阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

今大阪通勤圏で分譲中の平均200㎡以上の大手分譲地（1000世帯以上）では、宝塚山手台が一番マシかもね。

まず、埋立地以外で、大阪（梅田）・新大阪・伊丹空港の全てから18km圏内ってのが彩都と宝塚山手台しかない。
20km圏になると数箇所に増えるけど、それでも大半が入らない。

それに地勢（南斜面が一番）や眺望や都心までの交通費などを考えていくと、山手台より良い現在分譲中の
大手分譲地はほぼ存在し無い。

まぁ数十区画の小規模な分譲地なら選択肢は増えるので、大規模分譲地にこだわらない人なら他にも良い所は
いくつかあるけど。

まぁ郊外型バス便ニュータウンというビジネスモデルが役割を終えつつあると言う証左やな…

まぁ今近畿圏で一番良いニュータウンだという証左やな　証左…つかわんやろ裁判でもあるまいし

自画自賛やな

143>>(訂正) ニュータウン→バス便ニュータウン

確かに大手分譲地では、今一番良い場所かもね｡バス便と言っても5分なら15分歩くよりましだし(ここは個人的価値観)、雲雀丘や中山からタクシー使っても金額しれてるし、原付や電動自転車で通うの可能だろうしね冷静に考えると悪くは無い

彩都はモノレールが糞高いし、駅から徒歩とはいっても日中は梅田まで1時間近くかかりますからね。

山手台の課題としては、上でも挙げられているようにいわゆるバス便ニュータウン（いわゆるニュータウンの大半は山や林を切り崩して開発）が既に使命を終えつつあるからこそ、何か街区ごとに明確な特徴の導入が必要だと思います。全戸眺望保証（大阪平野、大阪湾）の区画割を導入した街区とか、平均的な2階建てと同じ広さの平屋を建てても全戸で1階リビングに完璧な日当たりが得られる区画割を導入した街区とか。。。

彩都との比較に関しては、彩都は直線距離こそ大阪中心部に18km圏と山手台同様に近いですが、公共交通機関で昼間に都心（梅田）まで650～700円かかり、駅までの徒歩（5～12分）を含めて所掌時間（徒歩＋モノレール＋途中乗換え時間＋乗車時間）で55～70分かかりますね。この所要時間と料金は、日生中央、けいはんな、登美ヶ丘、新三田なみです。そう考えると、現在の彩都の分譲価格はボッタクリと言えるでしょう。現役の世帯主は定期があるからどこでも同じですが、子供の通学や家族の外出などにコストがかかる住宅街は不動産価値が低くなるのは当然です。山手台は、梅田までの交通費が500円以内で、昼間の所要時間も徒歩3分＋バス5分＋降車・乗換え・電車待ち余裕時間5分＋電車27分で梅田までドアツードア40分ですので、これは大阪通勤圏の大規模分譲地としては上位に入る水準です。一般的に公共交通機関における所要時間の算出にはマイカー送迎や原付利用のケースは含みませんが（マイカー送迎は自分1人では行えず、原付は全ての駅が常時一時駐輪できるとは限らない為）、自転車及び電動アシスト自転車に関しては大抵の駅で一時駐輪のインフラが整備されているので含めても良いという考えもあります。自転車であれば、山手台西4丁目から阪急山本まで電動アシスト自転車乗車6分＋駐輪・徒歩・電車待ち余裕時間5分、電車乗車時間27分で都心までドアツードア38分となります。山手台中学南のアジサイロードが開通した場合は、JR中山寺まで電動アシスト自転車乗車8分＋駐輪・徒歩・電車待ち余裕時間5分＋電車乗車時間20～22分で梅田までドアツードア33～35分となります（JR新駅が出来た場合も同程度）。百貨店や店舗、図書館、総合病院などがそろった川西能勢口（千里中央と同等水準の年間商品販売額があり、北摂では高槻の次ぐ水準）へも車で4～6km10分圏（彩都～千里中央は車で8km超）と近く、近場の利便性も良好な水準です。

