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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
やっぱウクライナ戦争と中国外相更迭がキモでっせ。
今建設業での求人は応募がほとんどないらしい。人手不足で倒産もある得る時代になりつつあるのか。雇用統計は気を付けてみた方がいいよ。
*設計・監理業者を導入するメリット
設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
竣工時の不都合が顕在化できる。
設計・監理業者の決定後
*元請業者の募集
公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
業者、管理会社に働きかける。
建設新聞への掲載は無料。
*概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。
応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
複数の委員の立ち会いのもと開封します。
見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
体制が完備しているかの確認も必要です。
*大規模修繕工事業者の方式
1)設計・監理方式
設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
2)責任施行方式
設計・監理と施工を一括発注する方式
見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
チェックは管理組合が行わなければなりません。
この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
3)管理会社発注方式
工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
デべ系マンションに多いのが特徴です。
岸田総理が解散権を行使できるかですよ
タクシー業界の人出不足も深刻だ。昨日今日と配車予約を入れたが全滅。もうお盆も一段落してるのに今週はほとんど空きがない。
貸金庫に金の延べ板3枚と金貨30枚が入っている。
インフレ対策は万全だろう。
人手不足は深刻で社会問題化しそうだ。賃上げはしても実質賃金は下降。大陸ならば国境を越えてきた難民を受け入れて人手不足も補えるがそうもできないのが日本の国情。どうする日本、マンションの管理組合も真剣に考えないと積立金不足で組合員から強制徴収ばかりはクーデターが起きるよ( ´艸`)。
この際管理員を気位ばかり高くて動きの鈍い定年退職後再雇用老人ではなく、東南アジア辺りからノー天気に入国してくる技能実習生という名の低賃金労務者に切り替えることも検討すべきだろう。
>>18136 匿名さん
貸金庫の銀行は大丈夫かね、
私はとうざの生活費を銀行に残して他は●●で保管している。
米国では債務上限問題に端を発して政権の不安定も重なり国債の格下げがあり、全米の銀行が近く格が下げられる。その中には大手も含まれるようだ。これの説明は長文になるので後日にします。
株をしていれば現状は理解できるでしょう。
>>18138 匿名さん
今は新興国の方が日本より賃金がたかい。安い賃金では働かないでしょう。
今は各国の中国進出企業が他の新興国へ鞍替え中である。中国、ロシア以外は人?不足。米国の雇用統計がそれ等を示している。中告発大恐慌の始まりの兆候がうすら見えている。
>>18136 匿名さん
当分はないとは思うが取り付けに合うと貸金庫は開けられないよ。
私はその下準備をしている。半農半漁の自給自足が一番だけど体力が必須。
世界情勢を見てみて下さいお先真っ暗です。ロシアは思ったより強い。
世界のリーダートランプとバイデンは後期高齢者。ロシアや中国と仲のいい新興国の方が数では勝っている。米国の世論が気がかりではある。バイデン有利はその証である。それを見越してゼレンスキーは動いている。
>>18136 匿名さん
有事には銀行の貸金庫は良くないよ。
取り付け騒ぎ等が起きると金庫は開かない。
財閥解体等の時は預金や貸金庫の金塊等は没収された。
祖父の私への相続遺産も没収されている。三菱の通帳だけは残っている。
第三次大戦はないとは思うけどね。
先は見えないので用心はした方がいい。
デノミネーションもありそうですね
>>18138 匿名さん
日本は低賃金国で出稼ぎに行く
国になり下がっている、
春闘を見ればいいでしょう。
来年再来年と今年みたいに名目賃金
だけでも上昇させることができれば
いい意味のデフレ経済からインフレ
経済になる。
労働者も欧米並みの労働意識が芽生
える。
戦争にさえ巻き込まれなければ昔の
日本に生まれ変われるかもしれない。
乞うご期待。
狙われるマンション修繕積立金 特定の工事会社へ誘導するケースも
8/16(水) 18:05配信
テレビ朝日系(ANN)
All Nippon NewsNetwork(ANN)
■特定の工事会社へ誘導ケースも
値上がり続けるマンション価格。マンションの購入とともに始まるのが「修繕積立金」の支払いです。分譲マンションの共有部を対象に十数年ごとに行われる大規模修繕に備えて住民が積み立てておく費用です。しかし、大規模修繕を巡り、思わぬ落とし穴を指摘する声もあります。
修繕時に管理組合は設計コンサルタントに依頼し、どの工事会社に発注するかアドバイスを受けますが、なかには特定の工事会社に発注するよう誘導するケースがあるというのです。
工事会社の元担当者:「大規模修繕工事の設計コンサルタントに営業して接待したり、関係を築いたりしていた」
そう話すのは関西で大規模修繕を行う工事会社に勤務した経験がある男性。仕事を受注できればコンサルタントに“手数料”を支払い、工事費に上乗せされていたといいます。
工事会社の元担当者:「大体3%から5%、多いところで10%、お客様は知らない手数料」「(Q.それを負担しているのは?)お客様ですね、最終的に」
■住民工夫で4000万円費用減も
住民自らが費用の対策に取り組んだ例があります。新築から13年後、1回目の大規模修繕が行われた際のマンションは…。
マンション管理組合 中神泰次元理事長:「1億3000万円くらいの大規模修繕費がかかると提示がありました」
当時、管理組合の理事長を務めていた中神さんはマンション管理士に相談し、アドバイスを受けたのです。ポイントは「今、必要な工事を見極めること」。大規模修繕工事では劣化が進んでいない箇所でも「セットで改修を」などと提案されることもあります。中神さんら住民は必要のない工事は先送りするなどして、費用を約4000万円抑えることができました。
マンション管理士 馬渕裕嘉志さん:「工事の優先順位をしっかり決めて、やらなくて良い所は先送りしましょうというようなアドバイスをした」
テレビ朝日
>>18145 匿名さん
マンション管理士にもいろいろあるから注意も必要。
G社のマンション管理士は、区分所有法第14条を無視し、1階住民がエレベーターを使わないなどから、専有面積が一般階の2倍以上あるにもかかわらず、使用頻度を考慮して一般階と同じ負担金額にする総会議案に承諾している。
信じられないが本当の話だ。
おまけに、そのG社のマンション管理士は地域のマンション管理士会の役員もしている。
マンション管理士だからと言って、むやみに信用するとひどい目に合う。
修繕積立金は最小限あればいい、あとは必要な時に借り入れを
して工事をすればいいといっていたあほがいたけど、借り入れを
すれば修繕積立金の値上をして返済にあてなければならない。
工事は大規模修繕工事だけではなく、大型設備の工事もある。
そのたびに借り入れをして修繕積立金の値上をすることになる。
例えば10年返済で借り入れをした場合、次の大規模修繕工事
までには3年ぐらいの期間があるが、そのときは積立金の値下げを
してその時期がきたらまた借り入れをして積立金の値上をしなければ
ならなくなる。
そういうことをしょっちゅうやれる筈がない。大型設備もあるし。
やはり、修繕積立金は、計画的に必要な金額を徴収すべきだね。
修繕積立金を決めるポイントは、長期修繕計画書を
作成して、その期間の総工事費から必要な修繕積立金の
額を算出すべきです。
当たり前だろww
米中首脳会談までは様子見でいいのでわ?
でわ?
適正修繕積立金の額は一応規模ごとに平均額が提示されているが、
それも現在は人件費や材料費が爆上げしているので見直さなければ
ならないようである。
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
>>18151 匿名さん
米中首脳会談までもつかな~~~
米国FRBによる高金利で相場は揺れる。米国と欧州の銀行破綻。
米国の債務上限問題で政権の不安定
を理由に国債の格下げ、
下がらなければいけない消費者物価
は高騰に次ぐ高騰、
銀行は貸し出しを引き締めて企業倒産が相次いでいる、
直近では米国の大手銀を含めた格下げ、
その直後に中国の不動産大手が米国で負債総額45兆円で破産、
さらにもう一つのさらに大きい不動産が債務不履行に落ちている。
来週が恐慌が起こると踏んでいたら昨日のニューヨーク三指数が小幅な下落で終わっている。
これをどう見るかで悩んでいる。
中国と関係の深い企業の日本株は大幅に下落はしている。
私は恐慌はくると判断した。
当たらないに越したことはない。
当たらないでほしいが?
平成24年の年末の政権交代時も衆院解散が年内か年明け以降かで仲間内で揉めたが、
私の読みが当たり、年内解散となった。選挙結果が自民圧勝・政権交代になることは
前年から分かっていたのだが、時期が重要だったのだ。金融財政政策がいつ変わるのか、
これですよ。これで正直大儲けできた。あと20年くらいは左うちわである。
>>18155 匿名さん
来週からの動きはどうでしょうか。
私は判断を間違って売り損じたと覚悟しています。恐慌が来たと判断した。
日本は政権交代は当分ないし、
公明党に代わりうる維新の会の台頭が政権に変更を加える影響を考えたが現役の党員を見るとその素養に欠けるように思える。
やはり人材は自民党でしょうから政変はないでしょう。
中国は独裁強権で大きな手を打ってくると判断したので心配はしていない。
維新は議員特権の廃止や若い世代向けの施策提案など、今までの政党(与野党問わず
政治家業界とその取り巻きで共存共栄する連中)とは違った印象を有権者に与える
ことに成功している。
ただし、いかんせん若い。というか、身辺整理が不十分なのでくだらんスキャンダルが
出てくる。既存の政治家連中はそのあたりの対処は優れているので、彼らから見ると
隙だらけである。だから政策論争ではなく身持ち論争ではやられる。そんなことは
どうでもいい、有権者のためにしっかり仕事してくれたら評価するという国民が
増えれば天下を取るだろう。そして、従来型政党とスキャンダル好きのマスコミの
餌食になるだろう。
私も役所にいてしかるべき地位に就いたのちはマスコミ連中との折衝が仕事の大きな
部分を占めたが、役所職員の不始末(交通事故、酒がらみの傷害など)を報道しない
代わりに「小ネタ」「中ネタ」「特ダネ」を渡すというマヌケなことが上手くなった。
まあ、それで出世できたらいいという感覚を持っていた時点で、従来型の政治家連中と
同じ穴の狢だったわけで反省しているが、金銭的には豊かになったしマスコミ諸君とも
仲良くなれて満足している。
<総会の進め方>
議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
管理会社が議案書の素案を作成をする。(決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等)
1)事前準備
*総会1ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
総会提出議案の理事会決議を行います。
次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
*総会2週間前
全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
*総会3日前
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
2)総会当日
総会次第
①開会の言葉 ②理事長挨拶 ③議長選出 ④議事録書面人選出 ⑤議案審議
*司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
*出席表の準備(室番号順に綴ったもの及び委任状)
1.総会の開催宣言…司会が行います。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.出席状況確認
出席者○名 委任状での出席者 ○名 議決権行使書での出席者 ○名
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
コピペ荒らしはやめてくださいね
何とかの一つ覚えですよ、いいかげんに自覚しなさいw
つまらない書き込みがあるときに、勉強の復讐をするために
書き込みをしているんだよ。
いい加減に痔核しなさい!
5.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
6.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
第5号議案 その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
第6号議案 管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 役員の改選
役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。)
7.次期理事長のあいさつ
8.閉会
マンネリと言われてもきちんと復讐することが大事です
ビックリ仰天
1回目の大規模修繕工事(築14年)をくそ理事会に一任せよ(工事内容、費用等)と案内が届いた
元請け:管理会社(日本******
マンションの規模90数戸、2棟(15階:3列、14階:4列)
外壁の作り開放廊下(共用廊下)の部分は塗装(撥水加工あり)、ベランダの内側と上部は塗装(撥水加工あり)で外側はタイル張り、他外壁はタイル張り
①費用は管理組合保有資金約1億2千万に4千万円の借入金(借金)とする
返済金は10年間で行う予定、借入金の各戸負担割合は不明
②工事内容:実施予定場所を文字でずらずら記載
エレベーターの部品交換といった大物品は非対象?
