マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6497さん
事後決済の説明がまずかったので、訂正しようと思っていたところでした。
決済のことです。

要するに、管理会社は、理事長名義となっている収納口座の銀行印を管理しているのではありませんか？

>>6502さん
銀行印は理事長管理です。
通帳は管理会社保管です。

保管口座の銀行印と同じように収納口座の銀行印も理事長が管理しているのですか？

>>6503 匿名さん
↑大手管理会社の物件なら、そうではなく、
銀行印は会計担当理事、
理事長印は理事長が持っている。
支払い指示書に先に理事長が署名、理事長印を押印し、そのあと回付された会計担当理事が銀行印を押印するのが通例。

>>6505さん
会計担当理事は銀行印ではなく、個人の印鑑で押印しています。
銀行印と理事長印は同じで理事長保管となっています。
しかし、理事長が指示書に押印し、会計担当が銀行印を押すというのが
理に適っていますね。
しかし出金伝票に理事長が理事長印並びに銀行印（一緒）を押しています。
会計担当が押印するのは出金伝票の指示書に対してですので、順番が逆に
なっているのかもしれません。

１，０００円の支払いであっても、理事長自身が預金払出し票に銀行印を押すのですね？

>>6507 匿名さん
おたくが原則方式知らないのはおたくの管理組合が原則方式じゃないからなんだから
別にどうでもいいでしょう

>>6506 匿名さん
↑大手管理会社じゃないのでは？内部統制の基本ですよ。レベルが低すぎる。修繕積立金は潤沢にあるかのかもしれないが。失笑

>>6507さん
当然出金伝票が回ってきますので理事長が押印します。決済として。

理事長は他所のマンションの出金方法の比較はできませんからね。
フロントとかマン管士としていろんなマンションをみていれば
いろいろ分かるでしょうが。
通常は、会計処理に問題がなければそれが普通と思うでしょう。

押印記録簿が保管されていないのですか、？

>>6510
>当然出金伝票が回ってきますので理事長が押印します。決済として。

「出金伝票」とは、銀行に提出する「預金払出し票」のことですか？

>>6513さん
当然銀行に提出する預金払い出し票のことです。

当然、「収納口座」から払い出す「預金払出し票」と「保管口座」から払い出す「預金払出し票」の２種類がありますね。

それはそうでしょう。
修繕積立金の保管口座からの分はそこから支払いますから。

預金口座としては、「収納口座」、管理費の「保管口座」および修繕積立金の「保管口座」の三つがあるのですか？

その３つがあります。

>>6481 記載の
>「駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされています。」
ですが、振替前はどの口座で管理されているのでしょうか？
「収納口座」ですか、管理費の「保管口座」ですか？

まず管理費等が理事長名義の収納口座に振り込まれます。
そして翌月の末日までに、管理費は管理費の保管口座に移し替えされ、修繕積立金も
積立金の保管口座に移し替えされますし総会決議されたものは、出金伝票で銀行から
保管口座から引き落としされます。

毎月徴収される駐車場使用料は「収納口座」に入金後、当月に管理に必要な費用が支払われ、残額は翌月末までに管理費の「保管口座」に移し換えられているのですか？

　マンション管理士なら分かるが、駐車場使用料等の取り扱いは、マンションにより異なる。　会計規則は各管理組合で定める必要がある。　管理規約と会計規則等を熟知し、理解してから質問せよ。　それとも、自分のマンションの管理規約や使用細則等を示して質問せよ。　マンション管理士も、管理規約や各種条件等が分からないと回答できない。　当たり前。

駐車場使用料は、年度末に積立金会計に一括振り替えがされています。
しかし、これは積立金会計にも予算化されていますので管理費が不足した場合、
これを使うことはできないので、その矛盾している部分を改善したら
どうかという提案だったんです。
管理費会計のなかでは、その項目に不足が生じた場合はその範囲内での
移動は可となっていますので。
管理費会計と積立金会計は明確にすべきですよね。
修繕積立金は毎月積立金の保管口座に移し替えがされているので、それと
同様駐車場使用料も毎月移し替えをすれば矛盾点が解消されますので。

「収納口座」に残り続けているわけではなく、翌月末に管理費の「保管口座」に移し換えられた後の話ですか？

駐車場使用料は管理費の保管口座に保管されています。
だから矛盾していると思っているんです。
毎月振振り替えればいいことですよね。
別に悪いといっているんではなく、管理費会計と積立金会計ははっきり
分けた方がいいと思っているのです。
管理費会計と積立金会計の両方の項目に予算化しておいて、年度末に一括
振り替えをするのが矛盾していませんか。

標準管理規約のように、
「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」
との規定であれば、現在の方法で問題ないと思います。

　マンション管理士なら分かるが、標準管理規約に寸分たがわぬ改正を適正な時期にしている管理組合は、ほぼない。　標準管理規約により論じること自体が異常。　事情は各マンションにより異なる。　管理費は節約し、修繕積立金は着実に貯め、大規模修繕工事を成功させるためだけに使うべし。

>>6527 匿名さん
標準管理規約の大改正は過去数回しかないけどね。影響が大きいのは平成16年改正で
大規模修繕を普通決議で可能にしたこと、
管理費回収の弁護士費用を請求可能にしたこと、管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して普通決議で値上げ可能にしたことなど。
あと、平成29年に区分所有者以外を理事、監事に選任できるようにしたことなど。
他の地域コミュニティ条項などは瑣末な話である。
新築マンションはそのときの最新の標準管理規約に準拠するから、標準管理規約で話をするのは当たり前である。
6527は、言外に自分がマンション管理士だと言いたいようだが、低位合格者の発想なのはまるわかりである。恥ずかしいからもう書かなくてよい。

>>6526さん
駐車場使用料については、収納口座に引き落としされた後、翌月末日までに
管理費の保管口座に移し替えがされています。
修繕積立金に振り替えられる予算は決まっており、使用料からその分を
差し引いた残額が管理費として使用されています。
この積立金に振り替えられる金額は予算化されており毎年変更はありません。
管理費に余剰金がでたら積立金会計へ振り返るという性質のものではありません。
必ず振り替えしなければならない金額であり、それで資金計画、長期修繕計画が
算出されています。
規約はそのようになっています。
以上の理由から駐車場使用料で積立金に予算化されたものは、積立金同様毎月
振り替えた方が分りやすいし、管理費と積立金会計がはっきり分けられて、管理費
が不足した時にそれが使われることもないと思います。

最初から積立金で予算化されているのなら積立金で処理

したらよかろう。

余剰金がでたら振り替えるというものでもないんだろう。

　マンション管理士なら分かるが、標準管理規約が改正されると、管理組合に合った制度改正の必要性が生じる。　管理会社なら、制度改正があったことを管理組合に通知するのはあたり前。　気が付かないのが悪い、知らないのが悪い、分からないのが悪いの言い分は、管理会社の悪徳御用管理士のすること。　マンション管理士試験上位合格者なら、上位合格を証明しろ。　騙りの投稿も止め、マンション管理士資格も返上せよ。

マン管の試験結果は誰も知りません。
証明書もありませんからね。

　さすがに、話の分かる人は、マンション管理士試験上位合格者が騙りだと見抜くのですね。　でも複数のマンション管理士試験上位合格者がいるので、玉石混交ですけど。　マンション管理士試験上位合格者が、恥ずかしくないなら、実名で投稿すればよいのでは？

>>6531 匿名さん
↑アホすぎ。平成23年割れ問論争で敗れたコテハンがみんないなくなったことを知らない新参者がほざくでない。勉強しろ。アホ

>>6531 匿名さん
↑おたくにはわからないだろうけど、標準管理規約改正で重要な改正はそれほど多くはないんだよ。
6528にすでに書いているが、コミュニティ条項とか反社会的勢力とか、わざわざ標準に合わせて規約変更するほどのものではない。
おたくにはわからないだろうけどねw

　低俗なマンション管理士試験上位合格者がほざいています。　「アホ」連発は、マンション管理士の信用失墜行為で、まともなマンション管理士のすることではありません。　　マンション管理センターもこんな低俗なマンション管理士試験上位合格者を出したのでしょうか。　　騙りでないなら、実名でレスすれば？　低俗で騙りだからできないの？

>>6536 匿名さん
↑おたくは109連呼やめたのかい？

　１０９連呼て何？　マンション管理業協会の理事長会社の事？　悪の＊＊の親分会社の事？　マンション管理士試験上位合格者なら反社会的勢力の対策についても教えてね。　マンション管理組合は管理規約上、反社会的勢力を使えないからね。　管理規約を最新に改正してればだけど。　管理会社はいいね、「モンモン」使い放題だから。　いくら払えばいいのかも教えてね。　マンション管理士試験上位合格者なら、それくらいは知っているよね。

>>6538 匿名さん
↑いまどき暴力団の看板掲げて活動なんかできないことを知らないアホ。
標準管理規約に書いてあろうがなかろうが大した問題ではない。アホすぎ。

>>6538 匿名さん
最近の標準管理規約は、前科があったら理事になれないとか欠格事由が書いてあるが、そんなことを書いたところで確認が困難で実効性がないことがわからないアホ。おたくにはわからないだろうけど。

表に出ない反社会的勢力が怖いです。これ等の人物を薄々感じ取れるのは管理人しかいません。

>>6540
最近の標準管理規約には前科があったら理事になれないとかの欠格事項
があるんだ、知らなかったよ。
最新版を読んでみようかな。
しかし、規定されていたとしても、規約改正はしないけどね。
暴力団に関しての規約はあるけど。

>>6542 匿名さん
↑会社法の取締役の欠格事由とだいたい同じ
しかし、会社法法の取締役就任に、前科が無いことを証する書面とか出さないはずである。役所がそんな書面ださないから。似たようなのに海外渡航する際に渡航先の国に出すための都道府県警察が出す犯罪歴証明書があるが、目的外だと発行してくれないようである。

このスレは１０９関係者の投稿は多いでしょう。文言から推察できる。

特にマンション管理士試験上位合格者を名乗る投稿者は、その筋で各スレに登場して
スレ荒らしを行っている。

私は証拠に基づいての投稿であるので誹謗中傷の投稿はしていない。

１０９の悪事を告発しているだけだ。

↑荒らしはこいつだろうw

しかし、折角取ったマン管の資格を何に役立てたいのか理解できない。
まずは自分のマンションのために力を注いだらどうだろう。
政府に対する制度要求等については、マン管の資格ぐらいではどうにも
ならないだろうしね。
せめて弁護士の資格とか政治家でないと影響力は殆どないし。

>>6546 匿名さん
↑おたくも自分のマンションのために頑張ってねw

　マンション管理士なら分かるが、良質な社会的ストックとしてのマンションの管理に貢献せよ。　騙りのマンション管理士試験上位合格者のたわごとは聞きたくない。　本当に上位合格者なら、実名で投稿せよ。

