グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市中央区薬院４丁目341番1,7,9,11、430番、平尾3丁目365番
交通：福岡市営地下鉄七隈線「薬院大通」駅徒歩5分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：53.21m2 ～ 193.08m2
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：積和管理九州株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-04-14 15:42:35
低層ですけどリビングインにならず廊下を有したFが出ましたよ〜誰かがキャンセルしたのか？次期以降の販売で出てきたのかもしれませんが、親を住まわせたりするのも可能な間取りになってますね〜値段をどう思うかは個々によって違いがあるでしょうけどね。
あっという間に残りあと７戸/159戸ですね。
リビングインは、配置や仕様によってその機能性が活きるか否かが明暗分かれますよね。
主夫目線で見ても、ここの配置はかなりイイ感じに見えますね。
日々の掃除では、田の字型の我が家（ＭＳ）の広く長い廊下は必要ないなあと思いますよ。
資産価値を気にして駅近マンションを買うより、駅から少し離れた閑静な住宅街のマンションの方が落ち着いた雰囲気でいいと思う
資産価値最優先で選ぶより、住環境重視の方が豊かな生活を実現できそう
＞＞200 マンション検討中さん
同感。そう思います。
健康で10～15分の徒歩が負担にならず、車の運転が可能なら駅近に拘る必要が無い。
加齢と共に、徒歩移動と運転が困難になったら、
社会インフラが近接状態の駅近か商業集積近くに転居すれば良い。
一昨日も所用で、天神周辺に行ったが、ビルが密集し眺望は向かいのＭＳという生活は
資産価値があっても、開放感が得られない住環境は、とても許容出来ないな。自分はね。
当地の市況を下支えする一要素である首都圏などからの移住者は、どちらを好むのかなあ。
首都圏とイメージがかぶる中心地を選ぶのか、生活観をシフトして郊外志向となるのか。
201です。
この物件は、将来の住み替え物件の１候補としています。
快適な生活が送れそうですからね。
私は今は田舎に住んでますが、10数年後年取っても生活しやすいようにとこのマンションを選びました！ 都会のど真ん中では無いですが、ちょっと入った静かな空間って居心地いいと思いますよ♪ 場所や間取りなど好みは人それぞれですけど、満足してます（笑）
↑サウスフォレストの時は知りませんが、ゲートⅡと同じぐらいではないでしょうか？ ただコレだけの戸数から考えればいいと思いますよ。
サウスフォレストは確か瞬間蒸発だったのでは。。。
2はギリギリ完売でしたからね
こちらの方が早いですよ
私は2の住人です。
買った方、仲良くしましょう〜 ^_^
ですね〜〜３の住人になる予定です〜お隣さん仲良くしましょう(^^)。
ところで東側のガレージの事ですが、クルマの重量が2トンまでってなってますよね。って事は重めのSUVは不可って事ですか？ ベンツのゲレンデバーゲンなどはアウトなんでしょうか？(^^;;汗
>>208 匿名さん
え、そうなんですね。
たしかに、見かけたパナメーラは2000以下ですね。
ただ、それほど駐車場は幅が広くないので、大きな車は少し苦労するかもしれませんよ。
というか、おそらく大きく逸脱しなければOKでしょ。
問い合わせてみてください。
＞というか、おそらく大きく逸脱しなければOKでしょ。
判断基準に、そんな曖昧・抽象的な要素が入る余地はありません。
緩い対応を１件でも許したら、なし崩しで規約違反が常態化します。
以前のＭＳでは、制限内容を認識せずに大型ＳＵＶの新車を購入した方に対して、
理事長だった私は、車を変更するか敷地外で駐車場を確保するか、二択を迫りました。
その方は、より小さめの中型ＳＵＶに買い換えましたね。
規約の運用が徹底出来るか否かをよーく見て検証すれば
管理会社と管理組合理事会の健全性、管理組合員の意識レベルが分かる。
2000kg以下って結構厳しいね。GLEもダメなのね。
＞＞213 マンション掲示板さん
あなたは、あたりやなの？ それとも、阿呆かい？
えらかろうか嫌われようが、規約遵守するのが区分所有者の義務でしょう。違うの？
ＭＳ崩壊を推進する工作員？ トロイの木馬的な侵入破壊者なのか？
2000kg以下の妥当性は、製造メーカーに問うて下さいな。私は門外漢。
そして、妥当性を示された場合に
それを否定 或は 妥当だと判断する知見があなたにはあるの？
オプションで変わろうが、制限数値は絶対であり許容の限界値でしょうが。
ボクシングの各階級の、制限体重と同じだよ。
レギュレーションをクリアして、駐車したいなら重量オーバーするオプションは控えなさい。
若しくは、
予め、フルオプションだろうが、目一杯重くしても制限値内に収まるようにして下さい。
おわかりか？
またいつも通り荒れたね。
荒らす人はきっかけの人はいつも同じ。文章見たらすぐわかるよ。
そしてすぐ削除依頼かけてくるし。
＞＞217 匿名さん
＞荒らす人はきっかけの人はいつも同じ。文章見たらすぐわかるよ。
ブラックバスの如きバイト。
自覚が無いまま、知らないうちに、お腹の中にはマイクロビーズが満杯かな？
またいつも通りの投稿ですか？
キッカケは、規約を軽んじた方なのでは？
ブラックバスの如きバイト。
自覚が無いまま、知らないうちに、お腹の中にはマイクロビーズが満杯かな？
どういうこと！？
>>212 匿名さん
厳密に言うと、全体の平均で2000kgなので、一部の車が多少オーバーしても支障ないが
それを許容するとキリがないのでデベ側が規定してるものと思われる。
