マンション管理士に質問しよう！ Part2

＞＞8497 匿名さん
ならば、あなたの成功体験をどうぞご披露願います。

セオリーどおりの手続きを踏むのでしょうが、そこまでアピール為さるのなら
どのように効果測定をなさるのかは、非常に興味があります。

>>8496
>例えば今日の富士通の株価でも、安値は６７５円で高値が６９５円です。
> １，０００株でも、２０万円の差がありますよ。

どのように計算するのでしょうか？

＞＞8500 マンション検討中
その質問に対する回答を既述していますよね。
他のスレに書き込んでいるとも書きましたよ。
その後のやりとりを経た後の、質問した当事者の反応もご存じでしょう。

再読して下さいね。これと他スレに書き込んでますからね。
＞＞8462: 匿名さん

>8502さん
１万株の間違いですよ。

↑　この程度のスレ主なんですよ。
知的レベルが知れますね。

＞＞8491 匿名さん
＞こんな甘い理事長と陰ではほくそえんでいたと思いますよ。

大規模修繕時に誰が理事長だったって？ ちゃんと読まなきゃね。

他者の批判はするけれども、あなた方は機転を利かして繰り上げ実施の提案とか思いついたのかな？

増税前の繰り上げ修繕が叶わずに、増税相当額と共に高騰したコストを負担せざるを得なかった
ＭＳや建造物が、当時どれだけ多く存在したことでしょう。

>>8503 匿名さん
だから、何回も言ってますが、あなたの体験談を教えてください。

今のところ体験談を語ったのは大損こいた大規模修繕と、会社員時代のお話しぐらいです。

語りたいところはしっかり語って、この質問には一向に答えようとしないのは何でですかね？

＞＞8490 匿名さん
今日はやはり、米中貿易戦争懸念で推移した感じですね。
今夜から明日未明のＮＹ動向と明日の展開が面白そうですね。

　6702 富士通　終値676.8円　前日比-25.6（-3.64%）

>>8499 匿名さん
数百円の株では、安-高値の幅も額も小さく


投資額が同じなら、普通は動いた額ではなく率で見るもんでしょ？
ほんとに株やってますか？
小型株を大量に売買することが非効率とは？
どの辺がですか？単位を打ち込むのがですか？

値上がり率上位に1万を超える株がくることはかなり少ないと思います。

あなたの投資方法で時給30万を目指すなら小型株大量売買の方が理にかなっていると思いますが。

＞＞8509 マンション検討中
投資スタイルも多様性があります。考え方や好みの違いもありますよね。
魚を獲るにも、素潜りで魚突き・餌釣り・フライ・ルアーフィッシング様々です。
所謂、逆バリ的な発想を好む傾向もあり、あなたの指摘も普通の発想/手法と受入れています。

小型株が非効率と捉えるのは、値動きの幅（額も率も）が自身のスタイルには不適と考えるから。
又、業種にも拠るが小型株は変動要素を反映する際も、小幅な値動きを示すので瞬時の判別がし難い。
慣れれば対応出来るのでしょうけれど。いかんせんダイナミック感に欠ける。

主に対象としている株は、同業種の競合関係にある2銘柄だが、企業戦略と市場ポジションが
異なるのでリスク対策上も、今のところは利点があり有効に売買出来ている。

今日は、計4銘柄を保有しています。口座には、以前は首都圏の新築ＭＳ平均価格に匹敵する額を維持していたが、今年になって半額は引き出した。

未明にＮＹ市場の概評を確認し、地合が芳しくないと判断した時は、何もしない。
今日は、朝ドラを見終わった8時45分過ぎに売りと買いを各1件ずつ仕込んだだけ。
前日終値とほぼ同額で売りを仕込んで、9時過ぎに約定（+50万）利確。
一方、米中問題を考慮して前日比約▲1000円（-3.76%）を予想し、買い25？00円Ｘ1000株を仕込み、
いつの間にか約定。

今日は50万利確しているので、明朝欲張らずに適当な額で売りを仕込むだけです。
定石であろうと、理にかなった投資方法で儲かるならば、皆さん儲かってますよね。
日経は、仕込んだ後に喫茶店でのんびりと読んでます。

＞＞8507 マンション検討中
前倒しを提案したもう一つの背景としてのタイル剥離事故と瑕疵責任をデベに負わせた経緯を
端折ってしまったので、実態がご理解頂けなかった点があったと思います。

＞語りたいところはしっかり語って、この質問には一向に答えようとしないのは何でですかね？

どなたかが書いていますね。
＞他所のマンションの工事とあなたのマンションの工事は違うんですよ。
＞材料も、平米数も仕様も、工事個所もね。・・・。

読み換えれば
他所のマンションの問題事象とあなたのマンションの問題は違うんですよ。
規約も、立地も居住者の属性も年代分布も問題の深刻度合もね。

体験談を披露する方々が皆無なのは、やはりこういう展開になるからですね。
批判はするが、成功体験も失敗談も匿名であっても語れない媒体なのですね。

首都圏とは別地のＭＳでの問題解決も、きっと良識ある居住者が対象だったからこそ
実現しただけであって、私はキッカケを作っただけだった。そう思い直すことにしましょう。

>8511
あなたのマンションで設計監理方式はやれないでしょう。
設計コンサルタントを雇う規模のマンションではないですからね。
それ故に相見積を取らない随意契約で業者をきめなければなりません。
最初から１社に絞って、この金額で工事をしてくれというやり方です。
相見積が取れないので、高いか安いかは運次第です。
いい業者に当ればいいですけどね。

＞＞8509 マンション検討中
せっかく貴殿から助言頂いたので、リスクヘッジも兼ねて時には順当な定石・ノーマルな
スタイルで投資してみるのもいいかなと思ったよ。キッカケをありがとうよ。

先刻、銀行口座から証券会社の口座へ資金移動した。
明朝、ＮＹマーケット確認後に、小型株の展開に可能性を感じたら小型株大量売買の仕込みを試みよう。

若干の煩わしさとせせこましい印象は拭えないがね。
書き込みにあった、皆が参考指標とするのであろう値上がり率上位などの一般的な指標も
たまにはガイドとして参照してみるよ。自らマイニングするより、良い出会いがあるかもね。

短いランチタイムに、旨いと評判の店の行列に並ぶ、そんな心境でね。
きっと、並ぶほどの希少性や満足感は無く、普通に旨いだけだろうけどね。

自身のスタイルを変えると、新たな発見や更なる好循環を生むかも知れないね。
自分尺度で自己評価しても、各方面で素晴らしい実績を上げた皆さんの足下にも及ばないようだからね。

＞＞8512 匿名さん
個々の経緯や与件が異なるんだから、一般論的な蘊蓄は不要だと気付きなよ。

所詮、あんたは机上論で、他人の見解を支えに生きているんだろう。
今までの流れを見ての投稿なら、参考になる成功体験の一つでも書き込んで下さいね。

>8514
小規模マンションやデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションでは
設計監理方式は残念ながらできないということだよ。
だから相見積を取らず1社に絞っての業者選定しかできない。
その業者が出した工事費が高いのか安いのかも分らないが、それで発注せざる
をえないということだよ。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多 　　　　　　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 　　
　　　　小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

ジャパンエレベーターって評判いいですか？

メンテナンス会社を変更しようという話しになっております。

エレベーターのメンテナンス会社は大手にしなさい。
三菱、東芝、日立、この３社以外には考えられない。

エレベーターのメンテナンスは築年数の経過とともに部品の交換が
増えてきます。
フルメンテにしておくと部品代はいりません。
独立系だと、点検費用は安いように思えますが、部品代が必要になり
結果的には割高となります。
築年数が経過してから、大手にフルメンテを依頼しても引き受けるところは
ありません。

>>8519 匿名さん
その理由を教えていただけたらありがたいです。

>>8520 匿名さん
独立系のフルメンテナンスでは駄目な理由を教えてください。

>>8514
やっぱりマンション管理、特に大規模修繕工事に関しては
素人だったということ。
あのやり方で節約できたというからおかしくなったんだよね。

管理費会計の収支報告で『予実管理』『予実比』という言葉を使いますか？

予実管理とは、企業の数値目標として立てた予算と実績を比較し、
達成状況を管理する一連の手法を指します。
故に管理組合会計では使われません。

エレベーターの部品は独立系にも供給しなければならなくなったけど、
対応が遅いのと高くなるのが欠点。
メーカー系と契約していれば、巻き上げ機の交換も無料だしね。

予実管理は行政でもつかいません。
一般企業だけです使うのは。
管理組合で使うのは、企業で使っているからいいかっこしたかったんでしょう。

傲慢で見栄っ張りの強い工事に弱い爺さんがいなくなったね。
折角工事費を削減したという話しを聞こうと思ったんだけど。

業者選定方法が間違っていたということが分かったんだろうね。
工事費削減も何の根拠もないということが。

知り合いの業者にうまく利用されたね。

知り合いの業者では無かったようだが、資産が潤沢にあったようだからいいんじゃない。
居住者に企業の重役とかが多かったとか、早期リタイアしてＤトレーダーやってるだとか、なんとか。

