2年固定で全期1％優遇

521さんのように夫婦で納得して納得のいくローンを借りるのが理想ですよね。

522さん
>自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
>（そんな人が多いとは思いたくないですが。。）

私が住んでいるところは注文住宅の人が多いです。
そうすると、仕様だとか何かとかで奥さんが頭がいっぱいで、
「ローンは旦那さんに任せた！」という方が結構いらっしゃるのです。
あと、数字が苦手だから…という理由の方も。

それが多数派かどうかはわかりませんが、
「うちのローンは確か短期だった。来年金利が上がるってこと？」
という話をよく耳にするのです。

ここはすごく参考になりますね。
私自身はあと２年で固定期間が終了するためやはり不安になり除いてみたのですが・・・
長期派と短期派のかたそれぞれに判断いただきたいのですが、
現在ローン残高１９００万、年１００万のペースで繰り上げしています。
期間は２６年です。
２年後金利が５％になってもきついけど破綻するほどではありませんが７％になるときびしいです。
そこで質問なのですが、今から全期間固定に借り替えするのと、２年後短期固定で契約するのとどちらがいいとおもいますか？
もうひとつ。ちょっとスレ違いかもしれませんが・・・この先繰り上げ返済をするなら期間短縮と返済軽減とどちらが破綻リスクを減らす事ができるでしょうか？
ご意見を聞かせてください。

>>524
2年固定でいいんじゃないの？
100万ペースで繰り上げが今後もできるなら。

繰り上げ返済は、返済軽減のほうが破産リスク減らせるに決まってます。
期間を減らすことは簡単でも増やすのは難しいですしね。

>>525
５２４です。
レスありがとうございます。
繰上げはあと7年くらいは今のペースでできそうです。
2人とも病などで倒れなければですが・・・
返済軽減に関してはばかな質問してしまいました。
月の支払いが減った方がリスクは少ないですね

返済の負担は、年齢・収入(安定・不安定も含めて)で違うと思いますので、
何とも言えませんが、平均的サラリーマン３０代or４０代で
ローン以外にそれだけ毎年繰上げ返済できて１９００万なら心配する必要ないと思いますが・・・
繰上げ繰上げに必死で、日々の生活がつまらないものになっても意味がないと我が家は思っています。
完済予定年齢にもよりますが、完済ばかりを目標にせず、
期間はそのまま保って貯金を増やし、生活に余裕をもたせる方がいいですね。
余ったら返すくらいがいいと思います。やっぱりいざという時現金は大事だし必要です。
それでも余ったら、一気に返せばいいんじゃないでしょうか・・・
たしかに総返済額としてはもったいないですけど。

20台のサラリーマンです。
長期固定と短期固定で悩んでいます。長期は三井かUFJの2.98
短期は、みずほの全期間1%優遇です。
毎年100万づつは繰り上げ返済ができますが、短期でも問題ないでしょうか。
ローン総額は2600万です。

35年で予定しています。
短期のほうは3年固定です。

>>530
キャンペーンじゃなくて属性による1〜1.4%優遇は
どこの銀行にでもあるよ。

そうです、キャンペーンの優遇じゃなくて、
独自の優遇です。
年収は450+副業100万です。

これから金利が上昇したとしても、４〜５％くらいまでしか上がらないと思ってませんか？８〜１０％くらいまで上がったら、２％優遇だってとても追いつかないですよ。銀行は、１％優遇だって利益が出るんですから、そのあたりのストーリーを考えておかないと危険だと思う。

>８〜１０％

ありえねぇな！
仮にあっても一瞬。高い金利の間は1年固定とか変動で乗り切り
ある程度低水準に落ち着くまで我慢してまた借りかえれば問題なし。
金利は上下するもの。高いときもあれば低いときもある。
トータルで考えれば長期固定よりも総返済額が低くなる可能性は充分高い。
ただ、高い金利を乗り切れるだけの余裕（貯蓄）が無いなら長期にすべき。
というか、そんなギリギリの人は家を買うべきではない。

8〜10%はオーバーでも5〜6になったって優遇付いてれば3000万借りてたとしてもプラス5,6万だろ？
そのくらいのアップなら許容範囲だろ。

８〜１０！？
これからしばらく時間かけては、絶対ないだろうとは否定しませんが、
急にそんなことになったら破綻者続出であることは日銀もわかっているはずです。
ありえません！

