2年固定で全期1％優遇

超長期派は、異常な低金利時代の金利に固定すること
ライフプランが立てやすいことを利点に選んだのです。
ただそれだけです。
もちろん繰り上げ返済などメンテナンスはしていきますが、
絶対にこれ以上返済額が増えないという安心感は想像以上でした。

俺的なデュレーションでコンベクシティのファンダメンタルをメンテナンスした場合、
ポートフォリオのデフォルトリスクをバーベル型でコモディティに配分すると
ブレット型ライフプランはバランスが良いと考えられます

>>381
>金利が上がるメリットもあるけど上がりすぎるとデメリットのほうが大きいわけで。
それは高金利になりにくいというだけで、ならないという事ではないでしょ。
いくら政府が安定政策を希望しても、ちょっと行き過ぎぐらいに動くのが経済ってもんです。
それで人を出し抜いて儲けようとしてる人がいる限りね。
支払額が多いか少ないかで短期と長期どちらがいいかというなら、そりゃ短期のほうが分があるでしょ。
でも金利がどうなるかは誰にもわかりません。
リスクの理解のあまりない人に薦めるなら長期でしょと私は思う。

>385
全く同感です。
ただ，リスク選好度的には説明変数が経済成長の関数にはならんでしょう。

金利が上がることなど計算積み
どこまで上がるかが短期借り入れの問題！
たぶん長期金利返済より得だと思うけど
いっぱいマンション建てたって入らなければ意味ありませんよね

金利５．２％で優遇１．２％！　４％の計算か〜　普通に考えるとこれでも良いね
短期がんばってください

「国家破綻」とか「ハイパーインフレ」とか非現実的なことを想定するのでなく、
足元の経済情勢をちゃんと見てローンを組みましょう。
［国内情勢］
１．景気は回復した。←政府・日銀の共通認識
２．日銀は、量的緩和政策を解除した。
３．日銀は、ゼロ金利の解除を検討している。
４．日銀は、局地的に不動産バブルが生じていると認識している。
５．政府は、０〜２％の物価上昇＝１〜２％の利上げは容認している。
［欧米情勢］
１．ＦＲＢは、政策金利を同時多発テロ後に１．０％まで引き下げたが、
　　０４年６月から１年半で４．５％まで引き上げ、今後も利上げを継続の見込み。
２．ＥＣＢは、政策金を２．５％に引き上げた。
３．欧米とも、低成長＆格差社会である。米国は日本と同様に財政状態が良くない。
［過去の日銀の政策金利の設定履歴］
１９９３年以前（バブル崩壊後の金融緩和策に入る以前）は、政策金利を「３％」以下に下げたことはない。
［政策金利と住宅ローン変動金利の対比］
政策金利約０％のとき、変動金利　２．３７５％
同１％のとき、同３．３７５％
同２％のとき、同４．３７５％
同３％のとき、同５．３７５％
同４％のとき、同６．３７５％
同５％のとき、同７．３７５％
［結論］
中央銀行が、正常な金利コントロールを取り戻した場合、
政策金利を１〜５％の間でコントロールし、その際の変動・短期固定金利は、
３．３７５％〜７．３７５％の間で推移する。
これらのことを踏まえたうえで、住宅ローンを借り入れる必要がある。

>390
おぉ〜！！
なんだかすごそうな話だな。
だが、すごすぎて難しくて結局よくわからん。

>390
同感です
平均５％（優遇後4％）程度を基準に置いておく事が重要だと思います
これからの長期は約３％、短期は2.5％？（優遇で1.5％程度？）になるでしょうから
35年の方は良く考えて自己責任で判断をする必要がありますね

つまり、日銀が、欧米の中央銀行が実際に行っている正常な金融政策を行うと、
住宅ローンの変動金利は、平均５％で、時々の情勢に応じて３％〜７％の間で、
振れる可能性が高いということですね。

おっ、やっと話せる人が来たみたいですね。

ということは、今後住宅ローンの金利は3％強から7.5％くらいの間で変動すると仮定して、分布は正規分布で良い？それともどちらかに偏っている？
とりあえず、この確率分布で乱数を発生させてモンテカルロやってみます。±３σくらいで破綻起きなければ大丈夫かな。

あ、自分の将来の収入に関するリスクも考慮しないと意味ないか。。。

ゼロ金利解除で、0.5%程度、さらに1%〜2%の利上げを容認している事を考えると、
今の水準から1.5%〜2.5%の金利上昇は正常な金利変動の範囲内と考えてよさそうですね。
範囲の下限で収まるなら短期でいけるし、それを超えると思うなら、2年後に乗り換える
のではなく、今のうちに長期固定でローンを組んだ方がよいと言う事でファイナルアンサー？

