マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

＞＞No.105 by １０２　　途中から賃貸に回す場合、税制上でも色々な面で不利です。

昨年購入したマンションを１０年くらい住んだら賃貸に出そうと思っているんですが（だいぶん先の話です）、なぜ不利なのでしょう？教えてください。

物件に関してはほぼ決定してるんで（立地条件とかで）まあ いいですけど
借入金の建物部分の利息というのはどうやって割り出すのでしょうか
あらかじめ土地部分と建物部分と別のローンを組むとかですかね
あと途中から賃貸にまわすと不利とありますが具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか？
くれくれですみません

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>>106
>>107
税務上でなぜ不利か。

自分で住んでいる期間も建物の価格は減価していくからです。
事業用として貸している場合と比べると、半分の減価償却をしなければなりません。
（中古購入だと、新築からの期間分の２割を、償却期間に追加できます。）

>>107
建物と土地の取得費をどう分けるか。

これは、賃貸に回そうが、自宅として使用しようが、土地と建物の取得価格を分離することはやらなければいけません。
マンションを購入する方の常識です。
質問すること自体がよく理解出来ません。
あなたは、何を考えているの？
通常は、新築なら消費税から逆算して建物価格を算出します。消費税が５％なら、消費税額の２１倍が建物価格です。
固定資産評価額を建物価格とする方法や、妥当と思われる建物価格からと、やり方は合理的なら問題ありません。

いやいや建物部分の価格の出し方わかりますが
建物部分の利息の出し方を聞いたんですよ
マンションを買うのにローンにしますよね
それは当然土地部分と建物部分両方のローンですから建物部分の利息ってはわかりませんよね
あらかじめ土地部分と建物部分と別々にローンを組めば建物部分だけの利息の金額がでそうですけど
どうなんでしょうね

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>>109
物件を取得した最初の年は、年間支払った総利息金額を、取得建物価格と取得土地価格で按分します。
翌年以降は、前年の平均残債金額と当年の平均残債金額の差を、取得土地価格から減額して按分計算することが出来ます。

借換する場合は、その時点での按分率のままで、借換に要した費用を比例按分して残債額に上乗せして、以後の計算をします。

この方法が一番有利な方法であり、税務署もこの考え方での按分を認めてくれています。

参考になりました
ありがとうございました

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はじめまして。ココの書き込み読んだ上でちょっとお聞きしたいのですが、
築３０年ほどの中古分譲マンション（駅徒歩５分の住宅街）を
８００万円程ローンを残した状態ですと賃貸で貸して（当人は実家で暮らすのが前提で）
ローン残金にあてるよりも売ってしまった方が無難ということでしょうか？

>>112
賃貸に貸すには、ローンの借り換えが必要です。
借り換えにあたり、築30年越えだとアパートローンは難しいのでは？
銀行に確認が必要です。

借り換えが可能として
後は、利回りになりますが
築年数が経っているのと駅近であれば、利回りは、悪くないと思います。
ただ築年数が経っていると、今後の経費（修繕費）の問題
価値の下落もあると思うので、賃貸に興味が無ければ
売ってしまうのが無難かもしれませんね！

私は、築20年、ローン残債700万ありましたが
急行停車駅徒歩2分で需要もあり、利回り10％が見込まれたので
賃貸にしています。

>>113
ご返答ありがとうございます！
要点としては、利回りとアパートローンに切り替えられるかと賃貸経営に興味があるかですかね。

利回りが自分では調べられないので不動産屋に相談するとして、
後は売却した際の値段とのリスクを比べるって感じでしょうか？
とりあえず利回りを調べて考えてみます。
あ、後、借り換えもですね（汗

>>112
地元不動産屋に聞く時には、賃貸相場を聞いてから
売却時の相場を聞いた方が良いですよ！
不動産屋にしてみたら、売却の方が手数料が多く取れるので
売却を勧めたがります。

後は、現住ＭＳの賃貸状況を管理会社に確認するのも良いですよ！
人気ある物件でしたら、売却にしても賃貸にしても空室も無いでしょうし！
利回りが良ければ、賃貸に出しているオーナーも多いと思いますので！
参考になると思います。

>>115
たびたびのご助言助かります！！

今現在ネット査定の概算で１１３０万円〜１５８０万円
この金額にリフォームして無い分の実査定Down分が加味されてくるかなってところですか。
賃貸の方の査定は週末に予定してますので売却の実査定もあわせてどう出るかって所です。

分譲ベースの物件ですが、賃貸に廻している方も数名いらっしゃる様なので（現入居率１００％）
どうなるか判りませんが大変ご参考になりました。
ありがとうございます。

新築マンションをローンで購入する際に、今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

当初は、借りたローンは気長に返して、今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

しかし、3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる、
ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる、固定資産税がかかる、
管理費、修繕積立金がかかる、賃借人が常に見つかるか？などを考慮すると
売却した方が良いと思えますが、あえて売却せずに賃貸している人は、
何のメリットを考えて、売却しないのでしょうか？

