東栄住宅のブルーミングガーデン Part.5

過去の板はこちらになります。

★Part.1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/10775/

★Part.2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/12582/

★Part.3
https://www.e-mansion.co.jp/kodate/bbs/thread/13230/

★Part.4
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/11907/

ちょっといいなと思った物件だったのですが、１階がLDKと和室、トイレで、２階が洗面所、お風呂、洋室３部屋なんです。

　多分部屋を広くする為に洗面所とかが２階にいったんだと思いますが、実際に住むにあたって不便ですよねえ・・・。

　いちいち手を洗うに、洗面所に２階に行くのか・・？まあキッチンの水道で手を洗っちゃえばいいのかもしれないけど・・？？？

　それとお風呂の隣が主寝室なんですが（一番広い洋室）、こうなるとその部屋お風呂の音とか煩いですよねえ・・・。いや２階全体が結構お風呂の水音とか煩くなるのかなあ・・。LDKも・・？


　実際こういう物件に住んでる方いますか？どうも不便に感じるんで・・。

１Ｆ＝ＬＤＫ・和室２Ｆ＝寝室・洗面室・浴室…
Ｐ・Ｐ分離の間取りですね。
１Ｆ＝パブリックスペース(来客時に公的空間に対応)
２Ｆ＝プライベート(家族など私的空間に対応)の空間分離間取りです。

最近は狭小住宅の間取りでも増加傾向にあるのでしょう。
私的空間と公的空間の分離もさながら、
建坪の狭さのカバーとして１階のリビングやダイニングが広くとれる事や
従来のリビング階段での来客時の浴室・洗面室と居室の導線がリビングで挟まれる事の防止効果もありです。

顧客ターゲットとしては、幼少時期の子供を抱える２０〜３０歳台よりも、
子供が小学生以上の３０歳台以上を狙ってるのではないでしょうか？

プライベートを重視するがゆえ、家族の気配を大事にする・来客はあまりないなどの人にはあれっと思うかもしれませんね。

友達を呼ぶなどで来客空間との分離には効果ありですが、
個人的には小学生後半から中学生の思春期のお子さんをもつ、友達がよく遊びにくる家族にはよい間取りかとは思いますよ。
リビング階段も思春期ではお子さんが嫌がるケースもありますからね。

しかし浴室と寝室の隣接は確かにいかがなものかとは思います…。
収納などワンクッション入ってないんですかね？

>１階がLDKと和室、トイレで、２階が洗面所、お風呂、洋室３部屋なんです。

まさにこの間取りの家に住んで３年経過しました。
小さい子供がいるためちょっと不便を感じることと、来客者の手洗い場がないことが不満ですが、トータルでは満足しています。

■メリット
①１階の居室を広く取れる。（うちはＬＤＫ２０畳＋和室６畳）
②２階に洗濯機。洗濯物を干すときの階段昇りが不要。
③「入浴→就寝」または「起床→シャワーor洗面」の動線がスムーズ。
④居住フロアから水周りが分離されていることの気分的スッキリ感。（個人的にはけっこう大きいメリットです）

■デメリット
①来客時の手洗い。いちいち２階まで案内するのが…（おしぼりを出して対応するがイマイチ）。
　特にトイレ後の手洗い場が無いのはＮＧ。トイレタンク蛇口での手洗いを強いることに…。
②子供をお風呂に入れるときの階段往復が面倒。
③「入浴→就寝」のケースで、入浴後に水（orビール）を一杯、が面倒。
④１階和室で寝る場合は、夜も朝も階段往復が発生する。

日々の手洗い（帰宅時やトイレ後）と子供の歯磨きは、不本意ながらキッチンでやるようになりました。
「そんなの不衛生、ぜったいイヤ」とか思う人は、この間取りは避けたほうがいいです。
実は自分がそう思っていましたが、やはり毎日の手間には屈してしまうものです。
そこに（キッチンに）蛇口があるのに、いちいち階段は昇らないです…。


うちはキッチンの上にお風呂があります。
家族の入浴中にキッチンにいると、天井あたりでチョロチョロと水音がします。
「うるさい」というほどでもないし、リビングには聞こえないので問題なしです。
２階全体がうるさい、というようなこともありません。
但し、これはあくまで「我が家の場合」です。
実際に水を流してみて、階下での音を確認したほうがいいでしょう。
リビングの上に配水管が通るような配置だとしたら、水音には要注意だと思います。

