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PART2です。
引き続き、最近のMS事情や動向について
有意義な意見交換の場にしましょう!
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45408/
口コミまとめ:https://www.sutekicookan.com/【地域スレ】北海道のマンション市況
[スレ作成日時]2011-07-01 13:41:53
PART2です。
引き続き、最近のMS事情や動向について
有意義な意見交換の場にしましょう!
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口コミまとめ:https://www.sutekicookan.com/【地域スレ】北海道のマンション市況
[スレ作成日時]2011-07-01 13:41:53
狸小路3丁目商店街に面する札幌市中央区南2条西3丁目南側の再開発事業が、いよいよ動きだす。地元地権者による再開発準備組合が24日までに、ドン・キホーテやゲオの店舗が入っているサンデパートビルを複数の商業店舗と分譲マンションからなる26階建て、延べ2万m²超の複合ビルに建て替える方針を決定。年内をめどに札幌市に都市計画の認定申請をすることを確認した。総事業費150億円を見込み、2015年度に着工。17年秋の竣工を目指す。
(8月25日付本紙1面に詳報)
計画する複合ビルはSRC造、地下2地上26階、延べ約2万2000m²の規模。地下街ポールタウンに直結し、地下2階から5階に商業店舗、7階から26階に分譲マンション約170戸が入る。6階は設備を置くフロアとする。荷さばき施設やマンション入居者用駐車場施設を併設する。
分譲マンションは大手デベロッパーの大京(本社・東京)が手掛ける。このほか、大林組(同・東京)、NTTファシリティーズ北海道支店(同・札幌)、プランテック総合計画事務所(同・東京)、再開発コンサルタントの協同組合都市設計連合(同・東京)が事業協力。これまで開発事業者に名を連ねていた新日鉄都市開発(同・東京)は参加を取りやめた。今後の基本・実施設計は、NTTファシリティーズとプランテックが共同で進める。
年内をめどに市に都市計画の認定申請をし、並行して基本設計を進める。12年度末に市から都市計画認定を受け、13年度に現在の準備組合を組織替えして本組合を設立。14年度に権利変換作業と実施設計に着手する。15年度当初から、札幌駅前通沿いのサンデパートビルを解体し、解体後すぐに建て替え工事に移る。施工者は公募で決める考え。
消費税アップとエコポイント終了期間前に購入しなくっちゃ!
ポイントの申請期限 (共同住宅等のみ申請受付中)
【共同住宅等】 階数が10以下 平成24年12月31日
【共同住宅等】 階数が11以上 平成25年12月31日
ポイントの交換期限 平成26年3月31日
これからのマンションで大事なのは環境にやさしい仕様になっているか。
電化製品も日々進化しています。最新の設備仕様でないとこの先賃貸で貸すときにも買い替えも
視野に入れる人には慎重に比較検討しないとババを掴むマンションを買ってしまいますよ。
消費税増税前ですからマンデべは売れると思って高値で土地を購入しています。構造や設備仕様
も中途半端でも発売してきますよ。よい例が昨今の東急不や三井のマンションを見ていると、過去に
ない低レベルのマンション開発しています。おまけに価値に見合わない価格設定です。多分今の時期は
売り手優先の市場だから甘く施工しているのでしょう。がっかりですね。
今買うならクリーンリバーだね、計画停電で電気止まったならば、タワー&機械式駐車場はいざと言うときに車出せないし自走式はそく移動OKだから、こだわりは自走式だね、後の修理費かからないしクリーンリバーは良いマンションです。
東日本大震災時も機械式は3ヶ月車出せずかつシャッフルされて傷だらけ高級車見たら無傷の平置きのCR最高です。
可能性の低い計画停電の為にマンションを選ぶ人は少ないと思いますよ。
自走式でも維持費は掛かりますし、
土地を多く使う分共用部の固定資産税等での負担もあります。
機械式は一部で新築の時に安く納入し維持費で儲けるという事があり、
一時問題がありましたが騒がれた為、その手の業者は減る一方です。
確かに平置きの全戸分の自走式駐車場は理想ではありますが、
資産価値や利便性の高い札駅や大通付近では不可能に近いでしょうね。
中途半端な立地では可能でしょうが、そんなのが理由で選ぶのは賢いとは思えませんね。
資産価値の意味分かってる?
投機としての魅力は無いですが、
札駅や大通や円山の築浅の高層階なら
目減りはあれどそれなりの資産価値はありますよ。
一生同じマンションに住み続けるという事であれば、
使い捨てというのはまだしも分かりますが、
それって家族構成が変わろうとも老朽化しようとも
売る時は捨て値って考え方なんですかね?