８〜１０％はまずありえないでしょうね。このごろでこそ上昇局面でフラット３５を検討
してる人も多いですが、過去５〜１０年は固定金利選択ローンが多数でしょうから、
そんな金利になったら５３６さんの指摘のように、みんな破綻するでしょう。
だいたい、中小企業がもちませんな。
ということで５％まではあるかもしれません。それでも１％優遇があれば４％。
なんとかなる水準でしょう。なんとかならない方は借り入れを再検討ということで。

結局は貯蓄があれば短期でいいんだよ

>>537

近い将来８〜１０％になるかもしれないと想定して
フラットなどにした人たちが中小企業に勤めてたら
本末転倒だな（笑

金利上昇リスクをなくす為にフラットにしたのに自分の
勤めてる会社がもたなかったって・・・

でも実際そんな状況になって破綻者続出、中小企業倒産続出
ってな事になったらおそらく銀行も破綻する所続出になるだろうね。
また公的資金投入でしょうか？

案外それの繰り返しだったりして！？

以前銀行担当者に長期短期の割合聞いたら8割が
短期だって言ってた。

てことはマンションに住む住人の8割が短期
って事なので破綻者続出したらマンション自体
8割が空き家になる可能性が。

同じ時期に建ったマンション全てが同じ状況に
なるだろうからそんなにすぐに新しい入居者
が入るとは思えない。そうなると管理費修繕費
が集まらない状況になるから破綻しなかった
住人もやばいのでは？

どうなんでしょう？

うちのマンションは５年前入居だが、
ほとんどが公庫だったようだが・・・

>>542

その通り、５年前は、公庫中心だった。状況が変わったのは、小泉政権で住宅金融公庫廃止の方針決定がなされた以降の話です。変動や短期固定が急増したのもここ３年の話。つまり金利上昇で地獄を見るのは、この３年の間に、短期固定で借りた人達。早めに長期固定に借り換えしたほうがいいよ。今なら傷は広がらないから

>>541

金利上昇が本格化したら、借り換えが進むと思う。その昔、バブル崩壊後、金利が下がってきたときは、バブル時の高い金利で公庫借りた人が、銀行ローンの短期固定に借り替えていたけど、今回はその逆だと思う。金利上昇場面では、おそらくフラットなどの固定ものへの借り換えがなされるから、
住宅ローンが８％なんてなるまえに、昔借りた人達は手をうつと思うから、みんな破綻することはない。破綻するのは、今の２％切るような金利でしか借りれない余裕のない人だと思うが、そういう人は少ないだろう。別に３，４％になっても破綻はしないけど、目の前にある低金利メリットを享受したくてあえて短期固定にしている人が大半だから。

>544
政府の試算でも住宅ローン設定者の１割〜２割が破綻予備軍として計算されていますから、
仰るようにすべての人でない事は確かです。　ですが、少数でないことも確かですね。

公庫のステップ返済のときも大量の破綻者がでましたから、金利があがれば破綻がでても当然です。
ちなみに、ステップ返済のときも、返済期間の繰り延べが認められただけですから、債務放棄などの
救済処置はないでしょうな。任意売却か競売にかけられるだけの話です。

つまり、とりあえず家は取り上げるから出て行け、足りない分は待ってやる
から必ず払え、ということか。

>>547

逆だよ。足りない分は待ってやるからとりあえずあるだけ払え。利子だけでもいいから必ずはらえ、
ただし、最終的にはきっちり払ってもらうからな。さもなくば、競売か任意売却するぞ。という取立てがあるっちゅうことです。

500万の年俸がこの不景気で470万に落ち、2800万のローンをフラットと提携で借りようとしてたけど、急な金利上昇で厳しくなり、短期で行こうかと思ったけど、不安すぎるし。
フラットと提携で払う場合、管理費等コミで月間11万、ボーナス26万円。
光熱費など払って、食費として残るのが4万から5万、ボーナスの10数万円。
何のために買うのか分からなくなってきたので、止めようかと模索中です・・・。

みんな不安。でも頑張る。

>>549

我が家は530万の年収で2700万借入、フラットと3年固定ミックスで月7万ボーナス10万だよ。
549の支払額、月11万のボーナス26万だったら、即諦めるよ。
子供がいるから学童入れてパートで働いてるけど、貯金は月４万くらいしか出来てない。
たいして節約はしてないけど贅沢はしていないのに…。
多分3年に1回、短期の方に100万繰上げ(軽減の方)でいくと思う。
これで少しは、金利上昇に立ち向かっていけるかな？

