マンション管理士の活用。。。パート8

もうあきらめました。勉強できません

質問者さん
管理侍さん
前期高齢管理士さん

時間ない中での走り書きとなる点をご容赦ください。
質問者さんを給水設備について、詳しい方と評価しています。その上でステンレス管に関し、次の二点について興味を持っていきます。

①高額な点
・初めの質問で、竪管にも言及しており、コスト的に採用できる余地があるのか。（コストが高いので、病院とか食品工場などが主流らしい）
②ステンレスの腐食・ステンレスは、一般的に錆びないと思われているが、腐食はする。ステンレス合金と他の金属（鉄、銅）とを長く接するとイオンが流れ腐食する。一部分のみに採用して腐食がおきないか。

端的に言うと、マニアモードで以上の点に興味を持っております。

>1130
質問者は何にもいってないのに、ずいぶん前のことを引っ張りだしてきたねえ。
標準管理規約は単なる管理規約のひな形にすぎないということ。勿論法的なことも
あるけど、それは当然順守するとして。
給水支管は専有部分なので、経費は各区分所有者負担となるが、全員が一斉に
取り替えとなると、出来る者とできない者がいるので、本管の取り替え時に
修繕積立金を使い管理組合としてやった方がいいのではという提案をしただけのこと。
修繕積立金に関しては、区分所有法の直接の規定はないから、規約を改正して、
修繕積立金の値上げを行い、給水支管の一斉交換をすればいいのではという提案
をしただけのことだよ。

ミクル（株）に問い合わせてみたけど、あなたが、マンコミの管理人でないということだった。
この点に関しては、疑って申し訳なかった。

ゴルゴ１３さん

私は不動産マニアではありませんが、貴兄のお役に立ちそうな事を一つ。

＞①高額な点
本件の場合、どの部分にどの程度ステンレス鋼管採用を検討しているのか知りませんが
長谷工さんによれば、塩ビライニング鋼管に比べステンレス鋼管の価格は１９％ＵＰだそうです。
高いには違いありませんが耐用年数を考えると…。
（塩ビ巻：２５年　ステンレス管：６０年　が業界の認識だそうです）

尚、日本水道鋼管協会によれば、給水巻材の使用実態は
　塩ビライニング鋼管：８６％
　ステンレス鋼管　　：　７％
だそうです。（どの様な調査方法かしれませんが）
　

区分所有者が承認すればそれでいいと思うよ。

>>1135に同意だな。
提案する事自体悪い事ではなかろう。
標準規約に縛られ何もしないよりはるかに前向きだ。勿論規約改正や区分所有者の同意を取り付けるのが前提条件だが。

組合員全員の承認があれば、全然問題はない。
考慮すべき点があるとすれば、普通決議でやれるかどうかということ。
区分所有法第31条に規定する特別の影響を及ぼす行為となるかどうかだよ。

>給水支管は専有部分なので、

危険な決めつけですね。

>組合員全員の承認があれば、全然問題はない。
>考慮すべき点があるとすれば、普通決議でやれるかどうかということ。
>区分所有法第31条に規定する特別の影響を及ぼす行為となるかどうかだよ。

全員の承認が得られるのであれば特別決議であろうが普通決議であろうが全然関係ないと思うが。
逆に、全員の承認が必要ならば特別決議だって足りないわけだし。

お客さんにそんなこと言ったら笑われますよ。

>1142
だから問題点はあるといっているんだけどね。
それがクリアできない根拠を教えてよ。

匿.名さん　へ

ご指名ですが、＞１１３５の以前のレスが、どれだか解りません。
＞９９３の匿名さんだとの推定を前提にして私見を述べますと

この匿名さんの考え方は解ります。しかし
規約改正と簡単に書いておられますが、専有部分を管理組合が修理する事は区分所有法の定義に
抵触します。これをクリアするには民法の規定（全員の同意）に依らなければなりません。
つまり、規約改正には区分所有者全員の同意が必要だと云う事です。

修繕積立金値上げ云々等は現実の事案によりますのでコメントの必要は無いかと。

>だから問題点はあるといっているんだけどね。
>それがクリアできない根拠を教えてよ。

分かりませんか？
貴方のレスの内容自体に論理矛盾があリ、しかも誤っていると言ってるのですよ。

全員の承諾が必要であれば、貴方が「問題点」とする普通決議事項であるか特別決議事項であるかを論ずる意味はありませんね。「全員の承諾が必要な事項」なわけですから。

そしてこの「全員の承諾が必要な事項」と普通決議事項や特別決議事項は意味が異なるのですから、貴方が問題として設定した「普通決議事項であるか特別決議事項であるか」についていずれの答えを導き出したとしても、誤りとなりますよね。

そろそろお得意のセリフが出るかな。
「過去のレスを引っ張り出してきて批判するなんて粘着だ」

このようなレスへの批判に対し正面から反論せずに「粘着だ」とか「永久不合格者だ」としか返答しないから、マン管士の評価が下がるのですよ。
あ、一つ忘れてた。これも言われるだろうから予めお知らせしておくと、
1145と1146とこのレスは同一人物によるものですよ。

修繕積立金の値上げについては、普通決議でオーケー。
この修繕積立金の取り崩しが専有部分ではできないという根拠を教えてよ。
専有部分を組合が修理することは、区分所有法の定義に抵触します？第何条？
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要が
ある時は、管理組合がこれを行うことができると規約改正をすることができる。

↑は経費負担は各区分所有者というだろうがね。

そうだね。
修繕積立金がそもそも区分所有法上の概念ではなく、あくまで規約レベルの概念である以上、その運用方法について規約で定めることができるはず。

>1147
匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

>匿名だから、同一人物だろうが関係ないこと。

ええ、私もそう思うのですが

>1124>1128

のようにその点に異常に固執する方がいらっしゃるもので。
マンション管理士さんのようですよ。

「私のコメントには誤りがありました、お詫びして訂正します。」
と認めることも専門職として重要な要素だと思うのですが、マンション管理士の世界ではそのような資質は求められず、匿名掲示板であれば誤りを指摘されても放っておけばよい、とされているようですね。このスレを見ているとよく分かります。

匿.名さん

如何にも貴方らしいフォローですね。
難しく云うとそういうことになります。

余談：通常管理組合での助言ではそういう云い方は避けます。（素朴・率直な意見が出にくくなる）
シッタカの一部役員によって協議の流れが阻害されるときには結構有効ですが…。
伝家の宝刀？も磨いておく必要はあるようです。

ここでも、区分所有法３０条１項や（それに基づく）標準管理規約２１条２項を拡大解釈する方が
結構いらっしゃいますね。

共同所有財産の処分行為というのは区分所有法何条。

標準管理規約はあくまでも『標準』であり、各々のマンションが実情に即し取捨選択すればよろしい。（強行法部分を除く）

>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」

言わんとすることは分かるけど、そうかな。

敷地等の区分所有者の共有に係る部分について管理変更を超えて「処分」する場合には、区分所有法の埒外になり民法が適用されて全員の承諾が必要になるのはその通りだけど・・・
規約に基づいて集められストックされている修繕積立金は、敷地とかのように直接区分所有者が共有するものではなくて、団体（管理組合。多くの場合は権利能力なき社団）に帰属するよね。

もし、修繕積立金にも民法の共有に関する規定が適用されるとすれば、例えば共有物分割とかも可能になっちゃうし（だからこそ団体を権利能力なき社団として、その財産を区分所有者の「総有」と考えるのが一般的なわけで）。

だからやっぱり修繕積立金の集金も支出も、団体として定めた規約に基づくものだから（「修繕積立金」という名前も使途も規約で定める）、規約によって目的を変更させることが可能だと思うんだけど・・・。

例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

>>1137 前期高齢管理士さん

早速、いろいろなデータを頂きありがとうございます。
私は、頂いたようなデータ入手先が増えることを最大級の喜び感じるので、別の機会にもご協力願います。

ステンレスは、耐久性は高いんですね。

>1134
コ"ルコ"１３さん

異種金属の腐食まで言い出したらマニアック過ぎー！
材料費だけでも高いのに、絶縁接続とかやってたら施工費も高くつきそう。

管理侍さん

思いっきり、無茶振りして失礼しました。
だーれも、ハード面にコメントせず、どんどんスレが進むので、少々焦ってました。残る休暇を楽しんでください。

>>1162

あらら。携帯でトロトロ打っていたら、管理侍さんが間に入ってました。

そう。あくまでマニア指向なんで、アドバイザーには不向きなんです。

義援金なら大義名分が立つね。

どなた（団体？）の説か忘れましたが、マンション建物（設備を含む）が完成してから
寿命が尽きる（解体）までに保守修繕（管理費を含む）等に要する費用は、ほぼ建築費と同額必要だ
そうです。
戸単位で云えば、新築物件の消費税対象部分を３０００万円で購入しマンションの寿命まで住めば、
同額程度が必要だと云う事です。
（当然ローン利息は含まれません。又、所有者の寿命が先に尽きるかも　――　これは悪い冗談）

