変動金利は怖くない！？その８

>>138
なるほど、大手都市銀行では、設定があるんですね。

ところで保証料のことを書かれていますが、元金均等払いの方が安いのは当たり前です。
元本の残高と時間の面積に対して掛金額が決まるのですから、面積が大きい元利均等払いの方が高くなるのは当然です。
元金均等では、当初の支払額が元利均等と比べてかなり大きくなります。
所得が少ないと、返済期間を長くしたり借入金額を減額したり、対応が必要になります。

>>140

いやだから誰もそんな事聞いてないって。

>>119

で変動は確実に儲かるとか言ってるからそんな事ないでしょって話なんだが。
銀行側は変動での貸し出しを増やした方がリスクが少なく確実に儲かるから勧めてるわけでは無いでしょう？
それが何で銀行経営の話になるんだか意味不明。
貸し倒れリスクは別に変動で借りようが固定で借りようが有るわけでだからね。

経営的に考えたら貸し倒れリスクが少ないほうを勧めるんじゃないの？

ここの固定さんが主張するように、「どうせ変動で借りる人はギリギリ」
っていうのが仮に本当で、「ギリギリだとちょっと金利が上昇するだけで破綻」
みたいな事になったら銀行は損する事になりますよね？

そうすると銀行は変動で貸すと破綻されるリスクが高いと判断すれば変動のほうが
固定より審査を厳しくするような気がするんですが実際どうなんでしょう？

銀行側も有る程度の破綻者は織り込んでいるとは思いますが、理想は破綻者ゼロで
しっかり返済してくれた方が儲かると思うんですが？？

景気が回復すれば、金利は急上昇。

景気が底割れすれば、財政悪化で金利は急上昇。


なんで、変動にするん？

>景気が底割れすれば、財政悪化で金利は急上昇。

へぇ？

いつの話だろうね？

＞１４５

まさに今（笑

５月１８日から地獄の夏の始まりらしいですよ。

さあ大変だ。

>>144

銀行の人に、「日本の財政が悪化して金利が高騰するので全期間固定にします！」
って言ったのかな？恥ずかしいな。

>>146

5月18日に何が始まるんですか？日銀が金利上げるの？楽しみですね。

>>143
>「ギリギリだとちょっと金利が上昇するだけで破綻」みたいな事になったら銀行は損する事になりますよね？
って事はないとは、思います。
が、しかし、
子供は公立しか学校に行かせられない。
年に数回の楽しみにしている旅行が行けなくなってしまった。
かみさん、フルタイムで働かなければ、生活厳しくなっちゃった。子供は学童保育に預けて。
レベルの事は、充分あり得るような年収に対する返済率で借りている人も結構いるような感じの話はよく耳にするよ。
年収だって、景気回復しても、毎年うなぎ昇りに上がるような企業経営の体質じゃないようなので。心配。

>>135
元金均等を選んでいるんだから、ギリギリじゃないんですよ。
あなたこそ、わけのわからない事を書かないで下さいね。
変動組むんだったら、金利上昇リスクに柔軟に対応出来る元金均等払いの返済だね、ということが、わけのわからないこと？
それと元利均等払いだったら余裕で、元金均等払いだったら余裕ないってことは、多少の金利上昇で余裕なくなっちゃう、このスレで固定さん達が言っているギリギリの部類じゃないのって事言っているのですよ。

変動金利にしようと思っていますが、現在の金利でどれくらいの返済比率だと
ギリギリとなりますでしょうか。

(自分は現在の金利で返済率14.3%、2%上昇で22.2%となる予定です。)

>150
2%上昇でそんなに比率が上がるのは、借入額が多いか、年収が低いかのどちらかですので、そのへんも教えてもらわないとコメント難しいなあ。

元金均等も元利金等も繰り上げ返済をする人には同じです。
保証料が安い分だけ元金均等がお得ですが。

なぜ同じかというと

・元金均等が、13万の支払いでスタートして、じょじょに支払額を減らしていく。
・元利金等が10万の支払いをずっと続ける

とした場合、そもそも毎月16万支払い(差額は繰り上げ返済)をしていけば、元金の
減り方は全く同じになります。

このすれは、変動金利は、固定3％支払いを毎月するのが定石となっているので、
その支払いをする限りは、元金均等も元利金等も元金の減り方は同じになります。

元利金等で借りてしまったが、元金均等に魅力を感じる人は、元金均等と同じ月の
支払いをしていけば、同じ効果になります。


ようは、毎月いくら元金分を返済するかです。

■変動金利の人は、月の支払いの2/3が元金で、1/3が利息です。
■固定金利の人は、月の支払いの1/3が元金で、2/3が利息です。

●固定は、月の支払いが多く、元金分が少なく、利息が多い。
●変動は、月の支払いが少なく、元金分が多く、利息が少ない。＋固定との差額を繰り上げ返済

なので圧倒的に早く元金が減ります。

＞１４６　５月１８日から地獄の夏の始まりらしいですよ。

5月18日から夏だったんですか・・・明日から？

>>150

＞自分は現在の金利で返済率14.3%、2%上昇で22.2%となる予定です。)

