「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

修繕積立金から支払うのか、各人が
支払うのかの違いだけですから。

専有部分の配管を管理組合でやるには、まず規約に規定されているか、
先行工事者に対する取扱い等を規定しておく必要があります。

しかし、今だに専有部分はそこの区分所有者
しかできないと思っている者がいるからね。
頭の切り替えをすることが大事だね。

工事業者や手配業者（管理会社）の利益をより多くするためには、戸別でやるより、一括でやる方が良いでしょうね。

専有部分の工事を各組合員の裁量に任せているマンションが多いのですが結構トラブルが多いので気を付けられたほうがいいですよ。

>>19085 匿名さん
それは専有部分の持ち主が勝手にやるのだから、管理組合
とは関係ないでしょう。

>>19079 匿名さん
>＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

そうですね　築４０年超のマンションは全戸一斉に更新する例も増えてきたようです。

標準管理規約では、専有部分の修繕を理事長に申請し、理事会決議を経て、理事長が書面で承認することになっている。

しかし、工事後に問題が起きたら、発注者の責任と負担で必要な措置を取らなければならない。

>>19079匿名さん
同じ考えを持ち、修繕積立金+金融支援機構より借入+長期優良住宅化リフォーム補助金(工事額の1/3)で共用部と専有部を同時に更新工事を行ったマンションに住んでいます。
給排水管工事と補助金申請を１社でできる専業業者と【設計事務所や管理会社を入れずに】管理組合(修繕委員会)が直接商談し契約したことが中間マージンを削減し資金繰りも支障なくできました。

>>19088 匿名さん
その規約通りだけども交代制理事や
管理会社担当が工事申請書を見ても
チェック能力が乏しくトラブル続き
です。
管理員業務には契約では明記がない
ので理事長や管理会社担当に連絡し
ても熱意を感じられないでトラブル
が起こりその都度管理会社が組合保
険で処理して工事工事の繰り返しで
す。これが実態です。
素晴らしい規約は設定されていても
正しく運用されなければ宝のもち腐
れになります。

>>19083 匿名さん

しかし今だに専有部分はそこの区分所有者が管理、修繕には責任をもって実施すると
理解していない者がいるからね。頭の切り替えをすることが大事だね。

自己中心的な性格の人間はマンション
には住まわせてはいけないが方策がない。
悪徳組合員や悪徳管理会社のつけ入る
隙を与えているようなもんだ。
なにも理解しないままに順番製の理事
になり理事長に就任して威張り散らす
バカ理事長とそれに忖度して注意もで
きない能無し管理会社とがうまくやっ
ているだけだからいいことはない。
間では何の権利を持たない管理人はウ
ロウロするばかりである。
短気をお起こして辞める管理人が多い
。
立派な規約ではあるけどね。
運用者が能無しでは宝のもち腐れ。
現場を知っている者ならば理解はできる。

管理人が簡単にやめることはないよ。
クレーマー住民はどこのマンションにもいるだろう。
このクレーマー住民の扱いが問題です。

悪徳組合員って誰の事？
理事や専門委員でなければ、マンションではただの人だよね。

>>19093 匿名さん
反社が多数入居している。
理事長や管理会社担当に報告しても
対応しない。
警察の捜査も入るが報告しても対応
しない。そのうち滞納も増えだした。
それでも対応しない。
さわらにぬ神に祟りなし。規約に従
い手を突っ込めば火傷をする。
管理人は警察等にも連絡したら警察
官は直接の対面は避けて警察へ連絡
することと注意される有様です。
たえず警察と連絡しながらの仕事で
す。
規約等は非の打ちどころがないくら
い立派な規約です。
私はマンション管理士等の有資格者
ではある。
規約等は理事長等が対応しないと宝
の持ち腐れである。
それでも一応規約ぐらいはきちんと
決めておくのは大切です。
管理の限界を感じるマンションでし
た。
これ等の問題にいよいよ手をつっこ
む機会がやってきた。
ききたい～～( ´艸｀)

管理規約や細則は、いざというときのために作成してあるのです。
読む読まないは住民の勝手です。
規約違反をすれば、それを印籠として掲げればいいんですよ。

>>19093 匿名さん
そんなたやすい事案ではマンション
管理士等には相談しないよ。
ばかにするんではない＝＝＝　
クレーマーくらいはどこにでもいま
すよ、あほ単、

>>19094 匿名さん
おまえ、幼児でも解る用語が
理解できないのか、
悪徳は悪徳だよ。
理事や専門委員は組合員である。

すぐ切れる人だね。
切り替えないとみんなに嫌われるよ。

>>19099 匿名さん
知恵遅れは参加しない方がいいよ。
お前には解決できないよ( ´艸｀)。

>>19099 匿名さん
マンション管理士等に相談しています。
永久不合格者には相談はしません。
出直せ( ´艸｀)。

>>19099 匿名さん
突然切れているよ、
へそから湯気がでたよ。
腹立つ～～～( ´艸｀)。

昨日からの飛び石連休で投資の問題で
組合員が話し合い等で訪問が続いている。
内容は１９９０年に付けた日経平均４
万円を超えられるかの話が多い。
結論から市t地政学的リスクを考慮すれ
ば小刻みに上昇するのではないかとの
結論で日本株は売らないようにしよう
との結論でした。
組合資金での投資額１億２千万円は現
在のところ為替差損で期待したほどの
利益はなく８００万円くらいの利益で
推移している。
組合員が協力したおかげで資産の増加
は間違いなく喜んでもらえると自信は
あったが素人の組合員の不安もよく理
解している。
損益をスマホで見ている組合員の増え
ている。
ある若奥様が私の勧めでAI投資を始め
て１年間の間に１００万円が１２５万
になったと喜んでいたので税金の件を
話したらびっくりしていた。
税金は大きいよね。岸田総理は就任当
時経済音痴で株式の件でいろいろ政策
変更発言をして投資家のひんしょくを
買いあわてて修正をした。
上場企業の年一度の決算報告で良い等
や税金を上げる等の発言だったよである。
年末は節税の為に損切売りが出そうで
ある。
組合等資金の利確のたびごとに税金の
説明もしないといけない。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　７０万円以上の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値があまり落ちないような適正な建物・設備の維持、保
　全に取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

>>19099 匿名さん
嫌われているやんけ( ´艸｀)

投資を語れない経済音痴には
マンションの管理は無理だと思う。
政治や経済を理解しようとしない
マンション管理士はさらに
頼りにならない。
株くらいやれよあほ。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

修繕積立金ぐらいは、住民に負担させたらいいよ。
そんなに大きな金額ではないんだから。
そんなことで問題になったらややこしいよ。

専有部分の配管の更新工事といってもすべて交換する
必要はないでしょう。
やるとしたら高熱が通る給湯管だけの計画でいいんでは
ないでしょうか。

投資で儲かったらすべて交換する。
経済オンチの理事長のマンションでは無理だわな。

管理組合は資金がショートすると組合
員から強制徴収する癖は辞めるべきで
ある。
私のマンションの規約では万やむを得
ない時に限り特別決議（区分所有法21条）で総会で測るとした。
分譲時の基金だけでも膨大で放置され
ている。
それを狙うハイエナをつかずけなくす
るためでもある。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】

マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。

専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。従って、管理組合が管理をすることはできない。

そんなに難しく考えないで、やった方がいいのなら
マンションとしてやった方がいいんではないだろうか。

工事業者や管理会社としては、是が非でもやりたいでしょう。

工事会社からリベート受け取る理事長もやりたいでしょうね

>>19113 匿名さん

区分所有者がやりたいなら区分所有者が責任をもってやればいいよ。

数十年後、管理組合として一括実施したら先行工事者（専有雑排水管）には先に実施した費用が還付されるのだろう。さっさとやればいいのに。

>>19108 匿名さん
そんなことはないよ、
べらぼうに高いマンションがあるよ。
売出物件でマンションごとに円/㎡を
割り出してごらんなさい。
安くてもきちんと計画通リ修繕され
ているマンションとそうでないマン
ションはあるよ。
勉強ばかりしないでドライブがてら
周辺のマンションを調べてみたらど
うね( ´艸｀)