この中にはまだなんの問題もないもの、あるいは2~5年は大丈夫と思われる物
まで含まれている(個人判断)
●個人としては借入金なしで総会に臨む
●どなたか機能が保たれ、合理化になるか下記についてご教授願います
ベランダの外壁は2色のタイルで構築されているので1色の塗装で撥水加工処理を施すのは 有りか 否か(機能が保たれ:15年間、合理化になる)
・ベランダの構造は長さ約6m、高さ約110cm(内側)外側を見ると約1.8m、厚さ:約60cmと約40cm(=15階)
●工事内容を見ると年数が来たので無条件に修繕の対象としているようだ
以上よろしくお願いいたします。
大規模修繕工事については、工事費用については総会の承認を
えなければなりませんが、工事個所については主な修繕個所は
提示しますが、細かなことはその概算予算の範囲内で理事会か
修繕委員会に一任するのが普通です。
ベランダの外壁を2色から1色にするのは外観の変更になりますので、
総会の承認が必要になります。
タイルの交換は躯体補修をする際、割れたり傷んでいるものは交換
しますが、全て取り替えるものではありません。
使えるものは現状のタイルをそのまま使用します。足りないと予測した
タイルについては新しく焼いて作成します。
費用的には1色にするとなればその分新規に作成する枚数が多くなります。
1色にすれば機能が保たれ合理化になるというのは分かりません。
塗装をする際遮光性を保つために撥水塗装をすると効率が高くんりますが
費用については撥水の高い塗料が多少高くなる程度です。ほとんどが人件費
ですので、材料を変えても工事費はそんなに高くはなりません。
エレベーターや給水設備等の大型設備については、足場が必要ではないので
別の機会にやってもいいのではないでしょうか。
第1回目の大規模修繕はペンキの塗り直しと防水シートの交換くらい
一戸建てならお父さんが日曜大工でやる内容だ
素人でもできる内容だから理事会(こいつらも素人)に一任してくれ
ということだろうと思うよ
任せていいんじゃない?ただ、15階建て90戸で総工費が1億6千万というのは
施工業者に対して「いい仕事取りましたね」と言いたくなるけど
大規模修繕工事は足場を組むからね。
これにお金がかかるんだよ。
うちは15階120戸で1億2千万だった
開始から完工まで半年近くかかった
中国向け海産物のゴタゴタがどう影響するか、これをどう捌くかが
岸田政権の正念場である
理事会でも高校野球どこが優勝するかで賭けやってると思う
9月にも行われる見通しの内閣改造で、国土交通大臣のポストは、引き続き公明党で良いですか?
公明党は文部科学大臣でええやろ
分析は終わった。
今夜の米国株は少し上昇か。
木曜日のFRB長官の講演内容
によるが、
タカ派発言は控えるでしょう。
様子見で株価は横ばいか少し
上がる。
利息は上げるべきだが信用収縮
を怖がっている。
全米銀行の格下げは危険をはら
んでいる。
投資家は刃の上を歩いている状態。中国の不動産倒産は日本にも波及
する。
今解散総選挙だと維新の党が圧勝するかもよネ~~~
どうなるかわからん~~が?
区分所有者以外の者によるマンションの管理を進めることが、岸田政権の成長戦略の一つらしい。
新しい資本主義実現本部/新しい資本主義実現会議|内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html
<閣議決定(令和5年6月16日)>
成長戦略等のフォローアップ 令和5年6月 16 日
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf
Ⅳ.「経済社会の多極化」関連のフォローアップ
1.「デジタル田園都市国家構想の推進」関連
(都市の競争力向上)
・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023 年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*組合員の要望・苦情の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書化されていない運営ルールの伝達
<採決の仕方>
*質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
*採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。
※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。
質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
な手段です。
※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
7.議長 閉会の辞
8.理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
その際、議長の他、2名の議事録署名人の署名と押印が必要です。
標準管理規約の改正位では日本経済に与えるインパクトは少ないが、
無知識な組合員の発言力を弱める効果はある。
区分所有法の改正で特別決議に該当する部分の廃止や改正を緩和の方向も組合員の合意形成がしやすくできる。
結局は反対者の権利を損なわせるのが法令改正になる。
スラム化したマンションの問題の解決にかこつけての政府は動かざるを得ない。税金投入にはなる。少しは景気を刺激するので経済的効果はある。
投資家目線ではあまり利益にはならないので問題にはしない。
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。
このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。
又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。
又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス(手順)を踏んで進めることが求められます。
そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。
そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。
>2名の議事録署名人の署名と押印が必要です。
区分所有法の改正で、署名だけで、押印は必要なくなった。(2021年9月1日施行)
(議事録)
第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、~
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名しなければならない。
4 ~
マンション管理はプロに任せて組合員は呑気に暮らせばいいのです
悪辣な管理会社や素人の役員に振り回されなくて済みます
そして、もちろん呑み込みの悪いモンスタークレーマー住人にも
呑み込みの悪い悪徳理事長を助ける改正であってはならないよ。よって管理者の選任には十分気をつけましょう。周囲にはいませんかね。
予想が外れて一安心。
昼行燈で決め込んだ。
マンコミもストレス解消になる。
土曜日と日曜日にかけて仲間と
ポートフォリオを見直した。
明日のFRB長官発言発言までは
座り込みで臨む。
<大規模修繕工事の進め方> ・・・順番は前後する場合もあります。
* 築12年~13年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等
<資産価値を高めるには> 上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。(靴音防止や高級感がでてくる。)
高齢化対策をする。(バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか)
1) 事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。(たたき台の構築)
修繕委員会のメンバーは6名~10名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。 2年程度前から計画します。
2) 理事会の開催
理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者(設計・監理業者を含む場合もあります。)選定の了解をとる。
3) 通常総会での発意 ・・・・2年前の通常総会
大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。
4) 専門委員の募集と専門委員会の開催(修繕委員会の役員の選定)
専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。
5) 建物診断業者の募集と選定
業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。
BRICS会合で欧米加豪日韓にどこまで嫌がらせができるか、が焦点ですね
アメリカも悪いことをしてきたからね。
その隙間を狙った中国の覇権拡大はどこまでいくかだね。
日本は政治は米国依存で、経済は中国依存、うまくやらないとね。
米国の侵略のやり方は非常に上手だよ。
占領軍はポケットにチョコレートを忍ばして子供が来たらヘイヘイトと手招きして優しい顔で頭をなぜる。
神父や牧師を派遣してあちらこちらに教会をたてて近辺の子供を招き入れておいしいチョコレートをふるまう。
こうされて育った子供たちはアメリカを聖なる国と思い込む。
米国の海兵隊はまるで強力なゴリラ風でたくましい。
世界の警察はしてほしいがトランプになると不安ではある。
長文で失礼、( ´艸`)。
シナは厄介な隣人だね
2)総会当日
総会次第
1.総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
出席状況確認
出席者○名 議決権行使書での出席者 ○名 委任状は廃止
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には当日総会への出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
5.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
< 質問、採決 >
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
< 質問、採決 >
第5号議案 その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
< 質問、採決 >
第6号議案
管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 監事、理事の承認
6.閉会
閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合もあるようです
新役員は総会議事録で知らせる
●<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*組合員の要望・苦情の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書による運営ルールの伝達
これが重要です
> ※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする
総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。
公明党は大臣なし
>>18194 改善者さん
しかし、総会への直接出席者は少なくて、委任状や議決権行使書での
出席者が多いのが現状です。
いくら議論しても、最終的には決議をしなければならないのです。
総会への直接出席者だけで、議案を変更して決めることはできません。
ただ、議長が判断して、その議案についてペンディングとして理事会で
再考するということはできると思います。その場合は、次の総会か
臨時総会で決議ということになります。
>>18196 匿名さん
>その議案についてペンディングとして理事会で再考するということはできると思います.
そんなことはできない。
一旦、決議し、改めて理事会で審議して、改めて議案として再決議しなければならない。
慶応ブランドに注目度が高まるでしょう
管理組合役員も慶応大くらいは出ていてほしいものです
慶応はだいたい平均してどの学部も優秀というイメージがありますが
早稲の文系は賢いのかアホの救済措置学部なのかわかりにくいと思います
慶応は医学部があるからね。
医学部と法学部は二次面接があるしね。
俺は受けたが教授から国立に受かったらどうすると質問されたので即座に国立へ行きますと返事した。
嫌な顔をしたので不合格と思ったが合格の電報はきた。
さすがに私学の雄だ。
支払督促の具体的なやり方
*支払督促とは
支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
ことができる制度です。
この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
いを命じる制度です。
内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。
少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
140万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
140万超の場合は地方裁判所管轄
但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。
公示送達によらないで送達することができることが条件です。
どちらかというと、利用頻度は少額訴訟よりも支払い督促のほうが圧倒的に多い。
裁判にするときは少額訴訟では無理だからね。
プリゴジン代表取締役が墜死したという。しかし、あまりにも都合が良すぎる。
影武者を死なせた可能性は否定できない。数年後に、実は温泉で静養してました、なんて
マスコミに姿を現さないとも限らない。
マンション管理者も同じだ。追放され解任されても数年後ひょっこり姿を現すやつがおる。
全国のほとんどのマンションは、理事会はスムーズに運営
されているよ。
特異なマンションの事例は検討する意味はないよ。( ´艸`)
週末の理事会では冒頭プリジンゴさんを追悼し1分間の黙とうを捧げましょう
シナの日本産水産物輸入全面禁止措置により水産株は
一時的に調整局面に入るだろう
先を読める管理組合理事長の登場が望まれる
こういう場面ではマン管士など、まったく無力無価値な存在である
*支払督促の申し立ての手続き
1)債権者からの支払い督促の申し立て
2)簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
3)債務者に到達
2週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
異議の限度で効力を失います。
異議があれば、通常訴訟となります。
4)債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
5)裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
到達後、2週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。
この間に、強制執行の申し立てが可となります。
但し、30日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
ことになります。
仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。
6)確定判決と同一の効力が出てきます。
*費用
申し立ての手数料プラス郵便代です。
10万円以下 500円
10万円ごとに500円がプラスされます。
例、 40万円~50万円では、2,500円
90万円~100万円では、5,000円
100万円超の場合は、20万円ごとに500円となります。
郵便代は1,000円~2,000円です。
*支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
特徴があります。
*少額訴訟は、1回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
特に60万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。
少額でも訴訟は控えるべきだ。
支払い督促位で止めておくべきです。
内容証明は脅しの効果しかないので簡単に送付してはいけない。
政治や経済を知らない組合員は内容証明の効果はあるが。
ハイクラスの組合員には通用しないので逆効果である。
実務を積めば理解できる。
アマは何かあれば訴えると吠えたてる。
マンション管理士の試験対応には効果はある。
やはりプリゴジンは粛清された。長期政権独裁者にタテ突いた当然の報いというべきか。
マンション管理組合も同じで、たとえ無能で認知症で尿漏れパッドの理事長でも
むやみに逆らわないほうがいい。
頭のネジが5つ6つ外れた年老いた暴君は何を仕出かすかわからないからね。
>>18217 匿名さん
それに逆らって楽しかったよ。
一度注意したらしつこく怒鳴りだしたよ。
自分の悪事を正当化しようと質の悪いおつむを使っていた。
くだらないので無視していると益々天狗になっていった。
誰も見て見ぬふりである。
マンションの有料施設等を我が家のご良く使用料も払わずに使いだした。やりたい放題である。
プリゴジンは生きている
墜落現場で見つかったのはプリゴジンのクローン
「少額訴訟とは」
訴訟の目的額が60万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
特徴としては、1回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年10回を超えて提起することはできません。
裁判所は、原告(組合)の請求を認容する場合、被告(滞納者)の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから3年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。
訴訟費用については、訴額の1%程度と2,500円程度の少ない金額でできます。
訴状の書き方等
本人(管理組合)自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状(3通)が準備されています。
裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。
訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。
証拠として準備するもの
議事録の写し
催促の日時等を記載したもの
取引銀行の引き落とし明細書
管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。
次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
(管理組合側)には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。
後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。
管理費等の滞納金は通常であれば(組合が正常に機能)必ず徴収されるので騒がない方がいいよ。
別に騒いでいるんじゃないけどね。
ただ、滞納者のためにも、傷口が浅いうちに対応した方が
いいんじゃないかと思ってね。
法制審議会の全管連(特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会)提供資料によると、実質的に競売による(管理費等の)債権回収が不能。
〇法制審議会-区分所有法制部会
第8回 紺野委員提供資料
第5 管理費等債権の優先化について
管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法59条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。
管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記(3条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない)していないため、どうしても抵当権(債権者は当然ながら登記している)には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。
そこで、区分所有法の法改正によって、法律上、管理費等債権が、抵当権の被担保債権に優先するとすべきであると考えます。
管理費等は、管理組合の運営のための基礎財産であるから、その支払義務は区分所有者の基本的な義務です。
また、抵当権の目的となる区分所有権の価値を維持しているのは、管理費・修繕積立金です。したがって、管理費等債権を、抵当権の被担保債権に優先させるべきであると考えます。
そこで、管理費等債権が、抵当権の被担保債権に優先して回収されるという改正案を中間試案において取り上げていただきたく要望します。
〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
2 その他、部会では、管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする規律を設けるべきとの提案もあったが、
(ア)債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要があるとの指摘や、
(イ)管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるとの指摘があり、試案では提案されていない。
〇区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集|e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
受付締切日時 2023年9月3日23時59分
「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」
その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。
税務署でさえ抵当権には遠慮するのに、子供会の管理組合風情が管理費修繕積立金を優先させろとは言語道断である
今週は世界の市場はジャクソンホール会議のパウエル長官の講演発言がタカ派とみた市場関係者は含み損を警戒して売りに売って大幅安。
私は逆だとみて生活費を残して下落銘柄を買いあさった。
ハト派発言とみたがどうなるか。
今夜23時30分過ぎにわかる。
三指数は大幅上昇とみた。
組合費で仕込めば大きな利益が見込めるのに石頭では勝負にならない。
下落したらごめんなさいね。
友人から連絡あり、
仲間の多くはパウエルは今日はタカになるので買わない人が多いとの情報で忠告された。
それも間違ってはいないと返事しておいた。
だって儲けはないが損もしないのは正しい選択だから。
私には損と利益のニ択しかない。
もうすぐ決まる。
お~いスレ主さんよ スレ違い投稿が続発しているよ
削除依頼をだせよ それとも件数が増えるからいいか?
