変動金利は怖くない！？その８

>>159
＞過去20年4%というのはバブル崩壊前を指しているのかと思いますが、
＞当時は高度成長期で持続的に物価が上昇した時代でした。
高度成長期などはもっと昔です。
「６．１％国債が金利上昇で暴落した」なんてのは、高度成長の後。
どういう意味だかわかりますか？
８％か９％くらいがそれ以前の国債金利で、６．１％の国債を発行した後に金利が上昇して価格が暴落したのです。

リンクを都合がいいところだけ、色々と貼り付けていますけど、４％平均が最近２０年程度の平均値はその通りです。
もっと長いスパンで見ると、７％とか８％が長期金利の平均値ですよ。

うちらは、３％代の低い方で３０年以上の固定金利ローンが組めれば、それで充分ですね。

もっと色々と議論してください。

何度も言いますけど、お金に余裕が無い人には無関係のスレです。念のため。

>>160
貸す側の立場だとその通りです。
でも最近は、貸し倒れになるのを恐れて、ローン審査の基準が以前よりも厳しくなっていますね。

ある程度余裕がある人に勧めるのと、だいたいボーダーライン近い人に勧めるのは、どのように違うんでしょうね？

>高度成長期などはもっと昔です

http://www.math.tohoku.ac.jp/~kuroki/Readings/jstat.html

そんなことは無いですよ。日本経済はバブルの頂点までに急成長を遂げていました。
バブル崩壊までは名目で成長率が最低でも5%以上ありました。何を持って高度成長と言うかは
意見の分かれる所ですが、平均7%近く有った成長率は明らかにバブル崩壊後の20年とは違うでしょう。


>「６．１％国債が金利上昇で暴落した」なんてのは、高度成長の後。

そして、バブル崩壊後（過去20年）の長期金利（10年債利回り）は2%を超えた事が一度も有りません。

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_bei.html

変動金利に関しては、先ほどのリンクの通り、平均2.5以下です。

これは都合のいい悪いではなく、歴然とした「事実」なのです。もし、このリンク先が都合が良いと言うの
ならば、過去20年の平均金利が4%以上だったソースを出して下さい。

>もっと長いスパンで見ると、７％とか８％が長期金利の平均値ですよ。

繰り返しますが、成長率が5%以上、インフレ率も4%,5%の時代を持ち出されても意味がありません。
当時は年齢30歳くらいで年収は100万も有りませんでしたから。もし、同じように今後成長率が
5%を超え、平均金利が4%超えるような状況が続けば、今の年収も7,8倍になる計算になります。
それとも、あなたも他の長期固定さんが言うように、デフレ低成長で政策金利だけが上がるような状況を
想定しているのですか？

繰り返しますが、金利とその背景にある経済状況をもっと考えて下さい。それと、あなたにとって都合の
悪い情報にももっと耳を傾けて下さい。

失礼しました。

過去20年の長期金利の推移はこちらです。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html

こちらのほうがより細かく見られますね。
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0159

つまり
1)お金に余裕がある人、固定3％相当の返済ができる人用
○固定金利3％相当で借りることができる人が、変動金利1％以下で借りると、差額を繰上返済できて、
　どんどん元金が減る。
○元金均等返済も元利金等返済も、固定3％相当の差額を繰上返済すれば、元金の減り方は同じ

2)お金に余裕が無い人、変動1％相当の返済しかできない人用
○変動金利で借りて、経済の流れに身を任せる。
○最近の10年では日銀の政策金利は0～0.5％で推移している
　今後金利が上昇しても2％もいかない。
　　理由：日本は昔のように世界の工場ではない。人件費が高い
　　　　　日本は少子高齢化社会の為、若い働く世代の数が少ない
　　　　　ニート問題が解決していない
　　　　　少子化問題が解決していない
　　　　　高齢者の増加に対しての経済効果が不明


