グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市中央区薬院４丁目341番1,7,9,11、430番、平尾3丁目365番
交通：福岡市営地下鉄七隈線「薬院大通」駅徒歩5分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：53.21m2 ～ 193.08m2
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：積和管理九州株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-04-14 15:42:35
>>243 匿名さん
小倉の大手町じゃないんだから。。。
情弱は業者にやられるよ。
このグランドメゾンが他に比べて割安な理由も知らずにいるとはね。
でも、あなたに近くに住んで欲しくないから、唐人町あたりに飛んでください。
このグランドメゾンが格安な理由とは？ごめんなさい。文脈から読めなくて、教えてください！
西向き・東向きだから？ではないですよね？
>>254 匿名さん
土地を取得した時期が土地が馬鹿みたいに上がる前だったらしいです
なので、浄水のグランドメゾンにしては割安です
西新なんてさらに高いですから
もっとも、5年前などと比べれば当然高いですけどね。
浄水エリアでの存在感は群を抜いていますね
団地ですからねぇ
団地じゃありません。
シティです。街です。
>>255 マンション掲示板さん
ありがとうございます。営業マンがそんなこと言っていたような気がします。九電施設の跡地ですよね。購入した人は九電の関係者が多かったりするんでしょうかね。
先日、近くを通ってみました。Ⅲは建ってみると予想以上に大きいと感じました。時間帯によるとは思いますが、西側はずいぶん日陰が出来てました。グランドパレスも日陰になっていて気の毒な感じでした…。団地と言われるとそんな雰囲気もなくもないような…。ガーデンシティと言う名に相応しい魅力的な街になれば良いなと願っています。
残り5戸ですか？ 積水の営業マンもスッキリ完売っていきたいんでしょうけど、今からが大変なのかな？？（笑）
平尾中より警固中の方が近くない？
ここは南側に巨大なメインタワーマンションが建つのでしょうか？
平置き駐車場は、とても良いですね。
同じ２１階建てのパークハウス赤坂の話題が出ないのは、ライバルでは無いってことなのでしょうか？
どちらが階高が高いのでしょうか？
こちらの方が、安定地盤までの深さが浅いので、地盤が頑丈で安心して住めそうですね。
階高が気になりますね、グランドメゾンVSパークハウス赤坂
高い方が解放感があって良いんでしょうね。オール賃貸ならば高圧縮な階高なのでしょうけど、どちらも一流どころの分譲ですから。
しかし、２１階建てて何で２１階なのと聞きたいですね、かなり厳しい６０ｍオーバーの建築基準法をパスしているタワーマンションなのでしょうけど。
福岡の地の人間じゃない私にとっては、浄水より薬院の方が地名としては好きですね。浄水だと下水をついつい連想してしまう。六本松は六本木の偽物とか。
>同じ２１階建てのパークハウス赤坂の話題が出ないのは、ライバルでは無いってことなのでしょうか？
購買層は全く違うと思います。環境が全く違う。
都心部の利便性が良いがオフィスと商業施設と流通系の多い長浜と
緑の多い落ち着いた住宅地でおしゃれな店が揃っている薬院浄水。
東京で言えば築地（前者）と麻布、代官山、広尾（後者）を比べているようなものです。
パークハウスの場所は長浜なのでグランドメゾンは絶対にその冠を与えない地域です。
福岡は街が小さいので、通り（那の津通、昭和通り、明治通り、国体道路）が一つ違うと
全く違った街になります。
薬院浄水を通っている城南線も那の津通同様交通量は多いですが、走っている車が全然違います。
那の津通はトラックや商用車が多いです。
福岡でなぜ積水がメジャー７より人気かというと、その戦略にあります。
高級地にしかGMの名前を付けなかった。だから高級地＝積水がいつの間にか高級＝積水のイメージとなった。
パークハウスは名前が一つしかないので三井のパークマンション、パークスクエア、パークホームズみたいな
序列がないのがブランド戦略をたてれません。
積水が内装がいまいち古臭いのに（20年変わってない）売れているのはこのブランドイメージと植栽でしょう。
>しかし、２１階建てて何で２１階なのと聞きたいですね、かなり厳しい６０ｍオーバーの建築基準法をパスしているタワーマンションなのでしょうけど。
