マンション管理士に質問しよう！ Part2

「高置水槽と増圧直結方式について」
＊給水方式
　 　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式

　　 水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式

＊高置水槽方式
　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。
　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。

＊増圧直結方式
　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。
　　 メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　 　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

　しかし、経年劣化は共用部分も専有部分も間違いなくおこります。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

質問、外壁の点検報告が義務化され違反すると罰金１００万円と聞きましたが
詳しいこと知ってる人いましたら教えてください。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例

　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

>>8008さん
定期報告制度は、建築基準法の第12条に定められた制度です。
第１項又は第３項というのは、建築物と昇降機、建築設備について『定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者に調査(検査)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。』と記載されている箇所です。

つまり、定期報告を提出しなかったり、虚偽の報告をした場合は、100万円以下の罰金の処分を受ける可能性があるという事になります。


各行政庁から届く定期報告の通知を無視し、提出期限までに報告を行わない場合には「督促状」が送付されます。(※各行政庁により、通知の時期や回数などは異なります。)

定期報告業務を実際に行ってきた中で、罰金の処分が行われたというケースは現状把握できていません。

長期修繕計画や管理委託費他の見直し期の理事会や理事が無勉強ではだめでしょう。

>>8010
建築基準法ですか、検索すると平成２０年から国交省が定めたとなっているようですが。
新築時から１０年を経過した建物外壁はそこから３年以内に点検報告義務ありとなってますが。
よくわからないんですよねー。

>>8011さん
理想を言えば、マンションの住民の中にボライティアとして
マンション管理士の資格を取り、マンションのために動いて
くれればいいんですけどね。
マン管の資格が絶対条件ではありませんが、現在のマンション
管理は複雑化してます。
対管理会社、大規模修繕工事、長期修繕計画、積立金の値上等
を考えても知識がなければ難しいですからね。

総合的に知識があるのがベスト。マンション管理、規約、会計、修繕、長期修繕計画など。
相互に繋がりがある。
知識のない方々に見直されるほど怖いことはない。大抵その方々の思惑どおりになったり、管理会社の思惑どおりになったりする。組合や組合員全員のことなど考えていない。

>>8012さん
届け出義務があるものが、期限内に届け出がなければ
督促状がきますので、それから対応すればいいでしょうから
そんなに心配しなくてもいいと思いますよ。
１０年経過していても、３年以内でやらなければならないという
のではなく、計画があればそれでもいいということです。

督促が来てから対応？　
随分と非常識な思考回路ですね。
全面打診の義務や回収の予定は３年以内なのかが知りたいのに
ココには知識のある人はいないのかな。

失礼
回収⇒改修

>>8014さん
理事会のメンバーによっては、マンション管理に関する知識に乏しく
管理規約や区分所有法に違反することでも平気で議案として提案したり
通常の理事会活動でも理事会決議だけで管理費を使ったり、工事をしたり
することもありますからね。
やはりマンション管理に関する基礎的な知識は必要でしょう。

国土交通省告示第282号で平成２０年に外壁の全面打診も義務図けられたとありますが。
どなたか詳しい内容理解してる方いましたら解説お願いします。
分かっているのは竣工又は改修から１０年経過したら外壁等の落下の危険がある部分
は全面打診と報告義務有りと書いてあります、歩行者保護なのでしょう。
またその後３年とはどのような意味なのか解りません。

>>8016
お宅のマンションでは、３年に１回の届け出はしているんですか？
しているんなら問題はないでしょう。

特殊建築物定期調査報告とは

法定建築設備点検と同様に、建築基準法の規定に基づく調査報告です。
マンションや劇場、百貨店、ホテルなど、多くの人々が利用する建築物（このような建築物を「特殊建築物等」といいます。）は、ひとたび火災などが発生した場合、大きな災害につながります。
このため建築物には防火区画の適切な設定、避難階段や避難器具の整備など、多くの安全対策が必要とされています。
しかし、これらの防災設備は、日頃の維持管理を怠るといざというときに本来の機能を発揮できません。
また、建築物の躯体や外部設置機器、塀などの劣化状況を把握することも、事故を未然に防ぐために必要なことです。
そのため、３年に１回、定期的に調査資格者による調査を実施し、特定行政庁へ報告することが義務づけられました。

>>8020
あなたマトハズレです、改正されたことを聞いているのですが。
外壁の点検に関する報告などしたことはありませんし外壁の改修は大規模修繕の時期だけです。
おおよそ１５年ですかね。

>>8020
国土交通省告示第282号で平成２０年に外壁の全面打診も義務図けられたとありますが。
どなたか詳しい内容理解してる方いましたら解説お願いします。

知らないのなら混乱しますので無用な解説は要りません。

督促が来たら対応すればいいとか、見つからなければなにやってもいいという感覚の人が管理などできるわけもない。

>>8022さん
ではあなたの質問にはこたえないようにします。
しかし、だれからも回答はないでしょう。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

　しかし、経年劣化は共用部分も専有部分も間違いなくおこります。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として実施することが
長期修繕計画で計画化されているマンションはありますか。
その場合の資金計画はどうされていますか。

事故が起きてからでは遅すぎます。そんなことで議論している知識のない組合員
の多いマンションは早々に売却した方がいいでしょう。永住は無理でしょう。

督促が来てから対応するような住民ではオハナシニなりません。
コンプライアンス意識も皆無でマンション管理ができる次元ではないね、　呆れる。

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換するとなった場合、
先行工事者に対してのフォローを規約化しておく必要があります。

管理に関する知識も素人の私にも劣るようですし、ここのスレタイトル変えればいいのに。
無知ばかりで期待外れ、残念。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

コンクリートは当初はアルカリ性です。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に０．５ミリずつ中性化していきます。
鉄筋のかぶり厚は３ｃｍです。
つまり６０年でコンクリートの中性化が鉄筋にまで到達します。
コンクリートは中性化してもその強度が弱まることはありません。空気やみずが浸透することで劣化していくのです。
これが鉄筋にまで到達すると錆が発生し鉄筋が膨張し、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生してきます。
このときしっかりした施工を施せば鉄筋は保護されるためまだまだ利用できるということになります。

これがコンクリートの基本的な知識です。

専有部分の配管の工事をするのは大変なんじゃないですか。
給水制限やトイレの使用制限とかも当然あるでしょうしね。
一番大切なのは、スケジュール化と住民の協力でしょうね。

もしかして一人でなりきり投稿？　知識も無いようだし呆れるｗ

「更新工事とは」

　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」

　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

>>8022
あなたの質問に答える者はいないでしょう。
あなたは質問に対する態度が横柄だからですよ。
人にものを尋ねるのだったら謙虚さがなければ誰も答えてくれません。
それにあの回答は正解でそれ以外のこたえがないからですよ。

人に質問して答えてくれたら感謝をしなきゃね。
それができない非常識な人種なんだろうね。
答えてやる必要はなし。

マトハズレや無知な回答なら無用です、このスレは素人が遊んでるだけと理解。
遊んでろ年寄り。

配管は交換しなければ意味なし。
ステンレス管にすればなお良し。
但し経費的には高くなる。

マンション管理士とか知識あるようなスレ立てんなよ、迷惑だ。
結局何も知らないシロウトじゃん。

>>8046さん
私がいつマンション管理士といいましたか。
単なるマンションの住民ですよ。
ここにいるマンション管理士は、「マンション管理士上位合格者さん」
だけですよ。

>>8046
マンション管理士や弁護士に質問したいんだったら、お金を
払ってやりなさい。
ここは匿名掲示板だよ。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

