[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入のスレを立てたものです。

本スレでお話しした通り、資金計画にスポットを当てた話し合いが出来ればと思い、
当サブスレを作成いたしました。（マンコミュによくある隔離スレ扱いではありませんw）

スレ主は湾岸に自宅用として物件を１つしか持っていませんが、諸先輩がたのように３つ、４つと購入していく目標を立てています
資金計画は失敗すると取り返しがつかない事もありますので、
このスレで自分を含めみなさまの指針になればと思い作成しました。

資金計画がテーマである以上、今のこの市況のお買い得物件についての考察も必要と考えます。

投資用としてパンダ部屋を買い進めている方は
どのような資金計画で買い進めているのでしょうか？

本スレでトピックで上がって、いつのまにか流れてしまったお話についても、
ここで掘り下げていければと思います。

本スレとこの派生スレで、複数タワマン持ちが増えていければと思っていますので、
どうぞみなさま宜しくお願い致します！！

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本スレで使われている物件ランクです

投資対象として考えると、利回りが低い順になってしまいますが...w
指針としてこのランクはこのスレでも本スレと共用し利用できればと思います

港、千代田、渋谷、中央、江東、品川、目黒の物件格付け

ＳＳＳ

【港区】
・虎ノ門ヒルズレジデンス ・六本木ヒルズレジデンス ・元麻布ヒルズフォレストタワー　・アークヒルズ仙石山レジデンス

【千代田区】
・パークマンション千鳥ヶ淵



Ｓ

【港区】
・赤坂タワーレジデンストップオブザヒル ・パークコート麻布十番ザ・タワー　 ・パークコート赤坂ザ・タワー ・パークコート六本木ヒルトップ

【千代田区】
・パークハウスグラン千鳥ヶ淵

【渋谷区】
・青山パークタワー



Ａ

【港区】
・ＴＨＥ ＲＯＰＰＯＮＧＩ ＴＯＫＹＯ　 ・シティタワー麻布十番 ・グランドメゾン白金の杜ザ・タワー ・白金タワー ・虎ノ門タワーズレジデンス　 ・ザ・レジデンス三田 　・パークコート虎ノ門愛宕タワー

【千代田区】
・平河町森タワーレジデンス ・ワテラスタワーレジデンス

【渋谷区】
・代官山アドレスザ・タワー　 ・グランドメゾン恵比寿の杜

【目黒区】
・中目黒アトラスタワー

Ｂ

【港区】
・品川Ｖタワー ・品川タワーレジデンス ・東京ツインパークス ・三田綱町パークマンション ・シティタワー高輪 ・高輪ザ・レジデンス

【千代田区】
・プラウドタワー千代田富士見 　 ・東京パークタワー　・シティタワー九段下 　・東京タイムズタワー

【中央区】
・キャピタルゲートプレイス ・銀座タワー

【目黒区】
・クロスエアタワー 　・恵比寿ガーデンテラス　

【品川区】
・パークタワー目黒


Ｃ

【港区】
・芝浦アイランド ・ワールドシティタワーズ キャピタルマークタワー ・カテリーナ三田タワー ・グローバルフロントタワー

【中央区】
・センチュリーパークタワー

【品川区】
・大崎ウエストシティタワーズ　・パークシティ大崎



Ｄ

【港区】
・タワーズ台場 　・パークタワー品川ベイワード　 ・シティタワー品川　・クレストプライムタワー芝
　
【千代田区】
・パークタワー秋葉原

【中央区】
・ドゥ・トゥール ・THE TOKYO TOWERS ・勝どきザ・タワー ・勝どきビュータワー ・ライオンズタワー月島
　
【江東区】
・パークシティ豊洲　


Ｅ

【中央区】
・ザ・パークハウス晴海タワー
　
【江東区】
・スカイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　 ・THE TOYOSU TOWER