>例えば管理費から義捐金を支出できるように規約変更することはできないのだろうか？

目的外流用は規約に規定は出来ません。

規約は管理組合の自主規範だよ。

自主規範ということは、自主的に義援金を出すことを決めてもいいんだ

自主規範ではない。区分所有法で規制されている。

ポスター掲示して近隣の参加を勧誘している我がマンションのお祭りは、管理費の目的外払出でダメってことですね。

強制的に組合員とされ、特定承継人にまで請求して集めたお金を規約を変更して管理と違う使用目的で使っていいのかな。

築年数が経過し、雨漏りがあちこちで発生してきたので、本管の取り替え工事をやることになり、
組合で給水管の支管も一緒に総会に諮り承認をもらった。規約の改正も含めて。
いざ工事をしようとしたら、１軒だけが、うちはやらなくていい、うちは個人保険に入って
いるので、階下が水浸しになったら保険で賠償すればいいんだからといった。
漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。
ここで問題になるのが、専有部分の個人負担である。全員が出せれば問題はないが、
出せない者の対応もしていかなければならないのではないだろうか。
それに、修繕積立金はもともと区分所有者が積み立てたお金でもある。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その
一部の区分所有者の承諾を得なければならないが、全戸の給水管の支管を交換するのだから、
これには該当しない。
修繕積立金を専有部分に使ってはいけないというその根拠が分からない。
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、
管理組合がこれを行うことができると規約改正することができるともなっているのに。
勿論、拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任が出てくる。
管理組合がこれを行うことができるという解釈は、専有部分も一緒にやるからお金は
区分所有者が出しなさいということだったら、修繕積立金は、区分所有者の出したものだから
それを活用すればいいのでは。

一軒の枝管だけそのまま残し、他は全て工事する。
問題なし。

拒否した区分所有者が漏水して、損害賠償責任を負う。
まあ、当たり前過ぎ。

>1169
区分所有法で規制されてるのは、強行規定だけ。

当たり前でしょw

>>1165 前期高齢管理士さん

算定根拠が明示されたマンションのＬＣＣを見たことはありませんが、事務所ビルならあります。

2000年、財団法人建築保全センター｢改訂 建築物のライフサイクルコスト｣P221

中規模事務所建築物
建築 16%
保全 32%
修繕・改善 16%
運用 31%

（新しい版を入手してません。）他にもいろいろ目にしましたが、建築コストは25%以下ではないでしょうか。

いずれにしても、建築設計に十分な投資をして、無理なく長く住めるマンションになって欲しいものです。

1137 コ"ルコ"１３　さん

　書き込みをしようか迷ってましたがステンレス配管に興味を
　お持ちのようですので大雑把ですが書いてみます。
　当初の質問の件はいずれ・・・
　
　自分はマン管士ではありません。また配管の専門屋でもありませんが、
　理事の時、給水配管関係の事故があり、管理会社の設備担当と対立、　　
　さらに、親会社の建築会社を施工問題で追求をして、管理組合の
　主張を認めさせた経緯がありました。

　プロが相手たっだので徹底的に調査をしたので、かなり資料を集め
　勉強もしました。
　数年経ちましたので、当時の資料はいずこへの状態ですが、想いだす
　範囲で

　ステン管の利点
　①ライニング鋼管より長寿命（サビには強い）
　②同じ寸法径の鋼管に比べステン管は小さくなるので、交換工事の際
　　スラブ貫通穴をそのまま使えます。
　③工事は長谷工のＲ・サップは工場で寸法カットして、現場で組み立て
　　接続は肉厚が薄いためネジ切り出来ないので”かしめて”つなぐ
　　工事は比較的簡単　
　　
　　下記会社に連絡すると詳細が解ると思います。
　　製造会社　納入先　長谷工、その他
　　http://www.japan-eng.co.jp/products/jps.html

　　
　ステン管の欠点
　①高価である。なるべく薄くしないとさらに高価になる。
　②最小径は３０mmまでで後はボリブデン管を使用
　③事故等の時は専門業者でないと対応が無理
　　（一般の町業者は専用工具がないので応急修理も無理）
　④普及がしてないのには価格以外に理由がありそう？

　これは自分なりの不安点
　⑤ステンレスは錆びないが給水の水質中には塩素やカルキが含まれているので
　　薄いステン管を腐食（錆び、酸化とは異なる化学変化）するのではないのか
　⑥エルボーの直角部や管内水流の変化による腐食
　　ステン管の場合はピンホールによる漏水
　⑦金属のつなぎ部分には必ずパッキンが入るので、これは定期的に交換しないと
　　漏水事故になるのでは・・③の対応が面倒である。

　想いだしながら書いたので、大雑把です。
　参考書を調べれば詳細説明があると思います。補足あればお願いします。

　塩ビライニング管は省略します。
　自分は価格と事故時の応急処置のし易さで、塩ビ派です。

　ステンレス配管を使用している方のメンテナンス状況を知りたいですね。
　皆さんのマンションは塩ビライニングでしょうか。
　マン管士、そうでない方も調べておく方がよろしいかと思います。
　大規模修繕の目安にもなります。

　ステンに絡んで・・
　うちは５０トン（うろ覚え）の受水槽で給水にはＦＭ弁を使用しています。
　このＦＭ弁のパイロット管の先にはボールタップが接続されています。
　ボールタップの交換と共に20mmのパイロット配管もステンに交換しました。
　この時のステン管はネジ切りの肉厚を使用しました。

　　オワリます。

　　

質問者さん

私のマニアックな興味に応えて頂き、ありがとうございます。実に興味深く何度も読まさせて頂きました。

>自分は価格と事故時の応急処置のし易さで、塩ビ派です。

この結論は納得です。特に、水周りは、クイックな対応が求められるので、事故対応がし易いことは有力な理由になりますね。管理組合、管理会社ともに担当者が変わっていく大前提なので、特に重要かと。（オーナーはっきりしたビルやファシリティマネージャーがいる病院・工場とは違う）

また、書き込みしなかった次の疑問も解消しました。

①腐食を経験しながら、何故『ライニング管、ステン管のどちらでも良い』んだろう。
②施工時のメリット、デメリット


なお、私の得ている情報では、
・ステンレスは、塩素に非常に強い
・急激な水流変化による磨耗に強い
とされ、むしろメリット側に書かれてありました。

いずれにしても、ありがとうございました。

>>1161 管理侍さん


質問者さんのコメントを見て、ふと思い出しました。

>異種金属の腐食まで言い出したらマニアック過ぎー！

例えば、キッチンのステンレスシンクと排水管の接合部でおきたりするので、結構知っている人は多いと思いますよ。

＞１１７7　ゴルゴ１３さん
情報ありがとうございます。
もしかしたら、その書物の当該部分を抜粋して誰かから（勉強会で）紹介されたのかも知れません。
私も図書館は良く利用します（貴方ほどではありません）ので、今度探してみます。

＞建築設計に十分な投資をして、無理なく長く住めるマンションになって欲しいものです。
まったくその通りだと思います。
あなたがステンレス管に喰いつかれたのに触発された結果、＞１１０３をレスしたのも
その様なライフサイクルコストの記憶に触発されたのかも…。

＞１１７８　質問者さん
実体験で得られた情報をレスして頂きありがとうございます。
管理士を名乗る者としては、改めて緊張感を感じます。
何事もそうですが、単純に評価してはいけませんね。勉強になりました。

目的外の使用をしようとするものは、私腹を肥やそうとするやからである。

タワーマンションに住む主婦です。

昨年マンション内の持ち回り役員をしました。
定例会に出席する中で、マンション管理の仕事に興味を持ちました。
資格としてマンション管理士を取得することを考えています。
難関の試験らしいので、何年間かかけて取得することになると思いますが、
主婦でも合格後に仕事として生活してゆけるものでしょうか。