破綻、破綻って、そんなに金利上昇のリスクを煽らなくてもいいんじゃないかな？
破綻してしまうレベルまで金利が上昇しなくても、わずか1.5%の金利上昇で短期を選んだ
人は、数年で完済できるケースを除いて、損するのが明らかだしね。
短期固定を選んだ人は、1%程度の上昇で収まると思っているんだから、議論は、平行線だよ。

>390
おお、分かりやすい！！
その通りです、
そのような状況を把握し、自分の返済能力と相談した結果であれば
長期でも短期でも大丈夫ですね〜

つまりは、目先の低金利に飛びついたお馬鹿は破綻するまでも行かなくても損することは
確実なので早めに長期固定に乗り換えろ。短期で得するのはすぐにでも返済能力がある
一部分の高所得だ。と言う結果で良いかな。

昨年春に５年固定実行済
繰り上げなんてできそうにないから、また昨今の金利上昇局面に不安をかかえています。
不安を払拭するために、５年固定の途中だけど超長期に借り替えしようかなー
（５年後に超長期にするより今の方が金利安そうなので）
借り換え費用どれくらいかかるんだろ？

去年借り換えしました
公庫と年金から都銀超長期なので参考程度に
抵当権抹消費用や登記費用、印紙代などなどなどで
１００万強かかりました
保証料が残債により決まるので残債による部分も大きい
で、保証料戻しが公庫１３万、年金１５万
よって７０万程度の持ち出しでした

さっそくありがとうございました。
７０マン持ち出して、安心をとるか・・・思案ですね・・。

そうですね・・・
うちの場合固定から固定なので
メリット額も明確だったので実行に移しやすかったのですが
そうでない場合は悩みますね
ウチは結局６００万弱節約できました
これからは頑張って繰り上げていきます

以下、素人ですので素人考えを述べさせていただきます。ぐはぁ。

＞385
零細投資家にとって住宅ローンを抱えつつコモディティをやるとなると先物だと思いますが、それだとデルタが大きすぎて
本末転倒の悪寒どころか下手すると家ごと失くす気がしますので、代わりに素材株はいかがでしょうか。
東邦亜鉛、東邦チタニウム、日本軽金属、国際石油開発、新日本石油、住友金属鉱山等々。

＞390
政策金利と住宅ローン金利のスプレッドが変わらないということはつまりイールドカーブは平行移動する前提ですね。
このマクロならびに市場環境下でそのままの前提を持ちうるかどうか、、、てのが短期固定vs長期固定のスレの主眼のような
気がする次第ですが、、、、その議論をｗｋｔｋしてればいいのかｗ

＞394
素人考えを述べさせていただきますと、正規分布なら大雑把な見通しで±1.96σでいいようにも思いまする。
おっしゃるように自分の所得がどうなるかの方が予測が難しい気がするので、、、、
スレの性格上、2年、5年、10年、20年でそれぞれシミュっていただけると嬉しいなあ、なんちて。テヘテヘ

と素人がおちゃらけていても迷惑なのでこれまでの議論をなんとなくまとめてみました。

現状
i) 長短金利は歴史的低水準
ii) 長期固定も短期固定も金利が低いのでどっちも良く見える

ゼロ金利解除秒読み→短期金利上昇で
i) 一般的に短期固定〜固定後変動という組み方をしてる人はしんどくなる。
ii) しかし短期金利が4〜5％にとどまり、かつ優遇があれば長期固定と大して差はないだろう。
iii) しかし銀行のことだからいつ優遇を撤廃するか謎

短期金利上昇→イールドカーブが平行移動して長期金利も同様に上昇なら
i) 短期金利が4〜5％まで上昇して、かつ過去のようにスプレッドが200ベーシス以上ならそこからの長期固定はめちゃしんどい
ii) 長期固定で借りるならイマノウチ

短期金利上昇→イールドカーブがフラット化して長期金利の上昇がさほどでもないなら
i) 実は長期固定vs短期固定＆固定後変動優遇ありはそんなに変わらないかも
ii) でも支払額が安定している分だけ長期固定は安心
iii) でもまた数年して金利が下がってきたら優遇つき変動が美味しい

掛け捨ての生命保険なんて保険期間中に死ななきゃ、入ってても保険金が下りないから保険料の無駄。
それでも自分の死後の家族の生活を保険金で確保できるようにしたい人は入ればよい。

超長期の住宅ローンなんて返済期間中に金利上昇が無ければ、利得分がないから金利分の無駄。
それでも金利上昇時の生活水準を現状レベルで維持したい人はこっちを借りればよい。