>>18229 匿名さん
組合資金の運用方法の一つを提案している。ダメか、
管理費徴収や修繕等ばかりが管理ではなく組合員の大切な資産を増やし手助けこそ大切だが違うかね。
投資とは経営であると認識している。
ジャクソンホール会議の件を投稿したが何の返答もない。
少なからず世界全体の政治や経済の先を予測させるものである。
世界の要人は昨夜は寝ずにパウエルの講演内容を分析している。
勿論マンションの管理者も分析能力は持って事に当たっていると信じている。
ちなみに私の推測は100点満点の50点と自己採点した。
利益が思ったより少額で当分は買いを控えて売りのチャンスを探ることにした。
パウエルはタカでもハトでもなく優等でした。以上。
<委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き>
*当事者本人が役場に行く場合
運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。
*代理人が役場に行く場合
①本人作成の委任状 本人の実印が押印されているもの
委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。
②本人の印鑑証明書
③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書(実印が押印)の
どちらかが必要です。
*私署証明の認証を受けるには
①認証を受ける書面1通
②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書(実印が押印してあるもの)
※行政書士に依頼すれば、3万円程度の経費がかかります。
*念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
執行手続きがとれることになります。
そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
経費は1通250円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
公正証書の作成を公証人に依頼すれば、100万円までは、5,000円です。
内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。
①手紙をだしたこと ②手紙を出した日付 ③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。
その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。
又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。
効果
①証拠力を得る効果(例えば、時効の中断等)
②心理的圧力を与える効果
但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果
料金
通常郵便物の料金(定型25グラムまで) 80円
内容証明料 420円
書留料 420円
配達証明料(任意) 300円
合 計 1,220円
内容証明郵便の書き方
*用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、A4版が一般的です。
*手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
*1枚の用紙に書ける文字数
1枚 520字以内 1行の文字数 1行20字以内 1枚26行以内
*同文の手紙を3通作成します。
滞納者、差出人、郵便局
*手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。
マンションを管理していくうえで財政問題は避けて通れない
組合財政問題をスレ違いとほざくアホこそ退場すべきだろう
管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
れています。(全管連の加盟都道府県は19団体)
管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され(原始規約)、10年とか20年改正が行われず
そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。
10年、20年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。
築15年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
の4分の1から3分の1の大幅改正になっています。
又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。
管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。
組合費を費やすことのみを投稿するな。同じマンションの同居人である組合員から強制的に管理費等と称して強制徴収や裁判などをするべきではない。あくまで話し合いで解決するべきである。くだらんことを投稿するな。試験勉強ならば良しとしよう。
>>18236 匿名さん
決められたことを守らない。
何回催促しても払わない。
滞納額がどんどん増えていく。
これで何の話し合いをするの。
値引きでもしなければならないのかな。
それとも今までの分は払わなくてもいいから、
今後は支払ってくださいとでもいいますか。
中国人観光客が大挙やってきて繁華街は賑わってる
魚介類も結構食ってるじゃないか!!
7階の中国人組合員のところへ親戚が来て大はしゃぎだったが、民泊禁止だぞ
当マンションで2番目に狭いFタイプの部屋にわかっているだけで6人が住んでいる
しかも、奥さんは細いが本人と子供3人と父親(?)はみなデブい
専有部分だから廊下でも便所でも好きなところで寝て問題はないのだが、よく暮らしてるな
完敗
約1億6千万円もっていかれた(1名借金ナシで実施:文書で提出)
分譲マンションにとって住み心地もさることながら投資家の立場に立った管理も必要である。
分譲のマンションはその一室を所有して賃貸等に投資をしている組合員も相当数存在している。
彼らは専有部分を賃貸に出して賃借人が心地よく住まえるかには神経を費やす。
家賃収入がトラブルなく回収できれれば願ってもないいい物件となる。そこらへんが組合としてどのように順応していくかは理事長の才覚一つである。
私のマンションは大型で築7年にして反社の居住化、
893の組事務所等々が居住する羽目になり手の付けられないマンションになっていた。
原因は管理の甘さが不動産業者の餌食になっていたようである。
非常に稀有な状態でした。
管理会社は業界ではトップクラスの会社です。
その評判のよさが原因のように思われるので思い切った改革をした。
10年位で少しは改善されてはいるが依然として居住者にはなりすましが存在していて手は付けられない状態です。
目に付くところは良くなったようには見える。
「管理規約改正の進め方」
1) 準備する資料(専門委員会の人数分準備する)
現行管理規約(別表含む)
現行各種細則
総会議案書(改訂されたものをピックアップする)
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント
2) 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。
<左右比較表の作成の仕方>・・・・一案
*まず、現行規約を第1条から全て左側に打ち込みます。A4横の左半分に
そして、別シートに保管して2部作成しておきます。 (行間9、文字の大きさ9)
*次に、2つのうちの1つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
左側には現行規約、右側には改正案(現行規約に抜けているもの)を打ち込みます。
その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。
*現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。
*1項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
左右両方に記載する。
*現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。
*容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。
*現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。
*総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約(原本)自体に記載されていなけ
れば、右側と左側両方に記載しておきます。
区分所有法・標準管理規約・同委託契約書・同コメント等々の連写は辞めよ。
みんな知っているので飽きが来てへどが出る。
自分の頭で考えた意見ならば短文でも値打ちがある。
すまい・る債を購入してはどうかという意見が理事会で出ましたが、有望な投資先でしょうか?
うちのマンションなどの
規約は完ぺきに近いくら
い立派なものである。
それに反して
法令違反や規約違反等々で
築七年位で滅茶苦茶である。
犯人は悪徳自治会長とその
一派に支配されて管理会社
は手も足も出ない有様である。
特に管理人とこの自治会長や
初代理事長等との仲良し
グループ勢力が元凶であるようだ。陰ながらどうにかせにゃいかんと
思っている者です。
中庭を掘ったときに出てきた小判や古銭は管理組合の物になるんですか?
それとも掘り当てた組合員の物でしょうか?
>>18243 匿名さん
僕が書きこんでいるのは、全て自分で考えて作成したものだよ。
勿論いろんなものを参考にはしているがね。
例えば管理規約の全面改正の仕方の資料があったら教えて欲しいね。
損をした場合、その責任を誰がとるのかというのが
一番の問題です。
ハイリスクハイリターンはだめですね。
こんな書き込みをすれば投資の書き込みがあるかもしれませんが、
その時は、それを中断させるために、僕が作っている資料をここに
添付します。勿論自分で考えたり、いろんな資料を自分の考えも
入れて作成したものですが。
今年中に2万レスを目指すで!
お前らも書き込んでや!
やはり管理組合の懐をどうやって豊かにするかという問題が重要だが、
大規模修繕のコンサル選びとか規約細則全部書き直しとか、どうでもええことでもええわ
とにかく2万レスを目指してジャンジャン書く、これが顧問様からの命令や
3) 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。
*その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。
*細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。
4) *左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
ポイントは、分かりやすいように、左側(現行規約)と右側(改正案)を揃えて記載して
おくことが大切です。
※2)、3)が出来上がったら、70%完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。
5) 会議の進め方
*左右比較表が作成できていれば、会議は5回程度で(1回2時間)終了するでしょう。
*左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
標準管理規約コメントを参照してください。
*分りにくいものについては、説明分を配布する。(例えば保存行為・理事の代理出席とか)
*専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。
*専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。
*管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。
※各種細則(なければ作成しておくことが必要です。)
使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等
内容の濃いことはpart2に任せて、こっちはレス数重視で行く
PART2も同じスレ主だよ。
ただ、PART2は終わったスレだから、そちらには書き込みをしない。
part1からpart2、part3を含めればもう3万の書き込みが
あるんだから、今更レス数を増やしても何の意味もないと思っている。
PART3に不満があるんなら、自分でスレを立てればいいんだよ。
それはできないんだろうから人が立てたスレに便乗するしかないんだろう。
日常会話でもレス数が増えてうれしいよ。もっと書き込んでよ。
ここのスレは書き込みが多いんでうらやましいでしょう。
何故こんなに他スレを圧倒する書き込みが多いんだろうね。
18265さんも自分でスレを立ててごらんよ。
100レスも難しいと思うよ。
過去に立ててみたけど惨敗というか相手にもされず自然消滅
の経験があるんだろうがね。
販売関係者さんになってるね。
何故HNが時々変わるんだろうね。
僕はいつも匿名さんでしか書き込みしないんだけどね。
私の書き込みに文句があるなら、スレを閉鎖すればいいだけだよ。
別に困らないよ。
何が不満なのかね。
文句があるんなら、みんなが喜び参考になる書き込みを
することだね。
絶対的に人気があるスレだから批判があるのは当然だけどね。
他スレに書き込んでも全く反応がないからここに来ざるを
えないんだろう。
組合運営や資金運用に不満はありません。つまらない内容でもレス数が増えて満足です。
やけにレス数を気にしているが、何故なの。
区分所有建物の管理は政治そのもの。
事案に対する多数決の原理を勉強すればいい。
それを守らない場合の罰則規定を決めればいいよ。
特に規約の設定、変更、改正等違反の罰則規定を厳しくすればいい。
例えば規約の設定、変更、廃止の事案に対して区分所有法31条に違反したときの役員は全員区分所有権を没収するとの規定。( ´艸`)
>>18275 匿名さん は、別スレの↓に関連しているのかな?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/3552/
管理規約と各種差細則の全面改正は多分やられている
マンションは少ないと思います。
是非トライしてみてください。
規約全面改正と言っても素人役員やマン管士レベルでは一から素案を書くことは
できません。その辺の弁護士も同じです。標準規約のコピーにならざるを得ません。
使用細則はそれぞれのマンションの構造(例えば、ベランダの広さや形状)によって
違ってくるので、素人が作っても法令や規約に違反して使い物にならないのが通例です。
しょうもないことに時間をかけるより、資金運用の勉強をすべきですね。管理費不足
問題を解決できれば、理事長長期在任で独裁政治も夢ではありませんよ。
立派な規約を目にして期待して住んでみたら893や反社関係がわんさか登場。
管理会社も組合員も触らぬ神に祟りなしで知らぬ存ぜぬを決め込む。
立ち上がったのがマンション管理士等の資格所有の組合員が立ち上がり悪徳組合員や管理会社に宣戦布告をして10年くらいたった。
知りたいかい。( ´艸`)。
はい
レス数稼ぎにに貢献してくださいね
金価格は私も注目している
だから今日は早起きして情報収集である
本日午前98時44分
金先物1,964,24.?0,85.