因みに駐車場の対荷重は2000〜様々あり2000というのは最低のものであり
コストダウンの結果だと思われる。
初めから2000kgで設計しているとはGMの設計基準から考えにくい。
一般的なハイグレードマンションの自走式立駐だと、耐荷重2トン未満とそれ以上の区分があって賃料も区別されてないですか。ここも高い駐車場がちゃんと準備されてるはずなので、大きな自動車をお持ちの方はそちらをお借りすれば良いと思います。
立駐の1階は大丈夫ですよ！2階以上が重量制限です！
近頃はSUV率多くなってますからね～～私が決めた頃には1階は最初から空いてませんでしたよ（汗）
私なんかまだ2000kg以下のクルマだったからいいものの将来SUV購入の際は重量気にしなければいけないんですね～涙
しかし2000kg前後のクルマって今多いですよ（乾燥重量とか総重量とか表記により）ですから住人の間で「あのクルマ重いんじゃないの？(- -;)」って陰口を言われるような事態にならないようにしないとですね。
フォレストゲートⅠ・Ⅱの住人の方々が納得できる規則等を決めてくれることを願ってますよ。
駐車場問題勃発か。
過去に昨秋かな、首都圏からの移住者（首都圏は土地不足で、好ロケ物件は機械式が標準）が、
機械式立体駐車場推しの投稿をしたら、福岡市民の皆さんの集中砲火を浴び火達磨状態だった。
以来、福岡市民の皆さまは、平置き駐車場しかお認めにならないのだと思っておりました。
そんな中、福岡市にも機械式を受入れる方々がいらっしゃるのを知ってホッとしました。
ただ、重量オーバー車の駐車は、昇降時にモーター等の過負荷となるので、高シェアの
IHIや東急製であれば、立体駐車場のメンテ費用は増大します。
モーター交換と金属製チェーンやケーブルの交換頻度が高まります。
>>226 匿名さん
話をややこしくしないでください（笑）
自走式のエリアでの重量制限について話してますからね！
規則は規則で守らなければいけないと思いますけど、2000kgってのが今のご時世に適応するのかどうか？施工した積水さんに再度確認した方がいいでしょうね～～。
構造的に無理なら危険ですので守るしかありませんからね。
百道中から修猷館より平尾中から筑紫丘の時代へ
東京大学合学者数 2018年
24 久留米附設
19 修猷館
7 福岡
6 筑紫丘
最近は医学部志向が高まっるから、全体的に減ってきてるよね
＞＞231 匿名さん
合格者数って、分母が気にならないの？
よく「◯◯大学合格者数、地域Ｎｏ.１」「◯◯人現役合格！！」などと、
大々的に宣伝している進学塾や学校を見かけるが、統計的な説得力は無いよね。
合格者/受験者数 若しくは 合格者/卒年の進学希望の生徒数 で表さないとね。
一方、大学や専門学校の就職状況は、人数と率で表記されることが多いね。
誤差の範囲内ですし、そんなに心配なら筑紫丘でも理数に入ってしまえば修猷館よりも圧倒的に最難関に行けるパーセンテージが上がります。
やっと販売個数6戸に減りましたね。8戸からなかなか減らなかったのでどうなることやら？って思ってましたが、フォレストゲートⅡの時は高額なのが残ってたんですが、Ⅲは微妙なところが残ってますからね〜〜あと9〜10ヶ月でどうかな？？（笑）
＞誤差の範囲内ですし、そんなに心配なら・・・
ただ、実態をそしてそれを示す数値指標を知りたいだけなのです。
合格者数が、6～24迄の偏差・分布があって、その上で受験者数は非公表なので、
学校や塾の優秀さを計る比較材料には、なり得ないよね。
立地的には申し分ないんですが、
間取りと方角があまりにも・・・という感じですね。
購入された方も妥協されてるとは思うのですが、将来の売却を前提にしての判断といったところでしょうか・・・
私は間取り（リビングイン）は気になりませんでした（家族構成で）。方角は若干妥協しました（西向き）。しかし立地で決めました（笑） 妥協する内容が、我慢できるレベルか否か？の差だと思いますね～。
西向きだし 窓は小さいし キッチンは古臭いし いいのは植栽だけじゃん。夕日だけ見てるのは気が滅入る。
＞＞238 匿名さん
方角やら、何かが大だ小だの、古いだの、個人の好みや価値観は多様だからね。
他をあたればいいんじゃないかな。
ちなみに、＞夕日だけ見てるって 誰かが言ってたの？ あなたの空想？
夕日だけ見て、安堵感や幸福感に満たされる事はないの？自宅やリゾートとかでさ。
贅沢な過ごし方だと思うけれどね。
唐人町や大手門にできるやつにしよっと。
>>242 マンション掲示板さん
大手町は言うまでもないですが、今建設中の唐人町も利便性、坪単価では薬院4丁目のガーデンシティより格上です。もちろん仕様、設備、間取りもね。
ガーデンシティは植栽が迫力あるけど、あとは普通でしょ。
まあ、浄水(住所は薬院がほとんど)信仰が強すぎるのは確かだよね。
浄水という響きに誇りを感じている人は、物件のマイナスポイントは妥協できるか、そもそも目がくらんで見えていないか。。。
浄水信仰・薬院信仰・大濠信仰などを、連綿と支え続ける信者は多いですね。
熱狂的な信者が投じる浄財によって、また宣伝活動によって信者も増え、聖地の高値は維持された。
最近は、無信仰の若年層や他所からの移住者・他宗派の方も増加中です。
皆さんが言われているように私も「浄水通り」って響きが好きですよ。今の浄水通りは空き店舗も増えて以前のような「浄水通り」では無いですけど、しかし利便性だけでは評価できない「静かで居心地のいい場所」として私は評価してます。 結局住まいとしてのマンションに何を望むか？でしょう？ 人それぞれですからね。
でも部屋に入った途端、暗い生活が待っています。
＞＞248: 匿名さん
それは貴方に限った主観的意見って事ですよね（笑）
＞＞でも部屋に入った途端、暗い生活が待っています。
貴方にとってそのようにならないようなマンション？部屋？家庭？？を探してくださいませ♪
