タワーマンションは管理しきれるのか？

複数の個人が所有するタワマンなどは大規模修繕する前に
マンション自体が不良債権化しているでしょう。

大型の建物を維持していくには企業体でなければ無理があります。

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不良債権化というのは意味がわからないんだが、
見栄で無理して買うのでローンが焦げ付く個人が多く、
いまどきタワーじゃ競売しようとしても出来ないので、
銀行から見たら不良債権の＊＊ってことでいいのかい？

さらに完済できても、
ローンが終わる時には退職金を使い果たしたリタイア世代になるから
そのうえで大規模修繕で追加費用をとられると厳しいわな。

30年目ぐらいまでなら合理的に修繕費の見積もり・積立もできるが、
50年後、70年後なんて想像もつかない。まだ日本にゃ実績がないしね。

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つまり、50年後の湾岸埋立地は修繕もできずに放置された薄汚いタワマンが林立するスラム地帯になるわけだな。
昔の香港の九龍城をイメージするといいと思う。

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不良債権化とは新築から５年～１０年はローン、管理費、修繕積立金等坦々と納められるが、
大多数の物件、この時期を過ぎた頃から滞納が多くなります、全体の二割近いとおもいます。
管理組合の先取特権があっても、様々な理由から集金が困難になりますね、現在でも問題なんですよ。
こんな状態では二十年後の大規模修繕も無理でしょう。

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タワマンに住まれる方は低層、中高層マンションに比べ
年収の高い裕福な方が多いと想像しておりましたが、それでも
管理費、修繕積立金に滞納が出てくるでしょうか。
タワマンは一般的なマンションに比べ修繕にコストがかかると
解かった上で契約するべきですね。

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大地震さえなければ、20年目ぐらいまでは修繕計画通りに行くから、積立金も枯渇することは普通はなさそうだ。
ただ世代が代わる30年後とかになると修繕費も当初の3倍ぐらいになる可能性がある。
戸当たり月7000円が2万円オーバーになってくると、管理費・駐車場とあわせて月5万はいく。固定資産税込みだと7万って感じ。
中古でのタワー購入には二の足を踏むなあ。

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今時、修繕積立金７０００円ってどんなマンションですか、年間８万位？
なにか勘違いされてるようで、タワマンでは無理。
住人すべてが２０年間はたして経済的に健全でしょうか。
集団で維持するものですから、ひとりよがりは無駄です。
理解したうえで、お住まいください。

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27。

いやこちとら築10年近いタワーの4x階、80㎡に住んでるよ。
当初は正直な話7000円台だった。見栄えを良くするために安く設定されてるんだよね。
8年目からは倍額になった。15年目ぐらいでさらに1.5倍になる予定。

30年目にEV大規模修繕が10億近くかかるのに、長期修繕は25年目までしか示されてなかったので、入居後総会が大変だった。1000戸でも戸当たり100万だからね、それだけで月額3千円はアップ。半額分は共用部の清掃頻度を減らすとか修繕間隔を極限まで延ばすとか管理会社を変えるとかして、管理費込みで相殺したけどさ。

ほかに管理費2.5万、駐車場1.5万、税金月2.5万で、現状でも合計8万、年100万。

もちろん想定内だし、そのくらいの余裕を持って資金計画を建てたから既にローンもほぼ完済したけど、そういう住民ばかりでないことは確かだ。

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ランニングコストが払えない人＝途中脱落
払えるけど素敵なとこ渡り歩きたい人＝これまた中途退出
竣工時から住み続けるのは経済的な理由で出られない人が多くなる。

更に中古購入者<新築購入者の質の差も如何ともしがたい。
必要経費の高さが敬遠されると物件自体の値段を下げざるを得なくなるから。
バブル期の豪華共用施設付（ドムスとか）や熱海あたりのリゾマン見てれば明白。
持ってるだけで負担になると、最悪はタダでいいから持ってけって世界。

