マンション管理士に質問しよう！ Part2

－コーヒータイム－

現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が?離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

>>11002 の訂正
③
（誤）これらに類する建物の部分が?離し、
（正）これらに類する建物の部分が剥離し、

以下の ④ または ⑤ に該当するマンションは、「マンション敷地売却事業」の対象にはならないが、「マンション建替え事業」においては、上記 ① ② ③ と同様に、「容積率緩和特例」の適用対象となる。

④ 「給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして国土交通省令で定めるものに限る。）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。
⑤ 「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第十四条第五項に規定する『建築物移動等円滑化基準』（バリアフリー基準）に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していない」と認められるとき。

＜参考＞
【単棟の区分所有建物および団地関係にある区分所有建物に係る多数決割合の比較表】
https://www.moj.go.jp/content/001383081.pdf

>>11005 は、「法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）」の参考資料です。

＜参考＞
【改正後の被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（改正被災マンション法）の概要】
（2013年（平成25年）6月26日公布・施行の「改正被災マンション法」の概要）
https://www.moj.go.jp/content/000113284.pdf

「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（旧被災マンション法）は、阪神淡路大震災（1995年（平成7年）1月17日発生）の直後に制定（1995年（平成7年）3月24日公布・施行）されたが、その内容は、政令で定める大規模災害によって区分所有建物が滅失した場合､ 多数決により､ 区分所有建物の再建を可能とするものであった。

その後、東日本大震災が2011年（平成23年）3月11日に発生し、旧被災マンション法では対応が困難なケースが多かったため見直しが行われ、>>11007 のように改正された。

【現行の「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（被災マンション法）の概要】
https://www.moj.go.jp/content/001205233.pdf

基本的なことですが・・・
区分所有法は、区分所有建物が現存している場合に限って適用される法律です。
したがって、区分所有建物の全部が滅失した時や単なる取り壊しについては適用がありません。

区分所有法６２条から６４条に「建替え」に関する規定がありますが、「建替え」とは、「建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する（６２条１項）」ことです。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消するので、区分所有法の適用はありません。

また、（単なる）取壊し決議は、６２条１項する「建替え決議」ではないので、「建替え」に関する規定は適用できません。

区分所有建物の全部が滅失した場合は、区分所有関係が解消し、敷地または敷地利用権の共同所有関係だけが残ることになります。
その後、建物を再建するためには、被災マンション法が適用される場合を除いて、敷地利用権の共有者全員の合意が必要です。

＜参考＞
【改正被災マンション法 Ｑ＆Ａ】
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf

基本的なことですが・・・
「被災マンション法」は、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」のことですが、「マンション」だけに限らず、「区分所有建物」あれば適用される法律です。

上記のとおり、「被災マンション法」は「区分所有建物」であれば適用される法律ですが、「マンション建替え円滑化法」（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）は、「区分所有建物」の中でも「マンション」（※）に限って適用される法律です。

※「マンション」 ： 二以上の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供する専有部分があるもの（２条１号）

>>11015さん
あなたはいかにみんなの邪魔をしているか分かっているのかい。
ここのスレ主でもないのに、ＰＡＲＴ３に対して対抗心を抱いている。
ここにあなたが書きこめば、スレ主は、いろんなところに書き込みをして
ここの書き込みを下の方に追いやる。
その間に書き込みをしている皆さんに迷惑がかかるんだよ。
どうせあなたの書き込みは、１日後とか２日後にしか書き込まないよね。
何故そんなことをするかが理解できない。
僕は、マン管の保有者で、現在ボランティアで組合活動をしている。
又、会社をリタイアしているので時間もある。特にデイトレーダーを
しているので、毎日パソコンをみながら気配値をみながら株の売買をしている。
パソコンの前にいつもいるので、書き込みは簡単にできる。
だからあなたが書きこんだレスがすぐ下の方にもっていかれるんだよ。
無駄なことはやめなさい。みんなの迷惑になるだけだから。
内容も大したこともなく、書き込みもほとんどないし、みんなに見て
もらえない書き込みなんだから。
これをみればまた、意地になるのかな。

ここは誰もが自由に投稿ができる匿名掲示板
しかし、多くの人は誰がどのスレにどのような投稿をしているのかを知っている

てなわけで、
宮崎県の姑息な老人の嫌がらせは無視して、これからも自由に投稿を続けたいと思います。

＜参考＞
【修繕積立金の積立方式】
○ 修繕積立金の積立方式としては、①「均等積立方式」と②「段階増額積立方式」の２つがあるが、近年分譲されるマンションは「段階増額積立方式」が圧倒的に多い。（※分譲時に修繕積立金基金として一定額を積むケースもある）
○ 2022年4月より開始した予備認定においては、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。

【修繕積立金の段階増額積立方式の割合（完成年次別）】
（n=1,663）

○ 1979年以前・・・１５．６％
○ 1980年～1989年・・・２９．６％
○ 1990年～1999年・・・３９．６％
○ 2000年～2009年・・・５６．６％
○ 2010年以降・・・６７．８％

【出典】平成30年度マンション総合調査

どこのどなたかは存じませんが、他スレへのコピペは、ご自分の投稿以外はご遠慮ください。

>>11021 匿名さん

他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

>>11022 匿名さん
>他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

某スレで不足している事項を補うつもりは一切ありませんし、また、ありがたいと思う必要もありませんので、今後、某スレへのコピペは、ご自分の投稿以外はおやめください。

－コーヒータイム－

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2014年】（※）
2014/07/05 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/6/

※「マンション管理士に質問しよう！」（2014-05-19～2014-07-04）
　（内容については、>>10960 参照）

【2015年】
2015/02/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/31/
2015/05/16 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/84/

>11023 匿名さん 3時間前

他スレで不足している事項を補うことはありがたいと思いましょう

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2018年】（※）
2018/08/18 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10010/
2018/08/21 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10019/
2018/08/23 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10025/
2018/08/31 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10033/
2018/08/31 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10035-10036/
2018/09/30 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10079/

※「Ｐａｒｔ３」のスレ作成日：2018-08-08

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2019年】
2019/03/24 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10134/
【2021年】
2021/09/30 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10487/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年1月】
2023/01/23 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10899/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10904-10906/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10910/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10913/
2023/01/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10921/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10924/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10927/
2023/01/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10933/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年2月】
2023/02/21 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10985/

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2023年3月】
2023/03/16 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/11016/

>>>11015さん
>あなたはいかにみんなの邪魔をしているか分かっているのかい。
>ここのスレ主でもないのに、ＰＡＲＴ３に対して対抗心を抱いている。
>ここにあなたが書きこめば、スレ主は、いろんなところに書き込みをして
>ここの書き込みを下の方に追いやる。
>その間に書き込みをしている皆さんに迷惑がかかるんだよ。
>どうせあなたの書き込みは、１日後とか２日後にしか書き込まないよね。
>何故そんなことをするかが理解できない。
>僕は、マン管の保有者で、現在ボランティアで組合活動をしている。
>又、会社をリタイアしているので時間もある。特にデイトレーダーを
>しているので、毎日パソコンをみながら気配値をみながら株の売買をしている。
>パソコンの前にいつもいるので、書き込みは簡単にできる。
>だからあなたが書きこんだレスがすぐ下の方にもっていかれるんだよ。
>無駄なことはやめなさい。みんなの迷惑になるだけだから。
>内容も大したこともなく、書き込みもほとんどないし、みんなに見て
>もらえない書き込みなんだから。
>これをみればまた、意地になるのかな。

＜このスレにおけるユニークな投稿＞
【2022年】
2022/09/26 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10728/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10732-10733/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10735-10736/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10738/
2022/09/27 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 それから、もうここにはこないよ。

＜有言不実行（嘘つきは・・・）＞
2022/09/27　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 　それから、もうここにはこないよ。
　　 ↓
2022/10/24　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15479/
>　　　　　 　私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
>　　　　　 　書き込みは絶対しないよ。
　　 ↓
2023/01/23 　→　>>11028 に続く

１・２号館では有名人ですね。

＜再掲＞
>>10521　2022/02/16
【管理組合の財産（組合員が納付した管理費等および使用料）は、誰に帰属するのか？】

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属する。
総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できない）、分割請求権も認められない共同所有の一形態である。

権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定している。

国土交通省の登録を受けてマンション管理業を営む者であっても、「当該マンションの区分所有者等」である場合、当該マンションとの関係においては、マンション管理適正化法の適用はない（マンション管理適正化法２条７号括弧書き）。

【マンション管理適正化法】
第２条第７号
マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理者としての契約の締結状況】n=45
○ 締結していない・・・５１％
○ 締結している・・・・４２％
○ 締結している管理組合と、締結していない管理組合がある・・・７％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理組合保管口座の通帳及び印鑑の保管状況】n=45
○ どちらも管理会社内で保管・・・７６％
○ 管理会社と管理組合で分けて保管・・・２２％
○ 未回答・・・２％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【管理規約における管理者の固有名詞の記載状況】n=45
○ 記載していない・・・７３％
○ 記載している・・・・２０％
○ 記載している管理組合と、記載していない管理組合がある・・・７％

＜管理会社が管理者となる場合の管理状況＞
国土交通省による調査（2023年2月～3月実施）アンケート回答者：管理会社 45社

【大規模修繕工事等の受注状況】n=45
○ 受注していない・・・５５％
○ 受注している場合と、受注していない場合がある・・・３８％
○ 受注している・・・７％

○ マンション管理業者が当該マンションの区分所有者等であれば自主管理となるので、マンション管理適正化法の適用はない。

○ 一方、マンション管理業者が当該マンションの「区分所有者等」ではなく、当該マンションの「管理者」になっている場合、管理組合から委託を受けて行う「管理業務」（「管理事務」を行う行為で業として行うもの）は、マンション管理適正化法の適用対象となる。

○ ただし、「管理者」として行う「管理者業務」については、法令上の規制はない。

>>11040
○ ただし、「管理者」として行う「管理者業務」については、法令上の規制はない。
【補足】
当然のことながら、「区分所有法および民法の一般条項を除いて、法令上の規制はない。」ということです。

第三者管理者方式とは、第三者が区分所有法上の「管理者」（※１）となって管理を行う方式であるが、第三者の「管理者」が区分所有法に定める「管理所有者」となって管理する方法も考えられる。
この場合の「管理所有者業務」は、「管理者業務」よりも実施できる管理の範囲は広くなる（※２）。

※１　「管理者」については、区分所有者以外の第三者（マンション管理業者や外部の専門家等）を選任することができる（区分所有法２５条１項）。
※２　管理者が管理所有者となった場合の管理については、>>10946 >>10947 >>10948 >>10949 >>10951 >>10952 >>10959 を参照。

＜参考＞
>>10876　2023/01/18
【区分所有法における管理者に関する主な規定】
○ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。（25条）
○ 管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。（26条1項）
○ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。共用部分の損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても区分所有者を代理する。（26条2項）
○ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。（26条4項）
○ 管理者は、集会を招集する権利を持ち（34条1項）、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。（43条）
○ 規約、議事録等の書面を保管し、利害関係者からの請求があれば、閲覧を拒んではならない。（33条1項・2項）

【再々掲】
>>10564　2022/04/08
>>10750　2022/09/29

【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

【 >>11044 の補足】
マンション標準管理委託契約書では、「事務管理業務（別表第１に掲げる業務）」を「１　基幹事務」と「２ 基幹事務以外の事務管理業務」に分けて記載しています。

○ 「専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務」は「１ 基幹事務」の一つである。
管理組合が、大規模修繕を除く修繕又は保守点検等を外注により管理委託契約を締結した管理会社以外の業者に行わせる場合、マンション管理委託契約書では、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
「実施の確認」とは、管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜再掲＞
>>10569　2022/04/14
＜参考＞
>>10567【改訂による内容変更に注意】