マンションスマイル債ってデメリットありますか？

＞＞8525 匿名さん　＞＞8527 匿名さん
丁寧なご説明をありがとう。単純な疑問が湧くのですが、お詳しいようなので是非教えて下さい。

行政の事業計画のコスト検証でも、予実管理を行わないというのは初めて触れるご見識で勉強になります。

あなたのご見解だと、
収支会計報告や予算案を精査検証する場合、どのＭＳでも記載科目や書式はほぼ同一と推測されるが、
”法人化している管理組合” なら、『予実管理』という言葉を使っても違和感は無く、妥当であるが、
”非法人格の一般的な管理組合” なら、『予実管理』という言葉を使うのは不適なのですね。

尚、いずれの管理組合でも、会計上の正否判断や分析など行っている作業は同じだと思うのですが。
その作業を表現する言葉は、区別する必要があるのですね。

マンションの会計は何んでもありです。
特に決まったスタイルはありません。

>>8534 匿名さん
承認が得られれば、投資信託も可能ですか？

>>8535さん
積立金は、安全性、流動性が最優先です。
しかし、総会決議で承認されたら、投資信託も可能でしょうが、
流石に株はだめでしょう。

承認を得られれば普通決議事項と特別決議事項を守れば何でも可能です。

>>8537さん
総会の決議で承認されれば全てオーケーではありませんよ。
法律の強行規定は規約で決めても無効です。

＞＞8534 匿名さん
なるほど。そうですか。
だったら、最初から使用範囲の制限を示唆することなどは愚の骨頂。全く無意味。

＞＞8525 匿名さん　＞＞8527 匿名さん と同様に
見事なまでに、ご都合主義。厚顔無恥ですな。

会計上では、管理組合・自治体行政・企業・個人の家計簿に関係無く、使える言葉でしょう。

普通の主婦がそういう言葉は使いません。
当然管理組合でもね。

みんなが分るような表現をすることが
大切ですよ。

>>8534
>マンションの会計は何んでもありです。
>特に決まったスタイルはありません。

↑　この方（スレ主）は、発生主義や予算準拠主義という言葉も知らないのでしょうね。
また、収支計算書には実績と予算の差異を明示していないのでしょう。

マンションの会計はなんでもありじゃないですよ。
こんな方に会計担当になってほしくないですね。

＞＞8541 匿名さん
＞みんなが分るような表現をすることが大切ですよ。

参考までに、あなたや、あなたの管理組合では、なんと表現しますか？ 　

またいつものように、集団的な批判や否定の投稿は勢いづくが、
対案・代案・提案や改善に向けた意見を求めると、投稿が無くなったり停滞するね。
それを承知の上で、毎日或は時々見ています。

皆様ありがとうございます。

自分も総会で承認を得られればなんでもあり（書く必要ないが当然合法であれば）だろうという予測でお聞きしました。

投資信託が承認された場合、管理組合の法人化は必要ですか？

会計とは、現実に起きている事象を数値に置き換えることによってわかりやすく表示する為の
手法です。
会計のルール
　　①会計公準・・・会計の大前提であり、あらゆる会計を支配する共通の基盤
　　②会計原則・・・一定の範囲内で会計作成者に選択が認められるもので、統一的な基準ではない。
　　③会計手続・・・会計の種類ごとに定められるもの。

会計監査・・・管理組合法人には法律により義務づけられているが、法人化されていない組合
　　　　　　　　にも監事をおいて同様の監査をする体制を標準管理規約に定めている。
　　　収支計算書の監査・・・発生主義での計上がされているか。各数値を予算と対比する監査。
管理費会計の会計基準は、企業会計や公益法人会計などの制度会計から、必要な部分のみを
援用する自由な基準です。

企業会計・・・営利会計、財務会計中心、制度会計
管理組合会計・・・非営利会計、管理会計中心、非制度会計
　　被制度会計なので従うべき会計原則は法律には定められていない。
　　制度会計の会計原則を援用して暗黙のルールとして会計基準を構成している。
　　　企業会計の証券取引法会計の企業会計原則、旧公益法人会計基準の原則を援用している。
　　　つまり、必要に応じて両原則をつまみ食いしているだけのこと。

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）

>>8546さん
投資信託を行い、利益がでれば別途会計にその分はしなければなりませんが、
法人化する必要はありません。

援用とは-辞書（コトバンク）

デジタル大辞泉
［名］(スル)１ 自分の主張の助けとするため、他の意見・文献などを引用したり、事例を示したりすること。「海外の論文を援用する...

続きを見る

大辞林 第三版
（ 名 ） スル ① 自分の説を補強するために他の文献・事例などを引き用いること。 「先人の説を－する」 ② 〘法〙 自己の利益のた...

>マンションの会計は何んでもありです。
>特に決まったスタイルはありません。

その通りじゃないの。

管理費会計で予実会計とか使っちゃだめだよ。

予算準拠の原則とは、収入および支出は予算に基づいて行わなければ
ならないということを要求する原則です。
まさに非営利会計のための原則です。

真実性の原則は、会計原則の中でも最高規範とされています。
真実性の原則とは、客観的な真実の報告をすることを要求する
原則です。

「予実管理」という言葉は、家計簿アプリの説明にも普通に出てきますよ。

家計簿だから何でも使っていいでしょう。
奥さんがそれに慣れていればいいだけのことです。
マンションの会計は全組合員を対象としますので、分りやすい
用語を使う方がいいでしょう。それだけのことですよ。

管理組合でもそれで住民がなれれば別に
問題はありません。
そういう細かいことに拘る必要はないでしょう。

＞「予実管理」という言葉は、家計簿アプリの説明にも普通に出てきますよ。

そうでしょうね。それが現実。
企業活動だけでしか使わないとか、断言していた方が数ヶ月前にも居ましたね。

元々は専門用語で、使用する場も限定だったワードも、便利で意味が共有出来る言葉なら
垣根を超えて、他分野や他の機関に使用の範囲が広がり、家庭にまで普及しますよね。
　
ネットの普及もあり、一旦垣根を越えたら、以前のそれとは比較にならない速度で普及します。

何故だか、以前からこの板に投稿する方々の中には、
最近の用語がアップデートされていない方が、多く存在しているようですね。
接触する社会や場面が、普及する前の状態なのか、普及していることに気付かないのか？何故だろか？

>>8560
そんなにその用語を使うか使わないかで問題視することでもないでしょう。
使いたければ使えばいいんですよ。それだけのことです。

普通は収支報告書とか予算書という表現をつかいますね。
前期決算額と予算額とかね。
予算額と当期類型額とか。
単に予算と実績でもいいでしょう。

＞＞8562 匿名さん
？？呼称・名称の話では無く、「数値検証の行為」（＝予実管理）について指摘してたんでしょ。
大丈夫？

予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
そんなことで揉めることではないだろう。

専用使用料会計は、管理費会計や修繕積立金会計と違い収支均衡を
前提とする必要はないんですね。使用料会計の収支残額は修繕積立金に
繰り入れることが望ましいとはいわれていますが、皆さん方の組合でも
そうされていますか。

駐車場使用料は全部ではないけど、大半は修繕積立金会計へ
移し替えがされています。

駐車場の立体駐車場の交換までの寿命はどれくらいでしょうか。

>>8564　スレ主さん
>予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
>そんなことで揉めることではないだろう。

「予実会計」なんて言葉を勝手に作っちゃ駄目ですよ。

私は総会の会計報告書を見ていつも不思議に思う事があります。
管理費と修繕積立金の収入の部はいつも未収金があにもかかわ
らず未収金は除外しないで報告されます。

駐車場使用料は未収金や空き区画の分を未収金や空き区画分を
除外して報告されています。

本来駐車場使用料は管理費や修繕積立金と同じように会計報告
することによって未収金や空き区画がいくらあるかが理解し易
いと思いますが。？

大型マンションは駐車場の収入は組合の収入に占める貢献度は
おおきのですから、駐車場の収支報告は別にしてほしいと提案
してもなしのつぶてです。

ここら辺は管理会社の不正の温床になっておるような疑念をも
っております。？

駐車場の収支報告を管理費会計と別にしているマンションは
ないと思いますよ。
発生主義を採用しているので未収金であろうと発生したものと
して処理しているんではないですか。

>8568さん
揚げ足取りはいけませんよ。予実管理の間違いですけどね。
一つまちがっていますよ。私はスレ主ではないんですけど、
どうでもいいことですが。

＞＞64 匿名さん
予実管理を予実会計と、無意識に誤変換してる御仁のご意見など参考にもならんな。

>>8551 匿名さん
そうなんですね。
ありがとうございます。
参考になりました。

>>8571 スレ主さん
>揚げ足取りはいけませんよ。予実管理の間違いですけどね。

２度も同じ間違いをしてはいけませんね。

>>>8554:[2018-06-21 12:32:24]
>管理費会計で予実会計とか使っちゃだめだよ。

>>>8564:[2018-06-21 17:47:20]
>予実会計の用語は使いたいところが使えばいい。
>そんなことで揉めることではないだろう。

駐車場使用料を一般会計にいれている管理組合は危ないと、いろんなところで見ますが、うちは全てではないにしても駐車場使用料を一般会計に入れないとどうあがいてもやっていけません。