因みに、法学部卒で、民法等は少しわかります。

＞１１８３さん
・マンション管理に興味を持たれる事は、大いに結構なことです。
・受験者は全体の5％位ですが、試験の合格率は男女ともほぼ同じです（やや女性の方が低い）
・仕事して生活してゆけるか、収入の意味なら難しい。時間的には両立可能です。

数人の女性管理士を知っています。それなりに活躍されています。
マンション管理の実情では、結構主婦の方々が携わっておられます。
主婦目線でのアドバイスは理解を得易いようです。

偏見に近いかもしれませんが、問題（課題）解決への執着は女性の方が強いようです。
男性は、飽き易い。適当な処で妥協する。つまらぬプライドのみで論争する。等々困った生き物です。

>前期高齢管理士さん
>あなたの規約改正には全員の同意が必要。専有部分の修理は、区分所有法の定義に
　抵触します。これをクリアするには、民法の全員の同意が必要。とのことについて
　質問します。

給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任が
あるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は、その一部の
区分所有者の承諾を得なければならないということですが、これに関していえば、不利益を
蒙ることではないので、該当しないと思われます。
民法の全員の同意ということは、共用部分の売却とか、債券の放棄の時がメインではないでしょうか。
ともあれ、給水管の経年劣化が進み、あちこちで雨漏りがしだした場合、組合でやるにしろ個人で
やるにしろ取り替えはしなければならないでしょう。
しかし、個人で全戸やるにはハードルが高すぎます。
その時に、アドバイスをする場合、それはできませんと四角四面に言い放つのではなく、やれる
方向性を見出してやるのがマン管士ではないんですか。
全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。
修繕積立金は元々各区分所有者が積み立てたお金ですから。

＞全員の承諾が必要なら、既に交換された方に対してのフォローとか反対されている方の説得方法とか。

その方の同意が得られる最低条件は金額の補償に尽きます。

当然金額のフォローと私も考えています。

＞１１８５さん
まず、雨漏りは漏水による水漏れですね。

＞それは管理組合ということではないんですか。
現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。

＞規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす時は…
私の発言ではありませんし、この観点は貴マンションの今回のケースには当てはまりません。

＞四角四面に言い放つ
その様に感じられましたか。
私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

既鋼管者のフォローや反対者の説得については、個々の実情によりますから答えようがありません。

この修繕は相当大掛かりな工事になると思います。（通常の大規模修繕どころではない）
工事中の仮設給水ラインも必要でしょうし、資金調達（借入等）も考えなければならないでしょう。

それを考えれば、「全員の同意による規約改正」の努力なんて大層な事ではないと思いますが。
皆さんで頑張って下さい。

私も自分のマンションでもいずれ変更を提案しようと思って以前から根回ししています。
参考までに私の所は構造も原因して試算で１００万円／戸です。

>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。

との点について>1158の指摘についてはどのようにお考えですか？

「目的」も規約で定められるものですから、規約で変更することも可能なように思います。
これを否定するのであれば、その理由は「規約の守備範囲」の問題であって、集められた修繕積立金が区分所有者の「共有」であるから、ではないのではないでしょうか（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

当然、初歩です。

>＞（そもそも金銭について民法上の共有を観念できるのでしょうか。）。

>当然、初歩です。


↑他の方、特にマンション管理士の皆様も同意見ですか？

>前期高齢管理士さん
1185です。早速のご返事ありがとうございます。
>現状の規約なら、専有部分での発生であれば区分所有者の責任（負担）です。
この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
共用部分からのものにするということではなかったですか？
修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
ついては、主張が通りましたので納得しています。

>※（抜粋）修繕積立金等の負担は共用部分等の維持・管理のためにこそ必要との立場から反対する見解もあるであろうが、修繕積立金（２８条）、管理組合の業務（３２条）、総会の議決事項（４８条）など管理規約を一部改正したうえで枝管工事のために修繕積立金を取り崩すことは有効であると考えたい。

私は>1193ではありませんが・・・。

区分所有法第9条は、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたとき」に、その他人を保護するために権利回復を容易にすべく、当該他人との関係で「共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。」だけであって、当該瑕疵を最終的に誰の負担で修復すべきかとは別の問題ですよ。

それに>1193が指摘している
>確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、共用部分からのものにするということではなかったですか？

は重要な最高裁判例があるところなので（この点はこのスレの一連の流れでずっと無視されていたので気になっていたのですが）、一般論というレベルでも配慮する必要があると思います。

>「専有部分である給水枝管からの漏水」が明らかな原因であるとしてのコメントです。

そうですか。そういう前提でのお話であれば了解です。
ただ、このスレの他の方はそうでもなく、一般論として「給水枝管は専有部分である」ことを（判例を考慮せずに）前提としているように見受けられたもので。

区分所有法9条についての考え方はいかがでしょう？

＞１１９３さん
チョッと所用で外出している間に色々レスが入っていますので、今更ですが…。

・判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
　それと、挙げられた事例は排水管でしょ？
・規約の改正については未だ簡単に考えられている様に感じます。（間違っていたら御免なさい）
　 匿.名さんが示された※（抜粋）…部分は一弁護士さんの意見を参考に挙げられた過ぎません。
　万一この規約改正方法について異議があり、紛争になれば結果組合敗訴の可能性を否定できません。

　管理士は知っている限り管理組合（理事会）にリスクのあるアドバイスは出来ません。
　区分所有法に専有部分と共有部分の変更の定めが無いので、民法２５１条（共有物の変更）
　「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」に
　従って規約の変更をする事をアドバイスしたのですが、ご納得頂けない？

マンション管理士って訴状作成するの？

出来る分けないでしょ。

どっかのマンション管理士事務所のHP見たら訴状作成って書いてあったから疑問に思ったんですよ。

見間違いか早とちりでしょ。

1179 コ"ルコ"１３ さん
　正確に調べずに誤情報はスミマセンでした。

　マニアックなところで、給湯配管の銅管については興味がありますか？
　これは給水配管と異なり専有部の工事ですが・・・

>>1203
『マンション管理士事務所』でｸﾞｸﾞってみろ。
該当マンション管理士事務所が出てくるから。
調べもしないでいい加減な事を書くな、ｶｽ。

ヤキモチを焼かずに具体的に批判してみなさい。

>1194
ちょっとヒステリックになりすぎではないかい。
自分の間違いは絶対認めたくないタイプだよな。

>1205
どうしても訴状作成するマンション管理士事務所が見つからないので教えていただけますか？

>1199さん

>・判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。
下級審裁判例ならともかく、このように一定の判断基準が示された判例を、その判断基準を度外視して
>その裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
と検討から排除するのは専門家としてどうでしょう。判例において重要なポイントが「排水管か給水管か」ではなく「どこを通って誰が管理し得る管か」であることは判例や解説文を読めば誰でも分かることです。

>規約の改正については未だ簡単に考えられている様に感じます。（間違っていたら御免なさい）

どちらかというと貴殿の検討過程の方が浅いという印象です。
「専有部分の補修のために修繕積立金を支出するには全員の承諾が必要」という結論はともかく（※）、その根拠づけが「管理費につき民法上共有の規定が適用されるから処分には全員の承諾が必要」という点に違和感を覚えている次第です。
本当に、管理組合が収受した管理費や修繕積立金という「金銭」を「区分所有者が民法上の共有をしている」とお考えですか？
※私は匿.名さんご指摘の文献と同意見ですが、それが絶対的な結論とは思いません。問題はその理由づけです。

保守的なアドバイスをするという姿勢には賛同しますが、その理由づけはきちんと法的に整理されたものであるべきではないでしょうか。

＞どうしても訴状作成するマンション管理士事務所が見つからないので教えていただけますか？

やらせメールは止めましょう。

私はマンション管理士です。訴状などの作成能力はありません。弁護士に相談します。

それが正解です。

私もマンション管理士ですが給排水菅等のお話は大変役に立ちます。しかし専門家ではないのでアウトラインだけは理解できます。私のマンションも取り組む時期に入りつつあります。マンション管理士は管理の神様ではありませんので専門家の意見を出来るだけ勉強したいとおもいます。本当は手が回りませんせんけどね。専門家の方にには大変お世話になりますが今後共宜しくお願い致します。

訴状を作成しているところがあってもなくてもマンション管理士叩きができる。いい狙いです。

私はマンション管理士です。叩かれてもいいんじゃないですか。理事長をしておりますが、いつも叩かれております。野田総理も叩かれています。何か仕事をするからには、叩かれるのが当たり前です。それだけの存在価値がある事の証明です。