この先金利がどう動くのか、「神のみぞ知る」わけですが、
短期派のみなさんにはいつも先の「不安」がつきまとう。

例えば、30年後に振り返った時、短期金利は上下を繰り返しながら2％〜4％に収まっていたと
しましょう。
この場合、返済額は全期間短期で乗り切った人の圧勝です。

しかし、結果的に上限は4％だったわけですが、4％に近づく過程で短期派の方はおそらく、
6％にも8％にもなりそうな恐怖に襲われます。
この時、多くの人が「不安」に耐え切れず、もっと金利の高い「長期」にシフトして
しまうでしょう。
失敗の典型例の出来上がりです。

株式相場でも、天井で買い、底値で売る人がたくさんいます。
相場観やテクニックの問題ではなく、多くは人間の「心理」に答えがありそうです。

「不安」は、相当な難敵なのです。

>>552
そのとおりですね
私はそういうのが向いていないので超長期です
よほど余裕の無い限り冒険はできない小心者です
それに、教育費がかかるときと予想以上の金利上昇が重なったりしたら大変ですよね

でも１０〜１５年で完済予定ぐらいなら短期勝負したかな

549です
100万円の手付金を放棄で考えています。
もったいないのですが、無理して買って、あとで苦しむなら、放棄して新たな気持ちで生活した方が懸命ではないかと思って。
この先、金利は上がり、消費税も上がり、給料は下げられ、買うどころではないでしょうが、それならそれで負債を抱え込んでキツキツの生活よりはいいでしょう・・・
でも、とっても気に入ってる物件だったんですけどね・・・

５４１さんへ
今は４対６で固定を選ばれていますよ

554さんへ
現在、住居費はどの程度の負担ですか？
購入するより、賃貸の方が暮らしが楽だったらそれもいいでしょうが、
目標を失うと、浪費して何も残りませんよ。

556さん
減俸の上、購入すると住宅手当がカットされるのでとても減ります。
賃貸なら約3万円出ています。
ですから、購入するよりも賃貸の方が楽ではあります。
ただ、将来のことを考えると購入なんですが、生活を圧迫するので・・・。
実行が夏過ぎなので、まだまだ金利は上がります。
そして、数年昇給しません。
ふんだりけったりです。

556です。賃貸で3万補助が出ているのであれば、購入との差は明らかですね！
「損して、得取れ」ということわざもあります。100万円はあきらめましょう。
数年後のチャンスに備えて、貯金を心がけてください、

小泉首相の「格差社会は、、、仕方ない、、、」は住宅購入のことだったのか。知らなかったよ

これから庶民には昔言われたように
「夢のマイホーム」
となりそうですね

556さん
ありがとうございます。
もっともっと貯蓄してなかった自分がいけないんですけどね。
3月以前だったら、金利もまだだったのに、急に上昇ですからね。
9月の実行時はもっとです。
連休明けに放棄の連絡です・・・。

過去の変動金利を平均すると何％になるんでしょうね
どなたか参考になるサイトご存じありませんか？
自分的には、過去の８％とかって異常な数字だと考えているので
バブルを経験した今後、異常に上がりすぎることはないだろう〜と思うのですが。

３５年間の平均で４％なら、今の超長期やフラットで全額組むのとトントンですよね（優遇ありで）
（長期を固定で組むのは安心料〜の意見はもっともですが）

1976年から2005年の30年間の短期プライムレートの平均は、4.34％になります。
今は、1.375％ですから、30年平均は3％近く高いですが、あくまで過去の歴史です。
長期は、同様の計算で30年平均5.74％です。

ＧＷ過ぎたので100万諦めたのでしょうか。諦めと言うことは、契約してしまっているからでしょうか。仮契約での手付け金なら、契約の時、宅建主任が同席していたか、100万円の行方をきちっと説明しましたでしょうか？私は、ＧＷ前に、10万円の手付け金を払いましたが、フラットで考えていたため限りなく3.0%に近くなり、ギリギリで考えていたため断念しました。10万円は戻ってきましたが、ここで色々読んでましたら、ローンによっては10年固定で2.2％残り3.3％固定とかあるようで、短期とかのミックスとか上手くやればどうにか出来たと思ってます。私の物件は、格安になったモデルハウスで今は、購入予定者NO.1の座から他の人に移ってしまいました。とても残念。あまりにも、メーカーさん頼りにしていたので、自分で探しがださないと駄目だと気が付きました。
私も、決して儲かっている会社でないし、歳も40歳過ぎてしまい給料も減額になりボーナスも減額いつかは無くなるかもしれないですが、住宅は夢になってしまうかも知れないし、リストラされたら歳でも違う仕事で頑張ろうと思ってますので、100万円は大金だから諦めないで探して頑張ってほしいです。私の気に言った物件は、その値段では考えられない仕様でしたので、今の人が降りたら、もう一度と思ってます。