駐車場使用料を全額特別会計に割り振っている管理組合様の収支内訳が知りたいです。

８５７０さん、
発生主義で有れば１００％回収されていないのでしたら
１００％回収したような報告は可笑しくありませんか。？

確かに駐車場使用料の一部を管理費会計に入れると分りにくくは
なりますね。
うちの場合も管理費会計に全額を収入としてまして、支出として
修繕積立金に移し替えする分は明確ですが、管理費に充当する分は
不明確のような気がします。
一度再検討してみます。
駐車場使用料を最初から全額修繕積立金会計に計上すればいいんでしょうね。

滞納金があっても、収支報告書では全額予算と同じ金額が
計上されますよね。
貸借対照表には資産の部に未収金として計上されますけど。

発生主義（はっせいしゅぎ、英: accrual basis）とは会計原則の一つで、現金の収入や支出に関係なく、経済的事象の発生または変化に基きその時点で収益または費用を計上しなければならないとするもの。 収益と費用を現金の受け渡しの時点で認識する会計原則である「現金主義」と対比される概念である。

管理費、修繕積立金は収支報告で未収金がありながら１００％計上、
駐車場使用料は管理費会計には１００％ー未収分を計上していながら

バランスシートにはそれぞれ未収入金として計上するのには矛盾があ
りませんか。？

そこまでは考えなかったけど、おかしいといえばおかしいね。

＊管理費の予備費がなくなったらどう対応しなければならないかを想定してみてください。
　　　　予備費がなくなれば、他の費目から使わざるをえなくなります。
　　　　しかし、事務管理費や電気料金等は支払わなければなりません。
　　　　だが、銀行口座に残高が無くなれば、支払うこともできなくなります。
　　　　修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要です。

何故管理費の値上げが必要なのか。
＊予備費が減少傾向にあり、今後も建物の経年劣化に伴い、予算外の突発的な修理
　等が発生する可能性があり、今後益々減少していくことが予想されます。
＊さらに、消費税のアップに伴い、確実に管理費の２％の余分な出費が必要となります。

皆さん方のマンションでは予備費はどれぐらいありますか。

消費税が２％上がれば同じ滋養権で管理費が使われていけば
毎年２％ずつ目減りしていく。

過去のＭＳ（世帯数：200戸、50戸、150戸、200戸、120戸）
いずれも管理費会計の予備費は平均5万。多い年でも10万だった。

今のＭＳ（某地方都市・120戸）では、初年度（昨年）の実績が5万強だったが、
第２期の予算案は50万を計上してきた。

予算計上の経緯が異常で、金額の根拠も不適なので、総会では質疑と異議を唱え反対しました。

そんなに少ないんですか。
うちの場合は1,000万円はありますよ。

だからどうしたｗ

管理費は各項目の予算がオーバーしたら予備費からもってくるよね。
そして、管理費総体でカバーできなければ臨時総会を開催して、各戸から
不足分を徴収するか、借り入れをするかしかないんだよね。
そんなことになったら面倒でしょう。だから予備費は余裕をもって
予算化していないとだめだね。

当マンションの第０期会計報告の一例

一班会計収入の部　計　１１２．９９２．１６０円
　　　　支出の部　計　１１７．４４９．６２６円
当期剰余金　　　　　　--　４．４５７．４６６円
前期繰越　　　　　　　　４７．８８０．２２２円
剰余金　計　　　　　　　４３．４２２．７５６円

※修繕積立金へ２．０００万円繰り入れている。
　駐車場使用料のり収入１９．２４６、６６０円

前期繰越金は収入の部だよ。
そして剰余金が次期繰越金となる。
予備費も含めて４，０００万円以上あるので、管理費が
不足することはないでしょう。

駐車場収入が、３９．０４９．３２０円ありますから。これを除くと不足する。
駐車場収入のマンション管理に対する貢献度は大きい。

剰余金＝前期繰越金４７．８８０．２２２円＋当期剰余金（－４．４５７．４６６円
＝４３．４２２．７５６円　前期繰越金は収入の部ですが。？

＞当マンションの第０期会計報告の一例

せめて、所在地を明かしてくれとは言わないが、
戸数くらい提示しなきゃあ、所在地の推定や結果、金額の多寡の判断もつきにくい。

高いか安いを質問はしていません。駐車場使用料の貢献度を数字で示した。
管理費は８０円/㎡です。修繕積立金の次期繰越金は４９７．８６３．０５４円です。

一般会計
駐車場使用料年額　３９．０４９．３２０円（　　　　　　空区画、未収金あり。）
管理費年額　　　　３２．８６０．８００円（１００％回収金額）（未収金あり。）

貸借対照表には未収入金として管理費、駐車場使用料も計上されている。
一般会計に管理費は未収入金があるのに１００％回収で計上するなら駐車場使用料も
１００％回収で計上しないのはなぜか。を追及している。築２８年のマンションです。

収支報告書での駐車場使用料は予算と実績は違いますよ。
予算書案では前期決算額と予算は同金額ですけどね。
まだ未収金は発生しませんから。

予算の事は質問していない。
管理費の予算と決算は同じ１００％計上している。　（未収入金あり）
駐車場使用料の予算は前期の実績を計上している。（空区画、未収入金あり）
※駐車使用料を１００％予算計上していれば問題ありません。

>>8598
その手法はどこの管理組合もやっていることだよ。
管理費と修繕積立金は未収金があっても、最終的には特定承継人が
支払うことになっているので、とりっぱぐれはないということ。
使用料は未収金があった場合、特定承継人に請求できないことに
なっているから昨年の実績を予算化することにしている。

規約には駐車場使用料は承継人に請求できる事としています。

競売になっても請求できるのかな。
規約と法律どちらが有効か。

規約に規定していれば、裁判費用、使用料、中には前の住民が
使った水道料まで請求できるそうです。

>8598
駐車場使用料の予算は昨年実績分を計上してあるが、その金額は昨年の実収入分
だから未収金や空き分も含まれているんですよ。

なんとなく理解できました。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
　大規模修繕工事をするときには、必ず業者に保険を掛けるよう要請してください。

８６０３さん、それは含まれておりません。貴方には、これ以上理解は無理
みたいなので議論は辞めましょう。

規約の別紙
１、専有部分タイプ別管理費一覧表　（全専有部分管理費合計含む。）
２、専有部分タイプ別修膳積立金一覧表（全専有部分修膳積立金合計含む。）
３、駐車場タイプ別別使用料一覧表、（全駐車場使用料合計含む。）
４、バルコニータイプ別使用料一覧表（全バルコニー使用料含む。）
５、専用庭タイプ別(使用料一覧表　 （全専用庭使用料合計含む。）

１，２，３．４・５・はすべて予算には１００％計上する方が素人には理解出来る。
１，２，３，４，５．はすべて規約では合計金額は規定されている。これ等を変更
するときは組合員の同意がいります。

４．５、についてはマンションによったらないところもあります。
その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

>>8606
それは単なる一覧表でしょう。
そんなのはどこにもありますよ。
管理費と修繕積立金は固定されているので全て予算化します。未収金も含めて。
使用料は固定していませんので、空きがあったり、未収金があれば少なくなります。
それを予算化するのは難しいので、前期分を予算化するんですよ。

管理費や修繕積立金の別表が管理規約の別表になっていると
料金とかの改正をするときには、値上げの改正は普通決議で
別表の改正は特別決議になりますので、早めに別表は使用細則の
別表としておくべきです。

殆どのマンションが管理費と修繕積立金の別表は管理規約の最後に
載ってるよ。
それ特別決議になるの？
値上は普通決議なんでしょう。おかしいよ。

８６０７、まだ理解できないか、１～５は固定されております。
予算を１００パーセント計上して決算を実収を計上すれば、
予算ー決算で駐車場の動きが把握できる。この方がはるかに合
理的である。

駐車場の区画数と使用料合計を把握している組合員は極少数です。

当マンションは５９６戸です。駐車場収入は不正の温床です。

８５３３さんのマンションでは使用料の未収金は特定承継人に請求できないのですね。

うちのマンションでは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、自転車。バ
イク置場使用料、自治会費、諸施設使用料等は承継人にせいきゅうできるし、
裁判に要する費用（弁護士費用）等も承継人に請求できるようにした。

規約の設定変更、廃止、は区分所有法３１条の強行規定とし、使用細則。別表及び
別紙の管理費等の値上げ値下げは普通決議とした。

外廊下のマンションに住んでいます

外廊下のマンションにお住みの方にお聞きしたいんですが、階段の表面は防滑シートで覆われていますか？
それともモルタルですか？

うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、モルタルはひびかすぐ入るので防水としてはよくないと建築士の方に言われました。