結論
　お金のある人は、変動金利で借りて、繰上返済をする。
　お金の無い人は、変動金利で借りて、支払額が少なく、元本が多く減るようにする。

固定金利は、支払額が多く、元本分が少なく、利息分が多いので、お金の無い人には一切お勧めできません。

●変動金利1％で借りて、3％支払いをしていくのは、まず最強でしょう。それが金持ちとかマニアとかいうのはどうかと思うけど。だって、固定で借りて繰上げしている人はみんなマニアか金持ちになる。

●住宅ローン審査は、変動金利で借りても、固定金利で借りても支払いが終わるかどうかを審査する。
三井住友なんかは、金利6％でも支払いができるかどうかを審査する。なので、銀行のローン審査が通った人は、誰もが3～6％の金利上昇でも支払えるかどうかを銀行が審査している。
その中で3％だと支払いが不可能で、1％だと支払えるという人がいなくて、誰もが3％支払いはできます。

●このスレに、1％の変動での支払いはできるが、3％で支払って、差額を繰り上げ返済か貯金をすることはできませんと書いている変動選択者がいない。

●つまり変動選択者は、お金の計算や返済意思の強い人向けなのかもしれない。

固定の人の大多数は、
　・お金の計算や金利計算が面倒か怖い
　・繰上返済意思がない（意志が弱い）
　・浪費家(あるだけ使っちゃう)
　・妻に固定にしてといわれて、無用な利息支払いを説得できない
　・変動は独身向けと思い込んでいる
　・変動はデベが売るためと思い込んでいる(売るための策略を見抜いたと思い込んでいる)
　・金利が4パーセントや8パーセントまで上がると思い込んでいる
　・金利が上がるメカニズムを勉強していない
　・根本的にあらゆることに勉強不足。

変動の人はどんどん得をして
固定の人はどんどん損をするってこと？

>>163
１９９０年代前半までは長期プライムレートも短期プライムレートの７～９％くらいでした。
日銀のホームページを見ればよくわかります。

当時の貸し出し金利は、変動金利だと短期プライムレートの１％増しか長期プライムレートが普通です。

「高度経済成長時代」というのは、バブルの時代よりはるか前のことです。

最終的にはご自身の判断だと思いますし、銀行の審査だけでは分からない本人の事情も
あるかと思います。例えば今後子供は5人欲しい人でも審査には影響無いかもしれないし。
（銀行の審査に子供の数が有るかどうか私も知りませんが）

それに、確かに、変動金利の返済額が上下するという事を負担と感じる人は少なくないでしょう。
全期間固定にしてしまえば気持ちが楽になるというのも確かに有ると思います。

でも今の変動の低金利は魅力だと思いますし、固定と同じ返済額で完済時期が早くなる可能性が
高くなるのであればかなり魅力ではありますよね。

>>166
＞三井住友なんかは、金利6％でも支払いができるかどうかを審査する。
本当かよ。
今の状況だと通常は４％強程度で、やるんじゃないの。

繰上返済を前提にローン組んでいる人なんて、極稀です。
あなたのようなマニアさん以外は、そんなに多くないんですよ。

3800万30年3パーセント固定から、変動1.1に借り換え審査通りました。変動に賭けてみます

>>168

>そして、バブル崩壊後（過去20年）の長期金利（10年債利回り）は2%を超えた事が一度も有りません。

すみません、ウソを買いてしまいましたね。素直に認めます。
2%以下になったのは97年頃からですので、まだ12年です。
でもその当時の時代背景を考えてみて下さい。

まずバブルが崩壊したと言われる年が92年。山一証券破綻が97年。
日本の失われた10年の原因はバブル崩壊後の対応の遅さ、金利をすぐに引き下げなかった事が
原因と言われています。アメリカはその教訓からバブル崩壊の1年後にはリーマン破綻、ゼロ金利政策を
取っています。そのような背景が92年から95年までの高金利時代という事です。