>>6548 匿名さん
↑おたくとの知見の違いは明らかでしょw
実名書いたら高得点で合格したってあなたわかるのかい？
だからアホなんだよ

マンション管理士試験上位合格者を名乗るマンション管理士等は、
主な目的は特定の管理会社の悪事の告発を妨げ炉のが仕事である。

皆さん各スレを良く精査してみてください。
例の一つ、管理会社のスレにはたまに以外は登場しない、

>>6550 匿名さん
↑ろれつが回らないひとw

　まだ、マンション管理士試験上位合格者は一言投稿しかできないのですね。　運営会社の利用規約等違反ですよ。

>>6552 匿名さん
↑あとはお好きにどうぞ。
私の話を聞きたい人は別スレに来るからねw

　運営会社の利用規約等違反を繰り返す、非常識なマンション管理士試験上位合格者がほざいています。　実名も明かせないマンション管理士試験上位合格者などは、健全な社会にあっては「百害あって一利なし」です。

かわいそうなひとですね。
自尊心だけが強い人は他人の痛みとかは理解できない性格なんでしょう。

貴方の話など聞きたくありません。この者の投稿を拒否できない管理者も信用を失います。

　投稿拒否はダメですよ。　憲法が保障する表現の自由に反します。　たとえ、騙りのマンション管理士試験上位合格者でも、表現の自由はありますから。　恥じることなく実名で投稿すればいいだけです。　騙らないで、堂々とすれば？

>>6557 匿名さん
↑アホすぎて対話する意味はないw

　まだ、運営会社の利用規約等違反の「アホ」が止まりませんね。　対話したくなければ、レスしなければいいだけです。　本名も名乗らず卑怯ですね、マンション管理士試験上位合格者は。

マンション管理士連合会は何もしないんでしょうね。舐められてはいけません。
マンション管理士が信用できない。信用してほしければ管理士名で糾弾してください。

匿名掲示板でマンション管理士となのってはいけないの？
別に犯罪じゃないでしょう。
匿名掲示板で報酬も支払わず、マンション管理士や弁護士、建築士に
過大な期待はしない方がいいよ。

　＊配管の更生工事とは

　　　　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法です。
　　　　管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防ぎ、古い配管を更生させる工法です。

　　　メリット
　　　　　工期が短い、費用が安い、工事の際の騒音が少ない

　　　デメリット
　　　　　配管の内側を削るため、老朽化が進んだ配管には対応できない。
　　　　　施工後の寿命は１０年程度で、その後は再び更生工事はできないので更新工事をしな
　　　　　ければならない。
　　　　　最近は寿命も長いのもありますが、工費は高くなります。

　　　更生工事の工法
　　　　　ライニング工法、カルシューム防錆工法、電気防食工法等があります。
　　　　　配管内を前もってクリーニングをしなければならず（サンドプラスト法）、この方法を使う
　　　　には管内のサビ瘤が大きいと管に穴が空くこともあります。
　　　　　一度ライニングした配管は再度ライニング施工をすることはできません。寿命は１０年
　　　　程度でその後は更新工事をする必要が生じます。

　＊更新工事とは

　　　　配管工事は管自体を取り外して新品のものと取り替える工法です。
　　　　配管の劣化がひどく更生工事では対応しきれない場合は更新工事を行います。

　　　メリット
　　　　　漏水のリスクが低くなる。耐久年数が長い、衛生面での安全性が保たれる、腐食による
　　　　劣化が抑えられる。

　　　デメリット
　　　　　費用が高い、工事日数がかかる、騒音・振動・ほこりがでる。

　　　更新工事の工法
　　　　　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可
　　　　欠となります。
　　　　　架橋ポリエチレン管、ポリプテン管、ステンレス管等の錆びない材質に交換します。

　※できれば工事は共用部分と専有部分を同時に行い、住民の在宅や経費の負担の軽減を
　　図っていくべきと思っています。

将来的に給排水管の更生・更改工事をしなければならない時期は必ず
やってきます。
将来を見据えた修繕積立金や規約の改正等に取り組んでおられるマンション
はありますか。
当然専有部分の更新・更生工事も含めて。
いろいろな情報をお願いします。

長期修繕計画では築３５年で計画されてます。
専有部分の給排水管も共用部分一緒にやる予定ですが、まだ２０年後
のことですのでピンときません。
値上だけは早い方が負担が軽いということで、値上げしています。

６５６２，６２６３，６２６４，６２６５、さんのご意見役立ちます。
私もマンション管理士ですが、この件は大切な工事だと認識しています。

　マンション管理士なら分かるが、大切な工事なら、万難を排し、実施しなければならない。　その際問題となるのは、共用部分と専有部分の区別である。　物理的な区分では説明できないので、機能的区分で説明しなければならない。　できるかな？

>>6567 匿名さん
↑管理規約別表に共用部分の範囲が、物理的部分の名称で列挙してあることを知らないアホw

専有部分の工事を管理組合として実施することは標準管理規約でも可と
しています。
ただ、費用の負担については触れられていません。
専有部分の配管類を共用部分にすることは必要ありません。
管理組合が経費だけを負担するだけのことですが、先行工事者に対して
衡平を欠くことがないように規約を整理しておくべきです。
専有部分の雑排水管の高圧洗浄やインターホン、警報器等の点検や補修費
を管理組合として負担しているマンションは多いですしね。
全国でも、大規模マンションや管理組合のしっかりしたところではこの
計画が進められています。

専有部分の配管の工事に関しては、真剣に考えなければならない時期が
必ずやってきますよ。
それに気づいたときには既に時遅しとなり積立金がなくてできない
ということになります。
借り入れてやればいいという者もいますが、借りたら返さなければ
ならないんですよ。
古くなれば買い替えればいいとかいう者がいますが、それと工事とは
関係ないことです。
マンションがある以上は設備の維持保全をしていかなければなりません。

３０代でマンションを購入した者は、永住意識は低いでしょうからね。
３５歳で購入した者が、築３０年で買い替えをすれば会社をリタイア
する時期とマッチしますね。
６５歳で新規買い替えれば、終の棲家になりますが、そううまくもいか
ないでしょう。
４５歳で購入すれば、７０歳前後から漏水が始まります。

工事ができる実力があればすればいい。
積立金がなければやらなくていい。
古いマンションになれば快適さは求めない。

建物が存在する以上は工事は必然。
住民が希望すればやらなければならない。

マンションはきれいがいいが、積立金は安いがいい。
資産価値がなくなるとさびしい。
工事やりたし金はなしかな。

皆さん方のマンションで民泊禁止の規約改正はしてますか。
やってた方がいいみたいですよ。
一度申請してしまうと、規約で禁止しようとしてももうできなくなるようです。

　マンション管理士なら分るが、管理規約で専有部分とされているところは、区分所有者が修理費用を負担すべきもの。　でも、古いマンションでは、排水管が下階に通っている場合もあり、漏水被害は下階に発生する。　杓子定規に物理的区分で専有部分を決めると、修理もままならない。　住戸により修繕が必要かどうかは、現場を確認し必要な修理のみを実施すべき。

>>6576さん
その事例は裁判例があり常識化していますよ。
費用の負担だけの問題ですよ。
雑排水管の清掃は専有部分だけど、管理費で支払っているでしょう。
標準管理規約にもありますよ、専有部分の工事を管理組合として
することもできると。

　マンション管理士なら分かるが、雑排水管清掃を怠れば、上階で排水があふれる場合がある。　１階住居が夜逃げし、長期間清掃できなかったため、洗面台から逆流し、１階床（もちろん共用部分）が抜けたことも経験済み。　１階床の修理費用は、当然管理組合持ち。

まず二階の便器があふれて汚水が部屋中にあふれて一階へ漏水する構造のマンションもある。
ウチはその構造のマンションで有る事が最近判明した。情報が漏れないうちに売りに出した。

それは保険で対応できるんじゃないの。
床が抜けたとはどういうこと？
雑排水管の清掃を本来なら下の階から順にやるべきなのに、
楽をしようとして上階から下階の順にやったため１階の横引き管が
詰まって、２階が水浸しになったことがあったけど、保険が適用
されたけどね。
それより、専有部分の配管は管理組合としてやることもできるんだよね。

　保険は適用されても被害は残る。　カネで済まそうとする姿勢がマンションをダメにする。　備えあれば患いなし。　次善の策は、事前の策を考えておけば、次善の策にならなず、最善の策になる。

保険は適用されましたが、最期は保険会社から断られて、
来期からの契約は出来ない旨の連絡を受けた。

　お気の毒、昔の自動車自賠責保険の高騰と同じく、保険金詐欺まがいの請求事案が多発しているからかもしれませんね。　保険を販売すると手数料が入りますから、濡れ手に粟の事態も生じます。　保険会社を厳選しましょう。　　詐欺まがいに荷担しない会社があればね。

漏水は同じ部屋で何回もは保険の適用はされないでしょう。
特に築年数の経過したマンションで、経年劣化が原因であればその部分の
交換をするのが普通の対応の仕方でしょう。
それをやらないのに保険会社もそんなに甘くはないですよ。
築年数の経過したマンション（築２０年以上）との新規の保険の契約は
大手はしない方向でしたが、政府が介入し契約はしなければならなくなりました。
しかし保険料は２倍程度に大幅値上げがされています。
値上の要因は配管の経年劣化です。

ドクター保険というのがありますが、これは築年数だけで保険料を
決めるのではなく、いろいろ評価をして保険料を算定するものです。
一番ウェイトを置いているのが配管に対する取り組みです。
交換する予定が総会で承認され、修繕積立金がそれに対して積み立てられて
いくかがポイントになります。
長期修繕計画をしっかり立てる必要があります。

>>6581
自分で何いってるか分ってる？

　マンション管理士なら分かるが、マンション管理運営には長期的視点が必要。　管理会社の対症療法的な対応は、最低。　だから「限界マンション」や「管理不全マンションが大発生。　それを防止するのが、マンション管理士ではないのか？

>>6587
マンション管理を長期的に考えているのが、長期修繕計画です。
しかし、それを作成するのは管理組合ですよ。
理事会が責任をもって、しっかりした工事の全てを網羅した
長期修繕計画を建築士と一緒に作っていくことが重要です。
自分たちのマンションは自分たちで守るのが基本です。
当然、マン管士や建築士に相談することも必要かもしれませんが
それを決めるのもマンションの住民です。
他人任せで甘えてばかりいれば、限界マンションになりますよ。

塩化ビニルライニング鋼管は基本的には交換の必要がないと
いわれていますが、継手部分とかも交換は必要がなく、永久に
交換不要なんですか。
塩ビ管自体は交換する必要はないともいわれていますが、継手
部分は必要なのではないですか。
もしこれが事実なら、共用部分も含めて更新工事や更生工事は
必要ないということになります。

配管はいずれ交換時期はくる。
ただステンレス管にすれば半永久的にもつとはいわれている。

ステンレスは折れるし曲がったら戻らない。
架橋ポリブデン館で分岐方式はどうでしょうか、安くて長持ち取り換え簡単。

>>6591さん
情報ありがとうございます。

>>6591-6592

共用部分の話ですか？　専有部分の話ですか？
また、「架橋ポリブデン館」は、「館」を「管」に訂正しても存在しません。

共用部分より専有部分の配管の方が痛みが早いといわれています。
本管部分は管が太いのに対し、専有部分の配管は細く、流れも
緩やかなのがその要因でしょう。
縦管部分は塩ビ管であれば交換は必要ないといわれていますが、
やはり継手部分からの漏水はでてきます。
共用部分の継手部分と専有部分の配管はいずれ一緒に交換する
方がいいでしょうね。
管材ですから５０年も１００年ももつことはないでしょうから。

塩ビ管は法定耐用年数は35年、だいたい40年で交換。

https://search.yahoo.co.jp/image/search?rkf=2&ei=UTF-8&p=%E6%9E%B6...