入居半年とかですが小さいヒビは入っております。

お金を出してでもシートは貼った方がいいでしょうか？

＞うちのマンションは階段はモルタル、廊下は防滑シートなんですが、・・・

階段はモルタルって、コンクリートむき出しなんですか？
あまり詳しくないですけど、『階段はモルタル』という状態がいまひとつ理解出来ないです。

>その他の施設使用料（プール、ゴルフ練習場、ハッティング練習場、アスレチック練習場）
>等は、予算に１００％の計上は不可能なので前期実績とする。

駐車場使用料も予算に１００％の計上は不可能でしょう。

駐車台数が多ければ多いほど、予算化は無理でしょう。
転勤とかで賃貸に出すときも、空白期間がかなりの数
発生します。

>>8613 匿名さん
正しくは鉄筋コンクリートの上に防水モルタル仕上げですね。
見た目は完全にコンクリート剥き出しですが。

８６１４さん、それを屁理屈と言います。まず、貴方はマンション管理士不合格組でしょう。
最後に簡単な例題を示します。
１００台駐車区画があり使用料が月１万円のマンションにしましょう。
駐車場収入を年間１００％契約で料金も回収したら月１００×１万円＝１００万円それを年に
合計すると１２００万円の収入になります。

その１２００万円を予算化したのだが半分の台数しか契約できず収入は半分の６００万円と
なりました。

決算報告では本来あるべき１００％の契約が半分である事に対する組合員からの質問で事情
説明が必要です。ここら辺で駐車場の問題が噴出します、

処が、前期実績６００万円で決算報告された場合にはどうなりますか。？

回答は結構ですので考えて下さい。

駐車台数は殆ど契約しているので、住民がわかるだろう。
空きを待っている者もいるし、空きが出たらすぐ抽選とかで
直ぐ満杯になるしね。

分譲時はキャンセル待ちでしたが現在は老齢化して半減した。
空き区画の利用方法が問題になりつつある。

８６１８さんのマンションは郊外のマンションでしょう。
知人のマンションは分譲当時は地下鉄駅までは徒歩１時間くらいでしたが、
バスの便がそれなりにありましたので良かったが、

現在はバス便も大幅に縮小して一日５便になり、不便をきたして自動車の
必要性が大きくなったと嘆いていました。

マンションも地域の事情で様変わりしています、都心部でアクセスのいい
マンションは駐車場の空きが多くて管理費等の値上げを検討中です。

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

空き駐車場が多くなってきた場合は、外部貸し出しを検討すべきです。
その時は、税金との兼ね合いを考慮すべきです。

駐車場に空きが出るなんてうらやましいマンションですね。
住民の殆どが後期高齢者になれば、免許証の返納者が多くなり、
駐車場にも空きが出てくるでしょうが。

４．賃借人が駐車場を利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

この条項を入れておく必要ありですね。

>賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

うちでも賃借人に貸しているけど、これ課税対象になるの。

近所の税理士に聞け、管理士には答える権限無し。

税理士に相談しなさい。他人の仕事を奪うではない。

では、税理士の先生ご回答をお願い致します。？

ではお答えします。
賃借人が使用するのは外部使用となり、課税対象になります。
私は税理士の卵の前で、まだ４科目しか合格してません。
後、相続税法を頑張ってます。

税理士に合格するには５科目が必要なんですね。
トータルで何年かかっても５科目に合格すればいいんですね。
だったら簡単でしょう。
司法書士の試験の方が圧倒的に難しいといわれるのが良く
分ります。
税理士も司法書士も、弁護士も開業するのは大変です。
特に税理士は絶対に無理、親が税理士事務所を開業していれば
固定客がいますからね。
税理士で開業しているのは、簡単な試験で資格を得た税務署勤務者だよ。
それに何年かかっても５ヶ目取れば合格なんてふざけてますよ。
そんな簡単な試験で合格した者の知識は期待できない。

僕は学生時代に税法研究会に入っていて、簿記と財務諸表論は合格
したけど、会社に入って法人税法を勉強してたけど、資格を取っても
何の役にも立たないと思ってやめたよ。
財務部にいくのは嫌だしね。

税理士の試験は１科目ずつ取っていけば簡単だけど、１発合格は
至難の業だね。
しかし、税務署勤務の者が簡単な試験で合格できるのはおかしいよね。

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税理士の資格はマンション管理士と同レベルです。

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　ここには、管理業務主任者、宅地建物士が入ります。

相対的にではあるが、駅近物件は自ずと価格も高くなり購入者の年齢も高くなる場合もある。

駐車場は、他者もご指摘のとおり加齢や必要性の低下（社会インフラは全て直近）」によって
免許の自主返納も早い段階から増加していき、空きが発生するでしょうね。

賃貸駐車場需要そのものに地域格差がありますから、
早め早めに賃貸転用を推進しないと、収益に影響しますね。多少ですが。

不動産三大資格、管業、宅建、マン管は合格率無関係に難易度は互角。
三資格相互に資格者には試験科目の一部が免除される、似たような試験問題。

税理士は難易度の高い資格、マン管や管業と同列扱いは大変に失礼。
ユーキャンなどの通信教育等の会社が勝手に付けたランクを信じる低知能にも呆れる。

私はマンション管理士ですが、８６４３さんと同意見です。

弁護士がマンション管理士に合格してマンション管理士会に入会する理由が知りたい。

仕事の幅が広がる。
行政書士や司法書士、建築士も万カン持つ者がいる。
マン管のみでの活動は需要が無いに等しい。

需要のないマンション管理士会に入解する意味がないはずですよね。？

ではなぜマンション管理士の資格を、弁護士、公認会計士、建築士、
行政書士等が取るのであろうか。
取っても役に立たないと言いながら、受験勉強をして、受験料を
払ってまで取っているからね。

税理士の試験は１科目ずつ取ればいいから、マンション管理士の
資格と難易度は変わらないんですよ。
但し、５科目取るには期間がかかるけどね。

税理士の資格を取ってもそれで就職はできないし、開業もほぼ
できない。
故に優秀な人材は受験しないからね。
弁護士や公認会計士であれば、登録するだけで税理士の資格は
もらえるし、税務署勤務であれば年数が経ては簡単な試験で
資格はもらえるからね。

>>8643
あなたは税理士なんでしょうね。
しかし残念ながら税理士の試験はそんなに難しくはありませんよ。
簿記と財務諸表論はちょっと優秀な商業高校生なら合格できますよ。
後3科目は専門性が必要ですが、毎年1科目ずつ合格すればいいですしね。
しかし、親が開業して顧客をもっていないと、開業はできませんよ。
例えば現在税理士に依頼している医者が、セールスにきた新米税理士に
現在の税理士を断って契約はしませんよ。

税理士の資格があれば経理課には配属されるだろうけど
それでは出世コースから外れるし。

税理士の合格率は２０％、マン管士は８％台

マンションの高圧洗浄って住戸当たりいくらぐらいが相場でしょうか？

うちは１戸あたり、５０００円前後です。管理会社経由ですが、
もっと安くでする業者もあります。


２８０戸、築２７年、３年に１度（現在２年に１度に変更の案あり、）

うちは１戸当り３，５００円程度です。
相場としては、３，０００円～４，０００円でしょう。
台所、洗面所、風呂場、洗濯機置き場の４ヶ所です。
当然共用部分も含みますし、内視鏡カメラも一部投入しての
価格です。
２年に１回やっています。

税理士の試験の難易度は、税理士試験科目の１科目と
マン管との比較で同程度といったのですよ。
総体では税理士試験の方が難しいでしょう。

８６５６さん８６５５ですが安いですよね。戸数が多いのでしょうか、参考になります。

>>8658さん
相場は１００戸程度を基準としています。
１戸当り５分～１０分しかかかりませんので、時給換算すれば
３，０００円でも高いと思いませんか。
経費は殆どかかりませんからね。電気、水の使用料は管理組合
負担ですし。
ネットで検索して業者から見積もりを取れば簡単に相場は分り
ますよ。

自分の住んでいる地区の高圧洗浄業者で検索してください。
めぼしい業者が見つかったら、何軒かに電話して聞いてみると
良く分かりますよ。

８６５５です。
そうですよね、管理会社マル投げでいて、普段より高いのではと思ってはいました。

>>8661さん
築２７年といいますと、専有部分の配管も劣化がすすんでいます。
高圧洗浄で気をつけなければならないことは、全戸実施することが
必要です。
３年に１回ということですので、１回やらなかったら６年やらない
ことになります。
もし２回飛ばしていたら、９年間洗浄なしということにります。
そうなりますと、配管もかなり劣化が進みます。

あまり配管の傷みが激しくなれば、高圧洗浄を業者が
断ります。

ここは質問すればすぐ返事がきますね。

良い反応がおおい。ありがたいです。

すみません、部屋数34戸で築10年の分譲マンションの大規模修繕が計画されているのですが、
見積額が5600万円を超える額でした。積立金では足りないそうなので2000万円借金して取り掛かるそうです。
管理会社にいいように搾り取られそうになってるとしか思えないのですが、知識のある方はどのように思われますか？
そもそも基本的に大規模修繕に携わるコンサルタントは管理会社でも管理組合でもない第三者から選出するものと思っていましたが、管理会社所属の一級建築士がコンサルタントの立場に収まってしまっているようなのですが、これは普通のことでしょうか？
ご教授いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

