東栄住宅のブルーミングガーデン Part.5

>196
東栄と飯田は、今はもう大差ですよ。東栄の方が格段にきちんとしている。
もちろん、ローコストとしては、と但し書きはつきますけど。

東栄は物件によって、細かく設備仕様が異なるので、細部のチェック重要です。基礎工法、窓、トイレの換気扇、断熱材は網羅的にチェックすることをお奨め。

仕様の多種化もいいけど、
販売設定価格なんとかならないっすかね。
1000万円の値引きじゃ既契約者に説明ができないっすよｗ

っていうか、目先の数十万円の設備を付加価値で差別化しても、
それ以上販売価格に上乗せちゃ、費用対効果なしだろ。

５０００万円超の建物は付加価値つけなきゃ客がついてこないのはわかるが、費用対比建物の価値ボリすぎでしょｗ

近所の3物件、下がったら即効売れたよ！半年間まったく売れなかったのに？
みんな品定めして、下がるの待ってたって事か…。先越された！！

>>201 さん
何がキチンとしている、と思われますか？
主観で良いのでお考え教えて下さい。

昨年から東栄物件に住んでいます。

確かに冬とても寒く、夏暑いです！

東栄は吹き抜けと窓が多いようなのでそのせいかと。
我が家は吹き抜けあり、窓が多くほぼペアガラス
南側は道路で向かいは公園なので日当たり良好です。

冬は新築のせいもありなかなか部屋が温まらず
1階の部屋はエアコンをつけても
暖かい空気は上に抜けてしまのでとても寒かったです。
ちなみに床暖は標準装備でした。

夏は暑いとはいえ、冷気が下にとどまってくれるので
エアコンをつければ冬よりは過ごしやすいです。

2階の部屋はドア付個室であればエアコンさえついていれば
問題ないかと思います。

吹き抜け、天井高、窓が多いのは見た目いいのですが
過ごしやすさ等考えると良し悪しですね。

暑い

確かに暑い。
しかしエアコンをつければ快適。
夏のエアコン代分、物件を安く買えれば問題ないだろう。
ちなみに私は物件を購入してからまだ冬を迎えていないため、
冬の光熱費についてはわからない。

確かに暑いね。
やはり断熱材とサッシは大事だな。
ちなみに夏暑いと冬も寒いよ。
まあ、建て売りだから仕方ないか。

新築の仕様で、まだ断熱材が１６年前の新省エネ基準の仕様やサッシがアルミの仕様はまだあるんでしょうかね？
さすがにシングルガラスはないか？？？
冬場に寒い吹き抜け間取りが効を労してる？

まあメーカーとしてあまりに断熱性能に力を入れてないのは間違いない。。。

だけど、株価は、なんであんなに下がっているの？

私の友達宅なのですがまだ新築１年なのに先日、壁の下の巾木から黒アリが沢山わいてきたそうです。巾木の下にゴム？シリコンのようなものがついてますよね。
そこから出てきたようです。
写真をみせてもらいましたが本当にアリが沢山で気持ち悪かったです。

ＴＪに連絡すると「保障対象外ですのでアリの巣コロリでも置いてみてください。」と言われたそうです。
まあそれでアリはでなくなったようですがアリがでてきたという事はどこかに穴があいているとか
問題があるのではないのでしょうか。
東栄の対応がしんじられません。