6295さんへ、参考までに。ついでにサヤ管ヘッダー方式も勉強しましょう。

さらに良い材質が出てくると思います。安くて、長持ち、交換が簡単な工法。

最近は価格が高いから良いとは言えないくらい材料や工法が開発されております。

新しいマンションの材質、工法を見て回りましょう。私はマンション買い替え５戸目です。

耐久性の高い給水管
〇共用部分・・・ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管
〇専有部分・・・ポリブテン管または架橋ポリエチレン管

>>6597さん
一般的にはそういわれていますね。
ただ、現実問題としては、専有部分の配管を共用部分と一緒に更新
するということに対して、住民の理解が得られているかが問題です。
そこに至るまでにはいろんな問題点があります。
値上は住民は嫌がりますから。

エレベーターのリニュアール工事や高置水槽の取り替え、
消防設備、玄関扉とかの交換等についても、問題提起
しなければならないですね。
いずれこういった問題についても情報の提供を致します。

高置水槽方式のマンションは建て替え時期じゃないでしょうか。？
現在は１０階前後は水道直圧方式。それ以上増圧直圧方式でしょ。
水道ーメーターも水道局が７年置きに交換してくれる。

古いマンションは余計な管理費がかかる。

　マンション管理士なら分かるが、現状では、建て替えは非常に困難。　建て替え条件のクリアが難しく、同意も得にくい。　多数決での建て替えは、少数意見の無視、反対者の排除につながる。　もっと親切、丁寧に、話し合いを進めるべき。

>>6600
>現在は１０階前後は水道直圧方式。それ以上増圧直圧方式でしょ。

１０階前後まで直結直圧式給水ができる自治体を教えてください。

　１０階前後まで直結直圧式給水できる自治体水道は聞いたことがありません。　私も知りたいです。　マンションの多くは、直結増圧方式か、高経年マンションだと、昔ながらの受水槽、高置水道方式が多いでしょう。
　戸建ての多くが２階建ての理由に、直結直圧式給水が可能な階数だったこともあります。　３階建て以上の建物（へーベルハウス等）で、古いものは２階までしか給水系統が無い戸建てもあります。

マンションで建て替えはまず無理です。
建て替え決議が承認されたとしても、建替えの物件に住めるのは
３０％以下しかいないといわれています。

増圧直結方式について調査しておかないといけないな。

　地方自治体の水道局に聞くと確実です。　ウソを言うとクビですから。　管理会社と大違い。

>>6606さん
水道局ではどのレベルまで教えてくれるのですか。
工事費の概算費用とかも教えてくれますかね。
これが一番知りたいことですし。

　今日は休みだろうけど、地方自治体の水道局営業窓口へどうぞ。

受水槽付きの給水方式は受水槽内の水道水に塩素を入れて滅菌しているでしょう。
体には良くないでしょう。

水道直圧若しくは増圧ポンプ併用の給水方式なら水は綺麗し、肌荒れも少なくな
ります。

東京、横浜、名古屋、神戸等の有る地域ではマンションの１０階位は水道直圧方式か、
増圧ポンプ併用の給水システムが可能みたいです。

その地域の水圧と給水管を細くしたりして給水圧力を高める工夫は必要です。

残留塩素は正常な塩素量は0.1ppm>0.7ppmであれば健康にも
問題ないといわれていますけど。

>>6609
>受水槽付きの給水方式は受水槽内の水道水に塩素を入れて滅菌しているでしょう。
>体には良くないでしょう。
>水道直圧若しくは増圧ポンプ併用の給水方式なら水は綺麗し、肌荒れも少なくな
>ります。

残留塩素に関し、直結給水と受水槽給水では基準が違うということでしょうか？

飲料水の殺菌方法は敗戦後の日本の飲料水が細菌に汚染されて危険なので、
マッカーサーの命令で飲料水にカルクキを混入して殺菌する方法が初め。

カルキ＝塩素でしょうか。？

６６１２です。カルクキはカルキの間違い。

　古いマンションに多い受水槽と高置水槽を組み合わせ給水する方法が、簡易専用水道の典型例。　水槽に水が滞留するため、塩素濃度が低下し、殺菌効果がなくなるか、少なくなるため。　特に気温が高い夏季は、注意が必要。
　簡易専用水道だと、基本毎日末端の水道水の官能検査と、週に一度の残留塩素測定が必要。　仕事で２０年程前、一生懸命に点検、記録していたよ。

　マンション管理士にお聞きします。　悪徳管理会社や悪質大規模修繕コンサル、大規模工事業者等、マンションを取り巻く邪悪な勢力（一部の御用管理士も含む）と対抗するためには、どうすればよいですか？

>>6615
現在の管理会社、業者、工事業者等を一掃することです。
最初からやり直せばいいんですよ。
しかし、だれかが知識がなければいけませんから、住民でマン管に
一緒になってチャレンジすればいいですよ。
合格できなくても、マンション管理の基本は理解できますので。
そうすることによって仲間もできますからね。

　そうですね。　マンションを取り巻く財閥系悪徳管理会社を始め、ろくでもない連中を淘汰し、良好なマンションストック、地域社会も含めた環境整備に努力します。

６６１５さん、区分所有者の組合（ユニオン）を創設する事です。

>>6618
区分所有者の組合とは何？管理組合ではないの？

　その通り、何か勘違いしているのでは？　まさか、名ばかりマンション管理士？

>>6620
誰もマン管士を名乗って発言していないのに、すぐその名前を
出して煽るようなことはしないでね。

高置水槽方式から増圧直結高架水槽方式へ移行しているということですが、
メリット・デメリットを考慮するとどちらがいいかは分からないような気が
するけど、本当に増圧直結方式がいいんですか。
業者自体もそれぞれ問題があるので、各マンションでの判断といっているし。
高置水槽を交換するのと、高置水槽から増圧直結方式に交換するのとでは費用の
面ではどうなんでしょうか。

増圧直結高架水槽方式は初耳だけど、そんな方式が有るんだ。

　マンション管理士によるが、衛生設備系マンション管理士でないと、解説不能。　給水方式は、地元の水道管理者に聞け。　自治体によるが、詳しいパンフレットがある。　勉強しろ。

水道局にいきパンフレットをもらったり、質問したりするのが
面倒だからここで聞いているんだよ。
ここだったら、知っている者が答えてくれるしね。

>>6624
高置水槽と増圧直結方式の値段とかはいくらなんでも水道局は知らないし
それはご容赦くださいということになるんでは。

　マンション管理士なら分かるが、マンション問題すべてに答えられる人は、どこにもいない。　最終的には、各専門的知識者や経験のある人の意見が参考になる。　こんな「マンション管理士試験上位合格者」の出てくる掲示板を信用するな。　マンション管理士でも本当に信用できるのは、ごく一部。

>>6627 匿名さん
↑論破されて悔しいひとw

６６２７さんは正論です。

上位合格者さんいい加減削除依頼するのはやめましょう。
削除したのもあなたの書き込みも５０歩１００歩ですよ。

>>6627さん
そうです、オールマイティな人はいません。
例えば大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、
我々住民は、工事の進め方の過程において何を知り、何をやらなければ
ならないかを知ることが大切なんです。

マンション管理士１００名の組織の管理士会だけど、００崎と名乗る理事長候補が、
自分が理事長になりたい為にライバルの理事に理事長決定の理事会の出席を拒み内
密に理事会で互選された。
マンション管理士でもこんなことをしたら分譲マンションの組合員に顔が立たない
と言って問題になった。管理士としてはずかしいです。こんなマンション管理士は
排除してください。

目的のためには手段を選ばすということですか。

　マンション管理士だけではありませんが、財閥系悪徳管理会社も「プロ住民」と呼ばれる、専門的知識者や信義誠実の原則を貫く人を排除するため、理事会に参加させないため、集会室の扉を抑える物理的妨害、理事会開催日を参加すると具合が悪い人に知らせない管理規約違反の妨害等、あらゆる手段を使い排除します。
　管理組合は理事長がすべての権限を持っているわけではありません。　しかし、監査報告書が適正意見であれば、監事に最終責任を押し付けられます。　悪徳管理会社では、理事長と監事に、特別な呼び名があり、財閥系悪徳管理会社では井桁の付いた超悪徳管理会社だけが、理事長と監事以外の理事を「一般理事」と呼び、虫けら扱いしています。

私どものマンションでは考えられないことが起っているマンションは
現実にあるんですね。
しかし解せないのは、何故専門的知識がある者や信義誠実を貫く者を
排除するのかです。
そういった者が理事会とかに出席すると何が不都合なのですか？
本当に俗にいう悪、不正、癒着等が行われているんですか。

　管理組合交流会に出席すると、よくわかります。　素人の管理組合では、とても思いつかない手口があります。　セミナー等での一方通行ではだめですよ。　管理会社を排除した管理組合交流会や、セミナー後の個別相談会等でしか分かりません。

だから悪や不正、癒着があるんですか。
それは分らない、確証はないということではないんですか。

管理会社１０９などはそんな悪さではないでしょう。財閥系の悪さは１０９程ではないです。
組織的な保険金詐欺まがいな事が疑われる事例が有ります。当初からの会計報告を調査。

管理会社が保険金詐欺を行うことは通常では考えられません。
あなたが会社勤務している場合、詐欺まがいのことをしますか。
又、会社がそれをやれと指示しますか？
管理会社も一般の会社も同じじゃないですか。不正や癒着、ましてや
詐欺をやれば懲戒処分ものですよ。

　やはり財閥系管理会社は悪いのですね。　それに輪をかけて悪いのが、マンション管理業協会理事長会社？　良いところはないかもしれませんが、マシな管理会社を教えてもらえませんか。　マンション管理士なら分かるでしょ。
　ただし、管理会社社員の御用マンション管理士からの情報はお断り。