戸当たり165万円は高額すぎます。管理会社のコンサルタントは、やめた方がよいです。
管理費会計の適正な見直しをお勧めします。

当マンションは管理会社の見積もりが専有部分一戸当たり１１０万円の見積もりでした、
組合員有志が立ちああり約一戸当たり７０万円で済みました。（３３０戸）

高圧洗浄についてありがとうございました。

軽くぐぐったのですがうまく検索できませんでした…

まずは管理会社が出してくる見積もりみて相場と比べてみます。

ありがとうございました。

>>8666 匿名さん
高級マンションですか？
被災して修繕箇所が多いんですか？

戸あたり100万円ぐらいを目安になるかと思います。

ただ、10年で大規模修繕をする理由はなんですか？
昨今は15年程度まで伸ばしているところが増えてきています。

少なくともあと2年は伸ばせるのでは？

大規模修繕工事の周期は８６７０さんの仰るのが最近の大半の意見です。

>>8669さん
○○市高圧洗浄業者で検索すれば出てくる筈ですよ。

>>8666さん
「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　　　　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

※国交省のガイドラインでは１３年周期を推奨していますが、周期についてはそれぞれのマンションで
　　大きく違ってきます。ただいえることは、自分の部屋で例えれば、タタミや壁紙を早く交換される方と
　　そうでない方の差ではないでしょうか。

>>8666さん
　　工事金額１戸当り　
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
※小規模マンションほど１戸当たりの金額は高くなります。
※借り入れをした場合は修繕積立金の値上が伴います。工事の全てを網羅した長期修繕計画を立て
　　３０年間の総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して、値上を検討すべきです。
　　築３０年間の工事には、玄関扉、エレベーター、給排水管、消防設備等は含まれません。

　　工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

設計コンサルタントについてですが、コンサルタントをつける場合は、設計監理方式で工事をやる
場合にはつけますが、そうでない場合は普通はつけません。
管理会社はコンサルタントをつけることによって、工事費の１５％程度を設計監理費として利益を
得るためにやるのだと思います。

>>8666さん
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊施工前、施行中、竣工後の役割も勿論あります。
　　設計コンサルタントに支払う報酬は総工事費の３％～１３％程度です。
　　うちの場合は３５０戸ですので、３．５％のコンサル料を支払いました。
＊管理会社がつけるコンサルは親会社の監理をすることになりますので、シビアさは当然
　　弱くなると思います。
＊コンサルは住民の味方になってくれなければ困ります。
　　管理会社や建設会社と関係のないコンサルを選ばなければならないのですが、それが
　　理事会や専門委員会がやれるかが問題ですね。
　　公募とかをして募集して、見積金額と説明会を聞いて選出できればいいんですが、管理会社主導
　　で工事や理事会が動いているようだと難しいかもしれません。特にデべ系の管理会社だったら
　　余計組合で独自に建設会社を選定するのは難しいと思います。

>>8666さん
＊コンサルタントに依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討
　
　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

>>8666さん
大規模修繕工事の進め方については、私どもの工事の経験をもとに
勉強しましたので、何なりと質問してください。
私で答えられる点についてはお答えします。
又、私以外にも建築士や業者の方、管理会社のフロントや理事長経験者、
専門委員の経験者の方が答えてくれるでしょう。

>>8666さん
大規模修繕工事の周期は、国交省はガイドラインで１３年を推奨しています。
しかし、周期については各マンションによって考えがそれぞれです。
自分の部屋で考えれば、畳や壁紙の交換を早くやられる方とそうでない方の
差ではないでしょうか。
ただ、築１０年での工事は早すぎますね。１３年を目途に専門委員会を立ち上げ
建物診断業者、設計監理業者、建設会社のそれぞれの選定をしていっては
どうでしょうか。
そういった検討をしていけば、結果的には１３年での工事になります。

建物診断業者と設計監理業者は同じでも構わないと思いますが、マンションの
大規模修繕工事の設計監理の経験のあるコンサルタントでなければ意味があり
ませんので、募集の際は、そのことを強調してください。
公募する場合は、マンション管理新聞に掲載すれば無料ですので是非活用して
ください。地元の建設業協会に聞けば教えてくれます。

工事費の相場としては、１戸当り８０万円～１２０万円というところだね。

今テレビをみていたら、マンションの配管のことが取り上げられていた。
築１８年のマンションで、共用部分はポリエチレン管という錆びない配管が
使われており、そこからの赤水はでていないが、継手部分が錆びており
そこから赤水が発生していた。
最近のマンションでは塩ビ管やポリエチレン管が使用されており、劣化は
関係ないと思っている方が殆どだと思います。
しかし、継手部分は築３０年程度での交換が必要です。

共用部分の縦管部分は塩ビ管であれば交換は必要ないでしょう。
但し継手部分は錆びますので交換が必要です。
それをやらないと赤さびが間違いなく発生します。

専有部分は水を使わない時間がありますので、そういう時間が
長くなれば、管材が空気に触れサビ易くなります。
又、給湯管は高熱の影響で劣化が他の部分より早くなります。

皆さん方のマンションの長期修繕計画（１回目の大規模修繕工事後の）に
共用部分の排水管の更新工事が計画されているところがありますか。
給水管については、居室外の工事ですから計画化されていると思いますが、
排水管については殆どが計画されていないと思います。
理由は、居室内の工事であり、工事費も高額になるのがその要因です。
しかし、経年劣化は間違いなく発生します。
専有部分の配管同様、早めに計画を立て、積立金の値上をしておくべきです。

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン、熱感知器

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、ガス警報器

　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

共用部分の縦管部分が塩ビ管の場合の継手部分が錆びるとありますが材質は。？

>>8687さん
うちの場合は本管部分は塩ビ管なんですが、継手部分は違う管材が
使われているということです。
同じ管材はどこのマンションでも使われていないと建築士がいっていました。
管材が何かは聞いていません。
詳しい方がおられましたら教えて下さい。

8666で大規模修繕に関する相談をさせていただいたものです。
沢山の反応を頂きまして大変恐縮しております。本当にありがとうございます。
やはり専門家の方々から見ても高額に感じられるのですね...

ご回答いただいた中でご質問にお答えいたしますと、まず、高級マンションではありません。建物自体の延べ面積4062㎡ほどで5階建て34戸の低階層マンションです。
素人目に見てですが大きく傷んだ個所はそこまで見受けられません。若干タイルが浮いた個所やひび割れ等なくは無いかな、と思う程度です。本当に素人目ですが...。
大規模修繕に至るきっかけは、管理会社側から10年経つのでやりましょう、と持ち掛けられたということです。（当時私は未入居でした）

管理会社から10年なので修繕が必要と言われる→コンサルタントというものが必要だがほかに心当たりがなければ管理会社所属の一級建築士をコンサルタントにして進めませんか→共通見積書作成→工事業者を決めなきゃいけませんが心当たり無ければetc...→5600万円の見積もり
という流れのようです。

水道用硬質塩ビライニング鋼管とは

昭和40年代から水配管用亜鉛めっき鋼管から代わって使用されたのが、水道用硬質塩ビライニング鋼管です。亜鉛の溶けだしや配管腐食の心配がないとのことで、使用されてきましたが、配管の継手部は亜鉛めっき継手を使用していたため、継手部での腐食は発生しています。その後継手部にはさまざまな改良が加えられて、昭和60年代から管端防食継手が開発され、ようやく錆発生の問題が解消されました。この防食継手が使用されているマンションは30年～40年程度、使用されていないマンションは20年～30年程度が更新時期の目安となります。

ステンレス鋼管とは

今まで紹介したマンション給水管の中で最も高額で、もっとも耐用年数が長い給水管です。一番弱いとされる継手部の寿命も40年以上とされており、水温25℃前後の常温であれば100年もつとも言われています。

材質は最も高額なものですが、配管工事の施工性が良く、先にご紹介した「水道用硬質塩ビライニング鋼管」よりも作業が早く進むため、工事費用は「水道用硬質塩ビライニング鋼管」を使用した場合と大きく変わりません。

>>8689さん
お宅のマンションが管理を委託している管理会社はテべ系ではありませんか。
デベ系とは、親会社が建設会社等のところをいいます。
もし、そういう管理会社だったら、設計コンサルタントは不要です。
いくら相見積を取ろうとも、最終的には親会社や関連会社に仕事がいきますからね。

>>8689さん
管理会社は収益が欲しいんです。
そして、管理会社のフロントもノルマがあり、工事をすることによって
成績を上げたいんでしょう。
決してマンションのために一生懸命やってくれているとは思えません。
共存共栄とかの精神は見受けられません。
工事を１０年でというのは早すぎます。それをやれば１０年後には又
やらなければならなくなります。

>>8692 本当に素人で申し訳ないのですが、デベロッパー系の管理会社かどうかはどのようにお調べすればわかりますか？
㈱グロー○アという新宿の会社なのですが、ホームページ等を確認しても出てきません..

>>8693 私も、話を聞いていると誠実に仕事して頂いてるとは思えません。
どうしたら、この大規模修繕自体を白紙に戻せるか考えていますが、素人なうえ数か月前に越してきたばかりで味方してくれる人もおらず、困り果てています...