*最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。(改訂案分を)
この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。
*別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
輪番表とか。(共用部分の範囲は最新版のものにする。)
*出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。
*理事会へ諮る。
事前に配布しておくことが大切です。
*臨時総会へ諮る。
*承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
最初に2部作成したもうひとつの方の右側(改正案の右側)に新しい改正案をコピー
します。
そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をA4縦に作り変えます。文字の大きさ11
*使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。
*打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
もらいます。
*できることなら、表紙も作成しておく。
*完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。(余分に印刷しておく)
築10年、20年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、2部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。
管理規約と各種細則の全面改正は絶対にやるべきです。
規約や細則集がないというのは理事の怠慢です。
やり方が分からなければ勉強すべきです。
総会の議案書ではそれを見るのも大変ですし、実際みないでしょう。
管理規約等の全面改正をするには、今まで改正をした
総会での議案書を整理しておく必要があります。
各種細則については、それぞれのマンションで違うでしょうから
ひな型を参考にして自分のマンションに合う細則にして
いけばいいでしょう。
10年前に購入した1g1000円の地金が三菱マテリアルや田中貴金属で10000円で売れるそうです。
お宅のマンションの保管されている剰余金を金の地金に投資すていたらいくらの利益になるかを当てはめてシュミレートしてみて下さい。
例えば10㎏持っていると想定すればいくらの利益になるのでしょうか。
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。
このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。
又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。
又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス(手順)を踏んで進めることが求められます。
そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。
<大規模修繕工事の進め方> ・・・順番は前後する場合もあります。
* 築12年~13年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等
<資産価値を高めるには> 上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。(靴音防止や高級感がでてくる。)
高齢化対策をする。(バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか)
>>18285 匿名さん
金はまだ上昇するよ、
俺はETFで投資しているけども地金の現物には勝てない。
まだ上がるよ、
世界の投資家は心の奥で有事に不安を抱いているので株は上下するが地金は当分安定して上昇するとみている。
組合資金の投資は適当だけど泥棒理事長には気をつけましょう。
1) 事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。(たたき台の構築)
修繕委員会のメンバーは6名~10名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。 2年程度前から計画します。
2) 理事会の開催
理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者(設計・監理業者を含む場合もあります。)選定の了解をとる。
3) 通常総会での発意 ・・・・2年前の通常総会
大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。
4) 専門委員の募集と専門委員会の開催(修繕委員会の役員の選定)
専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。
5) 建物診断業者の募集と選定
業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。
6) 住民へのアンケートの実施
室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査
7) 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。
8) 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。
9) 設計コンサルタント導入について(建物診断業者と同じ場合もあります。)
設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。
設計・監理会社(設計コンサルタント)の特徴
設計事務所・・・・・第3者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
管理業者 ・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
言できる。
大規模修繕工事をやるときには、専門委員会を設置して
ある程度の知識と時間が取れる者にやってもらうべきです。
*設計・監理業者を導入するメリット
設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
竣工時の不都合が顕在化できる。
>>18285 匿名さん
負けている?
有事で金が負けることはないがね。金融工学を勉強いてよネ。
組合の資産運用は今後の課題だよ。規約と同等に重要事項に該当する。デフレ経済は時代遅れに気付いてください。
先を読む力を組合役員には必須。
10) 設計・監理業者の決定後
*元請業者の募集
公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
業者、管理会社に働きかける。
建設新聞への掲載は無料。
*概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。
11) 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
複数の委員の立ち会いのもと開封します。
見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
体制が完備しているかの確認も必要です。
又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。
六法を丸写しする暇があったら組合員の金銭的負担を減らす方法等を考えてみたらどうかね。
米国のCPIや雇用統計を見ていて中央銀行の市場操作は物価の高騰を抑えるのに必死だよね。
日本は逆パターンだけれども行き着く先はやはり超インフレは避けられないのです。
私たちの預金や現金は紙くずのようになるのは避けたいのだが規約等の知識を振りかざして満足している姿が情けない。
12) 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。
*大規模修繕工事業者の方式
1)設計・監理方式
設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
2)責任施行方式
設計・監理と施工を一括発注する方式
見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
チェックは管理組合が行わなければなりません。
この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
この調子でレス数を稼ぎます。
>>18306 匿名さん
別にレス数を稼いでいるつもりはないけどね。
もう十分多いですよ。
PART1~PART3で3万レスですからね。
ここのスレに合わない書き込みや荒らしに対しては、削除依頼
とかはせず、今までの書き込みをしているだけ。
これからは削除とかアク禁の要請もしなければならないかとも
思っています。
ただ、削除をしても1日前とかのものを削除依頼しても誰も見る
者はいないのであまり意味ないけどね。
大規模修繕工事については、設計監理方式がベターです。
設計コンサルタントを雇い、同じ条件での相見積もりを
まず取りましょう。そこからがスタートです。
大規模修繕工事くらいでコンサルを雇うのは、よほどアホ揃いの管理組合です
特に1回目2回目は内容的には大した工事ではない(外壁の再塗装、割れタイルの
交換など)ので、「コンサルを頼もう」などどいう役員はコンサルの手先である
可能性が高いです
100戸以上のマンションでは元とび職の組合員が何人かいたりするから
ペンキ塗りやタイル張替えはそいつらにやらせれば安く済むことがある
>>18309 匿名さん
相見積を取るときはどうやって要項書を作成しますか。
同じ条件で相見積もりを取らなければ工事費が高いのか安いのかも
わからないでしょう。
同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料、同じ仕様で要項書を作成
して、応募業者は単価だけを記入して見積書を提出してもらいます。
その要項書は、設計図面を基に作成しますが、素人ではそれが
作れません。
だからコンサルタントに依頼するんですよ。
そんなことも自分たちでできんのか?よく修繕委員なんかに立候補したな(笑
てゆうか、よくマンション買う気になったな(爆
投資コンサルタントを頼んではどうかという話が理事会で出ていると聞いた
ようやく組合財政問題に本気で取り組むようになったな
先の総会で「物言う組合員」にギリギリ詰められて組合長も痺れたんだろう
>>18307 匿名さん
PART3で約1万8千レスですからね。が有効レス
ただ、18000レスしても誰も見る者はいないのであまり意味ないけどね。
貴重な反対レスがあるのでなり立ってる
あなたがみているでしょう。
それに、PART1からPART3は僕が立てたスレだからね。
PART1はその当時は1,000レスになったら新スレにしなければ
ならなかったし、PART2は同じスレ主旨とタイトルをなりすましが
新スレにした。当時は1,000スレになれば片っ端から新スレにする者が
いたからね。
PART3はPART2がマンション管理士に質問しよう
だったから、いろんな者に答えてもらうように、マンション管理士等に
タイトルを変え、スレ主旨も若干変えたんだよ。だから全て僕が立てた
スレで合計で3万レスを超えたといっているんだけどね。
誰も見る者や書き込む者がいなくて3万レスはいかないよ。
それから、PART2からPART3に変えるときにPART3の
削除を管理人に依頼したけど、それはできないとのことでそのままに
しているけど、ぼくはそのスレは終わったものとしているのでそのスレは
みないし、書き込むこともしない。
13) 臨時総会の開催
工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。
14) 施工会社選定承認後
工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書
レス数稼ぎを手助けしますね
知らん
>>18313 匿名さん
この問題が理事会で話題になるだけでも進歩した証だと思う。
組合費の資産向上に向けての管理組合運営は今後重要課題になります。高インフレによる組合費の目減りは急速に進み管理費等の大幅値上げが強行されれば組合員の生活を圧迫します。勿論規約等も重要です。
誰の自作自演?
そんなことより週明けの東京市場に注目!!
15) 工事開始
*工事開始前の住民説明会
工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
*定例会議の開催・・・1週間に1回程度 工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
状況の報告(専門委員、設計コンサルタント、現場監督)
*工事期間内の問題点
住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。(トラブル防止のため)
ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
足場が組まれると、ベランダの作業のとき、1週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
をエントランスに設置しておくと便利です。(リース)
16) 中間検査 組合立ち会いの中で実施します。
17) 完成・引き渡し・書類整備
18) 工事完成後の点検
1年点検・2年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
してもらいます。
完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
おくことが大切です。
株価は大事ですが金価格も注意を払う必要があります
スマイル債どころじゃないよw
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
そのためにはおカネですね、やはり。
組合財政をいかに豊かにするか、これが役員の腕の見せ所です。
大規模修繕のやり方などは優先順位は低いです。
レス数欲しさに書いているのでしょうね。
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
別所君、投資の話はスレ違いですよ。
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
<理事になったらまず何をしなければならないか>
*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。
法律違反の規約細則は効力がありませんので、まず法律を読みましょう
そうしないと、インタホンの子機を規約共用部分とするようなマヌケな規約改正をしてしまいます
規約共用部分としなければ、インターホンの交換をするときが
困るでしょう。
子機は各戸負担とする訳にはいかないでしょう。
>>18335 匿名さん
勘違いはほどほどにしないとね。理事になった時は最初にしなければいけないのは財政状況だよね。これが最初で最も肝心要だよ。
お金がないと何にもできないよ。不足すれば組合員から強制徴収すればいいと思ってないかい。
管理費等の値上げを理事会や総会の普通決議で決めていないかい。それは法令違反だよ。
もし、もしそうであるならば組合員は法令違反として過払い金の返還と支払いの拒否ができるよ。
組合員が知らないことをいいことにやりたい放題をしていないかい。
組合員よ自分のマンションのウ運営方法の瑕疵を調べましょう。
以上。
??? やけくそ投稿 ???