財閥系管理会社が悪いといわれても、性悪説だけではねえ。
税法上でも、脱税は罰せられますが、節税は合法なんですよ。
財閥系管理会社は税務面でいえば脱税をしているということですか。

第２回目以降に発生する大型設備の更新工事について取り組んでいる
マンションはありますか。
玄関扉、高置水槽の更新、専有部分の配管がその主なものとなります。
玄関扉はカバー工法が主流で経費を抑えるかぶせ工法でやると間口が
狭くなりますからね。
高置水槽については、増圧直結方法への移行が多いようですが、これは
どちらがいいのかは住民の判断に委ねられると思います。

　マンション管理士なら分かるが、第２回目以降の大規模修繕は、１回目に比べ、修繕積立金がすくないまたは不足しがちで、修繕箇所は源泉が必要。　単純に経過年数だけでなく、信頼できる設計事務所等の特殊建築物調査や足場を組まないとできない作業で緊急を要する物（外壁タイル剥離や屋上防水不良）以外は、慎重に検討すべき。
　高置水槽については、地震に弱く、水質にも影響するので、直結増圧給水への変更がお勧め。　詳しくは水道工事業者等専門業者に問い合わせてください。　設計事務所ではだめですよ。　専門ではありませんから。

うちの場合は修繕積立金は長期修繕計画に基づいて徴収されて
いるので、積立金が不足することはありません。
又、やらなければならない工事の全てが網羅された長期修繕計画が
作成されているので、管理会社に影響されることはありません。
全て管理組合主導でマンションの管理は行われていますので。

　素晴らしい管理組合ですね。　ちなみに管理会社はどこでしょうか？　完璧な長期修繕計画を作れる管理会社には出会ったことがありません。　ぜひお教えください。　完璧な計画を作れることは、恥ずかしくありませんから。

>>6648さん
全てを含めた長期修繕計画の作成には、専門委員会を設置し、積算に強い
１級建築士を雇い、約半年間やらなければならない工事の全ての周期や
工法、予定価格とかを検討して作成しました。
例えば窓サッシでいえば、大の窓と中の窓、小の窓の総数まで出して
それに相場を検討して総額を出すという具合に細かく詰めて算出しました。
その場合結露防止のために樹脂製の窓にすればいくらになるとかの計算も
全てやりましたよ。
この委員会に管理会社は全くタッチしていません。歴代の理事長やマン管士、
建築関係に勤務している者等が参加しました。
概算設計書や数量調書の分厚い資料ができあがりました。
それを読み込むにはかなりの労力がいりますがね。
管理会社抜きで長期修繕計画書を作成することは住民でもできますよ。
私どもの工事はこの長期修繕計画を基本として、事業計画が組まれますので
途中で管理会社が工事をいってくることはありません。
全て管理組合主導で計画を立てていきますので。

>>6649 匿名さん
↑単なる自慢話であり、多くの問題を抱える大多数の管理組合には何の参考にもなるまい。先日の日経に修繕積立金不足の管理組合が75パーセントもあり、積立金値上げに反対するのは高齢者と書いてある。もうすぐ死ぬんだから、修繕は最低限でいいと考えるのは当然のこと。修繕積立金不足とは過剰な国土交通省ガイドライン推奨額に対してのもので、
実態は、必要最低限の額に対して足りていると考えてよい。

　まともな、「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　これは本物ですね。
　ところで、６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても恥ずかしくありませんよ。

>>6650
マンション管理に情熱を注いでいる者の考え方とは到底思えませんね。
私利私欲を捨てて、マンションの将来の為に努力をするのがマン管士
としての務めではないんですか。
管理会社が壁となって改革ができないマンションが数多くあるのが
現状であっても、それを打破する糸口を見つけひとつずつ解決していく
努力をしなければ、現状は変わりません。
うまくいっているマンションの実例も解決の糸口になればと思って書き込んだ
だけのことです。
それを参考にするか、できるかできないかはマンションによって違うでしょう。
値上に関しても、何故値上げが必要なのかを繰り返し繰り返し情報の提供
や広報活動をやり続けて理解を得るよう努力すべきです。
借り入れをすればいいという単純な発想ではそれこそ値上げは難しいですよ。

>>6651 匿名さん
↑世間が狭いアホ
まともな長期修繕計画など、どこでも作れる。国土交通省が長期修繕計画ガイドラインを出しているから、それに合わせるだけである。しかし、その計画どおりに修繕積立金を徴収しているのは、日経記事によれば25パーセントに過ぎないということである。
もっとも、平置きの駐車場が全戸数の半分以上あったりすると、駐車場料金でほとんど賄えてしまうため、潤沢な修繕積立金があるのに、毎月の修繕積立金は3000円程度のマンションも現実にある。
管理会社の違いよりも、立地条件、平均分譲価格で推認される住民の民度の違いに関心を持つべきだろう。アホ

>>6652 匿名さん
↑神輿に乗っているだけなのに、自分が担いでいると錯覚してるアホ

>>6651さん
私は管理会社のことは触れていません。
管理組合主導でマンション管理を行っていると書いているんですよ。

　今度は運営会社の利用規約等に反する「アホ」呼ばわりの、ニセ「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　困ったですね。　運営会社さん、どうしましょう。

　６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても全く恥ずかしくありませんよ。
　

>>6655 匿名さん
↑大規模なマンションで、管理組合主導だと国土交通省ガイドラインに合わせないと合意形成できないであろう。

>>6656 匿名さん
↑管理会社は三井か住友だろう。話きいてわからないアホ

6655は要するに富裕層が住むマンションだといいたいだけなんだけど、6656は、世間が狭過ぎてわからないw

長期修繕計画に伴う修繕積立金で考慮すべき点は、専有部分の配管がその
ポイントになってきます。
塩ビ管は腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用
している所が多く、昭和６０年代以降の継手部分には管端防食継手が開発され
錆び発生の問題がかなり解消はされましたが、これが使用されている所は
３０年～４０年が更新時期の目安とされています。
これと窓サッシ、玄関扉も工事の計画を立てているマンションはまだまだ
少ないのではと思っています。
こういった工事をするかどうかの判断をまずしなければならないのです。

マンションの管理はいろんな住民が住んでおり、考え方もそれぞれであり
統一するのは難しい。
だから多数決なんです。

長期修繕計画を自分たちで作ろうという意識がなければ先に進まない。
まず理事会で積算に強い建築士を雇うために予算化し、総会に議案として
提案することからスタートすべきだよ。
それから専門委員会を立ち上げ、推薦なり公募して委員を集めることをやる。
建築士の報酬は、月１回、時間は２時間で、７回実施したけど、二人分で８０万円
だった。建築士と１級施工管理技士の２名。
長期修繕計画書とそれに伴う資料の提出がされた。

>>6662 匿名さん
↑こういう管理組合は管理会社主導より高くなってる可能性があるんだよね。
大規模修繕を大林組に頼むとかw

　なぜ大林組が出てくるのでしょうか？　マンション管理士試験上位合格者は大林組のことを知っているのですか？
　当マンションでは、瑕疵担保期間を経過した不具合個所を、大林組が費用を負担し修理したので、管理組合は費用負担がありませんでした。　新聞報道ではいろいろ言われていますが、マンションから見ればそう悪い会社でもありませんよ。　もうすぐわかりますが。

うちは大成建設でした。
総合評価方式で決まりました。

大林組は安心できるいい建設会社ですか。
２回目のときに候補にいれましょう。

>>6664 匿名さん
↑たかがマンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼むアホ

建て替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなって
いますので、定期的な工事をやることによりマンションの長寿命化
を図ることが要求されています。
そのためには、やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書
が必要ですし、それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出しなければなりません。
使用料充当分も含め、１戸当り月15,000円～17,000円は必要です。
当然大型設備の更新工事分も含みます。

　なぜ、マンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼んだかは、新築時の工事会社からです。　当たり前でしょ。
　大規模修繕工事は、大規模修繕業界の大林組クラスの老舗会社でしましたが、財閥系悪徳管理会社と悪質コンサルにより見事に失敗しました。　新聞雑誌で記事になったものを、地で行くものです。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と悪質大規模修繕工事コンサルは許しませんよ。

>>6669 匿名さん
↑おたくの考えなら売主の大手マンションデベロッパーの直系子会社の管理会社に管理を委託するのは当たり前ということになるが、まー、好きにしたらいいw

管理費等は１戸当たりでは正確では有りません１㎡単位で説明願います。

管理費等＝管理費、修繕積立金、駐車場使用料（施設使用料）等である。

　デベの子会社の管理会社の評判は、あまりいいものがありません。　しかし、デベの子会社が管理会社で、建築時の瑕疵があれば、当初建築会社との話し合いは、スムーズです。　大規模修繕の時でも当初建設会社が、大規模修繕をすると、建設時の資料保管が期待でき、ぢ規模修繕コンサルタントも「まとも」ならば、大規模修繕工事を失敗することは少ないです。　マンション管理士でなくても、その程度のことはわかりますよ。

>>6671
修繕積立金の算出にあたっては、やらなければならない工事の全てを
網羅した長期修繕計画から総工事費をだし、それを各戸で割って計算
するのが一番正確なんですよ。
平米数で出すのは、どの工事をするのかも分りません。平米単位で
出してあるのは、しっかりした計画書がないマンションに対して、一応の
目安として示している数字なんですよ、分ります？
当然積立金は修繕積立金と使用料の積立金への充当分を含みます。

>>6672さん
大規模修繕工事は建設ではないんです。悪くなっている個所を補修
するだけのことです。
建築仕様書や図面等はどこのマンションにも保管されています。
建築士や業者はそれらをみればどんな材料が使われ、どういう構造に
なっているかは簡単に分りますよ。
殆どのマンションの大規模修繕工事は、建設した会社が工事はして
いないでしょう。
建設した会社が大規模修繕工事をすればマンションのことを良く知って
いるのでいいとかいうのは、間違いですよ。
建設する者と修繕工事をする者は別人ですから。

例えば、建物を作った時に担当した会社や職人さんが、１３年後の
大規模修繕工事の仕事を担当することはないでしょう。
工事を直接担当するのは、地元の下請け業者や孫請け業者の職人さんが
しますからね。
建物を建設するにはいろんな職人さんが必要です。
大手建設会社でも、そういった職人さんは地元の職人さんに依頼します。
建設会社の従業員ではないんですよ、直接工事をする者は。
大規模修繕工事のときに設計図面を見るのもそれを作成した建築士が担当
する訳ではありません。
図面は建築士であれば誰でもわかりますよ。

※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
　　計画書にはやらなければならない全ての工事を網羅しておくことが必要です。
２）計画書がない場合 建物や環境、構造によって違います。
　　専有床面積から算出します。 平均
５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　大型設備の工事がない第２回目の大規模修繕工事までの積立金です。
　　大型設備の工事費を含めた積立金は別途計算します。