理事会と自治会の役員が一緒になっている組合もあるみたいだね。
小規模マンションではありえるかもね。

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換するというマンションは
すばらしいですね。
それができるということは、ほかの部分の維持管理も全てできていると
いうことでしょうから。
そこまで積立金の値上ができたというのも素晴らしい。

無知が恥晒すスレはココですか
偽のマンション管理士ですか
この無知さ加減では合格は無理　笑

質問に答えてくれなかったことに対しての腹いせですか。

ここのスレはマンション管理士だけが答えるものではありません。
誰でもいいんですよ、弁護士、建築士、フロント、理事、マンションの住民等

>スレ主旨です。再掲します、分らない者がいるようなので。

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。

区分所有法第５９条の競売請求・・・配当を求めて行うものではない。
　　＊共同生活の障害が著しい場合。
　　　　この時は、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがないときでも競売手続きを
　　　　実施できるものとしました。
　　　　但し、現実的には、競売は難しい。
　　＊先取特権は登記債権には劣後します。しかし、３０年経過したマンションなら新たに
　　　　抵当権が設定されていない限り、返済は済んでいると思われます。
　　＊弁護士費用、遅延損害金の規定を設けていないと、請求できない。５％のみ。

やはり競売は難しいですね。
特に滞納金での競売は絶対無理でしょう。

＊消滅時効
　　　時効の中断
請求・・・裁判上の請求
承認・・・ＴＥＬでもいい、但しその後６ヶ月以内に他の強力な中断事由が必要
　　　時効の援用
時効がきても、滞納者が時効の援用をしなければ時効にはならない。
５年を過ぎていたら、その場合は、その分だけでも徴収すれば、援用はできなくなる。

＊債務名義
　　　強制執行手続きをするには、債務名義がなければならない。
＊駐車場の使用料は特定承継人に請求はできない。
＊滞納者の議事録の記載
　　　個人情報保護法は知りえた情報を他人に流すこと。組合員は問題がない。
＊先取特権に、抵当権がついていれば競売しても無剰余取り消しになることもある。
＊競売にかけられた物件は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、記載されていなかった
　　ら、上申書を提出し競落人とのトラブルを避ける必要があります。
　滞納者が破産した場合は、管財人から連絡がある。

駐車場の使用料は特定承継人に請求できないということは
回収不能ということになります。
駐車場の使用料については、滞納金が発生したら３ヶ月後には
契約解消の細則を設けておくべきです。

流石に滞納者の名前を議事録に載せるのは問題があるんじゃないの。

＊滞納が発生したら
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
5）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

理屈ではわかっているんだけど、なかなか実行には移せない。
人間関係もあるしね。
やはり第三者でないとだめかな。

ただ規約だけは決めておく必要があります。
規約がないと裁判になったときに弱いですからね。

全国の理事をされているみなさんへ
騒音で理事会に苦情がきたときは、どのような対応をされていますか。
対応策等を是非教えてください。

騒音のトラブルは自治会長にして下さいと、組合、管理会社は断ります。

騒音については自治会に依頼すればいいんですか。
住民間のことですから自治会の方がいいんでしょうね。
自治会は気づきませんでした。

住民間のコミュニティは自治会ですよね。

自治会はそんなことはしないよ。

８０７０さん、

理由を説明して下さい。

関係者さん、ご苦労様です。

自治会は騒音問題を解決してくれるのかな。

ヤッホー知恵袋で
訊いてみたら？

とりあえず区分所有法第３条　区分所有者の団体をお読みください。

第三条】
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

これだけどよく意味が分からないね。

これを読んでも騒音問題は自治会がやるとは
書いてないような気がするけど、読解力がないのかな。

規約に定め有るから規約に定められているんじゃないでしょうか。うちの管理規約には
騒音問題は管理組合の仕事には定められていませんでした。

2年点検前に外部業者に共有部の診断を推奨しているサイトがいくつかあったのですが、実際のところどうでしょう？
瑕疵を指摘しても認めてくれないことが多いという話しも聞きましたが…

共有部とは共用部分の共有部、
それとも専有部分の共有部、どちらでしょう。？

>>8079さん
２年点検とは、大規模修繕工事のですか、それとも分譲後からの
２年点検なんですか。
大規模修繕工事の２年点検なら、不具合は全て施工業者が無償で
やってくれました。
事前に組合員にアンケートを取りました。
共用部分でもベランダとかの専用使用権のあるところはアンケート
じゃないと点検できませんからね。
工事を契約するときに各種点検の契約確認書を作成しました。

>>8080 匿名さん
どちらもですが、メインは共有部です。

>>8081 匿名さん
分譲後の2年点検です。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 　　１年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>8083さん
分譲後の2年点検ですか。
良くそこまで気が回りましたね。
私なんかはそんなことは何も知らず、又、全く関心もなく入居だけしました。
分譲後最初の理事会の方にしっかりした方がおられたんですね。
質問の件ですが、不具合があれば当然無償でやってくれると思いますよ。
そうでなければ何のための2年点検なのか分りませんので。

>>8085 匿名さん

縁あって（くじ引き）1期目の理事長となり、色々と調べたら共有部のインスペクションが推奨されているというのを見たものでうちのマンションでもどうかなと思いまして。

その無償修理だからこそなかなか売主が認めてくれないという話しを聞きまして…

もしインスペクションをして売主に指摘したが拒否られて交渉に難渋したという方がいらしたら、どのように交渉していったのか経験談が聞きたいと思い質問させて頂きました。

うちの理事長があなたのような人だったら、うちのマンションはこんなことにはなっていないでしょう。
重要な点検時期であるにもかかわらず、きちんと管理会社にやらせなかった。
責任をとってほしいものです。

https://anabuki-m.jp/media-011/wp-content/uploads/2018/04/felbrigg-est...

これですか。？

>>8086さん
普通は分譲後に不具合がなければ建築士等の点検や調査は行われません。
瑕疵担保責任は分譲後１０年間ありますので、その間に不具合があれば
分譲会社の責任で補修等の工事をしなければならないとなっています。
不具合がないのに、点検等を建築士等に依頼するというのは分譲会社は
やらないと思います。経費もかかりますので。
管理組合の費用で調査・点検をするのは構わないと思います。

http://www.mlit.go.jp/common/001001034.pdf#search=%27%E5%85%B1%E6%9C%8...
８０８８は間違い。
これでしょうか。？

知識の無い無資格者がなに言っても誰も信じないだろ　笑

どちらかというと中古物件に関する調査なんですね。
これが気になります。

どちらかというと中古物件に関する調査なんですね。
これが気になります。

新築分譲後瑕疵担保責任は１０年間ですから、その間でしたら
保証はあるでしょうからいいんですが、それ以降については
中古物件の売主責任ということになるんではないでしょうか。
瑕疵を隠したりしていれば問題がありますが。

どちらかというと中古物件に関する事項なんですね。
これが気になります。

検査結果に係る保留事項
　＊瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。
　＊報告書の記載内容について、検査時点から時間経過による変化がないことを保証する
　　ものではないこと。
　＊建築基準関係法令等への適合性を判定するものではないこと。
　＊報告書の複製等に関する制限や第三者が利用する場合の取り扱いに留意すること。

>＊瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。

これを読み解けばやってもあまり意味がないようにも思えます。
ただ、１０年以内に不具合がでれば、調査して保証を交渉すべきです。
中古の場合ですと、買う時に仲介者に売主の担保責任がありますが、通常の目視程度の
判断で問題がなければその責任は問われないでしょう。

