき、ベランダでの塗装やシートの張替え時には
網戸の保管はどうされてますか。
室内保管ですか、それとも足場に括り付けていますか。

>>17405 匿名さん
追加質問です
大規模修繕工事のとき、ベランダでの塗装やシートの張替え時には、
ベランダには室外機を設置していますが、この室外機は持ち上げて塗装やシートの張替えを実施するのですか、または室外機の幅枠は塗装やシートの張替えは実施せず古いままにするのですか、よろしくお願いします。作業は築１５年目での作業になります。

>>17398 匿名さん
一部市販販売されてる部品もありますが
制御の主要部品は各メーカーにより異なる為、部品入手の上で、メーカーは変えれません。

価格が高いとありますが、ここ数年で部品代だけでも、2～4割上がってますので、ネット等の過去の価格と比較しても意味がないですよ。

昇降機は、生活に必要なもので、また人命に関わるものですので、今まではほとんどのメーカーが部品をストックしてましたが、現在は納期365日以上の部品もあります。

タワーマンションや施設のマンションでは、故障に備えて部品をストックしてるところもあります。

>>17406 匿名さん
ベランダに置いてある室外機の移動に関しては、ホースに余裕が
あると思いますので、その範囲で移動して工事を行うとのことですので、
ガスが抜けたりとかの心配はないそうです。

エレベーターの部品については、独立系の企業にも納品するように
法改正がされました。
部品の保証期間については、確保に問題はないので、ストックする
必要はないでしょう。点検業者はある程度は確保しているとは思います。
値上については、部品代が３割上がっても、修理代が３割上がる訳では
ありません。人件費がかなりのウエイトを占めますからね。

エレベーターメーカーが独占禁止法違反で公正取引委員会に怒られたことがあった。

https://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h14/14kakuron00002-3-2-4.html
３　独占禁止法第１９条違反事件
(1) 三菱電機ビルテクノサービス（株）に対する件（平成１４年（勧）第７号）

ウ　排除措置
　三菱ビルテクノに対し，次の措置を採るよう命じた。

(ア) 　三菱電機製昇降機の所有者等から委託を受けて同昇降機の保守業務を行う独立系保守業者に対して，同昇降機の保守用部品を供給するに当たり

ａ 　納入し得る部品があり，遅滞なく納入できるにもかかわらず，原則として部品製造業者等へ発注した場合に要する納期により納入する

ｂ 　合理的理由なく，自社と保守契約を締結している顧客向けの販売価格を著しく上回る価格により販売する
ことにより，独立系保守業者と同昇降機の所有者等との保守の取引を不当に妨害している行為を取りやめること。

(イ) 　今後，・・・

どちらでもいいじゃないですか。
要するに独禁法も法律でしょう。

大規模修繕工事で、冷媒管が短く室外機を一時移設しなければならないときは、一般的に、居住者が移設の費用負担をしなければならない。エアコンを設置するときは、冷媒管を長めにしておくのがベスト。

専有部分の範囲について。標準管理規約：玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。となってますが、外部と内部の境目であるドアのふち（ドアの厚み部分）は、専有ですか、それとも共有部分でしょうか。

共用部分です。

オシャレにセンター分けはどうかな？

>>17414 匿名さん
冷媒管が短くて室外機を移設する費用を居住者負担とするのは
おかしいんじゃないかな。
室外機を移設しないで工事をするようにすればいいだけじゃないかな。

玄関ドアのふち・厚み部分は共有部分との回答ありがとうございます。先日塗装工事がありましたが（留守中）この部分は塗装されず（ドアを開けてないので実質できない）ドアの隙間からドア外部の塗料が入ってきて、ドアのふちに一部塗料がつき、見た目が大変醜くなりました。（玄関ドア外部と内部の色が違うため）　管理会社からは不在でもよいとのことでしたので留守にしてました。　ふちも共有部分であるなら、こちらは在宅中に塗料をぬる作業をしなければいけないと思いますが。一般的に玄関ドア塗装工事はどのようにされているのかご存じでしょうか。