繰り上げを考えていないならローンの返済率だけで判断もいいけれど
繰り上げは絶対毎月毎年と考えているならその分も含めて返済率を考えた方が良い。
マンションの管理費、修繕積立金も必ず出ていくものだし、固定資産税も。

私はローンの税込年収に対する返済比率は１７％か…程良いなあと思っていたけれど、
実際始まれば繰り上げも必ずやっているのでそれを含めると２７％に上がりました。

しかも税込年収での計算だから、実質的な感覚としては可処分所得での比率で計算すると
ローンだけ２１％、繰り上げも含めると３３％。戸建てなので管理修繕はないが固定資産税を含めると３５％
最近若干手取りも減っているので年収減で割ってみると３８％。
維持費、リフォーム分の貯金も含めると４０％超えます。
今の自分の感覚に一番ぴったりなのは返済比率４割かな。

税込計算上は１７％だけど、実質、自分の感覚上では４割。
何を基準にギリギリかわかりませんが、固定変動に限らず、税込年収でのローン返済比率だけでは何ともいえないものがあると思います。

一口に金利といっても、その基準はさまざまな原因で変動します。
固定金利型は、国が発行の10年物国債の利回りを基準にして、財務省が定めています。
変動金利型は、日本銀行の金融政策や市場金利にあわせて金利を見直します。


都市銀行の金利は昭和の時代は概ね公庫金利より1％高い程度の水準。
平成に年号が変わると大きく乖離し始めます。
平成2年当時、公庫融資の金利が5.4％前後だったのに対して、都市銀行の金利は最高8.5％という高水準を記録しています。

冷静に今までの金利動向を見ると、過去20年間にわたる都市銀行の変動金利は平均約4％なのです。
3年間で3％も金利が上昇した時期もありました。
今後の景気動向によって再び住宅ローン金利が4％台になることは、十分に考えられることだと思います。


市場金利は、財政不安による国債金利上昇より動きが敏感で激しく幅も大きいということをお忘れなく。

（参考程度でお読み下さい。自己責任でお願いします。）

>>152
>元利金等で借りてしまったが、元金均等に魅力を感じる人は、元金均等と同じ月の支払いをしていけば、同じ効果になります。
元金部分のみをね。でなければ違う。
でも実際どうやってやれるのかな。

そんな面倒臭いことやるなら、元金均等払いに変更しちゃえばいいじゃない。
どうも、あなたは、自分の選択に理論を無理矢理合わせさせようとしているナルシストのようだね。

あ、それから、変動選択者が全て繰上返済可能者であるなんて、何でキミがわかるのか。だったら、ご自身のみのことのようなんだろうから、どんなに怖くないか、みんなで診断してあげるから、アナタのデータを公開してみてくれませんかね。

元金均等払いを選択出来る人は、元々が余裕返済出来る人です。
当初支払い額が、元金均等払いに比べてかなり多くなるのです。

ワァワァ騒いでいるのは、２つのグループだか個人。

「変動金利は固定金利に比べて目先は安い金利だから、差額をガンガン返済しちゃえ。」という組と、
「元金均等払いだと、金利が変わっても問題なく対応できる」という組。

それぞれに一理はあります。
どちらもローンに余裕を持っている人が出来る選択肢です。
金や所得に余裕がある人が、このようなスレを作って自慢話をするスレということですね。

余裕が無い人は、こんなスレを見ても全然役に立つわけではありません。

余裕がある立場ですから、もっとやってね。大手都市銀行が企業貸出と同じような条件での貸し出しをしているなどだいぶ参考になることもありましたから、楽しみにしていますよ。

１５７投稿の前半２行目、間違えて投稿してしまいました。

×当初支払い額が、元金均等払いに比べてかなり多くなるのです。
○当初支払い額が、元利均等払いに比べてかなり多くなるのです。

訂正します。元金均等と元利均等の間違いです。

>>155

http://lions-mansion.jp/sumai/knowledge/housing_loan/06.html

過去20年間（98年以降）の推移は2.5%くらいですよ。
おそらく過去20年4%というのはバブル崩壊前を指しているのかと思いますが、当時は高度成長期で
持続的に物価が上昇した時代でした。持続的な物価上昇状態とはどのような事かというと、

http://www.boj.or.jp/oshiete/history/11100021.htm

昭和40年からすると今の1万円の価値は1/4だそうです。もし、住宅ローン35年と考えると、
その間、変動が4%も5%も持続的に続くような状況だと3000万の価値は750万くらいになっています。>平成2年当時、公庫融資の金利が5.4％前後だったのに対して、都市銀行の金利は最高8.5％という高水準

http://www.hamamatsu-shinkin.jp/about/trend/news/backnumber/20070403-1...

平成2年当時の地価の一例です。平成17年頃600万くらいの価格が平成2年には6000万を超えています。
3000万で買った家が3億円になるのならば金利も高くなるでしょう。過去の金利動向を参考にされるのはいいことだと思いますが、その背景も理解していないと意味が無いと思います。

マンション販売業者は当初の金利が一番安い変動か３年固定などを提示して、
とにかく売ることのみを考える。
ローンの知識の無い人はこれで買ってしまう。べつにそれが間違いというわけ
ではないが、カツカツ君や浪費家君は金利が上がると破産状態。