>>8089 匿名さん
瑕疵担保責任の10年は構造部分だけで、その他は大体2年です。
10年と思っている方が多いは仕方がなく、大体パンフレットにもでかでか10年保証と記載されております。
ちょっといやらしいですね。

もちろん管理組合負担で行うものです。
お金がかかることなので簡単に進めていくことはできないので、こちらで相談させていただきました。

実例があれば説明会での参考にもなるかと思いまして。

>>8094 匿名さん
上にも書きましたが、構造部分以外は2年間の瑕疵担保責任期間です。

瑕疵をわざと隠すのはそうそうないと思いたいのですが、不具合や施工不良の確認をしたいのです。
仮にですが、共有部の2年点検をせず、大規模修繕前の診断で実は建設当初からあったタイルの浮きなども、こちらの負担で治さないといけない可能性があるからです。

本来無料で直してもらえるものに金を払うのは誰でも嫌だと思います。

>>8095 匿名さん
少し前から中古物件購入時にインスペクションについての説明の義務化はなされましたね。実施の義務ではありませんが。

しかし新築時も内覧会がありますよね？
それは専有部のチェックがメインのはずで、プロをやとってインスペクションをなさる方もいらっしゃいます。
それの共用部verですね。

あまりやっているとこは多くはないですが、推奨はされています。
ただ推奨されていることを知らない理事会が多いんでしょうね。
そこまで持っていくのはめんどうですし。

資料は、中古物件メインの説明で、それでは確かに瑕疵の認定は新築より難しいと思います。
今回の相談は築2年までに行うものなので中古よりは指摘しやすいのではと、素人考えでおります。

保証期間

外廊下・バルコニー・ひさし 雨漏れ ２年
外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱 モルタルやタイルの亀裂 ２年
錆・塗装のはがれ ２年
タイル、石貼の浮き、はがれ ５年
屋上・屋根・ルーフバルコニー 排水不良・ふくれ ２年
外部床仕上 排水不良・亀裂・沈下 ２年
内部壁 変形・亀裂・はがれ ２年

この保証期間内であれば、それらの部位で問題が発生した時にメーカー側は無償で点検をしてくれます。
ところが・・・、この点検と補修は多くの場合メーカー側に一任されている為、問題点が一部しか指摘されなかったり、おざなりの補修しかされなかったりといった現実があります。特に２年点検の場合には共用の廊下・階段、専有のベランダ・ひさし等の防水保証が２年で切れる為、それらの部位での漏水リスクをきちんと把握しておく必要があります。

瑕疵担保責任の期間と範囲を明確に契約しておくことが必要です。
中古物件の場合は、この契約がないと問題がこじれますので。

新築住宅においては、住宅の瑕疵担保は１０年だが責任期間は２年以上１０年以
下とする事が出来ます。

ただし、平成１１年６月に施行された　住宅の品質確保の促進等に関する法律を　
ご参照ください。

中古住宅は売主の瑕疵担保責任は売買契約で負わないとすることができます。
ご注意。

売買契約責任期間が明記されていなければ民法の規定で責任期間は１０年です。

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。
１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。

売主が瑕疵担保責任を負う期間
買主が瑕疵を発見した場合、民法の規定では「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求もしくは契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できるとされています。

このとき、引き渡し後の年数については何ら規定がありませんから、たとえ10年後であっても「瑕疵を知ったときから1年以内」なら権利を行使することができます。ただし、売主が瑕疵担保責任の消滅時効（10年間）の主張をして、それが認められた最高裁判例もあるようです。

しかし、民法の規定は強行法規（必ず適用されるもの）ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、あるいは権利行使の期限や対象範囲などを定めることも有効です。

実際問題として、一般の中古住宅では引き渡し後1～3か月程度の期限を定めることが大半で、とくに古い物件のときには「瑕疵担保責任を負わない」とすることも多いでしょう。

マンションの重要な点検
半年点検、1年目点検、2年目点検、5年目点検、
7年目点検、10年目点検

分譲後の瑕疵担保責任は１０年ありますが、売主は積極的には
しませんからね。
契約で点検年を決めるか、マンションが独自にやるかしかないでしょう。

当組合は、理事会で外部に依頼しました。

それが清潔だな。

>>8107 匿名さん
その流れをぜひ教えていただけませんか？

>>8104 匿名さん
大体の場合、
宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
この部分の特約を設定していますよね。
アフターサービス2年とうたって。法律上最低限の期間をアフターサービスとしています。やはりいやらしいですよね。

文句を言おうものなら、ジヤー、買わなきゃいいじゃないかと居直る。
不動産は大体の物件は売り手市場です。新築の売買契約書には瑕疵担保
責任は２年としている。

マンションに瑕疵はありますから、きちんと点検しているかで差はつきますね。

どんな差がつくのでしょうか、具体的にご説明ください。

具体的といわれてもねえ。
兎に角差がつくんですよ。

マンション管理士に聞けよそういうスレだろ
シロウトがデタラメ書いてると迷惑だろ

>>8115
あなたもしつっこい性格なんですね。
ここは匿名掲示板であり、スレ主旨にもあるように誰でも書き込んでいいんです。
そして、その判断は各人の責任でやればいいんですよ。
あなたが書き込んでもいいんですよ。
もう一度スレ主旨を掲載しますね。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

>>8115
ここのスレは匿名掲示板であって、マン管士や建築士等を名乗って
書き込んでいる者はいません。
あなたはそう思い込んで書き込んだのに、違っていたのでその腹いせで
嫌味な書き込みを続けているんですよね。

瑕疵担保責任による契約の解除または損害賠償の請求は、法律関係を早期に安定させるという趣旨か
ら、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から1 年以内にしなければならないとされています。
上記の期間制限は、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から起算するため、買主が目的物の瑕
疵を知らない間はいかに期間が経過しても責任を負うというのでは、売主にとって酷な場合が生じます。
この点について、最高裁平成13 年11 月27 日判決は、瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規
定の適用があり、売買目的物の引渡しの日から10 年の経過により時効消滅すると判示しています。

ご参考になれば、
当組合理事会で決議し、外部に依頼して2年目、10年目点検の調査を実施。
結果、かなりの指摘あり、管理会社に報告しました。
そして、無償修理をしてもらいました。
住民は安心しましたし、高額な修繕費の出費がなくなりました。
点検の無償修理にあたる指摘が全くないマンションなんてありません。
それに、管理会社がきちんと報告するなんてことはないでしょう。

マンション管理士に聞けって、無資格シロウトのデタラメはダメダメ！

>>8120さん
せっかく親切に教えて頂いた８１１９さんに対して失礼でしょう。
いつまでも続けると荒らしとして通報しますよ。

↑どうぞ、荒らしではなく不確かな情報を書くシロウトに警告しているだけ。

だいたい外壁の打診点検報告義務に関してもデタラメな回答、大迷惑。
シロウトがデタラメ書いては迷惑ですよ。

瑕疵や品確法の観点では竣工から10年になりますが、
別の論点（法令）を使えば、
竣工後10年を超えていても瑕疵求償できる場合があるので
経験豊富な専門家に相談すべきだと思いますよ

点検義務は放置しておけば督促が来るからそれから対応すればいい？

こんなこと言う管理のプロはいない、ドシロウトが不特定多数が見る場でウソ書いてはいかんな

8121さん、ありがとうございます。
事実です。当組合は、住民からの要望もありましたので。

>>8126さん
貴重な書き込みありがとうございました。
ここはマンションの住民や理事の方等も自由に書き込みできるスレです。
これからも経験談等の書き込みをして頂いて、皆さんに是非情報を流して
ください。

