新築マンションってやはり割高？（都内限定）

＞世田谷区あたりで類似成約事例が無い不動産会社って
＞信じられません

ここが思い込みのような気がします。
近年までずっと地価は下落傾向でしたし、やはり1年単位での成約事例がなければ、
比較は難しいと思います。
過去1年間で近隣かつ同条件の成約事例はそんなにないですよ。
私の経験では、世田谷区のマンション売却の際に出てきた成約事例は2件でしたし、
広さ、間取り、立地、築年数等、かなり違いました。

＞後は、収益還元法の利回りをいくらにしてるかです。
＞私はコンサルタント業でアドバイスする経験上
＞マンションの現在状況（ファミリーで６％、ワンルームで１０%前後）
＞と言う数字が適切だとは思えないからです。

投資の相談ならば、この数値内のみが適正とは言い切れないのは分かります。
が、居住用物件の資産価値の査定のひとつの基準にはなると思います。

例えば、成約事例と比較して査定した物件価格を、家賃相場から計算した結果、
ファミリータイプの物件で15％とかになれば、あれ？？という事になりますよね。
成約事例の物件がたまたま特別高値で売れただけ、という可能性があります。
そういう場合、おっしゃる通りファミリータイプであれば、
5、6％の利回りで計算した価格と比較し、調整していくことになると思います。
この調整はどんぶり勘定です。（ちょっとだけ下げるのか？5、6％の利回りの価格まで下げるのか？）
しかしそれでも、成約事例単独での査定よりもマシだと思いますし、
収益還元法の存在価値としては十分だと思いますし、重要な基準だと思います。

＞成約事例の物件がたまたま特別高値で売れただけ、という可能性があります。

15％で回るなら激安だ。俺が買いたいよ。

高値→安値の間違いですね。失礼。

参考
１業者のＨＰに出せる部分だけの成約事例。
http://www.yuraku.jp/navi/sell/index.asp

↑成約金額が出てない。意味なし。

意味が無いというのは言いすぎ。
参考にはなる。

142さん
類似成約事例が無いって方が思いこみな気がします。
１４５に参考でてますが、表に出さないだけで実際に売り出し相談すれば
成約金額も出してくれるでしょうし。他社さんの分も持ってるはずです。

また５〜６％どんぶり勘定って。
賃料は相場ですよね？
売りに出すか賃貸に回すか、また買い手にとっては
重要な物差しの１つですけど
相場＋どんぶり勘定では売り出し価格の決定と言う面では
やはり成約事例等の相場が主流になるんじゃないですか？

>>148
あの〜過去１年ですよ。例えば〜町〜丁目〜番地限定で中古物件検索して下さい。
どれ程の物件が売りに出てますか？
過去１年の成約事例がそんなに豊富な地域ばかりなんですかね？
もちろん23区ですよ。

どんぶり勘定の件は何か読み違いがありそうです。
142をもう一度読み直してレスしていただけますか？

成約事例が、売り主の経済的都合で安値の場合や、
買い手がポーンと適当に高値で購入してしまった場合、などはよくありますよね？
成約事例に基づいて査定した価格の利回り（賃料相場で）が何％かを計算し、
それが通常の利回りとかけ離れた数値でないかどうか？を再チェックする
という流れを書いただけですが。かけ離れていなければ、成約事例での査定が
収益還元法での再チェックを経て、適正であるという結論に導かれるということです。

どんぶり勘定が必要なのは、成約事例から査定した価格の利回りが、
通常とかけ離れた結果だった場合の事です。
「さて、どの程度成約事例比較法と収益還元法の価格差の間をとるのか？」
という思考が必要になります。どんなに相場を外れた法外な価格の成約事例であっても、
過去の履歴であることは間違いない訳ですから、多少の考慮は必要でしょう。