それは空港法による高さ制限の為です。
新しいマンションは公開空地を併設して容積率を上げていますが、高さ制限に引っかかるので
皆ほぼ同じ高さになります。
どちらのマンションも屋上に赤い点滅マーカーが付くことになります。
空港の位置の関係で博多、天神に近いほど高さ制限は厳しく内陸側に行くほど厳しくなります。
博多は東京でいうと羽田整備場と天空橋の間くらいの場所に立地します。
高いタワー型マンションとなると早良区、西区、東区の比較的海沿いとなります。
セントラルには、新しい内装を入れてほしいです
東京や大阪の友人や仕事上の知り合いと話していて気付いたのですが、
グランドメゾンにプレミアム感やブランド力を感じているのって、福岡特有の現象のようです。
福岡でも規模の小さいものも増えてしまったし、県外者や外国人の転売目的の投機対象になってしまった感があるので、将来的な価値が落ちなければいいですけど・・・
グランドメゾンは憧れますね
グランドメゾンに憧れるのは、福岡の人くらいっていうのはショックですが、
積水ハウスも欲に目がくらんだのか、最後に戦略間違えましたね。
売ってる相手の半分以上は投機目的の県外者・外国人っていうじゃないですか。
>>売ってる相手の半分以上は投機目的の県外者・外国人っていうじゃないですか。
それは嘘でしょう。
なぜならばトータルでも賃貸は20戸くらいしか出ていない。現在3戸くらい。
MJR赤坂タワーは50戸くらい出てました。
重なり（同じ物件）も含めれば一時120くらいありました。今12戸くらい。
賃貸以外の残りが、全部実需であるのならいいですけど。
成約したと同時に、転売目的で売りに出すケースもあると聞きましたが。
福岡ではパークハウスは大衆臭がする。ショボいのが多い。グラメゾの方がブランドですよ。
そこが真の買い時っていう考え方も出来るでしょうが、
やはり資産価値の低下やブランドの毀損を考えるとどうですかね。
残り3戸になりました！
I typeだけ残ってます。角部屋ですが北東ってのが嫌われたか？
値引きしてくれれば買うけどな〜笑
>>266さんの言う通りです。福岡の人の積水信仰には正直、驚きました。
福岡は本当に特殊だと思いますよ。
グランドメゾンのマンションは悪くはないですけど、ブランド的には野村や財閥系には当然のごとく及びませんし、積水の戸建てなんてシェア＝良い物と安易に錯覚する世間知らずの人しか興味を持ちませんしね。富裕層は大手なら三井、ほとんどは高級住宅専門の設計事務所や地場工務店で家を建てます。積水のシェアが高いのは宅地開発で建売分譲の販売実績が寄与しているだけです。住宅の品質や性能は決して良くはありません。
誹謗中傷とまでは言いませんが（笑） ↑色々ご意見ありますよね！ マンションの購入に際し場所なのか？デザインや質感などなど色々意見はあるでしょうが、結局この広さの一等地を積水が買ったわけで、他のメーカーが購入できなかったのか？購入しなかったのか？知りませんが、近くに同程度の他の高級マンションメーカーが同じ金額でもっとイイ部屋を提供できるのならそちらを選びますが・・・・・現れますかね？？この規模で？五十歩百歩かも？？（笑） まぁ〜〜私は場所で選びましたけどね！ ＞＞積水のシェアが高いのは宅地開発で建売分譲の販売実績が寄与しているだけです（コレは事実かもですね）笑 因みに「富裕層は大手なら三井」ですが、マンションの材料ぐらいの質なら三井も積水もさほど変わりませんよ（笑）逆に品質の劣化度は三井の方が悪いかも？（一軒家での場合ですが）
建築関係を専門にしている弁護士さんにお世話になったんですが
詳しいことは守秘義務があって言えないんですが
積水ハウスは訴訟が少ないので有名です。
どこのデベが訴訟や訴訟の一歩手前が多いかは理解してます。
良くそれを買うなあと言うのがある。（笑）まあ賃貸なら問題なけど。
三井は知り合いが戸建てで訴訟になったけど、少ないというイメージはないですね。
積水の欠点は管理も積和とか初期の修繕積立金が多くないとか
内装が進化してないとかいろいろとあるけれど
それを差し引いても、この土地でこの値段。
かなり買い得だと思います。
しかも駐車場が自走式なので将来の経費も少なめ。
ただマンション全般の先行きが見えないので
資産運用はバランよくしなければなりません。
西新のブリリアは物凄く興味を持っていますが
不動産バブルがはじけそうな兆候もあるのでじっくり考えたいと思います。
>>276 匿名さん