【現行（２００９年（平成２１年）改訂後）】
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

＜コメント＞
三の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

＜コメント＞
二の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

○ マンション管理委託契約書によると、「建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）の結果報告および結果に基づく助言等」は、「２ 基幹事務以外の事務管理業務」の一つである。
管理委託契約を締結した管理会社は、どのように対応すると規定しているのか？

⇒　管理対象部分に係る各種の点検、検査等の結果を管理組合に報告するとともに、改善等の必要がある事項については、具体的な方策を管理組合に助言する。
この報告助言は、書面をもって行う。

てなわけで・・・

マンション標準管理委託契約書によれば、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注した場合、管理委託契約を締結した管理会社は、見積書の受理、発注補助、実施の確認を行うことが業務であるが、管理組合が第三者に外注した修繕、保守点検、清掃等の部分が、管理委託契約を締結した管理会社が実施する「建物・設備管理業務」の管理対象部分に含まれているのであれば、その後は、>11048 に記載した対応をすることになる。

－コーヒータイム－

【マンション管理適正化法】
第７４条（再委託の制限）
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。

てなわけで・・・

「基幹事務」の三つすべてをを含む「管理事務」を業として行うのがマンション管理業ですが、三つの「基幹事務」のうち、二つまでは再委託することができます。

>>11047 匿名さん

その部分の改訂は、２００９年ではなく、２０１８年が正しいと思います。


〇２０１８年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成３０年３月９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000052.html

【新旧対照表】
https://www.mlit.go.jp/common/001224896.pdf
１５ページ


〇２０１６年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改正
＜平成２８年７月２９日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000115.html


〇２００９年
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
＜平成２１年１０月２日＞
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html

>>11052 坪単価比較中さん

ご投稿ありがとうございます。
ご指摘の件ですが、やはり、>>11047 に記載のとおり「２００９年（平成２１年）」が正しいです。
以下をご参照ください。

【「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂】
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
－抜粋－
　平成２１年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いました。

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書：別表第１～第４】
https://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf
－２１頁～２２頁－

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】
https://www.mlit.go.jp/common/000050777.pdf
－５９頁－

【 >>11053 に追記】
尚書き部分のみ、２０１８年に追加されました。

２０１８年の改訂は、↓の追加でしたね。

　なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

>>11055 坪単価比較中さん

以下は、２００９年の改訂時にコメントに追加されたものです（ >>11053 の【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】５９頁参照）。

【１（３）三の「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。】

２０１８年の改訂時に、これを「別表第１」の中に尚書きとして記載しました。

－コーヒータイム－

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものを「規約原本」としているのか？】

⇒　当該マンションの規約を証するため、区分所有者全員が署名して作成された１通の規約を「規約原本」としている（標準管理規約72-1）。
また、区分所有者全員が署名した規約がない場合には、「分譲時の規約案」および「分譲時の区分所有者全員の規約案に対する同意を証する書面」または「初めて規約を設定した際の総会の議事録」が、規約原本の代用となる（標準管理規約72条関係コメント）。

【マンション標準管理規約によれば、どのようなものが、区分所有法に定める「規約」に該当するのか？】

⇒　「規約原本等」（標準管理規約72-4）が、区分所有法に定める「規約」に該当する。
「規約原本等」とは、「規約原本」、「規約変更を決議した総会の議事録」および「現に有効な規約の内容を記載した書面（現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、理事長が署名した１通の書面）」をいう。

【区分所有法では、３３条において「規約の保管及び閲覧」（>> 10689）を強行規定として定めている（違反した場合の罰則もある）が、マンション標準管理規約では、どのように規定しているのか？】

⇒　マンション標準管理規約（※）では次のように規定している。
① 「規約原本」は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、「規約原本」の閲覧をさせなければならない（72-2）。
② 規約が「規約原本」の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、「１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面」を保管する（72-3）。
③ 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、「規約原本等」及び「使用細則等」の閲覧をさせなければならない（72-4）。 ④ 理事長は、所定の掲示場所に、「規約原本等」及び「使用細則等」の保管場所を掲示しなければならない（72-6）。

※　マンション標準管理規約（単棟型）第７２条（規約原本等）は、>>10468 を参照

区分所有法３３条（規約の保管及び閲覧）については、>>10689 を参照

＜再掲＞
>>10691　2022/08/18
－おまけ（改）－

マンション標準管理規約７２条４項（>>11059 の③）において、「使用細則等」が閲覧対象になっていますが、これは、２０１６年（平成２８年）３月の標準管理規約の改正において、規約原本等と同じ手続で閲覧を認めることを明確にするために追加されたものです。

てなわけで・・・

管理組合として組合員に規約の写しを配布する義務はなく、管理者（法人でない管理組合の場合）に規約を保管する義務があり（区分所有法３３条１項本文）、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約を閲覧させる義務がある（同条２項）。
管理者がこれらに違反した場合は、２０万円以下の過料に処せられる場合がある。

区分所有法の７１条および７２条に罰則が規定されていますが、法人でない管理組合の場合に適用があるのは、７１条１号～４号（いずれも、２０万円以下の過料）です。

【区分所有法】
第七十一条　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

一　第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。以下この号において同じ。）又は第四十七条第十二項（第六十六条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される第三十三条第一項本文の規定に違反して、規約、議事録又は第四十五条第四項（第六十六条において準用する場合を含む。）の書面若しくは電磁的記録の保管をしなかつたとき。

二　第三十三条第二項（第四十二条第五項及び第四十五条第四項（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）並びに第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、正当な理由がないのに、前号に規定する書類又は電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧を拒んだとき。

三　第四十二条第一項から第四項まで（これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

四　第四十三条（第四十七条第十二項（第六十六条において準用する場合を含む。）において読み替えて適用される場合及び第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、報告をせず、又は虚偽の報告をしたとき。

－コーヒータイム－

【管理費会計の「収支報告書」を見れば、「管理員業務費」がわかるのか？】

⇒　「管理員業務費」は定額でかつ精算を要しない費用であるので、マンションの管理を管理業者に委託している場合、毎月の「定額委託業務費」に含まれているのが一般的である。
この場合、「収支報告書」には「管理員業務費」を含めた「定額委託業務費」だけが計上され、「管理員業務費」は計上されない。

【では、何を見れば、「管理員業務費」がわかるのか？】

⇒　マンション標準管理委託契約書６条２項１号では、次のように規定している。

定額委託業務費の額
　合計月額○○円
　消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
　消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）
　○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

マンション標準管理委託契約書６条２項１号の「別紙１」には、内訳明示例として３例を載せている。

別紙１

【内訳明示例１】 第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号で別に表示されているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　五　管理報酬　　　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例２】 第１号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第２号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　管理手数料　　　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例３】 第１号から第４号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　　円

【内訳明示例３】が一般的だと思います。

新築のマンション規約についてですが、契約時にサインする形でマンション規約に同意しました。同意しないと購入しなかったので同意したのですが、マンション標準管理規約ともちょっとかけ離れた内容が書かれています。
新築のマンションの管理規約について新築後住民によって内容を点検することを推奨するような条文が書かれたドキュメントなどあれば教えてください

>>11073 eマンションさん

どのようなものを想定しているのかイメージできないので返答ができませんが、規約の改正を視野に入れているのであれば、規約の改正には総会の特別決議が必要ですから、まずは、総会を開催するための手続き方法を規約で確認しましょう。

>>11073 には、
>マンション標準管理規約ともちょっとかけ離れた内容が書かれています。
とありますが、どこがどのようにかけ離れているのでしょうね。

管理組合の管理が外部管理者総会監督型の第三者管理者方式のマンションだと推測しています。

＜標準管理規約「別添１」で示された外部専門家活用の主要３パターン＞
（３）外部管理者総会監督型
　　・理事会無し（総会のみ）
　　・理事長がいない
　　・外部専門家は役員ではない
　　・外部専門家は「管理者」に就任

（１）理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
　　・理事会有り
　　・管理者＝理事長
　　・外部専門家は「役員」（理事（理事長＝管理者を含む）又は監事）に就任

（２）外部管理者理事会監督型
　　・理事会有り
　　・管理者≠理事長
　　・外部専門家は役員ではない
　　・外部専門家は「管理者」に就任

>>11073 eマンションさん
今、最初から第三者管理の（３）外部管理者総会監督型の理事会が存在しない新築マンションが増えています。　デベロッパー系では三井、独立系では合人社などが、
そういうことやっています。標準管理規約など読んでもほとんど無意味でないでしょうか。理事会がないと、突然管理費とか修繕費値上げと言われてもどうしようもできないでしょうね。あとから、区分所有者たちが一致団結して、理事会を作ろうと思えば禁止されているわけではないので、出来ないことはないでしょうが、大変な苦労が伴うでしょうね。まだ新築だからいいでしょうが、中古化してきたら、修繕費は必ず値上げがあるでしょう。自分だったら、5年から10年以内に売却して新しいマンションへ引っ越します。

【規約の変更は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による総会決議が必要とのことである（区分所有法３１条１項）が、その総会の招集は誰がするのか？】

⇒　区分所有法３４条に規定されている。

（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

>>11073 eマンションさん
引渡時の管理規約は、ペット飼育飼育制限等の販売時の制限を除いて雛形になります。
あくまでも雛形ですので
総会決議を得て改訂しても問題はないです。

ただ。
分譲業者は未販売住戸（売れ残った新築住戸）の管理費や修繕積立金の支払いについて免除される」という内容を管理規約に盛り込めんでる場合もあります。
こちらについては売主との契約ですので、変更できない可能性もあります。

区分所有法の規約事項（第３０条）は区分所有者相互間の事項だけれど、実際の管理規約には、区分所有者全員が書面合意した規約外事項（「容認事項」等）が含まれていますよね。

多数決で変更できる規約事項と、全員の個別の合意が必要な事項を、わかり易く分けるべきです。何でもかんでも多数決で決めることは認められませんから。

>>11083 匿名さん
原則、管理規約は区分所有法よりも優先されます。
とありますが
規約外事項については任意規定であり強制力がなく、トラブルになった場合、強制力がある区分所有法が遵守されます。

つまり、全員一致でなくても
区分所有法に準じていれば、最終的には多数決で決議できること意味します。
区分所有法から掛け離れた管理規約は、半数以上の可決がないといけないことになります。
当然と言えば当然の考えです。

当マンションには分譲時にコンシェルジュ配置物件として販売されていました。実際に入居し2年以上が経過しましたが、営業時間10:00～20:00(始業時間的に出勤時に配達物の依頼など出来ない)脚立を使う業務は出来ない(他に不可作業業務あり)盆正月・ゴールデンウィークは休み(エントランスの空調が止まります)など制約が多く必要性を感じません。物件内の不具合はアプリで管理会社へ直接アクセス・質問等出来るのでコンシェルジュを経由する必要もありません。
コロナ禍の理由で総会は築1年経過してありましたが、その後2年間、現在まで総会はありませんが(会計報告もありません。)初回の総会で住人からコンシェルジュの必要性への疑問が上がり、その時の管理会社の回答はマンション評価制度の導入予定がある為コンシェルジュが居た方良い。との回答と今後の経過をみて意見を反映させる。となりましたが、その後意見を募る事はありませんでした。
質問は
・コンシェルジュの有無はマンション評価制度に影響するのでしょうか？
・コンシェルジュの元請け会社を居住者は知らされていないのですが、普通の事ですか？
・管理会社が円滑な管理組合の運営サポートをするとなっていますが、組合サポートが行われていないのか組合が機能していないと思うのですが、分譲マンションでは普通の事でしょうか？

市民社会では、管理規約（私的団体の多数決）よりも法律（国家機関の多数決）が、
法律よりも契約（利害関係者全員の合意納得）が優先します。
共用部分の専用使用権を組合総会の賛成多数で議決しても効力はないのです。
区分所有法で共有者（区分所有者）全員が共用部分を使うことができる、と規定されて
いるからです。