１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、３０年間の長期修繕計画書を
作成し、総工事費から算出するのが一般的だよ。
よそとの比較というより、その計画書から算出すれば適正な積立金の
額が分かるからね。

>>19118 匿名さん
それを基本にして他や自己の物件を
比較するんだよ。
現場を調べた結果それでもべらぼう
に高い物件と安い物件があるよ、
高い物件の方が管理体制が貧弱な場
合が多い。
管理費等や修繕費等が高ければ良く
て安ければ良くない等の意見を聞く
が真逆の場合が多いよ。
現場を知らずしてカタリは辞めてほ
しい。
管理の良しあしすべては残念ながら
理事長次第。

理事長は在任期間が短い。
長期修繕計画書の作成は、１級建築士を選定して
専門委員会と一緒に半年ぐらい検討して決める。
その計画書は長期間使用される。

ガザ情勢はどうなりますかね。
週明けの市場に臨むスタンスをお願いします。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。
＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

>>19123 匿名さん

区分所有者がやりたいなら区分所有者が責任をもってやればいいよ。

数十年後、管理組合として一括実施したら先行工事者（専有雑排水管）には先に実施した費用が還付されるのだろう。さっさとやればいいのに。

なんの問題もないのに、
工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。この期間は在宅が必要です。

といった苦労をなぜしなければならないのか理解できないな～

>>19124 匿名さん
管理組合として一斉に工事をしなくても、いずれどこかの時点で
漏水とかが発生し、交換しなければならなくなれば、在宅や水の
使用、トイレの使用等ができなくなるんです。
急に発生してから突発的にやるより、計画的に工事をした方がいいんでは。

>>19125 匿名さん

欠陥マンションとわかっておれば計画的に工事をした方がいいでしょう

>>19126 匿名さん
欠陥マンションのことをいっているのではないよ。
時の経過とともに、経年劣化をしていき、いずれ
ほったらかしていれば欠陥マンションになるよといって
いるんだよ。

建物も設備もいずれ経年劣化していきます。
それを防ぐためには、維持保全をしていかなければならないでしょう。
そのためにはしっかりした長期修繕計画書を作成し、それに基づいた
修繕積立金の設定をしていくべきでしょう。

ガタが来る前に引っ越したらええがな
マンション渡り鳥もええもんだっせ

>>19129 匿名さん
１０年ぐらいおきに、新しいマンションに
住めるといいね。
あんたがうらやましい。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

富裕層を中心に活用されていた「タワマン節税」はもう通用しなくなるのか（
c マネーポストWEB 提供

　相続税の節税対策としてよく知られていた「タワーマンション節税」だが、2024年1月から相続税評価方法のルールが変更される。何がどう変わるのか。その背景に何があるのか。アンド・ワン司法書士行政書士法人代表で「相続デザイナー」の上木拓郎さんに聞いた。

タワマン節税は上層階ほど効果が大きかった

「マンションなどの不動産は、相続税を計算する際、国税庁が公表する路線価や固定資産税評価額をもとにその評価額を出します。その評価額は時価の7～8割相当の価格といわれ、現金よりも不動産で相続したほうが相続税は安くなりやすいです。なかでもタワーマンションは、その相続税評価額と時価の乖離が大きいため、富裕層を中心に節税目的で活用されてきました。当然、国としては適正な税収を確保するため、それを見過ごすわけもなく、今回の改正につながったのです」（上木さん、以下同）
　もともと不動産の相続税評価は、戸建ての建物が前提となっている。分譲マンションは土地の評価を総戸数で割るので、一戸あたりの土地の持ち分は小さくなる。また、マンションは上層階になればなるほど「時価」は上がるが、これまでのルールでは階数は評価に反映されない。結果、タワーマンションの上層階になればなるほど、節税効果が大きくなるという構図だった。

「これを是正すべく、2024年1月以降は相続税の計算方式が変更となります。築年数や総階数、部屋が何階にあるなどを考慮し、相続税評価額の市場評価額の6割を下回らないよう調整されます。タワーマンションはもちろんですが、それ以外のマンション居住者の方々にも、影響が出てくるでしょう」

最高裁判例で「看過し難い不均衡」と判断
　今回の法改正について、上木さんは「以前から時価と相続税の評価の乖離を指摘する声はあったので、その是正は仕方がないこと」としつつ、2022年4月19日の最高裁判例が大きなきっかけになったと指摘する。

　その2022年4月19日の最高裁判例というのが、こうだ。

　男性が13億8700万円でマンション2棟を購入し、その3年後に亡くなり、子が相続。路線価をもとにした相続税評価額は3億3000万円で、購入時の借入金と相殺して相続税ゼロ円で申告したのだ。これに対し、国税当局は相続税評価額は約12億7300万円と再評価し、約3億円の追徴課税を求めたのだが、相続人は不服として裁判を起こした、というのがその経緯。

「結果は、国税当局の主張する不動産鑑定の価格が妥当という判決で、相続人側が敗訴となりました。この相続人は決して、脱法的なことをしたわけではありませんが、『看過し難い不均衡』『実質的な租税負担の公平に反する』と判断されたのです」

長い物には巻かれろということですね。

タワーマンションについては、標準管理規約もそれにあった
ものを準備する必要があります。
多分検討はされていると思いますがね。

大規模修繕工事をやるには修繕積立金が枯渇しているマンションが
多いとのことです。
その要因は、現在の材料費や工賃の大幅値上げとなってはいます。
しかし、しっかりした長期修繕計画書が作成されていればその期間の
総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を算出しますのでそんなに
大きなブレはおきないのではと思っています。

長期修繕計画書を建築士と専門委員会で一緒に
検討して作成しているマンションありますか。

長期資金確保には長期投資ですよ

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

大規模修繕工事をしましたが、施工会社の作業員への
指導が良くて、住民に大好評でした。

マンションの工事は住民が生活をしていく中で行われますので
ただ建物を造ればいいというのとでは難しさが違います。
住民の苦情もうけいれなければならないですからね。

人里離れた山中でのダム工事やトンネル工事では「シバくぞ」「コロすぞ」でいいが、
数メートル先で住民が生活しているマンション修繕工事では作業員同士の言葉遣いも
上品になる

挨拶も徹底しています。
エレベーターを使うときも住民が乗っていれば
お先にどうぞといいますから。

だから、マンションの大規模修繕工事の施工会社の選定基準には、
マンションでの大規模修繕工事の経験があるかどうかを入れるべき
ですね。

施工会社もそうですが、設計監理業者を選定するときも
大規模修繕工事の設計コンサルタントの経験の有無が
必要です。

組合資金１億２千万円の投資の評価額
が１億７千３００万円の評価額となった。
昨夜投資賛成組合員と今後の投資の話
で花が咲いた。
議題は主に有事の投資方法でした。
結論は現金だけは当座の生活費の為に
残して安くなった優良株を購入するの
が一番だとの結論になった。
不動産や金もいいがやはり値下がりし
た優良株がいいとの結論でした。
組合が購入した投資信託は米国株のフ
アンドだから優良との結論でした。
９月１５日に投資してからはしばらく
は元本を１０００万の含み損益になり
投資反対組合員からは非難されましたが、
投資の流れを理解していただければい
いと思っている。