自分は少なくともそういう郊外のゴミみたいなマンションには興味ありません。
選ぶならやはり大手で立地の良い物件になりますね。
手を挙げるとすれば住友、ダイワ、三菱あたりですかね?
東光ストア、ダイエー、イオン、ヨーカドーあたり入れば、あの辺りスーパー熱望されているから、人気出そうですね。
低層階に安い物件入ると色々な人種が集まってきそう。
計画案によると、高さ約170メートルで計850戸が入る超高層マンション2棟と、
このツインタワーに併設して医療・福祉施設が入る15階建ての建物と、
商業施設や駐車場として使う5階建ての建物を建設。
4棟すべてを下層部分で連結する。
2014年度の着工を目指している。
円山裏参道、南2西23にブランズ建ててるね。
場所は住友の裏参道レジデンスより円山公園駅に近くてよさそうだけど。
やっぱ裏参道沿いだと高いのかな?
何か情報ありますか?
あと、大通西15丁目、今クリーンリバー売ってる東隣にパークホームズ建設中?
三井は南円山にも札幌駅にも計画しているし、消費税増税前の駆け込み建設かな。
ブランズも住友も東急も、地場だとクリーンリバーも建設ラッシュだね。
北8西1ツインタワーの事業主はどこか未だ確定していない、
事業が大きいだけに連合はある。
医療・福祉・商業施設が充実した街
素晴らしいですね。北海道開拓以来の民間プロジェクト。
ずっと前から話ありましたね。
伊藤邸を住友で開発する代わりに円山の住友のタワーを伊藤組に受注させたと言われてましたね。
しかしそれ程ここ人気出ますかね?
子供いる家庭には不向きかも…。
そんな計画あったんですね
知りませんでした
内容によってはすごく魅力的なプロジェクトになるかも
上手に元の環境を生かせられればグッドデザイン賞ものかも
確かに学区はイマイチですけど
そのちょっと札駅寄りに三井もタワー計画中でしたよね
最近、特に今年にはいってから新築マンションのお値段微妙に上がってません?
震災の影響とか資材の関係もあるんだろうけど消費税アップ前の駆け込みで売る方は高めに設定してますよね。
私も8%になる前にと探してたけど、これならアップした後とそう変わらないのでは?と思う時があります。
NGは分母の小ささ差し引いても中古取引数少ないですよ。
揉めても買い換えることの出来ない経済力の層ばかりという可能性もあるから、イコール優良物件とは限らないけど。
建物自体のデキは、同価格帯の他物件と比べてネガな話は少ない。分母の差があるからなんとも言えないけど。
共用部、管理会社、LPGの3点が最大の懸念材なので、トータル判断にはもう少し物件数と経年のサンプルが必要。
以上の理由から、NGは現状では優良か粗悪かの客観的判断は不可能。
否定的な意見にも一定の理はあるが、あくまでも予想の範疇。
あまり分の良くないギャンブルってのが自分の意見かな。
さすがにあちこちで見かける断定口調のネガキャンは何らかの悪意ある意思、意図が介入してるとしか思えない。
まとめると、建物がややプラス、将来性がギャンブル。
調べれば分かると思いますがNGの物件は中古の割合は多い方ですよ。
また実情は仲介不動産屋に行けばすぐ分かります。
M川も酷かったですね。
CRは管理も酷いけど住民の質も悪そう。
大手にぼったくられるか地場で後悔するかですね。
互いのデータソースに大きな差はないでしょうから、分析の仕方の違いでしょうかね?