なるほど〜参考になりました。

やはり、手洗いはキッチンでやっちゃいますよね、面倒くさいですもんね。確かにその分、リビングとかを広くは取れてるんだろうな・・とは思うんですが・・。

参考になりました。

キッチンで歯磨きもすごいですね。衛生上気にになります。
１階にも洗面台のあるサニタリーがあれば良いのですが…。
やはり２階サニタリー、Ｐ・Ｐ分離間取りはある程度延床面積が広い間取り向けだと思います。
ゆとりのある間取り向けですかね。
大手ハウスメーカーの展示場でも２階サニタリーの間取りがありますが、延床はとても広いですからね。

ここは、どうも吹き抜けに対する断熱もしかり、１階に洗面台のサニタリーがない２階サニタリー間取りといい、
間取りが仕様にかなわない、背伸び設計のような気がします。
慣れればきにならない、住めば都の人も多いのでしょうが…。

住めば都ですよ。
いい家ですよ

○いい家ですよ
○日当たりいいですよ
○エアコンかければ暖かいですよ
○耐震等級３ですよ
○住めば都ですよ

書き込み文章短いし具体的事象ないし性能根拠ないし

実際に検討分析した人や住んでる人のコメにやたらと間挟んでコメ挿入

営業口上勘弁

書き込みと一緒でやっぱり契約に速攻性選考

このレス見た検討者にはマイナス効果しかない

パート４見りゃわかるね。
営業の知識が建物の重厚さに比例してるんだよ
みんなバレバレ

すみません、教えてください。
東栄住宅の支店長さんや課長さんって、若い人が非常に多いように思えるのです、どなたか理由をご存じの方、いらっしゃいませんか？

営業の課長で若い世代の人は元仕入課の主任クラスからの昇進組ですかね
経歴は東栄新入のたたき上げ組より他社からの転職組の方が多いのかな？
立地の良い土地を高値で仕入れる、もちろん販売価格には折り込み済みも、
売れ残りが少ないのは立地の良さ以外に販売価格別購入層に応じて建物の仕様を変える
マーケティングがうまいからなのかな
ちなみに親密先だった飯田建設工業(現一建設)からの転職組なんてもういないんでしょうかね？

確かに住んで半年。特に大きな問題はない。
今年の風にもよく耐えている。
耐震・耐風が一番上の等級なら特に２０〜３０年は構造に問題は生じないと思う。
屋根・外壁は１５年くらいでやらなきゃ駄目だろうが。
あとは白蟻の処理を５年毎あるいは１０年毎にやるかどうか、予算しだいだろう。
まあ、悪くはない家だと思う。
取り立てた特徴はないオーソドックスな家だが。

いい家ですよ
日当たりいいですよ
エアコンかければ暖かいですよ
耐震等級３ですよ
住めば都ですよ

突然で、すいません。
外壁のサイディングって厚み何ミリでしょうか？昔のレスみると１２ミリみたいですが。
釘打ちではなくて金物施行でしょうか？

２年点検終了です。
２年といっても出来上がってからは２年半経ってますが……(笑)
とりあえずドアやサッシの微調整くらいで問題なし。
新幹線のすぐそばだから通過時にちょっと振動が伝わってるけど、
雨漏れや基礎のクラックなんかは無いですよ。

５棟建ってるけど、近所も問題が無いようでＴＪ(アフターサービス部門ね)が
しょっちゅう来てるなんてことも無いです。

建物自体は頑丈というか基礎や構造はしっかりしている。
とくに気になるような欠陥が少ないということだろうな。

サイディングは１２ミリなのでイマイチだが。釘打ちだよ。そのあたりは建売だ。
１２ミリでも１６ミリでも寒いに変わりないのだろうが。
性能的にはそれほど変わらない。１０年以上経ったら塗り替える。

構造はしっかりしているが、それ以外は最低限の仕様だと思う。グラスウール１００ミリだし。

壁のサィディング１２ｍｍ厚で釘留め施行は、残念。
１２ｍｍ厚はＪＩＳ規格外商品(規格は１４ｍｍ以上)で、メーカーも販売中止を予定している。

施行法の釘留めは、経年クレーム(釘の露出・コーキング切れ)が多く、
通気状態によっては夏の熱射で反りが生じたり、地震の時にずれが生じやすい。
金物施行だと良かったのですが。

しかし外壁はコスト安く抑えてますね。
同じサイディングでも１６ｍｍ厚とのコスト比較では３割程度コストが削減されてるのでは。

>>18
TJは呼んでもすぐに来てくれません。
あまり期待しないように。

>>21さん
埼玉某所（ＴＪ久喜担当エリア）ですけど、ここは結構頑張ってますよ。
１年点検のときに、日程が合わずに放置していたら『さっさと日程を決めてください(表現はもちろん違いますよ)』
なんて電話が向こうからかかってきたりしましたしね。
今回の点検もちょっと遅れたけどほぼ時間通りに来たしね。