西向き東向きしかないもんなあ。セントラルタワーに期待。
>>243 匿名さん
小倉の大手町じゃないんだから。。。
情弱は業者にやられるよ。
このグランドメゾンが他に比べて割安な理由も知らずにいるとはね。
でも、あなたに近くに住んで欲しくないから、唐人町あたりに飛んでください。
このグランドメゾンが格安な理由とは？ごめんなさい。文脈から読めなくて、教えてください！
西向き・東向きだから？ではないですよね？
>>254 匿名さん
土地を取得した時期が土地が馬鹿みたいに上がる前だったらしいです
なので、浄水のグランドメゾンにしては割安です
西新なんてさらに高いですから
もっとも、5年前などと比べれば当然高いですけどね。
浄水エリアでの存在感は群を抜いていますね
団地ですからねぇ
団地じゃありません。
シティです。街です。
>>255 マンション掲示板さん
ありがとうございます。営業マンがそんなこと言っていたような気がします。九電施設の跡地ですよね。購入した人は九電の関係者が多かったりするんでしょうかね。
先日、近くを通ってみました。Ⅲは建ってみると予想以上に大きいと感じました。時間帯によるとは思いますが、西側はずいぶん日陰が出来てました。グランドパレスも日陰になっていて気の毒な感じでした…。団地と言われるとそんな雰囲気もなくもないような…。ガーデンシティと言う名に相応しい魅力的な街になれば良いなと願っています。
残り5戸ですか？ 積水の営業マンもスッキリ完売っていきたいんでしょうけど、今からが大変なのかな？？（笑）
平尾中より警固中の方が近くない？
ここは南側に巨大なメインタワーマンションが建つのでしょうか？
平置き駐車場は、とても良いですね。
同じ２１階建てのパークハウス赤坂の話題が出ないのは、ライバルでは無いってことなのでしょうか？
どちらが階高が高いのでしょうか？
こちらの方が、安定地盤までの深さが浅いので、地盤が頑丈で安心して住めそうですね。
階高が気になりますね、グランドメゾンVSパークハウス赤坂
高い方が解放感があって良いんでしょうね。オール賃貸ならば高圧縮な階高なのでしょうけど、どちらも一流どころの分譲ですから。
しかし、２１階建てて何で２１階なのと聞きたいですね、かなり厳しい６０ｍオーバーの建築基準法をパスしているタワーマンションなのでしょうけど。
福岡の地の人間じゃない私にとっては、浄水より薬院の方が地名としては好きですね。浄水だと下水をついつい連想してしまう。六本松は六本木の偽物とか。
>同じ２１階建てのパークハウス赤坂の話題が出ないのは、ライバルでは無いってことなのでしょうか？
購買層は全く違うと思います。環境が全く違う。
都心部の利便性が良いがオフィスと商業施設と流通系の多い長浜と
緑の多い落ち着いた住宅地でおしゃれな店が揃っている薬院浄水。
東京で言えば築地（前者）と麻布、代官山、広尾（後者）を比べているようなものです。
パークハウスの場所は長浜なのでグランドメゾンは絶対にその冠を与えない地域です。
福岡は街が小さいので、通り（那の津通、昭和通り、明治通り、国体道路）が一つ違うと
全く違った街になります。
薬院浄水を通っている城南線も那の津通同様交通量は多いですが、走っている車が全然違います。
那の津通はトラックや商用車が多いです。
福岡でなぜ積水がメジャー７より人気かというと、その戦略にあります。
高級地にしかGMの名前を付けなかった。だから高級地＝積水がいつの間にか高級＝積水のイメージとなった。
パークハウスは名前が一つしかないので三井のパークマンション、パークスクエア、パークホームズみたいな
序列がないのがブランド戦略をたてれません。
積水が内装がいまいち古臭いのに（20年変わってない）売れているのはこのブランドイメージと植栽でしょう。
>しかし、２１階建てて何で２１階なのと聞きたいですね、かなり厳しい６０ｍオーバーの建築基準法をパスしているタワーマンションなのでしょうけど。
それは空港法による高さ制限の為です。
新しいマンションは公開空地を併設して容積率を上げていますが、高さ制限に引っかかるので
皆ほぼ同じ高さになります。
どちらのマンションも屋上に赤い点滅マーカーが付くことになります。
空港の位置の関係で博多、天神に近いほど高さ制限は厳しく内陸側に行くほど厳しくなります。
博多は東京でいうと羽田整備場と天空橋の間くらいの場所に立地します。
高いタワー型マンションとなると早良区、西区、東区の比較的海沿いとなります。
セントラルには、新しい内装を入れてほしいです
東京や大阪の友人や仕事上の知り合いと話していて気付いたのですが、
グランドメゾンにプレミアム感やブランド力を感じているのって、福岡特有の現象のようです。
福岡でも規模の小さいものも増えてしまったし、県外者や外国人の転売目的の投機対象になってしまった感があるので、将来的な価値が落ちなければいいですけど・・・
グランドメゾンは憧れますね
グランドメゾンに憧れるのは、福岡の人くらいっていうのはショックですが、
積水ハウスも欲に目がくらんだのか、最後に戦略間違えましたね。
売ってる相手の半分以上は投機目的の県外者・外国人っていうじゃないですか。
>>売ってる相手の半分以上は投機目的の県外者・外国人っていうじゃないですか。
それは嘘でしょう。
なぜならばトータルでも賃貸は20戸くらいしか出ていない。現在3戸くらい。
MJR赤坂タワーは50戸くらい出てました。
重なり（同じ物件）も含めれば一時120くらいありました。今12戸くらい。
賃貸以外の残りが、全部実需であるのならいいですけど。
成約したと同時に、転売目的で売りに出すケースもあると聞きましたが。
福岡ではパークハウスは大衆臭がする。ショボいのが多い。グラメゾの方がブランドですよ。
そこが真の買い時っていう考え方も出来るでしょうが、