野村に及ばないって福岡の事知らないんですね。受け入れられなくて撤退したのに。
福岡って東京の常識が通用しないという意味では特殊かもですね。
東京のデベが上から目線で参入してきて通用しない惨敗って事が多いので。
惨敗したと言っても建てたものはビオロと薬院ビジネスガーデンと箱物は素晴らしいと思う。
西新タワーもデザイン的に期待できる。
福岡は東京嫌いというか、何かと東京アレルギーとも言える現象が目につきますね。
それがまた、福岡らしさを感じさせる事に繋がってくるのかな？良くも悪くも。
北東部屋３戸を残し、完売カウントダウン中なのですね。
ものすごい人気のようです。
どうして南方向に高い建物を建てて行くのでしょうね？
南向きの部屋の人気は薄れているのでしょうかね？
自走式駐車場で敷地が広いことは圧巻です。
維持費が安いとの書き込みがありましたが、そうですかね、管理組合の自助努力で、皆さん総出で維持していけば、他の物件よりも安く済みそうだけれど、どうでしょうね。敷地が広いとそれなりに贅沢な悩みが出てきそうです。ゴミ拾いや植栽の管理だけでも大変です。全委託ならば、逆に管理費は高くつきそうです。
＞＞278 マンション投資家さん
訴訟の多寡では無く、訴訟件数率ならより分かり易いと思いますが・・・。
分母である施工件数が異なりますし、マンションなら分母は世帯数でしょう。
統計データ（訴訟件数率）をご存じなら教えて欲しいです。
>>278さん
自分も同様にデータを教えて頂きたいです。
初耳の情報なので、検索して調べてみたところ、
真逆の積水ハウスは訴えられることが多い住宅メーカーという書き込みが多数ですが
イマイチ確証が持てません。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/3399906.html
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12103638012
http://www.sekkachi.com/entry/SekisuiHouse_jiban_defense
https://sekisuisaiban.muragon.com/
訴訟の問題はわかりませんが、ほとんどが営業マンとの意思疎通が上手く行かなかった場合と施工会社とのトラブルでしょうかね？？
マンションで区別することは出来ませんが、一戸建てで比べてみると三井とかダイワハウスとか良いデザインや部材を望むと望むだけの高額が必要です。積水はそれなりですが、金額積めば豪華になるわけではないメーカーですから高級感を望むのはちょっと酷かもしれません。一戸建てを設計する際に三井とも話をしましたし仮契約まで行きましたが、最終的に出てきた部材が気にくわなかったこともあり契約破棄となりました。積水とは話し合ったことありませんが、親戚が40年前に積水ハウスで一戸建て建て、3回ほどリフォームしたのですが、部材が豊富なのか？イメージ取りが上手いのか？違和感なくリフォームしてましたね！部材が高級素材を使用しているわけではありませんが感心しました。
メーカーによって得意な価格帯とデザインがありますので積水はマンション造りには適しているように感じます。
とにかく東西向きが残念。セントラルフォレストに期待。
どこかで指摘されてたけどGMの唯一の欠点は内装。そろそろ全面的に刷新をしてくれるといいけど。
ゲート、サウス、セントラルでガーデンシティ全体ですごい世帯数になるよね。勝手な希望だけど、この立地ならあまり大きくせずに小規模マンションが良かったー。パークハウス平尾浄水みたいにね。
>>286さん
私が知る限りでは、積水さんは比較的まじめみたいですよ。
福岡だけの事かもしれませんが。
因みに裁判の率とかはわかりません。
全般的に上場企業はましです。
訴えられたら困るのは上場企業だから。最後には対応してくれます。
問題は地場の免許が浅いところ。
訴えて困るのはカスをつかまされた住民の方だろという対応。
瑕疵があるマンション名が公になれば中古で売るに売れないのは買ったほうだろという態度。
ただそんなところも瑕疵のある物件をわざと作っているというよりも
コストカットで雑になっているというのが本当のところ。
大手も地場中小もやっている下請けは変わらないというが
監査が甘かったり、急がせたり、下請けに買い叩いているからできるものは違ってくるかもしれないし
何よりも瑕疵があった時の対応が全く違う。
おそらく『訴訟件数率』など、提示されないでしょうね。私は、＞＞285: 匿名さん本人です。