区分所有法より優先するためには契約（区分所有者全員の同意納得）を利用します。
標準管理規約第14条第1項の条文を読むと「区分所有者は、…専用使用権を有する。」
ではなくて、「有することを承認する。」になっています。
この書き方の意味は「自分が専用使用できる。」ではなくて「他人が専用使用することを
認める（自分が使用できないことを納得する）。」で、契約の一種です。

この標準管理規約の条文を原始規約に埋め込んでおき、「この管理規約に同意できる
のであれば購入契約を結んでください」と言えば、購入した顧客が後日騒いでも
「納得して買ったんでしょ？」で追い払うことができるのです。

>>11085 マンコミュファンさん
>・コンシェルジュの有無はマンション評価制度に影響するのでしょうか？

>>11085 に記載のコンシェルジュでは、マンション評価制度に影響はありません。

また、藤沢のマンションの判決にあります様に
区分所有法から逸脱していても
合理的な内容であり、多数の専有所有者が合意していれば、違法でないことになります。

ちなみに、藤沢のマンションは
近年の価格高騰の中でも、あまり高騰しませんでした。

>>11085 マンコミュファンさん
先に書かれてます様に、管理人の有無は評価制度に関係はありません。
ただ、管理人の有無でマンションの資産価値は上下しますので、資産価値に影響すると言えばします。

問題は、管理会社がコンシェルジュとしての教育ができてるかどうか？です。
テナントビルの管理人は、電気工事士．ボイラー、冷凍機等の資格を持っており、ある程度の修理対応はできますが、住居の管理人は65歳以上の年配者で無資格の方も少なくありません。
正直できてゴミ捨てと清掃です。

>>11085 マンコミュファンさん

【マンション管理適正評価制度】
一般社団法人 マンション管理業協会
参考資料　「マンション管理適正評価制度　管理状態等級評価項目一覧表」 https://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/file/registration_items.pdf

5　生活関連
　設備等の警報発報による緊急対応の体制
　　5-1 緊急対応
　　　○：有　（２４時間有人対応）　※住込管理員のみの対応は対象外
　　　○：有　（共用部分+ホームセキュリティ対応）
　　　▲：有　（共用部分+オンコール（緊急時の電話受付による）対応）
　　　×：無

>>11089匿名さん
何もできないコンシェルジュでは、該当しないのですね。
マンション管理適正評価制度のURLありがとうございます。後ほど読んで勉強します。

>>11091マンコミュファンさん
コンシェルジュ有りの資産価値と資産価値を上げる為にマンション評価制度の導入を検討している。を同じ回答の流れで話していたので、話しをすり替えられたのかもしれません。または管理会社もマンション評価制度の内容が分からずコンシェルジュが居る事で評価が取れると思っているか・・
管理会社はコンシェルジュ達に対して姫扱いでなので、教育などないと思います。そもそも、送り込まれるコンシェルジュがどこの会社から来たのか知らないので管理会社との癒着も懸念されます。
コンシェルジュに月額437000円・年間876048円も支出する必要性感じません。清掃業務2名分月額460000円の仕事内容と比べると尚更です。
次の総会がいつなのか分からない状態なので、管理会社に問い合わせて総会を促したいと思います。

お答え下さった方々
ありがとうございました。

>>11085 マンコミュファンさん
>・コンシェルジュの元請け会社を居住者は知らされていないのですが、普通の事ですか？

管理を受託した管理会社が、管理事務を別の会社に再委託するのはよくあることです。
この場合、どこの会社に再委託したのかを居住者に知らせることはないと思います。また、コンシェルジュでは、派遣会社からの派遣も考えられます。

＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書】
（第三者への再委託）
第４条 乙は、前条第１号の管理事務の一部又は同条第２号、第３号若しくは第４号の管理事務の全部若しくは一部を、第三者に再委託することができる。
２ 乙が前項の規定に基づき管理事務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再委託した管理事務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。

（善管注意義務）
第５条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

>>11092 11089さん

まず、社団法人 マンション管理業協会で国土交通省のものとは異なります。

5　生活関連
　設備等の警報発報による緊急対応の体制
　　5-1 緊急対応
　　　○：有　（２４時間有人対応）　※住込管理員のみの対応は対象外
　　　→管理人　コンシェルジュではなく
　　　　警備会社が対応します。
　　　○：有　（共用部分+ホームセキュリティ対応）
　　　→こちらも警備会社が対応します。
　　　▲：有　（共用部分+オンコール（緊急時の電話受付による）対応）
　　　×：無
　　　→管理会社の24時間窓口で対応します。

「マンションの管理計画認定制度」については、以下を参照してください。

【マンションの管理計画認定制度】
国土交通省
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」
https://2021mansionkan-web.com/wp-content/uploads/2022/07/881d5223daea...

「管理計画の認定基準と確認対象書類」については、２０頁～２２頁に記載されています。

質問です。リプレイスの時に次の管理会社がなかなか決まらず、空白期間が出来てしまったとき、どうしたらいいですか。

>>11098 匿名さん
後悔したらいいです。

>>11098 匿名さん
基本、マストは消防点検位ですね。

>>11092
> 5　生活関連
>　設備等の警報発報による緊急対応の体制
>　　5-1 緊急対応
>　　　○：有　（２４時間有人対応）　※住込管理員のみの対応は対象外
>　　　○：有　（共用部分+ホームセキュリティ対応）

＜評価する上での留意点＞
○ ２４時間有人対応とは、３交代、４交代等の業務シフト制をとって、２４時間体制で対象マンションに一次対応要員が常駐している状態を指す。（この時、住込み管理員のみのマンションは、当該管理員が一次対応する場合でも２４時間有人対応にはみなさない）

○ ホームセキュリティとは、共用部分の機械警備に加え、各専有部分における緊急時（非常通報、侵入警戒等）に警備信号を受信し、関係機関に連絡するとともに警備員を現場に急行させるものを指す。

－コーヒータイム－

＜再掲＞
>>10678　2022/08/10

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

>>11102 匿名さん
過去の判決では、合理的な理由があれば問題ないと判決が出ています。
出来ないではなく、好ましくないが適切だと思います。
もちろん、個人的は自己管理がベストだと思います。

>>11103 eマンションさん
>過去の判決では、合理的な理由があれば問題ないと判決が出ています。

判決文を読めばわかりますが、いわゆる事例判決です。

下級審判決はその事案だけで有効なので、ほかの類似のケースにも当てはまるわけというわけではない

>>11102 関連

【マンション標準管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

【裁判となったマンションの管理規約の規定】
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

ウNコ水が漏れたら大惨事だぞ
カネを惜しんでる場合ではないぞ

－コーヒータイム－

＜管理人は超つらいよ＞
－マンション管理最前線－

【湘南ハイム裁判の判決を考える
修繕積立金で専有部分を工事できるか？？】
http://tsuraiyo.com/NT7810-SHONAN.html

＊＊の話がでたので
区分所有法では専有部の排水管は専有所有者が管理車体になっていますが、大半の管理組合が高圧洗浄による排水管の定期清掃を行なっています。
定期清掃に応じない専有所有者に罰則を設けようとしてる管理組合もある様ですが、そもそも個人管理なのに？
不思議ですよね？

じゃあ、個人でできるのか？
個人と全世帯でした場合の費用対効果は？

明確に、専有所有者の維持管理となっていても
管理組合が維持管が合理的であれば容認されてることになります。

～ 裁判の結果を受けて① ～

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf

【第21 条（敷地及び共用部分等の管理）関係コメント】
－抜粋－
⑦　第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。
なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。
その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

～ 裁判の結果を受けて② ～

＜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント＞
（最終改正　令和3年9月）
【第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント】
https://www.mlit.go.jp/common/001172737.pdf

第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方
第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等
－抜粋－
◆共用部分の配管給排水管の取替えに併せて、専有部分の給排水管の取替えを行う場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定する等、区分所有者間で十分に合意形成を図っておくことが必要です。
また、これらの合意形成がなされる前に工事を行った区分所有者に対しては、当該区分所有者に対する補償の有無等について留意することが必要です。
なお、修繕積立金から専有部分の工事費用として拠出する場合には、その対象を共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分（いわゆる横引き配管など）に留め、これに連結された室内設備類は区分所有者の負担とすることが相当です。

～ 裁判の結果を受けて③ ～

＜長期修繕計画標準様式の記載例＞
https://www.mlit.go.jp/common/001172738.pdf
－抜粋－
（様式第3-2号） 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
Ⅵ 専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。）

○ 推定修繕工事項目・・・①専有部分配管（※）
　 ※ 屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る
○ 対象部位等・・・専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管
○ 工事区分（参考）・・・取替
○ 修繕周期（参考）・・・28～32年
○ 想定している修繕方法等（参考）・・・共用給排水管の取替と同時に実施

>>11106　>>11110 関連

専有部分については区分所有者による管理が原則ですが、マンション標準管理規約では、「専有部分である設備と共用部分を一体として管理する必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」との例外規定を置いています。
そして、この規定を適用することのできる「専有部分である設備」は、「共用部分と構造上一体となった部分」と定めています。
したがって、件の裁判例で、マンション標準管理規約に関係するのは、「修繕積立金の使途を共用部分に限定する法令上の定めはなく、当該規定は区分所有法や他の強行法規に違反するものとは認められない。」という部分です。
この点について、条項の追加、条文の変更が必要なところはないので、対応方法をコメントに追加しました。

共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事を、規約の特段の定めで、普通決議でできるよう区分所有法が改正されるかもしれない。管理組合の団体が強く提言しているよう。


法務省：法制審議会 区分所有法制部会 第２回会議（令和４年１１月２５日開催）
・「部会資料２　区分所有建物の再生の円滑化に係る方策(1)」より
https://www.moj.go.jp/content/001385376.pdf

２ 専有部分を含めた区分所有建物の刷新を可能とする仕組み
１６ページ

(2) 配管の全面更新
規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。

（補足説明）
１ 問題の所在

(3) 特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会の「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」（平成２９年２月）では、配管類の更新工事の実際について調査を行った結果、管理開始後３０年以上が経過した高経年マンションでは、水関係を中心に専有部分と共用部分の同時更新を行う工事が必要となるケースが多いが、専有部分に属する配管類の工事についての規律がなく、実際に同時更新を行う際には普通決議で行うケースも４分の３の多数による決議で行うケースもあるし、規約に特別の定めをしているケースもそうでないケースもあるとして、配管類については、管理組合が共同管理をすることができるよう、規約で特別の定めをすることを可能とする区分所有法の改正が提言されている。


・「法制審議会 区分所有法制部会 第２回会議 議事録」より
https://www.moj.go.jp/content/001389984.pdf
３０ページ

○佐久間部会長 ～、１６ページ以下の（２）配管の全面更新について、次は御意見を賜りたく存じます。こちらはいかがですか。そもそも法の手当てを要するかということも問題としては問われていますが、そこは最後の整理かなとは思うのですけれども。

○森本委員 配管の全面更新に関して意見を述べさせていただきます。 ～


・法制審議会区分所有法制部会委員等名簿
https://www.moj.go.jp/content/001382943.pdf

【共用部分と構造上一体となった専有部分である「給湯管」はあるのか？　あるとすればどのようなものか？】

⇒　ある。　セントラル給湯方式であれば該当する。

＜平成２５年度　管理業務主任者試験問題＞

【問 ３５】 管理組合で、セントラル給湯システム（一括給湯方式）の装置の老朽化とランニングコストの試算結果により、個別給湯方式に切り替えようとしている場合に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

１　一括給湯方式を個別給湯方式に切り替えるには、各住戸内の給湯器装置への配管工事も必要になるから、この各住戸内の給湯器設置への配管工事も総会の決議を経れば、管理組合が行うことができる。