やはり資産価値の低下やブランドの毀損を考えるとどうですかね。
残り3戸になりました！
I typeだけ残ってます。角部屋ですが北東ってのが嫌われたか？
値引きしてくれれば買うけどな〜笑
>>266さんの言う通りです。福岡の人の積水信仰には正直、驚きました。
福岡は本当に特殊だと思いますよ。
グランドメゾンのマンションは悪くはないですけど、ブランド的には野村や財閥系には当然のごとく及びませんし、積水の戸建てなんてシェア＝良い物と安易に錯覚する世間知らずの人しか興味を持ちませんしね。富裕層は大手なら三井、ほとんどは高級住宅専門の設計事務所や地場工務店で家を建てます。積水のシェアが高いのは宅地開発で建売分譲の販売実績が寄与しているだけです。住宅の品質や性能は決して良くはありません。
誹謗中傷とまでは言いませんが（笑） ↑色々ご意見ありますよね！ マンションの購入に際し場所なのか？デザインや質感などなど色々意見はあるでしょうが、結局この広さの一等地を積水が買ったわけで、他のメーカーが購入できなかったのか？購入しなかったのか？知りませんが、近くに同程度の他の高級マンションメーカーが同じ金額でもっとイイ部屋を提供できるのならそちらを選びますが・・・・・現れますかね？？この規模で？五十歩百歩かも？？（笑） まぁ〜〜私は場所で選びましたけどね！ ＞＞積水のシェアが高いのは宅地開発で建売分譲の販売実績が寄与しているだけです（コレは事実かもですね）笑 因みに「富裕層は大手なら三井」ですが、マンションの材料ぐらいの質なら三井も積水もさほど変わりませんよ（笑）逆に品質の劣化度は三井の方が悪いかも？（一軒家での場合ですが）
建築関係を専門にしている弁護士さんにお世話になったんですが
詳しいことは守秘義務があって言えないんですが
積水ハウスは訴訟が少ないので有名です。
どこのデベが訴訟や訴訟の一歩手前が多いかは理解してます。
良くそれを買うなあと言うのがある。（笑）まあ賃貸なら問題なけど。
三井は知り合いが戸建てで訴訟になったけど、少ないというイメージはないですね。
積水の欠点は管理も積和とか初期の修繕積立金が多くないとか
内装が進化してないとかいろいろとあるけれど
それを差し引いても、この土地でこの値段。
かなり買い得だと思います。
しかも駐車場が自走式なので将来の経費も少なめ。
ただマンション全般の先行きが見えないので
資産運用はバランよくしなければなりません。
西新のブリリアは物凄く興味を持っていますが
不動産バブルがはじけそうな兆候もあるのでじっくり考えたいと思います。
>>276 匿名さん
野村に及ばないって福岡の事知らないんですね。受け入れられなくて撤退したのに。
福岡って東京の常識が通用しないという意味では特殊かもですね。
東京のデベが上から目線で参入してきて通用しない惨敗って事が多いので。
惨敗したと言っても建てたものはビオロと薬院ビジネスガーデンと箱物は素晴らしいと思う。
西新タワーもデザイン的に期待できる。
福岡は東京嫌いというか、何かと東京アレルギーとも言える現象が目につきますね。
それがまた、福岡らしさを感じさせる事に繋がってくるのかな？良くも悪くも。
北東部屋３戸を残し、完売カウントダウン中なのですね。
ものすごい人気のようです。
どうして南方向に高い建物を建てて行くのでしょうね？
南向きの部屋の人気は薄れているのでしょうかね？
自走式駐車場で敷地が広いことは圧巻です。
維持費が安いとの書き込みがありましたが、そうですかね、管理組合の自助努力で、皆さん総出で維持していけば、他の物件よりも安く済みそうだけれど、どうでしょうね。敷地が広いとそれなりに贅沢な悩みが出てきそうです。ゴミ拾いや植栽の管理だけでも大変です。全委託ならば、逆に管理費は高くつきそうです。
＞＞278 マンション投資家さん
訴訟の多寡では無く、訴訟件数率ならより分かり易いと思いますが・・・。
分母である施工件数が異なりますし、マンションなら分母は世帯数でしょう。
統計データ（訴訟件数率）をご存じなら教えて欲しいです。
>>278さん
自分も同様にデータを教えて頂きたいです。
初耳の情報なので、検索して調べてみたところ、
真逆の積水ハウスは訴えられることが多い住宅メーカーという書き込みが多数ですが
イマイチ確証が持てません。
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/3399906.html
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12103638012
http://www.sekkachi.com/entry/SekisuiHouse_jiban_defense
https://sekisuisaiban.muragon.com/
訴訟の問題はわかりませんが、ほとんどが営業マンとの意思疎通が上手く行かなかった場合と施工会社とのトラブルでしょうかね？？
マンションで区別することは出来ませんが、一戸建てで比べてみると三井とかダイワハウスとか良いデザインや部材を望むと望むだけの高額が必要です。積水はそれなりですが、金額積めば豪華になるわけではないメーカーですから高級感を望むのはちょっと酷かもしれません。一戸建てを設計する際に三井とも話をしましたし仮契約まで行きましたが、最終的に出てきた部材が気にくわなかったこともあり契約破棄となりました。積水とは話し合ったことありませんが、親戚が40年前に積水ハウスで一戸建て建て、3回ほどリフォームしたのですが、部材が豊富なのか？イメージ取りが上手いのか？違和感なくリフォームしてましたね！部材が高級素材を使用しているわけではありませんが感心しました。
メーカーによって得意な価格帯とデザインがありますので積水はマンション造りには適しているように感じます。
とにかく東西向きが残念。セントラルフォレストに期待。