あと、建て替えで重要なこと見落としてる？みたいだけど
現時点で成功してるのは例外なく建蔽率と容積率に余裕があって
低層→高層化した余剰床を売って解体建築費の足しにできてるとこだけですよ。
余剰床が生まれない、1:1の建て替えでは費用はすべて自己負担。
それがクリアできて10階を20階にすることは可能でも、
日本のどこなら20階を30階、30階を40階にして売れる見込みが立ちますでしょうか。

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28のマンションはひどいね。
都合の悪いことは全部隠して販売されたんだ。
マンションデベにモラルがまったくないんだな。売れればあとのことはどうでもいいっていう典型。

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>30
今のマンションはデベが大手でも弱小でも、
修繕積立金の月額は異常に低く抑えられていて、
子会社の収入になる管理費は高めに設定されています。
そうではない例を探す方が大変です。

入居直後に、複数管理会社で相見積とって、
管理経費を下げて、値下げ分を修繕積立金に
回すのがマンション住民の正しい戦略です。

ただ、この役を買ってでる住民が不在なので、
デベと管理会社は甘い汁を吸い続けることが
できます。

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戸数が多ければ多いほど大変。
意見をまとめるのが難しいから。

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中古になってから意見をまとめるのは不可能ですな。
まして建て替えなんてタワーじゃムリ。物件からも入居者からも、どこをどう捻っても金が出てこない。

分譲直後なら、タワーなら建築士だの税理士だの会計士だの弁護士だの不動産系社員だの銀行員だの政治家だのヒマ人だの市民活動家だのがウジャウジャ住んでて、組合理事に立候補して、よってたかって管理費やら修繕費を精査してくれるから有難いんだけどね。

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３３さん
おっしゃる通りです、今後経済力の有る住民の方は株と同様そうなる前に、売りぬけるのでしょう。
とうてい管理組合の次元では、維持、管理は賄って行くことは出来ませんね。
管理会社は利益最優先ですしね、頼るとお金が出るばかり。
近々にはスラム化したタワマン誕生してきますね。
そうなると、ＥＶ無しで階段で地階まで自力昇降ですね、がんばろう！

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老朽化したタワマンは正直言って見たくないですね。
リフォーム程度では済まないでしょうし、いつまでもキラキラでかっこよくあってほしいです。
イメージとしては。
そうなると管理って大変でしょうね。

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モスクワに行くと郊外にソ連時代に建てられた高層団地がたくさんあります。
どこもメンテが悪くてみすぼらしいビルばかり。まさにスラムですね。
５０年後の湾岸がまさにこの姿ですよ。

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50年もかからないと思う。
手を入れる入れないで維持の程度はまるで変わるから。
20年〜くらいで住民が相当入れ替わり
投資に回される部屋が多くなった結果
手も金もかけない選択をしたマンションは、
30年程度で相当荒れた印象になりますよ。

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タワマンは居住目的者だけでなく投資目的の区分所有者もいる。彼らはタワマンの将来なんか知ったこっちゃない、価値が下がる前に売り抜けばよいから。
だから建て替え云々の前に修繕積立費がまともに集まらん。結果長期修繕ができずに老朽化一直線。

本当のお金持ちはそうなる前に売却して他に移るが、無理してステイタスとやらを手に入れた小金持ちは売却もできずに老朽化タワマンに住み続ける地獄。

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タワマンは居住目的者だけでなく投資目的の区分所有者もいる。彼らはタワマンの将来なんか知ったこっちゃない、価値が下がる前に売り抜けばよいから。
だから建て替え云々の前に修繕積立費がまともに集まらん。結果長期修繕ができずに老朽化一直線。

本当のお金持ちはそうなる前に売却して他に移るが、無理してステイタスとやらを手に入れた小金持ちは売却もできずに老朽化タワマンに住み続ける地獄。

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逆に50戸くらいの小さいマンションの方が管理は心配だけど。

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