>何か仕事をするからには、叩かれるのが当たり前です。それだけの存在価値がある事の証明です。

飛んだ勘違いです。存在価値がないから叩かれるのです。
存在価値があれば容認するか尊敬されるのです。
残念ながらマン管士は人格、財力の無い事は勿論、資格そのものが社会には不要のものです。

社会的に不要なら、ほうっておけばなくなる。
わざわざ叩くことはなし。もう少し前向きに生きたまえ。

１２１６は知能指数がたりないよ。そんな事どうでもいいんだよ。余計なおせっかい。

＞１２０９さん
匿名板ですから致し方ないですが、あなたは１１９２さん（元々の質問者）ですか？
意見を頂くのは大いに結構ですが、せめて前レス番号でも入れて頂かないと会話が成立しません。
多分、匿.名さんの「共同所有財産の処分行為」発言あたりから参加された方でしょう。

・元々は、老朽化が進み専有部分での漏水事故が多発しているので管理費で一斉に更新したいとの趣旨。
・私は、（それは専有給水管を共有に変更する事だから）規約変更は全員合意が必要と指摘しました。
・一部の方々が専有部分にあっても組合が保全管理（修理費用負担）するのが妥当との意見が出ている。
　ご指摘の判例もこの範疇です。

さて、１２０９にお応えします。
＞同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。
可能性の高さも指摘する必要も貴方のお考えでしょう？反対派しませんが…

＞「管理費につき民法上共有の規定が適用されるから処分には全員の承諾が必要」
故意か勘違いか知りませんが、論旨すり替えですね。
私が提案しているのは、専用部分給水管の共有化です。それには民法に依り決議すべきと…
共有とすれば、管理費や修繕積立金の処分云々の議論も必要ありません。違いますか？

結局、給排水管は、最高裁判例の判断基準に該当するか否かで収束したのかね。

私も給排水管かではなく、どこを通って誰が管理しうる管かということが判断基準と
思っております。
ということは、専有部分の補修等についても、修繕積立金が使えるということになります。
専有部分に修繕積立金はつかえないと自信をもって言い切る者もいました。
ここに参加しているマン管士は、ここを勉強の場とも思って参加しているんです。
自分が正しいと思ったことを主張し、間違っていれば又それを習得する。それでいいんじゃ
ないかと思っています。
この匿名掲示板で、マン管士は間違ったことはいってはいけない、そんなことを言えば
マン管士の名折れみたいなことをいう者もいるけど、ここを勉強の場と思って参加している
マン管士もいるということを知って欲しい。

>1219さん
あなたの書き込みをみてレスします。
専有の給水管を共有にするのではなく、取り替え等を修繕積立金を
使ってやるということなんじゃないですか。
修繕とかしたら、共有部分ということにはならないのでは。

１２２１さんさんに賛成。私もマンション管理士です。スレを見るとマンション管理士には負担が多すぎる案件もあります。神様ではありませんから。高度な専門家の意見も拝聴する為に参加する事もあります。

このスレに参加している者は、マン管受験経験者、マン管の有資格者、管理会社勤務者、
マンションの理事等、これからマン管を受験しようと思っている者等じゃないかと
思います。失礼、現在マン管を士業としてやっておられる方もおられます。
マン管有資格者の中には、将来この資格がメジャーになれば開業を夢見ている者もいるでしょう。
只、現在仕事をしていてその会社で将来性のある方は、ここには参加する必要はないし、又、
仕事に集中すべきで、ここに参加すべきではないでしょう。
ここを自己研鑽の場と思っている方は、問題提起をし、又、他スレに対して見解を述べることに
よって更なる力を身に着けていくべきです。
問題提起をしたマン管士に対して、批判だけしかせず、自分が絶対という姿勢を貫き、不利に
なればいつのまにか消えてしまう。
絶対に非はみとめたくないという、かわいげのない性格は直さないと、上司にもっとも嫌われる
タイプであり、ひいては会社での将来性はないということを知るべきです。
自分は優秀で仕事もバリバリやっているといっても、それは自分の思いすごしで、会社の者は
そうはみていませんよ。
特に、仕事中時々ここを覗き書き込みをしていることは論外です。
ちなみに、私は会社をリタイアした者です。

>1219前期高齢管理士さん

横から余計なお世話ですが・・・。
>1154の匿.名さんが述べられた
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、
>目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との お考えですね
との確認に対して、貴殿が>1155で
>難しく云うとそういうことになります
と同意されたことにより誤解が生じてしまったように思われます。

いずれにしても匿名掲示板、しかもコテハンを使用しない方との議論は難しいですね。
名指しで質問、議論をしようとする方は、自身もコテハンにすべきです。

仕事をしている者は、会社のことを真剣に考えるべき。
会社の者でここに参加するのは、管理会社勤務者だけでいいのでは。

勉強の場とは情けない。

>1227
ここは、マン管士がプロとしてアドバイスする場ではないんだよ。
プロとは報酬が伴うもの。

>1219さん
>匿名板ですから致し方ないですが、あなたは１１９２さん（元々の質問者）ですか？

最初の質問は>992ですよね。まず、私はその方ではありませんが、その頃から見ています。
>992の質問やその方のその後の>1087,>1178での補足でも、当該給排水管が「共用部分か専有部分か」には触れていません（つまり、この質問者が当該管が「共用部分か専有部分か」を指定したことはありません。他のレスからもその点を明確にすべきという助言はありませんでしたので、私は>1141で注意喚起しました。）。

これに対し貴方「前期高齢管理士さん」は>1080,>1103,>1137,>1165,>1181,>1184でレスしてますが、上記については言及していません。

その中で
>1135さんの考えに対し>1136で匿.名さんが
>専有部分の補修に管理組合の修繕積立金を使うことを提案するなんて・・・（絶句）
と批判し、これを受けて
>1144で貴方は
>規約改正と簡単に書いておられますが、専有部分を管理組合が修理する事は区分所有法の定義に
>抵触します。これをクリアするには民法の規定（全員の同意）に依らなければなりません。
>つまり、規約改正には区分所有者全員の同意が必要だと云う事です。
と応え、更に>1154で匿.名さんが
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から
>支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との
>お考えですね。
と整理し、>1155で貴方は
>難しく云うとそういうことになります。
と認めています。

つまりこれまでの議論の過程で、貴方は（>1185で「給水管が専有部分であるとして」という前提設定がなされる前から）
「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産(管理費・修繕積立金)から支出することは、①それらの処分行為であって同行為に民法の共有規定が適用されるから、②そのような規約改正には全員の承諾が必要」という見解を表明していることになります。違っていればご指摘ください。

その後に>1185さん（私ではありません）が
>給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任があるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
と質問し、ここで初めて「給水管が専有部分であるとして」という前提が設けられたのです。
これに貴方は>1188で
>私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。
と述べています。

そして>1193さん（私ではありません）は
>この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
>共用部分からのものにするということではなかったですか？
>修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
>ついては、主張が通りましたので納得しています

と述べ、続く>1195で私が>1193の根拠であろう判例を指摘したところ>1199の貴方のレスにつながっています。
その後は>1209（私）、>1219（前期高齢管理士さん）につながります。

以上がこれまでの経緯です。
ところが貴方は従前上記のとおり「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」と管理費等の使用方法につき述べていたのに、
>1219でいつの間にか、
>・私は、（それは専有給水管を共有に変更する事だから）規約変更は全員合意が必要と指摘しました。
>私が提案しているのは、専用部分給水管の共有化です。それには民法に依り決議すべきと…
と「専有部分の共用部分化」に「論旨をすり替え」ているのです。

そもそも専有部分給水管の更新に管理費等を充てたとしても、更新後の給水管の所有権が当該区分所有者に帰属するか共有となるかは別問題ですから、いずれにせよ貴方の意見には納得し難いのですが。