>>8125
ここに書き込むのにマンション管理士とか建築士とかいって書き込む者がいますか。
匿名かＨＮでの書き込みですよ。
そして書き込まれたものに対しての判断はそれぞれの者の自己責任です。
いろいろその問題について書き込まれていくうちに正解に結びついていくのです。

点検義務のあるものは放置しておけば督促がくるというのが何か問題がありますか。
問題があるんなら、その理由とか、点検義務についてあなたが知っている情報を
ここに書き込めばいいんですよ。
間違っていたり、勘違いしていたり、補足説明が必要なものは、皆さんが書き込みを
してくれますよ。そして、各人がそれぞれ判断すればいいんです。あくまで自己責任
ですよ。
繰り返しいっておきますが、ここに書き込まれた内容は、プロばかりではありません。
匿名さんです。
それで不満であればここにくる必要はありません。

重要点検は、限られた年度です。
理事会できちんとやりましょう。
理事会できちんと確認したり、できなかったら外部に依頼すればいいのです。
組合員に責任を問われたらどうしますか？
点検をしているかしていないかでも、中古売買にも影響するのです。
理事の方々だって、該当箇所は放置したくないでしょう。
理事会できちんとやるべきです。

法定点検表を管理員室に掲載しておいて、その年度にそれぞれ業者に
依頼すべきでしょう。
当然消防点検費用や、雑排水管の高圧洗浄等については、予算化して
総会で承認をもらうでしょう。
殆どのマンションではそうやっているでしょう。
法定点検の届けをしなければ行政から督促状がきます。勿論それからでも
点検して報告をすればいいんですけどね。

>>8119 匿名さん
経験談をありがとうございます。

お聞きしたいのですが、管理会社に報告して、すんなり売主は瑕疵を認めて修繕していただけたのですか？

また、修繕後の確認はどのようにされましたか？

ウソやデタラメかくのはやめようね、知識ないなら書くなよ迷惑。

瑕疵があれば修繕は無償でしてくれるでしょう。
修繕の確認は、業者を信用するしかないですよね。
手抜きとかの確認まで、別の業者に依頼することはないでしょう。

8131さん、ご参考になれば。
まずは理事会に外部依頼先に調査報告書を提出してもらい、
次回の理事会に出席いただき理事及び管理会社のフロントに調査結果を報告してもらいました。
管理会社に調査報告書を提出。
管理会社の施設担当者が確認し売主に報告したようで、該当箇所は全て修繕してもらえました。
修繕後の確認は、外部依頼先で報告書もきちんと提出してくれました。

管理会社と管理組合は共存共栄でなければだめですね。
この精神がなければ、お互いを警戒し、工事とかに対しても
疑心暗鬼になりますので。
やはり人を信じ、信じられる人間にならなければいけませんね。

>>8134 匿名さん
詳しくありがとうございます。
何度もすみませんが、外部に依頼する時に総会での承認が必要かと思いますが、事前に説明会は開催しましたか？
総会ではすんなり承認されましたか？

修繕後の確認についてですが、完全に修繕後の確認なのか、修繕中も確認しにきていたか分かりますか？

実務面の体験談は、マンション管理士や建築士、弁護士の
書き込みより価値があるね。

>>8135 匿名さん
もちろんそうですが、建築関係って素人には全く分からないじゃないですか？

で、管理会社って大体売主の系列ですよね。そうすると周りをかこって素人集団の管理組合から利益を多く取ろうとしてくると思います。

自分がデベロッパーならしますね。
余計な知識は与えず長期間毟り取っていけるのならそうします。

>>8133 匿名さん
瑕疵と認めてくれないことがあるようなんですよ。めっちゃお金がかかってしまうから。

いや、修繕の確認はしないとだめではないですか？調査会社が引き受けてくれると思いますけどね。

大規模修繕工事であれば、設計コンサルタントに設計監理業務を
依頼しますけど、通常の工事ではそこまではしないでしょう。
素人、特に文系の者にとっては、工事関係は苦手ではありますが、
それでも判ろうと努力すればなんとかなるものですよ。
今はネットで大概のことは調べることができますからね。

8136さん、理事会で決議をして予算案に記載すれば大丈夫ですよ。
管理組合にとってよいことですから、反対などありません。むしろ、きちんと実施してほしいという要望がありました。
説明会は不要。総会で承認されました。

修繕確認は、外部依頼先がしてくれます。理事が希望すれば、立ち会えるようです。
写真で前後の報告がありますので、安心できます。

8136さん、追記
修繕中は、外部依頼先は立ち会いません。
修繕後の確認となります。

心配なら、理事が立ち会うこともできます。

8136さん、度々追記
次期予算案だけでなく、次期事業計画にも記載してください。

総会の議案として提案しなければだめでしょう。
普通決議ですので否決されることはまずないでしょう。

大規模修繕工事で設計監理方式を採用しているマンションはすくないのでしょうね。
殆どは管理会社系列の建設会社が主導権を取ってやっていると思います。
所謂随意契約というものです。
その場合は建設会社の相見積は取りませんからね。
修繕積立金に応じてそれなりの工事をするということになります。

>>8140 匿名さん
教科書と現場は結構違うものではないですか？
建築ではない専門職をしていますが、今の仕事をしててそう思います。

>>8141 匿名さん
詳しくありがとうございます。
なるほど、意外と皆さんの理解を得れるものなんですね。

ならばどんどん進めていこうかと思います。

ちなみになんですが、その検査から修繕確認の費用はどのぐらいだったか分かりますか？
またマンションの規模も大体でいいので教えていただけたらと思います。

>>8146さん
勿論技術的なことはそれぞれの専門業者や技術者に依頼しますが、
われわれとしては、大規模修繕工事の進め方や工事業者の選定に
関して、何を知り何をやらなければならないかを理解することが
大切なんではないでしょうか。

文系の者でも、建物設備に関心をもてばある程度は
分るようになりますよ。

>>8142さん
修繕とかいてありますが、どこの修繕なんですか。
それが分らないんですよね。
是非教えてください。

>>8148 匿名さん
全くその通りだと思います。

個人的には大規模修繕だろうがなかろうが第三者を雇って進めたいです。
マンションオプション同様で結構デベや管理会社に多く取られているはずです。

内窓つけるだけで10万ぐらいの差があったので…

8147さん、マンションは中規模です。
費用は、高額ではありません。

8150さん、2年目、10年目点検の該当箇所の修繕です。

保証期間

外廊下・バルコニー・ひさし 雨漏れ ２年
外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱 モルタルやタイルの亀裂 ２年
錆・塗装のはがれ ２年
タイル、石貼の浮き、はがれ ５年
屋上・屋根・ルーフバルコニー 排水不良・ふくれ ２年
外部床仕上 排水不良・亀裂・沈下 ２年
内部壁 変形・亀裂・はがれ ２年

２年目で殆どの修繕をするとは余程手抜きが多かったんですね。

>>8155 匿名さん

どのマンションも叩けば埃が出ますよ
程度に差はありましょうが

2年目点検も大切ですが、5年目、10年目点検も大切ですよ。
特に、10年目。

>>8157 匿名さん
そうですね。
大体の修繕計画にある建築診断は、12年目ぐらいの大規模修繕の年に入ってますからね。

10年目には構造部分の調査をしっかりやってもらう必要があるのに、相変わらずいやらしいですよね。

１０年過ぎれば瑕疵担保責任はなくなる。
各点検は理事会が動かなければ業者から動くことはない。
そこが組合員の意識の差ということかな。

大規模修繕工事でも、点検年を契約で決めていても理事会が働きかけを
しないと業者から積極的に１年点検の時期がきましたのでいつやりますかとの
声掛けはしてくれません。
理事は交替しますので、引き継ぎをしっかりしておかないとやらないこともあります。