　建設工事は一人親方がしますか？　建設会社が会社として元受けし、協力会社と呼ばれる下請けと協力（実質は丸投げ）して行います。　瑕疵があれば元受け会社の責任は避けられず、「力関係」で、下請けに仕事を転がします。

　転がされた下請けは、「カネ」の力には勝てませんから、嫌々や赤字でも工事をせざるを得ません。　儲からない工事や赤字工事で、「まともな仕事」はできるはずもなく、その上、リベート等を請求されれば、踏んだり蹴ったりです。
　リベート、裏金の捻出には、知らない者や分からない方の、知識不足を悪用するにが簡単です。

　真面目でまともな排他をしないマンション管理士なら、管理組合の味方になりますが、残念ながら、実際の知識がないペーパー管理士、「カネ」に目がくらんだ拝金マンション管理士、管理会社の御用マンション管理士までいます。　他のスレでも、有名マンション管理士事務所の不適切業務が指摘されています。

　マンション管理士は、襟を正し、良好なマンションストックを増やすため、勉強、努力することが求められます。

>>6677さん
工事終了後には保証点検期間の契約をして、その年度がくれば点検をして
不具合があれば無償で補修工事をすることになります。
どこもやっていることですよ。
元請会社からは現場監督１名が常駐して、工事の監督や下請け会社への
工事を発注します。
いくら大手の建設会社と大規模修繕工事の契約をしても、その建設会社
からは現場監督１名が担当するだけです。
実際作業をするのは地元の下請け業者や孫請け業者の作業員がするだけです。
それから、大手ゼネコンが元請になった場合、理事長や専門委員長に裏金
とかは渡しません。たかが修繕工事ですよ。

元請会社が受け取る報酬は工事費の１０％から２０％程度ですよ。
それ以外は下請けや孫請け会社に元請会社が支払います。
手抜き等の監視は現場監督や設計コンサルタントが行います。
３年、５年、１０年点検で瑕疵があった場合は、元請会社が責任を
負うことになりますからね。
そのために、元請会社には瑕疵担保責任保険に加入してもらいます。
元請会社が倒産したりして補修工事ができない場合がありますから。

　マンション管理士なら分かるが、工事に瑕疵があると、再工事は避けられない。
　保険で費用は支払われるとしても、再工事は必要なので、住民や周辺地域には迷惑がかかる。
　保険で「カネ」は何とかなっても、再工事にかかる、住民や周辺地域の迷惑や関係悪化は、マンションの資産価値にも影響する。
　「瑕疵なく工事を行う」は、当たり前。　　瑕疵を前提にした、保険制度等が異常。

>>6680
保険は安心料。
瑕疵はその時点では分らない。
手抜き工事は、設計コンサルタントの役割。
瑕疵の責任は元請会社。

　建築工事等にとって「瑕疵」の発生は避けられません。
　しかし、瑕疵前提の工事不具合発生を、マンションだけでなく、多くを事例で感じます。

　なぜ、瑕疵なく工事をしようとしないか、理解できません。　業界の常識だからでしょうか。

大規模修繕工事時には、手抜き等が発生しないように設計監理方式を採用し、
設計コンサルタントが仕様書通り工事が行われているかのチェックをします。
たとえば、塗装でいえば、仕様書通りの材料や量を使用しているかのチェック
をします。
具体的には、塗料缶に通しナンバーを記し、その写真を取って確認をします。
入札方式や随意契約又は管理会社主導での工事では、そういったチェックは
ありません。
ただ、問題なのは小規模マンションでは設計監理方式は採用できないでしょう。

　なぜ、小規模マンションでは設計監理方式は採用できないのでしょう。　適正な費用を負担すれば、設計監理方式は可能だと思いますが？　マンション管理士教えてください。

小規模マンションは手抜き工事や不正がやりにくいからしょう。
責任施工方式で大手に委託すればよい。余計な経費が不要。

>>6684さん
設計監理方式は、元請会社の選定をするときの相見積を同条件で取るための
要項書等の作成もします。
相見積を取る時は、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料、同じ仕様で取ら
なければ比較のしようがありませんから。
それから、我々に代わって工事が仕様書通り行われているかのチェックを
します。
主な役割はそんなことですが、雇うためには監理料が必要となります。
大規模マンションであれば総工事費の３％程度でもいいのですが、小規模だと
工事費の１０％以上の報酬を支払わなければならなないからです。
お金さえ払えば当然設計コンサルタントを雇うことはできます。

　小規模マンションでも、適正な大規模修繕を行える設計監理方式の、適正な費用支出は必要です。　単純に数字やパーセントにこだわるのではなく、まともな大規模修繕を行えれば、そのために必要な費用は無駄ではありません。

小規模マンションは、責任施工方式の随意契約でいいかもですね。
丸投げにはなりますけど、信用のある業者を選べばいいでしょう。

　最近の大規模修繕工事の状況を聞くと、設計監理方式から、事実上も含め、責任施工や随意契約方式への移行が見られる。　責任施工等でもまともな工事が行われればよいが、大規模修繕工事の失敗もよく聞く。　これでは「管理不全マンション」大発生。　原因は単に「力」と「カネ」関係。　マンション関係業界の営業力も衰え、安易に利益を確保しようとする連中ばかり。　　真面目でまともな排他をしない、「真のマンション管理士」を求む。

組合員のマンション管理士を探せ。

相見積を取らずに建設業者を選べば、工事費が高いのか安いのかも
全く分らないですね。
それが責任施工方式。
ただ工事費の予算を聞いてその範囲でやることになるが、それで
納得しなければしょうがないんでしょうね。
相見積がとれないんですから。

>>6690さん
マンション管理士では設計監理はできませんよ。
金抜き計算書がつくれません。

　その通り、技術系マンション管理士で、実務経験に富むマンション管理士でないと、大規模修繕工事の相談はできない。　他の分野の専門家でも、大規模修繕は条件等が多く、難しい。
　ペーパーマンション管理士は、もちろん無理。

相見積の取り方
　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

　金ヌキ明細書を作成しても、使用材料等をある程度指定しないと合い見積もりにならない。　工事業者により、協力建築資材会社もあり、性能が優れたものや、安価で入手できるものもある。　それを無視した金ヌキ明細書は、事実上意味はない。

>>6695さん
使用材料は当然指定するでしょう。
メーカー、品番、色等の条件はそろえますよ。
そして、スペースも。
全く同じものでの比較が金抜き計算書ですよ。

　実際に大規模修繕して分かったが、工事費を膨らませる手口も判明した。　これでは、管理組合の懐を、悪徳管理会社。悪質コンサル、力関係で勝てず営業力の落ちた工事会社が、管理組合を食い物にするのは当たり前。　設計監理方式も骨抜き。　管理組合は修繕積立金不足に悩まされるばかり。

お分かりの方、教えてください。

平成4年5月22日の東京地裁の「管理者は、集会において選任されたものであり、個々の区分所有者から直接管理者になることを委任されたものでないから、個々の区分所有者の受任者とみることはできないので、管理者がその取扱う事務につき、個々の区分所有者の請求に対し、区分所有法28条及び民法645条により直接報告する義務を負担すべきものといえない。」との判示からすると、年１回の総会の場における区分所有者からの個々の質問に回答する義務はない、と言えないでしょうか？

　何のことを言っているのか事案が分からなければ、マンション管理士でも、弁護士でも分からない。

　「理事長は、総会でも、区分所有者の質問に答えなくても良い」ということか？

　そんなのダメに決まっている。　　完全自主管理なら、理事長解任もの。

>>6697
設計監理方式は、１級建築士である設計コンサルタントと一緒に専門委員が
修繕個所、グレード、仕様、材料等を検討して、それを基に修繕仕様書を
作成し、金抜き計算書での相見積を取り業者を選定するのです。
見積価格と業者が決まった段階で工事費を膨らませることはできません。
修繕積立金とかの懐具合を管理会社が知っていたとしても、それは何の関係も
ありません。
業者が選定された段階で、その修繕仕様書通り工事がされているかのチェック
は設計コンサルタントが行います。
その通りにしなければ契約違反となります。
設計コンサルタントの役割をご存知ないのですか。設計コンサルタントは修繕工事
業者にとっては敵みたいな存在なんですよ。

>>6698 6447さん
法的には質問に答える義務なんかありませんけど、集会(総会)では、その様子を見て投票行動を変えるでしょうから、提案した議案が否決されたりする可能性はあります。
しかし、委任状やら、議決権行使書で
事前にほとんど決まってるから
出席者全員が反発して反対しても
影響はないでしょう。
集会が形骸化してるというのはそういうこと。

>>6699 匿名さん
政治的な良し悪しと
法的な良し悪しが区別できないアホ

>>6700 匿名さん
↑瑣末な話に固執するアホ

>>6701
瑣末な質問に答えるアホ
法律や規約問題は管理組合では殆ど論じられない。
それがわからないんだね。

>>6704 匿名さん
↑6698が判例を元に質問してるのを
見てないアホ

>6704
管理組合の手続きの瑕疵で裁判になる例は枚挙にいとまがない。世間を知らないアホ

>>6705
6697の書き込みに対しての6700の書き込みであるのを
みていないアホ
全く自己中で周りがみえていないんだね。
あなたにマンション管理をしていく能力はないね。
理事の役割としては、日常のマンション管理や補修工事、点検が
主なことだというのが理解できないんだろうね。
理事会は月1回、総会は年1回だけだよ。
総会対策や管理会社対策だけがメインではないよ。

>>6706
裁判になるのはほんの氷山の一角。
全国にマンションはどれぐらいあるか知ってるの？
そして、裁判はどれぐらいあったの？
裁判になるような事態が発生したら、弁護士に依頼して
解決していけばいいだけのこと。

>>6708 匿名さん
↑氷山の一角の意味を知らないアホ

氷山(ひょうざん)の一角(いっかく)

表面に現れている事柄は好ましくない物事の全体のほんの一部分であることのたとえ。「今回摘発された事件は氷山の一角にすぎない」

恥ずかしすぎw

>>6708 匿名さん
↑おたくさん、恥かくだけだから
書かないほうがいいよw

>>6709
ということは実態数を把握しているということかな？
単なる憶測の世界でのことでしょう。
他にはあるかもしれないがないかもしれない。
表面にでてきたのは問題があったからであって、なにもなければ
裁判にはならない。

>>6711 匿名さん
↑おたくはもういいよw
マンション学会とか調べてみたらどうだい？

>>6712
だったらお宅が調べてから書き込むべきだよ。
立証責任は書いた者が立証するのが当然じゃないの。
お宅はもういいよ。不確かな情報を書き込んで当然視するばかりだからね。

