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前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
どうでもいいことウザいんだけど
マン管に合格できる者は、5問免除とかは関係なく
合格できるよ。
5問免除というのは、管業に合格した者に対する特権だろう。
しかし、1回でマン管と管業に合格しているので、関係なかった。
適正化法はごく限られた範囲の知識で答えられる基本的な
問題しかでないよ。
過去問を見ても、パーフェクトで答えられる簡単な設問。
だからどの部門が免除なのかと聞いてるんだけど。
試験的には難易度も管業と変わらないと聞いているが。
そんなのは自分で調べなよ。
マン管の試験科目とかで検索すればすぐわかるよ。
あんた試験に落ちてるね、知らないわけないから。
マン管も管業も一発合格だよ。
なんでマン管ごときの資格に2回も受けなければならないの。
過去問をしっかりやれば、それだけでも十分合格できるよ。
マン管ごときの資格に、なぜ、通信教育の「ユーキャン」なの?
1・2号館の人は真実を知っているぞ。
何それ。Sさんのこと?
前からうすうすは感じていたんだけど、調査に乗り出してみるかな。
聞き込みをしないといけないな。
大体の当たりはついているけどね。話し合う必要がありそうだな。
エレベーターの2012年問題
1980年代後半までに設置された機種に対して、エレベーターを製造するメーカー
各社が本体製造中止後概ね25年以上経過した機種について、商品供給を停止するという
ものです。
今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
うのが現状のようです。
価格は独立系業者に依頼すれば30%程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
費用も軽減はできます。
リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期25日~30日
建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
②準撤去リニュアール 工期15日から20日
三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。
③制御部リニュアール 工期 1週間程度
運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
築25年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。
エレベーターの耐用年数
税法上の耐用年数 17年
国交省のガイドライン 30年
エレベーターメーカーの耐用年数 20年~25年
*一般的には30年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。
一般的な1基の費用の目安(6階~10階) 標準仕様、オプションは別途必要
全撤去リニュアール 1,200万円~1,500万円
準撤去リニュアール 700万円~1,000万円
制御リニュアール 500万円 ~ 600万円
エレベーターの工事としては、制御工法が一般的。
あたりがついていれば、マンション管理業協会理事長会社や副会長会社、管理業協会役員をクビになった財閥系悪徳管理会社の不正を暴き、処分させよう。 国土交通省は知っているかな?
知らなければ、真面目でまともな排他をしない正義の味方のマンション管理士に頼んで、退治してもらおう。
正当な対価は。どんな時も必要です。 マンション管理士に限らず、経費+マンション管理士の報酬+成功報酬を支払うのは当然です。
億を超えるカネを取り戻せれば、100万円でも安いものです。
どんな依頼内容なんですかね。
法律的にややこしいのであれば、弁護士の方がいいと思うんだが。
理事長や専門委員会の経験者しかマンション管理には興味も
ないだろうしね。
簡単に突き止めことはできるよ。その時はいろいろ話し合いましょう。
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
管理士試験の5問免除がどの項目なのかも知らないニセ管理士が投稿するスレですか?
>>7025
7024だけど、マンション管理士ではないよ。
しかし、管業、マン管合格者が5問免除になる科目ぐらいは
常識の範疇であり、答えるのもばかばかしいから答えていないだけのこと。
7024の書き込みの内容参考になりましたか。
何でも批判するのではなく、参考になる書き込みがあれば
それを受け入れ、間違っていたり、違う考えがあれば書き込み
をすればいいだけのこと。
何のためにここのスレに参加しているのか分からない者が
いるからね。
たかが5問免除のことをしつっこく書き込む理由が分らないよ。
本当に知りたければ自分で調べればいいことだよ。
答えてもらえないから批判をすること自体どうかしてるよ。
答えるか答えないかは自由。
初投稿は初々しかったのに・・・
>私は来年理事の順番がまわってくるので2年かけてマン管の資格をとり現在登録申請中です。
良かったですね、 区分所有者や住民のために、マンション管理士としての役割を自覚し活躍してください。
>>7028
区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法
どれが免除なんだよ、知らないならお前試験すら受けてないな。うそつきが。
宅建業法が関係ないような気もするが。
いや、不動産登記法だったような気もする。
5問免除は宅建、管業、マンション管理士のそれぞれに対して免除と聞いたがそうか?
どれも簡単な資格試験だがな、それすら受からない無知がここで遊んでるんだろ?
>>7035
あんたは受験したことがあるから、その分知識はあるんだろうな。
ところで何回受験したの?
回数が多いということはそれだけ勉強しているんだから、知識は
身についているだろうしね。
勉強はしないよりした方がいい。
資格はないよりあった方がいい。
マンション管理士は、専門的知識者なのか?
試験に合格しても、実務ができなければ、ただのペーパー管理士。
管理組合には迷惑な奴。
>>7040
しかし、何にも知らない者が理事長をするよりいいんじゃないかな。
基本的な知識をもってマンション管理の実務をこなしていく、それで
十分でしょう。
普通、輪番制の理事の場合、何の知識もなくて理事になるからね。
共用部分と専有部分の違いや、特別決議と普通決議の違いというより、
それ何なのという感じだからね。
修繕積立金も管理費も同じと考え、どちらからでも使えると思っている
理事よりいいんじゃないかな。
プロポーザル方式とか金抜き計算書での見積もりとか、何それという
感じだろうしね。
そんなことも知らずに理事をするより、知識だけでもある方がいいでしょう。
無知が何を書いとるんだ?
7032は俺本人が書いてるのにバカじゃないの?
いつまでたってもココで遊んでる老人には合格は無理だな(笑)
輪番制理事会は、限界に達しています。
かと言って、理事長の長期就任は、本人が意識しなくても「権力は腐敗する」を招きます。
そして、管理会社との癒着や不正経理も起こります。
そこで、真面目でまともな排他をしない、マンション管理士の出番が来ます。
資格を取って不正を働くマンション管理士や、他のマンション管理士を排他するマンション管理士の団体があることは、嘆かわしいです。
>>7043
匿名で書き込んでいるのに、7032は俺が書いたものといってもねえ。
7032は僕が書き込んだんだよ。
あんたはその中のどれが答えか分るの?
書いた本人ではないから分らないだろうが。
7045の勝ち。
7043はおちょくられている。
類友現る!
マンション管理士は、のお知り合いが専門的分野か?
もっと真面目になれ。
専門的知識も悪用せず、マンションや区分所有者や居住者のために使え。
マンション管理業協会理事長会社は、反社会的勢力とつながりがあることが投稿から明らか。
そんな管理会社の御用管理士は、管理組合と利益相反になるためあり得ない。
ことに、マンション管理業協会理事会社をクビになった、財閥系悪徳管理会社の上級フロントは、マンション管理士。 天才的詐欺師まがいのとんでもない奴。
>>7045
うそつき老人答えてみ(笑)
区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法
どれが免除なんだよ、知らないならお前試験すら受けてないな。うそつきが。
おまえなんい資格も持ってないだろ、馬鹿だし(笑)
>>7050
このうちどれが免除になるか答えられるかな?
区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法
>>7052
うそつき老人答えてみ(笑)
区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法
どれが免除なんだよ、知らないならお前試験すら受けてないな。うそつきが。
おまえなんい資格も持ってないだろ、馬鹿だし(笑)
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第一章 マンション管理士
第一節 マンション管理士試験
(試験の内容)
第二条 前条の基準によって試験すべき事項は、おおむね次のとおりである。
一 マンションの管理に関する法令及び実務に関すること(第四号に掲げるものを除く。)。
二 管理組合の運営の円滑化に関すること。
三 マンションの建物及び附属施設の構造及び設備に関すること。
四 マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「法」という。)に関すること。
(試験の一部免除)
第四条 管理業務主任者試験に合格した者については、第二条に掲げる試験すべき事項のうち同条第四号に掲げるものを免除する。
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第二章 マンション管理業
第三節 管理業務主任者試験
(試験の内容)
第六十四条 前条の基準によって試験すべき事項は、おおむね次のとおりである。
一 管理事務の委託契約に関すること。
二 管理組合の会計の収入及び支出の調定並びに出納に関すること。
三 建物及び附属設備の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整に関すること。
四 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関すること。
(試験の一部免除)
第六十六条 マンション管理士試験に合格した者については、第六十四条に掲げる試験すべき事項のうち同条第四号に掲げるものを免除する。
四の五の言う前に、試験に合格しなさい。
マン管の方が難しいので、管業を合格できれば5問免除
されるんでしょう。
38点が合格ラインなら、45問中33点で合格できる。
50問の場合は76%以上(38点)が必要だが、5問免除があれば
45問中33点以上(73%)となる。
たいして有利とはならない。
う~ん。
合格点でいうと5点有利のようにも思えるが、合格率でいうと
そんなに変わらないんだね。
要するに、第1回目の受験で38点以上取れば文句なし。
5点免除とかそんなせこいことで合格しなくて実力で合格しよう。
普通に役に立たないマンション管理士試験は受けない、建築士や代書屋の付帯的資格。
必用なのは管業と宅建資格。
>>7063
マン管の資格をとる目的は開業とかするためではないよ。
理事をするために知識を広めておくのはいいことじゃないかな。
何をそんなにいきりたってるのかな。
それに僕はマンション管理士の資格をもっているとはいってないよ。
受験したことはあるけどね。
レベルとかはどうでもいいんだよ、ただ何にも知らずに理事をする
のは失礼でしょう。
合格云々は関係ないこと。ただ勉強することに意義がある。
何も知らないで理事をするよりずっといいでしょう。
>>7064
マンション管理士の有資格者が圧倒的に多いのが管理会社の社員。
後はマンションの住民で理事経験者。
マン管の資格を取った者で事務所とかを開業しているのはほんの一握り。
現状のマン管の資格は、自己啓発の範疇。
必要と思ったり、知識をひろめたい者がとればいい。
役に立つ立たないは各人が考えればいいだけのこと。
資格を取った者に対して、他人が口を挟むのがおかしい。
宅建に5免除あるの。?
マンション管理士なんて、名称独占のくだらない資格ということで、間違いありませんか?
名称独占だから、マンション管理士でなくても、業務はできる。
合格しただけのペーパー管理士に、何ができる?
実務経験なしだぞ?
>>7071
マン管士の資格を営業するために取る者は少ないでしょうが、
もしマンションがマンション管理に詳しい者を外部から
招聘する場合、資格のない者をお金を払って呼びますか。
特に理事長経験が長いからという理由で他のマンションの理事長を
お金を払って雇うことはないでしょう。
それにそんな情報もないでしょうから。マンションの理事長の経験の
長い者が開業した場合、どんな看板を掲げるんでしょう。開業する
ぐらいだったら、資格を取りますよ。
合格したばかりのマン管士が事務所とかを開業することはありません。
管理組合もそんなに単純ではないでしょう。
現在開業をしているマン管士はそれなりに実務経験を積んだ者が
やってますよ。
マンション管理士業を営んでいる者はここのスレには
きませんよ。
マンション管理士の無能力は、このスレのレベルの低さからして推して知るべし。
ここのスレにきているのは、マンションの理事や住民、管理会社のフロント、
管理員、受験経験のある者が殆どだよ。
これから受験しようとしている者はこんなとこにはこない。
マンションの住民が興味をもったり、質問したりでこのスレを利用しているのだろう。
管理会社のフロントも関心は高いでしょうね。
それからマンションを購入しようとしている者が、管理会社の評判をしりたくて
マンコミュにきているんだろう。
7076さん。
管理会社109関係者が多いと思います。要注意です。
管理会社109は言うまでもなく、マンション管理業協会の理事長会社です。
マンション管理業協会は、マンション管理も満足にできず、管理業務主任者を粗製乱造し、良好なマンションストックを「限界マンション」にする団体ですか?
財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士の上級フロントには、反社会的勢力に精通した者もおり、レスが嘘ではないことを証明しています。
>>7078
管理会社のフロントが取得しているマン管の資格は、単なる
自己啓発で取ったものであり、営業とは関係ありません。
フロントはあくまで管理会社の社員であり、それ以外でも
それ以下でもありません。
フロントはマン管の資格のあるなしに拘わらず管理会社の
社員です。
民法第104条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人(全組合員)の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
49条の3(理事の代理行為の委任)
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。
7079は、財閥系悪徳管理会社の上級フロント。
各種資格を悪用するフロントの代表。
さっさと泥を吐け。
マンション管理業協会理事長会社のこともな。
皆さん方のマンションで、主婦の方が理事になっている
シェアはどれぐらいですか。
うちの場合は、60%以上が区分所有者ではなく、主婦が
理事をしています。
ただ、管理規約にその規定はありますので違反ではありませんが。
やはり、男性は仕事が忙しいのでしょうね。
奥さんの代理出席はいいけど
理事になるのはだめじゃない。
管理規約の定めにより役員資格は異なります。 その管理組合の、管理規約を確認してください。
総会の代理出席は可だが、理事会への代理出席や
委任状は可ですか。
管理規約の定めにより異なります。 その管理組合の、管理規約を確認してください。
>>7088さん
この法律はどう解釈すればいいんですか。
民法第104条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人(全組合員)の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
区分所有法は民法の特別法である。
区分所有法の強行規定以外は管理規約に定められる。
区分所有法の強行規定では有りませんので規約でご自由に定めて下さい。
(規約を定める場合は区分所有法31条の規定は強行規定ですからお守りください)
理事会の委任状を有効とするのは強行規定ではないのか。
区分所有法の強行規定とは区分所有法と異なる規約は無効です。
たとえば共用部分の重大変更は区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成を要する。
しかし規約において区分所有者は過半数に減ずる事が出来ると有ります。
これは、強行規定です。これと異なる規約は無効です。よって規約に法令どうり設定
するか、規約に設定しないで法令どうりに運用すればいいのです。
軽微変更と重大変更の判断はマンション管理士の得意とする事項です。
私は築30年のマンションを格安で購入しました。
原始規約=役員の資格は現に居住している区分所有者
現在の規約=区分所有者の同居人、賃借人、区分所有者の委任者、第三者へと拡大してきました。
やはり、この規約の緩和は明らかに組合運営がしやすい方法に特化してきています。
マンション管理士等の第三者管理者方式などは果たして良いのか悪いのかは理解できません。
私は原始規約の方が区分所有者の利益につながると思います。組合員にとってはその方向を
考えた方がいいような気がします。
理事も現に居住している組合員で代理出席は認めない規約の方が組合員の利益になりそうです。
理事会の委任状は法律通りにしなければならないなんていう法律は有りません。
規約に自由に規定できます。
ただし、規約を設定するときは区分所有法31条に従わなければなりませんので、
これは強行規定です。
現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られるのはおかしいというものです。
現に居住する区分所有者も、非居住区分所有者も、区分所有者に変わりはありませんから、標準管理規約は約7年前に、現住要件撤廃に、改正されました。
非居住区分所有者が役員になれず、第三者が役員になれる制度は、極めて異常です。
役員の資格を配偶者、二親等までとして、理事長は現住組合員とするはどうでしょう。
賃借人(使用者含む。)、組合員の委任者、マンション管理士等の第三者管理者、
には疑問が残る。
正常なマンションの管理組合は外部からの役員は避けた方がいいと思います。
>>7096さん
役員の資格に賃借人が入るのはおかしいでしょう。
マンションの管理は基本的には区分所有者がするのが当然です。
配偶者や一親等とかの条件がある同居者なら分りますが、全く
関係のない賃借人が工事等の管理までするのはだめでしょう。
理事長の第三者への委託については、報酬を支払って
いますので単なる賃借人とは違いますしね。
自治会の役員なら賃借人でもなれますけどね。自治会長でも。
それとごっちゃになっているんでしょう。
第三者に委託するのと輪番制とかで役員になるのに賃借人が
入るのとは全然違います。
そうですよ、自治会長は再任再任で半永久的である。しかも区分所有者の同居人である。
順番制の任期1年の理事は自治会長に頭が上がらず、組合運営と自治会運営が混ざって困る。
自治会の総会は出席者(会員の一割程度)だけの過半数の賛成でけつぎしている。が組合の
総会も同様である。
自治会と管理組合が同一団体であるように思う。マンションは安物でトラブルが多いが、
買い替えたくても資金がなく我慢して住んでいます。
小規模マンションの場合、人材難もあり自治会と理事会が
ごっちゃになっているところは多々あるようです。
管理費から自治会の活動に管理費を充当することもあるようです。
所謂なんでもありの管理なんですね。
しかし、誰も何もいわなければこれが当然と思われて管理されて
いるようです。
理事は1年の輪番制で自治会長は10年でもやるようなマンション
では自治会長の方が権限は大きくなります。
極端な例としては、自治会と理事会を一緒にやっているところもある
ぐらいですから。
規約違反、法律違反といっても、誰も何もいわなければそれが通り
ますからね。
マンションの管理も二極化しています。
マンション管理は人間性でしょう。法律や、規約はりっぱなものが存在しても
運用するのは組合員でしょうから。見えない処(専有部分)から徐々にスラム
化する。
一定年数で住み替えられるように資金計画をして購入する事でしょうね。?
