「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

今から外出です。
帰ってきたらまた書き込みしますね。

　管理規約の全面改正については、国交省作成の最新の標準管理規約をひな形として
改正する方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省標準管理規約をマネして
作成されています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）
　管理規約が分譲当初に分譲業者から渡された後、１０年とか２０年もの間、改正が
行われず、そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の
全面改正を行うのが最優先課題です。
　１０年以上が経過すれば、その間法改正や標準管理規約改正があり、管理組合でも
適宜改正が行われています。又、不要になった条文や細則の整理もしなければならなく
なります。ということは、規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　築１５年以上ほったらかしたマンションの原始規約は、法令との整合性をとるには
全体の４分の１から３分の１の大幅改正が必要になっています。

　管理組合が行うマンション管理は理事会の活動に左右されます。理事会の招集は
理事長が行います。又、理事会の議長は理事長が務めます。
　理事会開催の規定は作成義務があるわけではないのですが、理事長の気分次第で
開催したりしなかったりすることのないように、規定がある方がいいでしょう。
　毎月第○曜日とかを設定しておくといいですが、月2回開催することもあります。
規約全面改正とか大規模修繕とか、大きな案件がある時は月に２～３回、理事長が
随時招集できます。
　理事会は、総会で信任された理事本人が出席するのが原則ですが、仕事の都合で
出席できない理事も出てきます。このような事態に備えて、同居する配偶者などが
代理出席できる旨を規約に定めておくと、代理出席できます。

>>17174 匿名さん　17175 匿名さん
すごく参考になりました。
ありがとうございます。

どういたしまして。これからも皆さんのお役に立つ有益な情報を発信し続けます。

アク禁にならないでね。

マンションの管理で、専門家の活用についての総合調査の結果は、
建築士が１５．６％、弁護士１５．２％、マンション管理士１３．０％
殆ど変らないようである。

成程

マンションが専門家に相談する相手として弁護士が入っていますが、
弁護士が介入するということは裁判沙汰になったということでしょうか。
建築士に相談とは、大規模修繕工事時の設計監理業者としての依頼
と思いますが。
マンション管理士への相談はなんでしょうね。

以前屋上防水シート張替え工事の時、騒音が大きい最上階住民に一時的に部屋の外で待機してもらうことになり、その費用（近所の喫茶店でのコーヒーセット代）を払うかどうかで理事会が揉めたとき、マンション管理士の資格を持つ管理会社担当者が「払うべき」といったところ、反対意見の老人理事が激高して「管理士ではダメだ、会社の顧問弁護士に聞いてこい！」と騒いだので、担当者が中座して電話で「聞いてきた」ことにして進めた。

屋上防水でのシート張替えで部屋の外で待機とは聞いたことがない。
開放廊下の塩ビシートの張替えでも大きな音がでるよ。
しかし、待機しているときのコーヒー代ぐらいは微々たる金額だから
工事業者が工事費の中から出せばいいんでは。

管理会社の法務担当社員の回答が気に入らず、顧問弁護士に直接聞けと言ったら
「相談と回答含めて1時間当たり〇〇円かかりますが、管理組合で支出してね」と
反撃されて沈黙した経験があります。

専門家に相談すれば、報酬を支払うのは当然です。
専門家はそれで生活をしているんですから。

専門家などに相談しなくてもいいように管理会社に委託しているのだから、
それでも相談しなければならないことが裁判を前提としていないのであれば管理会社は管理委託の範囲内で回答する能力が求められる。

管理委託の範囲内で回答ということだが、理事会または総会支援業務の
範囲内ということですね。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

管理組合が、管理会社と委託契約を交わす内容は大体上記の通りです。
問題は、点検業務や小修繕の工事の見積りをどこから取るかでしょうね。
理事会で業者を探し、相見積もりが取れればいいんでしょうが、難しい。

理事には相見積もりを取れと言ってるくせに、自分の部屋の玄関ポーチの
小修繕は「緊急性があるから」といって管理会社系列の業者に即日発注する
二枚舌の理事長がいるな

>>17190 匿名さん
専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に要する
ものは、各人の責任と負担でやるようになってませんか。

専用使用権のある共用部分とは、居室内でいえば、ベランダの管理、
ガラス、サッシ・網戸、玄関ドア、玄関ポーチ、インターホン等があります。
これらは通常の使用に伴う管理については、各人の責任と負担で行うように
規約化されていると思います。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