新街区の立入禁止のゲート前？に缶チューハイの缶とか弁当のゴミとか色々散乱していますね。

どうも山手台北公園や新街区周辺に深夜夜景を見に来ている若者・カップルや、長尾山トンネル周辺を走っている走
り屋や珍走族が夜にあの辺に屯して捨てていくゴミのようです。

分譲中はちゃんとこまめに掃除したほうが良いと思います。あれを見て買う気が失せる人もいる可能性あるのでは。

昨日平井車庫北側にJR西日本のクルマ数台停まって測量みたいな事してましたね。新駅出来るならもう少し山本寄りだったら良かったのに。

測量って本当ですか。
そこまでしてるとなると新駅はガセネタではない可能性が高いのですかね。

まぁ場所の希望は色々あると思いますけど、出来るのは良い事では。

>>149
さっき前を通ったけどまだゴミが散乱してた。
あの状態で放置するのは見学に来る人の印象は良くないですね。

測量しているとは、全くガセだと思って相手にしていませんでしたが、意外に本当かも知れないですね｡

中山桜台2丁目に平成に入って10年以上たってから（バブル期ではない）総額8億円ぐらいの家
が建った。殆ど同じ立地の山手台でも最高の眺望と立地を満たす広めの土地が供給されれば
（東3丁目の北側か山手台北公園の南東あたりかな）、邸宅を建てたい方はいるでしょうね。
さすがに5億円以上は今のご時世ではまともな業種では殆どいないとは思いますが、土地とは
別に建築費1億円ぐらいなら土地を気に入れば建てるという個人事業主や事業経営者は合計
100人ぐらいなら（年間5～10人で10～20年分譲）いるでしょう。

山手台も初期に分譲された数百区画は土地と建物の合計で平均1億円以上（バブル期ではない、
バブル崩壊して4年以上経過してから分譲開始）だしね。西2丁目の最前列は平均2億円以上。
中山台（五月台、桜台も含む）も土地の取得費を含まない建築費のみで1億円以上の家が合計
100戸以上はあります。眺望や開放感など際立った特徴がある上で、道路の質やバスなど生活
インフラが充実していれば、買うという人は結構にいます。

大阪平野を一望できるようなロケーションで、生活インフラが高いレベルで充実している所っ
て意外に少ない。というか、殆ど無いですからね。最寄スーパーまで2km以上とか、バス停す
ら500m以内に無いとか、本数が少なすぎてまともに使えないとかザラ。人間誰しも老いて体の
自由がきかなくなるからね。いつまでも運転できるわけではないし、路線バスすら脆弱なエリ
アは高齢で免許返上したり、奥さんが免許無しで旦那さんが高齢で亡くなった後の生活などは、
たちまち不便になる。死ぬまで運転手付きで生活できるような人なら、どこでもいいで　しょう
けど。

長尾山系の最大規模住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯（14000人）で
高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安定しており、これ
は換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区の全体平均と同一水準
です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり換算で75人を超え
ます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も、242世帯（611人）で高額納税
者6～7人なので、1万人あたり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更
いうまでもありませんが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけてのエ
リアは、今津線の西側同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。
大阪への距離、公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対する
ポジション、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜
面である山手台も高いポテンシャルがあります。魅力的な土地を供給すれば、邸宅を建てる層
が買う素地があります。

ちなみに登美ヶ丘の高額納税者は、人口23500人で60人程度。1万人換算で25人。
宝塚の山手よりずっと少ない事がわかる。

JR新駅が出来たら周辺地価はどうなるか。

近隣は坪単価50%アップ

徒歩5～10分圏はまぁ坪単価15～30%アップ

山手台など阪急山本からバス便エリアは坪単価5%アップ

といったところか。

山本駅から直線距離は550mぐらいなので、川西能勢口～川西池田の400mよりは遠いですな。

福知山線の新駅は発表されてないな

http://sankei.jp.msn.com/economy/business/101006/biz1010062005038-n1.h...
六甲道－灘間に新駅　ＪＲ西
2010.10.6 20:04