それでも成約事例比較法のみ単独のどんぶり勘定よりは随分ましだと思いますよ。
私の言っている事は理解不能でしょうか？

１４９さん
番地までって・・・同マンション限定になってしまいますよ（笑）
同駅何分くらいで周辺環境似ていれば十分成約事例になると思います。
そもそも、ご実家が不動産業とのことなので分かると思うんですが
不動産会社であれば、各地域ごとの平均坪単価（相場）もってます。
そこに最近の成約事例を参考にですし。

また相場に比較して安すぎる物高すぎる物ですが
安すぎる物は決して表に出ません。
理由は企業買いが入って再販売されるからです
これは相当不動産会社に入り込んでなければ成約事例としても出してこないです。
逆に高い場合は・・・そこまでバカな消費者も少ないので実例として無いのでは？

＞収益還元法での再チェックを経て、適正であるという結論に導かれるということです。
これって結局は価格は相場で決めて収益還元法はチェックのみなので
価格決定は相場が主流と言う私の意見と一緒では？

>>150
あ〜あ。堂々めぐりだ。〜番地でだめだったら〜丁目でどうぞ。
それでも数少ないですよ。あんた揚げ足取ってばっかりだね。

＞同駅何分くらいで周辺環境似ていれば十分成約事例になると思います。

それだってどれだけの数があると思ってるの？
例えば、
某駅徒歩１０分程度、80m2前後、築10年前後の過去1、2年の成約事例ってどれ程あるのでしょう？
しかも方角が違えば地価が随分違う地域も多い。同方向だったら結局1〜3丁目程度の範囲内。

＞価格決定は相場が主流と言う私の意見と一緒では？

これももう言った。

資産価値の査定としての収益還元法を用いて、成約事例から査定した価格の利回りを計算する。
この数値が、著しく近隣の利回りや賃料相場を下回る場合、適正賃料相場から割り出した価格に修正することになる。
私はこの状態を「収益還元法が重視されている状態」と表現している。
あなたは「物差のひとつ」と表現しているが、そっくりな条件の成約事例がない場合、
どうやって成約事例比較法をメインに据えて査定することができるのか？非常に疑問である。
成約事例比較法で査定の後、収益還元法での査定をし、その価格を考慮して、査定金額を変更するのならば、
成約事例比較法＜収益還元法、と表現して何が悪いのでしょう？

成約事例だけじゃ、不安だから利回りでチェックするんでしょ？
チェックするだけで査定内容を変えることは決してないのですか？
だったら何のためのチェックなの？
変えることもある、ということは、チェックの基準として認定されているということでないの？
利回りが基準ではないとすると、何のためにチェックするのですかね？

成約事例は色々な売り主や買い手の事情が含まれているからブレが多い。
だから収益還元法でのチェックの重要性が高まっている。
ブレの少ない基準として一般に認知されている、ということだ。

＞また相場に比較して安すぎる物高すぎる物ですが
＞安すぎる物は決して表に出ません。
＞理由は企業買いが入って再販売されるからです
＞これは相当不動産会社に入り込んでなければ成約事例としても出してこないです。

成約価格なんだから、売り主が売り急いで買い手との交渉の中で大幅値下げすることもあるでしょが。
最初から安値で売出しているとは限らないよ。それに業者が購入する価格って、
一般の成約事例の安値の部類なんかとは比べ物にならないくらいの安値だよ。
一般の売り主が少々安値で売出したぐらいの価格で業者が買う訳ない。

築10年以内、80m2前後、最寄り駅徒歩10分程度、みたいな条件で家探ししている層もいるが、
こういう層は我慢強く1〜2年かけて購入しますよね？

過去1〜2年の類似成約事例がたくさんあるのだったら、
なんで地域限定の人の家探しはそんなに苦労するのでしょうね？

類似制約事例＝自分が買いたい条件
ではないからでしょう。
買いたいのは10年ぐらいのものだけど築15年の類似物件を参考にすることはできるはず。

１５１さん
＞あ〜あ。堂々めぐりだ。〜番地でだめだったら〜丁目でどうぞ。
＞それでも数少ないですよ。あんた揚げ足取ってばっかりだね。
同じこと返しますよ。（笑）
方角うんぬんはノウハウあると前スレしました。
新築の値付けノウハウと一緒ですよ。
新築の値付け分からなければ書き込みしますが