都内のブルーミングガーデンを検討中です。
値引きのお話がでてましたが、建設中や一部完成、他の棟が建設中の場合、
なかなか値引きって厳しいものなのでしょうか？

営業マンは 不動産仲介だと３％の手数料を払うのでそのくらいしか値引きできないと言われました。

満額で買う人の方が多いのが実情なのでしょうか？

値引きは当たり前だと思っていた私にとっては営業マンの
言葉がにわか信じられなくて・・・

売れ残り以外は値引きしないのが当たり前ですか？

建設中は無理じゃないですか？うちもダメでしたし・・。地域は違いますけどね。

　売れ残りは確かにかなり値下げしますけど、元々の値段設定が他の会社の建売より高いから、値下げ額がかなりすごいですね。

　そんだけ値下げできるんだから、最初の値段設定は相当利益つんでるんだろうな〜、実際はコストってそんなかかってないんだろうな〜といつも思います。

3年前の話なので参考になるかわからないけど、
うちは完成済みで2.7％の値引きでした（都内市部）。
個人的には、建築中で3%引きなら御の字だと思います。

よく言われることだけど、値引き額の大小ではなくて
支払額そのものに自分が納得できるか、が大事でしょう。

自分のなかに判断基準の要素を育てるために、同地域の他社物件、
または同業者の他地域物件をなるべく多く見るといいですよ。
たくさん見ていくうちに、ぼんやりながらも見えてくるものがある。。はず。

うちは建設中物件で、380万の値引きでした。約8%です。タイミングと担当次第だと思いますよ。一度、そこまでは下がらないと言われ、諦めたんですが。多分、今って事前審査自体に通る人がすくないからでしょうかね、月末で数字が足らないからって電話来ましたよ。

皆さん　色々アドバイスありがとうございます。
値引きは ローンの本審査が通ってからにしてください。
と言われました。

多分向こうも慎重なんでしょうね。 上司を連れてきて値引き交渉しても
ローンが通らなければ・・・っていうのもあるのでしょう。

取り置きもしてくれないですし。

今資金繰りが厳しいようなので、ばしばし値段を下げていってるそうですよ。

家を購入された方、または業者の方へ質問させてください。

先日、東京都小平市津田町の物件を気に入り、
仲介業者に「値引き交渉できるか？」と問い合わせたところ、
「銀行のローン審査に通ってから！」と言われ、審査は終了しました。結果OK!

すると今度は、その物件の「申込書を書いてもらってから値下げ交渉します。」と仲介業者に言われました。物件の申込書記入を要請してきたのです。
申込書というのは、納得した金額が提示されてから、購入金額が決定してから書くものではないのでしょうか？
もし、そのままの金額だったら買うのをやめるつもりでいます。

申込書を書いた場合、私は手付金を払わなくてはいけないのでは？
新築の家を初めて購入するので、とても慎重になってます。

この仲介業者が言っていることは正しいのでしょうか？これは一般的なことなのでしょうか？

ご回答よろしくお願いいたしますm(__)m

購入価格に対しどの位ローン組みました？
ローンが通れば資金は工面できたって事で値引きに応じなくなるんじゃない？
ローン審査前に値引き交渉して値引き価格前提でローン申込みしないと交渉が弱いよね。
資金回収したいから資金不足の人には値引きしても売るけど、購入資金が用意できるのに値引くのは気持ち程度でしょう。
ローンが負担が重いと言っても審査が通ってれば関係なし。売ってしまえば、あとはしらん、そんな業界ですよ。
結論は残念ながら状況から値引きは気持ち程度でしょうね。
先に価格交渉しないと。手の内（資金計画）を明白にした後じゃダメ

>>営業マンは 不動産仲介だと３％の手数料を払うのでそのくらいしか値引きできないと言われました。

東栄は直売もやってると思いますけど？
仲介なら東栄も3％払う必要があるのでその分値引きは抑えられるかも。
もちろん自分も3％払う必要がありますね。

業者が売主だったら、仲介なんて百害あって一利なし。
他の人より6％高く買わされるだけですよ。
ただ、一度仲介屋に話が通ってると直売は難しいかも。

8月末に都内の物件購入しました。
直売なので仲介業者さんが言っていることが正しいかは分かりませんが
家を初めて見に行った時に気に入って、東栄の営業さんに値引き交渉しました。
もちろん審査前、申込書前で、「コレしか出せません」とはっきり言いました。
決算前だったからか希望金額でOKでした。

なんか匿名はんさんの状況は仲介はいっているしもったいない感じですよね・・・。

NO.218です。

ご回答くださった皆様、ありがとうございました<m(__)m>

そもそも私は、新築購入初めてで知識不足！東栄さんが直売していることも知りませんでした。
仲介業者の言いなりになっていたら、恐い目＆損に遭いそうですね。
もっとこれから色々と勉強したいと思います。