これ同じこと。

つまり、なにごともおこらなければ短期のほうが得なのはあたりまえ。リスクに野ざらしなんだから。

このスレッド全部読んだ結果短期にする事にしました。
当初デベの勧めの元、短期しか考えてなかったのですが、最近の金利動向見て不利かも？と
長期も検討しだしたわけなのですが、ここと量的緩和スレを全部見て、やはり短期が
いいなと自分なりに結論しました。具体的な理由は？と聞かれても答えづらいのですが、
スレッド一気に全部読んだら自分は短期派だなと感じました。
私はギリギリの生活を送ってませんので金利上昇で損するのも人生。得するのも人生ですよね。
ある意味今後の金利動向が楽しみになるかもしれません。低金利が続き、利息分特したら
車買い換えようとか旅行行こうとか口実出来るかなとか（笑）

それにしてもこういう場で意見を言って下さる皆様は本当にありがたいですね。
今回私は買い替えなのですが、前回の購入の際はデベと銀行の担当者、そして本屋で本を買って
来ることぐらいが情報源でしたが、同じ立場の方の生の声は本当に勉強になります。
インターネットに感謝です！

>407
うらやましい!
私も余裕があるなら
（子供の教育費や老後資金が潤沢に確保できるなら）
短期で勝負いくかも！？
でもでも、そこまでの自信がありません
心配性なので・・・

でもこのスレかなり勉強になりました
時々、？な争いが繰り広げられていましたが
中々有意義に過ごせましたよ〜
いろんな視点から物事を考えることの大切さを再確認しました。

皆さんの持論、色々とありますが参考になります。

こう言ったら終わってしまうのですが私なりの考えは、短期・変動、
長期固定、好きなほうを選べば良いと思います。
みなさん夫々の考えをお持ちですし、結局は最後まで破綻せずに支
払いが完了できれば良い話な訳で。
仮に短期・変動で借りていて、今年中に短期・変動が３％になって
も支払いに困らなければ良い訳で、ただ「ちくしょう！失敗したか
！」って少し思うくらいなら良いのではないでしょうか？
また長期固定の人も完済時までずっと短期・変動が２％以下だった
時、「ありゃ？・・・・まあいいか」と思えれば良いのでないので
しょうか。
まあ、たまに「勝負」に出て金もないのに短期・変動の人を見受け
ますが、それはそれで人生は常に勝負なので周りに迷惑を掛けなけ
れば良いと思います。
所詮、自分の生活設計のことですし、ここの書き込みでいがみ合う
のはどうかと思います。

いや、好きな金利を選べばよい、ではなくて・・・
その人のリスク許容度がどの程度あるか？で選ぶべきでは？

その意味では、
>仮に短期・変動で借りていて、今年中に短期・変動が３％になって
>も支払いに困らなければ良い訳で、ただ「ちくしょう！失敗したか
>！」って少し思うくらいなら良いのではないでしょうか？

というのはある意味妥当ですね。

・ローンの頭金で保有資産を吐き出した上で、ローンの支払いも結構きつい→長期固定を選択
・ローンの支払いをしてもキャッシュフローに余裕があり、かつある程度の資産も保有→変動を選択

ということかな。


ところで、ローンポートフォリオの件、だれか分かる方いませんか？

なかなかためになりましたが、カタカナの難しい単語が多く、
詳しいところまでは理解できませんでした。
いちいち素人にも分かる言葉で説明していたら日が暮れてしまうのかもしれませんが。
でもでも、いろいろ考えさせられて今後の参考になりました。
多謝！

ローンポートフォリオ、私も知りたいです！
どなたか解説いただけると嬉しいです

>>410
リスク許容度で判断ですか？
確かにリスク許容度があれば、短期を選択する事も可能ですが、
私は、損する方を選びたくないから、ここを読んでます。

413さん

これから20年30年の間、金利がどのように推移するかについては誰も分かりませんから、「万一想定
外のことが発生した場合」でもローン破綻しない、というレベルにリスクを抑える方向で検討したほ
うがいいのかな？と、私自身は思っています。

リスク管理で言う「ストレステスト」ですね。

金融機関の場合、デリバティブなどに起因する想定外の損失（Unexpected　Loss）が発生した場合で
も、自己資本の一部を用いて埋め合わせられるような範囲にリスクを制御しています。
これを住宅ローンの場合にあてはめると、「想定外の金利変動が発生した場合でも、貯蓄を取り崩し
て対応することによりローン破綻は防げる」という考え方です。

あと、住宅ローンの場合だと途中での借り換えが可能ですから、これを考慮するとディシジョンツリ
ーアナリシスなどの手法も検討の価値があるかもしれません。リアルオプションも利用出来るかも。