　ＪＲ西日本が六甲道－灘間（神戸市灘区、２・３キロ）に新駅を設置する方針を固めたことが６日、分かった。駅名は「まや駅」を検討しており、平成２８年春の開業を目指す。

　新駅予定地の南２００メートルには阪神電鉄の西灘駅、北５００メートルには阪急電鉄の王子公園駅があり、阪神間でしのぎを削る３社の競争がさらに厳しさを増しそう。

　建設は同市灘区灘南通にあるＪＲ西の信号場を予定。地元自治体の要望に基づく設置ではないため、４０億円の建設費はＪＲ西が全額負担する。

　ＪＲ西は、阪神間では２０年３月に須磨海浜公園駅（同市須磨区）、１９年３月に、さくら夙川（兵庫県西宮市）を開業。今回の新駅について「多くの利用者が見込めるため経営決定した」としている。

さくら夙川とか見ても、発表から開業まで5年以上かかってるからな。
まだ発表もされていない所は本当に新駅が出来るとしても、最低7～10年先の話だろう。

今回の発表にJR山本新駅は無かったと言うことですね。ただ地元請願駅ではなくJRの戦略的新駅の場合はさくら夙川以降、競合私鉄に対抗措置等々を考慮して発表から開業迄のタイムラグを極力短くする方針らしいです。

先月30日夜に雲雀丘会館で行われた宝塚平井線(旧国道176)都市計画変更説明会に行かれた方の話し伺えました。『平井車庫北側は従前は道路幅員12mだったものを18mに拡幅すると同時に付近交差点に右左折レーンを新たに設ける』と言う内容です。ただ変更理由については『交通量の増加を見越して…』と繰り返すばかりで質疑応答で「新駅を見越しての拡幅か？」「新駅出来るのか？」等の質問にも『本日の説明では今確定している事しか話せない』等と終始肯定も否定もしなかったみたいです。

160>>訂正 誤『…従前は道路幅員12mだったものを18mに拡幅…』→正『…従前は道路幅員を12mに拡幅する計画だったものを18m拡幅に変更…』

情報ありがとうございます。
その内容ですと、新駅設置に伴う都市計画変更の可能性がかなり高そうですね。
具体的な道路整備の着工時期や完了時期に関しては、説明はあったのでしょうか？

>>162従前の計画内容で用地取得率80%･平成25年度末(26年春)完成予定でしたが今回の計画変更により用地取得率75%に低下･平成27年度末(28年春)完成予定との事です。あと都市計画決定は市の所掌であるが施工者は県であるためあくまでも目標年次です。

平井車庫北側の新駅と宝塚～中山寺間の新駅できた場合、宝塚以西から大阪方面への
快速の所要時間はどうなるのでしょうか。

明らかに遅くなるなら三田や名塩の住民からの新駅反対やブーイングが懸念されますが。。。

三田や名塩？大阪方面への有効な競合他社が無いので無視…宝塚以東は阪急と競合しているので新駅造って乗客奪取…宝塚以東に住みましょう。

>>164停車駅が増えても待避設備新設で所要時間は短縮されるそうですよ、ご心配なく。

近年京阪神エリアで開業した新駅は、昼間のメインとなる優等列車（特急、新快速、快速など）の所要時間に悪影響を与えないってのが前提で設置されてきたと思う（新駅よりもまず所要時間のありきだから）。複々線なら簡単だけど、福知山線でそれが出来るのかな。

↑80や82あたりにそのへんの書き込みが有りますね。ただ複線でも所要時間を変えずに停車駅を増やした事例は私も知っていますので多分出来るのでしょう。いずれにしても私たち山手台住民には あまり関係ないことですね。