Ｆ

【港区】
　・コスモポリス

【江東区】
・ベイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　


Ｇ

【江東区】
・ブリリア有明三兄弟　

【品川区】
・サンウッド品川天王洲タワー

Ｈ

【江東区】
・オリゾンマーレ 　・ビーコンタワーレジデンス 　・Ｗコンフォートタワーズ　・シティタワー有明

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1ですが、タワマン２件目の購入方法を色々と検討していると、
住宅ローンもアパートローンもそんなに変わらないのでは？と思ってきましたw

本スレで例えばツインパークスの9000万の物件について書いてみましたが、
住宅ローンなら年収さえ満たせば頭金なしでも購入出来てしまいますが、
頭金なしだとROIが増えても手残りがほとんど無くなってしまいますもんねw

例えばブリリアマーレの3860万の45m2の物件、
16万の家賃で貸したとして、表面は5%弱。

頭金なしだとROIはかなり良くなりますが、
手残りが月1万を切ってしまうので自分の借入枠のパフォーマンスが非常に悪くなりますねw

頭金を１割入れれば400万ほどの頭金に対し、手残りが月2万弱になるので、
悪くない投資になります。

住宅ローンのメリットは借入金利が低い事ですが、
借入時の年収は節税ができない（これは個人の事情ですが）のもあって、
税金がベラボーに高くなるのも悩みどころですねww

Numbersで色々と考え中の画像を話のネタとして貼り付けときます。
ご指摘ありましたらドシドシお願いしますw

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エアクロスはcだな。

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>>3
ツインパークスの利回りが...
安い物件ほど利回り悪いなんて珍しいねw

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スレ主様、素晴らしいスレッド立てありがとうございます。
私も湾岸タワーマンションを1戸保有しており、住宅ローンもあと500万円程なので、住宅ローンを活用して買い増し、転居、不動産運用を検討しているところです。
ただ、今の不動産市況は高いと見ており、出物次第かなと判断しています。
ここで色々と勉強させていただければと思います。

Numbersの画像で気になった点がいくつかあります。
まず、固定資産税が入っていないことと、つまらない事ですが坪単価が㎡の数値になっています。
金融機関の借入金利と借入期間もわかる様にして頂くと分かりやすくなるかなと思いました。
あと個人的に気になってるのは、不動産所得税などの税金がいくら程掛かってくるのかということです。

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>>3
この返済額って、35年ローンで計算してますか？
ツインパークスって築18年くらいだから、
アパートローンでは35年融資引けないのでは？
住宅ローンではわかりませんが。

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6です。

あと空室率や諸費用（付帯設備の修理対応等）の考慮も必要かと思います。

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>>6
大先輩さま、評価いただきありがとうございます。
残り500万なんて素晴らしいですねw

新参者ですが先輩方から指摘を受けつつ
色々勉強しながら早めに２つめ３つ目を買っていきたいと思っています！

指摘の部分、修正及び追加しておきますw
そこまで入れての利回りで考えないといけないですね

追加で買う時って、ローンを組む場合は年齢も見られると思うのですが、
おじいちゃんになってしまっても、資産（もちろんローンもそんな残ってない）を活用すれば追加で受けれるものなのでしょうか？（80歳までに終わらせるローンになるのですかね）

確か、本スレの話では、抵当権の２つめを使えばいけると言ってましたね。
この辺ちょっと勉強不足なのですが、おいおい時間を見つけて平行して勉強していこうかなと思ってますw

せめておじいちゃんになるまでに1〜2億くらいの資産は作りたいですね笑

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>>8 匿名さん

ツインパークスって、大規模修繕は済みなんでしょうか？
これからだと賃貸募集に影響がありますね。

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>>10
今まさに修繕中ですね。高層階あたりやっています

修繕での影響って、あるものなんですか？
広いお部屋は今も安定の35万越えの募集ばかりですw

狭い部屋は異様に家賃が安いので、利回りが悪いんですよね。。

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この表面利回りでは投資にはならないと思います。
8 の方が言ってますが取得にかかる経費、 固定資産税、火災保険、税金も考慮する必要あります。
また不動産投資のシミュレーションをする際、こういう単純な方法ではなく、
貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
年間の税引後利益 を積み上げていきます。
最後に売却時の資産価値 を足してください。