・・・と、ここまで長々と書いたところで>1225で管理侍さんが指摘してくださいましたね。
別に匿名云々とは関係の無い単なる書き方の甘さの問題だと思いますけど。

1224マンカン師は自分が否定されるのが嫌なだけなんだね。
ネガ部分は正に自身の事を言い当ててるのがウケる。

>ことの原点は、993のこのレスから始まっています。

まず技術的なことは専門家にお任せします。
基本から述べますと、給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分が
共用部分となります。専有部分内にある給水支管は共用部分ではなく、各区分所有者の責任と負担で
修理を行うのが基本です。
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができるとなっています。但し、規約の改正をして
おく必要があります。
現実的な問題としては、既に更新済みの住戸に対して払い戻しをするかどうかということも公平性の
点から必要になってきます。
修理となると、全員は中々やらないため、規約改正をして修繕積立金の値上げを行い、管理組合で
共用部分と一緒にやる方法がベターと思われます。
多分、長期修繕計画には、給水管支管の工事は含まれていないと思われますので。
自分でできる人だけでなく、出来ない人への対応を考慮していくのも共同生活では必要でしょう。
私どものマンションは、築12年経過しましたが、給排水管の劣化はこれからの問題となります。
ちなみに、保険は経年劣化によるものについては、保険金はおりませんが、それにより
他住戸に損害を与えた場合は、保険金はおります。

>1229です。
ご要望にお応えしてコテハンにします。
といっても考えるのが面倒なので他とかぶらなそうなものを選択しました。

>少し、整理してみたいと思います。
スタートは、>>993 からです。この方は、
１．給水枝管が専有部分か共用部分かには触れずに、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」について
　　コメントをしている。
２．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
３．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
４．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
５．しかし、それは正に　３．であった。

概ね賛成ですが、発端は>992であったので以下のような整理がいいのでは。

スタートは、>>992 からです。
１．>992では給水支管が専有部分か共用部分かには触れていない。
２．これに対し>993が、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」ことを前提として
　　コメントをしている。
３．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
４．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
５．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
６．しかし、それは正に　３．であった。

>1231
給水支管は共用部分ではないといっているじゃない。

要するに>993が、元の質問である>992について吟味せぬまま何故か「給水支管は専有部分」と決めつけたコメントをし、それに多くの方（前期高齢管理士さんもそれに含まれると理解しています）が乗っかったことが混乱の原因ではないかと。

給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができない
と判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

>給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができないと判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

判例上はそのような判断要素を挙げて（負担云々を超えて）「共用部分である」と明示しています。

よく見返したら>996でも私が「まず当該管が専有部分か共用部分かを確定する必要がある。話はそれからだ。」と指摘しているのに無視され続けてるんですよね。

つまり、９９３＝１２２４＝１２３１＝粘着マンカン師

１２２８は他人のあら捜し専門の偽者マンカン師。

>ママさん
993ですけど、この書き込みについては、私の見解でのアドバイスというか書き込みであって、
プロとしてのものではありません。
それについて、いろいろ意見が出ていますが、確かに、給水支管が専有部分か共用部分かとは
考えず、私自身は、給水支管・支線は専有部分であり、あくまで基本は各区分所有者の責任
と負担で実施すべきものと思っていました。
あなたのいわれる通り、判例上は、共用部分ということであれば、今後の長期修繕計画にも
盛り込んでおくことも検討していくべきではないかと思っております。
只、この問題については私なりにもう少し勉強してみます。
いろいろ勉強にはなり、参考にすべき点は多々あり感謝はしております。

>>1241 さん
質問者さんの >>992 の末文が、
>他のスレがあれば移動しますが、マン管士さんのご意見を伺ってからと思ってます。
であり、
>>993 の書き出しが、
> 992さん
>まず技術的なことは専門家にお任せします。
>基本から述べますと、～
で始まっています。
ということは、マン管士としての発言よね。
プロかアマチュアかは別として・・・

>1242
あなたには答えたくないんですが、マン管士は書き込みしてはいけないんですか。
自分の見解として述べたのであって、質問者は
それを100%鵜呑みにされることはないでしょう。
匿名掲示板によりますととかいって、質問者が得意げにマンションの住民に
説明されることはないでしょうからね。
いろいろな書き込みがあった中で、最終的には自分で判断すべきものですよ。
書き込む内容については、自分の思い込みや間違ったものもあるかもしれません。
それがあれば、それについてはあなたが質問者に答えればいいのではないんですか。
私は、あなたの書き込みについては、反論も何もしてません。私は無視してますので。

タコマンカン師は資格持ってないだろうが。
その程度で有資格者気取りなら、マンション管理士がそういうレベルで見られてしまうな。

>>1243
それがマンション管理士の実態か？
結局何をアドバイスしても責任を取らないと。
やっぱりマンション管理士なんて不要な士業なんだね。

ここはマン管士に質問すればお金をはらわなければならないの？

質問者が993の書き込みに対して、批判してる訳じゃないのに。

＞１２２５管理侍さん
まったくご指摘の通り、お恥ずかしい限りです。

＞１１５４の匿.名さんの問いかけに応える時に、一瞬迷いました。
以前から承知している馴染みのコテハンさんですが、彼の好みか癖か「試す」事が多い方ですから。
これで論点に矛盾が生じた事に気付き、その後この時のレスには触れないようにしていたのですが、
シッカリ＞１２２９さんに指摘されました。

コテハンはそれなりに楽しいですから止められませんが、難しくもありますね。
（私では無いとの言い逃れや無視は出来ませんから）
今更ながらディベート能力の不足と注意力散漫を感じております。

昼前　以前（５ヶ月前）に紹介していた「里道払下げ問題」を抱えている理事会に同席しました。
現在の議論が収束したら、当時参加頂いた方々に後日談（それなりに面白い？）をレスします。

匿.名さんは、コテハンの常連者に嫌われていることも分かっていない。
何故かを理解しないと、今後の会社生活にも大きく影響してくるよね。
上司に最も可愛げがない部下では、出世は難しいよ。

９９３さんの意見は誤りではありません。区分所有法と標準管理規約ではそうなります。あるマンションでは上階からの漏水事故でトラブルがよくあります。日常的におおいのは給排水支菅の立ち上がりの混合水栓が原因ですが、このトラブルは夜逃げをしていた区分所有者の専有部を管理会社が知らないままでしたので、大雨の時に漏水がひどくチェックしたところで夜逃げが判明しました。組合が介入して合鍵を作製して内部調査したらベランダの窓枠とガラスの破損が原因でした。自己破産していたので組合としては被害者を守るために組合が費用を負担して防止しました。この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました。支菅の立ち上がり部分の混合水栓は個人負担としました。勿論それらに伴う修繕積立金の問題は検討課題です。住民のライフラインは常に考慮して管理をしないといけません。管理の主体は管理組合にあります。

１２５０の追記　ドアーの鍵のシリンダー部分の交換は区分所有者の依頼で鍵屋に発注。鍵は管理組合はノータッチにしました。

タコマンカン士＝ＫＹＭＷＭＭさん ？？

＞わたしの上司は　”　天　”　だけです。

お若くして天に召されたのですね。

上司に媚びて生活してきた者とでは器の大きさが全く違う、自分ベースでしか対話が出来ないマンカン師では話もかみ合う訳が無い。

給水配管修繕工事のために、専有部配管の共有部に変更するための
議案書等をUPできますか（標準規約で）？　

マン管士の実力を見てみたい、勇士の腕試し！！　

誰がどう見たってコテハンに嫌われてるのは1249タコマンカン師=KYMWMMの方だろ

>1248
前期高齢管理士さん

私も>1225のレスをするべきかどうか迷いました。
しかし、マンション管理士（貴殿）と管理会社（私）の本来あるべき「緊張感をもった関係」を
今後も良好に維持していくためにも指摘させて頂きました。

里道払下げ問題のお話、楽しみにしております。

>1250さん
>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました

興味深いお話ですね。
「個人の財産をみんなの財産に変更された」というお話でしょうか？
組合は法人化されているのでしょうか？
どのような手続きで実施なされたのか是非教えて頂けませんか？

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

あまり冗談を書かれない貴方にしてはナイス返球です。
ご心配なく。コテハンの常連は誰も嫌っていませんよ。こちらこそ宜しく。
私は法律・判例等に明るいだけでなく法体系をよく理解されている方だと常々高く評価しています。
勝手な想像ですが、司法書士以上を目指している方かな？と思っています。

＞件の弁護士
誰のこと？　※（抜粋）…の方？　
彼なら、仕事とは云えきっと溜息を付いてからどの様に説明するか暫く思案するでしょうね。

「里道払下げ問題」は暫くお待ちください（進行中の実例を紹介するのは配慮を要しますから）

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

「匿.名」だって立派なコテハンですよ。

夕食も終わって暇なので、説明不足だったかと気になっていた事を…
どなただったか判例を持ち出された方に、判例は判例（に過ぎない）と返した覚えがあります。

法曹界に詳しくもない私が講釈するのも如何なものかとは思いますが、
刑事裁判は証拠主義です。（量刑は過去の判例が影響する様ですが）
民事は判定？主義です。どちらが優勢かで決まります。（どちらとも云えなければ和解を勧めます）
従って双方の弁護士は裁判官の判断を有利に導く為、有利な判例を探して持ち出し合います。
言葉は不適切かも知れませんが、個別事案の状況・背景に関わらず結論をアピールします。