18328 匿名さん 21時間前
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
18330 匿名さん 20時間前
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
18333 匿名さん 19時間前
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
別スレより
インターホンの子機は、区分所有法4条2項に定める「規約共用部分」にはなり得ない。
標準管理規約第8条の「別表第2 共用部分の範囲」は、1が「建物の部分」、2が「建物の付属物」で、3が「規約共用部分」。
インターホン子機は、住戸内の熱感知器の遠隔試験の中継器(切替器)の機能を持つ機種なら、2の「消防・防災設備」に含まれると思います。
<理事会での検討事項>
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務(第32条)や議決
事項(第54条)があります。
又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。
<理事長の役割>
理事会は、理事長が招集します。
又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。
理事会開催については、殆どの理事会が議事の進行とか議題を
管理会社にお任せになっている所がおおいと思います。
輪番制の理事であればやむおえないところではありますが、
管理会社をうまく使うことが大切でしょう。
それこそ、管理会社と理事会は共存共栄ですね。
その根源は、信頼関係の構築でしょう。
<理事会の議決事項>
*理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
ば配偶者等が出席することは可能です。
*議決要件
1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
保険等)
原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。
共有物の処分
駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
<広報活動>
管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。
マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
全性を最重視すべきです。
ペイオフ
1金融機関につき、元本1,000万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。
修繕積立金の適正金額ですが、最近の国交省のガイドラインでは
かなり高額になっており、その分を超える修繕積立金を確保する
のは難しくなっています。
このガイドラインかなり高いですね。
うちのマンションの修繕積立金はかなり余裕のある積立金と
思っていたんですが、それでもギリセーフというところですからね。
<マンションす・まいる債>
住宅金融支援機構の発行する利付の10年債を、毎年1回、最長10年間にわたって
継続購入するものです。
1)積立
毎年1回最高10回まで積み立てることが可能です。1口50万円
2)安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。
3)収益性
利息付の債券ですから、毎年1回利息を受け取ることができます。
4)流動性
1年経過後は、途中換金をすることができます。
5)積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
しが、総会決議となっていること。
②長期修繕計画が作成されていること。
③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。
管理費については、値上げや値下げはその時の状況によって
検討すればいいと思います。ねあげや値下げ幅も大きな金額には
ならないと思いますので。
ただ、修繕積立金については、計画的に値上げをしていく必要があります。
工事はかなり広範囲であり、修繕積立金については、いくらあっても
十分とはいえませんから。
しっかりした長期修繕計画の洗い直しをやるべきです。
老後2千万円問題と同じです
不安に駆られて必要以上に積み立てることはバカげています
必要以上には積立てなくてもいいが、長期修繕計画での工事
箇所分の積立金は必要だね。
どこまでの工事をするかということです。
エレベーターの交換、給水設備の交換、玄関ドアや窓枠・サッシの
交換とか給排水管の交換等までやるかどうか。
大規模修繕工事以外の大型設備の工事もいずれやらなければなら
ないだろうしね。
場合によっては、専有部分の配管の更新工事まで管理組合でできれば
最高だけど。
2回目の大規模修繕が終わった時点で引っ越せばいい。
修繕されて綺麗になったマンションは高く売れるし、修繕費用支払いで組合の金庫は
空っぽになってるから、おさらばするいいタイミングだ。
>>18349 匿名さん
貯金商品のご利用について
ゆうちょ銀行の貯金商品について、お客さまにご留意いただく必要のある基本事項をご案内いたします。ご利用の前にご一読くださいますようお願いいたします。
取引時確認
ゆうちょ銀行のご利用にあたっては、お客さまご本人についての確認をさせていただきます。新しく口座を開設されるとき、200万円を超える大口の現金取引、住所移転又は氏名変更の届出をされるときなどには、ご本人であることを確認できる書類(運転免許証、保険証など。以下「本人確認書類」といいます)を提示していただく必要がございます。ご本人の確認ができない場合には、お申込みをお受けいたしませんのでご了承ください。
ご本人でない方が代理で貯金に関するお手続きをされる場合は、ご本人の方から代理人の方への委任の手続きが必要です(ご家族の方でも同様です)。この場合、手続きを委任した方の本人確認書類に加え、委任された方の本人確認書類も必要になります。
貯金の預入限度額
ゆうちょ銀行の貯金は、お一人につき以下の金額(預入限度額)までお預けになれます。
通常貯金(通常貯蓄貯金を含む)=1,300万円まで
定期性貯金(財形貯金各種を除く)=1,300万円まで
財産形成定額貯金、財産形成年金定額貯金、財産形成住宅定額貯金=合わせて550万円まで
振替貯金口座=預入限度額はありません。
※1 定期性貯金の預入限度額は、平成19年10月1日以降にお預け入れいただいた定期性貯金の総額と平成19年9月30日までにお預け入れいただいた郵便貯金の総額を合算した金額です。
(例)民営化前にお預け入れいただいた定額郵便貯金が100万円ある場合、民営化後の定期性貯金の預入限度額は1,200万円です。
※2 民営化前(平成19年9月30日まで)にお預け入れいただいた郵便貯金の預入限度額は、1,000万円です。
※3 民営化前(平成19年9月30日まで)に初回のお預け入れをいただいた財産形成年金定額郵便貯金に関する預入限度額は385万円です。
※4 満期を迎えた貯金は、元本と利子(税引き後)の合計金額で貯金総額を計算します。
個人事業主の方のご利用
ゆうちょ銀行の振替口座を除く貯金は、屋号の名義ではご利用いただけません。
事業主としての貯金であっても個人としてのお取扱いになります。お一人あたりの預入限度額を超えて利用することはできませんので、ご注意ください。
法人格をお持ちの場合や法人格がなくても権利能力なき社団として要件を満たしていれば、法人名義等でご利用いただけます。
総合口座の預入金のお取扱い
総合口座のご開設の場合、通常貯金又は通常貯蓄貯金についてのご利用額の上限(オートスウィング基準額)を設定していただきます。
通常貯金又は通常貯蓄貯金の預入金がご利用額の上限を超える場合には自動的に振替口座に超えた金額を移し替えます。
なお、振替口座の預り金には利子は付きません。
障がい者等の利子所得の非課税制度
障がい者や遺族の方などは、「少額預金の利子に対する非課税制度(マル優)」がご利用いただけます。預入れされる店舗であらかじめ「非課税貯蓄申告書」をご提出いただき、貯金の預入れの際に「非課税貯蓄申込書」をご提出願います。
なお、非課税限度額は他の金融機関に提出された非課税貯蓄申告書の金額の合計で元本350万円までで、貯金又は国債を非課税でご利用いただけます。
おって、貯金の非課税でのご利用は、定額貯金、定期貯金、担保定額貯金及び担保定期貯金に限らせていただいております。
マル優をご利用いただけるのは、遺族基礎年金の受給者(妻に限る)、寡婦年金の受給者、身体障害者手帳の交付を受けている方等です。
取扱店舗に提出された非課税貯蓄申告書に記載された金額を超えて非課税で預入れされた場合、その店舗で預け入れられたすべての貯金が課税扱いとなるのでご注意ください。
「少額公債の利子所得の非課税制度(特別マル優)」については、国債に限り、他の金融機関との共通枠(350万円)で国債を非課税でご利用いただけます(貯金のご利用はできません)。
民営化以前の「障害者等の郵便貯金の利子に対する非課税制度」(郵貯マル優)は廃止されており、新たにゆうちょ銀行でのお取扱いはできませんが、平成19年9月以前に預け入れられました非課税の郵便貯金は、平成19年10月以降も、預入期間等が経過するまでの間は非課税でお預りします。
預金保険制度
ゆうちょ銀行にお預けいただいた貯金は、預金保険制度による保護の対象となっています。保護されるのは、預金者お一人について元本1,000万円までとその利子です。
振替口座の預り金は、全額保護されます。
預金保険制度の保険加入者は「株式会社ゆうちょ銀行」です。ゆうちょ銀行の貯金や振替口座をご利用のお客さまに預金保険へご加入いただくことや、保険料をご負担いただくことは一切ありません。
民営化以前の郵便貯金に適用のあった政府による支払保証はございません。
ただし、民営化前にお預けいただいた定期性の郵便貯金については、政府保証が継続されます。
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
↑相変わらずのやけくそ件数稼ぎ投稿:18358
下記は短縮した投稿
貯金商品のご利用について
ゆうちょ銀行の貯金商品について、お客さまにご留意いただく必要のある基本事項をご案内いたします。ご利用の前にご一読くださいますようお願いいたします。
貯金の預入限度額
ゆうちょ銀行の貯金は、お一人につき以下の金額(預入限度額)までお預けになれます。
通常貯金(通常貯蓄貯金を含む)=1,300万円まで
定期性貯金(財形貯金各種を除く)=1,300万円まで
財産形成定額貯金、財産形成年金定額貯金、財産形成住宅定額貯金=合わせて550万円まで
振替貯金口座=預入限度額はありません。
※1 定期性貯金の預入限度額は、平成19年10月1日以降にお預け入れいただいた定期性貯金の総額と平成19年9月30日までにお預け入れいただいた郵便貯金の総額を合算した金額です。
(例)民営化前にお預け入れいただいた定額郵便貯金が100万円ある場合、民営化後の定期性貯金の預入限度額は1,200万円です。
※2 民営化前(平成19年9月30日まで)にお預け入れいただいた郵便貯金の預入限度額は、1,000万円です。
※3 民営化前(平成19年9月30日まで)に初回のお預け入れをいただいた財産形成年金定額郵便貯金に関する預入限度額は385万円です。
※4 満期を迎えた貯金は、元本と利子(税引き後)の合計金額で貯金総額を計算します。
総合口座の預入金のお取扱い
総合口座のご開設の場合、通常貯金又は通常貯蓄貯金についてのご利用額の上限(オートスウィング基準額)を設定していただきます。
通常貯金又は通常貯蓄貯金の預入金がご利用額の上限を超える場合には自動的に振替口座に超えた金額を移し替えます。
なお、振替口座の預り金には利子は付きません。
預金保険制度
ゆうちょ銀行にお預けいただいた貯金は、預金保険制度による保護の対象となっています。保護されるのは、預金者お一人について元本1,000万円までとその利子です。
振替口座の預り金は、全額保護されます。
預金保険制度の保険加入者は「株式会社ゆうちょ銀行」です。ゆうちょ銀行の貯金や振替口座をご利用のお客さまに預金保険へご加入いただくことや、保険料をご負担いただくことは一切ありません。
民営化以前の郵便貯金に適用のあった政府による支払保証はございません。
ただし、民営化前にお預けいただいた定期性の郵便貯金については、政府保証が継続されます。
*「借入れ」について
修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。
住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫
1)融資金額
対象工事費の8割以内で、150万円×住宅戸数が融資の条件です。
2)貸付条件
最長10年間のローンで、完全固定金利です。
3)貸付対象
管理組合が、(財)マンション管理センターか(公社)全国市街地再開発協会に保証委託
すること。担保は不要となります。
①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
②滞納割合が、10%以内であること。
③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
④毎月の返済額が、修繕積立金の80%以内であること。
⑤返済期間は1年から10年
⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
に一定の規定があれば融資条件に適います。
4)融資手続き
管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。
<総会の進め方>
議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
管理会社が議案書の素案を作成をする。(決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等)
1)事前準備
*総会1ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
総会提出議案の理事会決議を行います。
次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
*総会2週間前
全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
*総会3日前
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
規模の大きなマンションなら収支も莫大な金額になりますが、
将来どうしても修繕積立金等に不足が生じ組合員の負担が増大されることが予想されるならその負担をできるだけ少なくするために優秀な証券マンに依頼して資金の10分の1くらいを投資されたらどうでしょう。
<総会の進め方>
議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
管理会社が議案書の素案を作成をする。(決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等)
1)事前準備
*総会1ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
総会提出議案の理事会決議を行います。
次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
*総会2週間前
全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
*総会3日前
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
総会に対する皆さん方のマンションのご意見を
お待ちしています。
2)総会当日
総会次第
①開会の言葉 ②理事長挨拶 ③議長選出 ④議事録書面人選出 ⑤議案審議
*司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
*出席表の準備(室番号順に綴ったもの及び委任状)
1.総会の開催宣言…司会が行います。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.出席状況確認
出席者○名 委任状での出席者 ○名 議決権行使書での出席者 ○名
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
管理組合が悩むのはお金だよ。
不足分は管理費等の値上げや少し気の利いた組合は借入金等で対処している位でしょう。
それでは百々のつまりは組合員に跳ね返る。
それ等を防止するために投資を提案しているが管理士等の面々はリスクを取るのを恐れてジリ貧の意見ばかりが目に付く。
投資は組合だけでなく組合員個人の懐も豊かにする可能性を秘めているのだ。
うちのマンションの奥様方はAI活用投資にご熱心で理事会終了時は金儲けの話で花が咲いている。
女性は投資に向いているのではと思う。
組合資金を増やしながら組合員のお金も増やす、
うちは組合員の有志のお金を増やしている段階で組合資金には組合員の同意が得られない状況下にあります。
投資を勉強して組合資金と個人資産を豊かにしましょう。
5.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
6.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
第5号議案 その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
第6号議案 管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 役員の改選
役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。)
総会の議案で規約や細則の変更については、どこかの時点で
管理規約と各種細則の全面改正をしなければならないでしょう。
総会の出席者も年々少なくなっていく。
議決権行使書や委任状での参加が増えている。仕方ないことかな。
住民の関心が低いからね。
普通決議の場合、総会出席者の過半数でその半数で決まるからね。
出席者は、総会に直接出席した者、議決権行使書での出席者、委任状
での出席社ということになる。
例えば、100戸のマンションの場合、51人以上が出席してその
過半数だから、26人で承認される。
約4分の1で可決するからね。殆ど総会に直接出席しない議決権行使書での
出席者の意見で決まるからね。
あっても意味がない決議。
このスレはマンション管理士試験の通信教育でしょうか( ´艸`)
普通決議であれば、簡単に承認されます。
総会で話し合っても何の意味もありません。
議決権行使書は、いわば期日前投票だから関心が低いとは言えないだろう
委任状も「理事長、アンタにまかせた!」ということで無責任ではない
理事長がヘマをやらかしたときは、徹底的に追及する
特別決議について、議決権行使書も委任状も出さない欠席者を決議の母数から除き、参加者だけの母数で決議する区分所有法改正が検討されている。
2)総会当日
総会次第
*司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
*出席表の準備(室番号順に綴ったもの及び委任状)
1.総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
出席状況確認
出席者○名 議決権行使書での出席者 ○名
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
× 委任状での出席者は廃止
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には当日総会への出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
5.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
< 質門&回答、採決 >
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
< 質門&回答、採決 >
第5号議案 その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
< 質門&回答、採決 >
第6号議案
管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 監事、理事候補の承認
6.閉会
閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
新役員は総会議事録で知らせる
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書による運営ルールの伝達
これが重要です
訂正
18381 匿名さん → 改善さん
なりすましではないよ
7.次期理事長のあいさつ
8.閉会
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*組合員の要望・苦情の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書化されていない運営ルールの伝達
<採決の仕方>
*質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
*採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。
※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。
質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
な手段です。
※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
「拝聴します」「検討させていただきます」とかへりくだる必要はないのであって、
「そんな変なこと言うのはアンタだけ」「私はそうは思わない、くやしかったら
キミも役員やったら?」でいいと思う。
>>18385 匿名さん
>キミも役員やったら?」でいいと思う
輪番制で理事に成りにくいのを知ってるくせに。
おまえは正真正銘の悪徳管理会社の工作員か悪徳管理会社と共同し、ぼったくり下請け会社の手先か?