本当にありがとうございました。

東栄住宅の物件で、ここだけはチェックしとけ！的なところがあったら教えてください。

よろしくお願いします。m(＿＿)m

>>223
株価。
欠陥住宅も痛いけど、倒産でもされたら目も当てられない。
大手の不動産屋は、現在Ｔ栄の仲介をストップしているので、
一生の買い物だし自分でよく調べて、納得して購入してね。

仲介屋右から左の手数料でごっつぁん
おいしい蜜も腐りかけなら近寄らない
しかしハイエナみたいなヤツら仲介屋
人のふんどし相撲取ってんじゃねーよ

ここで仲介、手数料いくらだい？？？

直接、東栄に電話して売主手数料不要なんですか？って聞いてみてください。仲介屋さんに３％払わないで買えます！もちろん仲介屋さんには内緒ですが、東栄住宅に直接電話して「御社のＨＰを見たんですが、物件の詳細を教えてください。」って聞いて、直接コンタクトを取ればいいと思います。あくまで自力で東栄の物件を見つけたかのようにしてれば３％まるまるうきます。価格も直接交渉できます。私は友人が元不動産業だったので、このようにアドバイスをされて安く購入したクチです。仲介屋さんには申し訳ないなあと思いましたが、やはり物件価格の３％は大きいです。

ま、確かに東栄と直接契約すれば手数料はかかりませんがね。
ただしローン関係の書類はガチガチにやられますよ。

住宅ローン扱う金融機関が何社あるか知ってます？
大手金融機関よりも超高い金利の会社もあるの知ってます？
知らず知らずに、そこも申込に指定されている契約書にサインした人が、
大手でローン否決されたあとにどうなるのか分かります？

住宅ローンの申込先の名前が、「金融機関等」ってなってたらアウトです。
大手で否決されたら異常な金利か、手付け解約を覚悟しましょう。

こういう話を知っているのは仲介屋。
売主は自社書式の契約書しか見たことないから。
怖い契約書の話、興味あるでしょ？
いろんな会社の書式を見たから、サインしてよい契約書とダメなものとの違いは分かります。

それにしても、手数料浮かせたいなら仲介に言えばよいと思うのですが。
最悪、ゼロで契約ということが出来るケースもあると思いますよ？

しかし、案内して貰って、相場感を身に着けて、ローンの計算もして貰って、

で、金払いたくないからこっそり売主直って、人間的にどうかと思いますけどね。
サービスにはお金を払う、もしくは誠意で対応するのが大人なのでは？

仲介でも手数料ゼロで広告してる業者もありますね。
でも、その餌に釣られる客は、やっぱりそんなもんなんですって。

最後に。

今月、三井住友やみずほから多額の援助を受けましたが・・・

残念ながら、東栄は潰れます。

確かに中間決算は大幅な赤字みたいだね。
抱えてる未販売物件は販売価格を損益分岐点以上に落とし在庫整理してるみたいだが、
短期運転資金がショートしてるのかな？

客から見れば値段が安く買える分将来性には不安を覚えるね。
事態になれば点検やリフォーム下請会社もなくなっちゃうだろうし。

228さん

先月末付けで発表された資料を見る限りだと、在庫を処分することに注力するみたいです。
上手な交渉が出来れば、もしくは買い手の属性が良ければ値段がまかる可能性もありますね。

短期の運転資金については、みずほ銀行から25億円出てますのでちょっと間は大丈夫かと思います。
（もちろん責任は持てませんけれども。）

東栄住宅が倒産すると子会社のTJホームサービスもなくなります。
この子会社が先におっしゃる点検＆リフォーム会社ですが、点検がなくなったってどうってことはありません。
リフォームは２〜３社呼んで見積もり合戦させれば良いのです。