>>7105さん
10年程度で次から次へと買い替えをするのも一法です。
しかし、それはマンション管理をしていくのとは関係ないことなんですよ。
ここでの書き込みは、マンション管理をどうしていくかが問われているのですから。
専有部分の配管の劣化はタワーマンションでも起こります。
しかし、その交換費用ぐらいはグレードの高いマンションの住民なら簡単に
できるでしょうが、それだからといって、更新工事を積極的には誰もしません。
在宅とかの負担も大きいですからね。
>現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協>力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られる>のはおかしいというものです。
これは納得できますね。
協力金を徴収するというのなら、非現住区分所有者が役員になれないとする規約は
おかしいですよね。
見えるところの管理はしやすいですが見えない処の管理は不可能でしょう。
いくいらでもお金をかければ見栄えは良く見せられるからね。厚化粧。
見えないところの管理といえば配管です。
特に専有部分の配管は、各戸の住民の責任と負担で更新工事とかは
しなければなりません。
故に漏水とかの事故があって始めて事の重大さに気づくのです。
この専有部分の配管の更新工事については、管理組合として一斉に
取り替え工事をしなければ解決できません。
住民は配管の取り替え工事は何もなければやりません。
上階の組合員が自己破産していて漏水工事の工事費を請求したが支払い不能はどうしますか。
>>7110さん
通常は保険である程度は対応できます。
しかし、それ以上の精神的な負担や補償額不足については、加害者が
負担することになっています。
上階の住民が自己破産しているということは、そのマンションはその
加害者の者ではないと思われます。
その場合は、泣き寝入りしかなく、自己負担しなければなりません。
当然管理組合は支払ってくれませんし、補修工事もしてくれません。
自己破産していない場合は双方での話し合いということになりますが
住民トラブルの要因になります。
だから、管理組合として一斉に工事をするようにしたらいいのです。
組合員の借金取り立て屋が不法占有していて組合員が不在である場合はどうしますか。
自主管理の時、夜逃げにあったが、占拠屋は来なかった。
不幸中の幸い。 占拠屋が来ると、警察に相談。
専有部分の配管もいずれ経年劣化し交換しなければならない時期は
必ずやってきます。
その工事を管理組合がやるにしても、各個人でやるにせよ、同じ
区分所有者の負担であることには変わりはありません。
管理会社109の管理物件の003号室の入退去履歴を精査せよ。その他有り。
管理費等の未収金は回収不能で除却した。特定承継人に請求は規約上OKである。
この会社と悪い組合員やマンション管理士等がグルの疑いがある。
再任による長期政権を精査。この会社のT原元課長から、お前位は本社に通報すれば、
どうでも処分できると脅迫めいた事を言われた記憶がある。
殺されるのではないかと怖かった。不正を追及したときである。
滞納管理費等は特定承継人が引き継ぐのは法律。
管理費等の放棄は区分所有者全員の承諾が必要。
普通決議で除却している。担当理事長に確認したら管理会社109の担当の助言。
この不法占有者は指定されているはずである。氏名も覚えている。
管理会社109は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。 本当ですか
マンションの管理をしていく中で、規約違反や違法行為が
あった場合、住民側に対しては理事会は弁護士への依頼や
訴訟も簡単に行えるが、住民側が理事会を訴えることは
費用も含めて難しい。
住民との対立や費用を考慮すればさわらぬ神に祟りなしと
ならざるを得ない。
管理会社に対しては、理事会が動けば簡単に提訴とか弁護士
依頼とかはできる。
7119
それが何か問題がありますか。
マンション管理とは外れますが、質問していいですか。
贈与税は年間110万円を超えた額にかかりますが、現金で
500万円親からもらった場合、自己申告をしなかったら
税務署に分かるものですか。
5年間分らなければ時効も成立しますし。
マイナンバー制度もまだ普及してませんしね。
申告しないで、税務署から通知が来た時に申告してもいいのではと
思いますがどうでしょう。
無申告加算税はプラスされますが、たいしたことはないでしょうしね。
こんなことをここで議論することは不道徳的ですね。
ところで、理事会で理事が欠席する場合、委任状を提出するのは
合法かどうかの議論での結論はでたんですか。
民法104条では、全員の承認が必要となっていますけど。
理事会の代理出席や総会での委任状や代理出席は可能でしょうが。
どなたか知ってる方、おしえてください。
民法第104条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人(全組合員)の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。
民法第104条は強行規定ではないのだろうか。
日本国の長に対する信用が失墜している。ここまで来たかと残念である。
マンションの組合員も目先のことにとらわれずに悪徳組合員や、管理会社、
マンション管理士等をチェックしましょう。
マスコミの力は大きい。不正を告発する勇気を持ちましょう。
安倍首相の信用失墜の要因はマスコミに大きな原因がある。
全て忖度の世界での話しだ。
森友学園に関して昭江夫人は絡んでいるだろうが、名誉園長とかであれば
若干の働きかけはするだろう。しかし、殆ど影響はないだろう。
加計学園に関しては、学生時代からの友達のことだし、戦略特区にも
なっているのであるから、秘書が忖度しても許容範囲だ。
全て野党の点数稼ぎのために追求しているだけのこと。
獣医学部の新設があったけど、国家戦略のためにマイナスになっているのか。
阿部や麻生も三代目のボンボン人間は汚くないが世間知らず、
森友みたいな悪徳組合理事長に似に騙された。これは許される。
育ちの良さがあだとなった。二度と同じ過ちを犯してはならない。
管理会社109のさまざまな規約や法令違反は非常に気持ちが悪い。
管理会社109はマンション管理業協会理事長会社ですね? だとすれば、業界団体の存在理由はどこにあるのですか? 井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、理事会社を処分しただけ「マシ」と思っていたのに。
マンション管理士さん。
民法第104条から考えて、理事会の委任状はオーケーですか。
理事会への代理出席は可だが、委任状はダメ。
49条の3(理事の代理行為の委任)
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。
理事会の委任状など、法解釈の前に、ダメです。 理事会の成立要件は、管理規約に明記されています。
それとも、理事会議案書には、総会議案書と同じく、議事内容がすべて書かれ、理事の意見も聴取した後、理事会が開催されていますか?
そんな理事会は、聞いたことがありません。
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約に委ねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。
議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。
理事長に一任ではなく、○○理事に一任の方がベター。
理事会の委任状は可のような気がしてきた。
>>7134さん
理事会開催については議案書はありません。
議題だけですね。
委任状も当然ありません。
理事会は過半数で成立し、議事は過半数で決するとあるだけです。
ということは、理事会への委任状はなしということですね。
ありがとうございました。
自主管理の管理組合の経験ですが、期により理事会のやり方がバラバラでした。
ある程度の実質的な理事会にするため、役員の参加できる日時をあらかじめ調査し、やむを得ない方だけ欠席の理事会をしていたので、役員が全員出席しない理事会は年に数回でした。
理事会議案書(名称は違いますが理事会で相談する内容のことです)も、役員にあらかじめ御用聞きして作成し、事前に配布しました。
理事会当日に議案を配布する「いきなり理事会」などしたことはありません。
そのため、議案を役員が知らないことはあり得ず、あらかじめ考えてきてもらえるため、早い時は30分もかからず終了し、あとは時間のある人と雑談していました。
雑談の中で大事なことが出てくれば、次月の理事会で話し合っていました。
ちの理事会は、簡単な議題だけ事前に配布します。
理事会の時間は1時間半と決まっています。
内容は充実してますよ。
どこの理事会でも、期が代わるごと、理事長が変わるごとに
理事会の内容、やり方は変わりますよ。
優秀な理事長ばかりではないからね。
やたらと工事だけをして、仕事をしているという者もいるけどね。
工事以外のことは動きたくないしね。
7139さんの、血の理事会ご苦労さん。
反社会的勢力が役員の中に居るのでしょうか?
管理規約改正がされていれば、管理組合に反社会的勢力はいません。
管理会社に、反社会的勢力とお友達がいるのでしょう。
内容が充実していて、おめでとうございます。
総会では委任状や代理出席、議決権行使書での参加も出席として扱われる。
理事会の決議は理事の半数以上が出席しなければ開催できず、その議事は
出席理事の過半数で決するとなっている。
その出席には、委任状や代理出席は不可なのか。
民法第104条では、復代理は認めないとなっている。
ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。
これは配偶者が理事会に代理出席は可ということだが、委任状については
触れられていない。
理事会に委任状は可なのか。
規約で委任状可としていればいいんではないの。
全国のマンションの理事会で委任状はどこでも
オーケーです。
>>7143
>ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
>場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。
「法人である管理組合」に適用される規定である。
マンション標準管理規約(「権利能力なき社団である管理組合」が対象)には、同様の規定がある。
第38条(理事長)
第5項 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
早い話が、副理事長や会計担当理事に職務をしてもらえることの裏付け条項。
理事長は善良なる管理者の注意義務を持って、他の理事と連帯して、管理組合管理運営の責任を持つだけ。
知っている理事長は、何人いるか知らないけど。
理事会に委任状なんかダメ。
何のために理事会を開催するの?
役員が出席できるよう、管理会社が日時調整するよう、重要事項説明書ではなっている。
管理委託契約を始め、重要事項説明、管理規約に確認を。
理事会の開催日時は、毎月決まってるんではないの。
それがどうしてもだめな時は、理事会で日時を決めればいいのだし。
管理会社は関係ないでしょう。
重要事項にそんな規定は当然ない。
理事会は管理会社のためにするもんではない。
やはり管理会社主導でマンション管理が行われている
ところは多いんだね。
住民には、時間と知識がないからしょうがないかも。
重要事項説明書はマンションにより異なる。
定めばないことも不思議ではない。
マンション管理士なら分かるが、理事会に役員の出席が少なく成立しない場合、管理会社により、議事録ではなく打合せ記録を作成するところもある。 理事会は成立しないが、管理に必要な打ち合わせはできるので、実質的な会議にはなる。 これを否定し形式的に理事会を流会し、打ち合わせもしないなら、理事会の意味がない。
理事会が出席率が悪くて成立しないようなマンションは
管理会社主導でいかなければ運営できないだろうな。
そういうマンションには住みたくないね。
本当に住みたくないね。 プロ住民に任せた方が、住みたくなるマンションになるよ。
真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。
マンション管理士にも誠実な者はいますよ。
できれば、お金にがつがつしていない、会社をリタイアした
マン管士がいいかもですね。
会社をリタイアしたマン管士なら、ボランティアとしても
やってくれるかもしれませんよ。
お金に困っていなければ、仕事に対して一生懸命やってくれますよ。
金儲けの為にマンション管理士などいないでしょう。理事の順番に備えるため。
管理士会はボランテア、真剣な役員の相談もある。一緒に勉強をしている。
現在マンション管理士で生計を立てている者はごく僅かです。
管理士会に所属していても仕事は舞い込んできません。
只一つ、ドクター保険のマンションの審査ぐらいのものでしょう。
マンションの住民がマンション管理士の試験を受けるようには
なったけど、大規模マンションなら人材もいるけど、小規模だと
理事の確保だけでも大変だから、管理会社主導にならざるをえない。
管理会社主導でもいいんだが、中には工事とかを好きなようにやる
フロントに担当されたらえらいことになる。
工事は割高で余計なところまでやってしまう。
マンションの管理に興味や関心のない住民ばかりでは
マンション管理は目茶苦茶になる。
小さいマンションでは人材不足のため理事長のなり手がいない。
まじめでまともな排他をしないマンション管理士とは
どういう奴。
その通りで、真面目で、まともな、排他をしない、真のマンション管理士。
反対は、不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士など。
排他を基本とする会則を持つ団体のマンション管理士や、管理会社のごく一部を除くマンション管理士以外の、社員御用マンション管理士。
無理にわからなくてもいいよ。 胸に手を当てればわかるから。
多分分かっていても、「なんのことか分かりませんと」とレスが来るから。
悪人はいつまでたっても悪人。 財閥系系悪徳管理会社の上級フロントで、マンション管理士の奴。
懲戒免職になれ。
余程そのマン管保有のフロントに痛い目にあったみたいだね。
しかし、全員がそういう者ばかりじゃないよ。
不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士などに、痛い目に遭ったよ。
いい人もいるのだけど、団体がまるでダメ。
マンション管理士は関係なく、単に管理会社の担当のフロントに
問題があるだけじゃないの。
井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、管理員から代表取締役までダメ。
ただし、代勤管理員や、四人のうち一人だけ優秀な常勤管理員はいた。
大金をだまし取られたし、悪質大規模修繕コンサルタントを紹介されたりしたからね。
理事長と監事以外を「一般理事」と社員が言って、ごみ扱い。
財夏系悪徳管理会社では、この管理会社だけ。
他の財閥系管理会社では「一般理事とか特別理事」と言っていないよ。
呼称はどうでもいいことじゃないかな。
理事長や監事が管理会社と仲良くなっていろんな工事とかを
やったということだろうが、そのためにマンションの資産価値は
上がったんじゃないの。
それは住民のために選ばれた理事がやった行動だから、その責任は
住民にもあるのだと思う。
真面目でまともなマンション管理士の皆さんにお尋ねします。
「一般理事」とは何ですか?