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>>8
固定資産税を入れて更新しました。
ROIが結構下がりました（笑）

空室率や諸費用はエクセル（Numbers）で入れるの難しいですね...どういう数式にすればいいのか...
とりあえずはROIや年間手残りを見て、脳内で考えて見てますw年間手残りが20万以上あれば安泰かな？

それと坪単価忘れてた...今日はもうあまり時間ないので時間見て更新しますorz

にしても今日は風がきついなぁ〜

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表面５％割っては検討難しいと思います、いくらタワーでも
賃料見積もりも甘いような、、

私がこの３，４年首都圏諦めた理由でもあります

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首都圏でなく都心とその周辺

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>>12
本スレでも勉強させていただいていました！こちらにもありがとうございます。
火災保険忘れてましたorz
うーん確かに全部含めると、出口までやらないと利益でないですねぇ

奮闘中さんは以前の物件は表面利回り8%くらいと仰ってましたっけ？
それだと持ちっぱなしでも全然投資として成り立ちますよね

>貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
>損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
>年間の税引後利益 を積み上げていきます。

この辺りはそれぞれ複雑な計算が必要になるので、１エクセルでは難しいですが、
年間の税引後の利益を縦軸にして、売却価格と残高も一緒に記載すると、トータルの利回りが出てきそうでしょうか。ざっくばらんな発想でスミマセンw

少し頭休めてから、ググって勉強してきますw
ちなみに奮闘中さんはこのあたりの不動産投資関連の書籍でオススメってありますか？

本スレでは「ど素人がはじめる不動産投資の本」と言うのがオススメとありましたね。

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>>14
本スレでも地方買いの方いらっしゃいましたね。
名古屋は調べてないですね。都内よりも全然良いのでしょうか？
良い物件あればこの表に勉強がてら反映させて見たいと思います。

賃料見積もりは今の募集ページで調べて取ってきたのですが、その価格から5％くらい下げる必要ありますかね...
ブリリアあたりは不動産屋に聞いたことがあるので大丈夫だと思うのですがツインパはちょっと分からないんですね。賃貸時に値引きしてる可能性ありますかねやはり

賃貸制約価格って、レインズのような中古成約と違って見える化されていないですもんね

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>>14
地方だと表面どれくらいの物件あるのでしょう？

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>>16
表にすると都内物件の投資の厳しさが浮き彫りになりますね。
富久なんかも表に入れてみると良いかもしれません。かなり利回りいいのでは。

どちらにせよ、>>12さんがおっしゃるように、出口の売却部分までがある程度見える表にすれば、
全く景色が変わってくると思いますよ。ROIで考える必要はもちろんありますが、
この投資はそれと同時に、ローンの残債もどんどん減っていき、かつタワマンは値下がりリスクも低いですからね。

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＞14さん

表面5％というのは大変わかりやすい基準で、特に現在の金利環境下ではCFのプラマイをざっとつかむのに大変適していますね。

私も地域を問わず、突っ込んだ検討をするか否かのメルクマールにしています。各種サイトでも5％以上という絞り込み定義があるのはそのためなんでしょう。

あとは、市場全体のセンチメントと不動産投資市場の相関を掴むためには、日経平均とJ-REIT指数の関係性をチェックしています。

皆さんはどのようなアンテナを上げておられますか？

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>>20
ほぇ〜 なるほど
5%でCFプラマイzero（０）って感じなんですね。

表面8%であれば、CFは3%というイメージですか。
勉強になるなぁ。

日経は2万いきそうですね。無理上げしすぎとは思っていますが
J-REIT見てなかったな〜

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>>2 匿名さん

ランクの意味が分かりません。現在の中古成約坪単価なのか、分譲時坪単価なのか。
それとも漠然と物件の立地と建物グレード等を評価しているのか。
どういう視点で見ても評価が逆転している箇所がいくつもあります。
物件情報を載せるならば、成約坪単価と成約坪賃料の散布図など定量的な指標にしたほうが良いと思います。
せっかく良いスレッドなのに、恣意的なランキングが先頭にあっては無意味な対立を煽る低俗的な連中を呼び寄せるだけです。