どこかで指摘されてたけどGMの唯一の欠点は内装。そろそろ全面的に刷新をしてくれるといいけど。
ゲート、サウス、セントラルでガーデンシティ全体ですごい世帯数になるよね。勝手な希望だけど、この立地ならあまり大きくせずに小規模マンションが良かったー。パークハウス平尾浄水みたいにね。
>>286さん
私が知る限りでは、積水さんは比較的まじめみたいですよ。
福岡だけの事かもしれませんが。
因みに裁判の率とかはわかりません。
全般的に上場企業はましです。
訴えられたら困るのは上場企業だから。最後には対応してくれます。
問題は地場の免許が浅いところ。
訴えて困るのはカスをつかまされた住民の方だろという対応。
瑕疵があるマンション名が公になれば中古で売るに売れないのは買ったほうだろという態度。
ただそんなところも瑕疵のある物件をわざと作っているというよりも
コストカットで雑になっているというのが本当のところ。
大手も地場中小もやっている下請けは変わらないというが
監査が甘かったり、急がせたり、下請けに買い叩いているからできるものは違ってくるかもしれないし
何よりも瑕疵があった時の対応が全く違う。
おそらく『訴訟件数率』など、提示されないでしょうね。私は、＞＞285: 匿名さん本人です。
ただ、”歩留まり”や”標準偏差”の論理に拠れば、上場企業だろうが一定数の訴訟は発生しているでしょう。
重篤な品質不正問題は別として、車のリコールや食品の異物混入等と同じと捉えられる。
ＭＳは日頃から様々な『新築の未成約戸（完成物件）』の共用部・駐車/駐輪場・掲示コーナー・
専有部を内覧し、居住生活を疑似体験しながら、知見と判断力を培う事が大事ですね。
ＭＲは、往々にして過剰な空間演出やオプション仕様の展示が（説明も無く）為されて、
弥が上にも多くのバイアスがかかり、分譲デビューの初心者などにとっては実態把握には不向きです。
とても悩ましい事です。
少し前のレスで触れられていますが、転売による投機目的の、
県外者・外国人による成約ってどれくらいの割合なんでしょうか？
さらに値段を吊り上げて売却するとなると、地元のアッパーミドル層でも付いて来れない水準のはずです
地銀は生き残りのため、自分が買う立場ならマズイと思っても、平気で貸すでしょうが
金利・消費税は来年以降確実に上がり、貿易摩擦やら何やらで景気の先行きがちょっと怪しい今、
マンション業界はバブルとその崩壊を周期的に繰り返しているみたいなので、
数年後のことがとても気になります・・・
バズーカ黒田が退任するタイミングで、金利は上がります。
低金利で、これ以上、銀行特に地銀などの経営を圧迫することは危険です。
結局、世紀の愚策「働き方改革」によって、残業抑制・効率低下・実質的な可処分所得減が深刻化する。
選択肢は、自己防衛しかないですよ。
転売目的の住む気がない方（外国人であれ県外者であれ）が、どれくらい買っているか知りたいですよね。
半分くらいでは？
住むつもりで購入した県外者です（笑）
確かに一年中住むわけではないですけど、でも外国人は別として県外者の比率が多いって事は魅力があるって事ではないでしょうか？色んな意味で（笑） 他のマンションを購入しなかったのはやはり色んな意味で魅力を感じたわけで・・・・・私が言うことではないでしょうが、県外者がちょっと多くてもこのマンションなら品は落ちないと思います！いかがでしょう？？
あと1戸、2戸がなかなか売れないんだよね〜〜汗
積水さん達はヤキモキしてるでしょうね（笑）
他は総数20〜40戸でも1戸売れ残るって結構ありますからね（汗）
159戸の2戸だから販売開始期間からすると立派ですけどね（笑）
未成約戸の１件ってのは、なかなか売れない物ですよね。
供給側と購入側の力関係・バランスも、未成約戸がまだ数件ある時とは
様相が大きく変質しますから、それまでの成約ペースなどは、あまり参考にならないようです。
ＭＳの総戸数などには関係無く、未成約戸は代替の無い１戸若しくは数戸と位置付けられます。
捉え方としては、戸建てを選定する時の感覚か、最上階角部屋のみを購入対象にするような
購入スタイルに近いとも言える。
又、供給側は完売までの期間もある程度は織込み済みですし、それまでの販売推移から完売までの
販促費や販売体制の維持には早い段階で判断し追加経費も確保しますね。
いちいち、ヤキモキなどしないと思いますよ。
そんなビジネススタイルじゃ、浮沈が激しく先行き不透明な不動産業界でやってられないでしょ。
デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
九電から土地いくらで買ったのかにもよりますが、開発規模がこれだけでかけりゃ心配ないでしょ。
＞デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
それ、表現がおかしいけれども、あなたの聞き間違い若しくは記憶違いだと、何故気がつかない？
若しくは、１棟が１０戸程度の小規模マンションのお話なのかな？
開発事業・ビジネス・流通財の利益構造/費用分解とかを勉強しましょうよ。
●誤：1棟で2戸売れなきゃ赤字
●正：1棟で２割（20％）売れ残ったら赤字 （赤字となる可能性が高い）
通常、初期の公開価格には粗利が18～25％が、想定利益として設定されています。
事業主及び販売側の思惑としては、竣工前にＭＲで早期に全戸完売したい。
が、意に反して販売期間が長引き、竣工後の未成約戸の立て替え管理費負担等がかさむと
事業主の獲得利益は減じます。
一方で、販売側が得る販売手数料率は、一般的には販売期間に関係なく一定なのです。
ただ、長期化するとそれに比例して販売人員の人件費や販促費が膨らみ、利益を圧迫する。
値引き原資は、事業主から得る場合が多いようですが、販売会社が捻出する場合もあるようです。
戸数に関係なく、1棟あたり2戸でアウトはナンセンスですが、