２　この切替え工事の実施には、総会で特別決議を経なければならない。

３　この切替え工事の実施に伴う規約の変更については、区分所有者全体に一律にその影響が及ぶから特定の区分所有者の承諾は不要である。

４　各住戸内の給湯器設置については、もともとは共用部分に設置されていた給湯装置を変更することに伴い必要とされるものなので、修繕積立金から支出することができる。

>>11116 の正解は「４」です。

民法では、一物一権主義ですので、マンシュンの様に複数の所有者が存在することを認めてません。
で、個専有者の権利を認めたのが、区分所有法です。
また、民法と区分所有法（特別法）との優先順位 民法は、私人の法律関係について規定する「一般法」です。 これに対して区分所有法は、民法での私人間の法律関係の内、区分所有されている建物と土地をめぐる法律関係を定めた「特別法」です。 法律の決まりとして、「特別法は一般法に優先します」。

たた、区分所有法を見ていただければわかると思いますが
区分所有法自体には明確に記載されてません。
規約に…とかありますが、規約に記載されていても、民法的に矛盾があれば、規約は法ではありませんので、その規約自体が間違えているという解釈になります。

例えばの話
管理規約で飼育数が一匹と決まっていても
他の専有者に迷惑を掛けていなければ違法ではありません。
逆に一匹でも他に迷惑を掛けていれば違法になります。

区分所有法だけではなく
民法やお住まいの区分所有者の義務権利を考えて
理事会や総会で話し合い合わなければいけません。

>>11117 匿名さん

残念ながら、その後の最高裁の判決によって
4も適切と言う答えになりますので、
現在では、解答無になります。

セントラル給湯システムについてですが
エレベーターの使用と同じ様に
一階の住人が使用しないと言っても
共有専有物に維持管理の為に不可欠の為、ノーとはいえません。
ただ、半数以上が疑問視した場合は、その管理規約自体が？？？となります。

ちなみに、区分所有法で罰せられた判決は
管理費滞納がほとんどです。

>>11119 評判気になるさん

マンション標準管理規約の規定（平成２５年～現在）と件のマンションの管理規約の規約の内容が違います（ >>11106 参照）。
また、最高裁が出したのは「決定」です。

＜参考＞
共用部分と専有部分の配管・設備の一体改修～裁判例を題材に～
オアシス法律事務所 弁護士 内 田 耕 司

https://www.mckhug2.com/20180329siryou.pdf

>>11121 の訂正
（誤）件のマンションの管理規約の規約
（正）件のマンションの管理規約の規定

>>11122 について
＜参考（追加）＞
https://www.mckhug2.com/20180329gijiroku.pdf

>>11121 関連

【マンション標準管理規約（単棟型）第２１条第２項（※）について】

この条項は、マンション標準管理規約の前身である中高層共同住宅管理規約が１９９７年（平成９年）２月に改正された時に追加されたものであるが、現在のマンション標準管理規約においても、変更されずに規定されている。

※　マンション標準管理規約（単棟型）第２１条第２項
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

最高裁の判決になります。
https://www.mansion-support.com/hp-data/170914hanketsu3.pdf
判決には、区分所有法の区の字もでてきません。
つまり、管理規約は民法を基に考える必要があります。

上告人は、高等裁判所の控訴事件の判決（原判決）に対して不服があるとして、 ① 上告提起（※１）と ② 上告受理申立て（※２）の両方を申し立てた。
　↓
最高裁判所は、
　① 上告提起・・・本件上告を棄却する。
　② 上告受理申立て・・・本件を上告審として受理しない。
と「決定」した。

※１　上告提起・・・原判決について憲法違反や法律に定められた重大な訴訟手続の違反事由が存在することを理由とする場合の不服申立ての方法

※２　上告受理申立て・・・原判決について判例違反その他の法令の解釈に関する重要な事項を含むことを理由とする場合の不服申立ての方法

修繕積立金の専有物への使用は
区分所有法に基づき違法であると告訴
民法では違法でないと棄却

本来ならば、民法（一般法）より区分所有法（特別法）が優先されます。で、共用する区分所有者の規約で定めることもできる。とあります。

ただ、区分所有法では、管理規約を定める場合には、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされる。また、規約によって区分所有者以外の者の権利を害することはできない。

つまり、管理規約が区分所有者の全員にとって公平てわなければ、区分所有法は適用されないことになります。

不特定多数の人が住むマンションですので、当然と言えば当然です。

時代で価値観も変わり、専有部の設備も時代に合っていないものも出てきますので、定期的に管理規約を見直す必要があると言うことだと思います。

民事では、告訴という用語は使わない。

その後、一層多数決による決議が容認されましたので
多数決による採決より一般化すると思われます。

問題なのは、立体駐車場の維持管理です。
多くのマンションは、世帯数に対して条例の設置義務の20-40%位程の駐車場を管理しています。
半数以下ですので、多数決を取りますと…
若者の車離れ、高齢者の免許返納、SUV等のハイルーフ車の入庫不可で利用者も数件に。
駐車場をなくせば条例違反？
ないと資産価値は下がる？
改修するにも修繕積立金不足？

ちなみに、みなさんのマンションは
駐車場の出納は、管理費や修繕積立金と別管理してますか？
いざ、修繕となった時、管理費に取り崩して残高〇のマンションも少なくないです。

－コーヒータイム－
個別給湯方式の給湯管について

＜マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書＞
（平成 29 年 2 月）
特定非営利活動法人 全国マンション管理組合連合会

【給湯管に関する記述部分】
現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第 21 条記載の「 ・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。
（中略）
調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない【給湯管】の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

＜給排水管更新工事実施要領書＞
（2017年（平成29年）9月3日）

【給湯管に関する記述部分】
（前略）
また、現在予定している【給湯管】については、完全に専有部分になりますが、これも専有部分の床をはがして工事を行う際に一緒に工事を行うことが合理的であるため、同じく修繕積立金が使えるように規約上の手当をします。

てゆうか、住民がそれぞれ勝手に床板はがして独自に工事したら、出来具合にバラツキが出て、新たな水漏れが発生して始末に手間と時間がかかるから、最初から組合主導でやったほうが効率的でみんながハッピーってことだろ

管理組合として、1棟丸ごとリノベーションは可能か？

一棟リノベーション工事を実施するためには、共用部分の変更の特別決議（区分所有法第１７条第１項）に加えて、専有部分の使用・工事に関して区分所有者全員の同意を得なければならない。

そこで、法制審議会区分所有法制部会では、一棟リノベーション工事を多数決で行うことを可能とするには、どのような規律を設けるかを検討している。

>>11133 匿名さん
湘南のマンションの事例から考えますと
可能だと思います。

湘南のマンションは
築40年目から建替を検討したが、現行の建築基準法では同様の規模では再建築不可、
ある程度の修繕積立金があったので、大規模修繕で検討した流れの様です。（40%を借入）。

法令上可能不可能以前に
ある程度の修繕積立金と専有者の意思がなかなか難しいと思います。

ここ数年の成約率から見ても
資産価値をあげる大規模修繕ではなかった様に思えます。

今後、価値観がどの様に変わるかは分かりませんが
個人的には、マンション50年として
リノベーションは余程の限り、するべきではないと思います。

湘南のマンションの件は、現行の区分所有法の守備範囲ですが、多数決による一棟リノベーション工事となると、管理組合が専有部分の変更にまで踏み込むことになるので、新たな規律が必要になります。

>>11137 匿名さん
専用部分への変更は管理組合と専有所有者との間で合意が有れば問題ないと思われます。

問題は、未来の専有所有者への周知と共有部設備の適切な維持管理だと思います。

新たにリノベーション費用として各専有所有者が負担し、リノベーションをする場合は、あくまでも、管理組合は取り纏めをしただけですので、専有所有者の合意があれば問題ないと思われます。

湘南のマンションの様に修繕積立金の一部を取り崩す場合。
共有部の施設を万全に維持管理していないと
新たな専有者にとってはマイナスになることもあります。
例えば、エレベーターや立体駐車場等など、高額な費用が更新
に掛かるものもありますので、そのあたりもキチンと計画に入れて置かないと、あとあと厄介になると思います。
購入した専有部にも費用が使われてるので、マイナスでないと言えばマイナスではないのですが、専有部の予算がない！区分所有者でとなると、疑問視される世帯も出てくるかと思われます。

>>11138 マンコミュファンさん
専有部の予算がない！区分所有者でとなると
→
共有部の予算がない！新たに区分所有者の負担になる
の間違いです。

【一棟リノベーション工事（共用部分の変更及び全ての専有部分の更新工事を行う工事）について】

現行の区分所有法上では、共用部分の変更の特別決議（区分所有法第１７条第１項）に加えて、専有部分の使用・工事に関して区分所有者全員の同意を得なければなりませんが、これを、少なくとも建替え決議と同様の要件の下で、【多数決で行うことができる仕組み】を法制審議会区分所有法制部会において検討しています。

区分所有法ですが
例えば
集会においては、区分所有者および議決権の5分の4以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
とありますが、疑問に感じませんでしょうか。
いけないではなくすることができるとあります。
つまり、管理組合へ免責を意味しています。

ただ、最近は築20年超のマンションであれば
ブルリノベーションして住まれる方も少なくありません。
ので、その方へ配慮が必要となります。

そこで、リノベーションした専有所有者への配慮の話をすると、「専有者が勝手にやったのだから配慮は不要」と言われる方が残念ながら出てきます。

しかし、専有部のリノベーションは、基本理事会の承認を得る必要がありますので、承認時になんらかの説明がなければ、配慮は避けられないです。

【区分所有建物が全部滅失した場合、敷地等の管理はどうなるのか？】

区分所有建物が全部滅失した場合（建替え決議に基づき取り壊された場合を除く）には、区分所有権が消滅するため、元区分所有者の共有に属する敷地利用権や附属施設につき、区分所有法の規定は適用されないことになり、集会を開くことも、規約を定めることも、管理者を置くこともできなくなる。
この場合、敷地等の管理を行う際には、民法の規律に従うことになる。

アホすぎる…
建物が消滅ってw

ここで問題になるのは
震災等で倒壊した場合、過去の事例より
解体費用は、地方自治体ないし国が負担していたが
財政圧迫の為、所有者負担になる傾向があります。
規模にもよりますが、数億の解体費用が所有者負担になります。
地震保険の加入を国として推奨。
問題は、保険には加入及び支払条件があり、掛金が高額で資産価値の問題で支払額が少ない為、加入を躊躇してる管理組合も少なくありません。
また、火災保険＝地震保険と誤って認識していて、未加入なのに、加入してると思ってる専有所有者も少なくありません。
まず、地震保険に加入してるか確認しましょう。

入っていない場合
各世帯の持分率にあわせて、解体費用を支払うことになります。
仮に1億として、持分が1/100の場合、100万が負担額になります。
権利の主張はそこからになります。

－コーヒータイム－

【第１節：被災マンション法における建物取壊し決議とこれに係る問題点等】
弁護士　篠原 みち子
https://www.mlit.go.jp/common/001183601.pdf

【改正被災マンション法　Ｑ&Ａ】
法務省
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf

>>11144 eマンションさん
>建物が消滅ってw

どこにそんなことが書いてあるのでしょうか？

解体後、区分率によって地代が分配されます。
10階建てで60平米ですと、6平米で約２坪程の地代の権利があります。
坪100万とすると、200万程度になります。
建替すると売主になりますので、3/4位の価格で新しいマンションを購入できる権利がでます。
200万を取るか権利を取るか。
安く買える権利と言っても、4000万クラスのマンションですと3000万の費用が必要になります。

もちろん、これは同規模のマンションが再建築の場合ですので。
以前より階層を高くできて、高くで来た分販売できれば、3000万より安い価格で購入できます。

厄介なのは、同規模のマンションが再建築不可の場合で、その場合、何世帯かは住めないことになります。
その場合、地代を払えば済むのか？
安く買える分の差額を払う必要があるのか？

悩み出すとキリがない

>>11147 匿名さん

全部滅失

>>11149 eマンションさん
>全部滅失

「全部滅失」という用語は、一般的に使用されています。
たとえば、>>11146 の
【改正被災マンション法　Ｑ&Ａ】
法務省
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf
でも使用されています。

>>11143 の続き

そこで、区分所有建物が全部滅失した後も、元区分所有者が「区分所有法」の規律の下で敷地等の管理を行うことを可能とする「新たな敷地共有者等集会等の仕組み」を「区分所有法」に設けることを法制審議会区分所有法制部会で検討している。

なお、この規律を「区分所有法」に設ける場合には、「被災マンション法」の敷地共有者等集会の規律の相当部分が不要になることも考えられるので、併せて検討する必要があるとしている。

区分所有建物の滅失（一部滅失・全部滅失）については、以下の５４～５５頁に説明があります。

>>11145
【第１節：被災マンション法における建物取壊し決議とこれに係る問題点等】
弁護士　篠原 みち子
https://www.mlit.go.jp/common/001183601.pdf

【除却の行政代執行が行われたマンションの事例】
https://www.moj.go.jp/content/001394561.pdf

－コーヒータイム－

【長谷工のマンション再生】
https://www.haseko.co.jp/saisei/about/

【三井不動産レジデンシャルのマンション再生】
https://www.mfr.co.jp/saisei/?utm_source=yahoo&utm_medium=listing&utm_...