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金持ち父さんシリーズはほとんど読んでます。

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>>22 マンコミュファンさん
現在の中古成約坪単価で並べ替えして下さい。よろしくお願い致します。

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>>24 eマンションさん
分かる範囲で載せます。業者からもらった資料と自分でレインズで調べた情報の混在です。築浅と10年超があるので本来そこも考慮が必要ですが。

シティタワー麻布十番570
東京ツインパークス430
品川Vタワー410
センチュリーパークタワー380
品川タワーレジデンス370
グローバルフロントタワー370
クレストプライムタワー芝370
ドゥ・トゥール360
芝浦アイランドグローブタワー330
タワーズ台場310
ワールドシティタワーズ310
キャピタルマークタワー310
パークシティ豊洲300
スカイズ300
THE TOKYO TOWERS290
芝浦アイランドケープタワー290
コスモポリス品川290
パークタワー品川ベイワード280
シティタワー品川240
ブリリア有明シリーズ240
シティタワー有明240
オリゾンマーレ210
Ｗコンフォートタワーズ210
ガレリアグランデ200

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なんだか初心者の方を応援するスレッドになりましたね。 笑
スレ主は楽マチなどで勉強されたら良いと思います。
今の利回りで湾岸タワマン投資はハイリスク、ローリターンなので
実需で良いのでないでしょうか。
昨今販売されたタワマンは、デベにとっても利益率の高い美味しいビジネスでした。財閥系でも次は素人をターゲットにしたワンルームなどの販売も行なうそうです。
地銀も儲かるので、サラリーマン大家に積極的に融資しています。
高値掴みすると、彼らの狙い通り給与から補填になってしまいます。

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>>26 大家奮闘中さん
タワマンはローリターンですが、価格下落と空室に関してハイリスクでもないかなと思います。
下手なワンルームよりは、という意味ですが。

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>>26 大家奮闘中さん
初心者さん、多いでしょうね。本スレには、スレ主さんの他にも結構いました。
今からの新規参入はなかなか良い物件がないので、厳しい時代ではありますね。我々は恵まれていました。勇気は必要でしたが。

かといって新築価格スレを見ると、新築の値下がりが激しいようなので、今後はどうなるか分かりません。
長期金利も上がっていますが…うまくいかないものですね。

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タワマンで空室リスクが低いのは今まで地域でNo. 1だったからです。
家賃補助や経費で賃貸しているような方にとって、空室出たらすぐにでも引っ越したいのがタワマンだった訳ですが、タワマン自体が今のように団地化してきて希少性が無くなってくるとリスクは増えるでしょうね。

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タワマンに魅力を感じるわ～なんて言う人、今どき、いるんですかねぇ・・

タワマンだ、タワマンだ！！ なんて言って舞い上がってる人がいるとしたら、むしろ、イタ～い人なんじゃないのって思うけど・・！？

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少なくとも、希少性はないね。それだけは間違いないでしょ。希少性があると思ってプレミアつきのお値段で買ったような人は、それが剥げ落ちる部分の値下がりは最低限、覚悟しなきゃいけませんね。。。

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この休みで新築のモデルを2件ほど見てきました。竣工引渡し間際のもの。
天井高や廊下幅、ひと部屋ひと部屋の使い勝手等、結構レベルが落としてあるのが一目瞭然で、これを今の価格で買わされるのかと思うと、ちょっとなぁ〜と感じました。

一方でこういうのでも売れてしまうというのは、ちゃんと造られたタワマンなんかは、今後も一定の価値を保つんだろうなぁ〜、とも思った次第。

タワマンか否かという基準は、あまり意味を持たない気がします。

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１０年後、「タワマンってすっごく流行った時あったよねー」なんて言われてそう。。。