ＴＪの支店(というか担当者？)によりけりということで……。

外壁の１２ミリ厚商品、メーカーが在庫処分で一建設など飯田系が買い占めたなんて聞いたが、
ココでも使っていたか。
外壁の厚みなんて、知らない人は知らないで買ってる人多いんだろうな。

建売は完成物件の為、目に見えないところにコストはかけない、
購入後のメンテナンスコストより購入時のイニシャルコストを重視、
仕様も良グレードのものは使用せず。

まあ、注文住宅じゃないからね。値段が安いのが魅力なんだし。
購入時にイニシャルコストの押さえた部材使えば、購入後のメンテナンスコストもかかり、ＴＪも儲かる。
まあ、建売なんだから仕方ない。

外壁の１２ミリ厚商品、メーカーが在庫処分で一建設など飯田系が買い占めたなんて聞いたが、
ココでも使っていたか。
外壁の厚みなんて、知らない人は知らないで買ってる人多いんだろうな。

建売は完成物件の為、目に見えないところにコストはかけない、
購入後のメンテナンスコストより購入時のイニシャルコストを重視、
仕様も良グレードのものは使用せず。

まあ、注文住宅じゃないからね。値段が安いのが魅力なんだし。
購入時にイニシャルコストの押さえた部材使えば、購入後のメンテナンスコストもかかり、ＴＪも儲かる。
建売なんだから仕方ない。

200年住宅って知ってます？
知らないですよね。

東栄であるんですか？２００年住宅。

ミサワホームのＨＡＢＩＴＡ？ここは２０年住宅かなｗ

まあ、安い部材使ってるのだからしょうがないよ。
その都度直していくしかないでしょう。
基本的に低所得層が多いだろうから、１５〜２０年経っても直さないで放っておく人も多いらしい。
だから雨漏りがしたら屋根をやるなんていう人もいる。
外壁もあまり構わず放っておいて我慢できなくなってからやっと嫌々直す人が多いらしい。
そんなものだよ。
家なんて。

１９９９年８月契約、２０００年１月入居。もう８年経ちました。
唯一の不満は「冬は寒い、暖房費がかかる」くらいです。
それ以外は特になし。
あとは、大地震が来たときに真価が問われるでしょう。

東栄の１９９９年サイディング物件デザインは、気に入っています。
その外壁は今も外観に変化はありません。
東栄さんは毎年家のデザインを変更していて、２０００年デザインは
外壁がモルタルになりました。
近くにその物件がありますが色が煤けてきていました。

モルタルはダメってこと？

モルタルとかレンガはそういう経年変化が好みの人もいるけどね。
なんでもパリッと新品同様ならいいかというと、そうでもないだろ。
使い込まれた板壁に風情を感じるというのもあるし、汚くなったら
張り替える、じゃあ味気ないわな。それこそ貧乏臭い発想。

2003年のモルタル、2年点検でひび割れ多数発見。
ヘアークラックっていうの？
ＴＪは防水的にも構造的にも無問題だって言うけどどんなもんだか…。
補習はしてくれたけど、うっすら跡は残ってます。
高級住宅を買ったつもりもないので、まあ個人的には許容範囲内だけど。

外壁のモルタルは、工法や仕上剤と職人の腕が大きく影響する、安かろう悪かろうが出やすい外壁といえる。
１２ミリサイディングを使いコスト削減図るようなビルダーの施工だと期待しないで正解なのかな。

でも、あまりにも安く仕上げた外壁だとクラックやずれなど影響する度合いも大きい。
使用部材ははっきり言って建売でも普通のレベルだからって諦めてる人が多いんだろうが。。。

でも8年くらいたってる物件であれば、そろそろ外壁のメンテが必要な時期だから、多少色が悪くなったりするのは当然なんじゃないかな・・と思うのですが。


　うちはサイディングですが、東栄の人から家を長持ちさせるなら、7−8年でサイディングでも塗り直し等のメンテをしてくださいと直接言われたんですけど・・・。

12ミリのサイディング、16ミリに比べ20〜30万円コスト削減してる感じかな。
なにより12ミリのサイディング、ＪＩＳ規格外だと10年の外壁メーカーの保証がつかないんじゃないでしょうか。
ビルダー保証で2年なんですかね？短いですね。