最も重要なのは、このTJホームサービスが「保証会社でもある」ということなのです。

JIOやジャパンホームシールドに代表される10年保証は、
「施工主が倒産したときための保険」のようなものであり、
ざっくばらんに言えば、

買った→即、売主が倒産した→翌日、雨漏りがあった→JIOが直してくれた

という保証です。

対して東栄住宅は“自社保証”です。
つまり売主が飛んだら、後の保証を引き継いでくれる会社はほぼ皆無と思った方がよいでしょう。

通常、潰れる前提で工事をしていることはない、というより子請け業者や孫請けさん次第ですが、
次回の仕事に繋げる意味でもちゃんと作ってくれていると思います。

今の技術でちゃんと作られた場合、10年程度で保証会社が出張るような事態にはならないでしょう。

10年を過ぎてからがポイントであると私は思っています。

だからもし私が東栄住宅の物件を買うとしたら、いざというときにちゃんと相談できる人（＝仲介？）を見つけ、
（売主から直接買っても、なくなってしまった後じゃ相談も何もない）
めちゃくちゃ強気な値段交渉をして買います。

万が一、雨が漏っても直せるくらいは最低限引いてもらえなきゃ買いません。

あとは契約という法律行為に立ち会う意味でもやはり仲介でしょうか？
手数料交渉してちゃんと資力のある業者を通して買えば、
何かあったときに仲介責任を追及できるかもと思います。

先日、東栄さんの建売を見学し、購入したいと思ったのですが、予算オーバーで。予算内にすると、300万位値引いてもらわないといけません。
営業さんからは、価格についてはご相談下さい、とメールが来ていたので、こちらもメールで値引きの打診をしてみましたが、二日経っても返事がありません。
値引きの判断って、そんなに時間かかるものでしょうか？？やはり、販売表示価格の6％の値引きは厳しいのでしょうか。通常、どれくらいなら値引くものでしょうか？
東栄さん自体も危ないみたいですし．．悩みます。

東栄じゃなくて、あなたが危ないんじゃないの？

メールで値引き交渉したって上手くいかない、って思わないのかな？
本気で買いに来てる人にしか値引きは明かさないよ。
メールで探るような交渉してる人は買えないね！

メールや書面で残すと、それが一人歩きしちゃいますので、ちゃんと会って話をするか、最低でも電話じゃないと、そんな大きな額の値引き回答はできないよ。
それに本気で金額折衝するなら面と向かって相手の買お見ながら懐具合を探るもんでしょ。
あなたの腕次第でさらに値引けるかもよ。

ありがとうございます。直接、お話させていただきたい、とは伝えたんですけどね。
では、伺って打診してみて、ダメなら他あたります。

まず指値と妥協点を決めておくこと。そして納得いけばその場で契約書に捺印しても構わないということを示すことが大事です。営業マンも見込み客を見逃すようなことはしません。
今回の物件についてはよくわかりませんが、最近の建て売りで売れ残り気味の物件なら、10％を最低ラインに考えてもいいんじゃないかな。
建売業者の粗利は最低でも30％はあるし、販売期間が長くなればそれだけ販売コストも増加する。
それと当座の運転資金ををどうしても回収したいような会社なら尚更です。
営業マンとその上司と話をし、相手をその気にさせるよう頑張ってください。
こんな客には売りたくないと思われてしまったら負けですよ。相手も人間なんで、気をつけてください。

ありがとうございます。
物件はまだ建築中ですが、８月辺りから売出しています。住宅業界に勤めていた友人に尋ねたら、「建築中でも売出していれば、価格交渉は可能」と聞き、ではアタックしてみようと思いました。皆さん、表示価格で購入しているものだと思っていましたので、価格交渉出来るとは、驚きでした。
そうですね。希望価格になれば、その場で申し込み、契約に踏み切る気持ちでいます。意志を明確に、頑張ってみます。

値引きで安く買える事は良い事とは思いますが、
会社の経営状態は大丈夫ですかね？

中間決算の修正申告など財務状況はかなり深刻な数字が並んでました。
多額の有利子負債が銀行の支援を物語ってますが、
将来の行方も前途多難でしょう。

東栄がつぶれるようだったらどこの家買っても心配だと思うけど・・・。
シッカリしたもの建てていると期待したい！！

私は１年程前に東栄の町田支店で家を買いました。
不安も多くなかなか契約するまでに東栄の方をてこずらせてしまいましたが、引き渡しの時にはこの会社から買えて本当によかったと思えました。
担当の方以上に店長さんには感謝してます
アドバイスも的確で１つ１つ不安を解消しともらいました