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建てるハードルが高いのでタワマンは基本的に希少性あります
広い敷地、容積率などの調整に時間がかかり、建築費も高いです
ただ湾岸は前者が当てはまらないので基本的に私は避けてます

>18
買ったのはつい最近ですが、７％半ばぐらいです
もちろん地方であること割引く必要あります

５％切るのは実需ベース（か、相続要因）なので投資には向いてません
やるなら指値は強気でいったほうが良いですね

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>>28 匿名さん
今年はもう売却及び購入予定はないのですか？
売却するとキャッシュはたんまり溜まりますが、なんだか淋しいです。

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https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_86731684/
タワマンといっても色々ですね。
築年がすすみ条件の悪い部屋なら、90平米で3980万位が適正価格なのかも。

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スレ主さんの表の固定資産税は安すぎです。
中古なので減税はありません。
質問の答えですが、修繕積立金の値上がりも反映させて、
20年分のキャッシュフロー表を作成してください。鑑定評価書はこの様なCF表が作成されています。

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>36さん

そのタワーは特殊事情もあるみたいですね。温泉を住戸に引いている物件ですよね。

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温泉を廃止したら検討しよう

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>>33 匿名さん
10年後にタワマン以上の不動産が買えるのかというと、そんなものが存在するのか？という疑問。

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10年後は団塊相続の世田谷戸建投げ売りを拾うのがトレンドかも。うちの実家は資産価値考えると今すぐ売り払いたいが親は引き継いで欲しいというジレンマ。建物そのものにもコストかけ過ぎているのでアパートへの建て替えももったいない。色々面倒くさい事情の人は多いはず。
都心タワマンを経験したら世田谷戸建の不便さに戻れません。

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そんなの拾いたくない。

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>>42 匿名さん

そう。欲しく無い人が多い。つまり需要が限定されるから大分下がると思う。活用方法如何では高利回りが期待出来るようになるかと。

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>>40
１０年後もタワマンが一番の不動産であることは変わりないでしょう。
ただ、タワマン同士の格差はさらに広がるかと。

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>>36
坪単価安いですし良いじゃないですか、
ただ眺望がダメなのとブランドと温泉と管理費がマイナスですね
投資向きのサイズではないですが、実需ですぐ売れるのでは

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タワマン人気は、相続税云々で騒がれて価格が思った以上に上がってしまった今がピークなんじゃないですかねぇ・・？

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>>45
温泉ってマイナス要素なんですか？
毎日温泉に入れるって良いな〜とw
ただ辰巳なので、賃貸相場がちょっとアレですね。
それにしても利回りは良いほうかも。25万とかで角部屋の賃貸募集かかってるし

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>>37
いろいろありがとうございます。
今日１日格闘して作ってみました。まずブリリアの安い物件から

修繕金の値上がりと固定資産税の計算方法が分からなかった...関数でやるのは難しいでしょうか
固定資産税は自分5500万くらいの物件で14万弱くらいだったんですが、安すぎますかね？TT

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続いてツインパークスの利回り良い角部屋。
築年的に35年ローンは無理なのかな？いろいろ破綻してそうですが、全体を俯瞰してみるのにかなり良いですねこれは...
売却想定は年2%で計算してますがツインパはさすがにこんなに下がらないのではなんて思った次第。

来週のお休みで続きを作ります。奮闘中さん以外にも、諸先輩様がた他皆さまご指摘などありましたらまたお願いしまう！

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お疲れ様です。
だいぶそれらしくなりましたね。
固定資産税、築6年から倍になりますが
14万とは随分安いんですね。
湾岸は所有してないからわからないです。 CF表をパッと見たところですが、賃料は空室率を考慮して95％くらいして、
修繕費も途中に200万位入れた方が良いですね。 あとNOIだけでなく
減価償却費を入れないと税引き後利益が
正しく出ません。
リンクを貼ったアパ東雲でもやってみて
ください。

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