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

連担棟のマンションはあちこちでみかけるよね。
いざというときのために、規約の整理をしておく必要があります。

不要

しかし、規約で規定していないと、重大事故等があれば
住民間で揉めますよ。
その費用を関係のない棟の住民がなぜ負担しなければなら
ないのかってね。そして、良い目をみるのは負担した住民の
棟ではないですから。

法律に従って淡々と処理すれば問題はない
連坦棟の共用部分の所有権関係がどうなっているのか、調べればいい
連坦棟全体で一つの共用部分なのか、外観上分かれている棟ごとに別々の共用部分なのか
前者なら外観上はよその棟でも法律上は自分の所有物だから、自分も修理費用を
分担するのは当たり前である
後者ならよその棟は他人の所有物なので、規約で別段の定めがない限り、自分は
修繕費用を負担する義務はない（つまり、規約に規定がなければ負担もない）

連担棟はインフラ設備（受電設備、エレベーターなど）が片方の棟だけとか、各棟だけで独立できない建物だから、片方の棟だけ建替えは難しい。できるのは、団地。

　埼玉県行田市内の自治会の一つで、各世帯から任意で集めていた共同募金を本年度からは自治会の予算から支出する方針を決め、反対した住民が退会を余儀なくされた。

この住民は退会に至る事情を説明した手紙を加入する全世帯に配り、「結果的に退会したが、募金は任意で集めるべきだ」と訴えている。同様の問題は各地で起きており、募金の徴収方法は曲がり角を迎えている。（菅原洋）

　退会したのは、約50年前から町内に住む、ともに元教諭の村上篤平さん（84）と妻の紀子さん（82）。募金の集め方は昨年度まで、各世帯が封筒に任意の金額を入れ、班長が預かる方法だった。

　しかし今年4月、自治会執行部は募金集めの負担を軽減するためとして「赤い羽根募金」「地域歳末たすけあい募金」などに計約27万円を支出する予算案を提案。自治会費は値上げせず、ほかの収入から捻出する見込みで、同月に書面による総会で可決された。

　村上さんらは総会後に自治会の役員らと話し合い、募金を任意に戻すように求めたが、認められず、やむなく退会した。退会の経緯や募金への意見を4枚の紙につづり、約320ある全世帯に配った。

　退会により、村上さん宅に回覧板が渡らなくなり、行事や防犯など生活に必要な情報が得られない状況が続く。9月までは市の広報紙も配られず、現在は市から郵送で取り寄せている。

　村上さんらは「手紙を配った後、賛同してくれる電話も数件あった。自治会費から募金を支出することにつながり、募金の強制になりかねない。任意に戻してもらい、会員に復帰したい」と求めている。本紙は自治会役員に取材を試みたが、連絡が取れなかった。

　市内で各種の募金を取りまとめている市社会福祉協議会によると、募金は県組織が例年、各市町村ごとに目標額を提示する。社協はその額を基に、各自治会に目標額を示している。

　社協は「目標額はノルマや強制ではない。コロナ禍や自治会員の高齢化を背景に、市内でも募金を戸別に任意で集めない自治会もある」と説明する。

　自治会と募金の問題を巡っては、2008年、滋賀県の自治会で会費に募金を上乗せして徴収する決議をしたことについて「事実上の強制であり、（憲法が定める）思想、信条の自由を侵害する」と指摘し、無効とする最高裁の判断が確定している。

この超インフレの時代に住民から
強制的に徴収されるシステムを廃止し
て収益を上げる管理者が必要である。
管理費等の値上げも普通決議なので
一部の組合員の独占を認めるような
ものだ。民主的ではない。

管理組合の理事をしながらマンション
管理士になり管理士会の理事になり、
なんと盆暗ばかりかに驚いて辞任した。話題が役に立たない規約等ばかり。
頭が馬鹿になるのでよいところでやめ
てよかったと思う。
士業で飯を食っているマン管士は偉い
と思う。
よく仕事を探せりもんだよね( ´艸｀)

( ´艸｀)
お前はここにはくるな。

ガザ地区の戦闘状態が再開した
週明けの市場が気になる

組合財政を好転させることができるかどうかの重大局面であることを
認識している役員がどれだけいるか、心もとない限りである

今日マンション管理士の法定講習の書類が届いた。
今年からＷＥＢ方式による受講ができるとのことなので
ＷＥＢ講習を受けることにした。
今回で資格を返納しようと思っていたけど、ＷＥＢなら
好きな時間に受講できるので受けやすいよね。
受講料は１６，６００円とのこと。
受講期間は、令和５年１２月１８日～令和６年の２月９日

>>19159 匿名さん
ウクライナ侵攻時は急落して回復、イスラエルのガザ侵攻で急落して回復、して今は横ばい。来年の米国大統領選挙が鬼門、二人とも後期高齢でバイデンは力強さに欠ける。どちらかといえばトランプに分配が上がりそうな雲行き、人類の知恵も進化しているから核を使うことはないと信じたい。トランプは経済駆け引きにたけているので見せしめに核をクレムリンに落とさないとは限らない。ユダヤの富豪は戦争で暴落した株を買い続けるでしょう。ユダヤ（米国）の富豪はこうして世界を支配している。日本人は手持ちの株の暴落で慌てて手放すから富豪が生まれない。孫さん位でしょう。

私などは儲かると思って購入した株が下がると上がると確信しているのでナンピンをかまして買い増したつもりの株をPSの操作ミスで売ってしまう有様である。相場を張りながら売った株が暴騰をしだす。悔しくて仲間から笑いものにされている。私の予想はほぼ的中する。ユダヤ人の思考力は私たち日本人とは違うようである。ユダヤ人は手持ちの株は上がると確信しているようだ。損切りしなければいけない銘柄は買わないことです。

日本人は資産形成にはマイナーな思考の民族である。もっと政治と経済を学ばないといけない。多額の組合費を大事に保管するのが正当な考えだと思い無駄が多い。株をする私を金の亡者と後ろ指をさす。パチンコ屋、マージャンと同じ博打だという。そこらへんに気付きだして金融について義務教育に取り入れるようになったけど教師がいない。私立学校では外部の投資家をまねいて子供の教育をしだした。NTTなどは日本の株式は１００株単位で高額になるのを見越して株式分割で現在は１７０００円くらいで買えるようにしている、私は子供名で証券口座を作りNTTを１００株仕込んで子供にチェックさせている。資産を増やすことのできる理事長が1人でも誕生することを願う。かわいい子供には旅をさせよの諺通リかわいい組合費に旅をさせましょう。怒られそう。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

管理組合のお金を投資に回すようなばかなことはしないで
投資は自分の金でやりな。
そうすれば損益は関係ないからね。

眠らしている豊富な組合資金を投資して組合員への奉仕が一番である。
不足だからと言って値上げしてボッタクルコソ泥とは目的が高尚である。

確実に儲かるんなら、自分の資産はもうすでに１００億超には
なっているだろう。
ちっぽけな組合の資金に手をつける必要もないだろう。
それに積立金は工事をするためのものだから、工事が発生すれば
その資金で支払わなければならないだろう。
長期修繕計画書での３０年間の総工事費の費用を賄う積立金の確保は
されていないんだろう。
それがされているのなら、投資とかはまったくやる必要はないからね。

個人資産でいえば、確実にもうかるのだから、今後は
更に増え続け、天文学的な金額になるだろうね。
その手法を証券会社や投資会社におしえればいいよ。
そうすれば投資をする全員が儲かるしね。

マンション管理士法定講習が今年からＷＥＢでの講習も可となり
今日から受付が開始されましたが、申込サイトの開設がされていません。
今日からスタートとなっていますが、開設が遅れているのでしょうか。

個人資産を投資している話ではないよ。
組合員の最高に意思決定の場で可決された投資です。考え違いしないでね。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１億２千万円の組合資金の投資は一時１５００万円の含み益だった日もある。これを無視して参考にできない役員は管理者（経営者）能力に劣る。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