ステンレス鋼管は地震等での亀裂や破損の恐れは有りませんでしょうか。？

株式会社グローリア

株式会社グローリアは東京都渋谷区代々木２丁目１３－５　KT新宿ビルに店舗があり、最寄りの駅はＪＲ山手線 新宿駅 徒歩5分のところです。営業時間は09:00～18:00で、定休日は日曜祝祭日　年末年始となっています。
主な取り扱い物件種別は賃貸:アパート・マンション、戸建ほか、事務所・店舗、駐車場と売買:中古マンション、中古一戸建、土地、投資用・その他です。取り扱い物件数は、主なところではエリア別で豊島区が4件、荒川区が2件、町田市が2件、駅別で高田馬場駅が2件、淵野辺駅が2件、南町田駅が2件です。また、保証人不要の相談可、電子メールで対応可、土地買取、中古マンション買取り、中古一戸建て買取り、賃貸管理業務、リフォーム対応、住宅性能保証制度対応、公認 不動産コンサルティングマスター、一級建築士という特長やサービスがあります。渋谷区や大和駅、大鳥居駅、町屋駅の物件のご紹介に自信があります。新築アパートの企画販売を行なっています。また、長年培った独自のノウハウと、きめ細かな対応で、皆様の不動産（アパート・マンション）の賃貸運営を責任をもってご提案をいたします。

マンションは７８棟（３，２５２戸）
小さな会社みたいですね。資本金　４，２００万円

親会社に建設会社はいないようですが、協力会社に仕事をさせて
利益をえるために早めにやるんでしょうね。
兎に角１０年でやらないことと、設計コンサルタントは公募する
ということで管理会社の建築士は避けることですね。

>>8694さん
マンション管理業協会で検索するか、株式会社グローバルで
検索すればすぐヒットしますよ。
この会社は管理会社専門ではなく、不動産会社と兼務している
ようですね。
問題があれば管理会社を代えればいいでしょう。
管理会社を変更するのは、３ヶ月前までに文書で通知するだけで
変更できます。
理由は不要です。極端なことをいえば気にいらないからという
理由でも変更できます。

>>8689 入居済みさん
もっと理由を正確に聞きましょう。
正当な理由がないのならしなくてよいということですし。

もしちゃんとした理由があれば、可能なら外注で建物診断をしてもいいかもしれませんね。

間違いなく、時期が早くて、高いです。

>>8696さん
そのメリットは、
埋設により寒冷地でも凍結防止ヒーターを不要にできること。
塩ビ給水管から溶出する環境ホルモンなどの不安がなくなること。
蛇腹部分のあるステンレス波状管を使うことで大地震でも
地盤の動きに追従させて破損や漏水を回避できること。
そして半永久な耐久性によるメンテナンスフリー。

デメリットとしては従来は給水管材料のコストでしたが
普及ともに大きなデメリットではなくなってきました。

配管を更新するときの管材はステンレス管がいいようですね。

工事を白紙に戻すということは、業者との契約を交わしていれば厄介ですね。
しかし、もう一度仕切り直すことは必要でしょう。
期間を延ばすことは可能でしょう。
そして、３年後にもう一度業者を公募して取り組むということが必要だと
思います。
管理組合の要望をきかなければ、管理会社を変更するという具合に、管理会社と
駆け引きをすることも考えられます。

マンション管理士会に相談されたらいかがですか。
相談は無料ですから。

どちらにしても、素人が一人で行動もできないでしょうから、
マンション管理士会又は、ＮＰＯ法人のマンション管理組合連合会に
相談した方がいいですね。

デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは厄介ですね。
工事とかをどんどん進めてくるので、管理会社を変更しているマンション
も結構多いですよね。
大手建設会社が建設したマンションでその関連会社の管理会社が管理を委託
していたが、途中で全然関係のない管理会社に変更になっている。
よくあることですね。

管理会社も収益はあげたいしね。

フロントはノルマを達成して成績を上げたい。

そしてその犠牲になるのが、何も知らない
マンションということ。

特に小さいマンションは人材が少ないので
悲哀。

しかし、誰かが動かなければマンションは変わらない。

それができるのが、あ　な　た　です。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。
　　そうならないためには、配管の交換をしなければならないのですが、個人で工事をする場合は、
　かなり割高になります。
　　専有部分の配管については、共用部分の工事と一緒にやり、経費の削減と在宅とかの負担の
　軽減を図っていく必要があります。
　　特に、配管の経年劣化による水漏れについては、階下の損害部分については保険の適用があり
　ますが、原因元の配管の補修については応急措置をするだけに終わります。
　　他の配管が床下を開けた時、腐食していても交換はしてくれません。

規約での役員の選任方法や理事会の運営、等々を知った上で行動しましょう。
多分お宅のマンションの規約では、理事会は理事の半数が出席すれば成立し、
理事会の議案はその出席理事の可半数で決する。　

総会は議決権の可半数が出席（出席表、委任状、議決権行使書を含む。）すれば成立。
総会の議案はその出席議決権数の過半数で決する。

総会の議長は理事長が務める。以上をクリアーできそうであればマンション管理士等
に相談してみてください。

クリアーできそうでなければこの際勉強してみて下さい。役員の重要性が理解できます。

給排水管をステンレス鋼管にすれば大地震を考慮しなければ最強でしょう。

そのメリットは、
埋設により寒冷地でも凍結防止ヒーターを不要にできること。
塩ビ給水管から溶出する環境ホルモンなどの不安がなくなること。
蛇腹部分のあるステンレス波状管を使うことで大地震でも
地盤の動きに追従させて破損や漏水を回避できること。

マンションの管理をしていくには、知識や情報だけでは難しいですね。
時間がなければ難しいでしょう。

特に大規模修繕工事の専門委員には時間が大切です。

技術的なことは、建築士や業者が教えてくれます。
我々一般住民は、それらを聞いてどうするかを判断すればいいんです。

技術的なことはプロに報酬を支払ってやってもらえばいい、
我々は何を知り何をやらなければならないかを知ればいい。

漏水については、考えておかなければなりませんね。
特に専有部分の配管の交換をどうするかがポイントです。

漏水がした場合は、上の階の給水管の元栓をまず
閉めましょう。
そして業者を呼びます。

漏水の原因調査をします。
そして、その原因が共用部分なのか専有部分なのかを
ジャッジします。

管理組合で総合保険に加入していれば、原因調査費用は
１事故１００万円が普通です。

専有部分の配管の更新工事をするには、修繕積立金の
値上を早めにやって、負担の軽減を図ります。

共用部分の工事と一緒に専有部分の配管の工事を一緒にする場合、
先行工事者に対する規約を規定しておく必要があります。
衡平を保つためには、先行工事者への配慮も必要です。

しかし、配管の工事は費用だけでなく、住民の負担も大きいですからね。
在宅と給水とトイレの使用制限が伴いますから。

築４０年程度で交換ができれば、もう交換の必要も
ないので安心ではあります。

　「現状の管理規約での経費負担について」

　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸、専有部分の配管類の修理や取替については、各区分所有者の責
　任と負担で実施しなければなりません。
　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

８７３１さんの意見に加えてオール電化マンションですが、
４、室内設置の温水器の給水、給湯、排湯管は専有部分なので各区分所有者の負担とする。？
注、排湯管は圧力調整の場合の排湯管（最上階から一階まで各階の専有部分を貫いている）

大規模修繕に関する質問をさせていただいているものです。
個別にお返事が返せず申し訳ありません。とても勉強になるお話を伺えて本当にありがたく思います。
実を言うと7/7に総会があってそこで高額な施工業者に決議してしまいそうな状況です。
7/7までに何とか自分でできることがあるかと思いこちらに伺いました。
総会で管理会社担当者とコンサルタント役の一級建築士に、ここで教えていただいたことを問い詰めてみます。
そのほか事前にできることとして、マンション管理士会などに相談に行くのは、組合員や役員でなければ相手にしていただけないものでしょうか。質問ばかりで申し訳ないです...

各都道府県に００００マンション管理士会があります。
お宅の地名のマンション管理士会を検索して下さい。

大体相談料は無料です。期待はしないで知識を積んで下さい。

総会の議案書もできあがり既に配布されていますね。
その議案を保留にして、後日再検討にすればいいと思います。
総会では決議しなければいいでしょう。
議案に不備があったからそれを保留にするのです。
理由は、大規模修繕工事時期についての再検討でいいと思います。
そして、臨時総会を開催して決議すればいいでしょう。

総会では決議するときには、議案の内容を変更することはできません。
総会に直接出席していない議決権行使書や委任状の賛否はその議案を
みて賛否をしたからです。
しかし、完全に間違い等があった場合はその議案を保留して、再度
議案として提案しますといって決議をしないこともできます。
重大な検討ミスですので、それで決議をするとマンションに大きな損失
が生じますので、再検討して皆さんに再提案しますといって、保留すれば
いいでしょう。
決議はしないことです。

>>8735 >>8736 >>8734ご回答ありがとうございます。
決議させないためには、住人のほとんどが委任状を提出するのみで総会に参加しない現状をどうにか変えなければなりませんね...新しく入ったばかりで知人はおりませんが、何とかやってみます。
重大な検討ミスというワード、使わせて頂こうと思います。
ありがとうございました。また相談させていただくことがあるかもしれません。
その時はまた、ご指南頂きたく思います。