【大和ハウスのマンション再生】
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/tatekae/aging/index.html?argument...

【旭化成不動産レジデンスのマンション建替え】
https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/index.html/?yclid=YSS.EAIaIQobCh...

－コーヒータイム－

【第三者が経営者であるコンビニでパンを買った。この場合、買主と売主であるコンビニの経営者は利益相反関係か？】

－コーヒータイム－

【マンション管理規約への暴排条項の導入について】

題記については、
https://www.zenboutsui.jp/_src/4241838/63%E5%8F%B7_%E6%B0%91%E6%9A%B4%...
が別スレに紹介されていたが、ここまで踏み込んだ暴排条項を管理規約に規定したマンションは全国にどれだけあるのだろうか？

マンション標準管理規約に暴力団等の排除規定が新設されたのは２０１６年（平成２８年）３月の改正時であるが、①「暴力団の構成員に部屋を貸さない」（第19条の2）と②「役員になれない」（第36条の2）の二つだけである。

事件番号：平成8(オ)1362
事件名：管理費等
裁判年月日：平成10年11月20日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/792/062792_hanrei.pdf

上記の裁判は、【区分所有者の有するマンション駐車場等の専用使用権を有償化する集会決議を無効とした原審の判断に違法があるとされた事例】でもある。

差戻し審では、有償化決議により設定された使用料の額（南側駐車場月額１０万円、塔屋外壁月額４万円、屋上月額１万円、二階屋上月額２万円、非常階段踊り場月額１万５，０００円という使用料の額）について、各々の使用料の額の１割から２割の金額の合計をもって社会通念上相当な使用料の額と判断した。

○ 管理組合が有償化決議により設定された使用料の合計額・・・１８５，０００円
　　　↓
○ 差戻し審が、当該区分所有関係における諸事情を総合的に考慮して判断した社会通念上相当な使用料の合計額・・・２１，０００円

てなわけで・・・

【専用使用権の消滅について】
専用使用権が消滅することにより専用使用権者が受ける不利益について、その受忍すべき限度を超えるときは、専用使用権者の有する専用使用権に「特別の影響」を及ぼすことになるので、専用使用権者の承諾がなければ専用使用権を消滅させることはできない。

【専用使用部分の有償化について】
有償化の必要性及び合理性が認められ、かつ、設定された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は専用使用権の有償化を受忍すべきであり、そのような有償化決議は専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではないので、専用使用権者の承諾は必要がない。

【再掲】
>>10137 2019/03/25

＜東芝エレベーターテクノス事件＞
X社は，エレベーターの製造販売業を営むA社の子会社であり，主としてA社製エレベーターの保守点検業を営むとともに，A社製エレベーターの部品を一手に販売していた。B社は，A社製エレベーターを設置するビルを所有し，独立系保守業者Y社との間で保守点検契約を締結していた。B社所有のA社製エレベーターを修理するには部品の交換が必要であるため，B社がX社に部品を注文したところ，X社は，(1)部品のみの販売はしない，部品の取替え・修理・調整工事をX社に併せて発注するのでなければ注文には応じない，また，部品の納期は3か月先である旨の回答をし，(2)その後の再度の注文にもかかわらず，B社に部品を供給しなかった。このようなX社の行為は，不公正な取引方法（昭和57年公正取引委員会告示第15号）の第10項に該当し，独占禁止法第19条の規定に違反するとされた。（大阪高判平成5年7月30日，平成2年（ネ）第1660号）
https://www.jftc.go.jp/dk/guideline/unyoukijun/haijyogata.html

公取委による次の勧告も有名です。
＜三菱電機ビルテクノサービス（株）に対する勧告（平成14年6月11日　平成14年（勧）第7号）＞
https://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h14/14kakuron00002-3-2-4.html

＜参考＞
【「マンション長寿命化促進税制」について】

長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度（東京都主税局）
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/oshirase/2023/daikibo_syuzen.html

てなわけで・・・

「管理計画認定マンション」において、２回目以降の「長寿命化に資する大規模修繕工事」を実施し、「令和５年４月１日から令和７年３月３１日までに工事が完了」したとしても、「修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げた時期」が、令和３年８月３１日以前である場合は、「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」の対象とはならない。

－コーヒータイム－

【地方税法施行規則附則第７条第１６項第１号の規定に基づく国土交通大臣が総務大臣と協議して定める書類（大規模の修繕等証明書）等について（国住参マ第 224 号　令和５年４月１日）】

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001599806.pdf

【管理計画認定マンションにおいて、「令和３年９月１日以降に長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額を、管理計画の認定基準まで引き上げたもの」という要件について】

＜抜粋＞
本要件を満たすか否かは、令和３年９月１日以降に長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額が、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン国土交通省（令和５年４月追補版））」に示された金額の目安を設定する際に参考とした事例の３分の２が包含される幅の下限値（表１。マンションに機械式駐車場がある場合は、機械式駐車場の加算単価を加えた額。以下「引上げ基準額」という。）を下回る金額から上回る金額へ引き上げられたか否かをもって判断するものとします。なお、長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省（令和５年４月追補版））」に示された計算式により算出します。

長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額を引き上げた日は、当該修繕積立金の平均額の引上げを含む長期修繕計画の作成又は見直しについて集会（総会）において決議をした日（管理規約で別段の定めをしている場合は、その定めるところにより決議をした日）とします。

－コーヒータイム－

つまり、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（国土交通省が策定）が、令和３年９月に改訂された（「マンション長寿命化促進税制について」は、令和５年４月追補版に３（５）に追記あり）が、令和３年８月３１日における当該マンションの修繕積立金の平均額が、改訂後のガイドラインに示された金額の目安を設定する際に参考とした事例の３分の２が包含される幅の下限値以上である場合は、「マンション長寿命化促進税制」の適用はないということである。

＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン（追補　令和５年４月）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

＜参考＞
マンション管理センター
【管理計画認定マンション一覧】
https://publicview.mankannet.or.jp/

管理計画認定を受けるためには、地方公共団体においてマンション管理適正化推進計画を策定する必要があるが、現時点においても策定意向のない地方公共団体が存在する。

マンション管理適正化推進計画の作成動向
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001465867.pdf

地方公共団体におけるマンション管理適正化推進計画の策定作業は、廃止提案をするほど、事務負担が大きいのかもしれない。


〇地方分権改革有識者会議

第135回提案募集検討専門部会　議事次第・配布資料
令和4年8月1日
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/kaigikaisai/teianbukai135gi...

参考資料１　提案地方公共団体等提出資料（4/8）（PDF形式：1,109KB）
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai135sanko-shir...

マンション管理適正化推進計画の策定廃止について
令和４年７月　神戸市

策定作業の事務負担
計画を策定しなければ管理計画認定制度を運用することができず、計画の策定作業の事務負担が大きい

提案内容
マンションの管理に関する課題等については地域的な特性が少ないため、公平に認定を受けることができるよう管理計画認定制度の運用するための前提条件としての管理適正化推進計画の策定を廃止すること。

－コーヒータイム－

【マンション管理適正化推進計画の策定に係るご提案について】
国土交通省 住宅局
参事官（マンション・賃貸住宅担当）
令和４年１０月

https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai143/143shiryo...

マンション管理計画認定制度で、日管連マンション管理士（約１,７００人）が新たな仕事の機会を得た。


https://www.h-fukui.com/news/3933.html
2022年09月12日
マンション管理新聞第1213号より。

一般社団法人日本マンション管理士会連合会は8月31日、東京・高輪のTKP品川カンファレンスセンターANNEXで第14回定時総会を開いた。

マンション管理適正化推進計画に対応し、会員会がマンション管理適正化法上の「指定認定事務支援法人」に指定されるよう、会員会を支援するなどの事業も推進する。

公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」。新築予備認定とセンターへの事前確認申請は日管連が実施する。・・・

管理計画認定の基準の見直しがされるらしい。

〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第8回（開催：令和5年6月19日）
・資料4　とりまとめ（案）の要旨
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001615180.pdf
・資料5　とりまとめ（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001615223.pdf

今後の取組方針
～
○ とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

　・ マンション標準管理規約の見直しに関する検討

　・ 管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討

　・ 区分所有者で構成する理事会ではなく、管理業者が管理組合の事務を執行する第三者管理のあり方に関する検討
～

とりまとめの周知について
～

○ 本検討会のとりまとめについては、国土交通省のホームページで公開するとともに、できるだけ多くの関係者（マンション居住者、管理業者や修繕工事会社、設計コンサルタント会社の従業員、マンション管理士などの関係専門家、地方公共団体等の職員など）の関心を呼び起こす視点から、広く意見募集を行うこととし、得られ
た意見を踏まえて、今後のマンション政策の更なる検討に活用することとする。


今後のマンション政策のあり方に関する検討会の開催経緯

第８回 2023年６月19日 ・ とりまとめ（案）について
第９回 2023年７月24日 ・ とりまとめ

管理計画認定における地方公共団体の独自基準として、自治会等の加入を定めている地方公共団体も存在するが、・・・。

・ マンション内で組織する自治会を設置していること若しくは当該マンションの所在する地域の町会・自治会へ区分所有者及び居住者等が加入していること

・ マンション内で組織する自治会を設置していること又は自治会の設置について計画していること若しくは当該マンションの所在する地域の町会・自治会等へ区分所有者及び居住者等が加入していること

現在、>>11171 の「管理計画認定マンション一覧」には、認定された「９５」のマンションが公表されていますが、その内の「１４」が横浜市のマンションです。
横浜市の認定基準は国の基準と同じであり、独自の追加基準はありません。

現在、>>11171 の「管理計画認定マンション一覧」には、認定された「９５」のマンションが公表されていますが、その内の「１０」が名古屋市のマンションです。

名古屋市の認定基準には、つぎの独自基準が追加されています。
・災害発生時における居住者の安否確認の方法が定められていること
・防災等の取組を行うため、周辺の町内会等との連絡窓口が定められていること

現在、>>11171 の「管理計画認定マンション一覧」には、認定された「９５」のマンションが公表されていますが、その内の「７」が所沢市のマンションです。

所沢市の認定基準には、つぎの独自基準が追加されています。
・所沢市マンション管理適正化推進条例第10条第1項に規定されている届出（※）を行っていること

※　条例に基づく届出制度について
https://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/jutaku/tatemono/mansyon...