>>19168 匿名さん
投資は組合資金で投資している。
自分は自分の資金で投資している。
別物だよ。
口座名は００管理組合法人

あたりまえじゃないか。何言ってるんだい。
管理組合のおかねで投資はしないほうがいいといっているだけだよ。
株をしているのを自慢したいのかな。
僕は自分のおかねでもう３０年ぐらい現物とデイトレの両方で
やってるけどね。
毎日デイトレの画面をみて、証券会社の担当者と連絡を取り合い
売買をしているよ。ファックスも毎日いろいろくるしね。
しかし、なかなかうまくいかないけどね。

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

会社には使用者責任があるので、着服金の支払いは
してくれるでしょう。

理事役員の定数が8人、その内の1人が留任、輪番で7人、立候補1人
この場合、立候補と留任では優先度に違いはありますか？
管理規約には立候補に関しての記載はありません

>>19181 匿名さん
規約になければ良くない。
お宅みたいな立候補者の為に、
うちは立候補制度を規約に定めた。
よって立候補しようとした組合員を理事長が嫌がり区分所有法31条に違反して規約を廃止した。
悪徳組合員が陣取ったマンションはこのようなことが起こる。
勿論バックには管理会社とその顧問先の弁護士が刈らんでいる。
この組合員が訴えを起こしたので顧問弁護士は敗訴するとして顧問を退いた。
証拠を突き付けられれば弁護士も引かざるを得ないのです。
お宅のマンションの規約には立候補の規定がないので立候補しても受け入れられないでしょう。

立候補の規定を作成べきですね。
それには、任期とか人数、募集時期、再立候補の規定等を
決めておくべきです。

立候補制が設けられても、実際は立候補する者は殆どいません。
推薦で立候補するのがせいぜいです。

うちのマンションでも立候補制があり、毎年募集をしていますが
応募者はいません。
ただ、そういう制度があるのはいいことだと思います。

立候補がないからと言って放置するのはどうか疑問は残る。とんでもない組合員が登場するかもしれない。それでも立候補制は制定した方がいいと思いますか？

問題がある住民が立候補したときは、他の住民から立候補を
させ、定員がオーバーしたら理事会で選考するという規定を
設けておけばいい。

優秀な組合員がいた場合、再度登板してもらうには
立候補制が必要となります。

住民の多いマンションの場合は、一度理事をすればもう
回ってこないというところもありますからね。

役員の選任には関心がない。
今の役員がどんな経緯で選任されたかも知らない。組合員の無知に付け込んで特定の組合員や管理会社に都合のいい組合員を選任する。組合員は情報を共有いて監視した方がいいよ。

株をする人間が信託の基準価格の割り出しを知らない者が投稿している。投資で損をするようでは素人である。デイトレは高度なテクニックを要する。組合資金の投資には向かない。

>>19191 匿名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
自分でスレをたててみろよ。
それぐらいはできるだろう。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。


　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

マンション管理にはいろんなことがありますね。

>>19187 匿名さん
理事会で立候補者を選定することはできません
理事役員は総会で決議されるもので、理事会ではじかれてしまうと機会そのものがなくなります
オーバーする場合は選挙となるか、オーバーはOKという条件付きで承認するか
いずれにせよ規約に明記しないとダメですね
ちなみに理事会で立候補を選別することは裁判でもNG判決がでています

あと、理事役員が立候補者を選定できる規約があってもダメだと判決がでています

総会の議案書・議事録や規約等を精査
したら相当数の無効の理事長が誕生す
るでしいょうね。
調べてみたらどうでしょう。
証拠を突き付けて手を引いてもらいま
しょう。

>>19195 マンション検討中
うちのマンションの場合は、立候補者は２名までとしそれを超える
応募があった場合は、理事会で審議して選定する規約になっています。
当然理事候補であり、その２名を総会で承認をもらうことになります。
立候補は２名までとなっているので、それ以上の場合には現実問題として
総会の議案に載せるのはむずかしいのではないでしょうか。

立候補届け出期間において定員を超える届け出があった場合は、全区分所有者による投票を実施し、得票数の多い順に次期役員候補者を決定するというような細則を設けるのが一般的である。

そんな小難しいことをやらなくても、得票数の多い順に理事当選者にすればいい
田舎の市町村議員選挙はそうやってる

>>19200 ご近所さん
>得票数の多い順に理事当選者にすればいい

どの段階における得票数？

どこのマンションでも役員のなり手が多すぎて困りますよね？

>>19202 匿名さん
確かにそうです。
長年管理人をしていたが理事になるのを待つ人が多い。理事長にしてくれと頼まれることが多い。権限があるわけないのになぜかと思うことがしばしばありました。なり手不足は嘘です。

大手管理会社（デべ系）の調べは、どういうマンション？
投資用１Ｒマンションの個人投資家？

https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html

管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？

　　９２％

上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。

第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？

　　８２％

総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。

※2020年12月 当社調べ

その第三者が誰にするかの統計は。

理事になりたいのかなりたくないのか分からないが、
輪番制の理事の順番が回ってきたときは素直に受けて
いるようだ。
ただし、理事長だけは事前に根回しをしてた方いいかもね。
できればその中で優秀な者が理事長になった方がいいから。

>>19206 匿名さん
優秀であるか、
そうでないかを何を基準にして誰が判断するの。

それはその人物を知っているものだよ。

管理会社が理事会で配る資料を国語辞典なしで読めれば大丈夫

>>19209 匿名さん
それってハードルが高いですね。

例えば、空き缶拾いは「スチール」「アルミ」のカタカナが読めればできる仕事だが、
組合役員は「管理費」「使用料」「滞納」「加算金」「懲罰」「実名公表」などの
漢字が四字熟語も読めなければだめでしょう。

組合資金１億２千万円は昨日で
相当の益を失った。
組合員からの苦情に耐えている。
原因は円の暴騰である。
米国やヨーロッパでは物価が落ち着き
景気後退を予測して金利を下げる方向
であり株価はそれなりに上昇している
が日本から購入しても株価上昇よりも
円高が災いして利益を失う羽目になる
。
わかりやすき言えば輸出株は全滅。
日本は輸出国なのでメジャーSQと重
なり今週は下げ幅を拡大した。
昨日の為替相場で財産を失う投資家が
多いと思う。

今夜は仲間と徹夜である。米国雇用統計が気になる。天国か地獄である。しかし、組合資金は損失したわけではない。

水、木、金の日本株の動きの激しさは
近年にはない動きである。
こんなことがあるから株は博打と勘違
いされる。小生も驚いた。
原因は外国人投資家の売買合戦である
。ユダヤの資本家は日本の国土を買い
あさる勢いである。
我々日本人投資家は指をくわえて成り
行きを見るのみである。
貧乏人の情けなさである。
今夜の米国株も期待薄である。勝負は
来年に持ち越しかも。

なにはともわれ株は騰がったり下がったりするもんだよ。
それに株に投資していると、必要な時に売らなければならない。
もっと持っておけば騰がるんだがとかはいっていられない。
だから修繕積立金は流動性が重んじられるんだよ。
ここで株の話はするな。

5年後には１億２千万円がいくらになる
かを楽しみましょう。
来年のNISAも考えてくれとの組合員の
要請にこたえるように有志で検討中です。
組合資金を増やされては困るご人から
拒否されるけどね。

その５年間に工事はないの？
どう考えても、株はリスクが伴う。
僅か１億２千万のことなので、もし損をしたら超リッチな
１９１２６さんが弁償すればいいんではないの。
絶対損をしないあなたのことだから、相当な資金が貯まって
いるでしょうからね。そんなはした金ぐらいは支払うことは
簡単でしょう。
組合資金は増えるにこしたことはないが、リスクはしょいたくない。
株で損をしたら、積立金の値上げをしてくれといわれてもねえ。
積立金は組合員のお金です。安全性、流動性を第一に考えるべきだよ。
収益性は考える必要は殆どない。