不真面目で、ひねくれた、マンション管理士でも、中小の管理会社でも構いません。
ご存知の方は、お教えください。
財閥系悪徳管理会社社員フロントが、言っていました。
役の付かない役員のことを一般理事というのでしょう。
理事長や副理事長、会計担当理事は役がついています。
監事も役なんでしょう。
平理事のことです。
*増圧直結方式
水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。
メリット
水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
水質検査不要、衛生管理が不要
受水槽、ポンプの設置不要
デメリット
停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要
*高置水槽方式
受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。
メリット
断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
必要な動力が少なく省エネルギーです。
一時に多量の水を使用できる。
デメリット
定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
定期的な補修が必要となる場合もある。
受水槽、ポンプの導入費用が必要。
貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
耐用年数20年~30年、屋内の場合は30年~40年が一般的な目安です。
みなさんのマンションではどちらを採用しますか。
「平理事のことです。」は、管理組合に必要な理事ですが、管理会社には必要ですか?
管理会社の方にお聞きしますが、他の方でも結構です。
うちは現在高置水槽だけど、次交換するときは増圧直結方式がいいと
思っていたけど、比較するとどちらもメリットがあるようだ。
今も別に不自由とかもないし、清掃とかも定期的に行われており、水に
問題はないしね。
検討の余地があるようだ。
マンション管理士及び管理会社にお尋ねします。
「特別理事」は、最低管理会社の必要とする、理事長と監事で間違いありませんか?
井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、特別理事以外を「管理会社社員」が一般理事と言っています。
まだ交換するのはだいぶ先のことなので、それぞれどちらも
改善されるのでそのときに考えればいい。
高置水槽方式から増圧直結方式に変更するには工事費が高く
なるのではないですか。
水の話しは、水道屋へ。 マンション管理士でも設備系マンション管理士でないと分からない。
3階建てで、地方により3階まで給水可能なら、直結でOK。
マンションの条件により給水方法は異なる。 マンションの条件を示して再質問せよ。
3階までなら直結方式でいいといったって、マンションで3階建て
というのは殆どないでしょう。
マンションの住民は高置水槽方式がいいか、直結方式がいいかという
判断をしなければならない。
何にも知らなくて、業者に依頼したら値段の高いものを押し付けられる
だけだからね。
技術的なことはプロに任せ、我々住民は業者の説明を聞きながら
どちらにするかをきめなければならない。
その判断をするのに、7173と7174は良くまとめて書き込んであるよ。
[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]
給水方式とか住民は関心ももっていないからね。
それをメリット、デメリットでまとめてあるから分りやすい。
*増圧直結方式
水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。
メリット
水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
水質検査不要、衛生管理が不要
受水槽、ポンプの設置不要
デメリット
停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要
もう一度貼り付けました。参考にしてください。
*高置水槽方式
受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。
メリット
断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
必要な動力が少なく省エネルギーです。
一時に多量の水を使用できる。
デメリット
定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
定期的な補修が必要となる場合もある。
受水槽、ポンプの導入費用が必要。
貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
耐用年数20年~30年、屋内の場合は30年~40年が一般的な目安です。
私のとこのマンションは高置水槽なんだが、貯水槽が屋内にあるようだから
築35年前後で交換ということなんだね。
さてどちらがいいかは業者に説明させましょう。まだ先のことだけど。
高置水槽は停電時でも水が使えるのがいい。
水圧低下もないしね。
[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]
よく考えてみると高置水槽の方がいいかもね。
現在も不満はないしね。
神戸の地震以後、高置水槽式の給水方式は推奨されていない。
低層の建物は直結増圧方式が主流。
省エネルギーだし、衛生的。
地元の水道局で確認してみたら?
うちのマンションは17階建てだけど、増圧直結方式でも
水圧とかは大丈夫ですか。
地震を考えれば直結方式の方がいいかもですね。
ただ、工事費はどうなんだろう。
高置水槽を交換するのと、直結方式にするのとでは
どれぐらいの工事費の差があるのか知っている方がおられましたら
教えてください。
高置水槽だったらそれだけ交換すればいいけど、直結方式に
すれば全て新しくしなければならないのでかなり高くなるんじゃ
ないかな。
うちのマンションでは無理かも。
まともな管理会社なら教えてくれるかもしれないけど、そうでないところは「分かりません」でおしまい。
水道事業管理者の方がいいと思うけど?
増圧直結方式メリットは貯水槽が必要ない、水道メーター交換費もいらない。
水質検査(法定点検含む)が必要ない。貯水槽の点検(法定含む)費がい
らない。・・・相当な経費節約ができる。
場所によれば、高置水槽式の給水方法は認められないところがあります。
建築物で例えると既存不適格かもしれません。
停電時では給水できない階が生じるかもしれませんが、配水場より低い階では、落差で給水ができますし、よほどの大規模災害や落雷でないと停電は発生しませんから、衛生優先で直結増圧方式が良いのではないかと思います。
[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]
直結方式の場合、水圧が低くなることはありませんか。
停電とかはめったに起こらないでしょうけどね。
衛生面と地震を考慮すれば、直結方式の方がいいんでしょうね。
点検費もいらなくなるみたいだし。
現在の新築マンションで高置水槽方式を採用しているところは
ないんですか。
やはり高置水槽は時代遅れなんでしょうね。
うちの長期修繕計画では、高置水槽で計画されており1,500万円に
なっています。
これは直結方式での検討の必要性がありますね。
地元の水道事業管理者に問い合わせてください。
当地では配水場が高い場所にあるため、比較すると3階くらいまでなら落差で給水できます。
私は5階なので断水は確実ですが、風呂の湯を流さずに置いていますので、雑排水には困りません。
3階以下の部屋の者はいいけど、それ以上の者にとっては
断水となると直結方法には反対する者が出てくるかも
しれない。
現在は高置水槽で何の不便も感じていないからね。
やはり住民に高置水槽と増圧直結方式のメリットデメリットを
詳しく書いてアンケートを取り、その結果でどちらにするのかを
決めればいいと思う。
1、であれば現在貯水槽水槽が下階に有り貯水した水を最上階の貯水槽まで
増圧で送水して貯水して置けな地震時の給水の被害を最小限に食い止め
られる。しかし貯水槽にかかる清掃や法定点検、設備補修費・設備交換
(7年ごとのメーター交換費含む。)費用が必要です。
私のマンションでは上記の意見も検討しましたが、費用耐効果を考慮し
て増圧直圧給水方式を採用する事にしました。この場合は費用は加圧ポ
ンプの補修点検・交換費用のみである。
10階程度のマンションですと水道直結給水方式も現在の技術では可能
と聞いております。
米・いずれの方式でも給排水管の補修・交換費用は組合負担です。
規約に設定すれば専有部分の給排水管配管の交換費用は組合負担も
可能であると聞きました。
1、の場合はタワーマンションでは一定の階に貯水槽が設置されていて
災害時はその水で緊急対応するように設計されております。
>>7204さん
現在高置水槽で給水をしていますが、諸費用についてはたいした
金額ではなくそれが理由で直結方式がいいとはならないと思います。
おたくのマンションではいろいろ検討した結果直結方式にされたとの
ことですが、設置費用の比較はされたのでしょうか。
高置水槽にした場合の交換費用と直結方式にした場合の費用の差が
どれぐらいのものかが知りたいですね。
良かったら教えてください。
直結方式にして費用が削減できたとしても、管理費の値下げを
しなければ住民には直接メリットはありません。
管理費というのは、毎年殆ど変化はないですからね。
それが削減できたということは、管理費がその分余るということ
ですから、それを何に使うかでしょう。
ところでマンション管理士上位合格者さんはどうしているのかな。
どこかのスレでアク禁になったのかな。
管理費は通常であれば値上げとかする必要はありません。
突発的な補修費が読めない部分はありますが、殆どは保険で
対応できます。
後は管理委託費や管理員人件費、清掃費、振り込み手数料や点検費、
役員報酬、電気料金や電話料等は毎月殆ど変りません。
不足することが予想されるのは、消費税がアップしたときです。
給水の点検費用等が節約できたのであれば、その分をどうするかが
問題になります。
余ったお金があればただ目的もなく使用されないようにすべきです。
管理費の値上げは分譲以来1度もありません。
それが普通ですよね。
修繕積立金は値上げをしなければならないでしょうが。
修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
これを取り崩すには総会の決議が必要となります。
管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。
これについては、管理会社が対応しているんでしょうね。
>>7210
>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。
根拠は?
>>7211さん
管理費内の項目ごとに予算化がされていると思いますが、
例えば電気料金が予算を1万円上回った場合、住民から別途
徴収をしたり、臨時総会を招集したりはしないでしょう。
予備費があればそれで充当できますが、それがなくなれば移動も
できません。
管理費内で予算を上回っていなければ、別途徴収とかは必要ない
でしょう。
おたくのマンションでは、項目ごとの予算がオーバーした場合は
どうしていますか。
[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]
管理費は元々各年度ごとに変更は殆どないものです。
管理費が足りなくなれば、臨時総会を開催するか、各区分所有者から
徴収することもできますが、管理費の予算内であればよそから
もってくることは可能だと思います。
たまたまうちの場合は予備費が豊潤にありますので、予備費からもって
きているようですが。
修繕積立金で専有部分の配管の更新工事を管理組合として
計画しているマンションはありますか。
いずれ必ず経年劣化をしますが、これを各戸の判断に任せて
いますとやれる者とやれない者がでてきます。
やはり早めの計画を立て、管理組合として計画すべきでは
ないでしょうか。
専有部分の工事を管理組合としてやれればいいんですが、
そこまでの余裕はありません。
大規模修繕工事の周期については、国交省は12年~13年周期を推奨して
いますが、これは各マンションによって考え方はバラバラです。
ただ言えることは、自分の部屋で考えれば壁紙や畳の交換を早くやる方と
そうでない方の違いではないでしょうか。
周期としては、12年から15年が一般的でしょう。
中には20年たっても1回も大規模修繕工事をやっていないマンションも
あります。
工事をやるとしても、問題があるところだけその都度やるというところも
あります。
ただ、足場を組んでやる工事は殆どされていません。
やるとしても、屋上防水ぐらいのものです。
こういうマンションが限界マンションになるのでしょうね。
マンションは専有部分の管理をどうするかで明暗が分かれる。
専有部分のリォーム、修繕等の記録も共用部分の修繕記録と
同様に大切ですので管理保管してください。
そうですね、マンションは専有部分の管理、特に見えない部分の
配管の管理をどうするかで、マンションの寿命が違ってきます。
ただ、配管の更新工事は何か事故があってからでないとなかなか
事前には行動に移す者はいないのが現状です。
だから、管理組合が一斉に工事をしなければなりません。
本来ならマンションの引き渡し時の規約等に売り主が設定して買主に説明して承認させる。
等のマンション販売方法を定着させるには宅地建物業法の自ら売り主制限を改正するか、
それとも買主保護の為にマンション管理士等の立ち会いを義務付ける方法もある。
マンションの永住志向が高い等の報道を耳にしますが、現実は永住できる」システムには
なっていない。
その一番のネックが共用部分の管理と長期修繕計画は充実してきていますが、専有部分の
管理や修繕、設備交換にまでの規制や計画が相当遅れている
つまり、現場を知らないマンション管理士等が理解していない。確かに築古のマンション
は、組合員の変更や、入退去等で専有部分はさまざまに変更されているのが実情である。
これ等を解決する為にいろいろな規約の設定、変更を試みましたが、悪い組合員と悪徳
管理会社109が共謀してつぶされました。
その後を引き継いだ悪徳管理会社と偽理事長が工事の収支を理解できず優先順位を間違
えて中止せざる状況である。
管理組合の管理の対象物を共用部分だけに傾かないで専有部分も一体として
管理する方法については築古になればなるほど分譲当時からの組合員の反対
は避けられないでしょう。
なぜなら分譲当時から20年も居住していればそれなりのりフォーム工事や
設備類の更新はしている組合員は多いはずです。
この組合員の費やした工事費用をどうするかの議論になりますので厄介です。
購入時はここまでの知恵は私も同様考えていませんでした。反省しております。
[複数の同じ内容の投稿が確認されたため削除しました。管理担当]
専有部分の修繕等については、理事長に申請し書面による承認をうけなければ
ならないとなっています。
そして承認しようとするときは、理事会の決議を経なければならないとなっています。
この規約が守られていれば、問題は発生しません。
それを知らない住民に対しては、広報活動を地道にしていく必要があります。
そして、工事のために業者が機材等を持ち込んで工事をしようとする時は、管理員が
承認と工事の届け出が出ていなければストップをかけるようにしておくべきです。
理事長の承認を受けないで専有部分の工事を行った場合には、その是正等のため