１、給水管、
２、雑排水管、
３、雨水管、
４、電気温水器による給湯、と廃湯管

の材質を教えて下さい

※築２５年の３００戸のオール電化マンションです、
　温水器の設置場所は室内にあります。

１．２は塩ビ管でしょう。
３は鋼管かな？
４の給湯管は銅管でしょう。排水管は塩ビ管

８１６２ですが、私は単なるマンションの住民です。
管材はその時期やマンションのグレード等によっていろいろですよ。

このたび議長（理事長）の権利の回復を図りたいとの管理会社よりの提案で、
管理規約第X節　総会、（総会の会議及び議事）
第００条
　０、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては
　　　議長（理事長）の決するところによる。

後段、可否同数の場合においては議長（理事長）の決するところによる。を削除した。

※この規約改正は標準規約に基づいてのものですが、議長（理事長）の権利の回復に
　は寄与していないと思いますが。？

可否同数の場合は議長判断にするというのは、決議する場合は
議長の１票は含まれていないので、議長を除く議決が同数の
場合は、元々議決権のある議長の判断によるとしたものであり、
議決に最初から議長も参加していればその規定は不要なんですよ。

それが、議長（理事長）の権利の回復には繋がらないでしょう。
この規約改正のみの案でわざわざ、臨時総会ですから。
理事長に聞いた処が管理会社の提案だそうである。（笑）！

>>8166さん
うちの組合でも規約の改正をしましたよ。
ただ臨時総会を開催する程の緊急性はありませんので、通常総会で
議案として提案しました。
元々議長＝組合員で議決権はありますからね。
総会の議決を取る時に元々議決権のある議長の議決権を除いていた
のがおかしかっただけのことですから。
議長の信頼回復というものではありません。
８１６５に記載されている通りですよ。

それ以降の決議の方法としては、議長の賛否も
１票として入れることにしました。

まだ規約の改正をしていないマンションは数多くあるでしょう。
あまりたいしたことではないですからね。

規約の改正といえば、分譲時の原始規約そのままで
１０年とか２０年経過しているマンションもある。
いかにマンション管理に関心がないかが分かる。

　　＊少額訴訟
　　　　　簡易裁判所に出向き、相談窓口へ
　　　　　訴状をもらってくる。
　　　　　経費は訴額の１％+切手代２，５００円程度。
　　　　　内容証明郵便の受け取り拒否をした場合は、支払督促でやる。
　　　　　証拠は自分達で準備しなければならない。請求したメモ・議事録等
　　　　　判決言い渡しの日から３年を超えない範囲内で、金銭の支払い猶予、分割払い、訴え
　　　　　提起後の遅延損害金の支払い免除を命じることができる。

２０１２年問題
　１９８０年代後半までに設置された機種に対して、エレベーター製造メーカー各社が本体製造
中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給を停止するというものです。
　エレベーター部品の提供が中止される時期を確認しておく必要があります。
　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　うのが現状のようです。
　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　費用も軽減はできます。

エレベーターの保守点検は、やはりメーカー系に依頼した方が
いいと思います。
命にかかわるものですから、けちってはいけません。たいした金額の差は
ありませんから。

エレベーターの点検を独立系に依頼しても、部品の調達は
できるようになったんですね。

但し、独立系に依頼していると、いざという時の部品の調達に時間が
かかるようです。
メーカー系だったら翌日には届くのに、独立系だったら４～５日かかって
しまう。

それぐらいはメーカーとしては差をつけたいでしょう。
メンテナンスの領域の仕事をとられたんだから。

一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円

三菱のハイブリッド制御盤
　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

リニュアール工事時の問題点 １基しかＥＶがない場合
　　　　　
　費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
　病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
　エレベーターに再生させる工法です。

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して 　　　　工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、
そしてエレベーター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。 　　　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

エレベーターの更新時期としては、築３０前後なんですかね。
交換するときは基盤、三方枠ですか。
巻き上げ機はフルメンテだと無料で交換してくれますからね。
オプション部分は勿論経費がかかるでしょうが。

「宅配ボックス導入のメリット・デメリットについて」
　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達した
荷物を保管しておくロッカーです。但し、各宅配業者には連絡しておくことが必要です。

＊普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の通販の
　　普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっています。通販はコンビニでも受取可能

※メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れます。不在時の再配達がなくなり配達業者の負担が軽減さ
　　　れます。但し贈答品以外は配達の日時を指定するのが普通です。
　　＊在宅していても都合が悪いときなどは玄関先で荷物を受け取らなくてもいいのでセキュリティ・
　　　　プライバシーが守れます。
　　＊ボックスを無人で管理できます。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できます）
　　＊パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができるようになります。（オプション）

※デメリット
　　　＊導入費用や設置場所が必要になります。ボックス台数の数により金額が変わります。
　　　＊管理員さんの負担が生じます。ボックスの点検や清掃等。
　　　　　　管理員さんには点検や清掃の為ボックスを開けられるよう暗証番号が教えてあります。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等のランニングコスト）が必要。　月５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万～１０万円程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生します。
　　　＊盗難の危険性もあります。
　　　　　　宅配ボックスシステムは、宅配業者が暗証番号と宅配ボックス番号を記載し、メールボ
　　　　　　ックスに投函しますがこれが盗まれればだれでも開けられます。
　　　＊宅配ボックスの数が少ないと満杯となり宅配業者の再配達が多くなります。
　　 ＊贈答時期は、一部の者に宅配ボックスの使用が集中します。
　　　＊一部の住民が個人ロッカー代わりに使う者がでてくる可能性があります。
　　　　　　個人が使用しているかどうかのチェックが難しい。
　　　＊宅配ボックスの使用方法については使用細則に規定を設けておく必要があります。

　　宅配ボックスに入れることが禁止されている商品又は業者が自粛している商品
　　　　　チルド便、生もの
　　　　　　　　冷蔵ボックスのあるロッカーもありますが、事故を考慮し業者は入れたがりません。
　　　　　貴重品
　　　　　書留郵便、代金引換郵便
　　＊郵政省から謝礼金がでます。
　　　　　平成８年以降の設置に対して、１ボックスあたり２，０００円。

　　①宅配ボックス（機械式）・・・オプションはつけられます。
　　　　　ダイヤル錠等の錠前により扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　 操作方法
　　　　　宅配ボックスのそれぞれの箱の扉に４桁のダイヤルがある。配達員は荷物を入れダイヤル
　　　　を任意の番号に合わせてこれを暗証番号とし、暗証番号と箱番号を不在通知書に記入して
　　　　郵便受けに投函する。
　　　　　誰でも暗証番号を設置すればボックスが使用できるのが問題点。
　　　　　受取人は、ダイヤルを暗証番号にあわせることで扉を開き受取ができる。

　　　　メリット・・・・・操作が単純でわかりやすい、導入費用が安い
　　　　デメリット・・・暗証番号を記入した不在通知書が第三者に読まれたり盗まれる可能性などセ
　　　　　　　　　　　　キュリティ性で劣る面がある。

　　②電気式コンピーューター制御方式・・・オプションはつけられます。
　　　　　マイコン等を利用して電気的に扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　操作方法
　　　　　液晶の表示や操作パネルがあり操作パネルや音声の手順に従ってボックスを開ける。
　　　　　暗証番号の設定を必要とせず、居住者に予め配布されている磁気カード又は非接触キー
　　　　で扉を開き受け取りができるシステムが多い。