>>6713 匿名さん
↑おうむ返ししかできないアホ

これまでに、委任状等の水増しということは、ありましたでしょうか？

仮にあったとしても、実質的には、調べることは不可能だと思います。

いかがでしょうか？

それが分らないのに、一方的に自分を正当化するのが
マンション管理士上位合格者なんですよ。
それが指摘されると自分の主張ばかりを述べるだけなんです。

６７１５さん。貴方が、理事長になり管理会社のフロントを組合雇用にすれば簡単でしょう。

6717さん　それどういう意味ですか？

　ほんとに、どういう意味なのかな？　管理組合が管理会社のフロントを雇用？　管理会社のフロントなど、ＩＴ化と、ＡＩ化で、真っ先にクビ。　管理員業務はＡＩ化は難しいが、研究は進んでいる。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士がいれば、管理会社そのものが不要。

大型マンションは管理員がフロントを兼ねているマンションもある。
私の処に常駐している管理人はマンション管理士、宅建主任士、管理業務主任者、
日商簿記２級、ビル管理士、等の国家資格保有者です。

　資格だけ持っていても、実力が無いと駄目だよ。　フロントも管理員も。　専門的知識者なら同じ。　実力の無いものは、世間の常識では、あり得ない。

しかし、知識と資格はないよりあった方がいいのでは。
お金もあっても邪魔にはならないし。

　マンション管理士なら分かるが、資格はあっても実力の無いマンション管理士は、驚くほど多くいる。
　マンション管理士には、広範な知識が求められるが、個人ですべてをできる人は、ほぼ皆無。
　みんなと協力し、真面目でまともな、排他をしないマンション管理士を求む。

>>6723さん
マンション管理士もプロとただ資格をもっている者とはかなりの差が
ありますね。
それと建築士でマン管士の資格をもっている者、弁護士でマン管の資格を
もっている者も得意分野以外は他に助けてもらう方がいいでしょう。
いくら法律に詳しくても、建物設備に弱ければマンション管理のオールマイティ
にはなれません。その逆も又しかりです。
プロは報酬を得て生計を立てているのですからね。責任が伴います。
マンションの住民で資格を取り理事長になるのとは違います。
しかし、マンション管理においてマン管の資格をもった理事長は強力でしょうね。

6723さん
資格はあるが実力のないマン管士をたくさん知っておられるんですね。
実力がないのが分かるということは一緒に仕事をされてたんですか。

理事長は少なくともマンション管理士の資格ぐらいは持ってほしいです。
議案書及び会計報告書の作成能力ぐらいは身につけて下さい。

　輪番制理事会で、理事長にマンション管理士級の能力を求めるのは無理。　輪番制を止め、立候補や推薦制にすべし、その際は、所信表明させると、変なことはしにくくなる。　いざとなれば辞めさせられる。　監事にも所信表明をさせた方がいいよ。

管理会社のアドバイスで悪い奴が立候補するのでとの説明で立候補制を廃止した。

　管理会社社員のマンション管理士でも、実力のないマンション管理士はいる。　実力があると、資格を悪用して、形式有効、実質無効の業務を行うため、管理組合は大迷惑。　資格をはく奪しろ。

　「管理会社のアドバイスで悪い奴が立候補するのでとの説明で立候補制を廃止した。」なら、マンション管理運営は正常化しましたか？　住民や地域社会から、喜ばれるマンションになりましたか？

>>6730 匿名さん
100戸以上の規模のマンションであれば
完全輪番制で問題ない。
たまにいい人に当たるので、その人が問題を解決するはずである。
30戸以下だと人材不足から、輪番制ではまず無理で、30から100戸までのマンションは
グレーゾーンである。
30から100戸のマンションだと自分がやる気になっても理事会で同調する二人目が現れるか微妙だからである。
参考までにTEDの社会運動の起こし方の講演を見るといいであろう。
https://www.ted.com/talks/derek_sivers_how_to_start_a_movement?languag...

　完全輪番制では、反社会的性威力等の「欠格事項のある役員」を排除できませんが、どのようにして排除するのでしょうか？　管理規約上、マンションに反社会的勢力は、いないことにはなっていますが、管理会社には、ややこしい関係のある、上級フロントもいます。

>>6732 匿名さん
↑欠格事由に該当したら飛ばすに決まってると思うが、マンションにはこんなレベルの人も沢山いるから難しいw

完全輪番制と書いたのは立候補の余地がないことを強調するためだったが、欠格事由該当者や痴呆老人まで含めると考えるアホも世の中には少なくはない。

輪番制と並行して、数名は立候補を取り入れたらいい。
そして、必ず任期は明確にすべき。
輪番制も立候補も２年任期で再選はなしとすればいい。
これが一番澱みがなくなる。
優秀だから、再選を認めているとどこかで弊害が出て
理事長とかの変更ができなくなる。

>>6735 匿名さん
↑立候補は100戸以上の大規模マンションでは必要ありません。

そうかな、真逆じゃないでしょうか。マンションの事情にもよりますが。

　輪番制も立候補制も、一長一短があります。　輪番制で素晴らしい人物が出てくることもありますし、立候補制で「カネ」と「力」と管理会社との癒着にしか関心がないものも出て来ます。
　住民が、マンション管理運営に関心を持ち「みんなの家」と思えるように努めなければいけません。
　手間ひまはかかりますが、かけただけの値打ちはあります。
　マンションの事だけでなく、良好なマンションストックとして、地域社会との「共生」を考えられないマンション管理士は、失格ですよ。

大規模マンションの場合、一般組合員の中には優秀な人材が
いるので、ある程度は優秀な理事長でないと務まらない。
それをカバーするために、数名の理事の立候補があれば、人材
の偏りがなくなる。
完全輪番制の場合、理事は主婦が多くなるのでその点も不安
材料となる。

>>6738 匿名さん
↑関心が高まると対立が深まる現実を知らないアホ

>>6738さん
立候補制も輪番制も一長一短はあります。
だから輪番制に一部立候補制を取り入れるべきではないですか。
その際、任期を2年にして、再選禁止としておけば、不正や癒着が
できにくい環境が醸成されるのではないでしょうか。
ただ、立候補する者は殆どいないでしょう。しかし、理事会に問題が
ある場合には、こころある住民に立候補する機会を与える規定を
設けておく必要があります。

　阪神大震災の際、理事長をしておられ、その後、理事長を続けて、後進の育成にも熱心な理事長にお会いしました。
　管理会社には、不具合の対応をすぐし、管理会社もそれなりに応えているそうです。
　真面目で、まともな、排他をしない方なら、長期理事長でも住民の支持を得られます。

　後進が育ち、良質なマンションストックが増えるといいですね。
　

長期政権は絶対に阻止すべきです。
その規定を作っていないマンションが癒着や不正を産む
温床となっているんです。
早くこれに気づきなさい。

　長期政権が悪いわけではありません。　本人も気づかない「権力は腐敗する。」が起きているかもしれません。
　長期理事長をしておられる方も、後進の育成には熱心です。　問題解決能力も高いです。
　そのような方なら、「長期政権」でも、マンションのためになります。

　何か問題が起きれば、早期対応すると、大ごとにはなりません。
　その対応能力が、理事長に求められます。

　財閥系悪徳管理会社には、早期対応能力すらありません。

>>6744さん
長期政権はやはり規約で規制していないと、しっかりした理事長
ばかりではありませんよ。
いずれその理事長も代わります。
悪質な理事長が誕生した場合（当然最初から悪質とかは分りませんし、
そうなるとも思っていないでしょう。）、任期の規定がなければその時点で
規約の改正は不可能となります。
今が良ければの考えでは、先行きは不透明です。

分譲当初から、管理会社や工事業者（分譲時は工事はないでしょうか）と
癒着や不正はないでしょう。
建物の経年劣化と並行して、癒着や不正等が発生してくるのです。
だから、輪番制と立候補での任期を規定しておかないと、それが発生したと
しても改定も含め対応の仕様が無くなります。
優秀な理事長がいたとしても、いずれ代わりますよ。後継者云々は絵に描いた
餅です。

管理会社１０９などは悪い組合員と共謀してまともな組合員を排除する為。
法令違反で規約を改正したり、
邪魔になるのでその組合員の勤務先の社長に圧力をかけて退職させた。

小規模マンションでも大規模マンションでも理事長のウェイトが
大きい。
だれがなるかによって大きくマンション管理が変わってくる。
優秀な理事長の後任は、工事をいろいろすることによって存在感を
高めようとする。

理事会の役割としては、工事や補修点検だけではない。
優秀な理事長というのであれば、細かなマンション管理にどう
対応するかが大切です。
ペット不可のマンションでペットを飼ってい者がいるとの投書が
あれば、その家にいって注意をするとか。ゴミの分別ができなくて
困っていれば、理事会で時々ゴミ捨て場に立ち会って点検をするとか、
開放廊下の見回りも理事会で交代で行い、物が放置されていれば
注意するとか、たまには交替で館内を点検してまわるとかのことも
やるべきです。
優秀な理事長とは何が優秀なのかは分かりませんが。

６７４９さんの仰るような理事長がウチのマンションにはおりました。
８９３、詐欺集団、等々が管理会社１０９が見逃していた。

処が悪い組合員と共謀して理事長を追放した。こんなことを目のあたり
にしてからは管理会社１０９は怖いです。

　「管理会社１０９などは悪い組合員と共謀してまともな組合員を排除する為。 法令違反で規約を改正したり、 邪魔になるのでその組合員の勤務先の社長に圧力をかけて退職させた。」？
　マンション管理業協会の理事長会社が、そんなことする？

マンション管理業協会の理事長会社かは知りませんが事実です。

嘘の投稿は致しません。

　掲示板だから、書きたい放題は止めろ。　掲示板の信用がなくなり、運営会社の信用もなくなる。
　嘘でなければ、真実を書け。

嘘でなければ真実であるという事位は理解できるね。重ねて申し上げます。
真実を投稿しております。

　掲示板への投稿である以上、すべてが真実とは限らない。　事実ならば、誰もが確認できる新聞報道等のリンクを貼れ。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社はマンション管理業協会の役員をクビになり、社長の首も挿げ替えられた。
　トカゲのしっぽ切ではなく、ひな祭りは済んだけど、お内裏様の首のすげ替えかな？
　頭が変わっても、改善の兆しさえなし。　胴体は強いね。　首が強いのだろうか？

井桁のついたとは井伊家の家紋の事ですか。？

　井伊家は、財閥系悪徳管理会社ですか？違うでしょう。

昨年の大河ドラマは井桁の家紋の井伊家が描かれていた。
今年は西郷どんでは井伊直弼が登場する。
その子孫の管理会社でしょうか。？

管理会社ぐるみで違法行為をしているんですか？
現実的ではありませんね。
常識では考えられません。

　マンション管理士に何を訊く。　ＮＨＫガイドで調べろ。
　ここは、「マンション管理士に質問しよう」スレで、番組ガイドではない。
　著しく、スレ違い。

　財閥系悪徳管理会社は「自浄作用」が無いか働かないだけ。　マンション管理業協会理事長会社の方が、はるかにマシ。　詳しくは知らないが、反社会的勢力とお友達の上級フロントもいないし。　井桁はいるよ。