今年１月からローンの返済スタート！　２年固定で現在１．１％の金利。昨年デベロッパーに勧めら
れるまま、フラット３５などまったく検討せずに契約しました。金利上昇がめちゃくちゃ不安です。
他行の長期固定で２．８５％で借り換えを思いましたが、経費がね・・・。銀行で現在借り入れ期間
中１％優遇で借りているので、金利が３．８５％を上回るかどうかで損得勘定に（経費は除外）やっ
ぱり上回りますよね？？？しかしこのことを主人に相談すると険悪な雰囲気に・・主人は、金利上昇
は今の経済に水をさすといった考えだし、国が借金を抱えているんで、借金が膨れるばかり。といっ
た考えで、家庭不和？？あーこれって離婚理由によく挙げられる、価値観の違い？

>価値観の違い？

その戦いが、２年ごとに繰り返されるより、今ならと思い切って超長期１本をえらんだ私。です。

お金の切れ目が縁の切れ目

多分２年ものは４％、５％にはならないと思います。
過去の２年ものを調べると、高金利時代の９６年くらいで、
最高２．７％でした。(その時１０年ものは４．５％)
最高金利の９１年時の資料がないので、わかりませんが、
私が知るかぎりでは、２年ものは高くなっても３％だと考えます。
１％優遇をお持ちであれば、ずっと２年ものを更新して、
かなりの低金利でつないで、つないで返すのは、
すごく利口な手だと思います。

こんなのを過去の書きこみでみましたが。

ソニー銀行の金利０．１〜０．２UPです
変動　　　１．８４６
２年　　　２．４２１→夏には３．０かな？
３年　　　２．７０２
５年　　　３．１２９
７年　　　３．４０７
１０年　　３．６７６
１５年　　３．６８０
２０年　　３．８２４
２０年超　３．９４１

４％台がだんだん見えてきましたね。

ゼロ金利が解除されたら・・・
公定歩合が３％を超えたら・・・
果たして政策金利をそこまで上げるのにどれくらいかかるのか？？

ソニー高いね！金利！
メガバンクもっと安いよ
金利状況の時はノンバンク不利かな？

>421
アメリカでは、０４年６月から現在までの２年弱の間に、政策金利が１％から５％まで
上がってます。
ただ日本の場合、アメリカほど資産インフレ傾向が顕在化しているわけではないので、
２〜３年以内に政策金利を中立なレベル（２％）に引き上げたのちは、ときどきの
経済情勢を踏まえて、１〜３％の範囲でコントロールされるのではないかと期待して
います。この範囲で推移されれば、１年以内にローンを実行される人は、当面破綻の
心配なく過ごせるのではないでしょうか。

店頭金利はソニーの方が安い。
安く見えてるのは優遇が大きいだけ。

短期と長期、勝手な自分の考えを申し上げると、
・年間貯蓄額がローン支払額より多い人→短期でもよい
・年間貯蓄額がローン支払額より少ない人→長期がよい
というふうに思っています。
年間200万のローンを支払いながら、それとは別に300万貯蓄できるなら、短期もよい。
年間200万のローンを支払いながら、年に150万しか貯蓄できない人は、長期にすべし。

住宅ローンを組んでいる人の、ローン契約の種類ランキングってないですか？
・・・でも家計によって比べられない部分もあるので無意味かな？

>>418
それを信じるのは、オウム真理教を信じるのと一緒

>425
あと短期OKなのは、もう直ぐ退職金が入るとか
まとまった保険の満期金が入るとか
親の財産を相続できるとか
完済がすぐ見込める人ですね
１０〜１５年くらいで完済できる返済能力がある人とかもね

金利が上がって欲しくない人−＞短期固定で住宅ローンを組んだばかりの人

金利が上がっても問題ない人−＞変動金利で住宅ローンを組んで、最近、長期固定に乗り換えた、
　　　　　　　　　　　　　　　あるいは、乗り換える予定の人

金利が上がって欲しい人　　−＞その他大勢

はい、預金金利が上がって欲しいです

自分でも調べたのですが分からなかったので教えてください。
今後の金利を推測する為によく過去の金利が参考に上げられていますが公庫や変動の金利ばかりで短
期固定の過去の金利が上げられていないように思います。
そこで疑問なのですが、短期固定（２年や３年）は割と新しい商品なのでしょうか？
もしそうだとしたら景気が回復してきた時にどの位まで短期固定の金利が上がるのか予測が付けられ
なくて不安なのですが・・・

それと今いくつかの銀行にローンの相談に行っていますがどこも短期物を勧めてきます。
こちらが全期間固定しか考えていないと言っても短期を勧められます。
これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？

短期固定って、ようは数年後には変動金利になるので、
過去をさかのぼってみてもあまり意味がない……。
数年後の短期固定の金利を知っても、そのさらに数年後の固定期間明けの金利が予測できないなら、
あまり意味がないのでは。
いわば短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