２０２３年９月１５日に
基準価格２６，４１９円で
４、５４２口
組合資金１億２千万円で
購入した米株投資信託の
基準価格は２０２３年１２月９日（土）現在基準価格は２７，２３７円です。
現在の評価金は
１２３，７１０，４５４円です。
約３００万円の利益です。
ご参考にしてください。
組合資金は寝かせないで旅に出してく
ださい。寝すぎると？

もうやめよう、株の話は。
あなたのマンションのことを書きこんでも
何の意味もない。
あなたのマンションの積立金が増えようが、減ろうが
そんなことはどうでもいいことだからね。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

>>19217 匿名さん
組合費の10分の1の投資と言っているで
しょうが。
まだ10億以上の組合費は保管されてい
るよ。よく読め。
標準丸写しの長文投稿はやめて自分の
考えを投稿しなさい。
長期修繕計画も修繕の大切さは理解し
ている。
組合員の負担の減少に努力しているの
ですよ。
長期信託といえどもタイミングを合わ
せて利益確定した金額を積立金に加え
ている。

いよいよ岸田政権も怪しくなってきましたが、ここで立民が政権取ると
またぞろ民主党こども会政権の再来になって日本沈没ですからね、
維新がもう少ししっかり基礎学力を身に着けるまでは、自民党の
短期交代顔見世興行で行くしかないです
まあ、誰が財務相でも金融政策はいきなり引き締め基調とは行かんと思うが？？？

大規模修繕工事を進めています、コンサルを入れ、設計案3件の提示が有り、施工会社に見積りを提出させる段階です。管理組合から施工会社を2社推薦する事は有りですか??

>>19225 通りがかりさん
管理組合からの推薦ならいいと思います。
ただ、合い見積もりを取るときは同じ条件、つまり同じ修繕箇所、
同じ材料、同じ平米数、同じ仕様で要項書を作成してもらい
施工会社は単価だけを記入するようにしたらいいと思います。
見積書については、理事長とか修繕委員あてに送付してもらい、
開封するときは、理事会または修繕委員会でみんながいる前で
開封するのがいいと思います。
そして、見積もりがでた業者の中から数社を選定し、説明会を
開催するといいでしょう。
その際は、専門委員等に採点表を渡してみなさんに評価してもらい、
最終の選考会では、見積金額と評価点で決めればいいでしょう。

理事会で一本化調整ができない場合は、複数の業者を総会にかけて組合員の賛成多数が得られた業者に工事を請け負わせたらいい
単純に得票数が多い業者に一発で決めてもいいし、上位２社による決選投票があってもいいだろう

1戸当たりの平均分譲価格が５億円を超えるようなマンションでもない限り、
大規模修繕工事は小手先の修繕工事と変わらない
グダグダ時間をかけて事前準備する必要も欠ければ検討事項もない

>>19223 匿名さん
僅か１０分の１の資金で一体いくら稼ぐつもりだよ。
大規模修繕工事の進め方については、標準丸写しかどうかも
分からないんだね。
自分で考えて作成してあるんだよ。
工事の進め方の標準がどんなものか知っているのかい。
役に立たないから経験をもとに苦労して作成しているんだよ。

現在監事をしているものです。臨時総会が来月行われるので監査を行おうと管理人室にいき管理人に聞いていましたら理事長に許可なく入るなと叱られました。管理会社が怠慢な管理をされていたので臨時総会まで監査ができないのですが困っています。

>>19230 マンション掲示板さん
管理人室についての細則は殆どのマンションで規定は
されていないと思います。
管理人に仕事場として提供をしていますので、その管理は
管理人が行うことになります。
ただ、何かあれば業者であれ、理事であれそこに入ることはあります。
理事長や副理事長にも管理人室の鍵は渡してあると思います。
警備会社にも鍵は渡してあります。
管理人室に入る場合は、管理人の許可は必要ですが、理事長の許可は
必要ありません。
理事長や副理事長であっても、管理人室に用もないのに勝手に入る
ことはできないでしょう。
賃貸にだしている部屋にオーナーが勝手にその部屋に入ることは
できないが、そこの住民が許可すれば何の問題もありません。

管理会社とは契約を交わしますが、それは重要事項の中に
説明がされています。
管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項で、
規約共用部分の管理事務室およびそれらの付属物は管理会社の
管理事務の対象になるとされています。
それと、基幹事務以外の管理事務として管理人の執務場所は
管理人室とされています。
よって、管理人室の通常の管理は管理人が行うことになって
いますので、管理人の許可があれば必要な者が入室することは
できます。その際、理事長の許可はまったく必要はないですね。

先週の雇用統計は米国株には少々悪影響の結果だが米国の景況感の悪さ予想が幸いして少し高騰してマンションの投資信託も小幅ながら含み益が増えている。
今週は米連邦公開市場委員会を受けて政策金利の決定がなされる前に米国の消費者物価指数の発表も重なる。
パウエル長官のタカ派発言だと暴落する。これを予想して資料収集には投資家は多忙である。
来週は世界が注目する日銀による政策金利の発表があり予想は暴落とみる。
ここらへんで腹をくくれる投資家は本物である。また日は上る。

日本株現物投資の小生にはデフレ経済からインフレ経済への移行による含み損には耐える時です。
今年の正月は質素倹約を旨とする。
組合資金の投資金は含み益が増えるので心配はご無用です。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

世界が注目する日銀の政策金利発表は
アベノミクスの金利ゼロ政策からの脱
却である。
イールドカーブを廃止するか修正で収
まるのか否かである。
岸田総理の不人気に相まって修正にと
どめるか廃止して金利高に舵を切るか
に注目が集まる。
現時点の円高がそれを示唆している。
いずれ金利は上げないといけないけ
どね。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

組合資金の消費のみの話ばかりしかできないのは情けない限りだ。
少しは組合資金の運用を考える役員や管理会社やマンション管理士が登場が待たれる。
知恵を絞れば宝の山がたくさんあるのにきずいていない。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

>>19241 匿名さん
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

そうですか　それじゃ５０年で解体、建て替えですね。

＞マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将来的に売却や賃貸を考えている人・・・・・

マンションは、永住を前提にすることを考えてメンテナンスしましょう。
売却を考えてメンテナンスを行うと修繕積立金が膨らみ増加した積立金の元が取れなくなる、結果損をします。

＞戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。
　　　
ならば住宅ローンは２５年で支払いが終わるように計画しましょう。

建物の減価償却期間の４７年は税法上の
問題で、建物の存続期間ではありません。

資産運用の提案のできない管理者は組合運営管理者としては失格である。これからは日本が欧米並みの経済に転換していく。

税法上の減価償却期間を、建物の耐用年数と勘違いして
いる者もいます。
マンションの耐用年数は、１００年以上もちますよ。

やらなければならないマンションの工事をすべて網羅して、
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
しますが、それをクリアーしているマンションはまだまだ
少ないようです。
工事は１３年前後に行われる大規模修繕工事のほかに、大型設備つまり
給水設備や消防設備、インターホン、エレベーター、給水管や排水管、
配線、玄関ドアや網戸・サッシ等の交換もあります。

修繕積立金を投資により増やし、修繕積立金を抑えることも
ありますが、その際は、いつまでにいくら増やすことができるので
修繕積立金はいくらにしますという明確な基準が必要です。
それが分からなければ、積立金の額をいくらにすればいいのかが
分かりませんからね。
その時になって、積立金が足りないので工事ができませんでは
どうしようもありませんよ。