普通のデベさんなら、20パーセントも売れ残りが出ると社長さん顔面蒼白でしょうね。
とはいっても、全戸売り切るまで次の仕入れを待っていられるほど、悠長な業界ではないので、
大手も地場のデベも、見切り発車で走り続けないとだめらしいです。
事業のたかが一局面で顔面蒼白になる。そんな社長さんは、所詮ウツワじゃないよね。
身近に居たら、早々に交代してもらいましょうよ。
さて、どんな商売・ビジネスでもヒット連発や連戦連勝は非常に困難です。
地場企業でも全国展開企業でも、企業総体で収益バランスをとって経営の舵取りをします。
通常、未成約戸は竣工から１年以内を期限に売り切る対応（値引きや買い取って賃貸に転用）をします。
リスク管理経営を実践する企業は、それを想定し販売の推移進捗を管理し売れ残りも準備し吸収します。
それを、どれだけ短期に実現出来るか否かが、企業力を見極める一側面です。
売れ残りを完売出来ないデベや企業グループは、その地では敬遠され、一時撤退
を余儀なくされる。
見切り発車というか、どんな業界や個人企業でもマルチタスクを同時進行で取り組んでますよね。
資材調達～生産・販売、新規企画の策定･新規技術の研究開発・政府行政とのパイプ作りなど。
つい最近まで、サラリーマン上がりのトップが、権力闘争してるのを大々的に報じられてたというのに、
企業総体で収益バランスをとって経営の舵取りしますとは恐れ入った。
戸建てとアパートが振るわないから、マンションは頼みの綱だって聞いたけどね。
マンションでこの会社にブランド価値認めてるのは、福岡の住人くらいなんだから、
もっと謙虚になりなさい。
グランドメゾンは福岡のトップブランドと思います
アララ～～最後の追い込みなのに1つキャンセル出たみたいですね。
南西向き角部屋のMタイプです。嫌いじゃないんだけど高いな（汗）無理だ買えない（涙） このタイプはすぐ売れるんじゃないでしょうかね。
＞＞306 匿名さん
＞いちいち、ヤキモキなどしないと思いますよ。
＞そんなビジネススタイルじゃ、浮沈が激しく先行き不透明な不動産業界でやってられないでしょ。
そういうものでしょう。
契約がお流れにならないように などとの願いから不動産業者は水曜日はお休みです。
そんな古風な一面も、ある意味で非合理性も不条理な裏面も色濃く残っている業界です。
[No.308と本レスは、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
キャンセルが増えてるようですが、どうしたのでしょう
キャンセルはブリリア西新との比較かな。
福岡の人は積水信仰が恥ずかしい事だということを自覚した方が良いと思いますよ。
靴で言えば、ジョンロブという存在を知らずにリーガルシュースを最高と信じて疑わないようなものです。他地域では戸建てにしろマンションにしろ、積水の物件は大和ハウスと同等の物件としかみなされませんよ。決して、富裕層が選ぶ住宅メーカーではありません。
>>312 匿名さん
福岡の人は積水信仰が恥ずかしい事だということを自覚した方が良いと思いますよ。
グランドメゾンのスレにそんなコメントするのは恥ずかしくないのですか？
どんなステキなブランドマンションに住んでる方の発言なのか不思議に思います
積水信仰が恥ずかしいってコメントが恥ずかしいですね。ジョンロブとリーガルの比較を例にしたりとか。
これだけの個数がありますからね〜〜１つや２つキャンセルぐらいありますよ（笑）
積水系列の管理会社はどうですか？
設備の故障や、住民問題の対応と情報共有は迅速ですか？
今のところが最悪なので、候補として検討中です。
地元に人気らしいので、管理もちゃんとしているんだろうなと勝手にイメージしています。
セントラル、来年には販売始まりそうですね。どんなふうになるのか楽しみです。3棟
建てるのかな。
>>318 匿名さん
購入者です。このマンションに住む家庭は認可保育園には入れないでしょうね。
保育園料は所得によるので認可保育園は高額過ぎて…。無認可の企業内保育園など、保育園の水準が認可と遜色なく、費用は認可よりも少し割安なところだと0歳から入れる所は選び放題です。2歳〜3歳ごろになったら幼稚園かインターナショナルにスライドと考えています。
セントラルは2棟になりますよ。
フォレストゲートと似たような感じなのかもしれませんが、ちゃんとした自走式駐車場棟を設置するためにスペース的に3棟は厳しかったみたいですね！
浄水ガーデンシティの金持ち世帯数ハンパないな。福岡にも結構金持ち多いな。
まあ、真東か真西しか選べないし、ベランダ境目は一部ボードだし、間取りはリビングインタイプが多いし、建具は高級ではないし、ってとこかな。
外見、共用部、ホームページはしっかりしてるけど、中身は普通だよ。
↑室内は普通だと思います。マンションの基本は立地条件の善し悪し この場所を良しと考えておられる方々が300世帯はいるって事も事実ですね。 ブリリア西新も良さはあると思いますけど〜私はこちらを選びました（笑）
マンションの価値は立地が全て
内装なんて後でどうにでもなるものを条件にするのは間違いで
もし後で好みにリフォームする人ならむしろ最初は安い方がありがたいんじゃ？
躯体の問題もありますよ。Ⅱ住みですが、足音など生活音漏れがすごいです。
前に住んでたGMではそんなことなかったのに。見えないところのコストダウンも進んでいるようです。
自分もⅡですが基本的にもの凄く静かです。
静か過ぎて本当に他の住人が居るのか心配になる位ですが、たまーに(気付く頻度は2週間で1回程度)コトコトって音が聞こえたかなって程度の生活音はあります。
でも周囲の住人次第なので、部屋によって当たり外れがあるのかも知れませんが。
とても素敵でさすがGMと思ったのですが、意外なことにスラブ厚が250(ボイド)・200(在来)だと聞いて不安になりました。ハイグレードなGMであればこそ、もっと遮音性に拘って欲しかったです。