>>432
>短期固定は銀行にとって、その後、変動金利を組ませるためのエサみたいなものです。

当たり前のことだけど、勘違いする人が出るといけないから、補足！
短期固定終了後も再度固定金利（期間は金融機関毎様々）選択出来ますよ！

>>431
いくつかの銀行ってドコですか？
ＳＭＢＣやＢＴＭＵなら、銀行ローンで全期間固定商品を有しているので、
『短期固定ばかりを勧める』ってことはないと思います。
その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを
使って欲しいが故に、『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。

よって、『短期固定に銀行のメリットがある』のではなく、『フラット３５
ではなく銀行ローンを使ってもらうこと』に銀行のメリットがあると思われます。

＞432さん
変動金利を組ませる為のエサですか・・・
でも433さんも仰ってますが固定明け後に更に固定も選べますよね？
借り入れ期間中ずっと短期固定で繋いでいこうと考えている方は少なくないと思うのですが・・

我が家は一応公庫を3.28％で申し込んでいます。
11月実行なのでフラットや超長期もそれ位になっていてもおかしくないと思っています。
でもその金利では当初考えていたよりも支払い額が多くなってしまうので悩み始めました。
最初から3.28％でいくよりも短期固定の1％優遇で繋いでいって差額分を繰り上げした方がいいので
はないかと。
1％優遇が使えるので短期固定の金利が4.28％になってはじめて公庫と並ぶのですよね。
短期が5％にもなってしまったら支払いが苦しくなるかもしれませんがはたして過去にそんな時があ
ったのだろうか？と思い質問させて頂きました。
ちなみに年収460万、借り入れ額は1700万です。

＞433さん
りそな、ＪＡ、ろうきんです。
スイマセン、ＳＭＢＣとＢＴＭＵがどこの銀行なのか分かりませんので教えて頂けるとありがたいで
す。
＞その他の銀行は『全期間固定＝フラット３５』となるので、銀行ローンを使って欲しいが故に、
『短期固定を推奨する』ことはあり得ると思います。
そういう事だったんですね。良く分かりました。

お二人共お答えくださってありがとうございました。今まで疑問に思っていた事が分かって勉強にな
りました。

>>434
ＳＭＢＣ：三井住友銀行
ＢＴＭＵ：三菱東京ＵＦＪ銀行

・・・一応、回答しときます。

公庫3.28%と短期固定の1%優遇とでは返済残期間が多い時点における「元金の減り」が
全然違いますよ！！両方の利率で元金の減り具合をシミュレーションしてみてください。
短期固定だと「差額分を繰り上げ」できる他、返済初期において元金をガンガン減らす
ことができますね。

そういう私は今月、公庫（当初10年2.7%/11年目以降3.45%）から銀行の借り換え専用全期間
1.2%優遇の3年固定（優遇後1.15%）に乗り換えました。借入2300万円、年収620万円です。
銀行で金利の推移表をもらいましたが、短期固定の商品ができた95年以降の最大金利はMAXで
3.5%程度（5年固定）、2.7%程度（3年固定）です。10年固定でさえMAX4.3%程度！なので、今後
「短期固定の4.28%」になる可能性は？？？です。たとえ瞬間的にそこまで上がったたとしても
それが固定期間の切り替え月にあたってしまう可能性は非常に低いのではないでしょうか。。

もう過去の数値はあてにはならないので金利は予測が不可能です、たとえ５％以上になっても対処で
きる貯金があればよいだけ

>>434
>>436
過去の高金利（バブル期の８％とか）はこの国に『土地神話』があった時代の話。
また、過去の期間固定の金利水準を見ても、バブル崩壊後の低金利時代に向かっていく
推移を確認できるだけで、今後の金利動向の参考にはならない。

要するに『今後の金利動向は誰にも判らない』のであって、結局『ご自身の判断』に
委ねられているですよ。
その際、自身が受け入れられる『リスクをしっかり理解して判断すること』が大切である
ことは、このスレでも散々語られてきた内容です。

因みに、４３４さんは『年収と借入金額』を書かれていましたが、『長期固定と短期固定』
の利用比較をする場合、ネットの返済期間（当初借入年数でなく、繰上返済等を踏まえた
実質の返済期間）も考慮して検討することをオススメします。

434さんへ
436さんがおっしゃっているシミュレーションしてみてくださいね
すればわかると思いますが、「差額を繰上返済」することはできても
それ以外の元金の減り具合は、「ガンガン」ってほどじゃないですよ
それでも年間１０万円くらいは多く減ります。
（1700万、期間30年、3.28％と1％での比較）

あと、438さんもおっしゃってますが、
436さんの後段のお話は、バブル崩壊数年後の「金利低下局面だけ」の話ですからね。
この話を信じることは、それだけでリスクを抱えることになりますから要注意ですよ。

勘違いしないでくださいね。
私は短期固定を否定しているのではありません。
ただ、短期固定（全期間優遇）を選択する場合は、それなりのリスク判断をしなければ
なりませんが、その判断をする前提に間違いがあってはならないと思っているだけです。