例えば、網戸・サッシは交換の予定にはいれてないが、儲かったら
交換はしますが、益金が出ない場合はやりませんとかを決めておけば
いいでしょうが。
網戸・サッシを全戸交換するには莫大なお金が必要になります。
多分１戸当たり１００万円ぐらいは必要になりますから。

>>19247 匿名さん
そんなことは百も承知。
資産運用方法を知らないで投稿するな。
管理者失格の思考である。

>>19249 匿名さん
いつ、いくら利益がでるまで分かるんですか。
すごいですね。
僕はスレ主だけど、ここのスレではもう３０年以上証券会社を
通して（現物取引）と、デイトレをしていると書き込んでいたけどね。
今もコスモネットレの画面をみながら書き込みをしているけどね。
毎日証券会社との連絡は取っているし、資料もいろいろきているよ。
株の投資はしているけど、あくまで個人での取引だけどね。
あなたは、投資をしているのを自慢したいの？
そうとしか思えないけどね。

>>19250 匿名さん
投稿文は資産の運用を知らない御仁だと白状しているようなものだ。

>>19250 匿名さん
いついくらの利益がでるなんてことは
どこにも投稿などしていないよ。
作文をよく読んで返事しなよ。
思い込みは機関だよ。
自分用で今短期投資で３銘柄に指値をしたところだ。
経済指標を基に買えれば儲かる確率は１００％だ。
組合資金はこの方法の投資はしない。

>>19252 匿名の訂正
思い込みは危険に訂正。

>>19252 匿名さん
いついくらの利益が出るかが分からなければ、修繕積立金の
値上げをいくらにすればいいかもわからないのじゃないの。
現在の積立金で工事がすべてできるかを知らなければ対応の
しようがないしね。
資産の活用をして、利益がいくらでるか損をするかも分らない
ようじゃどうしようもないね。

やらなければならな工事のすべてを網羅した、しっかりした
長期修繕計画書の作成をまずやらなければね。
いったいいくら修繕積立金が必要かも分からないようじゃ
どんぶり勘定もいいとこだね。

>>19254 匿名さん
それでよくデイトレをするよネ。
投資は無理だからやめろ、
博打をしていればいいよ。
其れこそ財産を失うよ。

>>19252 匿名さん
あのね、株に投資して儲かる確率が１００％というのを
信じる者は一人もいないよ。
あなたは、証券会社に職を変え、ディーラーとしてやった
ほうがいいかもね。
プロのディラーも損をしないように努力をしているよ。
こちらから提案した株についての返答もくるけど、その株が
すべて騰がるわけでもない。もし、それをもとに購入しても
売るタイミングが狂えば損をすることもある。
売ったり買ったりする判断は個人がやらなければならないからね。

それから、ここのスレで株の書き込みはやめなよ。

>>19257 匿名さん
完ぺき主義は困るよね。
株で１００％儲かるならば世界中の人
間が投資で楽して生きれるよ。
１００％儲かる投資などはないことを
知っているだけで良い。
こここそ実力の世界だからね。
知識を弄ぶのではなく生かせる知恵の
世界である。
磨けば１００％の勝率だよ。
だから組合資金を投資できる管理者を
探せと言っている。
管理会社のフロントや士業で生活しよ
うと志は禁物であるから投資は辞める
のが賢明です。
デイトレをしているのならば理解でき
るよね。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

組合理事が資金有用で成功しているマンションは人気がありますね
潤沢な資金でメンテするからいつも新築入居気分

住み心地の良いマンションとわ。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

>>19248 匿名さん

網戸は専有部分につき交換したい区分所有者が責任をもって交換すればよい

網戸は専有部分ですか？
サッシの外側についていますよ。それに勝手に色とかを奇抜にしたり
されたら外観の統一ができませんよ。
網戸の張替えについては、専用使用部分の管理は各区分所有者の
責任と負担ですることに規定はされていますが。

>>19263 匿名さん
＞　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修繕において管理組合が機能しているマンションです。
＞　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じてきちんと交渉する術も必要です。

そうですね　我がマンションは理事会が管理会社に何もかもお任せで修繕積立金が暴騰しそう

理事会が開催されても毎月の収支表の確認もされておらず横領されそう

組合資産運用の報告
昨日で含み益が６００万円です
本日は消費者物価指数が下振れとみて
個人分は買いに転じました。
組合資金はさらに含み益は上昇するで
しょう。
米国経済がソフトランニングの予想が
たてば投資信託は中期的には上振れし
て利益を出すと思います。
組合資金を寝かせずに組合員の負担減
少に努めましょう。

>>19265 匿名さん
＞網戸の張替えについては、専用使用部分の管理は各区分所有者の責任と負担ですることに規定はされていますが。

そのとうり　共用部分とは規定はされていませんね

網戸は必要ですか　なんのためにあるんですか　蚊、虫等は発生しませんよ

網戸ぐらいでガタガタ言うな
アホ役員ほど統一感だの資産価値だの自分勝手なわがままをいう

〇階の〇〇さんが管理組合の承諾なしに網戸付けたから資産価値がこれだけ下がった、と
具体的な数字をもとに文句言え

>>19268 匿名さん
網戸は専有部分とか共用部分とかの表示がされていない管理規約は
多いと思いますが、明らかにサッシの外側に設置されていますので、
共用部分となるでしょう。

　? 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

うちは雨戸・網戸・二重サッシで規約には共用部分としての扱いです。

それが一番いい規定ですね。

玄関に網戸を新設する奴がいるな

それは専有部分ですね。
角部屋でない部屋の風通しをよくするために設置しているんですね。
設置するときに管理組合の許可がいります。

共用部分は、その共用部分の共有者の物だから、組合員なら誰が使ってもいいのである。
例えば、洗濯物が多い組合員は、自室に接続するベランダだけでは足りないときは、
法律上は７階のルーフバルコニーに入って洗濯物を干していいことになっている。
しかし、これでは７階の組合員はたまったものではないから、組合員相互間のいわば
紳士協定としてベランダやルーフバルコニーの専用使用をお互いに認め合うことに
している（標準管理規約１４条）。
法律上のルールがどのように手直しされているか、標準管理規約の第４章用法を読んで
理解しておくことが望ましい。

>>19276 匿名さん
可笑しなことを言う。
許可などはNO.

ベランダやルーフバルコニーは組合員全員の共有財産だから、その維持管理コストは
組合員全員が共有持分に応じて負担するのが法律上のルールである。
しかし、これは管理規約で「別段の定め」をすることが許されているから、専用使用が
認められている共用部分の日常的な管理費用は、専用使用する組合員の負担とする
規約を設けているマンションは多いだろう。
もちろん、いくら規約でもトチ狂った内容（あみだくじで当たった組合員がすべての
部屋のベランダの修繕費用を一人で負担する、など）は認められない。

大規模修繕工事を進めて折ります
施工会社を募集段階に入ります、コンサルタント任せでなく、管理組合から推薦会社を2社出す事を考えています。
問題があるでしょうか??