>>17409 匿名さん
四半世紀前の話ですね。

部品の高騰及び在庫についてはコロナ以降です。
半導体の供給遅れで大くの電子部品が長納期になっています。
国の指導により、生産は重要産業を優先に行われる
今年末位に落ち着く予定ですが
、
古い部品については、廃盤ないし設計の見直しがされています。廃盤もありますので、早めの確認及び見積を取る必要があります。

エレベーターの技師費用は基盤であれば
多く見て、時間10000-15000 で二名で、＋移動費、日当、管理費等ですので、基本300000-400000円位です。
メンテナンスでない限り、技師費用が部品代を超えることはありませんよ。

どちらにしても、競合させることが基本原則。

玄関ドアを交換すれば補助金がでるのをご存知ですか。
勿論、年度の予算があるのでその範囲内とのことです。
工事の契約書を交わしたら申し込まれれば補助金がでますので
対応されたらいいと思います。

長期修繕計画ガイドラインを利用して、効率よく業者が使ってしまう

法制審議会区分所有法制部会第３回会議（令和４年１２月１９日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf

○紺野委員
　それで、今普通の、我々対応しているのは、やはりお金の使い方で一番困っているのが、経済優先型で、計画で、今ですと、長期修繕計画ガイドライン昔からあるんですけれども、それを利用して、実際に調査診断しないで、それを効率よく業者の方が使ってしまうことに、管理会社が、直接そういう修繕工事の請負ある場合なんです。

　予算額が決まっていて、それでいかに効率よく議案を通そうかという形で誘導しているケースが多々あるんです。一つ一つ申し上げればきりがないですけれども、そういうことをやはり管理組合として、これは悪いんですけれども、意識してやるために、ある程度ガードしておかないといけないのではないか。

>>17423 匿名さん
玄関ドアの交換については、大規模修繕工事時に一緒にやることが
きまっていたんですよ。
見積額も決まり、契約する段になって設計コンサルタントから補助金の
話しがでたんです。
それで申請してもらえるんなら申請しようということになったんですよ。
別に業者に誘導されたわけでもないし、管理会社から勧められたわけでも
ないんです。
補助金が降りなくても工事は進めていきますよ。総会でもその話はまったく
していませんしね。

>>17423 匿名さん は、他のスレからコピペしたのですね。

>>17408さん
>>17414さん
それぞれのアドバイスありがとうございます
私の室外機の設置状況を確認しましたら冷媒管、コード菅とも若干の遊びはありますが、移動させて作業スペースを確保するだけの長さはないようです。
３台中２台は雨が降ってもいつも濡れる状況ではないのでこのままにして、１台は少し雨に濡れますがベランダの排水路を防水塗装やるようなので室外機したを塗装し少しでも劣化を防ぐよう話をしたいと思ます。
今後エアコンの更新時各管の長さを長めに取るようしたいと思います。
ありがとうございました。

他スレに劣らない投稿を・・・・・

室外機を移動させるとガスが漏れる可能性が
高いですね。
単なる冷媒管での移動なら問題はありません。
室外機を移動させて工事を行いガスが漏れた場合は
管理組合でその補償というか工事費の中に含めるべき
でしょう。

>>17426
長めに配管を取っても付けたままでは移動できませんよ。

長めに取った配管を室外機の後でトグロを巻いてる光景を稀に見ますが、移転用であって移動用ではないです。
（短くするとフレア加工が必要になるため、フレアからのガス漏れ対策として、敢えて切らずにトグロにしる業者もあります。）
フレア部を取り外さず室外機を移動させると硬化した銅管からガス漏れを起こしますので、基本取り外しです。