1700万、期間30年での
年間あたり10万円の「元金」減は大きいなあ・・・。

短期固定金利はその時点の変動金利よりも金利が高いのではないでしょうか？
固定終了時点で、再度短期固定を選ぶことも可能ですが、
変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、
新しい短期固定の金利はさらに上になっているのでは？

436・438・439さんが仰っているシミュレーションはネットでやってみたのですがイマイチ使い方が
分からなかったのでデベにお願いして出してもらってみますね。
＞439さん
わざわざシミュレーションしてみてくださったのですね。
ありがとうございます。
＞441さん
もちろんそうだと思います。
＞変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、新しい短期固定の金利はさらに上にな
っているのでは？
その時の短期金利が4.28％（公庫申し込み金利＋短期固定の優遇1％）を超える時が来るのかという
疑問だったんです。

こんなに皆さんにお答え頂けると思いませんでした。
長期と短期両方のご意見が伺えるのはとてもありがたいです。
銀行のキャンペーンは縮小方向にあるようで11月までもつのかどうか分からなくなってきましたしフ
ラットや公庫は団信保険料が別払いなのであまり魅力を感じなくなってきていたのも迷いだした原因
の一つです。
単純に金利だけを見るのではなく、色々考慮した上でよく検討しないといけませんね。
まずはデベにシミュレーションを出してもらいたいと思います。

>>431
>これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか？
短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
長期の金利変動のリスクを多少金利を上乗せして銀行がとるのと、
借り手にリスクを負ってもらうのではどちらがいいか、
貸す側の立場になって考えればすぐわかるでしょ。
金利が上昇した場合、長期だと銀行は利益が減るが、短期なら確実に利益を付加できる。
借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
リスクは借り手がどうぞ負ってくださいということです。

>短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
んなこたーない
現に10年前に短期で借りて繰り上げ数回している人は得しているわけだし。
短期なら確実に利益を付加出来るって・・・（笑）
銀行にとっては金利が上がらない場合もリスクになるわけだし。

確か（違ったらごめん）5,6年前ITバブルとか言われた時代に０金利解除したよね一度。
その間（まさに今みたいな感じ）金利上昇がささやかれ、憶測が飛び現に多少上昇はあったわけだ。
日銀は景気回復傾向と判断したわけだけど結局間違いで再び０金利突入。結局バブル崩壊後10年
何も変わっていない。

今回もよっぽど自信が無いと０金利は解除しないだろうなぁ。むしろするくらいなら本当に
景気好転なんだから多少金利上昇があってもそれは庶民にとって良いことだと思うよ。

こうかくと５年前とは状況が違うとかいう人いるけど同じ状況なんてあり得ないわけで。
それを言ったら過去の金利動向も何もかも参考には出来ないわな。
仮に今回の景気回復が本物でも世界的に何か起こり、（テロとか原油高騰がいい例）それが
足引っ張るかもしれないし。

財政赤字も大いに関係あるでしょう。だから小泉さんもあんなにけん制した発言するんでしょ。
どっかのスレで国の借金は国がお札刷れば返せるって本気で書いてる人いたけど
ここはそんな事本気で考えてる人程度の集まりですか？（ちょっと呆れた）

まああとはご自分の判断で好きなほうを借りればいいだけで。

本当は現実問題として長期物を売り出すだけのノウハウを都市銀行が
本当に持っているのかどうか。
高等数学の出来る人材が大手都市銀行にほとんどいないというのが実情。
長期運用メインの生保にはたくさんそういう人材がいるんだけど。

結局短期派の人は『生命保険に入らなかったけど健康だったから1000万得した』って感じの人なので
しょうか。この辺がリスクに対する人それぞれの考え方ってやつですかね。

>>447
そこまで言うと反発されそうだけど、
知人にベンツが買えるじゃんと言われたことがありましたね。

>>445
446の言うとおり
Epistemic Uncertaintyを「高等数学」で定量化することは誰もできていない
確率論をもっと勉強しなさい！！

＞447
同意。
どっかのスレで、誰かが自動車保険に例えてたけど、結局そういうこと。
要は、リスクとコストに対する個々の考え方の違い。

・コスト高を覚悟でリスクを回避したい人　→　長期固定で
・リスクを甘受してでもコストを減らしたい人　→　優遇付きの短期で

これでいいんじゃない？

結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
しかし長期を選んだ人は金利上昇のリスクを回避できる。
人によってはこれは非常にでかい。繰上げしとけばその差
は縮まるし。