管理組合はだれが推薦するのですか。
ＮＰＯ法人とか、建設新聞を活用されたらいかがですか。
建設新聞への掲載は無料です。
それと、その地区の売り上げベストテンの建設会社も候補に
入れたらいかがでしょうか。

メンドイことをしても大して差ないよ。
スーパーゼネコン４社に直接挑戦するくらいの理事長であれば問題はない。

組合員の中にゼネコンの設計技師もいれば鳶の親方もいるだろう
彼らに聞けば素人に毛の生えた程度の自称コンサルに頼まなくてもタダですむ

うちの理事長Sゼネ４社の社長とは●●仲間で懇談中に頼んだ。下請けに命じて工事をした。安くでできたらしい。仕上も美しくできている。センスは間違いない。

>>19284 匿名さん
あなたの書き込みを信じてそれで行動する者もいるんですよ。
大規模修繕工事をするときは、いい加減な業者に発注はできませんよ。

>>19285 匿名さん
どこをみていい加減と言ううんだね？
お前こそいい加減なことを言っているのが解らないのかね。投稿するな。

>>19286 匿名さん
19283もあなたの書き込みでしょう。自称コンサルではなく、
大規模修繕工事の設計監理の経験のある１級建築士ですよ。
すぐ切れる人ですね。
僕はスレ主なんでね。ここに投稿は続けるよ。

>>19287 匿名さん
お前は００だな。
Sゼネコンには分譲の設計・監理・施工のコンサルは山ほどいるよ。

>>19288 匿名さん
>お前は００だな。
ゼネコンに設計コンサルタントを依頼はしないよ。
設計監理方式を採用すべきだよ。
設計と監理は別会社が行うことによって、シビアなチェックが
できるんだよ。
デベ系のマンションであれば、管理会社もデベ系であり、工事は
同じ会社が施工も監理もおこなうことになる。
施工は親会社で、監理は小会社の管理会社からコンサルタントを派遣する
やりかただよ。
特に１９２８４のやり方は絶対にやってはだめなパターンだよ。
これを防ぐために、設計管理方式がベターなんだけど、この方式の
こと分かってるのかな。

>>19289 匿名さん
うちは設計管理方式は見送りで
Sゼネコンによる責任施工方式で行う。

所謂丸投げ方式ですね。
合い見積もりを取らないので、工事費が高いのか安いのかが
分かりませんでしょう。

設計監理方式を採用するとなると、その費用が必要になりますが、
責任施工方式でも監理は行わなければならないのですが、同じ
会社の人間がチェックをしますからどうしても甘くなります。
別に監理業者を採用すれば経費がかかりますので、小規模マンション
では採用が難しいと思います。

欲が絡むと考えが偏る。
経営者目線でものを見る癖をつけようね。

合い見積もりのない業者選定では、談合を心配する
必要があります。
やはり責任施工方式は要注意です。
だれが決めるかが問題ですね。
知り合いの業者に合い見積もりも取らずいくらで工事を
してくれと頼むのですからね。

バランス感覚のない管理者には管理を
任せてはいけませんよ。
両方ともにメリット・デメリットがあ
るからね。
各マンションにとっていい方法をお取
りくださいね。
欲張りは思考偏重に怠っていますよね。おしまい＝＝＝

大規模修繕工事をするときの業者選定は、同じ条件で合い見積もりを
とらなければだめですね。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様ですね。
この要項書を建築士に作成してもらい、業者は単価だけを記入して
見積書を提出してもらいます。

自治会がマンション集会室前で餅つきをやりたいと言っている

自治会と理事会はまったく関係がない。
それに自治会は入退会は自由です。
マンションの住民が自治会に加入している人数はすくないでしょう。

>>19298 匿名さん
それは逆だよ、実務を知らないね。

>>19299 匿名さん
法律で自治会への入退会は自由となっている。
管理組合については、区分所有法では区分所有者は自動的に
組合員となるとなっていますよ。
自治会が理事会に参加することはないし、何の権限もない。
マンションの住民が自治会に加入している比率は大都市にいくほど低く
なっている。
理事会と自治会をごっちゃにしてはだめでしょう。
それに実務とはどういうことですか。

>>19300 匿名さん
都会に行くほど高いよ。
実務の経験のない貴方には
理解できない。
貴方の投稿文はマンション管理士試験
問題では正解だけどね。

>>19301 匿名さん
実務経験はいろいろあるんだけどね。
理事長、副理事長、規約改正委員長、大規模修繕工事委員長、
長期修繕計画洗い直し委員長、ＮＰＯ法人理事、自治会役員等
マンションの住民で自治会に加入している者の割合は地方にいく
ほど多いのも事実ですよ。
いろいろな経験のもとにここのスレが成り立っているんです。

組合資産１億２千万円の運用について
のご報告。
昨日で７５０万円の含み益です。
円高で利益率が減少しています。
久々の円高で初心者の投資家は利益率
の思ったより少ないのには驚いている
でしょう。
CPIを好感して米国株は素直に暴騰し
たが円高で投資家の意に反して日本株
は急落である。
米国株に正比例するのであるが半比例
している。
自動車株に見られるように円高は日本
株には不利です。
投資信託は為替でヘッジしているので
米国株も急騰の割には利益率が少ない
。
少々不満であるが円高は長くは続きま
せん。
明日は１００万円くらいの利益の上積
になる予想である。少ない( ´艸｀)。

立派な成績ですね
経済分析も大変参考になります
今後も経過報告をお願いします

>>19300 匿名さん
>法律で自治会への入退会は自由となっている。

何という法律ですか？

自分で調べる能力すらないんですか？

>>19306 匿名さん

そんな法律はないから聞いているのです。

今昼サテを見終わったとこです。
平野さんの解説は的を得ていています
が最近は省略されていて残念です。
今年もFOMCは金利据え置きで終わり
ましたが、
来年は利下げの年だとして米国三指数
は大幅高でした。
利下げのタイミングを間違えると恐慌
の火縄に火をつけかねないので投資に
はご用心です。
手じまいを考えています。
組合資金は安全第一ですから早めに利
確して投資のタイミングを探りたいと
思います。
来年はうれしい年ではないと踏んでは
います。地政学リスク？

>>19304 匿名さん
２千万円くらいで利益を確定して積み立てておこうと思います。来年は危険な年の予感がします。

>>19306 匿名さん
調べてみたが見当たりませんので聞いているのですが悪いですか( ´艸｀)。

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等

昨日の組合資産の投資についての報告
ですが目論見が狂いました。
わたしの目論見ではあと４００万円く
らいの含み益増になる予定でした。
米国三指数は暴騰したので予想通リと
思い計算しましたが逆に６０万円ほど
含み益が減りました。
原因は本日日本時間午前４時のパウエ
ル議長会見で今年は金利は据え置いて
来年は利下げ発言で金利が急落してド
ルが売られ株が暴騰しましたのが原因
でした。
本日の日本株は普通ならば米国株に比
例して高騰するべきが反比例して反落
しています。
来週の日銀政策金利の行方が気になり
上値が抑えられての相場になりそうで
です。
相変わらず苦情は来ていますが説得は
しています。

>>19310 匿名さん

住んでる市区町村役場に聞けば。

>>19312 匿名さん
あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

自治会主催の餅つきに続いてクリスマスパーティーもやります
子供さんたちが楽しみにしているのでね
管理組合の辛気臭い仕事に比べて自治会の仕事は楽しいから役員も張り切ってます

管理組合主催でハロウィンをやろうという話もあったみたいですが、
長老のジジイ理事が強硬に反対してダメだったそうです
ジジイはハロウィンなんて知らんわなｗ

>>19316 匿名さん

自治会主催でやれば、管理組合主催でやるのは？？？？？

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

駐車場は組合員の所有物であり組合員は法令の規定に従って無償使用できる
管理組合が使用契約という形で組合員の財産を使って金儲けをしているだけだから
収益に課税されるのは当然である

駐車場は使用契約を結び使用料を取り、それを
修繕積立金に充当しているマンションが殆どでしょう。
組合員に使用料を取ることは非課税になります。

だから外部貸し出しを課税するのです。

税務署がわざわざ「駐車場使用料は管理費の割増金」などと屁理屈を言ってるのだから
素人理事や高卒資格のマン管士はありがたく非課税措置を受けていればいいのである

税務署も鬼じゃないんだから素人に対する手加減匙加減は心得ている
マンション業界とそのバックにいる議員先生のメンツもなｗ

もともと便乗マンションでは駐車場は部屋とは別に分譲されていた
しかし、駐車場の数は部屋の数より少ないのが平均的なマンションのつくりであり、
これでは駐車場の分譲を受け損ねた購入者は半永久的に駐車場利用ができなくなる
駐車場利用ができないのにチラシで「駐車場付きマンション」をうたうのはサギだと
言われて手を焼いた役所が、業界に対して「駐車場は購入者の共有資産にして、
管理組合が仕切って交代で使えるようにしろ」とやんわり持ち掛けたのである