もし、どうしても断りにくかったら、建築士と相見積をどのように
して取るのか、業者の公募はどうするのかを検討してください。
同じ条件での相見積を取るためには、各修繕個所の平米数は建築図面で、
材料については、例えば塗料のメーカーとかグレードとかを話し合って
きめなければ同じ条件での見積もりはとれません。
金抜き計算書での相見積で行うように建築士にいえばわかると思います。

大規模修繕の総会の案の可決、否決は普通決議事項です。
よって総会に議決権総数の半数以上が出席していれば総会は成立です。
その出席議決権の過半数が賛成していたらこの案は可決されます。

仮にですが可決（自決）された総会案を誰が保留出来るおでしょうか。？

議案の変更は出来ないのでしょう。総会の案に重大な瑕疵があるか、ないかを
誰が判断するのでしょう。？

総会で建築士に相見積の取り方や公募の仕方等をどうすればいいのかを
質問すればいいですよ。
ただ相見積を取るだけでは、どこが安いのかも分かりません。
建築士とつながりのある業者に依頼すればもう管理会社と建築士の
好きなようにやれますね。
それと、設計コンサルタントの報酬はどうなっているんですか？
総会に提案するということは、予算が絡んでくるので分かっているでしょう。

大規模修繕工事のやり方には、設計監理方式というのがあります。
これで検索すれば大体のことは分りますよ。

小規模マンションであれば、設計コンサルタントをつけずに、
都内の大手建設会社と随意契約をした方がいいですよ。

修繕個所と工事費の予算だけ提示して、これでやって
くださいと依頼するやり方です。

予算だけを示して３社ぐらいに相談すればいいですよ。
後はお任せしますといってね。

随意契約で１社に任せても、大きな会社であれば
そんなに悪いことはしませんよ。

しかし、工事費が高すぎますので、それは要検討です。
１戸当り１００万円あれば十分でしょう。
ただ、小さいマンションは割高にはなりますが、それでも
１００万～１２０万円程度あれば十分でしょう。

設計コンサルタントの仕事の内容も質問してください。
設計図を書くことはありません。修繕工事ですから。
仕様どおりの工事ができているかのチャックを住民に代わって
やるのが設計監理業者の役割ですから。
当然毎日現場にこななければいけません。それの確認も質問
してみることですね。
工事期間は４ヶ月ぐらいかかったとして、事前準備も含めて
半年ぐらいのものです。
報酬は月５０万円あれば十分でしょう。

>>8737 入居済みさん
一番早いのは総会の前に理事長に直談判です。
この掲示板のやり取りを見せてもいいですし、国土交通省の大規模修繕についてのガイドラインを見せてもいいです。

1対1ならお話ししやすく、そこで説得できれば電話1本でフロントに議案を白紙に戻すよう言ってもらえるでしょう。
自分もその立場にあるので、それは可能です。

とにかく今は修繕の一旦中止だけを考えていたら大丈夫です。

そもそも長期修繕計画立てていて、1回目の大規模修繕するのに借金するなんて聞いたことがないです。
もちろんこれまでに災害など被災し、修繕積立金の取り崩しがあれば別です。

そうでないなら管理会社の力量も問うてみてはどうでしょう？

築１０年で大規模修繕工事を立案し、その工事費や建築士の選定も
あまりにもいい加減です。
積立金も不足するから借り入れをすればいいですからね。
借りたら修繕積立金で返済しなければなりません。
当然値上げになりますね。総会の議案として挙げてあるんですか。

大規模修繕工事を計画したら、総会で発意をして承認をもらいます。
その時に、工事の概要や概略予算とかも提案します。
設計コンサルタント選定の承認と報酬の承認をもらいます。
まだ、理事会の段階で建築士を選定しただけですよね。

１、貴方が総会前に理事の面々に総会案の不備を説明して総会の中止か、やり直しを
　　提案して理事の半数以上の賛成をとる。
２、貴方が総会に出席して総会案の不備を指摘して総会を保留にしてもらう。、

小規模マンションなので、もしかすると、貴方の意見に賛成してくる組合員が出たら成功。
後は多数派工作しかありません。ついでに、理事に立候補して理事になれば最も成功率は
たかい。

管理会社が悪いような気がします。
変更したらどうですか。
いい管理会社だったら、真剣にマンションのために努力してくれますよ。
小さいマンションだから大手の管理会社には相手にしてもらえないとか
考えることはありません。

管理会社も工事を積極的に奨めてくる管理会社は
だめですね。

小さい管理会社のフロントは、マンション管理に対する
知識はあまりありません。
工事を増やすことによって、管理会社に利益をもたらす
努力はしますがね。

総会の案と添付書類を確認しないと推測での意見は信用してはいけません。
諸書類をもって最寄りのマンション管理士に相談した方が良いでしょう。

グローリアはマンションの管理数は７８です。
従業員は、フロントや管理員、清掃員、事務員を含めても
１１２名の小さな管理会社というか、不動産会社です。
全て兼務しているので、マンション管理に費やす時間も限られます。

グローリアの年商は１５．８億です。
うち、マンション管理部門の年商は４．２億円です。
全体の２６，５％しかありません。
これではマンション管理には力は注げません。

管理会社を調べたいときは、「マンション管理業協会」で検索してください。
こまかいことまで全て分りますよ。

その場合、従業員の人数が書いてありますが、それには
管理員さんや清掃員の方が含まれます。

マンションの管理数が７８（４１戸平均）しかないのですから、フロントは
１０名もいないと思いますよ。

マンションの管理数が７８だから管理会社というより
不動産会社ではないんですか。

マンションの管理数がすくないので、それに関する教育とかも
充実してないのでは。

悪い管理会社はさっさと変更すべし

悪い管理会社かどうかは分りませんが、工事の時期を早めたり
工事費が高すぎたりのところをみるとちょっとね。
建築士も自分の会社の社員を紹介だからね。

やはり管理会社を本業としている管理会社の方が
安心ではありますね。
しかし、フロントは一生懸命やってくれているのかも
しれないけど。

小さいマンションの総会ですから、こじんまりしているんでしょうね。
本音で話し合えばいいんではないですか。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

しかし、縦管の塩ビ管は長持ちするけど、継手部分は最新の管端防食継手が
使われていても３０年から４０年で交換といわれている。
やはり計画を立てていないと築４０年前後からは漏水が頻発しだす。
又、専有部分の配管は縦管に比べて劣化が進むのでこれを交換しなければ
ならなくなる。

共用部分の給水管は居室外にあり、工事がしやすいので長期修繕計画に
記載されているが、排水管の工事は計画されていないのが殆どです。

しかし、配管の工事は大変です。
在宅と給水制限、トイレの使用制限があります。

おまけに縦の階を一緒にやるため、スケジュールが立てずらい。
仕事の関係でどうしても一緒にできない場合の対応が難しい。

工事が５日から７日もかかるし、その間在宅が難しい。
兎に角スケジュール化が作成できない。

配管の更新工事は、経費もかかるが在宅や給水制限、トイレの使用制限もあり
計画を立てるのは非常に大変です。

故に、自分が理事を担当している時にはやりたがらない。
結局更新工事はできないという図式です。

しかし誰かがやらないと、マンションはスラム化するとともに
トラブルの絶えない状態が発生します。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

うちは１だが考えないといけないとは思っている。

２．は管理組合が専有部分も含めて一緒にやりますよということだが、
　費用は区分所有者ということだが、裁判事例では、一部管理組合が
　負担して残りの３０万円程度を区分所有者が負担せよということ
　だったよね。

工事も大変だけど、全組合員に３０万円を支払えというのも
かなり無理があるけど、それがマンションという共同生活を送って
いくためには必要ということなんだろうね。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

専有部分の配管の工事を管理組合の工事と一緒にやるとの
総会決議は普通決議だから簡単に通ってしまうよね。
どこかの時点の理事会がそれをやろうといって総会に議案として
提案されたら、反対しても決議されてしまう。
この問題は真剣に考えておかなければならない。

う～ん、厳しいね。
反対をしても東京高裁の判決事例があるし、提訴しても負けるね。
個人で提訴したら、弁護士費用や裁判費用、相手の費用まで支払わなければ
ならなくなる。これでは誰も提訴はできない。

専有部分の配管の交換も管理組合として行うとしたら、修繕積立金の値上を早くしておかないと

大変なことになる。いままでは考えてもみなかったよ、専有部分のことだから。

しかし裁判で４５万円支払えとは大きいな。
裁判費用もあるしね。

８７８０、８７８１さんの投稿は非常に重要な問題です。
専有部分の横引き管を規約により共用部分とする規約の
設定を区分所有法３１条で可決していれば当然に給排水
管の更新工事は普通決議でOKでしょう。

うちのマンションではこの区分所有法３１条の規定に違反
して規約を設定しているので法令違反だからと従わない組
合員が出ていて困っているようである。

告訴も出来ず組合員負担７０万円が未収金のままです。

１専有部分の工事費が組合負担３０万円、個人負担７０万円
複数人の組合員が区分諸有法３１条違反の規約設定は無効で
あるとの主張で追徴金の負担を拒否している。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。