現在、>>11171 の「管理計画認定マンション一覧」には、認定された「９５」のマンションが公表されていますが、その内の「６」が神戸市のマンションです。

神戸市の認定基準には、つぎの独自基準が追加されています。
・神戸市マンション管理の適正化の推進に関する要綱に基づく「神戸市マンション管理状況届出書」を提出していること

＜「コミュニティの形成」（※）を独自基準として追加している大田区＞

※　マンション内で組織する自治会を設置していること若しくは当該マンションの所在する地域の町会・自治会へ区分所有者及び居住者等が加入していること

【大田区マンション管理計画認定制度認定基準】
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/sumai/c_manage/k...

全国で初めて「管理計画認定マンション」に認定されたのは、東京都板橋区の高島平ハイツ（９５戸、1974年12月竣工）です。
このマンションでは、マンションの寿命を８０年と設定し、修繕積立金の中から将来の解体費用を積み立てています。

東京都板橋区（現在、管理計画認定マンション数は「５」）では、独自基準として「コミュニティの形成」を追加しています。

① マンション内で組織する自治会を設置していること又は自治会の設置について計画していること若しくは当該マンションの所在する地域の町会・自治会等へ区分所有者及び居住者等が加入していること

② 上記に該当しない場合は、マンション内でコミュニティが形成される活動を行っていること

「マンション長寿命化促進税制」の適用を受けるためには、当該マンションが自治体によって「管理計画認定マンション」として認定を受けている必要があるが、自治体は「マンション管理適正化推進計画」を策定していなければこの認定をすることができない。

当然のことですが・・・
「マンション長寿命化促進税制」は、長寿命化工事完了（令和５年４月１日～令和７年３月31日に工事が完了していること）の翌年度の「建物部分」の固定資産税額だけが減額となる制度です。

－コーヒータイム－

現在、九州の県庁所在地で「マンション管理適正化推進計画」を策定していないのは「宮崎市」だけです。

同じ九州の県庁所在地である熊本市では、令和４年（２０２２年）３月に「マンション管理適正化推進計画」を策定していますので、現在、「管理計画認定マンション」が四つありますね。

Q：刑法には詐欺罪が規定されている。では、法人である管理会社に詐欺罪が適用されることはあるか？

A：刑法には、法人を処罰する規定が存在しない。したがって、法人が主体となって組織的に犯罪が行われた場合であっても、刑法が適用されるのは自然人に限られる。

本年秋頃、管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討が開始される。

検討会とりまとめについては、広く意見募集を行うこととする。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会-国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


今後の取組方針

とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

・　管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
・　マンション標準管理規約の見直しに関する検討
・　管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

とりまとめの周知について

本検討会のとりまとめについては、国土交通省のホームページで公開するとともに、できるだけ多くの関係者（区分所有者、居住者、管理組合、管理業者や修繕工事会社、設計コンサルタント会社の従業員、マンション管理士などの関係専門家、地方公共団体等の職員など）の関心を呼び起こす視点から、広く意見募集を行うこととし、得られた意見を踏まえて、今後のマンション政策の更なる検討に活用することとする。

－コーヒータイム－

「宮崎県は九州にある」という命題は真であるが、その逆・裏・対偶の真偽は？

逆：「九州にあれば、宮崎県である」
・・・偽である（九州には熊本県もある）。

裏：「宮崎県でなければ、九州にない」
・・・偽である（熊本県は九州にある）。

対偶：「九州になければ、宮崎県ではない」
・・・真である（命題が真であれば、対偶も真である）。

－コーヒータイム－

民法
（併存的債務引受の要件及び効果）
第四百七十条　併存的債務引受の引受人は、債務者と連帯して、債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担する。
２　併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる。
３　併存的債務引受は、債務者と引受人となる者との契約によってもすることができる。この場合において、併存的債務引受は、債権者が引受人となる者に対して承諾をした時に、その効力を生ずる。
４　前項の規定によってする併存的債務引受は、第三者のためにする契約に関する規定に従う。

（免責的債務引受の要件及び効果）
第四百七十二条　免責的債務引受の引受人は債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担し、債務者は自己の債務を免れる。
２　免責的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる。この場合において、免責的債務引受は、債権者が債務者に対してその契約をした旨を通知した時に、その効力を生ずる。
３　免責的債務引受は、債務者と引受人となる者が契約をし、債権者が引受人となる者に対して承諾をすることによってもすることができる。

債務引受には、２種類ある。

○「併存的債務引受」・・・「引受人」は、「債務者」と「連帯」して、「債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担」する。

○「免責的債務引受」・・・「引受人」は「債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担」し、「債務者」は「自己の債務を免れる」。

それぞれの債務引受について、【債権者】が契約当事者ではない場合の要件及び効果は次のとおりである。

○「併存的債務引受」・・・「債務者」と「引受人となる者」との契約によってもすることができる。この場合において、併存的債務引受は、【債権者】が「引受人となる者」に対して【承諾】をした時に、その効力を生ずる」（470条3項）。

○「免責的債務引受」・・・「債務者」と「引受人となる者」が契約をし、【債権者】が「引受人となる者」に対して【承諾】をすることによってもすることができる（471条3項）。

てなわけで・・・

債務者Ａから債権者Ｂに、「ＡとＣとの間で、債権者Ｂに対して負担するＡの債務をＣに移転する契約をした」との通知があっても、債権者Ｂが承諾しない限り、その効力は生じない。

当たり前だろ、資産家であるAの返済能力を見込んで金を貸したのに、
Aの友人の無職プータロのCがAに代わって返すことにしました、なんて話が
まかり通るようでは、金貸し稼業はたちまち行き詰まる

当たり前だろ、一流画家であるAの腕を見込んで肖像画を注文したのに、
Aに弟子入りしたばかりのド下手なCが師匠に代わって描きます、と言われて
ハイそうですか、で済むわけがない。

俺が学生の時に教授のところへ出版社が執筆依頼をしてきて教授は受諾したが、その後急に忙しくなって、出版社に「うちの研究室にいるY（俺のこと）に書かせる、その代わり原稿料は３分の１でいい」と提案し、出版社が受諾して俺が原稿書きをさせられたことがある。免責的債務引受だったわけだな。教授は工学部だったが。

大した大学ではないんだろう。

従来、民法には債務引受に関する規定がなく、判例を基準として運用がなされてきた。令和２年の改正民法において、債務引受に関する規定が条文として新設されたのは周知のとおりである。

＜参考＞

法務省
【民法の一部を改正する法律（債権法改正）について】
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

でも、末川博先生（だったと思う）は、ご自身が受験された戦前の高等文官試験の民法の問題で「債務の引受が出題された」て回想してはったで

債務引受については、改正民法（債権法改正）までは明文の規定はなかったが、これが可能であることには判例・学説とも異論はなく、実務上も重要な機能を果たしてきた。

てなわけで・・・

債務引受は、「債務者」または「引受人となる者」から「債権者」に「債務引受」の通知があっても、「債権者」が「引受人となる者」に対して【承諾】をしない限り、効力が生じることはない。

だから、〇サワホームとの間で建築請負契約を結んだ注文主は、近所の工務店のオッサンから「〇サワホームとの話し合いでおれが建てることになったからね」と言われても、当該オッサンに対して承諾をしない限り〇サワホームに「お前が建てろ」と要求できる

債務引受は、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/691170/
を検討する上で参考になると思う。

９月１日は「防災の日」

「避難はしご」の動作確認を遠隔で行うことはできない。

「避難はしご」は手動で操作し、階下に避難する設備であるので、動作確認等の点検は現場でしかできない。

>>11208 匿名さん
避難設備を遠隔でできるような設備にすればできる。

ハイクラスマンションでは避難梯子の点検は遠隔でもできるし専有部分をとうらなくてもできるように設計されています。

ベランダ（共用部分）の避難はしごの設備点検は、点検者が最上階から順繰りに１階まで降りて行くことで可能だが、降ろしたはしごを下階から上階へ収納する機能が必要。

>>11211 匿名さん
変なマンションだよね。
どんなマンションか想像しただけでも原始的だよね。

>>11211 匿名さん
降ろしたはしごを下階から上階へ上り収納して行く。ので１５階立ては体力がいる？

ベランダの避難はしごって、上階のはしごを下階から降ろすことができるのでしょうか？
できるのなら、防犯上、問題があるような気がします。上階からもだけど。

＜参考＞

【動画で解説】マンション避難はしごの使い方完全マニュアル（アルファジャーナル）
https://journal.anabuki-style.com/evacuation-ladder-of-the-apartment#2...

＜参考＞
「一般社団法人 全国避難設備工業会」
正会員名簿（令和４年１０月１日現在）
https://www.zenkoku-hinan.or.jp/disclosure2/r-member.html

【リンク集】
https://www.zenkoku-hinan.or.jp/basic/link.html

－コーヒータイム－

合併しました

ベランダ（共用部分）の避難はしごの設備点検は、点検者が最上階から順繰りに１階まで降りて行くことで可能　だが、

＞降ろしたはしごを下階から上階へ収納する機能が必要。

降ろしたはしごを下階から上階へ上り収納して行く。ので１５階建ては体力がいる？

実態は各戸に点検可能時間をアンケートでとっている。
例えば、１５階、１０階、５階が在宅であれば
１５階から１１階まで降りて、１１階から１５階まで戻る
以下１０階から６階まで、５階から1階まで　それぞれ降りて、昇る。

古いよな、
カメラ付遠隔操作システムへ変更するといいよ。

>>11219 匿名さん

改善するといくら掛かるの

「目視及び作動により確認する。」とされているので、遠隔点検は認められていないと思う。


○建築物の定期調査報告における調査及び定期点検における点検の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/pdf/201703/00006549.pdf

五 避難施設等

（十）避難器具の操作性の確保の状況
　目視及び作動により確認する。

感知器の点検は、外形と警戒状況について、目視点検（居住者による自主点検）が必要。

☆熱感知器の作動については、「遠隔試験機能を有する共同住宅用自動火災報知設備にあっては、外部試験器等による試験で異常がないことにより替えることができる。」ので遠隔試験が認められている。


〇第31　共同住宅用自動火災報知設備の点検要領
https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/items/youryou31.pdf

１　一般的留意事項

（１）住戸内の部分については、外観上の項目について居住者の自主点検をもって足りるものとすること。
この場合において、次に掲げる事項が、居住者に対して周知徹底されている必要があること。

ア　外観上の点検を実施する義務
イ　外観上の点検項目
ウ　異常が発生している場合の措置
エ　その他の留意事項

２　機器点検（留意事項は※で示す。）

感知器

　外形／警戒状況
　　目視により確認する。

☆熱感知器
　所定の加熱試験器又は外部試験器等により確認する。

備考　☆印の点検は、遠隔試験機能を有する共同住宅用自動火災報知設備にあっては、外部試験器等による試験で異常がないことにより替えることができる。

－コーヒータイム－

【マンション標準管理委託契約書】
○ 「事務管理業務費」・・・「一般管理費」及び「利益」は含まれていない。

○ 「管理手数料」・・・「事務管理業務費」と各業務（事務管理業務を含む）の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

てなわけで・・・

「管理手数料」＝「事務管理業務費」＋「管理報酬」

更に・・・

各業務費に「一般管理費」及び「利益」を含めている場合は、「管理報酬」の項目はなく、「事務管理業務費」には事務管理業務の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

まとめると・・・

定額委託業務費の内訳項目に「管理手数料」や「管理報酬」がないのであれば、各業務費にはそれぞれの「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

－コーヒータイム－

インターホンの子機は、区分所有法４条２項に定める「規約共用部分」にはなり得ない。

【「規約共用部分」とは？】
１．専有部分にすることができる区分所有建物の部分（構造上、利用上の独立性がある区分所有建物の部分）を規約に定めることによって共用部分としたもの。