輪番制で役員になるわけではない。輪番で回ってくるのは役員候補としての順番だ。
自発的に立候補する奴がいれば輪番制は不要になる。
「輪番制で理事になりにくい」などと寝言コイてる時点で能力劣等であり、役員を
やらないほうがいいね。
理事をやりたい者だけでやるのも問題が出てくる。
理事によってマンションの管理が変わるからね。
特に普通決議であれば、ほぼ無条件で承認されるからね。
普通決議が否決される分譲のマンションの管理組合の良悪は極端なので気を付けること。
廊下に人糞が落ちているマンションの管理組合は機能していないので気をつけること
はい。
マン管士合格講座 穴埋め問題
マンション管理の主体は、(ア)です。(ア)は、建物の共用部分や付属施設
及び縄張りの見回りをすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが(イ)会であり、(イ)の野郎どもです。
(イ)は、管理会社の手先となり、マンションの巡回、点検、放置、規約や細則の
改悪、住民からの自治会費・罰金の取立て等の対応を行います。
そして、(イ)会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、(イ)会終了後は、(ウ)を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・脅し活動を
行っていかねばなりません。
平凡なマンションライフを送り、入居者の減少を防ぐためには(イ)会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
そんな問題を出すより、ちゃんと説明をした方がいいんでは。
はい。
>>18399 改善者さん
議案を議論してそれを変える時は、総会への直接出席者だけで
変更していいんですか。
総会出席者には、議決権行使書や委任状で出席されている方がいます。
そういう方の賛否は無視していいんですか。
議決権行使・委任状を無視して区分所有者総数及び議決権総数の7%の出席者で規約の改正を行った。この規約が現在も有効として機能している状況である。
>>18401 匿名さん
区分所有法には強行規定と任意規定があります。
強行規定は管理規約で決めても無効とされます。
特別決議の変更は、区分所有法の強行規定ですので管理規約で
変更することはできません。
無効であっても、誰一人として異議を唱えなければ、全員が黙示の承諾をしたと見なして、有効という理屈ではないかな?
理事会の検討結果と自分の意見が合わないことがあるのだから議論は必要でしょう。
どちらかが間違っているかもしれないし議論の結果意見が変わることもあります。
総会出席者の意見でそれが正しいこともあるでしょう。
その時は、その案をそこで決議するのではなく、再度理事会で
検討して臨時総会で提案すればいいでしょう。
その総会ではペンディングとして次の総会で再検討をするという
ことにすればいいでしょう。
総会では、いくら議論しても、その場で替えることはできないと
いうことです。
賛否が大きく割れるような議案は、理事会の段階で予想できるでしょう。
そういう議案は、総会前にアンケートや説明会等で疑問質問を解消し合意形成を行い、総会決議は最終確認とするべき。
総会の場で議論をしても、議決権行使書による賛否には反映しない。議決権行使書だけで可決するケースが100%に近い。
普通決議であれば、総会で賛否を問う前に決まっていますからね。
それをひっくり返すのは難しい。
簡単な数字や誤字程度であれば、議長権限で修正はできるでしょうが。
議決権行使書は、すでに投票を済ませているのと同じだから、当日の総会出席者の賛否に
影響されない。当日の出席者が修正案を議論しその場にいた連中の過半数で可決しても
何の意味もない。何の意味もない総会決議だから裁判所に訴えるまでもなく無効である。
当日の出席者だけで「原案修正」や「議題を取り下げ理事会で再検討して後日再提出」を決議しても何の効果もありません。議決権行使書で期日前投票している大多数の組合員の意思が有効です。しかし、そんな簡単なことが分からないジジイがボケまくるのが底辺住民が住むマンションの総会です。
法令違反など議案自体が無効である場合は、理事長がその旨宣言すればよい。
当然、理事会に持ち帰って再検討し、時期を見て総会に再提出する。
たとえば、管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
使用が制限されるという内容の規約細則は、たとえ出席者の4分の3以上の賛成が
あっても法令違反を理由に効力がない。理事長が「間違ってました」と謝るしかない。
>>18414 匿名さん
>管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
使用が制限されるという内容の規約細則は・・・・
こんな規約細則を設ける管理組合なんておるか?いないよ
例えばの話しでしょう。
管理費を滞納しても住むことができるのが分譲マンションのいいところ。
家賃を滞納したら追い出される賃貸より格上。
競売に掛けられないように気を付けてね。
はい。
管理費を滞納しないこと、これに尽きます
区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。
1) 行為の停止
建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
を請求できる。
普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
>>18422 匿名さん
それは違うよね。、
競落したことがあるのかね。
今は任売よりも競売の方が競争が激しくて感情の入る余地がないから相場より高くで落とされるケースが多い。実務経験者である。
ここを知らないと大きな損をするよ。
ケースバイケースですよ。
任売が一般的だけど、競売もやむおえない場合もあります。
それに、相場より競売の方が高いということはまずありえません。
その土地の必要性の高い者がどうしても欲しい場合は、相場より
高い金額を出すこともあります。
↓について、実際はどうなのでしょうか?
〇法制審議会-区分所有法制部会
第8回 紺野委員提供資料
第5 管理費等債権の優先化について
管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法59条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。
管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記(3条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない)していないため、どうしても抵当権(債権者は当然ながら登記している)には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。
そこで、・・・
競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法59条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。(東京高裁判例)
競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の70%。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する(住宅ローンや不動産担保ローン)が、無担保ローン
(消費者ローン)には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
1)抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。(配当要求が
可能)
2)滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
ことになる。
要するに、滞納金ごとき小額で競売は無理ということだよ。
滞納金は、少額訴訟か支払い督促で十分だね。
口げんかレベルですね
要するに、滞納金で競売はできないということです。
マンションで競売ができるのは滞納金以外のことなんだけど、
それを勉強しなければね。
任売
落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。
自分で経験をしたものだから、それが正しいとは限らないよ。
いろんな状況があることを知っておくべきだよ。
競売も建て替え同様、マンションでは難しいよ。
競売もないことはないけどね。
>>18436 匿名さん
理論は教科書で勉強してください、それにたすことの実務を知らないと話にはならない。
今は任意の方が安くて競売が高いと言っている。試しに競売に参加してみて下さい。
競売と任売のシステムは異なる。素人はあなたが正しいと思うでしょう。
私は投資を生業としている。
もういいでしょう。
たいした問題ではないですから。
競売にされることもそれに参加することもないですから。
* 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。
1) 行為の停止
建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
を請求できる。
普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
2) 専有部分の使用禁止請求
義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。
3) 競売の請求
1)、2)では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
ができます。
競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から6ヶ月以内に行なわ
なければなりません。
4) 占有者に対する引き渡し請求
義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
専有部分の引き渡しを請求できます。
保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。
このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。
理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。
共用部分の保存行為を各区分所有者が勝手にやったら
だめでしょう。
やはり規定はしておくべきです。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。
急を要する保存行為については、理事長(管理者)判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。
勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。
保存行為を勝手にやられたら、その支払いは管理組合ということになる。
相見積も取らずにやるので高くなるね。
保存行為については、理事長に権限を与えた方がいい。
総会において私理事長に組合費総額の一割の範囲内で資産の運用を任せる旨の議案が採決されまた。組合有志と委員会を設立して広く組合員の意見を取り入れて実行することになりました。
委員の受け付けは常時受け入れることとしました。
証券会社の担当は長年の付き合いの小生の担当をつけることにしました。
これからは経済戦争がはじまります。乞うご期待。
*管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
こと。収支報告書含む。
*出納とは
管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促
*マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
1)管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
2)組合が、本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検)を外注
により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
等)を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。
管理会社との委託契約の内容はしっかり読んでおく
必要があります。
毎年総会の時に、管理会社より重要事項の説明が
ありますが、少しでも前回と違う場合は、区分所有者
全員に資料を配布して説明をしなければなりません。
分らん奴だな。
マンションの金をあてにして株取引をしようとしているからだよ。
損した場合はどうするの。
修繕積立金の値上をするかい。
変更がなければ、重説の説明会はないの。
管理会社の法律違反だよ。
マンション管理適正化法違反だね。
自分で調べな。
2023年09月15に
基準価格が26,868円
だった
netWINGSテクノロジー株式
フアンドB(為替ヘッジ無し)
を来週中に安値を狙って
1億2、000万円を仕込み
ます。
1年後に損益収支をお知らせ
いたします。
知りたい方はスマホで確認で
きます。
※ 管理会社に委託する(主な業務)
1)会計業務は管理会社が作成します。
2)毎月、収支報告書の文書を提出します。
3)財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
4)工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。(理事会の要請により)
5)理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
6)組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
<理事になったらまず何をしなければならないか>
*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。
やはり投資ネタが面白いですね
理事長さんは年じゅう金に困ってますからね
<理事会での検討事項>
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務(第32条)や議決
事項(第54条)があります。
又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。
組合資金の運用も理事会で検討してください。理事長任せにしないことが大事です。
18475さん
>>18469 匿名さんを読んでね。私の場合は理事会の承認う終えて総会で裁決したと言いました。
勘違いはしないでよね。
この投稿文を理解できないご仁には見えませんが。
どんなもんね( ´艸`)
追記法人化はしていますよ。
修繕積立金に余裕というか、余ったお金があればいいんだけど、
その資金を使って投資して、もし損をした場合は、修繕積立金の
値上をしなければならなくなる。
投資で損をしないという発想がそもそもおかしいんだよ。
僕も30年以上株の売買をしているよ。現物投資とネットレで。
証券会社からは、毎日のように情報の提供がある。本社のアナリストも
力が入っている。
しかし、損することも多い。株に絶対はないからね。
現在も毎日、株価情報をみながらマンコミュに参加している。
以前、少しだけ株について書き込みをしてつきあってやったことがあるけど、
積立金は安全性が最優先なので、投資はご法度とおもっている。
証券会社は損をさせた場合、上客に対しては、より確実に儲かる株の
情報の提供をしてくるが、それさえも上がるとは限らない。
管理組合の資金、僅か1憶円程度を投資に充てても年間いくら
儲けるつもりなのかな。
その資金もいずれ回収して工事資金にあてることになるんだよ。
その資金を使って自分が取引先に対して有利になることもあるね。
自分の担当者に依頼するんだからね。それを公私混同というんだよ。
兎に角全国のマンションで投資とかをしているマンションはないよ。
単なる自慢話にすぎない。
確実に儲かっているんなら、すでに数十億、あるいは数百億の資金が
溜まっているだろうね。
もう投資の話しは、ここで終わりだよ。
いくら書き込んでも答えないし、他の書き込みをするからね。
<理事長の役割>
理事会は、理事長が招集します。
又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。
>>18478 匿名さん
僻みもここまでくるとお先が見えないようになる。
組合資金をほっておくとどれだけの利益が出るのかの計算ができない御仁だ。
新しい考えや行動に対する日本人特有の出た杭は打ちのめす卑怯な考えの持ち主が多い。
たえず人生にはリスクはつきものである。
今回はハイリスクハイリターンを提案してみた。
1年後をご確認ください。
今週の基準価格を見て1億2,000万円を投資します。