大規模修繕工事の工事項目は全国的にみてもほぼ変わらない
んじゃないかと思います。
大型設備が大規模修繕工事時に一緒になる工事もあるとは
思いますが、それは大規模修繕工事といえるでしょう。

成程

>>17184 匿名さん
弁護士＝法に基づく公正な判断をする方と思ってる方もいますが、それは裁判官の職務になります。
弁護士とは雇主の代弁者ですので
例え、法的に間違えていても、同じ主張をしますので
そもそも顧問弁護士に聞いても同じ考えです。

司法試験の合格者で法科大学院の合格率の悪いこと。
一番若い合格者は１８歳の高校生だってね。

予備試験の合格者はすごすぎる。
殆ど合格しているようだ。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

建物診断をするからには、終わった後に報告書の提出と
説明会の実施が必要です。
建物診断は、足場を組む前と足場を組んだあとに行います。
前者は、工事費概算を知るためです。

建物診断をして工事費の概算額を算出しなければ
なりません。

設計コンサルタントの重要な仕事の一つは、工事業者を
募集するときに、同じ条件で相見積もりが取れる要項書の
作成があります。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

いよいよ修繕積立金が引き上げられることになった
今度の総会で３０％引き上げ、５年後に再び３０％引き上げる
そんなに金欠だったのか！

新耐震基準で建てられ、配管も塩ビ管を使用している
現在のマンションでは、建て替えは行われていません。
今後も建て替えは殆ど行われないのではないでしょうか。
それほど、建て替えは難しいということです。

確かに今の修繕積立金は低く抑えられてる
ワイの部屋は７５平米だが毎月の修繕積立金は８千円弱だ
駐車場使用料収入が大きいので管理費修繕積立金は安かったが
利用者減でいよいよ尻に火がついたのだろう

修繕積立金で建て替えまで予定しているマンションはないでしょう。
建て替えをするときには、建て替え参加者は建て替え費用をださなければ
ならないのです。
おまけに解体から建て替えまで約３年もかかります。
その間どこかに引っ越しをしなければならないので、建て替え参加者は
少なくなります。
よって、建て替え決議が承認されないのです。

３０％引き上げが２回続くと１．３の２乗で６９％増になる
約５５００円か、まあ築２０年の中古ではそれ相応の引上げなのかもな
前回の引上げは覚えていないくらい大昔だったからな

修繕積立金の引上げは仕方ないが、ワイの負担が相対的に小さければいい
修繕積立金引上げと同時に駐車場使用料を引き上げると、車を持たないワイが受ける
影響は相対的に小さくなるので、この手で行く

>>17212 匿名さん
寂しい生活をしてるんですね。
これからもせこく生きてください。

はい

イエス

ウィ

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式で
やるのが一番いいようです。
特に問題なのは、工事を丸投げする随意契約というか責任施工方式
です。
相見積を取らないで施工会社を決めるのは問題ですからね。

但し、設計監理方式でやるには、設計コンサルタントに
優秀な人材を確保しなければならないでしょう。
マンションの大規模修繕工事での経験のあるなしがポイント
になります。

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
管理会社おすすめの施工業者で特に問題はないでしょう。
特に、そのマンションを手掛けたゼネコンの管理会社に管理委託している場合は、系列業者を紹介してくるはずで、管理組合と管理会社との関係が良好ならば、さほど不当な請負金額を提示することはありません。

大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、
ベランダの軒天、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠の
シーリング、通路の塗装面工事、シートの張替え、玄関トアの塗装、
窓の格子の塗装、エレベーターの扉、消防設備、スティールドアの塗装、
金物の交換等が中心に行われます。

何故足場を組むのかを考えなければならないでしょう。
特にベランダ周りの工事はまとめてやります。
ベランダのメンテナンス、ボードの交換、サッシのシーリング、
金物の交換、軒天の塗装、壁面塗装、ベランダのｼｰﾄ貼り、屋上防水、
メインの躯体補修と高圧洗浄、少なくともこれらは大規模修繕工事で
まとめてやります。

大規模修繕工事以外に大型設備の工事もしなければなりません。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、
玄関ドア、サッシ・網戸等があります。