ただ、”歩留まり”や”標準偏差”の論理に拠れば、上場企業だろうが一定数の訴訟は発生しているでしょう。
重篤な品質不正問題は別として、車のリコールや食品の異物混入等と同じと捉えられる。
ＭＳは日頃から様々な『新築の未成約戸（完成物件）』の共用部・駐車/駐輪場・掲示コーナー・
専有部を内覧し、居住生活を疑似体験しながら、知見と判断力を培う事が大事ですね。
ＭＲは、往々にして過剰な空間演出やオプション仕様の展示が（説明も無く）為されて、
弥が上にも多くのバイアスがかかり、分譲デビューの初心者などにとっては実態把握には不向きです。
とても悩ましい事です。
少し前のレスで触れられていますが、転売による投機目的の、
県外者・外国人による成約ってどれくらいの割合なんでしょうか？
さらに値段を吊り上げて売却するとなると、地元のアッパーミドル層でも付いて来れない水準のはずです
地銀は生き残りのため、自分が買う立場ならマズイと思っても、平気で貸すでしょうが
金利・消費税は来年以降確実に上がり、貿易摩擦やら何やらで景気の先行きがちょっと怪しい今、
マンション業界はバブルとその崩壊を周期的に繰り返しているみたいなので、
数年後のことがとても気になります・・・
バズーカ黒田が退任するタイミングで、金利は上がります。
低金利で、これ以上、銀行特に地銀などの経営を圧迫することは危険です。
結局、世紀の愚策「働き方改革」によって、残業抑制・効率低下・実質的な可処分所得減が深刻化する。
選択肢は、自己防衛しかないですよ。
転売目的の住む気がない方（外国人であれ県外者であれ）が、どれくらい買っているか知りたいですよね。
半分くらいでは？
住むつもりで購入した県外者です（笑）
確かに一年中住むわけではないですけど、でも外国人は別として県外者の比率が多いって事は魅力があるって事ではないでしょうか？色んな意味で（笑） 他のマンションを購入しなかったのはやはり色んな意味で魅力を感じたわけで・・・・・私が言うことではないでしょうが、県外者がちょっと多くてもこのマンションなら品は落ちないと思います！いかがでしょう？？
あと1戸、2戸がなかなか売れないんだよね〜〜汗
積水さん達はヤキモキしてるでしょうね（笑）
他は総数20〜40戸でも1戸売れ残るって結構ありますからね（汗）
159戸の2戸だから販売開始期間からすると立派ですけどね（笑）
未成約戸の１件ってのは、なかなか売れない物ですよね。
供給側と購入側の力関係・バランスも、未成約戸がまだ数件ある時とは
様相が大きく変質しますから、それまでの成約ペースなどは、あまり参考にならないようです。
ＭＳの総戸数などには関係無く、未成約戸は代替の無い１戸若しくは数戸と位置付けられます。
捉え方としては、戸建てを選定する時の感覚か、最上階角部屋のみを購入対象にするような
購入スタイルに近いとも言える。
又、供給側は完売までの期間もある程度は織込み済みですし、それまでの販売推移から完売までの
販促費や販売体制の維持には早い段階で判断し追加経費も確保しますね。
いちいち、ヤキモキなどしないと思いますよ。
そんなビジネススタイルじゃ、浮沈が激しく先行き不透明な不動産業界でやってられないでしょ。
デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
九電から土地いくらで買ったのかにもよりますが、開発規模がこれだけでかけりゃ心配ないでしょ。
＞デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
それ、表現がおかしいけれども、あなたの聞き間違い若しくは記憶違いだと、何故気がつかない？
若しくは、１棟が１０戸程度の小規模マンションのお話なのかな？
開発事業・ビジネス・流通財の利益構造/費用分解とかを勉強しましょうよ。
●誤：1棟で2戸売れなきゃ赤字
●正：1棟で２割（20％）売れ残ったら赤字 （赤字となる可能性が高い）
通常、初期の公開価格には粗利が18～25％が、想定利益として設定されています。
事業主及び販売側の思惑としては、竣工前にＭＲで早期に全戸完売したい。
が、意に反して販売期間が長引き、竣工後の未成約戸の立て替え管理費負担等がかさむと
事業主の獲得利益は減じます。
一方で、販売側が得る販売手数料率は、一般的には販売期間に関係なく一定なのです。
ただ、長期化するとそれに比例して販売人員の人件費や販促費が膨らみ、利益を圧迫する。
値引き原資は、事業主から得る場合が多いようですが、販売会社が捻出する場合もあるようです。