管理会社が会社ぐるみで悪いことはしません。
フロントに悪いのがたまたまいただけのことでしょう。

　マンション管理士なら分かるが、フロントに悪いのがいると、管理会社の使用者責任は免れません。
　即刻クビにすべきです。　不良社員がいると「悪貨は良貨を駆逐する」状態となります。

　核心を突くと、途端に管理会社社員の御用マンション管理士は出てこなくなりました。
　管理会社の真実をばらす、管理会社にとっても困った奴ですね。
　さっさとクビにした方が、管理会社のためですよ。
　守秘義務も知らないから、窓際か庶務二課で、飼い殺しかな。
　　

>>6764 匿名さん
↑管理組合に相手にされないから掲示板に書いてるアホ

そんなに嫌なら日ハウに変えたらいいだけの話。
他の住人が賛成しないだけである。
個別の管理会社の不満は該当スレがあるだろう。
うざすぎ。アホ

認知症かな。
これからどんどん出てくるんだろうな。

新聞報道等で分譲マンションの管理費等がもろもろの情勢変化で値上げしなければならない
旨の報道がなされました。

１㎡２４１円位と聞いておりますが、７０㎡で７０×２４１＝１６．８７０円となります。
これ等に足すことの修繕積立金、駐車場使用料等を加算すると通常の分譲マンションに
お住まいの組合員の方々の管理費等に対する負担増が心配です。お金持ちの方々は別として
一般住民の立場での意見をお聞きしたいと思います。

>>6768さん
１戸平均管理費が１７，０００円は高すぎですよ。
費用の主なものは、管理委託費、管理員人件費で他はどこのマンションでも
そんなに変わらないと思いますよ。
管理員人件費と清掃費は、時給で計算してみれば総額は簡単にでますよね。
問題は委託費ですが、１戸当り月１，０００円ぐらいのものですよ。
電気料金、電話代、保守点検費はどこもかわらないし。

管理員や警備員、コンシェルジュがいれば高くなるよ。

分譲当時の管理費が１㎡２４１円で７０㎡で１６．８７０円だと積立金、
駐車場使用料等を加算すると、
２０年後にはどれくらいの管理費等を強制的に徴収されるかと思うと私
みたいな庶民には大変な事になりそうです。？

修繕積立金は自分たちの積立金だからいいけど、
管理費は毎年同じように使う必要経費だからね。
修繕積立金が高いのは納得できるけど、管理費は
安いにこしたことはない。

国交省の望まれる修繕積立金の額は、１戸月１７，５００円とのこと。
これには大型設備分が含まれている。
これぐらいあれば、やらなければならない工事の全てが含まれている。
但し、専有部分の配管までは含まれていない。

専有部分の配管は、第１回目の大規模修繕工事から積み立てれば
１戸月１，３００円程度プラス。

マンション管理士で共用部分及び専有部分の給排水管の設備の専門家に
お伺いいたします。

当マンションはオール電化で専有部分の給排水管の材質は架橋ポリエチ
レン管で工法は分岐工法であり、

材質は長持ちして割安で更新時には更新工事も簡単であるのでその分小
額ですむと建設会社の一級建築士から説明を受けました。

真偽のほどをお願い致します。

　マンション管理士なら分かるが、マンションへ行き、現場と図面を確認し、当初建築会社や販売会社の「正確」な情報提供を受けないと、真偽は判断できない。　当初建築はほぼ問題がなくても、大規模修繕時に瑕疵が発見されることもある。　こんな掲示板で尋ねずに、まず、「まともな」管理会社に尋ねよ。

架橋ポリエチレン管を使用しているということは、築浅のマンション
なんでしょうね。
その配管であれば、継手部分も含めて５０年以上は劣化はしないでしょう。
但し、使い方や設置の仕方によっては漏水が発生することもあります。

継手部分に亜鉛メッキが使用されていたらだめ。

>>6775さん
詳しくは分りませんが、架橋ポリエチレン管での工法は、露出工法です。
給湯管、給水管を白色のモールと呼ばれる配管カバーの中に隠す工法です。
ヘッダー方式ではなく、分岐方式なので安心とは言われています。
露出していますので、更新工事は簡単にできます。
ただ、架橋ポリエチレン管に変更する時は、部屋の中での工事となり床下や
背板を外したりの工事となり、大変です。
架橋ポリエチレン管に取り換えた後の更新工事は露出していますので簡単に
できるようにはなります。

私のところでは、まだまだ先のことですが、ステンレス管での更新工事を
検討しています。
架橋ポリエチレン管の場合露出工法なので抵抗があります。
いくら取り替えが簡単といっても、架橋ポリエチレン管に変更する時は
同じように床を取り外したりしなければなりませんので。
ステンレス管にしろ架橋ポリエチレン管にしろ、更新後は殆ど交換の
必要がないので、それだったら露出にすることはないと思いますので。

分譲時に架橋ポリエチレン管を使用しているマンションは
最初から露出工法なんですか。

望まれる修繕積立金、１７，５００円を確保していますか。
使用料込の１戸当たり月の必要修繕積立金の額です。

築１５年以上経過したマンションの長期修繕計画に
玄関扉、窓サッシ、専有部分の配管の工事が記載されて
いないマンションはアウトです。

話を逸らさないで下さい。６７８１の質問に答えておりませんが。？

>>6784
６７８１は私が質問したんですよ。
答えてもらいますか。

分譲時に架橋ポリエチレン管を使用しているマンションは
最初から露出工法なんですか。

架橋ポリエチレン管は、露出工法と決まっているんですか？

>>6780
>私のところでは、まだまだ先のことですが、ステンレス管での更新工事を検討しています。

専有部分の話ですか？

　マンション管理士なら分かるが、現場を見ずに答えられるマンション管理士はいない。
　技術系で、給排水設備に詳しいマンション管理士でもダメ。　現場、図面、工事等を確認せずにレスされたものは、すべてインチキ。　もしくはペーパーマンション管理士か、管理会社社員の御用マンション管理士。

>>6788
当然専有部分の話しですよ。
それに合わせて積立金の値上もしてあります。
先行工事者に対する工事費負担の規約も含めて。

>>6789
図面とか見れる訳ないから、一般論を書き込んでいるんでは
ないですか。

>>6790
>当然専有部分の話しですよ。

専有部分の給水管をステンレス管に更新するというのは聞いたことがありません。

>>6792さん
給水管は共用部分、専有部分とも同じ管材のステンレス管です。
排水管は排水用硬質塩ビ管で給湯管は銅管から金属強化ポリエチレン管、
それにガス管、汚水管、埋設管等もありますが、概算で予算化していすが、
その時になれば、新しい工法や管材が開発されてくるかもしれませんので、
あくまで予定です。

>>6793
>給水管は共用部分、専有部分とも同じ管材のステンレス管です。
>排水管は排水用硬質塩ビ管で給湯管は銅管から金属強化ポリエチレン管、
>それにガス管、汚水管、埋設管等もありますが、概算で予算化していますが、

専有部分について、１戸当たりの概算金額は？

>>6794さん
それは質問ですか、命令ですか。

>>6795
>それは質問ですか、命令ですか。

質問です。
よろしくお願いします。

>>6796さん
見積価格については、私の部屋を想定して概算で出してもらいました。
給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管の専有部分だけの見積もりです。
管材については、標準での試算でしたので、１戸当り７５万円でした。
これがステンレス管の使用となると１戸当り１００万円程度になると
予想していますが、３５０戸のマンションですし、値引きもあると思い
ますので、これより下がると思います。
当然共用部分の工事と一緒の計画になります。
如何せんまだまだ先のことですので、管材も、工法もあくまで概算という
段階です。

>>6774 には、
>専有部分の配管は、第１回目の大規模修繕工事から積み立てれば
> １戸月１，３００円程度プラス。

とありますので、３０年間積み立てたとして約４７万円ですから、かなり不足です。
更に、キッチン、浴室、洗面所、トイレ等の工事も必要になってくることから区分所有者にとっては、高額出費となりますね。

>>6798さん
細かい追求ですね。
見積金額は各戸が単独で発注したときの価格となっています。
40万程度しか積立金はなりませんが、共用部分と一緒に350戸分を
まとめて発注すれば４０％ＯＦＦぐらいにはなるだろうとの予測と、専有部分の
床や背板の取り外しや養生等は共用部分に乗せてあります。

キッチン、浴槽、トイレ、壁紙等は各戸が負担しなければ
ならないでしょう。

6799です。
又、細かい追求があるといけませんので、補足しておきますが、
共用部分の工事と一緒にやりますので、床や背板の取り外しや
養生経費が共用部分、専有部分の更新工事にもダブッて含まれて
いますので、按分してあります。
専有部分を安く見積もれば共用部分の工事費が高くなるとい
ことになります。

　マンション管理士に聞くが、現場を見ずに答えられるか？　できないだろう。　まして専門外の質問に答えられるわけはない、

>>6802 匿名さん
↑だったら自分でやれば良かろう。
マンション管理士の仕事は建物診断ではない。アホ

　マンション管理士なら分かるが、自分でできないから、マンション管理士の無料診断等から始める。
　各種書類の点検から始まり、最終的には、現地を見なければ、診断できない。
　真面目でまともな業務ならば、適正な対価を支払うのは当然。
　逆に、プロが見逃しては、建築系マンション管理士なら失格。

>>6804 匿名さん
だったらそいつに頼んだら良かろうw
アホ

>>6804 匿名さん
↑結局、自分の問題だとわからないアホ

>>6804 匿名さん
↑いちいちこいつのマンションまで行くはずがあるまいw
近所でいるならそいつに聞いたらいいだけw

　大規模修繕工事をして分かったことはたくさんある。　内部からの工事中止要請や、近隣苦情によう工事中地は日常茶飯事になりつつある。　工事中断による負担は。管理組合持ちになり、それではいくら費用があっても、いらない金を払うだけ。　管理不全マンションの大発生。　悪徳管理会社紹介の悪質コンサルにもやられたし、とんでもない連中ばかり。　マンション管理士もグルか？　複数いる「マンション管理士試験上位合格者」

>>6808 匿名さん
↑最近は責任施工方式が主流になりつつあることを知らないアホ
コンサルと大規模修繕業者が癒着していることは国土交通省が注意喚起の通達を出し、それを受けてNHKもクローズアップ現代などの番組で取り上げている。しらんのか？

そもそも大規模修繕の出来栄えは住民が見たらわかるので、設計監理などは必要がない。
アンケートを取って指摘箇所を直させたらいいだけのことである。

　自称マンション管理士試験上位合格者がまともとは思えないが、責任施工方式を実力のない管理会社にやらせるのは危険極まりない。　丸投げ、コロガシ、力関係による無理等、実力がないのだから。　財閥系悪徳管理会社は、建物玄関のカギの流失にも対応できないのだから。