必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め排除又は現状回復のための措置
をとることができるとなっています。
殆どのマンションの規約はこれが規定されていると思いますよ。
マンション管理士なら分かるが簡単にわかります
専有部分の修繕等は、不完全な書類を受け付ける管理会社に第1次責任があります。
工事申請書を放置し、問題になったり訴訟になった事例もあります。
管理組合には、その工事に対して、どの様な問題が生じるかはわかりませんから、管理会社が見落とすと、善良なる管理者としての注意義務違反となります。
>>7221さん
専有部分の改装工事は区分所有者の自由です。
しかし、その中で配管については専有部分ではありますが、漏水事故
があった場合に交換されている方がおられるかもしれませんが、その
場合は区分所有者負担です。
その配管工事を管理組合として一斉に取り替え工事をする場合は管理組合
負担というのもありますが、その際は先行工事者に対する工事費の負担は
衡平性の観点から一斉に工事をした平均額の支給をするというのを規約に
盛り込んでおくことが必要です。
但し、早めに計画を立て積立金の値上をしておかなければ、急に工事をして
借り入れで賄うとなると大幅な値上げとなりますので、承認は得られません。
この工事ができるかどうかが限界マンションになるかならないかの分岐点
となります。
>>7224さん
あなたの書き込まれた内容は、理事会がどう対応しなければならないか
の基本から外れています。
基本は、7223に書き込まれた内容どおりに実施するのが前提です。
それを個々のマンションの事例をだされても回答のしようがありません。
そういった問題があるのであれば、該当マンションで結論を出すべきです。
1、管理室で専有部分の工事申請書を受理した。
2、管理員はその申請書をファックスなりで管理会社の事務担当に送付した。
3、事務担当は理事会に申請書を提出して承認を得る。
4、工事申請書には理事長の承認印を押印して工事期間を付記して掲示する。
5、工事開始中でも確認を理事及び事務担当が監督を行う。
旨の規約や運営催促、契約書等に明記されているはずです。これ等が守られ
ているマンションは専有部分に起因するトラブルは少ないはずである
反対にこの立派なルールが有りながら実行されていないマンションは多いで
しょう。
きずいたときには大体取り返しがつかず解決をよりややこしくなっています。
これ等は管理会社任せのマンションに多く、管理会社の餌になっている、
>>7227さん
工事申請書がだされた場合、それを管理会社に送付するのではなく、
理事長に提出して、理事会で承認決議をするのが基本です。
そこがまがっていますよ。管理会社が許可を出す訳ではないでしょう。
自分たちのマンションは自分たちで守るというのが基本です。
そして、理事会は管理員やフロントに対して工事期間や工事内容等を
掲示するよう指示すればいいのです。
届けでがされていない工事が行われようとしている時は、管理員が理事長に
報告して、理事会がそれに対応します。
こういう基本的なことができないマンションが多いんでしょうね。
工事を承認して掲示する場合、理事長印を押印して掲示するのは
いい方法だね。
マンション管理士なら簡単にわかります。
マンション管理の素人が集まって管理組合を作っているのだから、工事の詳細が分かっても、支障が生じる恐れがあることまでは判断できない。
それをできるのは、マンション管理の「プロ」である管理会社だけ。
多くのマンションでは、様式上、管理組合か理事長宛になっているが、受付は管理員が行い、管理会社に書類が行き、管理会社が工事の可否を判断して、理事長等に許可を求める。
マンション管理の「素人」の管理組合が、書類の点検を行うことは不可能。
マンション管理の「プロ」の管理会社が、瑕疵なく各種業務を行うのは当たり前。
瑕疵等があれば、管理会社の善良なる管理者としての注意義務違反は、免れない。
>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。
これについてどう考えますか。
1228さん、1227ですが、
良く読みなさい。事務担当から理事会に提出して理事会で許可をもらい
理事長の押印で掲示したと書いたはずですが。ボケないで下さいね。
3、4を確認してください。あほ、
7230、貴方はマンション管理士ですか。専有部分の工事の瑕疵等は工事申請に
基づき理事会が承認しているのだから管理会社に瑕疵等の全管注意義務違反を問う
ことはできません。
1227、1228は7227と7228さんの誤りです。お詫び致します。
7227、7228さんへ
管理会社の事務担当を経由して理事会の承認を得る必要があります。
管理組合は管理会社との管理委託契約を締結しているのであって。
管理員との管理委託契約を締結しているのでは有りません。
>>7235さん
管理委託契約に専有部分の工事についての規定はないでしょう。
区分所有者が専有部分の工事をする場合は理事長に申請して、
理事会で承認されてからするだけのことです。
もし、工事申請書で分らない技術的なことがあれば、管理会社や
工事業者に説明してもらえばいいだけのことです。
専有部分の工事申請書がだされたら理事長に送達し、後は理事長が
対応を考えればいいのです。
何故管理会社に工事申請書がいくのか理解できません。
工事申請書で分らないところは、業者に説明してもらえばいいんです。
特にフローリングや配管工事はチェックを厳しくしなければなりません。
それをするのは理事会です。
当然技術的なことは分らないでしょうから、儀容者に詳しく説明して
もらいます。
管理会社では説明できないでしょう。
工事申請書は管理員室に原本がありますので事務担当がそれを理事会に提出します。
管理委託契約になければ規約か専有部分の工事に関する細則が有りますのでそれ等
に従います。申請書をファックスで坦当に送信するのは忘れない為の措置です。
7236、7237さんの作業のやり方が間違っているわけでは有りませんが、
管理を委託しているのなら管理員が理事長に申請書を低質してもいいが、やは
り上司である事務担当を通した方がいいでしょう。
私のマンションでは修繕記録を保存する為に組合と管理会社双方で書類の保管をす
る事になっております。
マンション管理士なら、書式等を見ただけで分かります。
書式は管理会社により異なりますが。工事申請書等の用紙は、理事長が持っているのではなく、管理員が持っています。
業者は当然管理員に用紙をもらい、記入して管理員に提出します。
ここでしっかした管理員は、著類をチェックし、不備があれば津k書類等の提出を求めます。
理事会では、管理会社がチェックして確認した書類をもとに、工事の可否を決定し、管理会社の瑕疵がなければ、各種条件を付け、許可します。
申請や理事会で瑕疵があるかどうかは「素人」の管理組合や理事会では確認できませんから、「プロ」の管理会社を信用するしかありません。
マンション管理の「プロ」の管理会社に瑕疵があれば、善良なる管理者としての注意義務違反ですから、管理委託契約違反です。
私のマンションでは各種書式は規約に別表として添付されていますのでそれを
使用し、ルール化されています。
ときどき管理会社のあんぽんたんが自前の書式を使用してとらぶります。
例、入居届は組合の書式は、連絡先電話番号と同居人氏名のみですが。
管理会社の書式は同居人の職業、生年月日、学歴、職歴等々しつこいので苦情が有ります。
>>7238さん
工事の申請書とは、設計図、仕様書及び工程表等を添付して
提出するんですよ。
書面はどんなものでもいいでしょう。
具体的な工事の内容に関する書面がなければ検討のしようが
ありませんからね。
使用材料とか、共用部分に影響はあるのか等が判るような書式
が必要です。
専有部分の工事申請書こそ、マンション管理業協会で標準様式を検討し、例示すべきです。
工事で壁を抜いたりすることもあり、原因は管理員が忘れたいたそうです。
しかも発覚するまで相当かかり、原状復旧を求められ、区分所有者はカンカンです。
しっかりしたマンション管理組合監査の手引きを作っても、加盟会社が活用していないこともあります。
工事はその種類によってそれぞれ違います。
仕様、材料、色、デザイン、グレード等
工事のやり方も業者によって、又工事内容によってそれぞれ違います。
工事個所ごとにひな形はつくれませんよ。
要は、理事会が、仕様書、設計図、材料等をみて分ればいいんですよ。
工事で壁に穴をあけたりするのは、仕様書や設計図をみればわかるでしょう。
理事会では提出された書面で何をするんですか?
玄関扉だったら、色とかデザインが重要ですし、床だったら、遮音性能が
必要でしょう。
配管だったら、共用部分の配管と異種金属でないかとかもチェックする
必要があります。
こういう具合にいろんな工事がありますから、標準様式とかは必要ないんです。
築25年の中古マンションのオープンハウスが上下階の4戸で開催されましたので4戸とも
見学しました。
処が台所、風呂場、洗面所の位置が全戸異なる事にきずきましたので分譲当時の図面で調
べましたら、上下階4ととも、洗面時、台所、風呂場の位置は同じでしたので、リフォー
ム時に勝手に位置の変更をしている事が判明したので購入後漏水等のトラブルを避けるこ
とと、組合の管理が杜撰で有る事の証拠であるので購入を辞めました。外観は威風堂々と
した大型マンションで好みのマンションでしたが、残念でした。
築古のマンションは管理が杜撰だと専有部分の修繕工事等の管理、監督が疎かになるので
ここら辺をご注意ください。
専有部分の工事は、その工事が共用部分に悪影響を与えないか、マンションの機能を失わないかというかいられたものです。 躯体や設備に悪影響がなければ、専有部分の工事は制限を受けません。
専有部分ですから、色やデザインは問題になりません。
専有部分はどこか分かっていますか? 共用部分に影響がある部分や設備はどれかわかっていますが?
>>7244さん
マンションの場合、同じ3LDKでもその部屋の間取りは大きく違います。
ただ、上下の階は殆ど同じ間取り、造りのようです。
両隣りの間取りとはまず違う筈です。
角部屋でも、階によって大きく違う場合があります。
分譲当時の図面が簡単にみれるんですか?
それに築古といっても、殆どの部屋は改装とかで間取りまでは変えませんよ。
それに、改装業者がトイレの位置や台所、浴場とかを簡単には変えられません。
それをやると高価な工事費になりますから。
普通改装をする場合は、和室を洋間に変える程度です。
配管とかが絡む場合の間取りの変更はまずしません。
専有部分の管理の事項については管理会社等は避けたがります。しかし、
規約や使用細則では立派なおルールを取り決めているマンションが多く
なりました。
私のマンションもその例外では有りません。それを管理、監督がだれに
するかの権限の取り決めが曖昧です。
そうこうしているうちに、不法占有者の増加、反社会的勢力の居住、
それ等に起因する、未収入金の増加、ゴミの不法投棄、漏水事故の
増加、その他のトラブルが増加してきます。
これ等の責任の所在は管理会社ではなく最期は我々組合員が負わなけ
ればいけないことを自覚していない組合員がほとんどではないでしょ
うか。?
7246さんのご意見は正論ですが現場との隔たった考えだと思います。
ローコストマンションで大型物件では内部の居住者による犯罪まで起
きる傾向にあります。専有部分では2コ1専有部分の発覚等。
マンション管理士なら、簡単にわかります・
「2コ1専有部分の発覚等」は外部から分かりませんが、重大問題に発展します。
最近のマンションは、壁で強度を持たしていますから、壁を安易に抜くと、建物強度に問題を生じます。
共用部分と専有部分の区別だけでなく、躯体強度の確認も必要です。
こんなマンション(2コ1)も登場しているとの情報です。有り得ないことではないのが、
分譲マンションの宿命です。住民、管理員等がきずいていないのか、知らぬふりか。
これを機会に管理会社の管理の素人の管理員を廃止してマンション管理士等の資格者を組
合雇用でフロントを採用した。
管理組合雇用のフロントや管理員は現実的ではありません。
フロントはIT化やAI化で大幅削減できますが、管理員は管理会社の巡回でも構わないので、管理組合には必要です。
完全自主管理の管理組合でも、ごみ収集時の清掃員業務は、外部に依頼しないとできませんでした。
管理員がいなければマンション管理は大変でしょう。
ゴミ収集時の清掃や開放廊下等の球切れ交換。
工事の打ち合わせの業者との連絡等。
専有部分の工事申請については、仕様書、工期、設計図までを
一緒に提出しなければならないマンションはまだまだ少ないのでは
ないでしょうか。
しかし、それをやらないと共用部分の壁に穴をあけたりする工事が
発生することもあり得ます。
理事会で工事の承認をするということは、責任をもって許可を与え
ないと後になって不具合等がでてきても対応できませんからね。
用事があってマンションの部屋へ行く途中にコンククリートを砕くドリルの
騒音が聞こえたので管理員に連絡した。
後日管理員に確認したら、専有部分のリホーム工事の最中であるとの回答で
した。
掲示板を確認したが、工事の連絡の掲示物は見当たらなかった。その後にマ
ンションの住民間ではどこかで戸境壁を壊している専有部分が有るのではな
いかとの噂が出ているので管理会社に問い合わせたが回答は有りません。
最近区分所有者の変更、入退去の増加、工事件数の増加、工事業者は管理会
社が多くなった。
管理人に問い合わせるとなしのつぶてで反応なしである。理事長や担当理事
も不在が多く月日がたつばかりです。
変な事がおこらなければいいがとおもいます。これ等に対応できるプロの管
理人がほしいです。
専有部の工事は、まず管理会社に書類を提出しますから、チェック漏れは管理会社の善良なる管理者としての注意義務違反で、管理委託契約違反です。 素人の管理組合や理事長に書類チェックはできません。
管理員も、実質常駐でない(管理員室にいない)場合、巡回管理員で十分です。
ごみ収集時は、パートタイムの清掃員で対応できます。
フロントはIT化やAI化で大幅削減でき、巡回管理員で人手不足も解消できます。
工事は必要最小限の分だけ実施し、管理費や修繕積立金を節約しましょう。
7254さんは管理組合の管理対象部分と管理委託契約書及び重要事項の説明による
管理対象部分は各マンションによって異なる事が理解できていない。
うちは1008戸の団地型築年数40年のマンションですが。AI化ができるかどうか
を講義してください。良ければ検討します。
専有部分の工事申請書を管理会社に送付しているからそんな問題が起きるのです。
工事申請書に貼付されてくる、仕様書や工期、設計図等を理事会が見て分らなければ
先ず工事業者に説明をしてもらいます。
その時に管理会社に立ち会ってもらえばいいんです。
管理会社主導でマンション管理をおこない、それに対しての責任をもたせないと
いつまでたっても7253さんのマンションみたいに管理不全となってしまいます。
工事をした部屋は確認できているのですから、理事会が立ち入り調査できる権利が
あり、改善命令とかもできるようになっているのに、管理会社任せにし、理事会も
タッチしてないので放置されることになるのです。
自分たちのマンションは自分たちで守るという意識がないからこういう事態が発生
してくるのです。
>>7254
専有部分の工事申請書をまず管理会社に送付して対応
させること自体が管理会社主導の典型です。
管理会社との委託契約に専有部分までの工事とかを契約
しているマンションはありませんよ。
マンション管理士なら分かるが、並みの管理組合では、工事について分かる人自体がいない。
何も知らない人が書類を審査できるわけもない。
そんなこともできない管理会社は、存在価値自体がない。
財閥系悪徳管理会社は、マンション管理の「プロ」がサポートと言っている。
サポーターがいるのは若造社長では?