数年前、関西の大規模マンションで、非居住区分所有者に組合運営協力費２，５００円を課すとした
管理組合に非居住区分所有者数名が不当と裁判に持ち込んだ有名な事例があります。
一審二審とも組合敗訴でしたが、最高裁で組合側が逆転勝訴（２，５００円を課す事は妥当）した判例
です。
私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）
「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

蛇足：余りに頓珍漢な訴えは「当裁判所の判断に馴染まない」と早々にお引き取り願うようです。

どうも依然からここのスレをみていると、匿．名さんは人は批判するけど
自分が批判されるのは絶対許せないという性格のようですな。

>1264さん
それはマンカン師が得意なんですよ。
以前から見ているならそのような発言は出ないと思いますが。何か恨みでもあるんですかね？

>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました 。
？？？　当たり前だろう。正しくは組合所有ではなく、共用部分だ。
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ る部分以外のものは、専有部分とする。

前期高齢管理士さん
>1263
>「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

それはそうですね。

ところで↓は>1199の貴方のレスです（それまで貴方は判例に言及していませんでした）
>判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

これに対し私は>1209で以下のように述べました。

>同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。

「判例は個別事情における結論だから」「排水管ではなくて給水管だから」本件について判例の射程外（今回で言えば「給水枝管は専有部分である」）と考えてしまうのと、
「専有部分所有者の関与が事実上不可能という判例が上げた判断基準において一致するのであれば」判例が及ぶことを前提に検討すべき（「共用部分であるか専有部分であるか」を検証すべき）と考えることのどちらが「危険な早とちり」でしょう。

貴方の早とちりに対し「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」指摘していたのは私です。ご理解の上での>1263なら良いのですが。

貴方も現に
>私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
>慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）

と「検討」を促しているではありませんか。
ここで「判例はこうだから勝訴できる」と決めつけるのも「判例は個別案件の結論に過ぎないから射程外であり敗訴する」と決めつけるのも、いずれも「早とちり」です。

実際に>992のような相談を受けて

「その給水管はどこを通っているものですか？部屋の区分所有者が管理し得る状況にありますか？それによってその管が専有部分か共用部分かの判断が分かれるという判例がありますので、まずその点を確認しましょう。」

と助言せずに「ああ給水支管は専有部分ですから区分所有者の負担で直しましょうね。」なんてコメントしちゃうのがマンション管理士のクオリティだとしたら問題じゃないかと思いますが。

＞１２６７　＞１２６８　ママさん

お説承りました。

＞これに対し私は>1209で以下のように述べました。
些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
相対の議論になりません。

＞「排水管ではなくて給水管だから」～と考えてしまうのと、～
確か判例でも言及されていますが、階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？
私は実務を通じても存じません。（自家天井部分を通るケースは知っていますが）
「それと、挙げられた事例は排水管でしょ？」と簡単に言及を省略した事は反省します。

尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

最上階は、給水支管は天井ではなく床下にありますけどね。
階下の天井部分ということですよね。

ママさん、前期高齢管理士さん、熱くなり過ぎないように、お互い勉強と思って
意見を戦わせていってください。
参考になること大なるものがあり、楽しみにみています。

議論はいいが、結局はそれぞれの管理組合がどう判断するかだろう。
ここであーだこーだ議論して結論が出たとしても所詮はお前らの自己満足なのだよ。
少なくともマンション管理士とは口先商売という事はよーくわかった。我が管理組合では絶対に依頼する事はないだろう。

>些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
>相対の議論になりません。

よく意味が分かりません。
私の>1209では「>1199」と引用先の貴方のレスを明示して述べていますので議論に支障があるとは考えませんでした。まあいいです。

>尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

そうですか。ですから
>マンション管理士のクオリティだとしたら
と仮定形で述べています。
実際にそのようなことはないことを期待したいところです。
が、今のところ「私の想像やら妄想（?）で」期待はできないなと思っています（貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。）。

というか議論の相手が匿名だろうがコテハンだろうが、自身の投稿が正確で一貫してれば問題は生じないと思うけど、そうでもないんかな。

>1272
あんたのとこは必要なければマン管士を頼まなくていいの。
マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

>1275

>マン管士の力を必要としているマンションだけが依頼すればいいだけのこと。

うちはマン管士の力を必要としているよ 。

来週、理事会があるんだよね。
片付けがあるので力を貸してくれる。
腕力だけで良いんだけれど、能力はいいよ。
運営は理事とフロントで、まにあっています。

助言を必要とする組合もマンション管理士には頼まないでしょうな。

解決どころか、管理組合の混乱になる

こんなのにお金払うって、いったらマンションに住めなくなる

怖い資格だよ

わざわざ混乱させようという意図がある匿名相手ではどうしようもない。

＞１２７３ママさん

私は歳のせいか就寝は早い方です（その分朝は早い）。昨夜はヤングなでしこの試合を見ていて
あの時間まで起きていましたが、あなたの折角の返しを見ていませんでした。

＞貴方だけのことを言っているのではなく、このスレのマンション管理士のレスを見ての「感想」です。
私に対するあなたの評価（感想）は、解りました。率直な感想に耐えられるよう精進します。
処で、このスレに実務活動を行っているマンション管理士が何人登場していると思われますか？
（私は少なくとも此処数カ月は見かけません）

コテハンも匿名の一種です（その人を特定する目印で、過去レスが解る利点？があるだけです）
私が管理士だと名乗っていても誰も確かめようがありませんよね。
私が実務活動を行っている管理士だと信じている人は、多くの過去レスを読んでの結果でしょう。
どなたかのアドバイスでコテハンに変更された事は歓迎しますが、性別詐称を連想させるのは如何かと。

本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。
私からすると、あなたとの判例の評価論争には重要なので。

質問者さん

銅管についても面白い話があれば是非教えてください。

ステンレス管のところで、いくつかメリット側に書いてあるとコメントした点、お気になさらずに。

私は、単に物好きなだけで、専門的な裏付けはないので、私の方が誤っているかもしれません。

>1280さん
横スレで申し訳ありませんが、「階下天井部分を通る給水管例をご存知ですか？」ですが、
階下の天井部分という意味ではないんですか。
私の専有部分は最上階ですので、給水支管は床下を通っていますし、各戸も当然床下に
給水支管はあります。
その給水支管をチェックするには、階下の天井からは見ることはできますが、通常は、
チェックすることは不可能です。
もし、私が思っているのと違う質問であったら申し訳ない。

特殊な例を持ち出しても、マン管士全てが知っている訳じゃない。

＞１２８２さん

折角のレスですが、私はママさんの回答を待っていますので…。
ご回答があり次第あなたにコメントします。悪しからず。

古いマンションなんですねえ。

＞本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。

答えられる訳ありません。
排水管の例はあるが給水管は絶対に有り得ません。

以前のスレに、里道の払い下げ、についての質問をしましたが、説明をお願い致します。

給水管のテーマが落ち着いてからだね

前期高齢管理士さん

>1280
>本題に入りますが、私の質問「階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？ 」に回答を頂きたい。

「全く知りません。」
というか、給水管が天井を通るのが一般的なのか、床下を通ることは絶対にあり得ないのかというおそらく建築上の常識について、知りません。

貴方は私が再三書いていることを理解されていますか？
私は今回の給水管が「共用部分か専有部分かの判断基準を示した判例があるから、その判例が示した判断基準に照らして管の状況を確認するべきだ」と主張しているのであって「今回の管には同判例が適用されるから共用部分である」とは全く書いてませんし思ってもいませんよ。

