もうすぐ固定期間終了。繰り上げ返済は？

スレ主追加です。
どっちかのローンを先に返してしまうのもありでしょうか？
返済手数料節約のため。

うちなら、どちらか固定でどちらか変動で組みます。
10年固定は優遇ないのですか？

ありがとうございます。
別々にするのもありですね！
全く考えていませんでした。

10年も優遇ありでした。
２．６％の間違いです。

ちなみに変動と固定にした場合、どちらから先に返していく物でしょうか？

横レスしますね…。

今後も繰上げ返済資金が安定的に積上げられる前提であれば（年収は減少するかもといっておられますが）、単に金利の高いほうから繰上げればいいのではないでしょうかね。

スレヌシさんの言われることは、つまるところ、固定と変動のどちらが得かというところではないですか？それは、誰にもわかりませんよね。皆が悩むところです。

今から借る人、変動金利でスタートする人が多数派みたいですね。
これには
（１）昨今の景気から金利はしばらく低迷するという読みと
（２）金利が上がったら、そこで固定すればいいやという考え方
が根底にありますね。
「先のことは読めないので、不安ではあるけれど、まず目先の低金利を選んでおく。金利が急騰したら多少手遅れになっても後から金利固定すればいいじゃん」というのがトレンドなんでしょう。これも一理あるでしょうね。

ただし、
（１）については、今後の財政悪化（日本も米国も）により、国債発行圧力が高まり、金利が急騰するリスクもなくはないという説があります。また、基本はデフレ圧力があるとしならがらも、最近極端に円相場が反転したように、為替の影響でインフレ（輸入原材料の急騰）となり、金利が上がるという考えもありますよね。政府・日銀もそう考えてる節がありますよね。
民間エコノミストでは米国債がデフォルトしてインフレになると極論を唱える人もいるくらいですしね。
（２）については、変動金利が上昇した後では固定金利は期間が長いものほど更に上昇するから、
結局は逃げ水を追うようになるということでしょうね。

スレヌシさんとしては、金利の先読みをどうお考えになるのでしょうか？

私ならば、雇用不安に備えて手元資金を厚くしますから、今は繰上げ返済はせず、変動金利にして様子を見ます。
物価以上に金利が上がった場合または、逆にデフレが極度に進んだ場合は、固定金利に変更して、そのときに収入や物価の様子をみて、可能額をまとめて繰上げ返済します。
この場合、返済額減額式で行い、今後の手元資金の枯渇リスクを減らします。
また余裕が積み上がれば再度繰り上げ返済すればいいから。
ただし、スレヌシさんのように元から35年返済で、長すぎと感じるなら、期間変更もありかな…。好景気の時なら私でも迷わず期間短縮にしますよ。

私の考え方は全く経済的でないかもしれませんが、金利リスクに備えながら生活を維持するとはそういうことなのではないかと思ってます。
一番経済的にオトクにするとリスクが増す。リスク・リターンは相反するものですから。
そのリスク・リターンのベストバランスはスレヌシさんご家族の年齢とか生涯設計によります。
いわずもがなですが「無理せず計画的に」が一番でしょう。

あらら、異常に長レスになっちゃいました。すみません。ほかの方もご意見どうぞ。

ありがとうございます。

私としては35年ローンは組んでいる物の、15年ほどで返してしまいたいと思って組みました。
現在の給料が維持できれば可能ですが、昨今の不況とやらで不安になっています。

変動と固定のどちらから返せばいいのか、考え方理解しました。
今後の利息の推移としては上がるという考えですが、もうしばらくは上がらないかも？
でもあと10年ちょっとで返すつもりなら10年固定にしておけば計画を立てやすい、というところで
考えがまとまってきました。

10年固定にいつするか、数ヶ月～1年くらい自分なりの利息のリミットを決めて様子を見てみるのもありだと思いました。

5さん

　短プラと長プラの違いって解ってます？　評論家が金利が上がるであろうと言ってるのは
長プラのほうで変動金利が連動するのは短プラですよ。短プラは政策金利が上がらなければ
上がらないんですよ。
その違いが解ってないと住宅ローンの話は出来ませんよ。

7さん

そうですか、では、プライムレートの話をしましょう。
前提部分はちょっと記憶があいまいですがご容赦くださいね。

短プラが現行の短プラ（新短プラ）になったのは平成２年くらい、三菱銀行が4.25%ではじめたと記憶します。
これは、最も伝統的・代表的な政策金利であった公定歩合に左右されず、市場金利に基づいて銀行が採算を確保するのが目的ですよね。
長プラは長期債券市場の動向をみて興銀が発行する利付金融債のクーポンに役0.88%を加えて導かれるものであり、長期債券相場の影響をうけるとされてきました。

確かにこの２つは別体系でしたが、長信銀・信託銀行の統廃合や、銀行の調達構造の変化で純粋な長プラは少数派となり、短プラに期間に応じた一定率を加える新長プラが実質的にその地位を奪いました。
長期貸出は新長プラで対応することとなりますが、新長プラ自体が短プラを根源としてますから、住宅ローンのような変動長期貸出のベースレートも現状では「便宜上」短プラにとって変わったわけです。
（当然ながら、都市銀行も昔の住宅ローンは長プラ変動でした。）

現行の短プラは政策誘導金利と実質的には連動しています。
これは、短プラが企業融資（中小企業）の基本レートであることと、過去類をみない低金利が継続してきたから、「現状は」そうなっているわけです。
で、新長プラと短プラの上乗せ幅がずーっと同幅でいくかというと、これは違うかもしれません。
長期金利が上がり、短プラだけ低く抑えれれば、銀行の収益構造を傷めます。
ですから、長期金利が上昇したら、まず新長プラの短プラ比の上乗せ幅を操作して対応するでしょう。
その時点での住宅ローンは再度、新長プラに戻る、すなわち短プラへの上乗せが多くするか、優遇金利幅を縮小させて対応するでしょう。

では、現状、短プラで契約している住宅ローン金利は、長期金利高騰時にどうなるかということです。
契約条項が短プラだから、政策誘導金利に守られると考えますか？
私は懐疑的に思ってます。
現状の銀行の住宅ローン貸出比率は３割以上に増加しています。かつて、住宅金融公庫や生保が賄っていた部門を銀行自らの運用機会にしたわけです。
銀行は政策誘導金利と距離をとって、短プラを決めていかざるをえないのではないでしょうか？
まさに、それこそが、旧短プラから新短プラに切り替えたもともとの目的なわけですから。

７さんが、「短プラは政策金利が上がらなければ上がらない」と断言されるその根拠はどこにあるのでしょうか？
もし、そこに確信がないなら、それこそ「住宅ローンの話はできません」というだけでなく、下手をすると生涯設計を誤る可能性がありはしませんか？

債券市場と短期金融市場の２つがある以上、長期金利と短期金利が別の動きをする局面があることは当然なのですが、長期と短期は裁定可能なわけですから、まったくの別世界ということはないと思いますよ。
（確か平成４年くらいに長短逆転という異常事態がありましたが、所詮一過性のものだったと記憶してます。）

８さんは元銀行員の方でしょうか？大変お詳しいですね。勉強になります。
では今、どういったローンを選べば最適なのか教えて下さい。

１０さん
ありがとうございました。

ありがとうございます。
ちょっと難しいですがとても勉強になります。