取り外しせずに移動する場合
室外機を持ち上げてトグロと反対周りにクルッと一回転させて
配管をまっすぐする必要があります。

針金があれば実験してみてください。

うちのマンションでは現在大規模修繕工事の真っ最中です。
ベランダのシートの張替えや塗装工事、シーリング工事を
行います。
室外機についても、住民からガス漏れの懸念の質問がありましたが、
配管というか、ホースが長めにとってあるのでガス漏れ等の心配は
ないとのことでした。ちょっと横に移動するだけで工事はできる
とのことでした。

工事のことは専門家に任せればいいですよ。

工事業者が問題なくできるというのですから
専門的なことは任せればいいでしょう。
それでできなかったら業者が補償するだけですから。

工事は専門家がやればいい。

専門バカを信じろということかな？

専門家を信じなければ、素人の意見を信じるのかな。
専門バカは信じちゃだめだね。

設計コンサルタントと現場監督とはどちらが技術的には
優れているのかな。

比べるほうに無理がある。

建築士は塗装とか配電、足場組みとかはやらないからね。
頭でっかちのところはある。

>>17436 匿名さん
質問が支離滅裂。
それぞれ職務が異なる。

防水業者は職人ですので大丈夫だと思いますが
室外機の設置（取外）は、電気工事士と冷凍機の資格が必要です。

大規模修繕工事を担当する業者だから、それぐらいの
資格はもっているでしよう。

こんな資格があるんですか。電気工事士と冷凍機の資格

>>17441 匿名さん
国家資格名を公表してください。
無いと思いますが。

>>17443 匿名さん
人に質問するときは、自分の有資格名を先に書き込んでね。

>>17444 匿名さん
このスレは質問するのに有資格名を書き込む必要があるのか？？？

>>17445 匿名さん
必要はないけど、答えるのも自由だからね。

>>17444 匿名さん
マンション管理士、ビル管理士、宅建士、業務主任者、フアイナンシャルプランナー2級、日商簿記、その他、です。

Fラン資格のオンパレードですね

長期修繕計画の改定版が配布された（しかし、理事には３月に配られていた）。
それによると、修繕積立金を２～３年おきに引き上げ、１０年後には今の3.7倍に
するという。
今が安すぎるんだよ、築２０年で平米当たり１００円なんて、アホだろｗ

>>17447 匿名さん
つまり、管理会社勤務なんだね。

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

>>17446 匿名さん
条件を付ける者には質問はしないのが良いようだね。

よく分からない問題には答ません

>>17451 匿名さん
間違いだらけ。回答はしない。勉強をし直せ、

大規模修繕について能書き垂れるより自分の頭を修繕するのが先だ
小手先の修繕ではなく大規模修繕しろ、ハトの頭を移植するのがいいかもな

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

ベランダや室内の工事を理事会へ届出なしにやられると
分からないですからね。
大規模修繕工事のときは、ベランダに物置やいろんなものを
設置していれば分かります。

東電管内で２年連続、７～８月に節電要請…火力発電所で故障が起きれば停電の恐れ

2023年06月09日 12時00分読売新聞

　政府は９日、東京電力管内で７、８月の２か月間に限り、節電要請を行うことを正式に決定した。昨年に続き２年連続で、数値目標は設けない。東電管内以外の地域は節電を要請しない。

　西村経済産業相は閣議後記者会見で、「廊下の照明を消すとか、ちょっとした工夫を積み重ねられれば、非常に大きな省エネ効果がある。熱中症にならないよう十分注意しながら、無理のない範囲での節電をお願いしたい」と説明した。

　政府が示した需給の見通しによると、東電管内の電力の需要に対する余力（予備率）は、７月が３・１％、８月は４・８％になる。安定供給に必要とされる３％は確保できるが、火力発電所で故障が起きれば、需給バランスが崩れて停電につながる恐れがある

太陽光発電もかなり浸透してきているのだけど、それでも
節電しなければならないのですか。

令和５年の税制改正が行われます。満床長寿化促進税制の
創設が盛り込まれました。
マンションの長寿化に対応していく為に、一定の基準をクリア
したマンションには、固定資産税が軽減されるというものです。
築２０年以上経過したマンションがその対象です。
減額割合は、6/1～2/1ということです。
みなさんのマンションでも一度検討されたらいかがでしょうか。