モルタルは３年ごとにメンテで常識ですよ。
やらないとクラックが大クラックになります。

工賃はだいたい８０万〜２００万円です。中には４０万くらいで
請け負うところもありますが、まさに素人仕事ですのでやらないほうが
いいくらいです。半年に一回はクラックの有無をチェックすべき。

こういうメンテを嫌ってサイディングやレンガにする人が多い。
今の時代にあえてモルタルって、メンテ代で稼ぐつもりでしょうかね。
施主にとってはなんのメリットもないと思うんですが。

モルタルも１２ｍｍサイディングも結局は安い部材使ってるからメンテナンスかかるって事でしょ。
注文住宅じゃないんだから

１２ミリでも１６ミリでもたいして性能はかわらないよ。

サイディングの１２ミリで釘留め施行。
ＪＩＳ企画外商品でメーカー１０年保証がないし経年劣化のクレームが多いから、最近は１６ミリで金物ってところが多いが、一建設や東栄はまだ使ってる。
安く抑えてるのが現実でしょう。

トイレに換気扉がない仕様があるところも一建設と同じですかね。
建売でも昔の飯田建設工業の流れを共に歩んできた、
手を抜くところは一緒なのかな。

え！トイレに換気扇が無い？！冗談ですか？本気ですか？
本当だとしたら致命的じゃないですか？フロにはありますか？
キッチンにもないとか？まさか２４時間換気も無しですか？
ひょっとして隙間風がピューピューだから実質要らないとか
そういうオチですか？

換気扇あるに決まってるだろ。
すきま風なんか今の住宅であるわけないだろ。

>>41 >>42
トイレ換気扇無しのグレードの家はまだあります。
24時間換気は法定設備ですから現在販売している家にはすべてついていますが
第三種（熱交換器がついていないタイプ）です。
その場合トイレとは別のところに排気口があります。
また、キッチンおよびバスルームには換気扇はもれなくついています。
浴室乾燥暖房機や床暖房、第一種24時間換気設備（熱交換器型）は家のグレードにより、
ついていたりついていなかったりします。

東栄の２４時間換気は第三種換気で、居室やリビングなどに吸気口があり、バスルームに排気口があるタイプ多いですよね。
換気方法は第一種の全熱交換や顕熱交換と違って非常に外空気の影響を受けやすいです。
なんといっても、吸気口からダイレクトで外気を吸入しますからね。
冬場ははっきりいって寒いでしょう。
まあ、第三種換気は第一種の全熱に比べて大幅にコストを削減できますし、
トイレに換気扉もないのは、窓を開けて換気して下さいって事なんでしょう。
トイレに換気扉がなくてびっくりする人の気持ちもわかりますが、そういう仕様もあるという事です。
建売住宅の全体のレベルの中でも、良い仕様とは言えないのは事実ですね。
ちなみに東栄を含めて飯田系はあたり前のように多いですよ。
コスト削減が前提ですから。

トイレの換気は窓でおこなう、換気扉なし、ていう換気の考えはおかしいですね。
風向きによっては、窓から建物に外気が流入し、臭気がトイレドアのアンダーカットから廊下に流れます。
やはりトイレは臭気を建物外に流出する為に換気上負圧にし、強制排気の換気扉が必要ですよ。
設計士に換気計画のノウハウがないのか建築サイドがコストカットの為に換気扉を設置しないのかはわかりませんが、
実際に住む人の事を考えて設計してないのは確かですね。

昔からこの設計だったよ窓の換気で十分、なんて考え持ってるなら最悪じゃないでしょうか。

トイレの換気扇って工賃込みで２万円もしなかったと思いますが、
それをケチるメリットって逆になんでしょうね？

トイレ内に配線はあるようですし。スペースの問題かな。
だれか事情を知りませんか？単なるコストダウンにしては小額すぎる気が。

２万円じゃろくなものがつかないし、施工に不安が残るよ。
適当に壁に穴を開けているだけかもよ。

計画換気の発想があまりないからでしょう。

建物の換気は経路の循環が大事なのであって、
気密層を設けたり通気止め施工をきちんとしないと、
外部から入る空気で循環する経路が確保されない。
高高住宅で換気装置が経路通り機能されている建物より空気循環が悪いといえると思います。
隙間風は計画通りに空気循環はしませんからね。

まあ、トイレの換気扉なしはそれ以前の発想ではありますが。。。

第三種換気でも気密性が低いと換気が循環されにくいですよ。
計画換気は大事ですね。
建物の気密化は進んでますから。

東栄はいい家だよ。
床暖房はないが。