<理事会の議決事項>
*理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
ば配偶者等が出席することは可能です。
*議決要件
1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
保険等)
原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。
共有物の処分
駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
金で儲かっています。売ったときの税金が悩みの種です。
なぜなら、管理費収入は税金がかかりませんが、金やプラチナの売却益は課税だからです。
一昨日と昨日にかけて投資に
関する用事で組合員や理事が
あつまった。
特に奥様方が積極的です。
お金の計算には男性よりも女
性の方が長けているように見
える。
性格的にも慎重さがうかがえる。
このメンバーで組合の資産運
用をしたならば成功の確率は
高いと日々感じてはいる。
ある奥様からAIによる投資成
功例を実例を挙げて見せても
らった。
ここ数か月で投資額の40%
の含み利益が出ている。
利確するかしないかの話し合
いが行われたので決を採って
みたら多数決でしばらく持つ
ことに決めたらしい。
組合資金の1億2,000円
の投資の件は決まりましたら
口数と基準価格をお知らせい
たします。
銀行預金に預けた投資利益と
比較してみて下さい。
すまい・る債も有望ですよ。当組合は安全確実な運用を心がけていますので。
勿論当方もスマイル債も扱い
ましたが。
私の投資利益を見た組合員や
理事はスマイル債を解約して
他の投資の変更した方がいい
との意見もありますが、
意見は意見で参考程度にして
います。
近いうちのリスクは欧州のス
タグレーションが米国に飛び
火しての暴落を予測しての対
応も検討中です。
ロシアが核を使うのかどこに
打ち込むかによっては世界情
勢は一変します。
金は今が上限かもしれないし
上記の条件が改善されたら暴
落の危険性が高いとみています。
誰かさんみたいの地金を1g1,000円で買った投資は
含み益が膨大で少し含み益が
減るだけなのでそのまま持ち
続けても構いません。
今は高いし上がってもそれほ
ど魅力はありません。
1g1,000円時は私は投
資をしていませんでしたので
生まれ変わりたい位羨ましい
です。
有事でないことを祈ります。
私はないとみています。甘いでしょうか。
>>18482 匿名さん
地金を1g1,000円で
買った方の利益は今売れば
10,000円以上でしょう。
税金・売買手数料を支払って
もそうとの利益を手にします。
持っている方はそんな税金等
の小金などは問題にはしませ
んよ。
嘘つけ。( ´艸`)。
>>18478 匿名さん
少し感覚が可笑しくないかい。
日本人の金銭感覚は欧州に比較して少し小さすぎる。
欧州の上場企業の社長の年収は30億円を超えている。
日本は1億円を超える社長は少ないにもかかわらず国民の中には年収一億円を超える人を公開しろとの意見が多いらしい。
それを嫌がる高所得者がおおい。
日本人の悪い癖は自分より優れた人物をたたきたがる癖があるように見える。
私などは自分より優れた人物とみると付き合いたくてしようがない。
孫正義さんを見ていると日本人離れしている。
今後はサウジアラビア皇太子との話し合いを成功に導くかが注目。小さい心は捨てましょう。
月曜日から金曜日の夜8時頃
までは仕事が忙しくて投稿が
できないでいる。
3連休で久しぶりにゆっくり
している。
仲間が一人来て一部の株を売
却して新築マンションに投資
するそうである。
マンションの話で競争率から
して相当の利益が見積もれそ
うでうれしかった。
引っ越さないらしい。
暗号資産はさすがに難しいと感じている
購入にあたっては最低でも理事会決議を取る必要があるが、
理事長も会計理事も高校時代は数学赤点だったようだ
組合財政の立て直しを公約に長期腐敗政権を打倒して理事長に当選したものです
組合財政の健全化のための投資情報をお願いします
一応うちの組合では暗号資産
は取り扱わないことにした。
私はしているがリスクが大き
いが有事には有効だと思うの
でタイミングを見計らってい
る。
なるほど
>>18490 匿名さん
投資情報などは他人をあて
にしたらとんでもないこと
になる。
政治・経済。を勉強してく
ださい。
自分の得意分野を見つけて少
額での投資で試してみることだ。
とりあえずウエルスナビに口
座を作り1万円振り込んで毎
日損益をチェックしてみて下
さい。
損益の原因が解りなぜこんな
に上下するかを見てみたくだ
さい。
世界の政治や経済や投資家心
理で上げたり下げたりする意
味が理解できる。試しだよ。
<連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解>
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。
*マンションの建築形態には下記の4つがあります。
1)単棟型
*災害・復旧・建替えの際は、1つの建物として対応していくことになります。
2)連坦 棟型
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。
連坦棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を
超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合)
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
>>18490 匿名さん
投資に打ち勝つには六法を暗記
しただけでは勝てない。
それだけ難しい。しかし、学習
と経験を積んだものでその素質
によっては勝てる。
わかりやすく説明すると基礎学
力としては早稲田大学政経学部
・東大経済学部・一橋大学経済
学部等の卒業の学力があっての
ちに経験を積んで投資家なら勝率は高いと思う。
投資家で日本の代表級はソフトバンクグルーピの孫氏が解りやすい。
勉強して自信がなければ博打になるので他人(組合等)のお金には手を出してはいけない。
私は長年培った経験を生かしているし仲間に恵まれているだけである。
相談に来る御仁はほとんどが投資には向いていない御仁が多いので誘うことはしない。
性格が楽天的で頭脳明晰にして明朗闊達で健康でないと勝ち抜けない。
それに加えて懐にゆとりがないと投資には手を出してはいけない。
*連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
議決要件等が決められています。
特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
することになります。
建替え(復旧工事)工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。
*連坦棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
投資に打ち勝つ参考書はどこのもない。
マンション管理六法と管理規約の書面をカンニングできるから答えは導きやすい。
従って組合員の中の投資の達人がいれば組合資産を短い期間で何倍に魅して見せることができるのである。
探す価値はありそうである。
マンション管理士の資格などはいて捨てるほど多い。
政治結社を造り政権に媚びを売って有利にことを進める方法しか見つからない。
よって管理士会なる集団が結成されている。
有効な使い方はありますがそれ
にもお金が絡む。
組合にお金があれば組合員の負担をなくしてほとんどの事は解決する。
早稲田より慶応のほうがいい
三田会の結束力は絶大である
結束では投資には勝てない。
投資はすべてが実力の世界。
だから魅力があり好きである。
嘘はつかないし、正直である。
実力にはそれ相応の報いを得
ることができる。
学習すればするほど答えてく
れる。だからやめられない。
仲間はみな明るい。
>>18500 匿名さん
言い忘れた慶応も優秀で
すよ。
政経学部がないだけです。
息子が三田で二次試験の
面接で国立に合格したら
どうするかと質問されて
国立へ行きますと答えた
が合格の電報は頂いた。
私は仕事で良く三田校舎
へは行たもんです。
今夜は基準価格が1円でも安くで仕込みたいので策を考えながら床のつくことにする。組合のためは自分のためでもある。
区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
1棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
3)団地型
一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
の共有に属する場合について定めている。
4)複合用途型型
店舗と住居が同居しているマンション
<長期修繕計画作成にあたって>
*長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
*目的
適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
*長期修繕計画の作成
建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
密な長期修繕計画を作成していく。
それで作成された計画に基づいて、1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。
次は何を書きこもうかな。
一杯あり過ぎて迷うよ。
>>18506 匿名さん
>今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、
>これからの建物設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの
>工事をするかまでを建築士と打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
この内容はいいね賛同するよ
長期修繕計画書は、建築士を雇い専門委員会を設置して
工事個所の具体的な検討をしていく必要があります。
修繕積立金の関係もあるので、全てやるのではなく、例えば
サッシ・網戸の交換はやらないか、滑車だけの交換にするか、
リビングのフロアーだけにするかの判断をしなければならないでしょう。
全部交換すれば、1戸100万円以上の積立金が必要になりますので。
>>18508 匿名さん
スレ主です。
ここのスレのやり方に不満がおありのようですが、情報の
提供をするのにがまんならないというのなら、ここのスレに
来ない方が良いですよ。
ストレスがたまるだけでしょうから。
>>18513 匿名さん
僕は単なるマンションの住民で、ボランティアとして
マンション管理の勉強をしている者だよ。
マンションにお住いの皆さんが少しでも役に立つ情報等を
書きこんでいるだけだけとね。
マンションの住民の皆さんに対していろんな情報の提供等を
してきたけど、詐欺やぼったくりを伝重していると思う者もいるんだね。
僻み根性丸出しだね。
そういう書き込みがあるのなら、例示して欲しいね。
それができないのなら、単なる批判のためのレスだね。
netWINGSテクノロジー株式
フアンドBコース(為替ヘッジ
無し)を09月15日の基準価
格26,869円を
本日145円安い
26,419円で
4,542口仕込みました。
お知らせいたします。
当マンションが管理費等の
不足等を補うために
119、995,098円
を投資いたしました。
損益は毎日ネットで見えます。
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。(サッシの樹脂化、バリアフリー化等)
このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。
修繕積立金は長期修繕計画表を基に、1戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
只、2回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
件数を自慢しているからのっかってるだけ
多くの人にpr出来るのさワッハッハッ???
通常総会で大規模修繕工事の発意、大規模修繕専門委員会設置、建物診断業者選定と
概算経費の承認を得ます。ここまでは24期の理事会主導で進めていきます。
事前に理事会で発意、修繕時期、建物診断業者選定の承認を得ると共に専門委員の役割、
会議の種類や回数等の内容を作成しておき公募の準備をしておきます。
修繕委員会のメンバーは6名~8名(前回は9名)程度で必ず公募してください。又、理事も
数名入っている方がスムーズにいきます。約2年前から計画。立案は理事長が行います。
*理事会で発意時の総会準備の為に大規模修繕工事の概要を検討します。
※修繕専門委員会の主な業務内容
*タイムスケジュールの作成
*大規模修繕工事の概要検討(工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等)
*建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
*建物診断住民説明会の開催
*住民に対するアンケート調査の実施
*設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
*材料の選定(床材、塗料、防水、タイル等)・・・相見積を取る前提資料となります。
*工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
*広報活動
*工事期間中の住民の苦情・要望への対応
*総会議案の準備 (修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等)
*長期修繕計画の洗い直しの検討(設計コンサルタントとの検討会)
*資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
*アフター点検の取り決め
理由:資金運用スレではないから
大学や職場で金融工学の知識を持った人が役員になればいいのですが、
そうゆう人はなかなかいません(特に価格が安いマンションには)。
管理会社のフロントにしても、どちらかとゆうと「頭脳より体力」の
連中なので、効果的な助言は期待できません。
>>18529 匿名さん
では何のためのスレなんだ。
分譲(区分所有建物)マン
ションの管理の範疇から
資産運用は外れるということを
言っているのかい。
であればとんでもない考えの持
ち主だよな。
資産の運用や保管や収支は管理
の要である。
とんでもない勘違いをしている。
区分所有者の団体は、建物などの管理を行うための団体であって、
元本保証のない修繕積立金の運用で利益を上げることではないと
思う。
ごく少数の管理組合が行っているようだが、やるなら、多数決の
総会決議ではなく、全員の同意が必要ではないだろうか?
組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。
ただし、ある種の監視社会なので人間関係は多少ギスギスします。
スレ主だと言って仕切ろうとする人がいますが、スレ主であることの証拠がなく、
愚にもつかない総会進行の話を連続投稿するなど、単なるアラシ野郎ですよ
自分が気に入らない書き込みをした人に対するイヤガラセですね
*大規模修繕工事の主な内容
大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。
①共通仮設工事
現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
②直接仮設工事
足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
③躯体、下地補修工事 建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
④外壁補修工事(既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事)
⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
⑥防水工事
屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水 軒天含む
ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え(塩化ビニール樹脂シート等)
⑦鉄部塗装(吹付工事含む)
面格子、玄関扉枠、EV扉、ST扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
⑧その他
避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
TV共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化(非大理石)等
カネカネカネ!