>>6811 匿名さん
↑だったら設計監理を頼んだら良かろうw.
アホすぎ

一般論が嫌なら自分で考えるしかあるまい。アホすぎるw

　そのうち、新聞雑誌で報道された、設計管理方式のからくりが明らかになるよ。　なるほど。その手があるか、びっくりポン。

設計監理方式で大規模修繕工事をしたマンションの住民だけど、
設計コンサルタントにもいろいろいるだろうけど、うちを担当した
コンサルタントは誠実に仕事をしたけどね。
工事の仕様書通りやられているかのチェックはやっていたよ。
使用材料は指定された物を指定量通り使ってやっているかとかを。
人物的にも、信頼できたしね。
工事の出来映えの結果は数年後でないと分らないしね。
素人が見れば分かるもんでもなかろう。

　素人が偶然見つけた瑕疵を、プロのコンサルが見落とした。　その後の対応も不明。　それでも大規模修繕工事コンサルタントか。　管理会社が紹介したコンサルだから癒着が疑われる。　他のコンサルは、プレゼン当日ドタキャン、もう一社は優秀なプレゼンを行ったが、不適切コンサルの指摘あり。　簡単に言うと管理会社の出来レース。

管理会社１０９は利益のためなら何でもありの管理会社です。組合員は怠りなく。
８９３等になぜ甘いか、不法占有を見逃し、管理費等の未収金を見逃したり、

なぜでしょう。馬鹿でも理解できるでしょう。証拠は豊富です。

通常のマンションに住み、通常のマンション管理ができており、
普通にマンション生活を送っている者には、考えられない世界
というか異次元に感じられる。
本当にそんな管理会社があるとはとても思えない。

　管理会社１０９は、マンション管理業協会の理事長会社ですよ。　本当に反社会勢力と繋がりがあるのですか？
　管理組合は反社会的勢力等を使えないのに、マンション管理業協会は使いたい放題ですか？　不公平です。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社も、反社会的勢力と思われるものを、理事会に仕込み、バレるとすぐに逃がしました。　マンション管理業協会の役員会社をクビになっています。

信じる者は救われる。知ってしまって対立したら納まりがつかない。
心の中にしまってください。表面に出すことのできる者は稀有である。

通常は信じられないのが正常でしょう。私はフロント歴２０年です。
資格もかなりもっております。

マンションの良し悪しは組合員次第です。組合員が真面目に管理に
取り組めばこんな変な事は管理会社もできません。組合員は軽く見
られているのです。

　管理組合がまともでも、管理会社が「一般理事」と言って管理組合を破壊しています。　「一般理事」と言っているのは、財閥系悪徳管理会社では、マンション管理業協会役員会社をクビになった管理会社だけです。　資格を多数所持していても、その資格を悪用してはいけません。　プロが素人を騙して恥ずかしくありませんか？　それとも騙して当たり前ですか？　管理会社は内部統制さえできないのですか？

首にした協会は正常でしょう。協会も悪質な管理会社を登録から外すべきでしょう。
管理業協会は公益財団法人で内閣府の管轄でしょうから政権が代われば問題になり
ますよ。

もうそろそろその話は終わりにしませんか。
一般の管理組合とは無縁のことですから。

ところで民泊問題がクローズアップされていますが、
民泊禁止の規約を規定しましたか。
総会シーズンですので、この機会に規約改正の議案の提出を
してた方がいいと思いますよ。

民泊禁止の規約はないんですが、理事会に民泊の申請をするからと
いってきた場合は断れるんですか。

　マンション管理士なら分かるが、民泊問題は管理規約等で禁止して、実質的に防げるものではない。
　違法民泊等は儲かるから、効果的な対策を関係官庁や警察等と連携を取り、実効のある対策を考えなければならない。　民泊活用は「管理不全マンション」の救世主になる可能性もあり、すべての選択肢を考慮しなければならない。

>>6827 匿名さん
↑規約で禁止したらあとは使用差し止めなど司法手続きの問題。行政は関係ない。アホ

現在は違法民泊は取り締まりは意外と簡単でしょうが、
これがいざオリンピック期間ともなれば、違法だろうがなかろうが
宿泊施設は大繁盛でしょう。
管理組合としても、取り締まりを強化していかなければならないが、
その為には肝心の規約がなければどうしようもありません。
やはり民泊禁止の規約は規定しておくべきでしょう。

使用差し止めの仮処分のあと該当の部屋のオートロックのカギを無効にするだけのことである。

　部屋のオートロックのカギを無効にするには、どうすればいいのですか？

インターホンのメーカーに依頼すれば簡単に無効にできますよ。
部屋の鍵はそのまま使えるけど、マンション内には入れない。
住民が入る時に一緒に入るしかない。
オートロックは鍵なしでも開くけどね。
○○○○と非常ベルを押せば鍵なしで空くしね。その番号はひ　み　つ

宿泊も期間の短い賃貸とすれば、民泊もできるのではないだろうか。
それがダメというのなら、不特定多数を対象とする宿泊や滞在を
不可とする規約を規定すべきでしょう。

>>6833 匿名さん
↑民泊の議論を全く知らないアホ

>>6834
宿泊も期間の短い賃貸だから現行規約には違反していないという
輩も出てくるかもしれないよ。
年間１８０日以内であれば、住宅宿泊扱いではという意見もあるしね。
区分所有者はその専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする
営利を目的として宿泊や滞在の用途として貸与してはならないという
規約も規定しておくべきだね。

家主居住型と家主不在型の場合、どちらも民泊？

民泊問題は、取り敢えず規約で禁止しておく必要はあるね。
まだ国交省はいろんな問題を想定しての対応は１００％ではないしね。
これから改正点がどんどんでてくると思うよ。

　民泊は規約では防止できない。　こまめに記録し関係機関へ連絡。　マンション管理士の役割はあまりなく、住民の協力が必要。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。　管理会社社員の御用管理士はお断り。

民泊は規約で禁止できるんですよ。
規約がなければ理事会も動けないしね。
違反者に対しては規約の印籠で、又それが難しければ保健所に
取り締まってもらえばいい。
ＡＩＲＢＮＢに登録している筈だから、それを取り消してもらうことも
できる。

組合役員と管理会社共同で規約を作らせたら立派に見える管理規約が出来上がる。
いくらいいものでもそれを守る人間が守らなければ宝の持ち腐れです。

マンションが大型になればなるほど管理は難しく、きずいた時には手にを得なくなる。

　どんな立派な規約を作っても、理解できない規約は守られない。　賃貸人も納得して守れる規約作りが必要。
　あまり細かすぎては守れない人が出てくるし、時には、違反した方がマンションのためになる場合もある。
　作成の際は、管理組合員や賃貸居住者の水平の関係に注意し、理事長に。権力や義務が集中しないようにすることも大切、

>>6841さん
マンションのルールやマナー等は管理規約ではなく、
使用細則で決めるもの。
それには、当然賃借人も守らなければならない細則となっている。
別に管理会社と管理組合が一緒に作らなくても、ひな形で十分。
順守しなければならないものは、全国共通事項。
ほんの少し、そのマンション独自のルールがあるだけのこと。
理解できない規約とかいうレベルのものではなく、子供でもその内容は
理解できるよ。

規約や細則違反者に対しては、理事長や理事会に権限を与えるべき。
違反者に対しては、厳しく指導等をおこなえばいいんだけど、それが
できる理事長は殆どいない。
工事とかには積極的なんだけどね。
日常のマンション管理については、動きたがらないというのが通常。

　生活時間の変化に伴い、管理規約等を守れない人もいる。　生活感は多様化し、一律に管理規約等で制限は無理。　違反をしない規則は作れないし守られない。　赤信号無視や、自転車の右側通行のように。

>>6843 匿名さん
↑本質がわからないアホ。
治安維持は最終的には警察、自衛隊などの武力が必要である。
理事長が動かないのは、逆恨みされて嫌がらせなどのテロが起きるからである。

>>6838 匿名さん
↑何にもわかってないアホw

政治に暴力が付き物なのは国会で野党が騒いでいるのを見たらわかる。
多数決で負けた少数派は、武力で弾圧しないと暴れ出すのである。
現代の民主主義は最終的にアメリカの武力で維持されている。
理事長が動かないのは、ナチスの親衛隊みたいな武力がないから当たり前なのである。

　長くマンション管理運営をしているわkるが、他人をバカ呼ばわりすると、人間関係が崩れ、管理運営ができなくなる。　管理規約などごく少数しか知らないので、何でもあり。　時にはマンションのためになるなら、憲法違反でもする。　マンションの主役は住民であり、区分所有者である。　そのことを理解できない又は理解しないため、ばかげた財閥系悪徳管理会社等が発生する。　マンション管理士も上位合格者かどうかわからないものが、「騙り」で出てくる。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。

>>6848 匿名さん
↑なにいってるかわからん。アホ

管理規約は住民は殆ど読んでいないだろうから知らない者は多い。
しかし、一般細則は住民のマナーだから、常識の範疇。
そのマナーを注意するのはなかなかできない。住民同士で解決しな
ければならないものも多い。
騒音がその典型。子供の走りまわる足音、夜遅い風呂とか洗濯、引き戸を
閉める音、ベランダでの喫煙等これは細則に記載されていても、理事会は動かない。
せいぜい掲示板に注意喚起の張り紙をするぐらいのもの。
ペット不可で飼っている者やベランダにフトンを干したり、ゴミの仕分けが
目茶苦茶とかは理事会も放置する訳にはいかない。
これは理事会が動かなければいけない事項だけど、動きたがらないのが実情。
こういった事項に対して、勇気をもって注意できる理事長は立派だね。

>>6850 匿名さん
メキシコでは麻薬組織と戦う市長はすぐに暗殺される。
触らぬ神に祟りなしであろう。

６８５０さんの仰るまともな理事長はしっている。
悪徳管理会社のＮ野元支店長と組合員が共謀してこの理事長を法令違反を犯して追放した。

この件は過去に有る程度具体的な状況を投稿したら、色々苦言の投稿があり、マンション
管理士合格№１の管理会社の管理士面々に妨害された経験がある。

>>6851
しかしうちのマンションでは、ペットを飼っていたものへ直接注意したり、
騒音で揉めて上下階で反目していた中に入り解決したり、フトンをベランダ
に干している者がいれば、その都度注意とかして解決している。
ゴミの分別もたまには収集車が持っていかないのもあるが、ほぼ解決している。
ゴミの分別については、管理員が真剣に取り組んでいるお蔭だけど。
触らぬ神に祟りなしではマンション管理はできないよ。
工事とかだけして、良く仕事していると思わせても住民は良くみている。
こういう努力のお蔭で、全体的に住民のモラルがあがるもんだよ。
これがマンション管理の原点。