まともなマンションでは１～２回目の大規模修繕は外壁塗装のやり直しと防水シートの張替だから、第三者的立場のコンサルに意見を求める必要性は低いと思います。
大規模修繕工事の主な工事としては、外壁の躯体補修、屋上防水、外装面塗装、ベランダのメンテナンス、窓枠のシーリング（劣化があれば）、通路のシート、塗装面の清掃、錆びた鉄部の塗装等が中心に行われます。
足場を組んだ時実施した方が一コストダウンが図れる等を考えなければならないでしょう。特にベランダ周りで劣化が認められるものはまとめてやります。

大規模修繕工事以外に大型設備の工事は大規模修繕工事に合わせ必ず実施する必要はありません。劣化が認められるものはその都度修繕しましょう。
エレベーター、インターホン・熱感知器、給水設備、消防設備、消防ホース交換（10年毎）、照明器具、玄関ドア、通路のシート張替え等があります。

消防設備については、年２回の消防署の立ち入り検査がありますので
その時に指摘された点を方補修すればいいと思います。

理事長と修繕委員長の劣化が表面化してきた。
二人とも大規模修繕どころではない。除却して一度更地にする必要がある。

外壁塗装工事と大規模修繕は表現を切り離した方がいい。大規模修繕には大型設備も含まれる。

大規模修繕工事のときに大型設備を一緒にすることもあるよ。
それは大規模修繕工事という。
単独でやる場合は、単なる設備の更新工事ということだよ。

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

築40年以上のマンションはすでに103万戸以上　「直したくてもお金がない！」管理組合の苦悩〈dot.〉
特に小規模マンションではこの傾向が強い。

大規模修繕工事の時、作業担当者が大きな声ややや乱暴な口調で指示を出したり受けたりしてたので、アホのヤンママ副理事長が「小さな子供たちがビックリするので、もう少しソフトな言葉遣いに改めてほしい」と言い、理事長から申し入れたが、鳶や人夫が「そこのあなた、危ないわよ」ってオネエ言葉でやるわけにもいかないだろう。
「どこ見てんだ、バカタレ！！」「ボケ、頃すぞ、お前！」でこそ、安全が確保される。女性が理事になると物事が進まないと言って批判された政治家がいたが、まともな社会人なら「女子と小人は養い難し」を信じている。女性が理事会に出てくるとロクなことがない。

個性と体臭がキツそうなオッサンばかりの理事会は嫌だが
代理出席の奥さんの中に時々美人がいるので楽しい

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

理事長が気をつけなければならないことは、毎月
収支報告書が提出されているかの確認をすることです。

いかに管理会社におんぶに抱っこ状態なのかよくわかりますね

だから管理会社選びは大事なんですよ
管理組合が主体性持ってやるべきです

関係法令や管理会計の基礎知識は、役員に限らずすべての組合員が
持っておくべきです。それができない人は分譲マンションではなく
賃貸や公営住宅や一戸建てに住むのがいいでしょうね。

マンションを管理していく中で、法律に関することはまず
発生しません。
日常の管理をこつこつとこなしてしていくことにポイントを置いた行動
を行うべきです。
法的に難しいことが発生したら、専門家に依頼すればいいだけです。

駐輪場のトタン屋根を新調するのに費用がかかるからと言って総会決議で
駐輪場の利用料金を値上げすることはできません。
共用部分や付属施設のメンテナンス費用は、全ての組合員で分担することが
法律で定められているからです。
駐輪場だけメンテナンス費用を利用者負担にするという規約（特別決議）も
その差別を正当化できる理由がなければ法律に違反して無効です。
やはり法律を読んでおくことは大事ですよね。

一般的に広い部屋に住んでいる組合員ほど共用施設のメンテナンス費用を
利用者負担にするように主張する傾向があります。
多くのマンションでは、管理費と修繕積立金は共用部分の持分比率に応じて
負担するので、専有部分が大きければ持分が大きくなり負担金額が大きく
なるからです。デカい部屋に住んでいる住民のわがままを許してはいけませんよ。

マンションは一戸建てを買えない貧民のための物件
管理組合長は貧民同士の争いに関わってはならない

>>443 匿名さん
あはは、マンションも戸建ても買えない者のひがみだね。
地方では団地よりマンションの方がずっと高いよ。
東京でも億ションやタワーマンションもあるしね。

成程

>>17242 匿名さん
マンションに住んだことがないんだね。
マンションの管理組合では、管理組合長とはいわないで、理事長と
いうんだよ。
何故ここのスレにきてるのかな。戸建てに住んでいればここの
スレは関係ないしね。