＞結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。

これを認めることが大事

近い将来金利上昇が起こり、リスクとコストの両面で長期固定派が
優位に立つ。　なんてこと考えちゃダメー

銀行がフラットをあまり勧めず、短期固定を売りたがるのは当たり前ですよ。
フラットはいうなれば自社商品じゃないですからね。もしあなたがホンダでも
トヨタでもどこでもいいですが販売店の営業やってて会社の方針でアメリカの
メーカーの車も一緒に売らなきゃいけなくなったとしたら自社の商品とどっちを
売りたいと思います？まして、どこもほぼ横ばいのフラットとキャンペーン等で
販促掛けてる短期物と。決して将来金利が上がるの確実だから短期売ったほうが
儲かるなんて理由ではないと思いますよ。むしろどの銀行も客取りで必死なわけで。
おそらく末端の銀行営業員はそんな社の利益云々より自分の成績UPに必死なのでは？

>借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
実際住宅ローン組んでる人の多くが短期固定。
少子化等考えるとこれからの住宅市場は縮小傾向。
そんな中、金利急上昇で破綻者続出したら競売で
損しない訳ないだろうな。むしろ競売で精算すると
赤字続出で大損するので出せないんじゃねぇ？
まーこれを俗に「不良債権」と呼ぶらしいが。
そーするとまた国が公的資金投入するわけか？
日本の指導者は無能集団ですか？

すいません質問です
たとえば３年固定で当初借りてその後３年後にフラットに変えることはできるのでしょうか？

>454
無理です。

>451

最終的にコスト面でどちらが得をするか誰にもわからない。
このことを認めることが第一歩ですよ。

>454
無理ですというよりそれなら初めからフラットでいいじゃないですか。
3年後のフラットは今よりずっと高いかもしれませんよ。
もし今と同水準ならフラットではなくまた短期物で借り換える事も
可能ですし。
3年後ではなく、今フラットにするか短期にするか、もしくは両方併用に
するか選択するのが得策かと思います。少なくとも今が金利の底なのは
間違い無いのですから。

>456
そうですね。私もどちらが有利かとの答えは今出ないと思います。短期だと
リスクはあるにしてもフラット派が言われるように数年で破綻する
事はちょっと考えにくいです。

>453
その通りですね。
景気が良くないまま急激な金利上昇が起これば破綻して
ローンを払えない人続出でしょうからかなりの競売物件が出る事になる。
でも金利が上昇しているのだから買える人自体が少なくなって
来るんでしょうね。皆さんも住宅購入を検討する際は売出価格ではなく
月々の返済額から考えますでしょ？
そうすると高金利時代に住宅を購入出来る人は限られて来ますので
需要自体が少なくなりますから当然値段も下がりますよね。
バブル期ほどでは無いにしても地価はさらに暴落するかもしれませんね。
景気が上昇して金利も上昇しているなら給料も上昇している訳ですから
破綻する人もそんなにいないでしょうし。

2年後に金利ＵＰしていた場合、
変動金利への移行又は再短期固定後の毎月の返済額が今より上がって、
残金での生活が苦しくなることが問題ですよね。

毎年のローン返済額は、年収の３０％までとか言われていますが、
この場合の年収は税込み年収で、
実際には税引き後の手取り年収からローンを払っています。

税込み年収が同じでも、諸税負担が増えて手取り年収が減ると、
残金での生活が苦しくなるのは同じだと思います。

2年後には、金利ＵＰと諸税負担ＵＰのダブルパンチに見舞われるおそれがあるのではないでしょう
か？
繰上げ返済ができるような、毎年の返済額に余裕を持っていないと危険ですね。

>459
だからここの短期派は短期で組んでギリギリの人はいないので
改めてそんな事言われても・・・スレ初めから読んで来て下さい。
最低フラットとの差額分を繰り上げ返済して行かなければ
リスクを承知で短期を選んだ意味が無いと思いますが。

たしかフラットは頭金が２割以上ないと使えないんだよね。
手数料も含めてローンを組むという人も結構いるみたいだから、
組みたくても組めない人がいるんじゃないの。

>>461
８割　　　　：フラット
２割＋手数料：銀行ローン

でＯＫ。

なぜ、破綻するって煽るんですか？
結局、金利がどれだけ上昇するかで、短期固定と長期固定のどちらが徳かは変わってくるんでしょ？

多少、金利が上昇したって破綻なんかしないけど、ある一定の線を越えて金利が上昇すれば、
短期固定の方が損する事は明らか。

>>460
その繰上返済予定の差額分が、金利上昇によって、なくなってしまう
と長期派は判断している。ただそれだけ。

定期預金も上がり始めましたか・・・・

はやく定期預金金利が３％くらいにならないかなぁ
住宅ローンの超長期金利を上回る位のね・・・

2〜3年後、変動金利が5％になる頃は、
一年固定1％とかのギリギリでローンを組んでいた人が大量に破綻して、
競売にかけられる物件がたくさん出てきそうですよね。
でも、そういう人が手放すマンションって結局は郊外の貧乏マンションだったりするので、
競売にかけても、その時点のそういう物件の価値ってすごく下がっているでしょうから、
実際は競売にすらならず、たんに銀行の不良資産になるだけのような気も……。

