売主の分譲地なのですが、、、

建物についてはまず見積もりを取られることをお勧めします。
工務店によっても値段は全然違うと思いますから。

またローンですが、2段階で借りる事は可能です。
まず、土地の分だけローンを組み、建物が引き渡されるまでの間、
利子だけ払います。（ローン額×年率÷12）で、建物が出来上がり、
残りの額もあわせてローンを組み返していくようになります。
その利子分損になるかもしれませんが、
ローン額が1000万で年率3％と仮定すれば
1000万×3％÷12＝2.5万/月ほどになります。
これが高いか安いかは価値観によるのでしょうが、
一生の買い物のうちのプラスαです。
納得のいく買い物をしてくださいね。

擁壁にヒビが多いのは絶対やばい。
同じく水抜き穴も詰まっていたりしたら大問題ですよ。
建物はとりあえず別として造成工事に問題がありそうですね。

売主が販売と施工をすることはよくありますが
別でやりたいと言えば嫌がられるか断られる場合も・・
自前で全部やるからこそ利益が出るわけなので
土地だけ売ってあとはヨソでというのはもったいないですよね。

いくらヨソでいい建物を建てても建物が不同沈下したりすれば
何の意味もないですよね。地盤はとても大事です。
私も傾斜地でいい土地を見つけたのですが擁壁の高さが4ｍと
ちょっと不安があったために見送りました。

建築条件付の土地でなければ別にその業者に施工してもらわなくても
大丈夫です。条件付の場合は別の業者に頼む場合はいくらかペナルティ
を払わないといけない場合があります（その辺は契約による）

あと、擁壁のひびについてですが、恐らくそのままでは建築申請を出しても
降りないと思います（建築申請を出すとその用地に問題がないか調査が
入る。もちろん擁壁にひびなんか入ってたら、是正するように言われる）
擁壁の工事は結構お金が掛かるので、その分も予算に入れておかないと
いけないでしょうね。（審査は通っているようですが、とありますが、
建物の申請をしたら「その重量の建物が載るのならだめ」と言われる可能性が
高いです）
ちなみに、壁の種類によってはL字の擁壁を設置しなくてもいい場合が
あります。うちも安定地盤なので、L字ではありません。（詳しい基準などは
私の方では分かりませんが）

もともと、その土地は森というか林になっていて、財務事務所のものが払い下げに
なったそうです。

建築申請で、引っかかって是正となると、その費用もウチもち？？売主の施工管理
責任を問いたいです！！交渉してどうにかなるものなのかしら？？

最悪見送ることも考えます。

いろいろ、ありがとうございました＾＾

買ってしまった後に擁壁のやり直しをすることになったとしても、それは
売主には請求できないと思います（大抵「現状渡し」になっていると思います）
買った人がどのように土地を利用するかは売主には分かりません。
駐車場として利用するのなら現状でも十分かもしれません。
施工管理責任などは問えないでしょうね（住宅用地として使用するのなら
地盤改良等費用は建築主持ちだと言われてしまうでしょう）問えるとしたら
それを隠して販売した場合（買主が住宅用地として購入する予定なのに
住宅用地としてそのまま利用することが不可なことを知ってて隠した場合
←知らなかったと言われればそれまでかも）
重要なことを説明しなかったということで、無条件の解約、改良費を出して
もらう、など出来るかもしれませんが、もめれば家が建つまでに時間が
掛かるかもしれませんね。

そういう物件の場合、どこどこに亀裂があり、建築確認時にご指導
が入る場合があります。とか書いてありますね。重説に書いてある
場合は承認したことになりますが、何も書いてなかったら瑕疵義務
になるかもしれません。なんせすべて役所のさじ加減なので、ビミ
ョーなとこですが。

今日、業者の方にあったのですが、建物は別でかててもＯＫとのことでした。
擁壁のヒビの件は、「隣に立っている家も大丈夫だったから大丈夫。」とのこと、、、
う〜〜〜ん。微妙。。。
擁壁も地下に埋まっている部分が２，４Ｍと、地上に出ている部分が６０〜８０ｃｍくらい。
（一段高くなっているので下の土地から見て）
「倒れたり、崩れたりすることはないです。」とのことでした。

それと、話は別になってしまうのですが、その土地が分譲地（⑤番）の奥の角にあります。
ですので、引き込み道路が付いているのですが、その道路は⑤の付属になっていて、
土地価格には入っていないのですが、登記は購入者になるそうです。確かに⑤の人以外
は使わない道路ですが、固定資産税の課税対象になります。そして、その道路の真ん中に
下水道のマンホールが、、、、それは一応皆が（分譲地①〜⑤までの人が）使います。
これは果たしてお得なの？？？道路の突き当たりに車も止められるので好条件にも感じますが。
近所のトラブルになったら嫌だな〜。悩み中です。

ローンの方は同一銀行にすれば土地＋建物で一括借り入れ出来そうです。

微妙ですねぇ。
引き込み道路の場合、その道に面している人が「ちょっと置かせて」とか
「ここは駐禁取られないから」と置いたりしてとらぶるになることが。
大抵は大丈夫だと思いますが、世の中きまりをきちんと守る人ばかりで
ないですから。
知り合いに同じような土地にいた方が、隣が２台目を購入したとかで
そのうち一台を引き込み道路に停め始めたそうですが、「知らせてくださったら」
どかしますから」と気にも留めてない様子。いくらそう言われたとしても
急いでる時なんかになかなかどかしてくれなかったりしたら、いらいらします
よね。
結局知り合いは家や周辺環境は気に入っていたのですが、家を売りに
出しています（マンション購入してもうその家には住んでいません）でも、
空家になってるのをこれ幸いとその家の方が知人の家の駐車場に
我が物顔で停めているようで、不動産屋の紹介で見に行った方の印象が
とても悪く、今の所２年以上経ちますが買い手は決まっていません。

あと、擁壁のことですが「隣は大丈夫だから」というのは通用しません。
きちんとした擁壁構造調査書とか、役所からの審査合格の書類などを
提出してくれているのならいいですが、口約束を間に受けるのはどうかと
思います。賭けに出るつもり以外ならもっと慎重になった方がいいかと
思います。

しのぶさん。いろいろありがとうございます。

擁壁構造調査書とか、審査合格書類なんて思いつきませんでした！！
早速聞いてみます。
そして、いよいよ購入する気なったら、今建っている隣のお宅にお話を伺いに
行こうと思ってます。（業者の印象とか、擁壁の件、建物などの具合など、、）
高い買い物ですので、慎重すぎるくらいでもいいと思っています。しかも、分譲後
１年近く売れ残っていたわけだし、急がなくても大丈夫そう＾＾
年内を目安に検討（健闘）していきます！

あと、擁壁のひびについてですが、恐らくそのままでは建築申請を出しても
降りないと思います（建築申請を出すとその用地に問題がないか調査が
入る。もちろん擁壁にひびなんか入ってたら、是正するように言われる）
擁壁の工事は結構お金が掛かるので、その分も予算に入れておかないと
いけないでしょうね。（審査は通っているようですが、とありますが、
建物の申請をしたら「その重量の建物が載るのならだめ」と言われる可能性が
高いです）