>>17245 匿名さん

世間が狭いですね。
管理組合の責任者は組合長でも総裁でも将軍様でもいいんですよ。

しかし、組合長とは言わない。
標準管理規約でも理事長となっている。

成程

理事会の席上、修繕委員のことを「修繕係！」と殊更に呼んでいた理事長がいたな

>>17249 匿名さん
それは、修繕委員を意識していたんじゃないかな。
理事会の方が上という意識というかライバル意識過剰ゆえの
発言だよ。

>>17240 匿名さん
区分所有法にその様な記載はない筈です。
あくまでも、合理的な民主的な解決です。
また、駐輪場ではなく駐車場になりますが、最高裁の判決でも合理的な理由があれば値上する事は、問題無となっています。

つまり、現在の駐輪代金が合理的であるかが焦点になります。
本来、駐輪代金は
固定資産税＋修繕維持管理費用が理想で、最低でも固定資産税を台数で割った金額に設定になります。
大体、60-70m2 で40台位平置で駐輪できますので
4000万クラスのマンションですと、一区画で月に250-300円程度の固定資産税が月に掛かることになりますので、これが基本になります。

利用台数が少ない場合、駐輪代金を上げても良いか？となると
駐輪台数の設定は、利用者ではなくデベロッパー（引き継いだ管理組合）が設定したものですので、利用者側の問題ではないので、利用台数が少ないことでの利用料金をあげることは難しいです。

固定資産税は土地の相場の価格に対してですよ。
ただ、１７２４０さんの考えは間違っています。

>>17252 匿名さん
60-70m2とかいたのは、一般的な専有区分の広さからです。
マンションを持っている方であれば、この数値から月々の固定資産税がどれくらいか直ぐに分かるかと思います。

駐車場駐輪場のメンテナンス費用を利用者に負担させるのは、フリーライダー容認の考え方で所有権の考え方とは一致しませんが、素人には受け入れられやすいです。特に、分譲マンションの購入者の一定割合は賃貸アパートからの転入者であり、彼らは利用者負担の考え方になじんでいます。

区分所有法第１９条
　各共有者は、規約に別段の定めのない限り、その持分に応じて　共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収受する。

この規定は敷地や附属施設にも適用されるので、駐輪場を利用する組合員に駐輪場の屋根葺き替え費用を押し付けることはできません。

「駐輪場の屋根を交換する費用に充てるから（駐輪場を利用していない俺は負担したくないから）」という使用料値上げの理由がマズいのです。心の中の本音はそれで構いませんが、「近所のマンションに比べて使用料が安すぎるから」とかなんとかごまかせばいいのです。

成程

１階の住民だけど、エレベーターは全然使わないんだけど、
点検費用の負担はしなくていいんだよね。

まず、大半のマンションが
駐輪場にしても駐車場にしても
会計を管理費等と一緒にして別会計にしていない管理組合が多いと思います。
まず、キチンと分けて、利用率80%位で、固定資産税／メンテナンス費／管理費用（利用シール等）が運用できてるかどうか確認することが必要です。

高齢者が増えると、利用率が低下し、収益が下がった場合、利用者に負担させるのではなく、逆に利用していない世帯に負担させる案もありだと思います。
利用者は駐輪場代を支払うことで、収入に貢献してますが、利用していない人は貢献していません。

マンションを売却する時に
駅から少し離れると駐輪場の台数も一つの評価ポイントになります。
例えば、使わない世帯にも、毎月200円を負担してもらうとして
年間2400円、10年で24000円の負担になります。
24000円も負担するのか！と思う人もいると思いますが、キチンと駐輪場を管理して、子育て世代が利用しやすい様に管理してあげれば、売却も決まりやすくなります。
不動産の売却益から考えれば、24000円なんて微々たるものです。

駐車場利用率によって修繕費用の負担者が一部の組合員になったり
全組合員になったり。シロートの思いつきにもほどがあるねｗ

共用施設の修繕費用は、法律や規約に従い、組合員（共有者）全員で負担します。
駐車場駐輪場などの施設使用料は、組合員（使用者）と管理組合（管理者）との間で
結ぶ契約の内容に従い支払います。この違いを理解していない組合員が少なくない。
デベ系管理会社のフロントの中にも分かっていない連中がいますよ。

使用料支払いの元になっているのは契約です。契約とは当事者双方の合意であり、
管理組合が一方的に「使用料を払え」と言っているわけではありません。
組合員は使用料を支払い、管理組合はその見返りとして一定のサービスを提供する
損得ずくの取引なのです。
具体的に管理組合が何をしてくれるのか、これは契約書に書いてあるので読んで
みてください。