>>7258
どこの管理会社も工事のサポートをするのは委託契約に基づいてやっている。
工事の仕様書や設計図に関しても、理事会が工事業者の説明を受ける時に
理事会から要請があれば、管理会社の技術者を同席させればいい。
工事業者の説明を聞かなければ、図面や仕様書だけでは管理会社の専門家も
判断できないよ。
管理会社に丸投げの管理を委託しているマンションの実態だな。
エアコンの工事をするときに、新設する場合、壁に穴をあける恐れが
あるけど、その場合管理会社の専門職にきてもらって説明をうけますか。
それごときのことで、本社から専門職はきませんよ。
工事の種類は多岐に亘りますよ。
まず理事会で判断してわからなければ、業者に説明をしてもらいます。
それでもわからなければ、管理会社に調査してもらいます。
壁紙の張り替えや畳の交換程度では、管理会社の専門業者にきてもらって
説明会を受けたり、業者に聞き取り調査とかはしません。
又、委託契約にも専有部分の管理は規定がありませんからね。
共用部分の不具合があった場合は、管理員が担当フロントに連絡を
入れるのは当たり前のこと。
しかし、その工事の相見積とかの支持を出すのは理事長。
勝手に管理会社が業者に補修工事を依頼することはできない。
時間と知識のない理事長では管理会社主導にならざるをえないのかな。
管会社が工事を全面的にバックアップするのは、工事費に対する
紹介料等を稼ぐため。
だから、理事会には任せたくなく、介入してくるんだよ。
マンション管理士なら簡単に分かる。
マンションに不具合があれば、管理員からフロントへ連絡があって当たり前。
フロントが不具合を放置して、バレたとたん、当初建設会社が瑕疵担保期間を越えて修繕に来るのも異常。
理事長や理事会の許可なく修理するのも異常。
修繕費用は当初建設会社負担も異常。
異常だらけが発生しているのも現実。
発生しているのは、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。
さらに悪質大規模修繕コンサルタントを紹介したのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。
区分所有者が反対した工事会社に大規模修繕工事をさせたのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。
井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントは「マンション管理士」の超極悪社員。
管理会社は、超極悪社員の処分もしない。
代表取締役は交代したばかりの若造社長だから、とても無理。
そんな財閥系悪徳管理会社に、存在価値があるのか?
管理会社社員が「一般理事」と呼ばれる平理事をゴミ扱いし、その他の理事長と監事だけを選出する総会議案書を出して、「特別理事」だけを選出させておいて、一般理事の役職さえ決めない。
それで管理組合や理事会が機能するはずはない。
「一般理事」「特別理事」と言っている管理会社は、財閥系では井桁の付いた極悪管理会社だけ。
知識を悪用する財閥系悪徳管理会社の御用マンション管理士がいる限り、マンション管理士は信用されない。
真面目でまともなマンション管理士制度の再構築を求む。
管理会社は工事に関しては貪欲だからねえ。
工事や点検は全て管理会社経由にしたいのは当然だよね。
バックリベートが必要だし。
財閥系悪徳管理会社の批判をして何が悪い。 事実を投稿している。
過去に投稿したものは、スレの削除で完全に吹き飛び、影も形もない。
その他投稿した物の削除は数知れず。
最近は運営会社のご努力により、削除はされていない。 運営会社様には感謝している。
7264さん。
戸別の管理会社の意味は個別でよろしいでしょうか。であれば、
個別の管理会社名をどうぞ投稿してください。
私は事実であれば投稿する事はかまわないと理解しております。
不服があれば、どうぞ出るところへ出てください。
悪い組合員と共謀したことを証拠を示されて公開されて困る者
だからその組合員の勤務先等に圧力をかける管理会社は893
よりおとるものと解釈している。
犯罪組織が私たちの財産を管理していることになります。黙っ
ていてはマンションが食いものになります。
投稿した文面から、財閥系悪徳管理会社の名前は、マンション管理士なら分かる。
過去のレスで具体的な会社名を投稿し、スレを削除され、長期間投稿禁止になった。
同じ手は食わない。 知りたければ過去レスを参照せよ。
大規模修繕工事を管理会社の関連会社がしている
マンションはありますか。
ウソは書いていませんから、削除は運営会社様はされないでしょう。
スレの削除は運営会社様かレスした本人しかできませんし、私は他人のスレやレスの削除を依頼したことはありません。 憲法で保障された「表現の自由」を侵害する行為ですから。
それともマンション管理士が、表現の自由を侵害するのですか?
>>7271
7186、7181、7191、7213、7222は同じ書き込みの繰り返し
だったので削除してもらいました。
あまりしつっこく、管理会社の悪口ばかりを書き込まれると、
ここのスレの主旨から外れてしまいますので、ほとほどにして
ください。
財閥系悪徳管理会社も管理組合を騙すことを、ほどほどにしないと、痛い目に遭いますよ。
悪質大規模修繕コンサルタントを紹介してはいけないよ。
>>7273
財閥系悪徳管理会社のことをいくら書き込んでも誰も相手に
しないでしょう。
いい加減にやめなさい。
あなたが書き込むと新しいスレにいけませんので。
スレ荒らしになりますよ。
義務違反行為等の請求について
1)行為の停止
建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
を請求できる。
普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
2)専有部分の使用禁止請求
義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の 維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有 部分の使用を禁止することができます。
3)競売の請求
1)、2)では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
ができます。
競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から6ヶ月以内に行なわ
なければなりません。
4)占有者に対する引き渡し請求
義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
専有部分の引き渡しを請求できます。
誰に向かって投稿しているか分からない出所と対照が不明な投稿ですね。
これができるのは、財閥系悪徳会社社員の上級フロントのマンション管理士ぐらいでしょう。
悪質クレーマーを追い出すには、管理費等の未納か、管理規約の共同の利益に反する行為をした区分所有者の排除に使う項目です。
集合住宅維持管理機構のセミナーで学んだばかりです。
さあ、どうするのでしょう?
マンション管理士の知識を悪用するのは、簡単ですね。
出所は自分でつくったものをここに載せただけ。
だから、行が合わないところがあるみたいだね。
財閥系悪徳管理会社の上級フロントではないけどね。
区分所有法57条から60畳までを読みなさい。この件で弁護士を
使って行動をおこす組合は最低でしょう。
そんなマンションには住まない事でしょう。後がもめる。
>>7278さん
区分所有法の義務違反者に対する措置を読まれましたか。
確かに住民が住民を提訴するような事態が発生するような
マンションには住みたくないですね。
何事も傷口が広がらないうちに即適切な対応をして、そういう
土壌ができにくい環境をつくるべきです。
ただ輪番制の理事では、先送りされる可能性があるので
たまたまその期に優秀な理事長に巡り合うといいですが。
一番やっかいなのが暴力団関係の居住者だろうが、規約ではしっかり
暴力団関係の居住は禁止されており、たぶん住民にはその存在は分から
ない行動を取ると思うね。
それとわかるような言動はとらないでしょうから。
競売請求はなかなか裁判所も受理しないからね。
特に滞納金の場合はまず無理。
優先債権者が金融機関では先取特権では太刀打ちできない。
支払いが終わっている築25年以上のマンションなら可能だろうが。
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法59条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。(東京高裁判例)
競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の70%。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する(住宅ローンや不動産担保ローン)が、無担保ローン
(消費者ローン)には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
1)抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。(配当要求が
可能)
2)滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
ことになる。
勝訴したのに支払ってくれない場合 →強制執行・・・申し立て手続きは書類の提出で済む。
給与債権
預金債権 差し押さえ命令の申し立て
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
少額訴訟も少額債権執行ができる。 少額訴訟の確定判決
尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
強制執行の目的は金銭債務に限られる。。
先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。
確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。 駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年5%単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。
規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。
滞納金と競売に関するものをまとめてみました。
滞納金で競売請求はまず無理ですね。
支払い督促をやり、給料の差し押さえが一番いい方法です。
但し、自分で勤務先とかは調べなければなりません。
口座から徴収する場合は、取引銀行を調査する必要があります。
裁判所や弁護士は調べてくれません。
参考になります。
いろんな情報を今後も期待します。
根抵当権は支払いが終わっていても銀行は抹消しないので、
相続や売却をする時は、根抵当権の抹消手続きをしなければ
なりません。
何故銀行が抹消手続きをしないのかは分かりませんが。
普通は、支払いが終わればそれで抵当権は消滅したと思いますよね。
兄弟で相続した親の土地を売却する場合は、まず所有権移転登記をしなければ
売却することができません。
その土地が売れて兄弟で分配する場合、長男には所得税が、二男は贈与税を
支払わなければならなくなりますが、所有権移転登記をする場合、共有名義
にしておけば、土地の所得税だけの支払いで済み、贈与税は不要となります。
節税対策をしておかないと、贈与税は大きいですからね。
もし、贈与税を支払う場合は、夫婦で贈与されたことにして、申告をすれば
贈与税が節税できます。
知らないと多くの税金を納めなければなりません。
知っておくとプラスになりますよ。
贈与税は年間110万円までは非課税です。
税金とかの話はこれでおしまいです。
税金の話の続きは、税理士か税務署で。
さて、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか?
おられたら、相談したいことがありますので、よろしくお願いします。
おりません。オールマイティは全能の神様に質問してください。貴方は可笑しいよ。
弁護士や医者でもオールマイテイな者はいません。
医者は内科医が外科の手術はできません。
弁護士でも複雑多岐に亘るため専門家してきています。
建築士でも、設計をする者と積算をする者とで分かれています。
それにしても、あれだけ頻出していたマンション管理士上位合格者
さんはどうしたんだろう。
誠に恐れ入ります。 マンション管理士に質問しております。 マンション管理士以外の方はご遠慮願います。
再度、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか?
>>7301
ここにはマンション管理士はいません。
マン管士に依頼するときはお金を払って、マン管の事務所に
いってください。
弁護士に相談するときも一緒です。
お金も払わずに相談に乗る者はいませんよ。
問題や質問があれば、ここに書き込み、それをいろんな経験者が
自分の意見を書き込めばいいんです。
いろんな意見が出てくれば解決の糸口になります。
それが匿名掲示板なんですよ。
相談料は自由です。組合員の愚痴もたくさん聞いております。おかねは頂くません。
現に居住していて同じマンションの住民からは相談料は頂けません。
そんなの当たり前でしょう。報酬はプロのマン管に
対して支払うものです。
同じマンション内での相談にお金を取ることはないでしょう。
ただ資格をもっているだけの者に報酬は支払いませんよ。
ちゃんと事務所を設け看板をだして初めて営業活動が認められるのです。
マンション管理士らしからぬ回答がつづいております。マンション管理士有資格者
でもよろしいですので回答を宜しくお願い致します。
>>7307
何の回答をするの?
それにね、無償でマン管士に答えてもらうのであったら、お願いします
という姿勢がなければ誰も答えようとはしないよ。
ここにマン管士がいるかどうかはわかりませんがね。
優秀なマンション管理士上位合格者さんもいなくなったし。
たびたび恐れ入ります。 マンション管理士に質問しております。 マンション管理士以外の方はご遠慮願います。
マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか?
おられれば、質問したいことがありますので、マンション管理士なら、マンション管理士名でレスして下さい。
>>7310
又、同じ書き込みが続くのですか。
あなたの書き込みに対して誰も答える者はいません。
スレの進行を妨げる行為はやめてください。
質問したいことがあるなら、書き込めば誰かが答えてくれるでしょう。
ここで無理ならお金を払って弁護士やマン管士、建築士等の事務所を
尋ねて相談しなさい。
滞納が長期間続いているんですが、その部屋の住民に連絡がつかない
場合、どういう対応をすればいいんでしょうか。
電気は止めていないようです。
メールボックスを開けて何か手がかりをつかもうとしたんですが、
これは法に触れるような気がしますのでやめました。
弁護士に依頼した方がいいんでしょうか。
自主管理の時、夜逃げされ、管理費未納に悩まされました。
専門的知識者で弁護士等に頼むと対応策はありそうです。
「オールマイティマンション管理士」だと簡単に解決してくれるでしょうから、聞いてみたら?
転居していれば、役所にいけば場合によっては転居先を
教えてくれるかもしれませんが、個人情報の絡みもあり簡単には
いかないでしょう。しかし、弁護士なら教えてくれると聞いています。
これぐらいの調査なら弁護士に依頼しても費用はそんなにかからないと
思います。
管理費等がたまりすぎないうちに対応した方がいいでしょう。
相手に支払い能力がない場合でも競売はできないでしょうからね。
競売がされないということは、金融機関には支払いは滞っていないという
ことでしょう。
公共料金も口座引き落としで引き落とされているということでしょう。
どうしても、管理費等の支払いが最後になります。取り立てが甘いですから。
管理費等には先取特権があるのでは?
「オールマイティマンション管理士」だと簡単に解決してくれるでしょうから、聞いてみたら?
先取特権は金融債権には劣後します。
先に登記された抵当権が優先するのであって、金融債権が優先するという訳ではない。
管理費等を取りはぐれないように、オールマイティマンション管理士に急いで相談して下さい。
財閥系悪徳管理会社と相談してはダメですよ。 放置住戸さえ把握していませんから。
迷惑ですよ。 放置住戸が増えると管理費等の未納が増え、「限界マンション」が避けられません。
財閥系悪徳管理会社には、対応不可能ですから、管理会社変更を考慮しましょう。
管理費等の滞納者の対応は初期こそ管理会社が対応しますが、
それでも回収できない場合は、管理組合の責任で対応するんですよ。
何もかも管理会社任せにするものではない。
委託契約の内容も知らない、知識も情報もないただ管理会社に丸投げの
マンションこそ限界マンションになるよ。
管理会社にまかせっきりのマンションの前途は多難。
そうです。 何も知らない「素人」の管理組合が、何でも知っている「プロ」の管理会社を指導しないといけない事態が生じています。
「シロウト」が、「プロ」をどうして指導するのですか? 無理を言ってはいけません。
毎月収支報告書を提出されていれば、それをみれば
管理費の未収金が簡単にわかるんだけど、それさえ
みてないんだろう。
理事長や会計担当理事は出金明細書に押印するときの
資料がある筈だけどね。
それには何号室の誰がいくら滞納とか書いてあるよ。
毎月みるだけでなく、行動に移さなければだめだね。
何でも知っている「プロ」の管理会社が、「素人」の集まりの管理組合をだますのなど、赤子の手をひねるごとく簡単。
まさに、管理会社しか投稿できない内容。
管理会社は「プロ」の詐欺師集団か? 特に、財閥系悪徳管理会社は?