　　　　　メリット・・・非接触キーによる受取や操作履歴の記録などダイヤル式に比べセキュリティ
　　　　性が高く、ロッカーは遠隔操作で２４時間管理されています。
　　　　　デメリット・・・電気代や磁気カード発行費用などの維持コストがかかる。
　　　　　　機械式宅配ボックスに比べ導入費用が高くなる。

　　宅配ボックスメーカー・・・一例
　　　　（株）日本宅配システム（ＮＯ，１の会社）
　　　　フルタイムシステム（株）

宅配ボックスはマンションのスティタスだからね。
あってもあまり有効活用はされてないようだけど。

皆さん方のマンションの宅配ボックスの活用状況はどうですか。
是非教えてください。
明日は生協について書き込みをします。

宅配ボックスはいらない。
一部の者のためのものであり、中にはそれを私物化して自分のコインロッカー代わりにしている者も
おり、マンション内の友人との連絡網にしているのもいる。
宅配ボックスは運送会社のためのものだよ。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
大規模修繕工事の時期
　　　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　　　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか　　提案の時に具体的な監理業務の内容を聞く
　設計と監理業務がありますが、監理業務のウェイトを高めるのが重要です。
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
第２回目の大規模修繕工事費用
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
　　仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
　　外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

設計コンサルタントの業務内訳（国交省調査平均）
　　設計 40%
　　監理 60%

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）→理事会へ
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタント）周期、予定価格を現実的に
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

＊大規模修繕工事の主な内容
　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他

参考になることは書いてあるけど範囲が広すぎる。
ポイントを絞るべき。

第1回目の大規模修繕が、1戸あたり150万円は高額ですか？

>>8202さん
マンションのグレードによって工事費は大きくかわってきます。
当然修繕個所にもよるでしょうが、その工事費の中に大型設備分が
含まれていれば、工事費は大きく変わってきます。
一概に高い安いの判断は難しいですね。

タワーマンションでは考えられます。

40階以上の高層マンションならともかく、20階程度なら、戸当たり150万は高いです。

第１回目の大規模修繕工事としては高いでしょうね。
１戸当り１００万円程度が相場だと思います。

>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

１２５万以下が７０％でそれ以上は１０％しかありませんからね。
これからみても１００万円前後が圧倒的に多いということです。

ペット対策に悩んでおられるマンションに対して裁判例を掲示します。参考にしてください。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

長い書き込みになりましたが、ペット問題で悩んでおられる
マンションは是非参考にしてください。

投稿されている方がいますが、第1回目の大規模修繕は戸当たり100万円程度でしょう。
管理会社に丸投げした場合は、第1回目の長期修繕計画の大規模修繕工事費が工事費となると考えてよいでしょう。
管理会社は自社利益を相当額見込んでいますので、理事会・修繕委員会主導で大規模修繕を進めて下さい。

>>8216さん
第１回目と２回目の大規模修繕工事費は殆どかわらないと思います。
>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
この部分は国交省のアンケートでの回答です。
大規模修繕工事については、管理組合主導で行うのが一番いい方法ですが、
その人材がいないというのが実情です。
設計監理方式を採用すれば、設計コンサルタントがいますけどね。

コンクリートの状態からいえば、１回目の時より固く締まっていますので
単純に比較すれば、１回目より２回目の方が同じ工事個所であれば安く
なるといわれています。

うちのマンションは、1回目の大規模修繕を管理会社にまかせて大失敗しました。

管理会社に丸投げするから、そうなる…

管理会社に丸投げした、管理組合のせいだよ。
理事会責任。
理事会に責任を追及して。

>>8221 通りがかりさん
管理組合の責任というのは分かりますか、理事会責任というのは状況次第ですよね。

総会でちゃんと説明した上でそうしているのなら理事会だけに責任追及してもだめでしょう。

管理会社に値下げ要求をして値下げに成功した方、どういう風に交渉したか教えていただけますか？

また、このサービスは不要だから外してコストダウンしたという項目があれば教えてください。

うちのマンション、問題が起きたとき
「理事会は責任を負わないことを決議した」と理事会で勝手に決めて
あとで総会で事後承諾させた。

なんだそりゃ。

>>8224 匿名さん
ほんとですか？
だってすでに問題は起きたあとですよね？
それを理事会以外の組合員が承諾するとは思えないんですが。

>>8223さん
管理費の値下げについては、最も手っ取り早いのが雑排水管の高圧洗浄、
エレベーターの保守点検、植栽管理費ぐらいのものでしょう。
後の項目は毎年殆ど変化のないものなので値下げのしようがないですよ。
そして一番肝心なのが、管理会社の委託管理費です。
委託費は１戸当り月７００円からですので８００円程度ですので、あなたの
マンションで計算してみてください。
管理員費用や清掃費用は時給計算してみてください。それで異常に高け
れば交渉の余地があります。

大規模修繕工事を管理会社に丸投げしているマンションというのは
デベ系のマンションですよね。
デベ系の管理会社は親会社の建設会社に対して大規模修繕工事の仕事を
取らなければ出世にも響きますからね。
こういうマンションは相見積を取らず管理会社の親会社に対して随意契約を
してますね。
競争がない分工事費が高くなるのは仕方ないでしょうね。

管理会社の顔色も窺わないとね。
理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
管理費は税金みたいなもんだから、公務員がむだづかいするのと同じ感覚だよ。

管理費の無駄遣いはいけません。
税金の無駄遣いもだめ。

理事会の議案に対しての責任は組合員全体で負うのが
当然です。
例えその議案がマイナスだったとしても、その結果責任は全員で
負います。

管理会社の顔色も窺わないとね。理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
↓
管理会社に管理組合は、管理を委託してるよね。委託費用として、管理組合は管理会社に管理委託費を支払っている。
理事会や総会の準備は、管理委託業務の一部。
管理組合が管理会社の顔色をうかがう必要ある？

管理費は税金みたいなもんだから、公務員が無駄遣いするのと同じ感覚だよ。
↓
あなたは、公務員？公務員は、無駄遣いしてはいけない。
管理費と管理委託費は違うって理解してる？管理委託費の内訳知ってる？
管理費は税金とは、違う。
そんなことも理解できない人は、マンションに住まないでね。

いくら管理会社にお金を払ってるといったって、横柄な態度は
いけないよ。
やってもらっていることに感謝しなくちゃ。
管理費と管理委託費は同じだよ。管理費の中に委託費がある。
公務員は予算を使い切るよね。節約とか予算を余らせることはしない。
やはり無駄遣いだね。

8229の方、あなたの考え方は間違えです。

8233の方、あなたの知識や考え方は間違えです。無知をさらしているようなものです。
マンション管理士の方がおっしゃってました。管理費と管理委託費を混同している人がいると。
管理費と管理委託費は同じではありません。

それと、公務員以下の投稿。
自分本位の勝手な考えは、改めましょう。

>>8234さん
管理費と修繕積立金を混同してはいけないじゃないですか。
管理委託費は管理費の中の一つですよ。
管理費には、電気料金、委託費、管理員人件費、清掃費とかがあります。

８２３４さん
あなたは理事長なんですか。
マンション管理に関する本を１冊読んでみてください。
役に立ちますよ。
それとお宅の管理規約と使用細則も是非読んでください。