＞一般の成約事例の安値の部類なんかとは比べ物にならないくらいの安値だよ。
＞一般の売り主が少々安値で売出したぐらいの価格で業者が買う訳ない。
これは、あなたが価格差が大きい場合、価格が参考にならないと言われたので
言われた通り価格差が大きい場合です。
差が小額であれば成約事例として問題ないですし・・・
言いたい事が分かりません。

そもそも成約事例でブレが大きい場合って言われますが
収益還元法の利率５、６％とおっしゃいましたよね
賃料月額２０万の物件で考えると
利率５％で４８００万
利率６％で４０００万
こちらのが、はるかに大きくなってしまうんですが。

相場で価格決定し収益還元法でチェックする事が
＜成約事例比較法＜収益還元法、と表現して何が悪いのでしょう？＞
と思われるのはあなたの自由だと思いますよ。
感じかたは人それぞれですので。

１５２さん
１５３さんが答えてる通りなのと、もう１つ
不動産屋はある程度顧客かかえてます
指定買いに近い物も多いです。
これは地域（特定マンション）や条件絞って探してもらうんですが
こういった物は一般販売される前に売れてしまうからです
この場合たいてい割高になりますし
収益還元法も相場も関係なく買い手＆売り手の懐具合のみで価格決定です。
なので中古を相場や割安で探そうと思うと苦労するんでしょう。

>方角うんぬんはノウハウあると前スレしました。

あの。駅徒歩何分の方角ですよ。部屋の向きではなく。駅北側と南側で地価が全然違う地域ってよくあるでしょ。
駅徒歩何分が一致していれば成約事例足りうる、という意見に対する反ばくです。その限りではないと思います。

>差が小額であれば成約事例として問題ないですし・・・

少額であるかどうかは、利回り査定の価格と比較したからわかることでしょ。
比較しないでもいい、ということなら、成約事例比較法の優位性を示せますが、
比較したのなら、確認材料として収益還元法という基準が重要な役割を担ったことになります。
単に論理的な話だと思うのですが。あなたが物差の一つと言っている利回り査定の使用法は、
論理的に言うと、そのような流れを経ているという事が理解できませんか？

>賃料月額２０万の物件で考えると
>利率５％で４８００万
>利率６％で４０００万
>こちらのが、はるかに大きくなってしまうんですが。

利回り計算で4000万〜4800万だとして、
成約事例比較法で4000万以下だったり、4800万以上だったりすることはないのでしょうか？
例えば成約事例比較法で3800万の査定だったとして、それを利回りの4000万〜4800万の
基準と比較する意味はないのでしょうかね？なぜ比較する必要がないお考えになるのか分かりません。

>類似制約事例＝自分が買いたい条件

それによって成約事例の中でも更に選択がある、という事はもちろんあると思います。
しかし、実際に買うかどうかは別として、指定した地域の指定した諸条件の物件って、
年間何件売りに出されるのでしょう？年間一件くらいのケースも多々ありますよね？
それを別の人が成約したとして、その地域、諸条件の成約事例がたくさんある、とは言い難いと思います。

>なので中古を相場や割安で探そうと思うと苦労するんでしょう。

そういう面もありますね。しかし高値で探せば希望条件の物件がすぐに買える、という訳でもないでしょう。
経済的にも十分な指定買いを登録してある不動産業者の顧客も、1年くらいは待つケースも多いと思われます。