あの判例に「『階下天井部分』の『排水管』に限って共用部分とする」と書いてあるなら、貴方の言うように「本件は給水管であり、それ故階下には存在し得ないのだから（本当にそうかは知りませんが）、それ以上の確認の余地なく判例の射程外であり、専有部分である。」と結論づけるのも分かります。
しかし、この判例は「その構造及び設置場所に照らし・・・専有部分に属しない建物の付属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分にあたると解するのが相当である。」と述べています。この判例で示された規範は「その構造及び設置場所に照らし」であり、貴方が指摘する「排水管」「床下天井」は「当該専有部分所有者が直接関与できない」「構造及び設置場所」という規範を当てはめたその件特有の事情です（この判例は「原判決に所論の違法はない」と高裁の原審も引用していますから併せて読んでほしいのですか。というか読んでますよね。）。
この判例の意義は、共用部分か専有部分かの判断に際し「位置関係や管理状況（特に専有部分所有者の関与の余地の程度）が考慮される」点にあるのです（ということは分かりますよね？）。
もちろん他の案件において「排水管」「床下天井」という要素まで一致する事例であれば、それがより判例と同様に評価される可能性は高まりますが、これらが必要条件ではありません。

しかも、その箇所が共用部分であるか専有部分であるかは修繕等の方針決定に当たり極めて重要な要素です。
だから私は「『給水管だから』『床下天井ではないから』判例の射程外だ」と決めつける貴方に対し、再三「専門家であれば諸要素を確認して判例とどの程度一致するかしないのかを検証すべき」と言っているのです。
当然ながら、今後判例において「給水支管は専有部分」と示されるかも知れません。しかし、それは分からないことですから貴方も言うように「保守的に」できるだけ多くの事情を検証すべきということです。
貴方が「今回は事情が分からないから専有部分と仮定してこう考える」というのであれば異論はありませんが、貴方が判例の個別要素に固執してその射程距離について狭く考えていることが不思議なのです。

実際、>992の質問はこうです。
>１８年経過した１０階、９０世帯のマンションでＰＳ内の給水配管のメーターが腐食劣化が進み、先々を考えた補修修繕の考え方のコメントを頂ければ有難い。
>詳細は専門業者に見て貰い判断する予定ですが、皆さんのマンションでの給水配管についての経験談で結構です。
>給水配管は各お宅のＰＳ内の２０Ａと竪管６０Ａ，８０Ａでは修繕対応が異なってくると思うのですが、
そしてこの方は>1013で次のようにも補足しています。
>誤り）　メーターが腐食
>正　）　メーター付近が腐食
以上を含め、この質問者さん（他に>1087,>1178）からは「当該腐食箇所がどのような位置関係や管理状況に存するのか」例えば、
・メーターよりも手前（本管側）か奥（各室側）か
・そのメーターがあるPSは各住戸内や脇にあるのか、数室のメーターが共用部分の一か所に集積されているのか
・その箇所はどのような管理状況にあるか
などの情報は提供されていません。

これだけの情報で「判例がいう『排水管』でも『床下天井』でもないから射程外」と考えてそれ以上の検討をしないのであれば、判例の扱い方が余りに稚拙と思います（まあこれは私の意見ですので、「マンション管理士にはそこまでの資質は求められていない」というのであれば「ああそうですか」と答えるしかありません。）。

ところで
>どなたかのアドバイスでコテハンに変更された事は歓迎しますが、性別詐称を連想させるのは如何かと。
とはどういう意味ですか？私は「男性」だと告白したことがありますか？それともマンションについて語るには男性でなければならないのですか？同じレスで貴方は
>コテハンも匿名の一種です（その人を特定する目印で、過去レスが解る利点？があるだけです）
と書いていますが、それと矛盾しませんか？

警報機器、スプリンクラーは共用部分なのに、給排水管を共用にして悪いの。

>1290
単純な質問ですけど、的は得ていますね。
警報器やインターホーンも共用部分ですからね。
管理のできない給水支管は共用部分にして、長期修繕計画の中に入れ込み
修繕計画に沿って積立金を算出していくべきでしょう。

前期高齢管理士さん、ママさんに一本取られましたね。
しかし、女性の方とは思いもよりませんでした。
偏見そのものですね。
ここは匿名掲示板です。
書き込まれた内容について議論しあえばいいんです。
只、分かりやすくするために、討論者同志はコテハンの方がいいとは思いますが。
現在の書き込みと関係ない、昔のレスを引っ張りだして批判する者もいますが、
匿名掲示板でそこまでやっても意味ないと思います。
ただ、それに固執する方もおられますが。

給水支管は通常、各戸の二重床内にあります。
直床・二重天井の場合は二重天井内を配管します。

可能性としては、古い建物で直床・直天井の建物において床シンダー埋設でしょうか。
コンクリート躯体の建物で階下に給水管があるのは考えられないです。

床の上であって、室内の廊下等の下ということですよね。
どちらにしても、実質的に区分所有者が関与できない個所を通っていますね。

>1292
性格悪いな～過去にやられたクチだね

天井から配線の支線はみえますけどね。

配線は給水管ではないね。

まさか後期高齢管理士さんが女性だったりしてね。

天井裏に給水管。

凄いね。

メーター外す時に小さな管が破断。→専有部分

＞１２８２さん
お約束ですので回答します。
正直な処、あなたのレス読み返しても理解出来ません。
建物内の配管構造については、＞１２９３さんが簡潔に説明されていますので参照下さい。

給水管には不要ですが、排水管は水が流れる為の「傾斜」が必要です。
直床（コンクリート床＝スラブに直接フローリングや畳を設置する方式）や二重床でも充分な空間が
取れない構造の場合、階下（下のお宅）の天井裏を利用する場合がありました。
最近は無いと思います（必要な部分のスラブを下げて対応します）

給湯管を階下スラブ下に通している古いマンションはあるよね。多くはないだろうけど。

給水管の話なのになぜ排水管にすり替わるのか。

＞１２８２が言う最上階室とかルーフバルコニーの階下室とかのように、上階に部屋が無い部屋は天井に給水管通せないのではないだろうか。そういう場合は階下を通したりはしないのかな？

＞１２８９ママさん
予想はしていましたが「知らない」と言われると、私としては議論の続けようがありません。
あなたのお考えは解りませんが、ここはマンションの諸問題に特化したスレです。

判例の扱いについて、給水管が階下を通っている訳がないとの説明を先に述べなかった事は
言葉足らずかも知れませんが、私にしたら常識です。

あなたの緻密な論旨（理屈）には敬服しますが、私からみるとこのケースは馴染みません。
（知らない事には慎重に対応しますので、ご心配には及びません）

＞実際、＞９９２の質問はこうです。 ～
ご高説結構ですが、あなたとの遣り取りに関して云えば、私は関知していません。
あなたも途中で整理されていたと記憶しますが、９９２と９９３スタートがあります。
９９２＝質問者スタートの議論にも口を挟みましたが別の事です。
本件（専有か否かの判例の扱い方）は９９３スタートの話ですよ。

＞まあこれは私の意見ですので、「マンション管理士にはそこまでの資質は求められていない」
＞というのであれば「ああそうですか」と答えるしかありません。

私に限って云えば、あなたにとってはそれで結構です。

性別詐称～の件、私の悪い冗談とご放念下さい。

まだ、天井、階下の意味が分かってない人が居るんだな。

>1306

これが貴方の資質の問題なのかマンション管理士の能力の問題なのかは分かりませんが・・・私が「マンション管理士試験には民法や区分所有法の試験が課されているから最低限判例の読み方は身につけているだろう」と思い込んだことが間違いだったのかも知れませんね。

>給水管が階下を通っている訳がないとの説明を先に述べなかった事は

何度書いたら理解してもらえるのか分からず不安が募りますが（もはやわざとそのように誘導しているとしか思えませんが）、私は「給水管が階下を通っている可能性があるからその点を確認すべき」とは一言も言ってません。
判例の射程内か否かの判断材料を「給水管か排水管か」に限定すること自体が（貴方によれば、それは即ち「階下を通っている可能性があるか否か」に等しいようですが仮にそうだとしても）、事実確認と判例の規範の立て方からして危険だ、と書いているのです。

貴方の立論を通すためには、例の判例は「排水管が階下を通った場合にのみ射程が及ぶ」ことを前提としなければなりませんが、同判例の意義がそうではないことは判例と原審理由を読めば分かるはずです。これらの事情は判例が設定した規範（つまり先例として他の件にも影響を及ぼす部分）ではありません。

貴方が「マンション管理士に過ぎないから判例の読み方や扱い方なんて分からない」というのであれば、それは仕方ありません。これまでの貴方の反応を見る限りどうやらその可能性が高そうですが。

