不動産業者の免許更新回数の信頼度

信頼するかどうかの判断はあなたの感覚でしかありません。

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更新回数だけで信用するのではなく、
役所に行って業者名簿をチェックするのがいいですよ。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/122105.html
はっきり言って、どのような取引形態だろうが、
業者名簿を見ずに不動産物件を買うのは危険です。

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>>01
＞土地＋建物にも仲介手数料がかかる、いわゆる売建て住宅です。
全然、不動産売買について理解されていない書き込みです。

売建て住宅というのは、土地を購入してから一定期間以内に指定された建築業者と建築請負契約を締結する条件で土地の売買を行なうことです。
建売住宅の売買では、土地・建物を一括して行なうことです。

そのことと、「仲介手数料がかかる」ことは全く別の範疇です。

売主または売主の代理人が売買をする取引形態の場合は、購入する側は仲介手数料を支払う必要がありません。
戸建でもマンションでも、よくあるでしょう。「販売代理」という取引形態。
仲介手数料は売主が通常の仲介手数料の２倍を払います。
媒介契約（不動産業者が取引相手を見つけて契約を成立させる取引形態）の場合は、仲介手数料を支払う必要があります。

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>>01
不動産業者の免許更新回数のことを言っているんでしょうか？
それとも建設業者の許可更新回数のことを言っているのでしょうか？

どちらも、都道府県知事と国土交通大臣から免許（建設業では許可）をもらいます。
５年毎の更新です。
しかし、営業範囲が単一都道府県だと知事、複数の都道府県だと大臣、免許（許可）は変更になります。
０３さんが投稿しているように、管轄の役所にいって業者の業務内容を把握するのがよろしいのです。
処分を何回もされている履歴が残っている業者もあります。

ただ、タイムラグもかなりありますので、絶対ではありません。

わたしが経験した事象では、業者の営業所に実際に行ったら「営業所の住所が、届けている住所の近くではあったが、異なっていた。」ということがありました。
すぐに管轄の役所に連絡して是正させました。

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『建築条件付きの土地』を『土地＋建物にも仲介手数料がかかる』と言って売っていること自体、
信頼出来ない業者であると考えてまず間違いないと思いますが。

…と書いたところで気付いたのですが、
その業者というのは、土地の売主ですか？それとも、仲介業者を介しているのでしょうか？

仮に、売主だとすると、
04様も仰る通り仲介手数料を取ること自体がおかしいので、そんな業者とつきあってはいけません。
おそらくは、当初はあたかも売主であるかのように振舞って客を呼び込んでおき、
いざ契約の段になってはじめて『では、実際の契約は当社の販売部門で…』とかなんとかいって、
販売子会社にバトンタッチするパターン。
これは、悪質ですね。

あるいは、仲介業者だとすると、
『建築条件付土地売買』と謳った物件である限り、仲介手数料は土地代金に対してのみ発生する
はずであり、建物分については本来は仲介手数料発生しません。（とってはいけません）
それを、①土地売買契約⇒②建築請負契約⇒③建築確認が取れたところで建売契約に差し替えして
その機に乗じて手数料を建売（つまり、土地＋建物）の金額に差し替えてしまうのです。
これは、売主と仲介業者が手を組んだ悪質なケースですね。

…要するに、いずれにせよやっぱり悪質ってことですね（苦笑）

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不動産売買は、普通の人にとって人生の中でそうそう何度もあることではないから、
その数少ない機会にたまたま多少おかしな（あるいは、違法な）売り方に出会ったとしても、
『ま、こういうもんなのかな…』と思ってしまう人が非常に多い。
その根底には、その他の業界などで、日本のカスタマサービスがあまりに親切・丁寧過ぎて
消費者が売り手を過信してしまう、という日本人の悪癖があるのかもしれません。
もはや平和＊＊と言っても良いのかも。

そうはいっても、もちろん、そんな良心につけこむほうが悪いに決まってますけどね。
でも、買う方ももっと勉強や人を見る目を養う必要がありますね。一生に一度ですからね。

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レス主です。
皆様貴重なご意見ありがとうございます。悪質業者に関わらないよう参考にさせて頂きます。

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古くから営業を営んでいるから、時代時代の変換の影響を受けず
倒産などの憂き目にあわない会社ですが、業績云々の問題ですと
さほど、凄い数字を挙げているわけでない。
安全に無理せず、他者との競争にも参加せず、マイペースで、賃貸
管理や賃貸で毎月の定期的な収入が会社を支えているような。

賃貸管理物件を多く抱えている会社は有利で、息が長いのではないでしょうか？
社員も１０名満たない程度で、家族的な感じの会社が免許番号を何度も更新し
ている気がします？

革新的に積極的な営業スタイルの会社は、景気が良い時期は売上を飛躍的に
のばしますが、社員の出入りが異常に激しく、景気が悪くなるととたんに
赤字になり、社員のリストラを大々的に行い、廃業倒産へ至るような感じが
しますが・・・どうなんですか？

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