しかし、一方で税法というルールがあり、駐車場業という名の課税対象事業が法律に
書かれている以上、これを勝手に非課税にすることはできない
そこで建設省と大蔵省（国税庁）でいろいろ話し合い、よほどえげつない商売でない
かぎり課税は見合わせるということで手打ちをしたのである
税務署としても使用料収入などという微々たる収益に課税する気はないし、素人の
１年交代の組合役員に税法を教えたところで、まともな納税など期待できない
建設省や土建業界、バックにいる議員先生方に恩を着せる形でつまらん仕事から解放
されて喜んでいるのである

成程。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

消費税は１，０００万超の場合だけ課税される。て、収入か利益か、何が１０００万円超の場合やねん？それを書かんと無意味やろ、ぼけなす！

低偏差値のコピペバカの揚げ足取ってもバカはバカ

何の役にも立たない件数稼ぎのレスはやめましょう。

FRBの動向に注目！！

FRB長官ののハト派発言で長期金利
が暴落して円が買われドルが売られ
てNY三指数は急騰の毎日である喜ん
でばかりしているとトバッチリを食
うよ。
普通は米国株の投資信託などを保有
している素人は基準価格にチェック
もしないで株が高騰すると利益が上
積されていると喜んでいるが実は円
高差益で利益が減少している。
米国株の投資信託を保有している方
はたまには確認した方がいいでしょ
う。
組合資金も私の意に反して利益が相
当損なわれている。
避難したい( ´艸｀)。

成程。

あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

まさか嘘、でたらめを書き込んでいるんじゃないだろうね。

匿名掲示板ですから

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

ここ二週間で消費者物価指数、雇用統計、
ＦＲＢ長官及日銀総裁等のハト派発言で
ＮＹダウ、日経平均、ナスダック、Ｓ＆
Ｐ等の高騰で株式市場は沸いている。
が、円が1ドル151円から149円に暴騰し
ている。
米国三指数が暴騰すればするほど為替差
損が拡大して米国株式投資信託等は含み
損が増えている。
為替相場に手出しした相場師は破産して
いる者も相当数に増えている。
組合資産の投資信託はここら辺を考慮し
ての銘柄選定をしているので含み損は最
小限に抑えられてはいる。
米国中央銀行による市場操作は来年度は
息詰まるとみているが今後の指数を細か
く分析する必要性がある。
そろそろ手じまいをして現金化を急いで
いる。
今年の年末相場は来年度の新NISA導入の
反応を見極める必要がある。
悩ましい年末ではあるが健康の気を付けたい。

>>19341 匿名さんの訂正
1ドル151円が139円に暴騰に訂正。

１３９円か！いよいよ来たで、勝負やで。
組合財政一気に好転！！

あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

ここのスレは人気があるね。

>>19338 匿名さん
規約等は遵守しているつもり。
住民は知っているでしょう。
うちはオープンマーケット。
秘密にはしない。公表が原則である。
秘密主義は良くないよ。
なんでも腹を割って話そうよね( ´艸｀)

>>19344 匿名さん
お互いに主義主張が違うだけでずる賢さは感じないので役に立つ投稿に励んでください。私もマンション管理士の有資格者であり勿論宅建士や業務主任者や簿記等の資格は保有しているが投資が小遣を稼げるので暇をつぶしているのです。たまには投資のご助言を？

19344さんの言われる通り！
投資の話は別スレを立て、興味のある方を呼び込みそこで話を進めて。これで問題ないでしょう？　

配管全部取り換え工事や規約全面改正などめったにやらない事柄に関する役立たずの話題こそ別スレで細々とやればいいでしょう。管理組合の財政安定問題のほうがはるかに重要で興味深いと思います。

マンション管理に関することなら何を書き込んでもいいですよ
「理事長♂と副理事長♀がデキてるんじゃないか？」的な相談でも
スレ主としてはレス数が増えてうれしいです

>>19348 通りすがりさん
組合の資産を運用して貢献しようと
することは区分所有建物の管理組合
の仕事である。
何事もリスクはつきものですよ。
リスクばかりが先行して休眠したお
金にカビが生える。
かわいいお金には旅をさせよ。
幾多の苦難を乗り越えて故郷に錦を
飾る。

名前：欄には基準価格、口数を知らせ
ます。各自ネットでお調べください。
勉強になりますよ。
フアンド名は下記です。
netwinGSテクノロジー株式フアンドB（為替ヘッジなし）

本日は基準価格＝２７，８０５円
２０２３/９/１５購入既知数＝4,542

本日の評価額　＝27,805×4,542=126,290,310

含み益＝６，２９０，３１０円。

毎日基準価格は変化します。
解約時は手数料はいりません。
解約時基準価格は解約時の翌日ですの
でできれば経済指標を見ながら翌日の
米国三指数の上昇を推測して解約して
ください。
上昇すれば解約時よりも評価額が高く
。下がれば評価額は下がります。
相場の動きが学習できます。

あなたはなぜあなたの住んでいるマンションの資産の活用を
みんなに公表しているのですか。
住民がそれを望んでいるのですか。
あなたの住んでいる住民がここに書き込まれていることが事実なら
いずれ住民にも分かるんではないですか。
個人情報保護法に抵触するおそれは十分ありますよ。
特に会計、財務に関する管理組合の情報を外部に漏らしては
だめでしょう。
そんなことも分からないで、資産の運用とかできるんですか。
住民の中にはあなたの考えに反対の方もおられるでしょう。
忠告しておきます。
あなたはここにはこないでください。
もし、あなたのマンションの資産運用を公表したいのなら、
別スレを立ててください。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

>>19357 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はありますが・・・・・

お気の毒、我がマンションは管理規約で図解で説明があるよ。
従って専有部分の不具合の修繕は区分所有者が責任をもって実施する。
規約の全面改訂更新より専有、共用部分の明確な図解による説明書を作れよ

基本的には専有部分の配管の工事は各区分所有者の責任と負担で行います。
ただ、その費用の負担については管理組合が一斉に工事をやる場合は
一緒にやることに対しては、管理組合で決めてもいいと思います。
ただ、先行工事者に対する規定も設けておく必要はありますが。
全国でみても、管理組合として配管の工事を実施しているマンションも
数多くあります。裁判例もあります。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

つまり、先に自腹で工事した組合員に７２万円を補償すべきところ。３８万円でお茶を濁して差額をネコババしようとした組合役員が裁判所にお灸をすえられたということだな

専有部分の工事を組合予算でやろうという役員は裏で何かインチキを企んでいるから組合員はしっかり監視してろってことだ

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

>>19367 畜名さん
そんなことをおもっているのは、ほんの一部の住民だけですよ。

>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

>>19367 畜名さん
時間の経過とともに忘れ去られますよ、気にしないことです。
私は現役役員ですが、過去の理事会の不手際の尻ぬぐいをしている最中にあります。
皆が好き勝手なことを宣うので人間嫌いになりましたよ。
専用庭があるのに専用庭使用細則が無いってどゆこと？理解できませんよ。

うちのマンションにも専用庭がありますし、ルーフバルコニーの
ある部屋もあります。
しかし、使用料はありません。

ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという
　事例は聞かれていない。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

◎ＡＥＤについては、設置していてもいざという時に使えるかどうかは分からないが、
　設置してあれば、うまく連携がとれて使え、命が助かる可能性もある。
　保険と一緒で、安心感という面では、設置するにこしたことはないだろう。後は経費
　面だけの問題である。