>本件（専有か否かの判例の扱い方）は９９３スタートの話ですよ。

>993は>992への回答ですよね。
私も>1235で指摘しましたが、この>993が何故か質問者を無視して
>専有部分内にある給水支管は共用部分ではなく、各区分所有者の責任と負担で修理を行うのが基本です
と条件付けをしたために、私は>996でそのこと自体に異論を述べていますし，貴方に促されてコテハンにした後の>1237でも指摘しています。

やっぱり>1235で述べたとおり、貴方も「相談者による質問内容」ではなく、それに対する適当な反応に乗っかっちゃったようですね。

相談者の質問に答える。そのために必要な情報を「相談者から」可能な限り集める。しかも本件において共用部分か専有部分かは決定的な要素となるので、特に慎重に。これに関連し、他の件の判断にも多大な影響を及ぼす規範が示されている判例があるのだからそれに照らして。

という専門家として尽くしてほしいごく普通のことしか書いて無いのですけど、それでもやっぱり貴方は相談者ではない方のコメントを前提に問題設定をして「本件は給水管であって階下を通っているはずがないから検討の余地なし」と切り捨てるのですねぇ。

>性別詐称～の件、私の悪い冗談とご放念下さい。

マンション管理士には品格もなにもないということですね。

「判例は判例に過ぎない。判例があっても別の件ではどういう結果になるか分からない」と言いながら弁護士に相談もせずにマンション管理士限りで「その件は判例とは関係ないから相談者に指摘する必要なし」と結論付けてしまう思考が分からないや。
この人も言ってるとおり裁判になれば双方弁護士が自己に有利な判例や裁判例を持ち出すんだから、この「共用部分か専有部分か」に関して超有名なこの判例も確実に指摘されるよね。
相談者にしてみたら相談段階でこの判例を紹介されずに裁判になって、相手からこの判例が指摘されて負けたら「何で事前に検討しなかったのか」と不満を持つとは思わないのかな。

マンション管理士って、法的な見解についてそんなに自信を持ったアドバイスしていいの？
そしてふと思ったんだけど、この前期高齢管理士さんのような「判断と助言」って、弁護士法違反にならないの？
これって明らかに法的な助言でしょ？

いやもちろんこのスレでの書き込みがってことではなくて、実際にこういう相談があった場合という意味ね。

下らん事に時間を費やしてるね。

ほんとそうですよ・・・。

>1313 匿.名さん有難うございます。

ただ、>993のだいぶ後に>1193さんが「共用部分か専有部分かをどのように見分けるか」を改めて問題提起をされ（この方はその>1185からも分かるように大分議論を錯綜させていますが）、私も同じ疑問を持っていたので>1195で同様の問題提起をしました。
つまり>993で一旦「専有部分」を前提として進んだ上で、>1193さんと私>1195が「そもそも専有部分を前提として良いのか？」と話を戻したのです。

それに対し>1194と>1196の匿.名さんは今と同じように「専有部分を前提として話しています」と述べたので、それに対して私は「匿.名さんはそうなのですね。でも他の方は？」と>1197で問うたのです。

その後>1199の前期高齢管理士さんが上記>1193（即ち「そもそも共用部分か専有部分か」）への回答として
>判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

と答え、これに私が>1209でこの問題について意見を述べています。
以後現在まで続きます。

まあ私が話の腰を折ったと言えばそれまでですが、折った後は同じ問題（専有部分であることを前提とせず、共用部分か専有部分かをどう考えるべきか）の上で話ができているのでは。

>1316 匿.名さん

こういう話題であれば暇人さんが入ってくると期待していましたが現れずでした。

私は途中からコテハンですが、後は匿.名さん、前期高齢管理士さんくらいでしょうか。
管理侍さんもしばらく現れていませんね。

コテハン以外は全く分かりません。
一人だけが連投しているのか、本当に沢山書き込んでいるのか見当もつきません。

１２６１さんの里道払い下げ問題が知りたいです。以前もスレしましたが削除されております。

>そうそう
>わたしの個人的な意見を言わせていただくとすれば、>>1236 に対する
>あなたの >>1237 はホームランでした。

ありがとうございます。

ここ10個位のレスで土日になんで盛り上がったのか、やっと分かりました。
（今、引用と引用以外の区別がつきづらいのと斜め読みしかしていないので。）

>ママさんへ
お礼も含めて一言
法定共用部分で法律上当然に、共用部分となるもので、専有部分以外の建物の付属部分の
中に、水道のメイン配管が含まれています。
このメイン配管が本管のことであり、給水支管については具体的には触れられていない
というか、私の認識不足でした。
専有部分の給水管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要がある
時は、管理組合がこれを行うことができるとはなっています。
給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので
専有部分ではないかと思っておりました。
しかし、今回の議論の中で出てきた判例も含め、給水管は、位置関係や管理状況によっては、
共用部分と認定されることもあるとのことが分かりました。
私どものマンションは、これらのことを考慮すれば、共用部分となりうる可能性が高いと
思われますので、築12年ではありますが、早めに長期修繕計画の見直しをやり、組合で更生等
を行っていくことを検討していきたいと思っております。
勿論、安易にやるというのではなく、検討を重ね十分納得した中で、行動に移していきたいと思います。

※ママさんは、マンション管理士ではなく、マンション管理に造詣の深い弁護士の方だと
　思っております。
　マンション管理の経験のない弁護士の方では、とても今回のような専門分野まで踏み込んだ
　書き込みはできないと思っておりますので。
　弁護士の方を、軽くみて申し訳ありません。

ニューハーフにもやっと解かったの（パパかママ知らないが）？
壁心と内法が？

スラブ内に給水管は通ってませんよ、SLとFLの間ね。

ちなみに1323が993本人。

コ"ルコ"１３さん　

>質問者さん
>銅管についても面白い話があれば是非教えてください。

レス遅くなりすみません
給湯配管の銅管について意見交換できればと思ってますが、
給水管の討論が白熱しているようなので、しばらく様子をみます。

これまでのレスを見て
自分は技術的なことや現場運営の実体験には興味がありますが、法令解釈論
はどうでも良いと思っています。否定とか無視するつもりはありませんが・・・
よってコメントは差し控えました。

マンション管理で重要な事はリスクなくし、安全にマンションを維持していけること。
管理を大きく分けるとハードとソフトであると思います。
マンションの建物、設備のハード面、それらを問題なく運営するための約束事であるソフトの
規約法令と考えています。
自分はこのハード面が有効に運営されれば管理組合にとっては非常に効果があると思っています。
更新、大規模修繕、補修には大きな出費が伴いますので、その辺に管理のポイントを置いています。
高品質で、より安い価格の工事を適時に実施する。また理事会にアドバイスする。
管理会社より上質な管理です。
マン管士さんと目指すところは一緒と思います。
技術的な事にも専門家に頼らず自分で研究して下さい。

寝ます。独り言ですのでレス不要です。

コ"ルコ"１３さん次の機会にはまた宜しくお願いします。　

↑

誤り）リスクなくし、安全にマンション

正　）リスクをなくし、安全にマンション

私が弁護士だったら誰でも弁護士になれちゃいますよ。

又々素人の法律談義ですが、
法律は必要があるから定められるものです。事細かく律している訳でもありません（出来ません）
それ故、隙間を悪用する輩も多いですが、一般には公序良俗に従って隙間を埋めます。
裁判では個々に判例が出されるのもそれ故でしょう。

必要があるから定められると云う事は、世の中の変化を後追いしていると云う事です。
身近な区分所有法もその好例です。従来の所有の概念では対応できなくなったのが出発点です。

法に基づいて生活している人は居ないと思いますが、生きていくには原則として法を順守しなければ
ならないのは当然です。が、変化に伴い法に矛盾が生じたり、定めの無い事での問題が多発を始めたら
（より良い生活のためには許される範囲で）立法を待たず自分達のルールを定めるべきだと思います。

今回専用部分と共用部分に関して二つの出発点からの議論が同時並行で交わされ混乱を招いた一因は
私にもあります（私の出発点は＞９９３さんのレスですが）
森を見ながら話をしたい者が（詳しいが故か）木に拘る者と噛み合わないバトルを繰り広げて
お見苦しい展開となったことはお詫びします。

まだまだ続く事を期待された見物人の方々には申し訳ありませんが、私はこのテーマは終わりにします。
続ける方はどうぞご自由に続けて下さい。

>給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので
>専有部分ではないかと思っておりました。

あんたのところは、専有部分として個々の区分所有者負担でやればよし

スラブ上で、床下の配管は、判例の基準に則して区分所有者負担で更新する。
だね。