そのような時代背景が分かっていれば、90年当初金利が比較的高めだったのは政策の失敗であり、
今後金利が上がるかどうかの判断材料にはならない事が分かります。

>「高度経済成長時代」というのは、バブルの時代よりはるか前のことです

確かに日本における「高度経済成長時代」というのは正確には1970年代くらいまでを指す事が多いです。
だからといってそれ以降が経済成長していなかったわけではありませんし、昭和40年代など、ほんの
40年前の話ですが、当時の大卒初任給はたったの25000円です。

http://www.natsukashi.skr.jp/top/toranomaki/s40/s40.html

高度経済成長後の失速時期でも収入はバブルまでに約10倍に上がりました。しかし、バブル崩壊後の
低金利時代はどうでしょう？

金利動向を考えるのならば、バブル期前の「高度」まで行かない成長期とバブル崩壊以降、95年以降の
デフレ時代という背景を考えてみるとおもしろいと思います。

>>170

オレはマニアだったのか！普通だと思ってたよ。

>>172
最初の更地ローン（１９８２年　固定金利　８．４％　２０年　地方銀行）
これを１０年で全額繰上返済。

建物のアパートローン（１９９２年　固定金利　６．２％　２０年　生保）

貸家の買取ローン（１９９２年　変動金利　７．１２５％　２０年　都市銀行）
更地ローン（１９９２年　変動金利　３０年　６．８７５％　３０年　都市銀行）

その後に、１９９２年に組んだ３つのローンを（固定４．１％　２０年　生保）に借換。

２００５年に自宅用財住金ローン（５年固定１．５％　２０年）これだけが元本均等払い。

貸家の買取ローンは、２００６年に全額繰上返済。

２００７年初にアパートローン（固定金利　３．２％　３０年　生保）これはボリュームでかく１億円以上。

まあ、今までにローンを１０回組んできたけど、短プラ連動や長プラ連動と色々あったよ。

170は、他にも似たようなことを書き込みしている奴だ。
繰上返済をマニアという。
住宅ローンに繰上返済はセットでついてくるのが普通だろ。
しかも、こいつは、お金はあるだけ使うとか言ってる変態だよ。

>>170　
35年ローンを繰上返済しないで借りるとしたら、25歳までに家を買わないといけないってこと？
それとも、35歳で家を買う人は、25年ローンを組むってこと？
繰上返済を上手に利用することを考えないで借金するなんておかしいのでは？
こんなところに繰上返済しない主義がいるとは？

もしかして固定を選択した人は、繰上をしないの？

固定3％支払いを変動1％＋差額繰上返済をするのは、このスレを読んでいる人の誰もが実践する
必勝パターンですよ。
あなたもしてはいかがでしょうか？
今の支払いを変動に変えれば、ばんばん元本が減りますよ。

みずほは、毎月の支払額を固定にできる。ここなら、月15万という支払額を固定すると、実際の支払額との差額を繰上げ返済してくれる。

住友信託は、決まった額以上から決まった額以下の範囲で毎月好きな金額を繰上返済できる。

その他の銀行も、毎月自分で支払うか、支払額を固定させて返済できる。

多少意思が弱い人でも、繰上返済をしていく方法はいくらでもありますよ。

>>176
借りる時は出来るだけ長い期間で借りることを、だれも否定はしていませんよ。
返済期間が短いと、ローンは返済率の制約で借入金額が少なくなってしまいます。

１７４投稿にあるように、余剰資金を運用して、ある時点で纏めて返済をしています。

＞固定3％支払いを変動1％＋差額繰上返済をするのは、
＞このスレを読んでいる人の誰もが実践する必勝パターンですよ。
＞あなたもしてはいかがでしょうか？
経営の安定性も考えれば、そのような行動をする賃貸マンションオーナーはまずおりません。

アパートローンでは、借入金利がどの程度になるかが、投資判断で非常に重要なのです。
変動にしても、なにもツテが無い人が借入を申し込むと、短期プライムレート＋１％が標準金利で、これよりも多少上乗せが基本なので、今の固定金利よりかえって高い金利になってしまいます。

いつからアパートローンのスレになったんだ？

150です。コメントありがとうございます。

> 2%上昇でそんなに比率が上がるのは、借入額が多いか、年収が低いかのどちらかですので、
> そのへんも教えてもらわないとコメント難しいなあ。

すいません。「3%上昇」の間違いでした。