満床はマンションの間違いでした。

固定資産税が半額ぐらいになるんだから、やらなきゃ損だよ。
条件のハードルは高くないようだし。

>>17449 匿名さん
施設使用料（駐車場使用料等）が膨大だよ。
それ等を参入すると100円/㎡は高い。
算数を小学校よりやり直せ。

>>17450 匿名さん
管理会社勤務ではない。

>>17451 匿名さん
うちは承継人（特定及び包括）に水道料・施設使用料等も請求できるように規約に規定した。
色々文句を言うお宅みたいな不動産屋がいるがそのものには入居を不許可にしている。
裁判に訴えると小言を言うときには、どうぞと返事をして許可をしない。
脅しをかけてくる成りすましには警察に連絡する。清算されたら即刻許可する。

昨今は近ずく超インフレに託けて管理費との値上げ攻勢が見受けられる。
託けた値上げには根拠を示させるように心がける必要がある。
日本は39年間デフレと低賃金に甘んじてきたが、
外国の中央銀行が国債購入で市場を操作しているために米国やスイスでは銀行の破綻で金融恐慌ではと不安が広まっている。
幸いかどうかは解らないが日銀は国債に代えて株を50兆円も買いだめているので金融不安は心配はない。
よってインフレは徐々に進行はするが超インフレはあり得ないのでインフレ等を理由にした管理費や管理委託費等の値上げには容易に応じる必要はない。

>>17461 匿名さん
それは知りませんでした。
有難うございました。

管理費や委託費の値上は大した金額ではない。
問題は修繕積立金じゃないかな。
修繕積立金は、長期修繕計画を基に総工事費から算出
するので、その計画書をどうやってつくるかではないかな。

>>17468 匿名さん
とんでもないよ。
修繕積立金もさることながらそれ以上に管理委託費のの値上げの方の要請が増えるし、
それが出来ない管理会社は倒産の憂き目にあうし社長な経営責任を問われる。
ユニクロの経営戦略に学べ。

>>17468 匿名さん
インフレ率をどう×かだよね。
０，２５では時代に即さないし。

最近の定年退職者の年齢はデフレ経済世代で前向きの思考に乏しい。
よって当分はインフレ時代に突入しているので貨幣価値の減少を経験していない。
かっては田中角栄の超インフレ時代を経験していないので投資感覚に乏しいので組合運営は益々資金不足に陥る。思考変化を期待する。

マンションの管理を難しく考える必要はない。
シンプルイズベストだよ。

管理会社の中間搾取がなければ管理費等はあまり必要はない。
うちなどは大型マンションのメリットを加えても駐車場使用料を除いて管理費等（修繕積立金除く）で100円/㎡で推移している。
大規模修繕費にも十分足りている。
値下げをしてもいい位に推移している。
同規模のマンションで同じ管理会社で800円/㎡のマンションもある。
勿論駐車場使用料除かれる。うちの組合員は非常に優秀な理事長が運営の責任を負っている。
勿論管理会社側のプロパガンダが暗躍しているのでこの政権が倒されたときはミニプーチンの登場で可笑しくなるでしょう。
大規模修繕を狙っている。

理事長は会計士三次合格だが会計理事は簿記３級不合格なので困っている

>>17473 匿名さん
分区分所有建物の管理会計でそんな高度な資格などはいらない。家計簿程度の作業だから難しくはない。

>>17475 匿名さん
熊菅連ではマンションに特化した会計ソフトを無料で提供している。
パソコンさえ使えれば誰でも会計業務はできる。
https://www.kumakanren.jp/%E6%B4%BB%E5%8B%95%E5%86%85%E5%AE%B9-1/%E7%A...