２．「附属の建物」で、規約に定めることによって共用部分としたもの。

極めて初歩的な知識ですね。

【「規約共用部分」の第三者に対する対抗要件は？】
「規約共用部分」は、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない（区分所有法４条２項後段）。

【再掲】
10474 2021/07/07
＜参考＞
規約共用部分について

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分（※１）及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記（※２）をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

※１　「第一条に規定する建物の部分」とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分である。
要するに、専有部分とすることができる部分であり、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

※２　共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

【再掲】
>>10475 2021/07/07
ということで、「給排水管の枝管部分」は、規約共用部分には成り得ないのであるから、登記など論外である。

－コーヒータイム－

ということで、「インターホンの子機」は、区分所有法４条２項に定める「規約共用部分」にはなり得ないのである。

コーヒータイム－

【「ゆうちょ銀行」に預けた貯金は、ペイオフの対象となるのか？】

他の銀行と同様にペイオフの対象となる。

貯金商品のご利用について
ゆうちょ銀行の貯金商品について、お客さまにご留意いただく必要のある基本事項をご案内いたします。ご利用の前にご一読くださいますようお願いいたします。


貯金の預入限度額
ゆうちょ銀行の貯金は、お一人につき以下の金額（預入限度額）までお預けになれます。

通常貯金（通常貯蓄貯金を含む）＝1,300万円まで
定期性貯金（財形貯金各種を除く）＝1,300万円まで
財産形成定額貯金、財産形成年金定額貯金、財産形成住宅定額貯金＝合わせて550万円まで
振替貯金口座＝預入限度額はありません。
※1 定期性貯金の預入限度額は、平成19年10月1日以降にお預け入れいただいた定期性貯金の総額と平成19年9月30日までにお預け入れいただいた郵便貯金の総額を合算した金額です。
（例）民営化前にお預け入れいただいた定額郵便貯金が100万円ある場合、民営化後の定期性貯金の預入限度額は1,200万円です。

※2 民営化前（平成19年9月30日まで）にお預け入れいただいた郵便貯金の預入限度額は、1,000万円です。

※3 民営化前（平成19年9月30日まで）に初回のお預け入れをいただいた財産形成年金定額郵便貯金に関する預入限度額は385万円です。

※4 満期を迎えた貯金は、元本と利子（税引き後）の合計金額で貯金総額を計算します。

総合口座の預入金のお取扱い
総合口座のご開設の場合、通常貯金又は通常貯蓄貯金についてのご利用額の上限（オートスウィング基準額）を設定していただきます。

通常貯金又は通常貯蓄貯金の預入金がご利用額の上限を超える場合には自動的に振替口座に超えた金額を移し替えます。
なお、振替口座の預り金には利子は付きません。


預金保険制度
ゆうちょ銀行にお預けいただいた貯金は、預金保険制度による保護の対象となっています。保護されるのは、預金者お一人について元本1,000万円までとその利子です。

振替口座の預り金は、全額保護されます。

預金保険制度の保険加入者は「株式会社ゆうちょ銀行」です。ゆうちょ銀行の貯金や振替口座をご利用のお客さまに預金保険へご加入いただくことや、保険料をご負担いただくことは一切ありません。

民営化以前の郵便貯金に適用のあった政府による支払保証はございません。
ただし、民営化前にお預けいただいた定期性の郵便貯金については、政府保証が継続されます。

【既出】
－コーヒータイム－

>>8879 匿名さん 2018/06/30
　　↑
>>10125 2019/03/22
【正しくは・・・】
〇商工中金・・・預金保険制度の対象金融機関
〇郵便局（ゆうちょ銀行）・・・預金保険制度の対象金融機関
〇農協・・・貯金保険制度の対象協同組合

【既出】
－コーヒータイム－

>>8879 匿名さん 2018/06/30
　　↑
>>10125 2019/03/22
【正しくは・・・】
〇商工中金・・・預金保険制度の対象金融機関
〇郵便局（ゆうちょ銀行）・・・預金保険制度の対象金融機関
〇農協・・・貯金保険制度の対象協同組合

二重投稿になってしまいましたね。
問題投稿も２度（>>8879 >>9391）あるので、まっ、いいか。

能天気スレには、６回もありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%95%86%E5%B7%A5%E4...

－コーヒータイム－

そろそろ、能天気スレが上がってきますね。

ほ～ら、来た！

おもしろいですね。
いつものパターンですが、このスレに投稿があると、某スレの能天気スレ主は、他のスレに必死にレスをしまくってこのスレを下げている。

【長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について】

区分所有者が固定資産税の減額申告（建物のみが対象）する際に必要な証明書はつぎのとおりです。

○ 大規模の修繕等工事証明書（証明者：建築士）
　 ※ マンション管理士は証明者になれない。
○ 過去工事証明書（証明者：建築士またはマンション管理士）
○ 修繕積立金引上証明書（証明者：建築士またはマンション管理士）

これらの証明書を見れば機械的に適用の可否が判断できるので、固定資産税課の担当者によって判断が変わるというようなことは有り得ない。

１２月まで、検討会とりまとめに関する意見等の募集が行われている。
９月２９日、検討会とりまとめに関するＷＥＢ説明会が開催される。


・住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


検討会とりまとめに関する意見募集

　令和５年９月８日（金）より「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」のとりまとめに関する「意見応募フォーム」を開設し、令和５年１２月まで意見等を募集します！とりまとめに関するご意見、検討会をきっかけに新たに管理組合で取り組んだ内容、ＷＥＢ説明会を踏まえた感想など、ご自由にお寄せください。

〇意見応募フォーム


検討会とりまとめに関するＷＥＢ説明会

　令和５年９月２９日（金）に、今後のマンション政策のあり方に関する検討会のとりまとめのＷＥＢ説明会を開催します。

〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめのＷＥＢ説明会

コーヒータイム－

【長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度について】

多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しているという実態がある。
長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲へ大きな悪影響を与えたり、除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じたりする。

本制度の目的は、上記の現状を踏まえ、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることである。
したがって、以前から十分に修繕積立金を確保して大規模修繕工事を計画しているマンションは対象としていない。

なお、今回の特例措置は、令和５年４月１日～令和７年３月３１日の間に工事が完了したマンションに限られる。

【 >>11248 に書かれている「以前」とは？】

【再掲】
>>11167 2023/06/19
「管理計画認定マンション」において、２回目以降の「長寿命化に資する大規模修繕工事」を実施し、「令和５年４月１日から令和７年３月３１日までに工事が完了」したとしても、「修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げた時期」が、令和３年８月３１日以前である場合は、「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」の対象とはならない。

てなわけで・・・

本制度は、管理不全予備軍の管理組合に対して、必要な修繕積立金を確保し、長寿命化に資する大規模修繕工事を適切な時期に実施するために必要な区分所有者間の合意形成を促すためのインセンティブ政策ですから、すでに適切に対応している管理組合は対象とはなりません。

【長寿命化に資する大規模修繕工事とは？】

以下のすべてを含む工事を指す。
１．マンションの建物の外壁について行う修繕又は模様替（外壁塗装等工事）
２．マンションの建物の直接外気に開放されている廊下、バルコニーその他これらに類する部分について行う防水の措置を講ずるための修繕又は模様替（床防水工事）
３．マンションの建物の屋上部分、屋根又はひさしその他これに類する部分について行う防水の措置を講ずるための修繕又は模様替（屋根防水工事）

コーヒータイム－

【第三者管理方式か？　第三者管理者方式か？】

「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」における「第８回検討会とりまとめ（案）」について、委員から次の意見があり、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」（令和５年８月）では、「第三者管理方式」も「第三者管理者方式」も使用していない（注釈を除く）。

○「第三者管理方式」とあるが、「第三者管理者方式」と明記すべきではないか。管理者が第三者となっても、管理の主体である区分所有者の責務は変わらないため、誤解を与えかねない。

「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の資料では、「第三者管理者方式」としてましたね。

住宅：マンションの新たな管理ルールに関する検討会について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

第１回検討会（平成24年1月10日開催）

資料２　：　マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

－コーヒータイム－

法制審議会　区分所有法制部会　第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料【PDF】
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文②については、一般に、権利能力なき社団名義で不動産登記をすることは認められていないのであり、区分所有者の団体に関してのみ特別の取扱いをすることについては、現行法制との整合性の観点から慎重な検討が必要であると考えられる。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文④については、?債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要がある、?管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるといった指摘が考えられる。

－コーヒータイム－

部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

紺野委員の提案（①～⑤）について、第８回会議では、これらの提案に賛成する意見は特になかった。これらの提案については、以下の指摘が考えられるところであり、規律を設ける必要性や現行法制との整合性の観点から、慎重に検討する必要があるものと考えられる。

【 >>11256 で省略されている「①」は、どのような内容か？】

以下のとおりである。
① 法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとする。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

本文①については、(ｱ)区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が必ずしも明らかでない、(ｲ)マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められており、商業ビルなどを含む民＝民の法律関係を規律する区分所有法において対応する必要性の有無について慎重な検討が必要である、といった指摘が考えられる。

法制審議会 区分所有法制部会 第９回会議 議事録

○鎌野委員 やはり私は結論から言うと、難しいのかなと。

一つは、まず区分所有法の３条の構造で、基本的に必ずしも管理者というのを義務付けていないということと、それからもう一つは、実態としてといいますか、これはむしろ国交省さんマターの標準管理規約などでは、基本的には第三者管理に限らず、言わば区分所有者がなる場合も、要するに標準管理規約などによると理事、それから監事を定めるということになっていると。

だから、そういった意味では、それはそういった実態というか、それに合わせて、やはり実際の管理組合の知恵としてそういうものを置いていると。

もっとも細かいことを言えば、そういった素人の監事にきちんとした監査ができるのかという問題はあるけれども、それはともかくとして、そうではないと、しっかりやらなくてはいけないという前提だけれども、そういった区分所有者以外の第三者に限定してそういう規定を、しかも区分所有法３条がある中で設けるというのは相当立法的に難しくて、それなりの理屈があって、そうすると、それはむしろ国交省さんなどの方に、そして更にそういった、言わば管理の適正化という方で、そちらの方で立法の手当てが考えられるならともかくとして、区分所有法の３条の下でこういう規定を突如設けるというのは、かなり難しいのではないかと私は考えます。

別にこのこと自体を否定するわけではなくて、そのことの実態というのはいろいろと伺っておりますので、こういうことは是非とも必要なのだけれども、それを区分所有法に書き込むというのは、かなり難しいのではないかという私の意見でございます。

区分所有法３条は、管理者を置くことが「できる。」だから、監事も置くことが「できる。」で良いと思う。

「できる。」なら、主にファミリー向けの分譲マンションが対象の標準管理規約の監事にも影響しないでしょう。義務にすると、投資用マンション、リゾートマンション、やマンションではない（住居がない）区分所有建物にも影響することになる。

＜参考＞

法制審議会　区分所有法制部会　委員等名簿（令和５年８月１日現在）
https://www.moj.go.jp/content/001400717.pdf

－コーヒータイム－

【 >>11259 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、どのように取り扱っているのか？】

「第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策」において、

９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

とのみ記載している。

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

－コーヒータイム－

【 >>11257 の④について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、どのように取り扱っているのか？】

④（管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。）に関しては、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）で取り上げていない。

＜参考＞

>>11268 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。

（補足説明）
２ その他、部会では、管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする規律を設けるべきとの提案もあったが、(ｱ)債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要があるとの指摘や、(ｲ)管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるとの指摘があり、試案では提案されていない。

法制審議会 区分所有法制部会 第９回会議 議事録

○佐久間部会長 ④は、御要望は分かるのですけれども、実現可能性が正直言って、この部会でそうすると言ったとしても、やはりそれはないとしか申し上げようがないのではないかと私は思います。