うちはガーデンシティではないですが薬院アドレスのGMです。
隣が小さなお子さんがいるので足音はかなり聞こえます。一度ご指摘させていただいたら、すみませんの一言もなく、本当にうちですか？みたいな言い訳ばかりされてうんざりしています。
まあ、結局マンション隣人マナーですな。
とは言っても12、3年前に住んでた別のGMでは生活音は皆無でした。この時代ですからコストダウンは仕方ないでしょう。
私のマンション住民ですが、マンションは江戸時代で言えば長屋です。はっつあん、くまさんの住むあの長屋な訳で、多様な住民がいて、人それぞれに異なる常識を持っております。
騒音出して平気の人は、多分、親がそうだったのでしょうね。そのような親に育てられれば、同じように育ち、それでいて何の違和感も持たない。注意すると、むしろ、モンスタークレーマーみたいにとらえ、反発、逆上することすらある。
お金がいくらあっても、育ちが育ちなら、どうにもなりません。
ここのコメント数を見ていると、
ブリリアタワー西新
パークハウス福岡タワーズ
グランドメゾン浄水ガーデンシティ
この３つがダントツに多く感じます
注目度が高いマンションって、魅力的ですよね
大規模マンションにして、販売期間がとても短いっていうのが、特徴でしょうか？
計画を見ると、2棟ですね。 最初の計画はタワーマンション3棟でしたが、9月の時点ではフォレストゲートⅢよりちょっと大きな規模1棟とフォレストゲートⅡよりちょっと小さな規模1棟が建つみたいです。 ミニタワーマンションを3棟作りたかったんでしょうけどそうすると無駄なスペースが多くなりすぎて駐車場棟のスペースを確保できなくなったんでしょうね！
※テナント棟は2階建てだったはずですが、1階に変更されてます。
楽しみですよね〜〜当初は積水が経営するショップやカフェって言ってましたが、外部からも入れればいいのに(- -;)どうなんでしょ？？
広尾ガーデンヒルズはテナントが中心部のマンションの下に入っています。
まあ、その周りには噴水もあり雰囲気が良いのですが、テナント棟が別のほうが良いですよね。
カフェ、パン屋、スーパー、理容室が多分入っていたと思います。
雰囲気はさすがにレベルが違うという感じでしょうか。平丘町をもう少し高級にした感じ。
平丘町は『広い意味での浄水』の丘のほうにあります。所謂浄水の中でも特別敷地が広い豪華な戸建てが並んでいます。大濠や百道浜の戸建ても悪くないけど、こじんまりとしている感はあります。その点平岡町はスケールがでかい。
広尾ガーデンヒルズと比べたのは、この浄水GCを作るにあたり、参考にした街だからです。
開発のひとや営業の人も広尾に見学に行ったと、営業の方からお聞きしました。
広尾は電柱がないのが良いですね。東京は電線の地中化率が高い。
歩道も石畳やレンガやタイルだったり。
そして木々がでかい。これは東京で本当に感じる差ですね。
あの雰囲気がでるまでにあと何年かかるだろうか？
因みに広尾ガーデンヒルズは築20年たっても中古が新築より遥かに高いマンション。
浄水がガーデンシティもそれに近づけば良いな。
値段が下がらないマンションは地下鉄等の駅近、その駅の持つ価値、都心、高級住宅地、
敷地が広く緑が多い（経年劣化せずに木々の成長とともに価値が上がる）、
繁華街や商業施設が近い、それに相当するマンションが出ない希少価値。
浄水GCはほとんどすべて満たしています。
>>341 マンション投資家さん
339で質問したものです。
過去にも広尾ガーデンヒルズの書き込みがあり、
なぜだろうと疑問に思っておりましたので、教えていただきとても参考になりました。ありがとうございます。
浄水GCの今後が楽しみです。
セントラルは来秋販売とのことですね。完成は2021でしょうか。南向きだどいいのですが。
>>344 匿名さん
次々に大きなマンションが建ちますね
福岡市の中でも西新と浄水は、もの凄い勢いを感じます
上昇気流の福岡市のマンション市況を盛り上げていってほしいですね
浄水は、あと３００も出来ると、マンモス団地化してしまいそうですね・
ガーデンシティのコンセプト素晴らしいけど、団地化になってしまうよね。
小規模マンションを好む傾向のある富裕層は投資目的やセカンドハウスとして買うのかな。
浄水といえば、ガーデンシティと言われるくらいの存在感を示す、街のシンボルになっていけるポテンシャルの高さを感じるよね
首都圏の人の感覚だと、そんな一等地にどうして積水みたいなプレハブ住宅メーカーのマンションが？って感じだろうけどね。
西新よりは遥かに良い立地だと思います。
立地だけを考えた場合、注目されている西新のマンションよりもこちらの方が魅力的ですね。ここは少し内装の仕様の低さが目立ちますが、将来はスケルトンにして内装は変更できると思います。ただ、スラブ厚などの基本構造の仕様が良ければもっと良かったと思います。
中学校が少し遠いですかね
私立中学校を受験するところも多いのでしょうか？
ここだと上智福岡、筑女が通いやすいですね。西新や糸島・唐津の学校は不便かな？
福岡市全体の傾向として、御三家から私立中高一貫校へシフトしつつあるのでしょうか？
それとも、筑紫丘の進学実績は上昇傾向なのでしょうか？
残り一戸。ブリリア西新の価格が出て一挙に売れたね。78ｍ２で5780万の高層階が残っている。
ブリリアなら億近く？
ひょっとして完売した？
完売ですね。そりゃあ安いもん。今となっては。
竣工前に完売ですね。既に商業棟の建設に入ってますが、本当にこんな風になるのか注目です。
売り切れましたね
完売すごい
来年以降の世界経済の見通しが急速に悪化し、株価が世界中で酷いことになっています。来年あたりには実需ではなく投資で買った方々（外国人や県外者）が手放したりとか？使わないで放置するのが最近の投資の主流なので、こなれた値段で新品を放出してくれるとありがたいですよね。地元還元フェアですww増税前がいいなぁ～