マンションの会計は、企業会計とは違い法的規制のない
非制度会計です。
所謂なんでもありの会計です。
そのマンションで決めればいいんですよ。

>>17477 匿名さん
それは間違いです。
区分所有法第43条で管理者の事務報告が定められている。

>>17474 匿名さん
公認会計士の受験資格は大卒の資格は必要ないから誰でも
受験できますよ。

>>17478 匿名さん
事務報告は必要ですけど、住民に対しての総会での報告ですよね。
管理組合会計は、企業会計等から適当に便利なものをもってくる
ことができるんです。

兎に角、マンションの会計に税理士や公認会計士は
必要ないということですね。
管理会社に任せておけばいいでしょう。

（１）　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースは
　　もっとあります。なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合
　　或いは損害を与えた役員による事件は、　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

（２）　コンテンツとして個々の事件を見るのではなく、全体をコンテクストで見て下さい。今の状況が見えてきます。
　　(ＣｏｎｔｅｎｔｓとContext) 　　「国交省の組織的隠蔽」～立入検査での違反業者は処分も公表もしない～

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2023年(令和5年)3月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2023年
令和5年
3月23日 朝日ハウズィング株式会社

登録番号:
(5)第021111号 宮城県仙台市青葉区国分町3-5-7朝日プラザ国分町
複数の管理組合において、元従業員が管理組合財産を着服した。（法第81条第1号）

　国交省東北地方整備局発表文書　(PDF 95KB)

同社概要(2023年3月31日時点)：設立1990年8月21日、資本金1,000万円、従業員33名

改善措置指示 2022年
令和4年
11月22日 株式会社東急コミュニティー

登録番号:
(5)第030095号 東京都世田谷区用賀4-10-1・世田谷ビジネススクエアタワー
(1)管理員及び清掃員（再委託先の清掃会社雇用）が資源物（アルミ缶）売却代金を不正取得し、 管理組合財産を着服した。(法第81条第1号)

　国交省関東地方整備局発表文書　(PDF 51KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 67KB)

同社概要(2022年3月31日時点)：設立1970年4月8日、資本金16億5,380万円、従業員10,722名、売上高1,513億6千8百万円、 経常利益89億7千7百万円、総合管理8,476組合、10,029棟、504,334戸、部分管理2,945組合、5,720棟,288,560戸、株主：東急不動産ホールディングス（株）100%

●同社は2012年(平成24年)12月21日、社員が着服して処分を受けている。
●2020年(令和2年)2月6日に社員の着服で処分を受けたコミュニティワン株式会社を令和3年8月25日吸収合併

改善措置指示 2022年
令和4年
11月9日 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

登録番号:
(5)第030045号 東京都中央区日本橋大伝馬町１番４号
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(法第81条第1号) (2)複数の管理組合において、会計の収入及び支出の状況に関する5項書面に事実と異なる記載をして、 管理組合に交付した。（規則第97条第5項違反）

　国交省近畿地方整備局発表文書　(PDF129KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF126KB)

同社概要(2022年3月31日時点)：設立1982年3月17日、資本金3億1千万円、従業員2,710名、売上高352億3千311万円、 経常利益19億9千194万円、総合管理1,306組合、1,637棟、107,239戸、部分管理27組合、27棟、5,022戸、株主：伊藤忠商事（株）

●同社は2012年(平成24年)8月24日、管理員が着服して処分を受けている。

業務停止
(90日間)
2022年
令和4年
6月20日
　　～
9月17日

並びに措置指示

2022年
令和4年
6月6日 信和建設株式会社

登録番号:
(4)第062798号 大阪府大阪市中央区南船場１－１８－１１
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(指示処分)
(2)管理受託契約の更新時、重要事項説明会の案内書面を公布せず、説明会も開催しなかった。(法第72条第1項違反)
(3)管理組合の収納・保管口座預金の印鑑を管理した。(法第76条・規則第87条第4項違反)
(4)毎月の会計の収入支出報告書面を提出しなかった。(法第76条・規則第87条第5項違反)
(6)管理事務報告書を作成せず,管理業務主任者に報告をさせなかった。(法第77条第1項・規則第88条違反)他

