初めての総会内容他について

>分からない上にもう少しきちんとした案内が来るものと思っていたので
>混乱気味です…。

わからないことは、管理会社にきくといいですよ。

レスありがとうございます。
今までのいろいろな経緯で100パーセント管理会社を信用していいか判断しかねています。

一般的な流れを教えて頂ければ、
管理会社のしてることがごくごく普通のことなのか
一般的な管理会社より有効な手法をとっているのか
独自のアレンジや解釈がどのくらい入っているものなのか
そういうのを検討する材料になると思って質問させて頂きました。

最初は管理会社を信用するしかありません。

最近は、標準管理法というのがあって、それにのっとって
管理されていることが多いようです。

最初から、クレームが出てしまう可能性もあるのでしょうが、
そうでなければ、一応、標準的管理法を承諾するしかないと
思います。

マンションの管理はかなり大変ですよ。個別の問題が
必ずあります。

問題になりそうなのは次のようなことだと考えています。

１.駐輪場をどうやって増やすか。
　　駐車場以上に大問題となることが多いです。

２.ベランダでの洗濯物の干し方

３.アンテナの設置

４.駐車場の利用金が高すぎる。

５.管理会社の対応が悪い。

６.騒音問題。よほどの高級マンションでない限り、
　騒音問題は必ず出ます。

７.ＰＥＴの飼育。どこまで可能とするか?
　PET禁のマンションもありますが、禁にしても必ず
　禁を破る人が出てくるので、最近は、最初から
　PET可にするマンションが多い印象です。PET可に　
　しておけば、それを了解の上で、購入したわけで、
　問題が生じにくい。

＞最近は、標準管理法というのがあって

標準管理規約（国土交通省が示している雛形）のことですね。
また、原始規約は、区分所有者全員の書面による合意（デベが作成した規約案（原始規約）に購入者が記名押印している）により既に設定されていると思います。

「分譲マンションの設立総会開催」について、一般的には、
すべての住戸が完売されているような場合には、速やかに設立総会を開催して役員選出決議から始めていくことになると思います。

役員選任決議は、
いきなり身も知らない住人同士での選出は難しいことですので、設立総会まで管理組合の運営を代行する管理会社が、設立総会開催および役員選任までのお膳立てをすることになります。
（分譲時に、管理規約案とその同意書や契約書、重要事項説明などで、「設立総会までは、管理会社が管理者として管理組合運営を行う」旨の文言が入っているのが普通です）

推薦や立候補を募ったり、機械的に部屋番号で選んだりするのが一般的だろうと言われていますが、実際には、分譲会社関連の人が選出されている場合が多いことから、設立総会までに非公式の集会を開き、自己紹介を兼ねて役員の決定方法を話し合う場を設けるマンションもあるようです。

　なお、未売却の住戸の区分所有者は分譲会社ですから、全体のどれくらい売買が進んでいるかによって、総会は変わってくるのではないでしょうか。（売主が設立総会に出て議決権を行使するわけですから、既に議決要件を満たしているような場合もあります）

また、
＞最近は、標準管理法というのがあって
＞＞標準管理規約（国土交通省が示している雛形）のことですね。
とありますが、これは平成13年に施行された「マンション管理適正化法」（通称、いわゆる管理業法）か、または、管理会社が管理組合と管理委託契約を締結する際の「標準管理委託契約書」をさしていらっしゃるのではないかと思いますが、如何でしょうか。

ご参考になればいいのですが。

>>No.04 by 匿名さん
ペットは可ですし、細かい条件も記載してあります。
　＞２.ベランダでの洗濯物の干し方
　＞６.騒音問題。よほどの高級マンションでない限り、騒音問題は必ず出ます。
その他、ポーチの使用方法やゴミの出し方等
規約に明記してない項目もあるのですが、上記は既に問題になりつつある状況です。

>>No.05 by 匿名さん
はい、おっしゃる通り設定されています。

>>No.06 by 元理事さん
あまり具体的な事象はここでは書けません、ご容赦ください。
通いの管理員さんはよくやってくれてるとは思いますが
管理会社の担当者名が未だに分からなかったり
（いつも会社名で案内が来ますが、担当者名くらいはきちんと明記して欲しいのですが…）
連絡した事項がきちんと他部署に伝わっていなかったり、
管理会社経由で手配した諸々の業者が今一つだったり、
今回も「何故、総会でなく懇親会の案内が先？」と疑問を持っています。

>>No.07 by mumeさん
丁寧な解説、ありがとうございます。
マンションは完売ですが、全住戸が入居済みかどうかは分からない状況です。
役員選出決議が最初の鍵になりそうですね。


初心者の質問に丁寧に答えて頂いて、ありがとうございました。
例えば総会の一般的な進行や内容を確認するのに
参考にできるサイトや本などはどれが良いのでしょうか？
自分でも勉強したいと思いますので、ご教示頂ければありがたいです。