２　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

専有部分の配管の更新工事は普通決議でオーケーですよ。
専有部分の配管を規約共用部分にするのは却って不具合が生じてきます。
専有部分の配管の高圧洗浄は、管理組合の経費でやっているでしょう。
それと同じで管理組合が単に経費を負担するだけです。

>雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
>　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
>　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
>　は、管理組合が管理費の中から実施している。

配管は共用部分と一体となっているので、共用部分の付属物と解するのが合理的といって
ますね。
だからといって規約共用部分にすることはないですよ。
管理費用の負担をするだけのことですので、普通決議でオーケーです。

専有部分の配管の工事を管理組合経費で実施するのは問題がないが、
先行工事者に対しては、衡平の原則から規約でその補填を規定して
おくべきです。

＜参考＞
【マンション総合問題何でも相談】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597785/res/83-88/

＜参考＞
【修繕積立金を専有部分の改修に使用した事例の最高裁決定について】
http://www.mansion-support.com/blog/2018/01/post_339.php

簡単にいうと、本判決は、「マンション管理組合が大規模修繕工事等の修繕を実施する場合、一定の条件のもとで修繕積立金を専有部分の工事に使用することは、違法ではない。」という内容です。

給排水管の横引管が「専有部分」であることを前提として、以上を素直に解釈すると、国交省は、「専有部分を含む雑排水管の高圧洗浄等は管理費から支出しても良いが、更新（取替え）工事の場合は、専有部分に当たる部分の工事は個人負担でやりなさい。」と指導している事になります。

築年数が経過した高経年マンションが多くなった昨今、給排水管の更新工事はその事例がとても多くなっています。
その際に、「共用部分(竪管)の更新は管理組合の責任と負担で実施しますので、専有部分(横引管）については、個人負担でやってください。」となると、個人の経済的な問題もあり、専有部分の改修がなかなか進みません。
専有部分の改修が進まないと、それを原因とした漏水事故が多発し、結局は管理組合運営に支障をきたします。

そこで、管理組合に資金的な余裕や目途がある場合は、専有部分も修繕積立金で工事を実施する例は、最近は結構あります。
それが、今までは大きく揉めたり裁判沙汰までならなかったのは、反対する人が少なかったからです。
専有部分の更新工事は実施したいが、個人負担となると躊躇する住戸が出てくることは容易に想像できます。しかし、それを修繕積立金を使って管理組合が実施してくれるのであれば反対する人はいないはずです。

今回は、管理規約の改正・修繕積立金で専有部分の工事を一部実施することなどを提案した総会決議に関し、2名の組合員から「総会決議の無効」を主張して訴えられた事案です。

＜参考＞
【共用部分と専有部分の配管・設備の一体改修～裁判例を題材に～】
http://www.mckhug2.com/20180329siryou.pdf

今回の裁判例だけをとって、「修繕積立金を専有部分の工事に使っても構わない」という短絡的な発想にはならないと思いますが、一つの参考事例にはなると思います。

>>8794-8798

引用する場合は、出典（引用元）を明確にしてください。

要するに、専有部分の管理に修繕積立金を使うことは可能だが
先行工事者に対しての衡平の観点から規約を規定しておく必要が
あります。

８７９４からの書き込みは重松マンション管理士事務所所長の
業務日誌から引用しました。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として実施する計画を
早めに立てる必要があります。
先行工事者に対する規約とか修繕積立金の値上を早めに
行うことにより、負担の軽減を図りましよう。

専有部分の配管で継手部分に管端防食継手が使用されている
現在のものでも、３０年から４０年での更新が必要といわれて
います。

給水管の共用部分は専有部分内にはありません。
専有部分にあるのは、排水管、給湯管、給水管、汚水管、ガス管です。
給水管の共用部分は居室外にありますので工事は簡単にできます。

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、３年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。
　　又、１戸につき５日間程度の入室作業が発生しますのでいかに住民の理解や協力が得られ
　るかが大きなウェイトをしめてきます。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

配管に関しては、工事や保険、住民間のトラブル等大変な
課題がありますね。

亜鉛メッキ管を使用しているマンションの給水管の更新時期は
２０年から３０年だそうです。

マンション派築２５年が経過してくると、漏水が発生してきます。
資産価値が落ちない対策を取らないといけません。

築２８年の４００戸の１２階建のマンションです。

オール電化マンションで電気温水器が専有部分のど真ん中のク
ローゼットの奥の扉の奥に設置されております。

半数以上の専有部分が今でも古い温水器を使用していてり漏水
事故が相次いでおります。

事故の専有部分の復旧工事は保険金処理の保険代理店の管会社
の独占状態です。

漏水事故に関しての業者については。保険金が適用されるのだったら
住民は仕事をしっかりしてくれればどこの業者でもいいと思うでしょうね。
漏水の賠償も保険で当然してくれるのでしょう。

漏水が頻発しているのであれば、管理組合として一斉に
補修工事をすれば皆さん不安感は解消されるのですが、
それでは保険が適用されませんね。

省エネ対策の深夜電力によろ温水器劣化による破裂事故です。
事故の発生時間は午前３時から午前５時ごろです。

配管ではありません。

地震時はほぼ両方です。

>半数以上の専有部分が今でも古い温水器を使用していてり漏水
>事故が相次いでおります。

漏水事故といっているじゃないの。

温水器のタンクが破裂して熱湯が専有部分内にあふれて下階に漏水する状態です。

それを漏水事故というんですよ。
漏水の原因はいろいろあるでしょう。
配管、温水器、水の出しっぱなし、外壁のひび割れ、台風でのサッシ等

そしてその漏水は保険の適用対象となるんです。
但し、台風による水漏れは保険は適用されないでしょうが。
外壁のひび割れも経年劣化によるものなので難しいかもしれません。

そろそろ修繕積立金の話しにいきましょうか。

８８２２さん、そのと通りです。それ等を防止してマンションを維持する為の
管理費等です。

温水器の破裂による漏水は被害額が莫大になります。誠に申し訳御座いませんが、
ほんの一例を投稿しました。

もっと怖い事故がガス漏れと、火災事故です。

マンションでの火災はありませんが、漏水はたまにありますね。
ガス漏れ事故も今までありません。
漏水も水栓とか洗面所下の配管の緩みが原因というのが殆どです。
経年劣化というのはありません。

それは良いマンションですね。羨ましいです。

温水器というのは部屋の中にあるんですか。

８８１４に説明しました。

「修繕積立金値上判断の考え方」

　　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の算出方法としては、長期修繕計画から割り出す方法と平米
　　数から算出する方法があります。
　　　一番いい方法は、長期修繕計画から総工事費を算出するのがいいんですが、この場合は期間に
　　よって工事内容が違ったり、その期間に入らない工事もあり算出が難しくなります。

　　　１００年間というような、長期のタームの中ですと正確な数字がでるのですが、計画は２５年とか
　　３０年ですので、どうしてもムラが生じてきます。
　　　そこで、修繕積立金の値上判断としては、平米当りの単価での算出、長期修繕計画からの判断、
　　国交省の望まれる基準等を総合的に勘案した中で、どの金額にするかを決めていかなければなり
　　ません。

　※必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第２回の大規模修繕工事までの額 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第３回目以降については別途試算
マンションの規模　　　　　　　　マンションの戸数　　　　１戸月平均　　　㎡当り１戸月額
５，０００㎡未満　　　　　　　　　　５０戸未満　　　　　　２１８円　　　　１６５円～２５０円
５，０００㎡～１０，０００㎡　　　５０戸～１００戸　　　　２０２円　　　　１４０円～２６５円
１０，０００㎡超　　　　　　　　　　１００戸超　　　　　　１７８円　　　　１３５円～２２０円

　　　　国交省の望まれる修繕積立金の指針額　　　　　　　１戸当り月　 １７，５１５円
　　　この金額は、第１回目の大規模修繕工事後の築４０年～４５年迄の積立金の必要額です。

　　１戸当り月の必要修繕積立金の額については、今後は大型施設の交換を含めた中での計画
　をしていかなければなりません。そのためには、国交省が出している望ましい積立金の額も参考
　に入れて、長期修繕計画の洗い直しをした中で、適正値上額の検討をしていく必要があります。

　※修繕積立金（Ｈ２５総合調査結果報告による）は殆どのマンションで積立金不足となっています。
　　　又、築３０年からの大型設備の交換費用を含まない長期修繕計画となっていますので、それが
　　　修繕積立金不足の大きな要因となっています。

築2年、8階建て54戸、建築延床面積5000平方メートル以下の地方のマンションです。
平面駐車場のみ、貯水槽なし

修繕積立金を値上げをし、均等化しようと考えておりますが、いくらにすればいいのか、またその根拠について悩んでおります。

国の指針を出して170円/平方メートルにします、じゃ納得しないですよね

一番確実な方法は、全てを網羅した長期修繕計画を作成し、３０年間の
総工事費から１戸当り月の必要積立金の額を算出するのがベストです。
しかし、それがなければマンションの規模別から算出しなければなりません。
しかし、㎡当たり１戸当たりの月額は、１４０円から２６５円と幅が大きい
のでどれを基準にすればいいか分りません。
７０㎡で試算しても、９，８００円～１８，５５０円です。平均でみれば
１４，１４０円となります。