中古マンション購入時の着眼点を教えてください。

修繕計画およびその積立金がしっかりしているか、滞納者はいないか、ということを確かめないといざ大規模修繕となったときに臨時で聴取されたりして痛い目にあうことも・・・。
ちなみに、ウチのマンションは、築25年ですが、積立金は一億円以上あります。（世帯数１５０）

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聴取じゃなくて徴収です。タイプミスしました。すみません。

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０４さん、　理事長持ち逃げ。。みたいな事件よくあるので、油断禁物！

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oです。みなさんアドバイスどうもです。
いやいや色々と見るべき点がありますね。自転車の置き方か・・なるほどです。
しかし03さんの意見は本当なんですか・・・
がっくしです。ちなみにどれくらいの差が出るのでしょうか？

04さんは積み立て金や修繕計画を事前にどうやって調べたのですか？
まるで注目してない点でした、ありがとうございます。
積み立て額の妥当性（多いOR少ない）はどうやって判断したらいいのでしょうか？

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03さんが、言っている手数料は、仲介手数料のことだと思います。
だいたい物件価格の３パーセントです。
１千万につき、３０万という感じでしょうか。
物件価格が大きくなると、確かにキツイ額ではありますが。
新築と比べて、価格が安い場合に手数料込みでも、
お得かどうか検討してみるといいのでは？
住宅ローン控除は、私の時は中古でも受けられました。
マンションだと50㎡以上の専有面積で、
築20年以内の家屋(耐火建築物の場合は25年以内)であることなどなど、
色々条件がありますが、現在の条件等どうなっているのか、
調べてみて下さい。

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今でも中古でも住宅ローン控除は受けられますよ。現実に今年受け取りました。08さんが仰っておられる条件はあります。
中古は売り主が個人ですので消費税がかからないので、手数料を相殺するメリットがあります。
着眼点としては、やはり駅近、眺望、平置き駐車場１００％ですね。あと逆梁は室内が暗くなるのと遮音性能が落ちる場合が多いので避けた方がいいですね。
修繕積立金残高は多いに越したことはありません。私が購入したときは、契約の前に管理会社発行の長期修繕計画や残高証明のようなものを不動産屋さんから提示されました。
１０年目の大規模修繕費が約２億円で３年目ですでに９千万円の残高がありました。（１７０戸）
入居時の一時金５０万円を得した気分になりました。

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中古の場合の仲介手数料は、物件価格＊3％＋6マン＋消費税です。
たとえば2000マンの物件だと、

(2000*0.03+6)*1.05 = 69.3マン

結構馬鹿にならない額になります。

仲介料半額なんて業者もあります。こんなの。

http://www.e-sumikae.co.jp

決して営業ではありません。登録ユーザの一人です。(^_^;;

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oです。

10さんの計算だと私の場合手数料約100万になります。
09さんのように入居時の一括修繕費を収めないでいい点。
消費税が物件にかからない点。
08さんのおっしゃる控除が受けれるかもとういう点

等メリットを考えると、一概にはいえませんね〜

トータルコストで比較するべきですね。

いやいや非常に勉強になります。ありがとうございます。

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　新築の方が手数料安いとありますが、金額に織り込まれているだけだと思います。
例えば三菱地所なら、三菱地所販売が３㌫のコミッションを地所から受け取ります。
結局、同じことです。

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修繕積立金や滞納者の有無は０９さんのおっしゃるとおり、契約前に仲介業者に見せてもらうよう頼んでみてください。
これがクリアになることが契約条件の一つだということで。

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中古を買うなら、売り主が何故その部屋を売りに出しているのかを必ず聞くこと。
築浅で手放す場合は特に。また、価格は売り主次第。
売り主が早く現金化したい場合は2〜３割引いて購入できることもあるそうだ。
中古マンションは提示額で買うものじゃない、らしい。

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oです。ありがとうございます、早速みなさんのアドバイスをもとに、休日に２軒ほど
見てまいりました。自転車置き場が荒れてました（笑）。それと必ず販売理由を聞きましたよ、
でも本当のことって言ってくれるんでしょうかね〜。築2年のマンションで「親と同居の為、買いかえ」っ
ていわれましたが、そんな事くらい2年前に予測できないの？って疑問でした。そもそも、マイナス要素が
原因で自分のマンション売るとして「隣人と揉めている」とか「平日は騒音が凄い」とか絶対教えてくれないですよね。
真偽を見ぬくにはどうしたらいいでしょうかね。自分の眼力は頼りないからな〜。

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12さん、12さんの言った場合だと売主の代理という立場になるので手数料は6%になります。

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中古がポロポロ出るマンションには何らかの欠点があります。良い物件だと
一階が多いですね。やはり垣根の植え込みで日照が半分近く遮られるのが
原因みたいです。これが改善されているテラスと同じ幅の前庭があるところは
滅多に出ません。こまめにチェックするのが大切です。
　不動産屋が言うには、「掘り出し物は、業者間に回る」らしく一般では見つける
のが難しいみたいです。それでも２年くらい定点チェックをしていて見つけましたよ。
ご両親の看病でどうしても実家に帰らないといけなくなって泣く泣く手放した人が
居て…申し訳ないけど売り急ぎなんで交渉中に値引きまでありました。
　

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中古だと金利の安いローンが借りられないことがあります。

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売り出す理由が「買い替え」以外だったもの

・「子供の私立中学入学に伴い都内へ転居」
・「両親との同居」
・「以前の住人が転居してからだいぶ経っており不明」（←コワイ）

マンション手放す理由の一番は騒音と聞いたことがあります。

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外部騒音と内部騒音があります。理想を言うなら深夜にトイレや風呂の
音が響かない事。少しでも聞こえると煩い隣人にも注意ですね。
　外部騒音は幹線道路や鉄道に面しているとかえってサッシがしっかり
しています。困るのは見ただけではわからない夜中に煩い場所ですね。
閑静な住宅地にコンビニが出来て、若者が夜中にたむろするようになり
煩いので引っ越したという例がありました。

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上下階のトラブルも心配ですね。

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１９８１年（昭和５６年）以降に設計されたマンション。
新耐震法が制定された後のマンション。耐震構造問題がこれだけ騒がれているのだから当然！
必ずしもそれ以前のものが全てダメな訳ではないと思うけど、基準が違うのだから疑って当然！？
目安は、１９８３年（昭和５８年）以降に完成していれば新耐震でしょう。
内装は、二の次。

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