↑今回の新駅は地元の要望による請願駅ではありませんのでJRに抗議されたらどうでしょうか？

↑ネット掲示板とはそういうものです

↑皆さんコイツが荒らしです

↑ここは神聖なる宝塚山手台スレなので関係ない三田牛やナシオンは出ていって下さいね

山本駅前のスーパーダイニチ閉店ですか？阪急オアシス開店の影響でしょうか？

閉店したかどうかは存じておりませんが、もしオアシスの影響で閉店なら気の毒ですね。
食料品販売は限られたパイの奪い合いなので、競争が厳しいですね。

新聞折り込みチラシを見る限りは本日で閉店となっていますね…品数すくないけど結構気に入ってたのに残念です…

「ここは神聖なる宝塚山手台」？

んなことはどうでもいいとして、他の街をけなしちゃダメだよ
子供じゃないんだから。　誰だって怒るでしょ。

三田や名塩もとても美しいニュータウンがあります。

私は宝塚山手台に住んでますが、神聖でもなんでもない普通の街ですよ

【一部テキストを削除しました。管理人】

URや大手が今近畿で分譲中の大規模ニュータウン（名塩、国見台、北摂三田ニュータウン、神戸市北区、箕面森町、彩都、けいはんな、和泉中央、日生ニュータウン、猪名川パークタウン、けやき坂、西神ニュータウン、舞多聞、その他まだまだ多数）が全てさばける可能性は皆無ですね。

どう計算しても、さばける前に30～40年前に分譲されたオールドニュータウンに家や土地が大量に余り出す時代が到来してしまいます。

ゆえに今開発している所は、造成されたものの一度も家を建ててもらう事なく生涯を終える宅地も多そうです。

また、オールドニュータウンも家が建つのは結果的に一度だけだったという宅地が、多く見られる事になるでしょうね。

そういう中で山手台は、近畿のニュータウンの中では古いニュータウンを含めても立地や交通などにおいてかなり上位に位置するので、完売が現実的に可能な数少ない大規模ニュータウンかもしれません。

確かに大阪からの距離や電車の乗り換えの無しで梅田に出れるということを考えるとここは唯一完売の可能性があるニュータウンかもね｡
ある意味いま分譲中のニュータウンでは一番ましかな？後は価格をもう少し下げれば完売出来るかもね｡

ここ2年で住宅地の坪単価は2割は下がりましたから、新街区以降に周辺の相場動向を
反映させない価格をつけるようであれば、ひじょうに厳しい状況に陥るでしょうね。
ただ土地の平均面積をそのままに2割安くするよりは、価格は2年前の平均と同じで
今後は土地の平均面積を2割広く造成していくほうが、より魅力的な街並みの形成に
繋がるでしょうね（例.2年前の210㎡と同一価格で平均250㎡の分譲等）。
もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので変更は無理ですけどね。

訂正

もっとも新街区は西4丁目と同じ時期に宅地造成されたので、面積の変更は無理ですけどね。

理屈わからんでもないけど土地＋建物のグロスで２割安くせんと実際は売れへんやろな。

近畿圏（大阪圏）の主要ニュータウンの9割は、大阪平野からだいぶ外れた場所にあるし梅田20km圏外。
梅田まで公共交通機関で600～1000円以上かかるとかザラ。
山手台を含め宝塚のバス便エリアは、そういった不便なニュータウンからの住み替え需要を喚起して、
住み替え希望層の受け皿になればいい。
山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンは、大阪に近く大阪平野に面し電車やバスの本数もまぁまぁ多く
交通費も安い。

土地だけ２割引くだけで十分勝負出来るよ｡それだけで600万ぐらい安くなるからね｡
でも周りの地価って良く聞くけど古い住宅地の話は基準にならんしな
土地も上物と一緒で経年劣化で価格は下がるからね　当たり前だけど要壁は永久じゃないしね
古い宅地の近隣売り買い価格はあまり参考にならんよな

地価が下がっているのは、京阪神全体の話。市街地も郊外も下がっているし、駅近もバス便も下がってる。

擁壁宅地は割安なんですか？平地より家が立派に見えるんで自己満足してたのですが…