弁護士など、マンション管理に詳しい方でないとダメ。 カネもかかる。 自浄作用がない管理会社は業界から退場せよ。 会社で動き、不良社員を懲戒免職にせよ。
オールマイティマンション管理士なら、それくらいできる。
出でよ、オールマイティマンション管理士。
オールマイティでいえば、弁護士がマン管の資格をもっているのが
近いけど、これも建築設備に関しては力不足だろうしね。
それに悪徳管理会社とかの書き込みをしても、誰もその会社の悪口や
批判は書いていないよね。
独りよがりの書き込みなんだろう。
財閥系悪徳管理会社の、会社としての資格はないと分かった。
そのうち独立系の管理会社に淘汰されるであろう。
管理会社社員の上級フロントのマンション管理士の反社会的勢力とのつながりも明らかとなり、懲戒免職になるであろう。
出でよ、オールマイティマンション管理士。 財閥系悪徳管理会社のマンション管理士にもいるけど、悪の権化。
弁護士に頼みな
お金はいるぞー
そして何にも解決しないだろう
弁護士に頼むなら、カネがかかり、暇もいるから、その筋の方が早いよ。
財閥系悪徳管理会社は、反社会的勢力とお友達だから厳しいけど、その筋なら暴対法でなんとかしてくれる。
真面目でまともな排他をしないマンション管理士には強い味方。
いでよ、オールマイティマンション管理士。
ただし、財閥系悪徳管理会社社員上級フロントのマンション管理士は、反社会的勢力とお友達だからお断り。
オールマイティマンション管理士がいればお教えください。
単棟型と団地型はどう見分けますか?
入居・退去時の確認しておきたい項目
*入居時
管理規約・使用細則の配布
入居届などの必要書類の提出(区分所有者の確認や家族調書等)
避難経路と避難場所の確認
ゴミの分別について(ゴミ分別の手引書の配布と収集日等)
ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。
*退去時
退去届などの必要書類の提出
ゴミの始末の確認(自転車とか粗大ゴミのチェック)
転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認
中古マンションを購入してくる居住者に対して管理規約と各種細則を
配布していますか。
いくらマンションのルールを守りましょうといっても、使用細則や
管理規約がなければ、順守することもできません。
これはマンション管理の基本です。
やはりマンション管理の基本的なことを知らなければね。
難しい法律や規約だけがマンション管理ではないよ。
分譲マンションの管理規約はマンションの憲法ですから管理の基本中の基本です。
これ等の設定、変更、廃止を区分所有法31条に反する事を許してはいけません。
建物の形状が特別なので、単棟型にするか団地型にするか決めかねています。
団地型にすると、意思決定するのが遅くなるため、単棟型でも良いとは思いますが、団地型であることは疑いの余地はありません。
オールマイティマンション管理士にお伺いしたいと思います。 よろしくお願いします。
<連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解>
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。
これから少しずつ書き込みます。
*マンションの建築形態には下記の4つがあります。
1)単棟型
*災害・復旧・建替えの際は、1つの建物として対応していくことになります。
2)団地型
一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
の共有に属する場合について定めている。
3)複合用途型型
店舗と住居が同居しているマンション
4)連単棟型
※連単棟型については、これから少しずつ説明をしていきます。
連単棟①
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。
連単棟②
連坦棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。
連単棟③
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を
超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合)
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
連単棟④
*連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
議決要件等が決められています。
特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
することになります。
連単棟⑤
建替え(復旧工事)工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。
連単棟⑥
*連坦棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
連単棟⑦
そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
連単棟⑧
区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
1棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
エキスパンションジョイントでつながっている建物を1つの建物とみるか別の建物とみるか
ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
登記上は1つの建物でも2つの建物でも登記することはできます。
いろいろな観点から、こういった建物に対してどう対応していくかについての、
規約を明確にしておく必要があります。
>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を1つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
根拠を教えてください。
いくつかある棟のうちの1つの建物だけが倒壊した場合、それが単棟型マンション
であれば、2分の1以上の損壊ではないため、単なる補修工事扱いでしか対応でき
ません。
ということは、3棟のマンションであれば、他の2つのマンションは建替え費用を
ださければなりません。実際は修繕積立金の値上として対応となるのでしょうが。
もしそうなれば、建替えをした建物は新築となり資産価値が騰がります。
残りの2棟の住民は不満だけが残ります。
だが、複数の建物を単棟型の規約にしていればその扱いしかできません。
こういった問題が解決されていないので、神戸大震災の建て替えができずに放置
されているマンションがいまだにあるとのことです。
共有敷地に二つの区分所有建物が建っていて、災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消され、共有敷地の共有関係しか残らないのではありませんか?
完全に別の建物であれば、当然団地型であり建て替えはその棟の住民だけで
行います。
ただ、団地型規約でないと修繕積立金や管理費の扱いがややこしくなります。
問題は、渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
の事例です。
1つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が1つの棟にしかなかったり、
エレベーターが1つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。
「災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消される。」ということは、区分所有法の適用がなくなり、「建替え」はできない。
片方の建物が倒壊した場合は、土地だけの共有関係となりますが、
その共有地も管理していかなければなりません。
植栽や駐輪場、駐車場、集会場等の管理もしていかなければなりません。
又、貯水槽や浄水槽、電気設備等は関係なくなったとはいっても、2棟分のために
設置したものですし、今後建て替えをした場合はそれを使うことになります。
その法律が整備されていないので、その対応を検討しておくべきです。
こういった建物についての議論を高めていって、法改正に結び付けていくべき
でしょう。
用途上は不可分であることは明らかなのですが、これを団地型管理規約で
対応しようとすると、災害や片方だけの火災での全焼時に対応できません。
というのは単棟型管理規約で運用していて、災害時だけは団地型を採用する
訳にはいきませんから。
現在はこれに対する法律が整備されていません。
ただ、法律がなければ規約で明記しておけば、少なくとも災害時はその規定
でいけると思います。
新しい法律が成立したらそれに合わせていけばいいでしょう。
一つの区分所有建物であるのであれば、区分所有法との関係(団地に関する規定の適用はない。)から「単棟型」管理規約を定めることになる。
災害については、全体の全部滅失でない限り(全部滅失は、区分所有法の守備範囲ではない。)、区分所有法の規定に従えばよい。
単純明快な結論である。
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながった建物のうち
1つの建物が全焼とかで崩壊した場合は、その扱いはどうなるのか。
A棟対B棟の面積比が7対3の場合。
B棟が崩壊した場合は、単なる補修工事扱いになる。
又、逆の場合はどういう対応をするのか。
災害等で復旧工事や建替え工事が必要な事態が生じた時は、区分所有法の
復旧・建て替えの円滑化法に関する法律を適用できるように規約化して
おけばいい。
「団地型」管理規約の出番はありませんでしたね。
意外とエキスパンションジョイントや開放廊下で繋がったマンションは
よくみかけますよね。
建築基準法上は別の建物とみなされていますが、規約は殆ど単棟型管理規約
になっていますからね。
特に築古のマンションの場合は、団地型とかいう管理規約もなかったですから
そのまま放置されています。
しかし、現在でもこういった建物の法律はできていません。
現在は、単棟型、団地型、複合用途型の3つしかありません。
単棟型だけど、見た目には別個の建物であり、高置水槽や玄関が1つの
マンションは数多くあります。
やはり連単棟型マンションの規約や法律が必要です。
この質問の回答がまだですので、ご回答をお願いします。
>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を1つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
根拠を教えてください。
建築基準法と書いてあるでしょう。
調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。
ここで、「一の建築物」を考える際の参考になる判例を見てみます。
・「『一の建築物』とは、外観上分離されておらず、また構造上も外壁、床、天井、屋根 といった建築物の主な構造部分が一体として連結し、あるいは密接な関係を持って接続 しているもの」
(東京地方裁判所「建築確認処分取消請求事件」(平成11年行ウ第156号))
外観上の判断基準
1 外観上の観点からの判断としては
地上から目視できる部分において、一定の建築物によりで接続されていること。
この場合は建築物のひとつの部位だけでなく、空間的にも多くのつながりがあるとわかりやすい。
なお、「一定の建築物」には、「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室、または建築物を成立させるために必要な付属設備のうち、電気、ガス、情報通信、給排水などの設備室、熱供給設備機械室、ごみ処理室、管理・監視室などが該当する。
構造上の判断基準
2 構造上の観点からの判断としては、
エキスパンションジョイントで接続されている場合を含め、一体の構造となっていること、または、別の構造の建築物が一体的に接続していること。
機能上の判断基準
3 機能上の観点からの判断としては
建築物の内外にかかわらず、一体的に管理または使用されること。その上で利用者が相互に建築物を日常通行できること、共有の建築設備(防災設備、給排水設備、供給処理施設)で結ばれている、避難計画が他の建築物の避難施設を利用していること、のいずれかを満たしている。
>>7364
>建築基準法と書いてあるでしょう。
>調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。
このスレはこの程度なのですね。
調べましたが、書いてありませんでした。
建築基準法改正に伴う告示~避難施設等の別棟の基準
PDF版はこちら PDF
平成28年4月22日に公布された告示のうち、建築計画を立てる上で、避難施設の設置に大きく影響があると考えられる「避難施設等の別棟」について概要をご紹介します。従前の規定では、開口部のない耐火構造の床又は壁で区画することにより別棟とみなせますが、それに加え下記の要件を充足する渡り廊下を設置することにより別棟とみなすことができるようになります。この基準は、建築基準法施行令第117条第2項第2号の規定により平成28年 国土交通省告示第695号(平成28年6月1日施行)で示されています。
>>7366さん
ここは匿名掲示板であり、それぞれ皆さんが思っていることを書き込むスレです。
自分では正しいと思って書き込んでも、間違っていたり、勘違いをしていたりする
ことはあります。
そういう場合には、ここにおられる方でいろんな書き込みをされればいいのではと
思っています。
間違っていたら訂正の書き込みをすればいいでしょう。
ここでの書き込みを100%正しいと信じる方はおられないでしょうし、その書き込み
に対してどう感じるかは各自ばらばらでしょう。
嘘を書いてはいけませんが、自分でそれが正しいと思って書き込んだものについては、
間違っていたら、みなさんで訂正をしてください。
100%正しいものでないと書き込めないとしたら、誰も質問もできませんし、意見を
いうこともできません。
匿名掲示板ですから、それは皆さん了解されているでしょう。
ほう、懐かしい人があらわれましたね。
一体どうしてたんですか、心配してましたよ。
匿名掲示板に対する考え方の相違ですよ。
よそのスレでも当たり前に行われていることです。
それに私は嘘を知っててかきこんでいる訳ではありません。
真面目な書き込みをしているつもりですよ。
まちがっていたりした場合は、正解を書き込んでくれればいいんです。
そうすれば、私も自分で調べて確認をしますけどね。
その方は、自分の意見は主張するが、人の発言には難癖を付けて、理事役員に「君達は素人だ!」とか、会計係には「君は業者と癒着して、横領しようとしているのではないか?」とか、マンション管理会社担当者には「君は馬鹿か!誠意がない!」とか文句ばかり電話で最低でも1時間は喋り続ける迷惑なおじいちゃんです。その人は私の上階の方で、一昨年は我が家の玄関まで来て「うちのお風呂場がアンモニア臭いんだけど、お宅、風呂場でオシッコしてないか?」とか、昨年は「硫黄の臭いがして朝まで眠れないが、あんたがオナラしているのではないか?」と、非常識なイチャモンを付けて来ました。オシッコの臭いは近所の公園トイレ改修の臭いでしたが、その事実が判明しても一切お詫びもなく、オナラの臭いの時は「そこまで言うなら、データや証拠を持って来てください。」と言うと「分かった!今夜確かめる!」と言って出て行ったきりで、次に顔を合わせても一言も謝罪もない有り様。運悪く、輪番制で来期の理事で一緒に専任されることが分かり、現理事と来期理事候補の方に事情を説明して、その方に順番をスキップしてもらうよう理事長がお願いに伺いました。その方は憤慨し、私の名前入りで全戸に「一緒にやるのが嫌だと言われたので理事をやらない」旨の受信書と、「今後の管理組合活動に一切関わらない」ことの承諾書を配布しました。それで一件落着かと思いきや、管理会社に「総会に出席するので、経緯説明をして欲しい」と言って来ました。こんな迷惑じじいへの対処をどうすれば良いでしょうか?何か良い案なり、法律的に侮辱罪や名誉棄損、業務妨害罪で提訴出来ないでしょうか?アドバイスお願いします!
いろんな人がいますからね。 よほどのことがない限り「アホ」よばわりは、しない方がいいでしょう。
諸法令、管理委託契約、管理規約に照らし、間違っていれば「アホ」よばわりは、されるかもしれませんので、冷静に対応しましょう。
なお、7369のレス名「上位」は「マンション管理士試験上位合格者」で、他人を「アホ」よばわするとんでない奴です。
皆さん、単棟型と団地型の解説ありがとうございます。
なぜ団地型で間違いないか判明したのは、姉歯事件の際、竣工図等により確認してもらいました。
図面確認の際、2棟分手数料を取られましたので、団地型に間違いはありません。
一般的な団地型でなく特別な構造をしていますので、迷いましたが、このことで、団地型に間違いはありません。
管理会社はそのことを認識していますから、団地型への変更提案があっても当然だと思いますが、まったくありません。
なぜでしょう? マンション管理の「プロ」なのに?