マンション購入にむけて昨日から検討し始めたんだけど、
何で短期なのかが解からん、だれか簡単に説明してくれ。
一晩考えても当初の返済額が少ないぐらいしかないような気がするんですが・・

>何で短期なのかが解からん、

こういうコメントが出る状況ですね。1年前だと、なんで短期の低金利を試さないのか！という意見が
多かったよ。日銀の政策変化の影響は大きいね。

◇みずほ、三井住友も定期金利引き上げ

　みずほ銀行と三井住友銀行は、２２日から定期預金の金利を引き上げる。
定期預金の金利の引き上げは、みずほが０４年６月以来１年９カ月ぶり、三井住友が００年８月以来
５年７カ月ぶり。
三菱東京ＵＦＪ銀行は２０日から引き上げており、他の銀行にも引き上げが広がりそうだ。

　日本銀行が量的緩和政策を終え、市場で長期金利が上昇していることを受けた動きだ。
３行とも普通預金は年利０．００１％で据え置く。

　みずほは１年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年０．０３％〜０．３％幅（税引き前）引き
上げる。
スーパー定期（３００万円未満）の１年物は年利０．０３％から０．０６％に、１０００万円以上の
大口定期１０年物は
０．２５％から０．５５％になる。

　三井住友も１年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年０．０２％〜０．３％幅（税引き前）引
き上げる。

　また、住友信託銀行が２０日から１年以上の定期預金の金利を引き上げたほか、
中央三井信託銀行や三菱ＵＦＪ信託銀行、東京、神奈川で展開する城南信用金庫も２２日から引き上
げに踏み切る。

>468
３．５．７年後から生活レベルを著しく低下させる、又は賃貸に引っ越すため（お金に余裕のない
人）

>何で短期なのかが解からん、

ただ15年返済くらいで組んで、実際は繰り上げ等でその半分くらいの期間で返済する予定なら、
短期もありなのでは。
あるいは、数年後には確実に遺産が入るとか。
他には、2億の物件を、頭金19000万くらい入れて、
残りの1000万をなんとなく35年ローンにする人とか。
私にはどれも関係ないですけど。

ようするに、
短期：すぐ返せるお金持ちもしくはチャレンジャー
長期：普通の人
っていうか手持ちのお金が少ない状態で、
損するリスクよりも得するメリットをなぜ取るのかが解からん。
しかし、フラット35等の超長期の金利1年上がってそうだし、
マンション買うの辞めようかな・・・・
デベロッパーの人もなんか調子のいい事しか言わんし。
あー1年ぐらい前から検討しとけばよかった。

>>473
その気持ち痛いほどわかるよ。1年後の融資実行時のフラットの金利がいくらになるか読めないから予
算が立たないということでしょう。そう思う人は多いと思うから、マンションの売上げはブレーキが
かかると思う。少なくとも販売価格は頭打ちになると思う。

>>473
今押さえられる公庫の金利で支払い可能なんだったらまだ間に合うよ
ま、無理するくらいならじっくりいった方がいいけど

>>473さま
返済計画に余裕があるなら、とりあえず公庫などの申し込み時に金利が確定する
ローンで上限を抑えつつ金利動向を伺うという手もあるかと。
ただ、公庫は3月申込み分が既に3.41%で、4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

やっぱりマンションも二極化するのかな？
高い金利でも支払いが安くすむ安マンション
高い金利でもびくともしない人向けの高級マンション
普通の人がちょっと良質なマンションを買える時期は
すぎつつあるのかなーなんか損した気分だな

>4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。

そうですね。4月の公庫の金利次第で、4月以降に販売される物件の価格も左右されると思う。

>474〜476さん
昨日から勉強したけど、3月のフラット35は大手都銀で大体2.8〜2.9%
かたや、申し込み時とはいえ公庫は3.4%すでに35年返済で考えると1万ぐらい
多く払うんですよね？
長期国債利回りと連動してるみたいだから、
4月はもっと上がると考えるのが普通ですよね？
（2月のグラフの位置と3月のグラフの位置がぜんぜん違うし・・）
1日考えただけでも、なんか昨日のデベロッパーの前向きすぎる考えが
ペテン師に思えてきた。
（販売する側だからしょうがないのだろうけど・・）
もっと、質のよいマンションでしっかりとした説明（金融情勢含む）を
してくれるところを探してみよう。

申し込み時紺利確定するところは公庫以外にもあるんじゃない？
あちこちあたってみる価値あるよ
ＪＡは６ヶ月以内に実行しないといけないところが多いけど