＞役員選出決議が最初の鍵になりそうですね。
そうですね、理事が選出されて初めて、管理組合が実際に眼に見える発足をする訳ですから。
設立総会で「どんな方かも分からない方に理事をお願いするのは」と、その場で理事選出をせず、改めて総会を開催するマンションもあります。前もって、総会開催時期をずらすマンションもあります。

>例えば総会の一般的な進行や内容を確認するのに
>参考にできるサイトや本などはどれが良いのでしょうか？
「マンション管理組合の運営」（財）マンション管理センター編　オーム社発行(2500円）
など如何でしょうか。
理事さん用なら「マンション管理組合総会運営ハンドブック」大成出版社(4000円？）
などが、分かりやすいのではないかと思います。

いろいろ、初めてのことでいらっしゃるかと思いますが、先ずは、マンションというものを、
全体的に把握されては如何でしょう?

築後20年の私のマンションでは新しく組合員になった方には「マンションライフの基礎知識」
をシリーズで発信しております。
マンション住人全員が、共通認識としておくといいんじゃないか、ということで続けています。
少し長いのですが、以下に「NO.1 マンションとは」を記載してみます。
ご参考になれば、嬉しいです。


〜〜分譲マンションは、 「区分所有建物」 という特殊な建物です。〜〜

ご存知のように、建物の所有・利用関係を一般的に規定している法律は民法です。　
民法は、所有権は一個の独立した物についてのみ成立し、物の一部を対象とする所有権は成立しないという「一物一権主義」を原則としています。
従って、建物の場合でも、一棟の建物全体について一つの所有権が成立するのみで、建物の一部(一室)を対象とする所有権は認められません。

ですから、分譲マンションのように 、一棟の建物の一部分ごと（つまり○○号室一戸ごと）に所有権を認めるためには、一物一権主義の例外をなす特別の法律 『区分所有法』 が必要です。分譲マンションには、区分所有法が （民法に優先して） 適用されます。　

　この区分所有法に基いて、所有形態からマンションを見ると、
　　① 専有部分　（区分所有権の対象となる部分）
　　② 共用部分　（専有部分以外の建物すべての共有部分）
　　③ 敷地　　　 (土地）
という三要素から、マンションは構成されます。

　また、権利所有関係に着目してマンションを見ると、
　　① 専有部分に対する　区分所有権　
　　② 共用部分に対する　共有持分権　
　　③ 敷地に対する　　　敷地利用権　
という三つの権利から、マンションは構成されています。

分譲マンションの一室を買って持ち主になった人を 「区分所有者」 といいます。
区分所有者全員で構成する 「管理組合」 は、上記の所有、権利関係に基いて、自分達のマンション建物・設備、敷地、施設の管理を行なわなくてはなりません。

>No.09 by 06さん
理事会の者ではありません。
理事会や管理組合がきちんとした形で発足・告知され理事が決まっているなら
勿論そちらにコンタクトをとります。たぶん９割以上が入居済みです。
ご紹介して頂いたサイトは存じておりましたが、改めて精読してみます。
検索しても様々なサイトがヒットするので、経験豊かな方々から見て
どのようなサイトや本がより良いものなのか、知りたくて質問させて頂きました。


>No.10 by mumeさん
質問時にも書きましたが、懇親会の案内プリントには
「懇親会前に管理組合設立総会を開き理事会と管理組合を設立する予定」と
言う記述がありましたので、何らかの準備を管理会社は進めていると思います。

お薦めいただいた本は、さっそく通販で注文してみました。
届くのを楽しみに待ちたいと思います。

「マンションライフの基礎知識」の発信、とても良い案ですね、
でも、うちのマンションでそういう情報発信が有効なのかどうか…
先日、管理会社より各種迷惑行為
（ポーチ・ベランダ・自転車＆バイク置き場の使い方、ペット飼育について等）への
注意プリントが配付されましたが、該当する方々に限って「うちは関係ない」と思うのか
こういうプリントは見ないのでしょう、相変わらずの状況で先が思いやられます。


何回も丁寧な返信、本当にありがとうございました。

初回の総会って「初回理事選任の承認」「デベから管理組合への管理の移行の承認」「初年度
予算の実行承認」位じゃないの？　総会は準備された議案を承認（賛否）を確認する場であって
クレームをあげる場ではないことを周知すべきですね。

各種クレームは、管理会社経由ないし直接理事会（組合）にあげて、設立後に対応について
検討することになると思うけど、マンション暮らしが初めての方の中には、総会の場で急に
賛否を問おうとする方いらっしゃいます。

出席率100%なら可能かもしれませんが、基本は議案を事前配布して、都合の悪い方は委任状
などで対応しますので、議案にないことは何も決められません。