１５６さん
あの・・・すでに何が言いたいのか理解できない所にきてますが
わたしは　成約事例＝相場だと思ってます。
で、不動産屋なら過去の経験上おのおの相場坪単価持ってますよ。
参考のＨＰは１社であれだけですし、全不動産屋の成約事例みれば
近いものかならずあると思います。
方角うんぬんは方角のみにかたよった言い方ではなく
方角や階、構造、立地すべてふくめてです。

差が小額かどうかって・・・収益還元法つかうまでもなく
価格差みれば分かりませんか？？？
たとえば、わたしなら５０００万と４８００万なら
小額と判断しますし、４０００万と５０００万な差が大きいと判断しますし・・・

で相場でですが・・・同じ物件を４０００万以下と４８００万以上なんて
９９％無いです。ほぼプラスマイナス５％（差で１割）の範囲でしょう。
それこそ２割の差はブレが大きすぎて使えないんじゃ？？？
あなたのブレの大小はどの程度なのか疑問です。

そもそもが利回り（５〜６％）って過去の実績の相場から
計算してでてきた数字だと思うんですが
過去の相場から出た数字での収益還元法の計算と
相場（成約事例）からの数字が大きく変わらないのでしょうが。

ついでに、もう１つ
あなたの最近の意見は、成約事例で価格だし収益還元法で
チェックもしくは価格見直しするですよね？
言われる通り、成約事例もなく平均相場もないなら
そもそもの相場での価格が出ないだけではなく
利回り＆賃料の数字も出ないのでは？？？

＞差が小額かどうかって・・・収益還元法つかうまでもなく
＞価格差みれば分かりませんか？？？
＞たとえば、わたしなら５０００万と４８００万なら
＞小額と判断しますし、４０００万と５０００万な差が大きいと判断しますし・・・

はぁ？成約事例から割り出した価格を、一体何と比較した時の価格差ですか？
私が言っているのは成約事例から査定した価格と、利回りから査定した価格の差の事ですが。
ひょっとして成約事例同士の価格差の事ですか？
成約事例同士に価格差があった場合、不動産屋の相場資料で判断して値付けするのですか？
成約事例=相場なんでしょ？矛盾してますけど…。

長いスパンでの様々な条件のたくさんの成約事例の平均値=相場、であって、
直近１年の数件の限定された条件の成約事例=相場ではない、という事が分かりませんか？

＞そもそもが利回り（５〜６％）って過去の実績の相場から
＞計算してでてきた数字だと思うんですが
＞過去の相場から出た数字での収益還元法の計算と
＞相場（成約事例）からの数字が大きく変わらないのでしょうが。

もういいです。成約事例なんてたくさんある、と主張し続けていて下さい。
また、収益還元法なんて居住物件の査定にはあてにならない、と思っていて下さい。
なんだか理解力に疑問です。こちらの言っていることをちゃんと把握できていないし。
何故収益還元法を引き合いに出す業者が多いのか、そこに答えがあることをお忘れなく。

すみません、価格差は収益還元法と違った場合なんですね
勘違いしてました。
あなたのおっしゃるとおり、そもそも私は売り出し価格には
収益還元法はほとんど用いられてないと思ってるので
ここの価格差は頭になかったです。

＞何故収益還元法を引き合いに出す業者が多いのか、そこに答えがあることをお忘れなく。
これは、あなたの知り合いの不動産屋（３〜４社でしたっけ？）が
成約事例持ってないだけですし、収益還元法引き合いに出されるだけです
わたしの知り合いの４〜５社は売り出し価格の決定には使ってません。
なので引き合いにだす業者が多いってのは思い込みですよ（笑）

利回りの出し方や収益還元法の２割違いが小さいズレなのか
知りたいことはあったのですが
確かに新築は割高かって話題とはズレてるので
お互いの思い込みだけで真実は実際に売り出しにだした時分かるって
事でこの話題はもう終了でいいですね。

すれ違いの話題でしたが
１つだけ間違い無い部分で新築との比較では
中古物件は探すのに忍耐が必要、もしくは割高ですね。