カネを作れない組合長は存在価値がない
建物診断を行うメリット 修繕箇所を知り共通見積もりに活用
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。
診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。
*建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。
建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
「診断の流れ」
1.予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
ものです。
具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。
2.本調査
1次調査 コンクリート中性化深度試験
目視点検 既存塗装材付着強度試験
機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
2次調査
必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
3.診断結果報告
この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
保全計画や改修・改良計画等を作成します。
大規模修繕工事については、一連の流れを時系列に計画化
しておく必要があります。
いきあたりばったりではなく、専門委員会の立ち上げから
設計監理業者の選定、建物診断、施工会社の選定、長期修繕計画書の
洗い直し等計画的にす進めていきましょう。
ワシもいつかは管理組合長になって財政改革をせんといかんと思うちょる
「住民へのアンケートの実施」
室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等
*自主点検のポイント一例(自主点検マニュアル表を作成します)
屋上
ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
調査、水はたまっていないか等
外壁
壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
配電盤は、25年~30年で交換。
塗装
割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。(補修が必要です)
水や空気が入って膨らんでいませんか。
塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
いって塗装の表面の劣化です。
>>18548 匿名さん
処分を受けた管理業者一覧 2011年(平成23年) 5月 ~ 2023年(令和5年)8月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由(法違反行為)
改善措置指示 2023年
令和5年
6月26日 株式会社
菱サ・ビルウェア
登録番号:
(5)第030293号 東京都豊島区西池袋1丁目7-7東京西池袋ビルディング
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。(法第81条第1号)
(2)管理受託契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項説明会の告知書面の発行も掲示もせず、 説明会も開催しなかった。
(3)従前と同一の条件による管理受託更新契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項書面の発行をせず、 管理組合の管理者等に対し重要事項記載書面の交付も説明もしなかった。 (法第72条1項,2項,3項,法施行規則第83条第2項違反)
>>18481 匿名さん
>*議決要件
1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、保険等)
原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。
共有物の処分
駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
以下質問です よろしくお願いします
質問1 大規模修繕工事で借金をしなければなりません。この時、借金をするという決議は 普通決議で良いですか、それとも特別決議が必要ですか。
借金は3000万円以上の見込み
質問2 共有物の処分で電球(直管)のLED化を進めていく過程で普通電球が在庫としてある時この在庫の処分は全員の合意が必要ですか、それとも理事会の決議で良いですか、ビーム球(1000円以上も含む)
以上よろしくおねがいします。
質問1
借り入れは金額に関係なく普通決議デオーケーです。
質問2
使えないものは、資産的価値がありません。
理事会決議で十分です。
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
設計コンサルタントに要求される具体的な能力 1)長期修繕計画を作成できること
2)長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
3)長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
4)大規模修繕工事の設計等ができること(設計が伴う場合は1級建築士)
5)施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること(要項書等の作成能力)
>>18551 匿名さん
ご回答ありがとうございました。
質問1 了解しました
質問2 一部LEDに先行切り替えましたがビーム球使用中の4個LED球に交換してしまった。使用中のビーム球が切れ、在庫も無くなたらLED球に交換するものと思っていたら・・・・新品普通ビーム球使える在庫7個あり判明。
総会にてどうするか問題提起します。これは導入検討時から問題があり質問していたが意見として受けましたとして以後放置された事案。
なんで急いで幕引きをしたのか今となっては?
総会は討議、審議する場だよ。
総会は討議、審議する場といっているが、議案になければ
討議しても意味ないのでは。
単なる次回の理事会検討事項で終わるからね。
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
このようなマンション管理では資金不足で永遠に管理費等の値上げで対応するしかないよんね。組合員の負担が増えるばかりで面白くはないよね。右肩上がりで管理費等が値上げしているグラフが見えてしょうがないよ。収入を考えた方がいいんじゃありませんか~~~。
※設計・監理者の役割
1)着工前の業務
*工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席(定例会議月1回、工程説明会毎週1回午後1時~)
設計図書の作成(工事仕様書と設計図)
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。(タイル等)
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。(追加工事の場合の報酬含)
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
*工事請負契約の記名押印
日銀のニュース見ましたか?
今の調子で行くつもりなのかね、勇気あるわ、尊敬する
2)施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
<チェック例>
防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理(ケレン作業)がされているか使用量等
のチェックとその結果報告は必要です。
*設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
期的にチェックをしてもらいます。
せっかくの円安で潤うインバウンドを冷やすわけにもいかず、
だと言ってYCCの修正か廃止はしないといけないし一歩誤ると崖から転がり落ちるからね。
米国は信用収縮で弱い企業の倒産が頻発している。
外国旅行もしたいがこれだけ円安だと高くつくしね。
英国はスタグレーション入りではないのかね。
手持ちの現金(預金等)は紙くずになりつつある。
大規模修繕時期のマンションは大変でしょう。
なりすましではないよ 連続したほうが解かりやすいと思ったので試しに・・・
分別投稿すると中入りが入りちょっと流れが切れるのは?
※設計・監理者の役割
1)着工前の業務
*工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席(定例会議月1回、工程説明会毎週1回午後1時~)
設計図書の作成(工事仕様書と設計図)
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。(タイル等)
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。(追加工事の場合の報酬含)
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
*工事請負契約の記名押印
2)施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
***下記はなるほどと思う***
<チェック例>
防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理(ケレン作業)がされているか使用量等
のチェックとその結果報告は必要です。
*設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされているか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
期的にチェックをしてもらいます。
3)竣工後の業務
監理報告
施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
点検
メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
*コンサルタント決定後依頼するもの。
設計図 仕様書 見積もり要項書 長期修繕計画表(数量計算書含)
工事範囲の検討 材料の検討 概算工事費調査等
約1000円の最低賃金を、2030年代半ばまでに1500円まで引き上げるというから、少なくとも、管理委託費や修繕工事費なども1.5倍になり、管理費や修繕積立金の徴収額も、少なくとも、1.5倍に引き上げなければならない。
単純に同じ比率で上げても、最賃は1.5倍にはならないよ。
公募方法
見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、CD
に保存して、各業者に郵送するのがベターです。(共通仕様書で)
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
インフレには賃金上昇は
追いつかない。
0000の法則。
そのうちの貨幣の切り下
げをして経済再生を図り
ことになる。
その時のお宅の預金と不動産
(もしくは金)を比較すれば
わかりやすい。
「元請業者選定方法」
①総合評価落札方式で選定する方法
総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
*安全計画書・・・安全管理の取組み(生活をしながらの改修工事を念頭に計画化)
*工程表
*施行管理体制(現場監督経歴書) 1級建築士又は1級建築施工管理技士
*アフターメンテナンス体制、組織表
*入居者とのコミュニケーション(掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用)
*職員並びに作業員の教育
*災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
*会社概要 ISO9001(品質) ISO14001(環境マネジメント)の取得等も
*直近5年間でのマンション大規模修繕工事の実績 件数も考慮
*直近の決算書
*施工計画書
*報告会の開催、頻度
②業者選定方法
イ)見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
ロ)入札方式 見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
ハ)随意契約 最初から1社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
い方式です。
③工事の進め方から業者を選定する方法
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
*見積もり合わせ方式と併用
設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
マンションの現状(通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等)をよく把握している。
投資情報もええけど、カメムシ何とかしてくれ
今日は異常に多い
今週から来週にかけて日銀による為替介入があるかもしれない。
FRBは米国経済は堅調で利下げの必要性が減少したとみている。
よってドルが買われて円が売られる。
日銀は円を守るために行動を起こさないとおけないがせっかくの外国人訪問客によるインバウンドに水を差すことになる。
KOREA WAVE
韓国・コンビニパン、袋を開けたら「生きたコガネムシ」の衝撃…謎深まる“侵入”ルート
AFPBB News の意見?5 時間
c KOREA WAVE 提供
【KOREA WAVE】コンビニのパンから生きているコガネムシが出てきたとする書き込みが韓国のオンライン上をにぎわせている。
コンビニ客が今月19日、オンラインコミュニティに「ご飯代わりに食べようとパンを買ったら、コガネムシに食べられていた」として、袋を剥がしたパンの写真を載せた。映像も公開し、そこには真っ黒な昆虫がうごめく姿が映っており、衝撃を与えた。
「元請業者の決定」
*組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
*施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
6,000万円以上の工事の際は、1級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
工事費については、5%程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
応募業者で3社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。
大規模修繕工事後の大型設備工事
エレベーターの更新 築30年~35年
インターホーンの交換 熱感知器交換 15年前後
高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築30年前後
外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築30年~35年
消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 30年~35年
窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
玄関扉 30年~35年
給排水管の更新工事・・・(継手部分のみの補修工事) 30年前後
※給排水管は1本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
30年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
塩ビ管自体が錆びることはありません。
世界全体がインフレに慄いている
。
英国はすでにスタグレーション入
りしているのではないのか、
米国は金利高騰による金融収縮で
倒産が拡大している。
歴史を見れば金融恐慌であるが過
去の黒い歴史を二度と起こさない
ように世界の金融トップが頑張っ
てくれている。
来年の米国の大統領選挙が非常に
気になる。
民主主義の真価が問われている。
戦争だけは避けたい。
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。
>*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
>これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたことと、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。
専有部分は区分所有者が責任をもって管理し修繕が必要ならばこれも区分所有者が実施するのが当然だからです。
全員がやれればいいんですが、やらない者の階下の部屋で
漏水が発生したら、迷惑しますからね。
どうせやらなければならないのなら、管理組合として一斉に
やれば効率的ですよ。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
そんなにむきにならずに、管理組合として一斉に
工事ができればそれでいいんじゃないかな。
そやそや、急いては事を仕損じる、でっせ
漏水の可能性がある以上、それをどうやって防ぐかを
考えれば、管理組合として専有部分も含めて一緒に
やるのがいいのは明白ですよね。
やる者とやらない者、やれる者とやれない者がいるからね。
質問です よろしくお願いします
築15年目で大規模修繕工事を計画しています
この工事の中でシーリング工事があります。(建物と窓をつなぐクッション材?)
このシーリング工事は何年目が通常でしょうか。
検索してみますとシーリングの表面が「ヒビ」があるようであれば張替え時というの
が検索され理解出来ます。
それで杓子定規てきには何年位でしょうか。
日当たりのいい南側と日当たりが悪い北側それぞれ何年くらい(差はない?)、
またシーリング機能を長持ちさせる方法があればその方法を教えて下さい。
例えば表面に軽く塗装を施すとか・・・
なおベランダ、開放廊下(共用廊下)の防水シートは18年目~20年目を検討に進めています
外壁塗装は色落ちが見受けられるので再塗装が必要等わかりやすいのですが。
出来ればシーリングも20年目くらいで出来ないかな?と考えていますがいかがでしょう。
以上よろしくお願いします
>>18595 匿名さん
窓枠シーリングやベランダでの工事(窓枠シーリングやベランダの
メンテナンス、軒天の塗装等)は足場を組んだときに一緒に行います。
足場を組む費用は高額ですので、一緒にやらなければならないでしょう。
築15年で大規模修繕工事をするのなら、ベランダでの工事は一緒に
すべきでしょう。
開放廊下のシートの交換については、足場を組まなくてもできますので、
20年前後でいいと思います。
それから、窓枠シーリングは窓枠に直接シーリングを
行うのではなく、窓の枠にある壁からの漏水を防止する
ものですから、壁にシーリング防水がしてありますが、
それを廃棄して新しく設置するものです。
要するに、足場をくまなければならないときは、ベランダ
にある工事は全てやるべきです。
ベランダの工事をするのにそれだけで足場を組む訳には
行かないでしょうからね。
大規模修繕工事後の大型設備工事
エレベーターの更新 築30年~35年
インターホーンの交換 熱感知器交換 15年前後
高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築30年前後
外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築30年~35年
消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 30年~35年
窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
玄関扉 30年~35年
給排水管の更新工事・・・(継手部分のみの補修工事) 30年前後
長期修繕計画を建築士と専門委員会でやらなければ
ならない工事の全てを検討して、計画化しなければならない。
そして修繕積立金の値上の検討をしていくべきです。
修繕積立金はいくら余裕があってもいいですよね。
お金があればいろんな工事ができますのでより快適な
マンションライフが送れますので。
円安が進んでますよ
おカネを増やすことも大切です
役員はしっかり勉強して乗り切ってほしい
まあ、米国債だろうね。
ゴールドは今からでは遅すぎるだろう。