所謂連単棟型マンションの場合は、団地型とはいえないと思います。
保険は補償内容は一つになっています。
登記については、1つの建物でも右半分と左半分ごとの登記もできますし、
真ん中から上と下とに分けての登記も自由です。
ただ、高置水槽や浄化槽が片方しかなく、又、1つの玄関等のマンションの
場合は、別の建物とするには運用上は無理が出てきます。
これに対する法律がないというのが現状です。
単棟型じゃないよ、2棟分手数料を取られたのだから団地型。
マンション管理士のくせにそんなことも分からないのか、資格を返上せよ。
>>7375さん
現在単棟型として運用されているのを、団地型にすれば会計処理が
ややこしくなりますので、管理会社としてはやりたがりません。
管理費も修繕積立金も各棟と団地の両方が存在するようになり項目が増え大変です。
わたり廊下等でつながっているのは別の建物としての扱いもできますが、
運用上は1棟として扱っているところがほとんどですから。
単棟型にしておいて問題が生じるのは、災害時での復旧・建替えのときです。
完全に別建物の団地型マンションであっても、築古のマンションは単棟型の
管理規約となっていて、団地型への変更は殆どされていないのが実情です。
法律が整備されていませんので、管理会社にも責任はありませんので、そのままに
なっているのではないでしょうか。
>>7377さん
さすがマンション管理士ですね。
教えていただいてありがとうございます。
しかし、私はマンション管理士ではありません。
連単棟に関する書き込みは詳細に書き込ませていただきましたが。
ただ、手数料は2つの建物の図面の確認をしたのですから、当然2つの建物分が
請求されて当たり前でしょう。
単棟型としての扱いは管理規約上と運用面だけの問題ですよ。
横浜のマンションで三井は大盤振る舞いできたのに、もう一つのマンションは同じ財閥系悪徳管理会社の管理で、しかも最初に欠陥が見つかってから、数年たって鉄筋をコア抜く際きってしまったことが判明した。
三井はそれなりに立派だけど、同じ財閥系でも悪徳管理会社はダメだね。 反社会的勢力も上手に使えないと、大変なことになるよ。 理事会に仕込んで、バレたらすぐに逃がしたし。
どちらも団地型にしておけば、三井は助かったのに、財閥系悪徳管理会社はアコギだから、バレるまで黙っていた。 どっかの政府と一緒。
競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さんと五十歩百歩です。
>>7383
エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった2つの建物は
単棟型管理規約で運用すべきか、団地型管理規約で運用すべきか
分りますか。
高置水槽は1棟にしかなく、共用玄関も1つ、集会室や管理員室も
片方にしかない場合。
マンション管理士なんでしょうから当然分る筈ですが。
マンション管理士ではありません。
このケースでは区分所有法第65条に定める団地には該当せず、団地型管理規約を定めることはできません。
うちのとこは本館にくっついて別館があるけど渡り廊下しかなくエレベーターもない、玄関も当然本館からしかいけない。
非常階段だけはあるけど。別館は本館の2割程度しかないけどうちは団地管理規約じゃないけど問題はないよね。
>>7385さん
そうなんです。現状の法律や規約では、団地型管理規約で対応することは
できないんです。
しかし、A棟70%、B棟30%の建物でB棟だけが倒壊した場合は、
大規模滅失は、2分の1を超える部分が滅失した場合は特別決議で復旧工事
ができますが、B棟だけの場合は単なる補修工事扱いとなります。
又、1つの建物ということですから、B棟だけの建て替えというのもありません。
あなたはマンション管理士なんでしょうから、この問題点についてどう
対応していけばいいかの見解をお持ちだと思いますので是非教えてください。
初歩的なことですが・・・
<建物の区分所有等に関する法律>
第八節 復旧及び建替え
(建物の一部が滅失した場合の復旧等)
第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条(※1)第一項又は第七十条(※2)第一項の決議があつたときは、この限りでない。
2 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
3 第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
5~13(略)
※1:第六十二条(建替え決議)
※2:第七十条(団地内の建物の一括建替え決議)
【建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したケース】
建替え決議がなく、規約に別段の定めもない場合において、第3項に規定する総会決議が承認されなかったらどうなるのか?
⇒各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる(第1項本文)。また、共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる(第2項)。
>>7393さん
さすがマンション管理士ですね。
>各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる(第1項本文)。また、共用部>分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを>請求することができる(第2項)。
ということは、2つの建物があり単棟型の管理規約であれば、片方の棟だけが倒壊した場合は、
総会の普通決議で(2分の1超の方が倒壊した場合は、特別決議)、その費用については復旧に
要した費用を何もなかった棟の住民から徴収できるということになりますね。
倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
住民は不満が残りますね。
用語は正確に使用した方がいいですよ。
このケースでは「建替え」に該当しません。区分所有建物の一部滅失の「復旧」です。そして、一部滅失は小規模であれ、大規模であれ、区分所有建物のどの部分に起きるか予測できません。
全体で一つの建物であることを理解していれば、十分納得できる理屈だと思います。
しかし、マンション管理士というのは、表現力の乏しい方が多いですね。
>>7395さん
1つの建物であるが故に、片方の建物が倒壊等をした場合は、
建替えの扱いにはならないんですよね。
復旧でも同じことですよ。
あなたはマンション管理士なんでしょう。表現力、読解力が乏しいですよ。
私はマンション管理士ではありませんよ。
>>7394
>倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
>住民は不満が残りますね。
宮崎県の爺さん
あのね、一部滅失の復旧といっても専有部分は個人負担ですからお間違えのないように。
宮崎県の爺さんって、何?
ご希望なら過去レスをお知らせしましょうか?
単棟型と団地型に付いて質問した者です。
これほど詳細な返事をいただけるとは思わず、感謝しています。
真面目にお答えいただいた方もおられますが、勝手な妄想でレスされた人もあり、スレが荒れてしまいました。
オールマイティマンション管理士はおられませんでしたが、参考にはなりましたので、お答えはもう結構です。
誠に、ありがとうございました。
大規模修繕工事後の大型設備工事の時期
この金額が必要となりますので修繕積立金は念頭に置いておく必要があります。
エレベーターの更新 30年前後
インターホーンの交換 火災警報器交換 20年前後
高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 30年前後
外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 30年前後
消防設備の交換 給排水管(専有部分含む) 30年~35年
窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 40年前後
玄関扉 30年~35年
給排水管の更新工事 30年~40年
例示を見ると、2回目と第3回目の大規模修繕に他学の費用が必要ですね。
第1回目はいつごろにして、どの様な部分の大規模修繕をすればいいでしょうか?
費用は、販売時の修繕積立基金一時金とすまいる債があるので、内容を厳選すれば不足はしないと思います。
>>7402さん
大規模修繕工事の周期については、国交省は12年~13年を推奨していますが、
この周期については各マンションによって考え方が大きく違ってきます。
ただいえることは、自分の部屋の壁紙や畳の交換を早くやられる方とそうでない方の
違いではないでしょうか。
平均的には15年前後が多いようです。
1回目を13年前後でやれば、コンクリートがしまってきますので、2回目は15年
前後でもいいのではと思っています。
国交省のガイドラインによると、長期修繕計画は分譲時から30年で計画を
立てるようにいってますが、この30年間には大型設備分が含まれていませんので、
1回目の大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しをして、全ての工事分を
含めた総工事費から1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
それに問題は、共用部分の配管と同じ管材を使用し、同じように経年劣化していく
専有部分の配管についても、管理組合として一緒にやった方が効率的です。
修繕積立金でやるにしても、各戸の負担でやるにせよ、同じ区分所有者の負担で
あるのには違わない訳ですから。
ありがとうございます。
不適切コンサルタントが問題になっていますが、大規模修繕の経験があれば教えてください。
どなたでも構いません。
>>7404さん
大規模修繕工事の進め方については、第1回目の工事を参考に現在資料を
作成しているところですので、かなり具体的な資料があります。
専門的なことは業者や建築士に任せ、我々住民は大規模修繕工事において
何を知り何をやらなければならないかをスケジュールに則って検討しています。
お聞きになりたいことがあれば遠慮なく申し出てください。
微力ながらお手伝いをさせて頂きます。
ありがとうございます。
どのようにされましたか? 管理会社の責任施工ですか、設計監理方式ですか、その他でしょうか。
>>7406さん
私どもの大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
随意契約もありますが、相見積をとらない工事の発注方式は検討しませんでした。
やはり我々住民に代わって、プロの目線で工事仕様書通りの工事がされているかの
チェックをしてもらうのがベストと考えています。
又、管理会社に関しては、資料の準備や会議の準備、書記等のお手伝いはしてもらい
ましたが、管理会社推薦の建設会社は一切ありませんでした。
全て管理組合主導で進められていきました。
工事の進め方についてもっとも大切なことはスケジュール化です。
総会の発意、専門委員会の立ち上げ、専門委員の公募と役割、アンケートの実施、
建物診断とその結果の住民説明会、設計監理会社の公募と選考、元請会社の公募と
説明会の実施、総合評価方式の採用。
大体この流れに沿って細かく我々がやらなければならないことを詳しくまとめあげました。
大規模修繕工事の進め方・・・14枚
スケジュール表 ・・・1枚
工事費内訳明細 ・・・・1枚
これについては、長期修繕計画を建築士を雇い、30年間の全ての工事費を算出して
ありますので、大規模修繕工事費の内訳概算を数量調査票を基に算出してあります。
前回の工事の専門委員会の内容 ・・・9枚
次回の会議内容スケジュール ・・・7枚
大規模修繕委員のためのマニュアル集 ・・・8枚
専門委員公募にあたって ・・・2枚
総合評価方式評価項目 ・・・2枚
工事期間中の定例会議と毎週行われた工程説明会の会議資料 ・・・11枚
総枚数55枚でまとめました。
この資料作成については、一般的な大規模修繕工事の進め方も参考にしました。
特に大規模修繕工事の進め方については、興味のある方にはさしあげたいと思って
いるぐらい、数年かけてまとめました。
建築士やNPO法人、マン管士の方にも監修していただきました。
これについては、まだ先のことですが、セミナーを開催する予定でいます。
1つ1つ具体的なことをかきたいのですが、書ききれないのと、私どもの工事費明細や
修繕積立金等個別のこともかなり入っていますので、それが出来ないのが残念です。
具体的な工事の進め方、個別で質問されれば遠慮なくどうぞ。
住民目線で、住民のためになる工事の進め方をご提案できると思います。
例えば、設計監理業者の公募方法や選定方法。
報酬の決め方、設計部門45%、監理部門55%と支払い方法
設計コンサルタントの役割と監理の具体的なやり方と報告。
相見積をとるための要綱書や金抜き計算書の作成。
施行前、施行中、施工後の役割(年次点検の立会含む)
勤怠はどうするのか。
長期修繕計画の作成はどうするのか。内訳明細も専門委員と細かく打ち合わせを
して作成します。
設計監理料については、工事費の4%でしたが、追加工事分も同じ4%
で支払いました。本来は監理部門だけの支払いでいいと思います。
この率はマンションの規模によってちがってきます。
本音をいえば、大規模修繕工事の進め方の資料を差し上げたいぐらいです。
ありがとうございます。
大規模修繕は事実上経験がなく」、情報収集中です。
セミナー等では不適切コンサル等の話題が出て、手口の紹介もありますので、騙されないように、失敗情報も教えていただければ幸いです。
どなたでも結構です。
>>7410さん
設計コンサルタントの選定については、どの業者に依頼するかがポイントになります。
私どものマンションでは、公募を中心に受付け、NPO法人には推薦を依頼しました。
募集方法としては、建設新聞への掲載(無料です。)もしました。
そして応募業者に対して、専門委員へ同じテーマでの説明会を開催し、委員で評価点
をつけ見積金額と併せて選定しました。
説明会での同じテーマについては、基本的なものにプラスして勤怠、具体的な監理方法、
長期修繕計画の作成等にしました。
管理会社とか個人の推薦は受け付けませんでした。
評価方法としては、説明会での評価点と見積金額だけでは、最終的にはどこに誰が決める
のかが不明確ですので、総合評価方式を使い、数値で判断することにしました。
というのは、4社応募があったとしたら、A社は見積もり金額は2番めに高かったが、
評価点は1番だった。その会社とB社は見積もり金額は一番安かったが、評価点は4番目
だった場合、どちらにするかが問題になります。
そういうことを念頭において悪質コンサルタントの防止をしていくことが大切ではない
でしょうか。
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。(建築法の改正で必要となりました。)
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
質問です。
うちの管理規約では「役員は組合員の中から総会で選任する。」と規定されており、今まで総会で選任決議してきました。組合員とは、当然のことながら区分所有権を持ってる所有者のことです。
ところが最近、ある組合員が現在の理事のうち1名が組合員(区分所有者)の資格がないことを暴きました。
その人は婿養子で奥さんが区分所有者でした。しかも昨年と今年の二期続けて監事・理事に就任しています。
この場合、昨年と今年の役員選任総会決議は無効になりますか?
管理規約違反はもちろんですが、組合員は成りすましニセ組合員に騙されて役員総会選任決議票を投じてしまいました。
ところでこのニセ組合員役員、総会で素知らぬ顔をして議場で議決権まで行使していました。
>>7413さん
役員の範囲ですけど、管理規約に理事の範囲は記載されていないのですか。
通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
ことができるという規定があります。
その方は婿養子ですので一親等ではありませんが、親族には該当するのでは
ありませんか。同居しているのであれば問題はないでしょう。
総会で役員で承認されたのですから、無効ということはないでしょう。
総会での議決権については、区分所有者以外の者が出席して賛否をする
のはどこでもやってますよ。
正式には代理出席での議決権行使ということになりますが、配偶者等が
出席する場合は代理出席の手続きは取っていないと思います。
>>7414
>通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
>区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
>ことができるという規定があります。
何を根拠に、通常のマンションではこのような規定があると言えるのでしょうか?
悪い理事長と共謀している管理会社109は総会においてこの理事長の同居人
を出席させ、
議案審議に対して盛んにヤジをとばし反対組合員の意見を妨害しているのを制
止せず放置していたので、
まともな組合員が組合員でないものの発言を勝手に放置して投票権もないもの
である投票を票数に入れた事を指摘した。
後日、これ等の組合員の勤務先に圧力をかけて退職させた。
この理事長と管理会社109は共謀して、規約の改正、変更、廃止等の議案を
区分所有法31条に違反して可決したので告発された。
副理事長、監事、書記等は理事会のやり取りを説明してくれたが、後日この4
名は区分所有権を売却して退去している。
この期の問題の臨時総会の議事録は管理会社109にも管理事務室にも保管さ
れていない。
うちの管理規約では、組合員は区分所有者、役員は組合員、理事会の代理出席は配偶者または一親等親族は可、総会議決権行使は組合員の代理人は可で事前に理事長に届け出、です。役員の範囲に、居住有無や配偶者・一親等親族の規定はありません。
総会で役員に承認されましたが、組合員であることを知らなかったことによる錯誤で無効だと思います。 (民法第95条:錯誤の意思表示)。
>>7417
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。
>>7421さん
お宅のマンションの理事会には、配偶者が出席することはないんですか?
殆どのマンションの理事会には、代理出席が認められていますけどね。
但し、規約になければそれはできないと判断すべきです。
オールマイティマンション管理士に質問します。
施工と施行はどう違いますか?
辞書で調べなさい。
オールマイティマンション管理士に質問しております。 マンション管理士以外はお答えいただかなくても結構です。
実際問題として、組合員資格の確認は管理会社でないとできない。
なぜなら、区分所有者名簿の整備は、管理会社が行っているからです。
総会開催時に、参加者の資格確認は、自主管理の管理組合なら簡単にでき、管理会社が「素人」以下では。管理会社の値打ちはありません。 なぜなら、管理会社は「プロ」ですから。
形式的な有効を主張しても、実質がなければマンション管理業としては失格です。
てことは、管理会社が息のかかった人間を理事会に送り込むために非組合員を役員候補者に入れたってこと?