これから買う方はうるさいと思われるの覚悟で担当の方や店長さんに質問したらいいと思います。

231
危ないのは貴方の人間性の方ですｗ

230さん
メールでの価格交渉は難しいといわざるを得ません。
例えばご自身が売主となるときのことを想像してください。
メールよりも電話、電話よりも会って話す方が効力が高いことが分かると思います。

私は業界人です。過去にもそうやって値引きに成功してきました。

235さん
業者の利益30%というのは、もう昔の話です。
昔と言ってもほんの１〜２年前ですが。。。

原油高に始まる一連のショックにより、ビルダーの利益は激減しています。
売れ残っている物件は、価格が下がらないのではなく、下げられないのです。

しかし上手な買い方を心得ている方ですね。良い買い物をしたのだと想像します。

238さん
おっしゃっていることが一概に正しいとは言えません。
倒産するのは有利子在庫が多いからです。

分譲地を仕入れ、建材を発注し、大工を雇って建築する。

この工程にかかる資金を借入によって調達することが大手のやり方ですが、
ここ１〜２年のやり方は少々度が過ぎたという印象です。

明らかに異常な値段での仕入れ。
営業が裏でキックバック貰ってるとしか思えない価格で買う。

当然、売り出しの値段も高くなる。

売れない。

下げられない。

売れない。

この循環を経て今に至ります。

今までは信用貸ししていた銀行も、在庫の全てに抵当権を設定するようになりました。
謄本というものをご存知かと思います。

興味があれば、東栄の商品の謄本を取ってみてください。
ここ最近に設定された、銀行の債権がありますよ。

東栄が買った＝銀行がお金を貸した当時には付いていなかった債権が、
ここにきて付いているのです。

私のお客様が東栄の商品を検討されていますが、正直悩みます。

状況を全て飲み込んでいたら契約など出来ないでしょう。

仕入れ時の開発担当者へのマージン(キックバック)が販売価格にも含まれている・・・
業界の慣習とはいえ、ひどい話だ

そんな仕入れやった開発担当者も今は営業所長になってるとしたら目もあてられないゾ

東栄の物件を年末か、決算前あたりに購入しようとしている

初心者ですけど、在庫に抵当権とか、債権付きとは、

どういうことでしょうか？

これから、物件を買う側としたら、どんなデメリットがあるのですか？

購入したら抵当権は、はずれるのですか？

購入したあとに倒産したらどうなるのですか？

それとも東栄の物件は、もう買わない方がいいのですか？

まるでわからないので、

おしえて下さい。

241さん
歩合ではなく、直接貰う源泉徴収の対象にもならない所得です。
大手はバレたらクビですが、中小では当たり前のように暗黙の了解です。

マンションではモデルルームの価格が各戸に乗せられてますよね？
私からすると、それと同じ感覚です。
このあたり、普通の会社員さんとは異なるのかなと自覚しています。

242さん
東栄住宅の商品には第三者保証がありません。
もしかしたらあるものもあるかも知れませんが、ＴＪホームサービスという連結の小会社による保証です。

つまり飛んだら、その会社も一緒に飛びます。
＝保証はなくなります。

債権付きの物件を契約すること自体には問題ありません。
その債権を消さない限り、貴方の物件にローンを出すことはありませんし、
実際の売買（決済）が出来ません。

印紙代がもったいない程度です。

買わない方が良いなんてことは全くありません。
今は在庫処分セールの買い手市場です。値段の交渉も出来るでしょう。

ただし、会社がなくなったときのことはあらかじめ頭に入れておくことを薦めます。

雨が漏ろうが、柱が腐ろうが、訴える先は既にありません。
泣き寝入りとなるでしょう。

しかし通常、建物に疲れが出てきて補修が必要になるのは10年を経過した以後のことです。
基本的には大丈夫、弱気なだけこっちが得、という考えたかもありかも知れませんが、
そこまで肝の座ったエンドさんなかなかいないのかな？？？