ここの人気凄い
完売ですか…
投資目的の中国人の方々たくさん買われたのですね
皆さんが思ってるほど中国人（台湾でない）は買ってないと思います。と言うか買えないようになってきてます。上手くやると買えるルートはあるのですが、以前のように気楽に買えません。共産党政権が一般市民の資産流失を制限しだしておりますので大変です。
ここ数年の物件では、ここがベストだったと思いますよ。
ただ。15階建て以上で非免震は怖いですけどね。
>>皆さんが思ってるほど中国人（台湾でない）は買ってないと思います。
証拠を出せと言われても困りますが、私たちの担当だった営業マンは、
半分以上が県外で、そのうち半分くらい（全体の20-25%?）が海外といいました。
引き合いレベルなのか、契約段階なのかは知りません。
米国では中国人の不動産投資からの撤退が加速しているらしいので、
来年あたり何か動きがあるかもしれないですね。
これは貿易摩擦の影響が大きいとも思われるので、大方の予想に反して、
日本の不動産は割安かつ安全という流れも考えられます（特に福岡は近い）。
一見説得力のあるようなありがちな疑わしい話ですね。
まあ、数万円かければ個人でも把握できる内容ですけど。
完売しソロソロ入居となります。ココの掲示板は楽しくもあり参考にもなりました。それでは皆さんごきげんよう??♪
ソロソロ入居とは単身入居のことですか？
昨日、前を通ったら、引っ越し屋さんの車が止まっていました。
いよいよ入居ですね。
ロビーをちらりと見たがⅡのほうが豪華に見える。断然広いし。
車はやはり普通に比べポルシェが多い。911、カイエン、マカン。
街並みは高級住宅地とはこういうもんだという感じ。
値段ははるかに大濠のほうが上だが街並みは浄水に軍配が上がると、個人的には思う。
大濠は池の周囲でランニングや散歩だが、ここは庭でお散歩。
そのくらい敷地が広い。
あとは店舗がどんなのが入るのか？
2019/09/12 19:40
プライバシーの侵害も…高層マンション“建設中止”求め 近隣住民が地裁に“申し立て” 福岡市
福岡市の九電体育館跡地に計画されている高層マンションの建設に対し、近隣住民がプライバシー権を侵害されるとして、建設中止を求める仮処分を福岡地裁に申し立てました。
申し立てを行ったのは、福岡市中央区薬院のマンションに住む住人８人です。
福岡市中央区の九電体育館跡地に建設が計画されている、地上２２階建てマンションを巡っては、隣のマンションの住人が、バルコニーとの距離が近くプライバシーが守られないなどとして、計画の中止を求めています。
住人らのマンションは約４年前に同じデベロッパーが建てたもので、住人たちは購入前に、今回の計画について担当者から次のように説明されたと主張しています。
【差し止めを求める住人】
「『当然、プライバシーと眺望に配慮した建物になります。同一デベロッパーで計画するんですから、あなた方に売っておきながらそういう建物を建てるわけない』と（言われた）。
僕自身は裏切られた」
しかし２０１８年１１月に示された建設案では、バルコニーと新しいマンションとの距離が約３メートルしかなかったということです。
ＴＮＣの取材に対し、デベロッパーは「現時点ではコメントできない」としています。
サウスフォレストの住人が起こした訴訟のようですね
こんなん100%積水勝つと思うけど、皆さんどうなると思いますか？
重要事項説明されてるはずだし、言った言わないなら完全な負け戦。 浄水の再開発が遅れるだけで結局建つもんは建つんだし、住民も同じ敷地内マンションでギスギスしそう。
サウスフォレストも風評被害で資産価値下がるでしょ。
積水も関係ない住民もいい迷惑だと思う。
契約書に付随する書面もしくは重説にてそのような告知事項があったのならまだしも一営業マンの応酬話法をうのみにしてリスクを受け入れていなかった方のみってとこでしょうね。
100％売主勝ちますから時間の無駄ですよね。
8人の方はマインドセットの勉強でもしましょう。
2ｃｈでは裁判になれば圧倒的に買主有利との結論ですが・・・
>>374
この話が事実であるならば、積水は悪どい企業だという印象が拭えませんね。
仮に買主の主張する「購入時に景観などに配慮しない建物を建てるはずがない」というセールストークが事実では無いとしても、既存の自社企画のマンションのバルコニーに3mまで近接させるような設計は避ける配慮があっても良いかと思います。
福岡でのみ積水はもてはやされていますが、やはり企業倫理など問題のあるデベなのかなという印象ですね。
積水に限らず、他の大手デベも、バルコニーから3、4メートル離れた場所に同じデベ、同じ階数のマンションを建てています。配慮なんてしてくれないんですね。
サウスフォレストのタワーが建つ側にバルコニーとかあったっけ？
寧ろⅢの方じゃない？
3ｍの距離に22階の建物
赤坂や大名ならともかく、この場所で…
事実なら気の毒だと思います
ルーフバルコニーの部屋があるみたいですよ。
それ以外の部屋も自走式駐車場を挟んでバルコニーがるみたいですね。
https://goo.gl/maps/MvKndhzm2itqGLwWA
なぜか福岡でだけハイブランド扱いだった積水。
首都圏や関西などで既に見透かされていた企業体質の問題がようやく福岡でも表出したということでしょうね。
テキトーなこと言う営業マンが問題だけど、なんでそんな設計にしたのか、訴訟まで行っちゃうのか。平尾というか高砂に続いてグランドメゾンらしからぬお粗末さだよー。頑張ってよー。
高砂のどこがお粗末ですか
積水をありがたってんのって、福岡だけやろ。何でなんやろか。
集合住宅はアパートってイメージやけどな。
セントラルの案内遅れてますね、
裁判どうなったのかな？