そうとも言えません。
確認不足で管理規約で定められた組合員資格確認を失念した恐れもあります。
いずれにせよ、管理会社の確認不足なので、管理会社の責任は免れません。
公益財団法人マンション管理センターに登録しているマンション管理士が、
一般社団法人に加盟している管理業者の不正を発見したならばそのマンシ
ョン管理士の証拠を添えた告発に対して公益財団法人の職責でマンション
管理業協会加盟業者を取り締まる権限を与えるべきではないでしょうか。?
もうすでに本当はできるのかな。?
位は一般社団法人より公益財団法人の方が内閣府直轄だから取り締まり
は出来ると思うのですが。?マンション管理士が怠けているのかな。?
理事になるなら管理規約読むの常識でしょ?
>これ以上でもこれ以下でもありません。
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。
役員になるなら、管理規約の理解は常識ですが、管理規約は専門用語も多く、「素人」には理解不可能です。
マンション管理士なら管理規約等を理解しているはずですが、管理規約はマンションによりさまざまで、個々のマンションの事情を把握していないマンション管理士もいて、驚くばかりです。
管理会社も、管理規約や管理委託契約、重要事項説明、諸法令の不理解を悪用し、形式OK、実質アウトの業務を行うところがあります。
管理会社だけではありません。 大規模修繕コンサルタントや工事会社でも、丸投げが横行しマンションを取り巻く各業者が管理組合の「カネ」を狙っています。 お気をつけください。
マンション管理士等を依頼する場合は、真面目でまともな排他をしない方を選任して下さい。
※設計・監理者の役割
1)着工前の業務
*工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席(定例会議、工程説明会)
設計図書の作成(工事仕様書と設計図)
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。(タイル等)
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。(追加工事の場合の報酬含)
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
*工事請負契約の記名押印
2)施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
<チェック例>
防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理(ケレン作業)がされているか使用量等
のチェックとその結果報告は必要です。
*設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
期的にチェックをしてもらいます。
*設計監理士(建築施工管理技士含む)の監理に要する時間の支払額のウェイト。
支払の内訳案 設計料45% 監理料55% これは各マンションで検討
設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等
*追加工事の設計監理費について
工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。
竣工検査 元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。
3)竣工後の業務
監理報告
施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
点検
メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
*コンサルタント決定後依頼するもの。
設計図 仕様書 見積もり要項書
工事範囲の検討 材料の検討
マンション管理士の皆さん、以上のレスの説明について、ご意見をお願いします。
マンション管理士ではないけど、大規模修繕工事をする時に
悪徳コンサルタントに利用されないためには、コンサルタントの
役割をしっかり認識した中で、設計監理業者の選定をしなければ
なりません。
コンサルタントの役割をしらなければ、対応の仕方が分らないでしょう。
設計コンサルタントは以上のような役割を担っています。
その仕事を監理するのは住民です。
しっかり把握しておいてください。
大規模修繕工事のときにマンション管理士は必要ありません。
設計監理方式を採用するのなら、設計監理業者の選定が重要になります。
設計監理業者=建築士=コンサルタントです。
コンサルタントの役割が具体的に書いてあるので良く分かります。
参考になりました。
マンション管理士以外の方のレスもありましたが、参考になります。
オールマイティマンション管理士は、どうお考えでしょうか?
大規模修繕工事をするときには、建物診断も大切な要因の1つです。
単なる建物診断だけなら必要ありませんが、建物診断実施後、総合所見も含め
診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出がなければ意味がありません。
建物診断を行うメリット
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
③故障個所の早期発見ができる。
④公平な入札や業者選定ができる。
⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様(材料や施工方法)等から大規模修繕工事を計画します。
※工事費の概算額も提出してもらいます。
「診断の流れ」
1.予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する ものです。
具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。
2.本調査
1次調査 コンクリート中性化深度試験
目視点検 既存塗装材付着強度試験
機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
2次調査
必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
3.診断結果報告 劣化している箇所の確認
この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
保全計画や改修・改良計画等を作成します。
「住民説明会の開催」 現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
*調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
れについては調査診断をした業者が行います。
*総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
*住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。
※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。
建物診断はどこもやってるんですか。
追加情報ありがとうございました。
オールマイティマンション士に質問しますが、「調定」とは何でしょうか?
重要事項説明書の早い部分に出てきます。
調定で検索してください。
オールマイティマンション管理士にお尋ねしています。 まともなマンション管理士でも結構です。
管理会社社員でも結構です。
ただし「匿名さん」及びそれに類似したスレ名は固くお断りします。
管理会社主導で大規模修繕工事をしている
マンションでは劣化診断はやってないと思います。
修繕仕様書も含めて建設会社が作成します。
相見積とかの競争がない随意契約ですから、当然
競争はありません、管理会社関連の建設会社が
工事を請け負うことになります。
マンション管理士なら分かるが、劣化診断もせずに大規模修繕ができるわけはない。
しかも随意契約でなら、なおさら工事品質の確保は期待できない。
管理会社関連の建設会社が工事を請け負うと、新聞雑誌の報道のように不適切工事が行われる恐れが高い。
管理会社の実務経験者として管理会社の大手の一つはひどい管理をしている。
特に老朽化しているマンションで大型はドル箱である。不正を指摘しようも
のなら役員の順番制や抽選制を悪用して役員就任を妨害します。
立候補しようとすると悪い理事長と共謀して管理規約を法令に反する方法で
廃止したりして立候補をできなくしたりします。
何も知らない組合員は白紙委任状を提出して、出席者は組合員の一割にも待
たない。
マンション管理士なら理解できるでしょうが、困ったものです。
マンション管理士なら分かるが、理事長は単独で不正はできない。
不正をするには管理会社が関与しなければならない。
理事長や役員に不正がある場合は、管理会社の不正見逃しが欠かせない。
管理会社でなくてもそれくらいは分かる。
また、白紙委任状は、議案書の案を作成する管理会社によるものである。
何も知らない組合員ではなく、何も情報がない組合員は判断のしようがない。
それどころかフロントマンに関するスレでは、マンション管理業協会理事長会社まで陥れようとするレスまである。
管理会社の実務経験者(フロント?)で、マンション管理士なら、財閥系悪徳管理会社だけでなく、悪質大規模修繕コンサルタントや無責任工事会社を操ることなど、赤子の手をひねるごとく簡単なことは分かる。
白紙委任状とか書いているけど、委任状の割合は少ないでしょう。
総会に直接出席しない者は、議決権行使書で賛否ををするのが殆どですからね。
理事長が単独では悪いことができないといっているが、これは当りだね。
管理会社や工事業者とぐるにならないとできないのは事実。
マンション管理士なら分かるが、委任状が先で、議決権行使書が後になっている。
情報がなく判断できない場合は、白紙委任状が多くなる。
マンション管理士や管理会社では、「調定」すら分からないのですか?
お勧めに従い、調べましたが、 一般的にはなじみのない言葉です。
しかし、管理組合にとっては重要な用語です。
質問を変えます。
「調停」は、よく出てきますが、「調停」前の話し合いは、大事と思いますか?
いきなり「調停」で呼び出されると、驚きませんか?
どなたでも結構です。
調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。
どこへ呼び出されますか?
簡易裁判所ですよ。
ありゃ、調停はどこでするの? 警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。 まさか公証役場?
簡易裁判所てかいてあるじゃない。簡易裁判所も裁判所だよ。
調停は地方裁判所管轄ではない。
簡易裁判所からの呼び出しがあっても出席しなくてもいい。
その場合は調停なしとして、不利にはなるけどね。
7462さんの「調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。」はどうなるの?
7462さんのレスは嘘?
意味不明
7465の
>ありゃ、調停はどこでするの? 警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。 まさか公証役場?
これに対して、簡易裁判所と書いてあるについての回答は?
結局、「調停」をするにはどうすればいいの。
簡易裁判所に調停をおねがいすればいいんです。
「簡易裁判所に調停をおねがいすればいいんです。」 と 「調停で簡易裁判所に呼ばれたことはありません。」は、矛盾しませんか?
調停を申し出るのは簡易裁判所という理解でよろしいか?
そうですよ。
>ありゃ、調停はどこでするの? 警察じゃないし、検察でもなく、裁判所じゃないの。 まさか公証役場?
これは解決済みですか。
そんな件は解決しなくていいよ。まともの意見をお願いします。
調停の前段階として話し合いが大切ですが、管理会社は管理組合の説明依頼に、まともに答えていますか?
調停についてもオールマイティマンション管理士はおろか、マンション管理士も出て来ませんね。
調停は不得意なのかな?
調停前に解決できる方法を聞きたいので、調停前の話し合いはどのようにしますか?
調停の問題は法律家に質問して下さい。マンション管理士の仕事では有りません。
マンション管理士は、調停前の話し合いもできないの。 それじゃマンション管理士はできないよ。
調停に持ち込む「カネ」もないし。 匿名はダメだね。
トラブルの内容による。
トラブルを知っているなら守秘義務に注意して、素人にも分かるよう書いて。
マンション管理士なら、守秘義務の説明はいらないね?
つまらねえ、調停なんかを持ち出しやがって
掲示板に良く出てくるでしょ「調停」は。
調定はあまり出ないけど、非常に重要。
悪い理事長をどんどん裁けや。
悪い理事長は最初からいません。
管理会社が、悪い理事長を作ります。
管理会社が入っていれば、悪い理事長に注意しなければ、管理会社の値打ちはありません。
管理会社の、善良なる管理者としての注意義務違反ですよ。
悪い理事長を見逃せば、信義誠実の原則に反します。
話し合いで決着がつかないと、管理会社は調停に応じるのですね。
間違いありませんか? 管理会社は。
管理会社にそうされたにしろ、元々だったにしろ、悪は悪。責任とれや。
理事は輪番制にして、任期の制限をしないから悪徳理事長が
誕生することになる。
住民の責任だよ。
今まで管理組合には何の関心も示さずタッチしてこなかったのに、
いざ問題が起ったらあわてふためく。
理事はやりたくない、総会にはいかないのスタンスだったんだろうから。
自業自得。
組合にはノータッチなんだったら、工事費が高いとか無駄な修理が多いとか
管理費の無駄遣いがあるとかはいわないこと。
それぐらいの出費は負担しなさい。
工事でも、努力すれば同じ工事内容でも工事費の削減はできます。
しかし、時間も関心もなければ、管理会社に任せっぱなしになるんです。
それを高いといって批判だけしてもだめですね。
どうかな、「素人」の集まりである管理組合に、マンション管理運営は荷が重い。
高齢化も進み、荷の重い理事長や理事会の役員には、誰もなりたくない。
形式的に、管理会社は管理組合や理事会に責任を押し付けることができるから、財閥系悪徳管理会社がのさばる。
「管理不全マンション」増加して、「限界マンション」も発生する。
そこへ悪質大規模修繕コンサルタントや無責任工事会社が加わるから、事態はますます悪化。
国土交通省の努力もむなしく、良質なマンションストックさえ、減少する一方。
真面目でまともな排他をしないマンション管理士が求められる。
いでよ、正義のマンション管理士。 邪悪な勢力に負けるな。
マンションの管理がうまくいっていないマンションもあるでしょう。
しかし、殆どのマンションでは顕著な問題は発生していません。
悪徳管理会社の存在もあるかもしれませんが、管理会社もそんなに悪ばかり
ではありません。
管理会社と管理組合が共存共栄で取り組んでいるところが殆どでしょう。
ただ、工事が多いのは管理会社の収益にも影響してきますので、成績アップの
ために努力をしているフロントはいるでしょう。
その分マンションとしては補修工事とかができ、資産価値や快適さは得られるのですから、
管理会社も悪行三昧を続けていれば会社としての存続はありません。
ほんの一部の悪行に対しては、みんなで知恵をだしあって改善できる方法を見つけて
いくべきではありますが。
大規模修繕をして分かったが、管理会社、コンサル、工事会社の劣化はすさまじい。
まるなげ、鞘取り、コロガシで、不具合は見つけられず、「素人」の管理組合員に指摘される始末。
マンション管理士も、オールマイティ管理士クラスから、実務を知らないペーパーマンション管理士まで、玉石混交。 これでは、名称独占資格なのも、それなりの当然。
管理業務主任資格など、区分所有者や住民を騙すための資格と、原状では言わざるを得ない。
>>7493さん
コンサルとは設計コンサルタント(設計監理業者)のことではないんですか。
設計監理方式を採用するなら、資格をもった設計コンサルタントに依頼しないと
それはできないように法律で決められています。
単なる大規模修繕工事の相談だけでしたら、マン管でもいいでしょうが。
私はマン管が大規模修繕工事のコンサルには必要ないと思います。
マンション管理士でも管理業務主任者でもすべての資格試験は、合格すれば資格が得られる。
師業の場合は、実際の業務ができるかが問題となるが、士業の場合、実際の業務ができなくても合格する資格はいくらでもある。
同じ読み方の「しぎょう」でも、「師業」と「士業」では大違い。
その典型が医師国家試験。
合格してすぐ、脳外科や心臓の手術はできないし、資格を取って年数を
経ても、内科医が外科手術はできない。
医師でもそうだから、壊れた竹とんぼ程度の資格のマンション管理士にはマンション管理運営の相談はできない。
相談できるのは、真面目でまともな排他をしないマンション管理士だけ。
医者は命がかかっているけど、マン管の仕事は簡単だからね。
医者の仕事と比較する方が間違ってるよ。
マンション管理で問題があるのはお金に関することだからね。
お金がからまないのであれば、管理会社とのトラブルや理事長の
使い込みとかの問題もなくなる。
全てお金にまつわること。
医者や弁護士、マン管士もお金で仕事をしていることには変わりないけどね。
本当はボランティアの弁護士や医者、マン管士がいればいいけど、医者だけは
経費がかかるからボランティアは無理だろうね。
しかし、弁護士やマン管士であればボランティアとしてやっている者はいるだろう。
管理会社は「カネ」だけふんだくり、「プロの詐欺師、ペテン師まがい」のマンション管理士の上級フロントを使い、マンションを潰すのか? 大規模修繕コンサルも工事会社も「素人」に区分所有者が見つけるまで、不具合を発見できないのか・ これが建設業界の劣化でなく、なんと言うのだ?
「プロ」なら詐欺行為のプロまがいでなく、本当の「玄人」としての仕事を100点満点でしろ。
「プロ」が100点満点の仕事をせずにどうする。 医師なら患者が死ぬぞ。