100万円は諦めました。
契約書にもあります。
契約解除においては、手付金の放棄。行方は、販売会社の営業経費でしょう。
仮契約ではなく、きちんとした契約です。
ただし、契約の履行には至っていません。
履行は、鍵の受け渡しを指します。
3%でも全然問題ないのですが、減額された上昇給も滞るようでは、何のために家を買っているのか分からなくなります。
人生一度ですし、楽しく送りたいですし。
支払いのためにイライラしても仕方ないですし。
100万円はとても大きいです。
でも、その100万円でリセットできてキツキツイライラ生活を送らないで済むならそれで良いという風に思うようにしています。
もったいないとは思っています。
でも、仕方ありません。

リスク軽減を考えておられるなら、ミックスプランがお勧めでしょうか。
私は2000万円（２年固定）1000万円（３５年固定）にしました。
いろんなパターンでシミュレーションしましたが、どちらに転んでも
損得の幅が抑えられ、慎重派の私には納得のプランです。

>>563　ありがとうございます
三井住友のスレで以下の意見を見つけました

変動金利は半年毎に見直しではありません。
変動金利は短期プライムレートに1％足した金利です。
短期プライムレートは公定歩合に連動しています。
一方超長期は、１０年物国債の金利を見ているのです。
現在、１０年物国債の金利は上昇しているので超長期も上昇しますし、毎日金利が変化しているので
毎月のように金利は変動します。
変動金利は、現在まったく公定歩合は変化ないということは短期プライムレートも変化なし、変動金
利も変化なしということです。

今話題になっている、量的緩和解除によって１０年物国債金利が上昇しています。
もう一つ話題になっているゼロ金利解除は、公定歩合のことを指すので、公定歩合が0.25％や0.5％
あがると変動金利も同じ値上がります。
例えば三井の超長期2.86％　変動約1.6％　　差は1.2％ぐらいあります。
この1.2％という差は、公定歩合を今より1.2％以上あげないと超長期の金利を変動金利は抜かないと
いうことです。
通常、公定歩合は0.25％または0.5％ずつ上がります。
0.25％だとすると、日銀は５回公定歩合を上昇しなくてはならず、現在１回上げるにしても、もめて
いる、橋本政権のときに公定歩合を１回上げただけで不景気なったことを考えても、なかなか変動金
利が超長期を抜くことはないでしょう。
しかし、３５年間はどうかというとわからないのであとは個人判断で。

私なら、超長期と短期固定のミックスを借ります。
あとは、公定歩合を見ながらどちらを繰り上げしていくか考えます。

ちなみに５年固定とか１０年固定は、中期国債の金利を見ているので毎月のように金利が変わります。
２年固定や３年固定は、変動金利と中期国債をみながら変わります。

>>563　短期プライムレートの平均が４．３４％ですと＋１％して、変動５．３４％ですね
今現在の金利が異常ってこともわかりますが
バブルを経験してきたなら、急激に異常な金利上昇は無いのではないかと考えています
この先３０年の平均も４％台（短期プライムレート）なら
変動金利や短期固定でも勝負になる気もしています（全期間優遇ありで）・・・しかし
３０年〜３５年後に支払い終わってみないと、はっきりしませんねぇ

変動で勝負してみようかな。目標は長くても20年で完済することです。

>568
私も変動で勝負です。とりあえず１０年で元金半分返済が目標。
予想以上に上がったら専業主婦の嫁に働くよう了解とりましたｗ

こうみるとミックスの方って少ないのでしょうか？
私は、1200(フラット)、1200(2年固定)で行こうかと思っています。
損はしたくないけど、リスクを軽減したいチキンハートです。

みんなネガティブだよ。
金利の上昇にも限界あるし、あの二の舞はないと思われ。
変動で、全期1.0％優遇受けれれば、断然変動でしょ！

とか言うと見通し甘いとか言われるのかな？

確かに上がったり下がったりするのが金利だからねぇ。
２〜３年間は上がったとしても、また少ししたら下がるもんだしね。