詳しい方教えてください。

>>117
>3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる

短期売却を考えていない、将来的には未定

>ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる

ローンは完済している

>固定資産税がかかる、管理費、修繕積立金がかかる

経費含めて利回りが良い

>賃借人が常に見つかるか？

駅近立地良く、賃借人はコンスタントに見付かる物件

などを踏まえて賃貸に出しています。

>今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

最終的には立地と利回りで判断されるのが良いかと

>今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
>ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

私も同じ考え方です。
ただ苦しくなってから売却と言う考え方よりも
良い値で買い手が居れば売却も考える構えです。
幾らでこのＭＳ物件を購入したい客が居るなど
賃貸窓口不動産屋から話しがくる事があります。

>築10年のマンションを賃貸に出すことは損なことなのでしょうか？

一般論として、築年数が浅い物件は売ってしまうのが得策！
築年数が経っている物件は、利回りが良いので無理して売るよりも
賃貸にするのがお得って聞きますが

築10年だと、最終の売り時なのでは？

117です。
アドバイスありがとうございます。

書き方が悪かったですが、ローンは買い替えで購入した新築マンションの新しいローンです。
20年固定で利息は3％弱です。
今、居住しているマンションのローンは完済しています。

最近の今、居住している同じマンションの他の部屋の販売事例、
および今売りに出ている価格を大手不動産会社に教えてもらいました。

その価格を当てはめると、賃貸に出すと表面利回りは５％程度にしかならないようです。

それから中古マンションの取引数が今年の3月をピークとして下がって来ていて、
平成15年頃の価格に戻ると業界で言われているということで、
これなら、これから需要が高まる1〜３月に向けて、
賃貸でなく売却にしようと思いました。

>>120
よく文章が理解出来ませんけど、次のように解釈しました。

今居住しているマンションは、売却せずに貸し出そうとしている。
今まで住んでいる所の住宅ローンは全て完済した。
新たに購入した今後自宅用となる住宅の方は、新たに住宅ローンを組んだ。


今住んでいるマンションを賃貸に出す前提なら、次のような資金運用をすべきです。

今住んでいる住宅のローンはそのままアパートローンに転換する手続きをする。
今後自宅用とする住宅のローンは、最小限に抑える。

ローンの転換が難しいなら、新たに取得した方を賃貸に出すべきです。

事業用資産を無借金にして、住居用を借入資金で賄うのは、いくらローン減税があっても資金運用としては損なことです。

>>121
>今まで住んでいる所の住宅ローンは全て完済した。
と解釈したのなら
>今住んでいる住宅のローンはそのままアパートローンに転換する手続きをする。

って矛盾していません？

117です。

わかりづらくて申し訳ありません。

マンションは全部で2部屋です。

１）今まで済んでいたマンション。ローンは完済している。
２）自宅用として新しくローンを組んで購入したマンション。

質問のポイントは、売却するのと、賃貸に出すのはどちらが有利か？でした。

いろいろ揺れましたが、こちらの希望の賃料で借りてくれる方（1部上場会社の法人契約）が
すぐ見つかりそうなので、今は、賃貸に出そうと思っています。

>>121さんへ質問
>事業用資産を無借金にして、住居用を借入資金で賄うのは、いくらローン減税があっても資金運用>としては損なことです。

事業用資産の利息は経費で落とせますが
事業用ローン金利と住宅金利の差が大きければ
住居用を借入資金で賄うのが一概に損とはならないのでは？
勿論借入金額にもよりますが

例えばローンが2000万程度で事業用ローンが６％、住宅ローンが３％だと
住宅ローン借入の方がお得ではないですかね？

それとも、長期的に見ると事業ローンの方がお得な理由があるのでしょうか？

>>124
＞例えばローンが2000万程度で事業用ローンが６％、住宅ローンが３％だと
アパートローン、６％まではいきません。
自分が昨年借入したのは金利が３。２％代で、保証料込。３０年の全期間固定です。
都市銀行の住宅ローンからの条件変更だと、大きな金利上昇はほとんど無いはずです。
今でもニッセイのアパートローンだと２０年間以上固定金利で、表向きの貸出金利は４．３３％です。２億円まで借りられます。（借入条件により、これより安い金利で借りられる場合もあります。）

＞事業用資産の利息は経費で落とせますが
不動産所得が黒字になる場合は、支払金利と保証料は全額経費になります。
不動産所得が赤字になる場合で他の所得と損益通算する場合は、建物の支払い金利分を全額経費計上した後、土地の支払い金利は不動産所得がゼロになるまでした認められません。