理事長だったら、自分とこの規約と細則ぐらいは
読まなくちゃね。

マンションの管理費が税金みたいなもんって、そんか考えの方っているんだね。

うちのマンションの組合員は大半が管理費＝管理委託業務費。
自治会総会＝管理組合総会。自治会＝理事会。管理費＝管理費等。
と思っている。

管理組合用語集を全く知らないで運営している理事会である。
知らない事をひた隠しにしたいため言葉に出さない知恵だけは一人前である。

このさい無口な組合員は知識や知恵のないダダのノー００ンと思うようにしている。

理事長でありながら、管理費＝管理委託費と思っているような理事会は
どうしようもないね。
そういうマンションは管理費と修繕積立金を一緒と思っているんだろう。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断でやっているんだろう。

分譲当時から７年位は荒れ果てていたマンションでしたが、規約などは過去に
居住していた理事長が率先して整理してくれた。

処がその理事長はその後に買い替えて他のマンションに転居した。
それからは、役員が順番制で安定しないのかは解りませんがマンションが荒れ
ていて漏水等のトラブルが増加しているようです。

築２０年前後になると漏水が発生してきます。
最初は水栓とか洗面所したの配管の継ぎ手部分の緩みがその
要因です。
しかし、それ以降になると専有部分の配管の劣化からの漏水に
発展していきます。
最初は保険で賠償はできますが、頻発してくると保険会社は支払いを
拒否してきます。
そうなると当事者同士での話し合いでの解決となります。
被害者と加害者の折り合いがつかなければ裁判となります。
そうならないためにどうすればいいかを管理組合として検討しなければ
ならないのでしょうが果たしてそれができるかどうかでしょう。

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）
　熱感知器
　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

　　今回の規約改正では、これに対応するために、管理組合として一斉に工事をするときは、先行工
　事者に対して、公平の観点から工事費の平均額を支給すると提案をしています。

　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

　　そうならないためには、配管の交換をしなければならないのですが、個人で工事をする場合は、
　かなり割高になります。

　「現状の管理規約での経費負担について」 ※間違えないようご注意ください。

　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸、専有部分の配管類の修理や取替については、各区分所有者の責
　任と負担で実施しなければなりません。
　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。

専有部分だが管理組合が管理している箇所
　　給排水管の高圧洗浄、熱感知器の定期点検
　　ガス警報器は専有部分であり、点検は管理組合がやるが、その結果不具合箇所
　　が出た場合は、その補修や取替は各区分所有者負担

分譲後の長期修繕計画に記載されていない工事個所
　玄関扉、窓枠・サッシ・網戸、屋内消火栓、給水管、避雷針、バルコニー手摺、オートロック
　スティールドア、避難ハッチ、ウェザーカバー、専有部分の給排水管、縦樋、消費税値上分等

　　マンションは、建物・設備の維持保全をしっかりやれば、１００年以上は十分もちます。しかし、補修
　工事等を怠れば、経年劣化はどんどん進んでいきます。
　　１００年以上もたせる必要はないと思っておられる方もおられると思いますが、住んでいるときは
　快適なマンションライフを送り、売却や賃貸に出すときはできるだけ高くというのが必要なのではな
　いでしょうか。

　　では、できるだけ資産価値を落とさないためにはどうすればいいのかといいますと、答えは簡単
　です。すべてを網羅した長期修繕計画の工事個所を計画的に実施すればいいのです。
　　しかし、そのためには、計画にみあった修繕積立金の額が必要となってきます。

　　当然、値上げを提起する場合は、節約できるものはできるだけ節約し、場合によっては専有部分
　内にある共用部分、例えば玄関扉や窓枠サッシ、網戸については一部個人負担とすることも検討
　しなければならないこともあろうかと思われます。

　　逆に、専有部分である配管類については、管理組合として一斉に実施することによって、一度に
　多額の費用が発生するのと工事に対する負担を１回で済ませることができる利点とかも考えてい
　かなければなりません。

　　特に、配管の経年劣化による水漏れについては、階下の損害部分については保険の適用があり
　ますが、原因元の配管の補修については応急措置をするだけに終わります。
　　他の配管が床下を開けた時、腐食していても交換はしてくれません。
　　そして、次に２回目の水漏れが発生したときには、腐食していて水漏れが発生するのが分かって
　いて交換とかをしないで、再度水漏れを起こした場合は、保険の支払いは拒否されると思います。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

　　その対応策としては、あくまで各住民の負担で配管類の更新工事を行うか、それとも修繕積立
　金から支払っていくのかを真剣に考えていく時期にきているんではないかと思われます。

以上いろいろ書き込みましたが是非参考にしてください。
又、何か質問があればどうぞ、分かる範囲でお答えします。

専有部分の配管を管理組合として一斉にやるとしたら、先行工事者に対する
配慮をしておく必要があります。
極端な話でいえば、１年前に配管の更新工事をした住民がいた場合、その
翌年に一斉交換するといったら自分が積み立てた修繕積立金を自分には見返りが
なく、全住民にだけ還元するのはどう考えても理不尽だと思いますよね。
やはり衡平の観点からその配慮は規約でしておくべきです。

専有部分の配管を全て交換すれば、１戸当り６０万円以上はかかります。
共用部分の継手部分の交換と一緒にやればもっと安くはなるでしょうが。
その値上げについては早くやらないと値上げ額が大きくなります。
まず管理組合として専有部分の配管の更新工事をするかどうかを先に
決めておく必要があります。

専有部分の配管を管理組合として交換できなければ、いくら大規模修繕工事を
しても内部は傷んでいきますからね。
資産価値はどんどん落ちていきますよ。

専有部分の配管を管理組合としてやらなければ、各戸でやることに
なりますが、各戸は漏水が発生してからでないと更新工事はしないでしょう。
住民間のトラブルが続出するでしょうね。

管理組合として一斉に更新工事をするとなると修繕積立金の値上が
必要となってきます。
１戸当り５０万円を何年でやるかですが、早めに値上げをしておけば
少ない値上げで済みます。

いくら金利が低いといっても、借り入れをすれば１０年で修繕積立金で
返済しなければなりません。
現状の積立金にプラスしてその金額の値上ということになります。

値上はイヤ、漏水もイヤでは先に進みません。
経年劣化だけがどんどん進んでいくだけです。

しかし理事会としても値上げ案を提出して嫌われることは
したくないですからね。

しかし値上げをしなければ専有部分の配管の
取り替え工事はできない。
専有部分のことは各戸で考えろではスラム化
するだけです。

専有部分の配管の工事は難しい。
費用だけでなく、在宅やトイレや水の使用制限も
でてくる。
簡易トイレの設置もしなければならなくなる。

専有部分の配管の工事は余程のエネルギーがなければ
できません。
それだけの時間と知識等がある者がいなければ不可能です。
工事費についても、交渉次第で半額ぐらいになる可能性も
あります。ただ、管理会社や業者任せでは工事費は削減
できません。

ではやらないでスラム化を待つだけにするか。
それが一番住民に恨まれないような気もする。

専有部分の配管の更新工事に関してはタブー事項だよ。
触れたいけど触れられない。
誰かがやってくれるのを待つのみ。

専有部分の配管工事は大変だよ。
どこかその経験のあるマンションはありませんか。
あったら教えて下さい。

現在塩ビ管ですが、次変えるとしたらどの管材が
いいんでしょうか。

ステンレス管にすれば長持ちするといわれていますが
値段が高いともいわれています。

マンションの建物設備の維持保全については、通常の大規模修繕工事
だけでは意味がありません。
３回目の大規模修繕工事前後にやらなければならない、大型設備の更新
こうじをやらなければなりません。
大型設備とは、配管、サッシ、玄関扉、消防設備等です。
この大型設備の計画が長期修繕計画表に記載されていますか。