　国交省近畿地方整備局発表文書　(PDF 149KB)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 384KB)

同社はまた、大阪府総務部契約局から6月16日付けで 1ケ月間の入札参加停止処分（令和4年5月17日～令和4年7月16日を受けている。

同社は昭和34年（1959年）設立、資本金7千万円、建設業、不動産業、賃貸アパート経営などが主体、管理業務主任者5名

改善措置指示 2022年
令和4年
4月27日 三菱地所コミュニティ株式会社

登録番号:
(4)第031049号 東京都千代田区三番町６番１号
元従業員が管理組合財産を着服した。
(法第81条第1号)　近畿地方整備局発表Ｈｐ

　国交省近畿地方整備局発表文書(PDF 127kB)
　同社発表文書　「行政処分について」(PDF 124kB)　

同社概要：資本金1億円、株主：三菱地所コミュニティホールディングス株式会社、 従業員数5,497名(管理業務主任者950名)、管理受託戸数 約33万戸 総売上高 556億6,347万円(内、管理部門売上高 469億7,046万円, 経常利益 36億9,015万円)(いずれも2021年3月31日現在）

会社経歴：1969年12月藤和不動産(株)管理部より分離独立し藤和管理(株)設立、 1989年3月三菱地所リアルエステートサービス(株)全額で(株)ダイヤコミュニティーを設立、 2006年4月三菱地所コミュニティーサービス(株)と藤和コミュニティ(株)が合併、
●2016年4月三菱地所丸紅住宅サービス(株)（2015年12月21日、8,400万円の横領着服で処分を受けた）を吸収合併
●2017年4月北海道ベニーエステート(株)（2016年5月23日、1億8千万円の横領着服で処分を受けた）を吸収合併

改善措置指示 2022年
令和4年
3月30日 日本総合住生活株式会社

登録番号:
(4)第031376号 東京都千代田区神田錦町1-9
元従業員が管理組合財産を着服した。
(法第81条第1号)　国交省関東地方整備局発表(PDF51KB)
同社発表・令和4年3月30日付 [処分について](PDF 127KB)
同社発表・令和4年4月26日付 [業務改善措置](PDF325KB)
同社発表・令和4年9月28日付 [改善実施状況](PDF566KB)

同社概要：資本金300億円、株主：独立行政法人　都市再生機構：売上 1,444億4千万円（内、マンション管理部門 61億4千8百万円） 経常利益 43億3千8百万円（2021年3月決算） マンション管理：総合管理 752組合 7,639棟（161,437戸）・部分管理 137組合 1,693棟（14,614戸）（2021年3月31日現在）
従業員 8,364名（内、マンション管理部門 1,092名（2021年3月

同社概要：資本金 24億9,290万円、売上 1,149億円 経常利益 65億円（2020年度） マンション管理 9,925棟（469,898戸）:ビル 599棟 賃貸マンション 1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員 5,811名（ 本社員 2,101名 準社員 3,710名）（2021年3月31日現在）

不正を働くのは、公務員も大企業の社員も議員等もいる。
管理会社の従業員が不正をしてマンションに損害を与えたら
使用者責任として会社が使用責任を負うことになる。

>>17483 匿名さん
だから、会計事務は管理組合がやればいい。
管理会社に不正経理の場所を与えてはいけない。

>>17484 匿名さん
不正が行われても、マンションに被害は生じませんよ。
会計は管理会社との委託契約の中でも重要な基幹事務ですからね。
会計儀容無は出納もありますし、そんな面倒なことを理事会が
やる訳にはいかないでしょう。
管理会社の者が不正をすれば使用者責任として会社が賠償を
しますが、理事とかがすれば、だれがその賠償をするんですか。
その支払い能力がなければどうします。

>>17485 匿名さん
何も理事会がやれと言っているわけでもない。
管理会社以外の専門家にやらせればいい。
理事会は最終チェックだけすればいい。
合法的に利益相反行為がなされると賠償請求ができないからね。