さて、お仕事、お仕事。

240さん

売買契約をすれば その家の銀行からの抵当権はもちろん 外れるんですよね！？
すごいバカっぽい質問ですみません。

先日契約をして今は鍵の引渡しまでに東栄が潰れないことを祈るのみです。
潰れてしまうと内金だけとられて　家なき子になってしまうので・・・

東栄が潰れるとTJホームズの10年保証も受けられないようなので、
内覧のときには ホームドクターを雇い、かなりのワガママを聞いてもらい
修繕・修復・オマケもしてもらいました

開発の源泉徴収外の不労所得もココではｏ．ｋとは…。
オーイエースです。

人気がある物件ほど指値なしで定価で買うと悲しいですね。

今後の保証も確保されるかが不安定なら、
大手の仲介業者もストップせざるをえないか。
さすが業界、ヤバイものには引くのも早い。

確かにこのタイミングで購入するのも肝入ってる。
もし終わったらここ２〜３年で購入した人は可哀想だな。

244さん
抵当権が外せるか外せないかは建売業者の資金次第、といったところです。
通常であれば１００％外せます。

万が一、外せなかった場合は売買が成立しません。銀行もお金を貸しません。
売買契約書を見てください。

「買主の使用を妨げる一切の（うんぬんかんぬん）を売主の費用で除去するものとする。」

とあります。
抵当権も当然です。

内金だけ取られるというリスク、実は回避する方法があります。
弁済業務保証金ということについて調べてください。

内金は戻ってきます。ただし早い者勝ちです。
あとは調べてくださいね。
（こんなことまでお世話して、コンサルフィーを頂きたいですよｗ）

にしても内覧屋さんまで雇うとはすごいですね。初めて聞きました。東京の方ですか？

245さん
最近の売れ行きと言えば、高くても日当りの良い物件や、角地の物件から売れて行きます。
駅近は動きが早いです。

ライフスタイルの多様化でしょうが、四の五の言わずにまだ更地で値段交渉できない物件を買う人が増えてます。

例えば５〜６棟の現場で１つ東南角地があったとすれば、そこから売れるのです。

私はそれを見てて、「金持ちケンカせず。」と思い、大変なステータスとして評価しています。
投資目的でない限り、家に損得はありません。
意識しすぎると頭でっかちになって足が鈍ります。結果、１番良いものを逃すのです。

246さん
今日、中国産の冷凍インゲンを売ってるスーパーがどこにあるのか教えてください。

それと同じです。「さすが業界」というような表現はやめて頂きたいです。

来年の10月以降の引渡しであれば救済措置は講じられるのですがねぇ。

↑
東南の角は売れても他3方が売れなきゃ売れ残りはダンピングになる。
東南の角地の高値付けは田舎では通用するが、
開発はそんな甘いもんじゃない。

仕入れが悪いのか区画割りが悪いのか、
資金調達も状況が悪くなれはとにかく在庫は整理しなきゃならない。

在庫のダンピングが現状の今、今までの仕入れのやり方は反省すべき点でもあるんじゃないか。
借りたお金は買えさなきゃいけないし、今後の経営努力は必要でしょう。

247様
ありがとうございます。先週無事カギ引渡しがあり、そのときに司法書士より
抵当権を外す書類にサインしました。

内覧屋は東栄の子会社TJの対応が悪いというのもこのサイトで聞いていましたし、実際東栄が飛んだ場合のコトを考えて雇いました。現場監督も呼んで貰いちゃんと対応してもらいました。

オススメです。　ちなみに都内です

はじめまして。
私も来週にはカギの引き渡しを控えています。

先週内覧会があり細かいところをチェックしましたが、最後に気になったのは家の掃除です。
立ち会った子会社ＴＪ担当者に「引き渡し時にハウスクリーニングは入らないのですか？」と聞いたところ「入りません。このままで引き渡しです」と言われました。
3か月ほどオープンハウス（モデルハウス）になっていたので埃だらけでした。

他社で物件購入した友人はやはり数か月経っていたのでハウスクリーニン後の引き渡しだったそうです。
東栄さんだけがそうなのでしょうか？

カーテンレールや照明などＴＪからのカタログのものは高いし、ニ○リや村○の５％割引券が入ってた程度でグループ会社に儲けさせるためだけのような気がしました。