３回目の大規模修繕工事ということは、築４０年前後ということですね。
大型設備をやるためには、積立金の値上をしておかないとできません。

第１回目の大規模修繕工事後に、全てを網羅した長期修繕計画表を
作成しなければなりません。
そしてそこから総工事費を出し手１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出します。

2回目の大規模修繕まではどうにかなっても、3回目の大規模修繕の工事費が足りないマンションは多くあります。
2回目の大規模修繕までしか長期修繕計画にない場合、一時的に修繕積立金は値下げされても、以後値上げが必要になります。

３回目の大規模修繕工事のときに積立金が不足するのは
大型設備の更新工事が含まれてくるからです。

１回目の大規模修繕工事が終わったら、そこから３０年間の長期修繕計画を
作成するのです。
そうすれば分譲後４５年前後の長期修繕計画ができます。
分譲後３０年間では、築３０年以降に発生する大型設備の工事分が含まれ
ないからです。

1回目の大規模修繕までに、何回か長期修繕計画を見直ししますよ。
その際、3回目の大規模修繕も含まれるでしょう。
大規模修繕を何年毎に計画するかによりますが。

>>8287さん
長期修繕計画の洗い直しは５年ごとと国交省はいっていますが、大規模修繕工事の時で
十分です。
大規模修繕工事は平均的には１３年周期です。
但しこの工事には大型設備の更新工事分は含まれていません。
大型設備の工事には、玄関扉、サッシ、エレベーター、消防設備、給水設備、
給排水管、専有部分の配管等が含まれます。

>>8288 匿名さん
個人的には管理組合が立ち上がったらすぐにでも見直しをして、修繕積立金の適正化を行った方がいいと思うのですがどうでしょうか？

その方がいいですよ。

>>8289さん
分譲後すぐに修繕積立金の適正化を図る行動に移すことは素晴らしいことです。
問題は、その時点ではしっかりした長期修繕計画ができあがっていないと思いますので
第１回目の大規模修繕工事までは国交省のガイドラインの平均の積立金にして、
その時点で計画の洗い直しをして大型設備までを含めた長期修繕計画表を作成し、
それに基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を決めればいいと思います。

分譲時の理事は管理会社が選出するようなもんだからね。
会社の規模や役員とかをやっている者に依頼しているようだし。
果たしてそういう忙しい者がマンション管理に時間が割けるかだな。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂サッシ化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

長期修繕計画の洗い直しの方法が分らず管理会社や設計コンサルタントに
丸投げしているのが現状ですね。
本来は専門委員会を立ち上げ、周期やグレード、修繕個所等を一つずつ
建築士と検討して作成するのがいいんですが。

大規模修繕工事の時に、建物診断はしてますか。
単なる建物診断だけでは意味がありません。
建物診断について書き込みをしてみます。
参考にしてください。

　　　建物診断業者の募集と選定
　　　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　　　書等を提出してもらい合同専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。

　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

次に設計監理方式を採用している、又はその手法を検討されているマンション
に対しての書き込みをしてみます。
是非参考にしてください。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力

　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。

修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料（４０％）　　監理料（６０％）
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば影響をきたす可能性があります。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討・・・・専門委員会で行います。

設計監理業務を行うには建築士や設計監理技師の資格が必要です。
　建築施工管理技士　１級・２級
　大卒後４年前後の実務経験が必要　　合格率は４０％～４５％

大規模修繕工事の進め方は奥が深いですね。

設計監理方式で大規模修繕をされたマンションの方、費用はどの程度削減できましたか？

適正に工事をすることはできましたか？

>>8317さん
うちは１回目の大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
相見積をとらない管理会社方式や随意契約と比べていくら安くなったかは分かりません。
ただ、建築会社の公募を行い、相見積については、同じ条件、同じ材料、同じ平米数、
同じ修繕個所、同じ仕様での見積もりとなり、業者はそれぞれの項目に対して単価を
書き込むだけです。
そして応募してきた業者の説明会を開催し、専門委員会で評価をして選定します。
設計コンサルタントもほぼ同様の方法で募集をしました。

>>8317さん
競争がある分間違いなく安くはなったと思っています。
うちの場合は、管理会社推薦の建設会社も応募してきましたが、
価格が高く選定されませんでした。
設計監理方式でやるときは、公募が条件ですのでどこが応募
してきても構いません。
競争に打ち勝ったところが選ばれるのです。

同じ条件で見積もりを取るのは素人ではできません。
だから設計コンサルタントが必要となります。
要綱書や金抜き計算書を作成して建設会社に送付しますので
それをコンサルタントに作成してもらいます。

大規模修繕工事を進めていく過程においては、修繕専門委員会が
主導権を握ります。
管理会社のフロントや管理員に関しては、補助作業をしてもらいます。

管理会社主導で工事がすすめられる典型はデベ系の管理会社です。
親会社の顔色は窺わなければなりませんからね。
設計監理を管理会社がやり、工事は親会社がやる構図です。
管理会社の利益もなくなりますからね。

管理会社が形式的に設計監理業務をしたとしても、仕様書通りの工事が
されているか、手抜き工事はされていないかを親会社に指摘とかすることは
できませんからね。
それに、一番肝心の相見積もとらないから話になりません。

8317です。

みなさん、ありがとうございます。
参考になります。
色々教えてください。

>>8324さん
あなたみたいに素直な気持ちで勉強していればいい理事長に
なれますよ。
現在の全国の理事長は知識や情報は殆どないのに、プライトだけは
高くよくそれでマンションの管理ができるなと思っています。
特に大規模修繕工事や各種工事については、どうやって業者を選び
どうやって相見積をとればいいかとかのノウハウを知ることも大切です。

8325さん、ありがとうございます。
マンションがよくなるよう、修繕だけでなく、総合的に管理や規約、長期修繕計画その他色々勉強しています。
大規模修繕や修繕工事について、知識を増やしていきたいです。
8325さん、みなさま色々お教えください。
よろしくお願いします。

大規模修繕は、経験談がやっぱり一番参考になりますよ。

何事もやってみないと分からないことがありますから。
あとは、管理組合側の人、修繕委員、理事がいかにマンションのことを考えられるかですね。

大規模修繕工事はやっていみなければわからないような工事をしてもらってもこまります。

そんな事をされてはいけまん。そんなメンバーは関係者からは外れてもらわないといけま
せん。

私のマンションでは組合員の理事長がマンション管理士ですべての案件にリーダーシップ
を発揮して、大手のゼネコン数社に相見積もりを取り優秀なゼネコンに組合と一対一での
二人三脚で責任施工方式で無事工事を終了しました。

コンサルにも、勿論打ち合わせに参加させましたが理事長の調査の結果信用できないとの
意見でこの結果になりました。

複雑な方法は控えた方がいいでしょう。

現在は、責任施工方式より設計監理方式で大規模修繕工事をする組合が多いです。

8328さん

やってみないとわからないような工事という意味ではないです。

8327の方に対して、やってみないとわからないことがあるでしょうから、経験談が参考になるという意味です。すみません。

>>8291 匿名さん
ありがとうございます。
なるほど、確かに新築すぐでは目処がたちませんよね。
参考にさせていただきます。

>>8329さん
責任施工方式の随意契約ですか。
要するに相見積は取らなくて、１社に全てお任せというわけですね。
いや違った、相見積はとったということですね。
材料や平米数、仕様とかが分らずに良く比較ができましたね。
多分、修繕個所だけ提示してこれで見積もりを出してくれだったんでしょう。
それとも理事長の知り合いの業者だったんですか。
コンサルもいたようですが、コンサルは何をしたんですか。又、何のために
コンサルを雇ったんですか。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。