極めて簡潔にですけれども、２２ページに書かれているとおりの問題がありまして、そうすると、確かに意見公募は重要だと思いますが、およそ無理だなということをゴシックで今の時点で書くことがいいかと言われると、どうかなと思います。

①はある意味、区分所有関係固有の問題とも見えるので、そういう点では少し違うとは思うのですけれども、②も③も同じですけれども、④も区分所有法だけで何とかなるというものではないと申し上げざるを得ないと思うので、このような形で中間試案の補足説明にも、こういうことが意見として出たけれども、こうだということを書くことはあるとは思っております。

それに対して、意見公募のときにゴシックにだけ意見を述べろというような制約があるわけではありませんので、補足説明にあったこれこれについてこうだという意見が寄せられることもあり得ると思いますので、そういう扱いではいかがですか。

①は御議論いただこうとは思うのですけれども。

－コーヒータイム－

【区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集】
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

※この案件については、すでに意見募集は終了していますので、意見・情報の提出はできません。
（受付締切日時：2023年9月3日23時59分）

建替え決議の要件緩和について、法制審議会の結論がどうであろうと、規制改革推進会議の意向に反すれば、前回（２００２年）の大改正と同じように、修正されてしまうのではないだろうか。


●区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

　区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。


規制改革推進会議 第５回 投資等ワーキング・グループ（令和２年(2020年)１月30日）
●資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

５．今後の取組への期待
○ 安倍政権の重要政策課題「国土強靭化」に向けて、政府一丸となった取組が求められる。
※安倍総理は施政方針演説で「防災・減災、国土強靱化を進め、災害に強い故郷を創り上げてまいります」と発言

○ 老朽化マンションの再生に向けた規制・制度改革が急務であり、規制改革推進会議の後押しに期待。


●「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」【PDF】
https://www.moj.go.jp/content/001399229.pdf

第２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
１ 建替えを円滑化するための仕組み
(1) 建替え決議の多数決要件の緩和

区分所有法第６２条第１項の規律を次のように改めることについて、引き続き検討する。
ア 法定の多数決割合の緩和

① 法定の多数決割合

【Ａ案】 基本的な多数決割合を区分所有者及び議決権の各【４分の３】以上とした上で、②の客観的事由がある場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各【３分の２】以上とする。

【Ｂ案】 基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とした上で、②の客観的事由がある場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各【４分の３】以上とする。

② 客観的事由
【α案】 区分所有建物につき、・・・

－コーヒータイム－

＜マンション管理適正化法７２条（重要事項の説明等）について＞

マンション管理業者は、「従前の管理受託契約と同一の条件（※）」で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない（２項）。

【重要事項の説明】
○ 管理者等が置かれているとき・・・「あらかじめ」、管理者等に書面を交付して直接説明すればよく（３項）、説明会は不要
○ 管理者等が置かれていないとき・・説明は不要

【書面の交付】
○ 管理者等が置かれているとき・・・「あらかじめ」、管理者等（３項）および区分所有者等全員（２項）
○ 管理者等が置かれていないとき・・「あらかじめ」、区分所有者等全員（２項）

※「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等について」（国総動 第３０９号　平成１４年２月２８日）

第一 重要事項説明について
５ 「従前の管理受託契約と同一の条件」について 法第７２条第２項に規定する「同一の条件」には、施行通達第二３(1)ハの「マンション管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号」の変更に加え、以下に関しての契約内容の軽微な変更も含むものであること。

(1) 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法（法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法を含む。以下同じ。）を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合

(2) 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合

(3) 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更（前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い）しようとする場合

(4) 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合

(5) 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合

てなわけで・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」の場合には、あらかじめ理事長に書面を渡して、直接説明をすればよいのであり、
>毎年総会の時に、管理会社が重要事項の説明
をする必要はありません。

また・・・

「従前の管理受託契約と同一の条件」には、>>11273 に記載の軽微な変更も含まれますので、必ずしも、
>少しでも前回と違う場合は、区分所有者全員に資料を配布して説明をしなければならない
ということではありません。

てなわけで・・・

マンション管理の基礎知識編でした。

－コーヒータイム－

そもそも、総会で管理会社が重要事項の説明をすることはありません。
なぜなら、総会は管理組合が招集するものであり、重要事項の説明会は管理会社が開催するものだからです。

標準管理委託契約書見直し検討会で検討されパブコメを経て、最終的に座長（鎌野教授）一任とされた標準管理委託契約書改訂が公表され、今後の契約更新で準拠し、重要事項説明会を開く管理業者が少なくないと思われる。

管理業者の団体がフロント社員の非常に定着率が悪い主原因としている（※）、組合員等（役員も含まれる）によるカスハラへの対策が主眼でしょうか。


●「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂
（令和５年９月１１日） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

＜参考＞
●マンション標準管理委託契約書見直し検討会
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...

第３回（令和５年６月２８日）○議事要旨より。

（座長・事務局）
各委員から貴重な意見をいただき、中には修正をしてはいかがかという意見もあった。その様な項目は、今後事務局の検討結果ということで報告を受け、最終的には座長一任とさせて頂き、公表という予定でいきたいと考える。・・・

●パブリックコメント（令和５年４月２１日～５月２４日）の結果について
パブリックコメントの主なご意見とそれに対する考え方
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...


（※）
●社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html

●第２回（2019年11月1日）一般社団法人マンション管理業協会説明資料
マンション管理の現状と課題について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001315023.pdf

●議事録より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】 改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。・・・

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

－コーヒータイム－

【事業者団体の規制について】
　独占禁止法が規制している行為の対象者は，市場において事業活動を行っている事業者だけでなく，2以上の事業者で構成される社団や財団，組合等の事業者団体も対象となります。事業者団体とは，「事業者としての共通の利益を増進することを主たる目的とする2以上の事業者の結合体又はその連合体」をいうとされています。独占禁止法第8条（※）では，事業者団体の活動として，事業者団体による競争の実質的な制限，事業者の数の制限，会員事業者・組合員等の機能又は活動の不当な制限，事業者に不公正な取引方法をさせる行為等を禁止しています。

※　独禁法
第三章　事業者団体
（事業者団体の禁止行為）
第八条
　事業者団体は、次の各号のいずれかに該当する行為をしてはならない。
一　一定の取引分野における競争を実質的に制限すること。
二　第六条に規定する国際的協定又は国際的契約をすること。
三　一定の事業分野における現在又は将来の事業者の数を制限すること。
四　構成事業者（事業者団体の構成員である事業者をいう。以下同じ。）の機能又は活動を不当に制限すること。
五　事業者に不公正な取引方法に該当する行為をさせるようにすること。

【不当な取引制限について】

　不当な取引制限は，独占禁止法第3条で禁止されている行為です。不当な取引制限に該当する行為には，「カルテル」と「入札談合」があります。「カルテル」は，事業者又は業界団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い，本来，各事業者が自主的に決めるべき商品の価格や販売・生産数量などを共同で取り決める行為です。「入札談合」は，国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札に際し，事前に，受注事業者や受注金額などを決めてしまう行為です。

【独占禁止法第3条】
事業者は、私的独占又は不当な取引制限をしてはならない。

【「不当な取引制限」とは？】

独占禁止法において「不当な取引制限」とは、事業者が、契約、協定その他何らの名義をもってするかを問わず、他の事業者と共同して対価を決定し、維持し、若しくは引き上げ、又は数量、技術、製品、設備若しくは取引の相手方を制限する等相互にその事業活動を拘束し、又は遂行することにより、公共の利益に反して、一定の取引分野における競争を実質的に制限することをいう（第2条第6項）。

【独占禁止法違反行為を行った場合、犯罪行為として懲役や罰金などの刑事罰は？】

最も厳しい刑罰は，私的独占，「不当な取引制限」，事業者団体禁止行為に対するもので，違反を行った者(個人)には5年以下の懲役又は500万円以下の罰金が，法人には5億円以下の罰金が科せられます。これまでの1社に対する最高額は6億4千万円(4罪を併合)となっています(平成27年3月31日現在)。

－コーヒータイム－

【この掲示板に投稿するために用意されている匿名のＨＮは？】

次のものが用意されている。
１．「マンション検討中さん」
２．「検討板ユーザーさん」
３．「マンション掲示板さん」
４．「マンコミュファンさん」
５．「ｅマンションさん」
６．「口コミ知りたいさん」
７．「評判気になるさん」
８．「通りがかりさん」
９．「名無しさん」
１０．「匿名さん」

>>11285 はスマホ版であるが、ＰＣ版には次のものが用意されている。

１．「匿名さん」
２．「マンション検討中さん」
３．「マンション比較中さん」
４．「坪単価比較中さん」
５．「買い替え検討中さん」
６．「購入経験者さん」
７．「周辺住民さん」
８．「ご近所さん」
９．「販売関係者さん」
１０．「デベにお勤めさん」
１１．「職人さん」
１２．「口コミ知りたいさん」
１３．「評判気になるさん」

－コーヒータイム－

【（反社会的勢力の排除に関する）売買契約書のモデル条項例の解説（警察庁）】
https://www.npa.go.jp/sosikihanzai/bouryokudan/boutai9/baibaikaisetsu....

＜再掲＞

>>11223　2023/09/04
－コーヒータイム－

【マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳】
○ 「事務管理業務費」・・・「一般管理費」及び「利益」は含まれていない。

○ 「管理手数料」・・・「事務管理業務費」と各業務（事務管理業務を含む）の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

>>11224　2023/09/04
てなわけで・・・

「管理手数料」＝「事務管理業務費」＋「管理報酬」

>>11225　2023/09/04
更に・・・

各業務費に「一般管理費」及び「利益」を含めている場合は、「管理報酬」の項目はなく、「事務管理業務費」には事務管理業務の「一般管理費」及び「利益」が含まれている。

－コーヒータイム－

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンション管理適正化法等の改正、担い手確保・働き方改革、居住者の高齢化・感染症のまん延等、近年のマンション管理業を取り巻く環境の変化を踏まえ、２０２３年９月１１日に改訂されました。

＜ >>11288 関連＞
マンション標準管理委託契約書における定額委託業務費月額内訳に関して、
【内訳明示例１】は、>>11069
【内訳明示例２】は、>>11070
【内訳明示例３】は、>>11071

（注）２０２３年９月１１日の改訂版では、「四　建物・設備管理業務費 」は「四　建物・設備等管理業務費 」に改正されている。

－コーヒータイム－

【使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当は、管理費への充当と修繕積立金への充当ではどちらが多いのか？】

平成30年度マンション総合調査結果によれば、
○ 全体では、管理費への月／戸当たり充当額の平均は5,343円である。
○ 全体では、修繕積立金への月／戸当たり充当額の平均は1,019円である。

○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から管理費への充当額の平均は、単棟型が5,461円、団地型が4,621円となっている。

○ 形態別では、月／戸当たり使用料（駐車場使用料等）・専用使用料から修繕積立金への充当額の平均は、単棟型が737円、団地型が 2,296円となっている。

>>11290 匿名さん

第４号「建物・設備等管理業務」に「等」が追加となった理由とその具体的な内
容を教えてほしい。

>>11293 匿名さん

今回のマンション標準管理委託契約書改訂において、第３条第４号を別表第４の「１ 建物等点検、検査」中の「②附属施設」を含むよう、表現を以下のように改正したが、それに伴って内訳明示例も改正したものである。

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。

四　建物・設備等管理業務（別表第４に掲げる業務）

この表現の改正を、国交省では「表現の適正化」と言っている。
要するに、内容に改正はなく、表現の整合性を図ったということである。

－コーヒータイム－

【「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和３年１０月　国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課）について】
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_00...

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、

１．自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。

２．ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。

３．また、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合、買主・借主から問われた場合及び買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等」は告げる必要がある。