総合委託している管理会社を部分委託した場合のメリット・デメリットについて

なんか変なメッセージだ。別スレッドに似たようなものがあるが、同じ人?

修繕積立金と管理費は別でしょう?　住民としては、修繕積み立て金＋管理費でトータルして
払うから同じに見えるのかもしれませんが・・・。

管理費に含まれない工事等が発生した場合、工事への立ち会い、管理料を、うちの管理会社は
要求してきます。当然ですが・・・。工事車両の置き場所とか、工事関係の管理は管理会社が
やるわけですから・・・。管理会社とは全く無関係に工事をやってもらえば、お金を払わなく
ても良いと思いますが、その場合、住民が工事の管理をすることになります。そんなことが
容易にできるのでしょうか?　

清掃にしたって、清掃業者がただやってきて、掃除して終わりではないでしょう。

絶対に安くできる方法は、住民が清掃したりすることですね。それができないのであれば、
管理費を安くするのは無理です。

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自主管理しやすい項目について考えています。例えば、清掃費を直で頼んだり、ＥＶ保守管理費を
独立系に頼んだり、消防点検費を組合で頼んだりと。

管理費と修繕積立金は別ですよ。修繕積立金をアップするには管理費を削減してその分を修繕積立金にまわせば
修繕積立金のアップが少なくてすみますので。

大規模修繕なら監理業務は別途頼みますが、ちょっとした工事は管理会社派遣の管理員がするのが当然でしょう。

当マンションには、工事関係者の駐車場もありますし、資材置き場も確保できます。しかし、その管理は工事
請負者の責任ですよ。マンションとしては、便宜を図ってやるだけですから。

当然このスレに対しては、管理会社の抵抗はあると思います。管理会社は商売ですので、儲けが少なくなること
には抵抗されるでしょうから。

だから、その対応策等を聞きたいのです。

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スレ主さん　
毎日のように新しいスレ立てていますが、マン管士を取得したんだったら、
少しは用語を正しく使いましょうよ。

管理費と修繕積立金は別だから話がかみ合わないよ。
マンションとして考えるべきことは、管理費減と修繕積立金増が基本で
あることは充分に理解できます。ただし、理事会なり分科会ではもう一歩
踏み込んで「修繕計画の適宜見直し」までする必要です。

当マンションでは

①「修繕計画（30年間分）」を作成→精査→組合承認
　　　　　　　　　※2年毎の見直し（特に単価など）

②修繕積立金の増額計画の検討
　これに付随して、管理費減（減額分を修繕費に充当）交渉

って感じで検討を進めています。

管理費減策については、
－　管理会社に減額案の検討依頼（委託内容の見直し含む）
－　コンサルタントを入れての委託契約内容と金額の妥当性のチェック
を並行して実施しています。
（ちなみに初回で　委託内容・管理会社を変更せず、2割減を成功）

このあたりの話を進めるには、理事個人の意思ではなく、理事会として
組合としての総意が必要だと思います。

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今の管理会社にお任せ状態から、管理組合を主体性を持つ本来の姿にして、対等関係の管理委託契約書内容にすることが一番でしょう。必要な費用は避けられないものですから、それを管理組合の判断で決めることがアップを抑えることよりやるべき事でしょう。

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ＮＯ．５さん

　　アドバイスありがとうございます。修繕計画の３０年とか修繕計画の適宜見直しについては、当然考えています。又、これを進めていくには、理事会、総会の承認が必要なのもわかっております。
　　そういったことは当然として、私が知りたいのは、委託費を削減するのに管理会社はすんなり受け入れて
　　くれるか。又しこりは残らないかをしりたいのです。

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>>01

>委託費を削減するのに管理会社はすんなり受け入れてくれるか。又しこりは残らないかをしりたいのです。

13年も野放しにしていたのに急にどうにかなるとは思えませんが...
自分達の収益が減るのに「すんなり受け入れ」「しこり残らない」は都合良すぎませんか？
どんな形であれ、ある程度、血を流す覚悟必要だと思います。
　
委託内容を切り出すということは、理事会や組合員に負担が増えることですが、その辺の納得はできていますか？
あくまでも例示ですが、「ＥＶ保守管理費を独立系に変更」して、整備不良とかの事故起こったら、総会での
了承をとったとしても「誰が変更の提案した？」と後味悪いことになりかねませんよね？

ベストは、まず、現状のまま（管理会社も、委託内容も）での減額交渉でしょうね。
ドラスティックに減額したいなら、管理会社リプレースも視野にいれるべきですが、その場合も経験豊富な
交渉人（コンサルタント）が、精査に入ると割とスムーズに交渉すすむようですよ。

経験ないマン管士が、口先だけ机上の空論を展開するより、よっぽど建設的だと思う。

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アドバイスありがとうございます。やはり、部分委託するにはしこりは残りそうですね。
現状のままの減額交渉がベストのように思われます。

長いこと、３０年以上マンションにすんでいますが、最初の時も、今回もまだ理事の経験はあまりせん。
来年まわってくるのでその時はやるつもりです。

NO.8さん　　No.9さんアドバイスありがとうございました。

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