自分は価格帯や規模や築年数など様々な要素でセグメントを分けて多角的に分析してますが、自分が取り入れていないセグメントで切ると、多いという結果になるのかも知れません。
まあ自分も少ない方に突出してるとは思ってませんし、295さんも「多い方」という表現から多い方に突出してるとは思ってないでしょうから、どちらにせよ特筆して騒ぐような差異ではないですね。NGは分母が小さい分分析がぶれやすいですし。
ノウハウレベルの分析手法を追及しあうわけにもいかないでしょうしね。
NGと比較対照になるような物件は、中古販売件数以外にもどこもそれなりにネガ要素はあるし、NGのネガが突出してるわけではないと思うのですが、方々で見るNGネガキャンがあまりにも酷く感じて口を挟んでみました。
NGへの事実に基づいた指摘は再三あってもネガキャンなんて無いでしょ。
CRだって叩かれてるしね。
むしろNGのステマや隠蔽工作のがあまりにも酷いと感じるのが普通の感覚と思われます。
それとインターネットから得られるデベの情報なんて、たかが知れてますよ。
実際の仲介不動産屋さんは売った理由まで知ってますからね。
>>302さん
ステマこそあまり見かけませんけどね。ステマに見せかけたネガキャンならたくさんありますが。
こうしてると自分がNGを推してるように見えそうですがそうではなく、ネガ要素も重々把握していますし、それを否定するつもりはないですよ。
ただ、NGのネガ要素が突出しているような書き込みに違和感を覚えただけです。
ネット情報の鵜呑みは論外ですが、仲介業者の話の鵜呑みも危険ですよ。
浅く広くでは利害を伴わない素の情報は得られませんし、
深く狭くで深い情報を得られるとしても、特定個人からの情報ではその人のバイアスに大きく左右されます。
まあそれでもネット情報よりはずっと有意義でしょうが。
仲介不動産屋は売った理由を知りながら、それを笑顔で販売をする。
世の中そんなものです。損得は省けないんです。
どうでもいいことを騒ぐ人、仕方がないことを騒ぎ続ける人、関係のない他人を巻き込む人。
売った人にはニーズが無かった、買った人にはニーズがあった。
感じ方はその人それぞれです。自分の考えを押し付けてはいけません。
同じことを批判し続けていると逆に批判してる人はイメージダウンになります。
ネットの情報だけを信じてると損をする。本当のことが知りたい、と早く気付いた人は得をする。
噂話を信じるよりも自分自身で調べ勉強して納得する。
批判する人は自分は100%悪くないと言い、全部人のせいにする。
そうですね、仲介不動産屋でも何度も住み替える人と一見さん相手じゃ話す内容も違いますからね。
インターネットで情報を得たりする一見さんというレベルの人は仲介不動産屋の話は鵜呑みにしない方が良いと思います。
特にNGのステマをあまり見かけないと感じてるレベルの人は特にね。
実際に住み替えをしてたり色々な話を聞けるようになると、見方は変わって来ると思いますよ。
デベが抱えるトラブルだの資金繰りの話まで入って来ます。
まあそれはNGに限らずですがね。
三井も住友もダイワも非常に丁寧ですよ。
住んでいる層もそれなりの層のせいか、
地場デベのマンションでのトラブルのような事は皆無です。
(来客用駐車場や管理費滞納やゴミや騒音等)
ローン審査ギリギリみたいな連中にはおざなりかも知れませんね。
このような掲示板なので、誉めるものより批判的コメントが多く載るのは当然。
入居者なのか社員なのだろうが、いろいろなところに出没し、特定のマンションを絶賛している。ほかをちょっと覗けばわかるる。そう、crである。どこにでも登場するため、かえって哀れである。このような手法より、誰もが客観的にみて良い物件だと思えるようなセリフがないのだろうか。かわいそうである。
自分で自分のマンションの事をなんだかんだ騒いでる人や、それに便乗して関係ないのに憶測で書き込んでる人より、ありのままを感じて事実を書き込む方がいいでしょ。
350の方が悪質と思えますよ。大手の関係者だと思うけどね。
住人自身が、自分のマンションの価値を下げるようなことを書き込む意味って何でしょうか?
自分は良くても、他の住人に迷惑をかけることになるので、止めてもらいたいですね。
でも、一番不愉快だと思うのは、よそ者がそれを面白がって、
住人のフリをして、知ったようなことを書き込んで、便乗していることですね。
一番上にあったのでカキコしました。
ざーっと眺めてみると、「フィネスが一番」などと単調なコメントをあちらこちらに書いているからでしょうね。
確かに普通じゃないし、これだけ多いと気持ちよくないですね。
止めれば変わるのではないかしら。
こんなスゴイ良い場所にマンションが建つのですか?
どこからの情報なのでしょう?
看板なんて立っているのでしょうか?
欲しい~。でもお値段高いのでしょうね~。買えないだろうな~。
それにしても、街中にドンドン、マンションが建ちますね。
本来なら、どこかの企業が購入して、もっと労働の場所として活用して頂いた方が、北海道の税収だって増えるはず。
それだけ、どの企業も札幌には魅力を感じないのでしょうかね。
街中がマンションだらけの札幌・・・。
自分も北1西9のバス待合所の部分が来年売却されるというのは
耳にしましたがマンション建設が決まったという話は初耳ですね。
でもそんなに良い場所ですかね?
それにオフィスビルは札幌駅付近を中心に着々と増えてますし、
札幌にコールセンター等を増やしている企業も多いですが?
ただ税収を期待する程の規模は札幌に限らず、どの地方都市も期待出来ませんよ。
それに札幌は他と比べても街中というか中心街のマンションは決して多くありませんね。