ちなみに私が住むマンションでは、組合員が使用料を支払うと、管理組合は特定の
駐車区画をその組合員専用の区画として指定してくれます。
「この区画は〇号室の〇さん専用なので、他の組合員は駐車できません」と周知して
くれるのです。この結果、いつ帰宅してもその区画が空いているので、空き区画を
探して駐車場内をウロウロしなくて済むというメリットがあるのです。

ここが賃貸と分譲の大きな違いです。
賃貸では部屋も敷地も大家さんのものなので、いずれも使用料がかかります。
分譲では部屋はもちろん駐車場も組合員（共有者）のものなので、単に使うだけでは
使用料はかからないのです。使用料を徴収するときは「払ったら管理組合は何をして
くれるのですか？」という組合員からの問いに答えを用意しておきましょう。

成程

>>17264 匿名さん
全国のほとんどのマンションでは、駐車場の使用料は取ってますよ。
そしてその使用料は、機械式駐車場でなければ、管理費や修繕積立金に
充当され、各戸の負担の軽減に役立っています。

駐車場の抽選は行っていますか。
たとえば３年とか５年おきに抽選をして平等にするとかの対応は。
これができるのは、総戸数以上の駐車場が確保できているマンション
の場合は可能ですが、戸数以下の場合は難しいでしょうね。

駐輪場が有料化された２年後、自室や玄関ポーチで自転車を保管する組合員に対して
駐輪場使用料と同額の「登録料」を徴収する議案が総会に提出された。
駐輪場使用料を払っている組合員の一部から「同じマンション内で自転車を保管して
いるのに使用料を負担しないのは不公平」と苦情が出たためである。

組合員A：登録料を払って登録したら何かいいことがあるのか？防犯登録みたいな
理事長：自転車をこの建物内に置くことができる、廊下や階段やロビーはダメだが
組合員B：玄関ポーチはまだしも、自室に置くのになぜ管理組合に料金を払うのか？
理事長：もともと自転車は駐輪場に置くということで、それ以外の場所は基本的に
　　　　認められない
組合員C：規約には「駐輪場で自転車を壊されても盗まれても管理組合は関知しない、
　　　　それでよければ使え」と書いてある、盗まれるような場所に置けと？
副理事長：自室まで運ぶのにエレベータを使いますよね、その利用料というか、、、
組合員B：半日使って引越し荷物を運んでも無料なのに、1分間で自転車を運ぶと有料
　　　　　なのか（笑
（役員席で緊急協議）
理事長：さらに検討することとして、今回は採決を見送りたい、、、

総戸数以上の駐車場が確保できているマンションでは、管理組合は組合員１人当たりの
台数制限をする以外は余計なことはせず、組合員の自由な使用に任せるのが楽チンです。
空いてる場所好きな場所に駐車してください、駐車場所に関するトラブルは組合員の
間で解決してください、管理組合はノータッチです、でいいのです。
しかし、これでは管理組合は駐車場の使用料を取ることができません。組合員が払う
使用料に見合うようなサービスを提供していないからです。

また、総戸数以上の駐車場があるということは、組合員全員に１台以上の割り当てが
あるということですから、駐車場を利用できない組合員はいないことになり、駐車場の
利用に関する組合員間の不公平はないことになります（１台割当てがあるのに駐車場を
使わないのは、その組合員の自己都合にすぎない）。
組合員間の不公平を理由とする使用料も取ることができません

しかし、分譲マンションでは使用料収入が多ければ多いほど良いので、総戸数以上の
駐車場が確保されているマンションでも契約方式を導入することで、駐車場使用料を
徴収しています。
標準管理規約では、契約方式は駐車場が不足しているマンションを想定していると
説明されていますが、実際には駐車場が余っているマンションでも採用しています。

駐車場が足りないマンションでも、管理組合が各人の駐車場所を指定せずに早い者勝ちで駐車できることにすれば、駐車場の使用条件は全員同じで平等だから、無償使用できるんですけどね。ただし、駐車場に旗や椅子といった私物を置く場所取りが頻発してマンションの外観が汚らしくなる可能性があります。昨日は駐車できたのに今日は満車で駐車できないというときに、路駐する人も出てくるから近隣住民から苦情が来て対応に時間と金を取られるかもしれない。あまりお勧めできませんね。