阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

>>298かなり頭にキテるねェ〜もしかして東一丁目の住人かな？

生き埋めなど幼稚な話題は無視するとして、山手台の今後の懸念はやはり道路でしょうね。
北部の宅地やオアシス向かいの集合住宅の分譲が進み、新名神及び宝塚スマートIC（確定）
やJR新駅（これは確定ではなくまだ噂レベル）が出来れば、連休や休祝日の渋滞は本格的に
深刻になる可能性が高いという問題です。

阪急山本駅南側の道路ボトルネックを改善する、阪急不動産が山手台北部の計画人口を
少なくなるよう変更する（宅地の平均面積を大きくする）などの対策が必要不可欠です。

↑山手台北部は過去に山手台が墓場であった歴史を宣伝して公園墓地にすればよい。阪急山手台霊園

確かに山本駅南側の課題は少し深刻になるかもね｡　今も日曜の夕方は渋滞してるしな

宅地の面積を大きくしたら、単価が上がって
ますます売れなくなるよ。

山手台の幹線道路が単純な住宅街専用の道路なら、たいした対策は無くても住民増えてもさばききれる。
しかし実際は市南部全域から市北部や三田方面やゴルフ場へアクセスする主要道路でもあり、
市南部から2016年に完成する新名神のスマートインターチェンジへのメインアクセス道路でもあるので、
北部の人口増加は大変問題になってくる。
根本的な原因は山本駅高架をくぐって南側の交通量処理能力が様々な要因でボトルネックとなっているからだが、
あそこを解決するのは難しい。
もし山手台の渋滞が週末など頻繁に発生するようになれば、現在の名塩や昔の川西北部のニュータウンみたいな
ことになりかねない（渋滞による不動産価値の低下と著しいとイメージダウン）。
そうなれば既存の住民も迷惑を被る。
だから北部開発にあたって渋滞に配慮した計画が阪急に求められている。

私個人の見解として同感なので、引用させて頂きました。


No.115 by 匿名はん　2007-08-19 09:50:00

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

>>305
不動産相場や地価が下がってるから、そうでもないよ。
同じ面積でも2年前より2割下げなきゃ売れなくなるだろうから、それなら平均面積を2割大きくして
今までと同じ平均単価で売ったほうがいい。

あるいは今までと同じ平均面積の宅地を7割ほどにして従来より低価格で販売し、残り3割を大きく
するなどの方法もある。
（例.200㎡平均で100区画で計画されていた街区を、200㎡平均で60区画と330㎡平均で24区画に変更）

また大きめの宅地の定期借地権（所有権が無いかわりに、土地を購入した場合の土地分のローン支払いと
同額程度の借地料支払いで広々した土地に住めるエリアの提供）を一定の割合で設けるなど様々な方法がある。

とにかく重要なポイントは、今でも既に渋滞が発生しているという事。

これでジオグランデの前の小規模ジオ（戸数は少ないがカーブ地点にあり直接幹線道路に
出入りするので与える影響は小さくない）や、西4丁目幹線道路向かいの集合住宅や
北部の1000区画以上の宅地が今のままの計画で分譲されれば、しゃれにならん事になる。

まだ、１０００区画も残ってるんですか？
阪急は何年計画で売り切るつもりだろう。

正確には戸建だけで1200区画以上じゃないですかね。
それに加えてマンションもある。だから道路の問題は重要。

年数は問題じゃないと思います。一気に売ったほうが世代が偏って問題になります。
高齢化しない街づくりに成功した例として有名な関東の「ユーカリが丘」はわざと
何十年もかけて30年ぐらい前から少しずつ鉄道会社が分譲していますし。
近鉄や東急は現在も登美ヶ丘や田園都市線沿線エリアで分譲していますしね。

山手台は幅も奥行きも広いですからね、もともともの地勢は山の尾根や谷間や段丘、丘陵とさまざまです。
西1～2丁目や東3丁目や東1丁目は尾根や丘陵状の地形を造成した所なので、地勢が良いです。
西4丁目あたりは東側と西側に高い尾根がある谷ですね。
雲雀丘3丁目から平井4丁目にかけても谷間ですね。
山手台の開発が遅れた理由は、単純に用地買収や事業主（幸福銀行）の都合によるものです。
開発計画そのものは昭和30年代頃からあり、本来は中山台や逆瀬台と同時期に開発されてもおかしくなかった。
しかし様々な理由によりバブル真っ盛りに造成しバブル崩壊後に販売開始という最悪のタイミングになってしまい、高値で販売さざるをない状況になりその後とんでもないことになった（幸福銀行破綻）。

訂正　原価が高く（坪100万以上）高値で販売せざるをえない状況になり、

山手台は近畿で現在分譲中のニュータウンの中では一番良い立地なので、気になって仕方が無いアンチは生き埋めなどなんだの幼稚なネタで叩くのです。

あのぉ、生き埋めって何の事でしょうか？

>>314余計なこと言うな！このバカ！

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の地域を造成するのも有りだよね

1000区画は相当販売に時間がかかるね｡そう考えると広い区画(400平米ぐらい)の霊園を造成するのも有りだよね

価格は高くなるだろうけど出来たら買うかも。ただ山手台全体のイメージダウンが心配。

まぁ彩都よりは山手台のほうがいいと思いますよ。

彩都とか登美ヶ丘とか、泉北とか新三田とか箕面森町は梅田まで片道700～1000円かかりますから。

学園前、あやめ池、泉北、狭山（金剛）などはミナミ（難波）まですら電車だけで片道430～620円程度かかります。
それにバス代が加算されます。

都心までの公共交通機関の交通費が高い町は必ず廃れます。

山手台は梅田まで片道270円（徒歩、マイカー送迎）、370円（自転車で駐輪した場合）、480円（バス利用）でいけますからね。
土日や昼間は、阪急やJRの回数券を使えば、
http://url.skr.jp/2nd/04.shtml
梅田まで片道193～197円で行く事も可能です。

↑セコい話はいらん

セコイというか、交通費と不動産価値やニュータウンの永続性は密接な関係があるので、きわめて重要なポイントです。千葉ニュータウンが東京通勤圏で不人気で不動産価値が上がらず地価が低迷している理由は北総線沿線の都心までの運賃が高いからです。

都心までの交通コストが高くないニュータウンは、一世代で使い捨てされる事無く生き残る可能性が高いです。

都心にしかまともな飲食店や専門店、百貨店、高級店、ホテル、レストラン、ブランド旗艦店は無いからね。
家族が休日に都心まで出る利便性やコストは住宅街の価値を決めるひじょうに重要な要素なのです。

うん、あんまりセコい話は山手台住民のイメージダウンやな。

美術、芸術、演劇、クラシックコンサート等のイベントもトップクラスの内容は必ず都心で行われます。

学術レベルの資料を入手できるまともな図書館や大型書店も、都心に出なければありません。

そもそも阪急の創業～初期（約100年前～）からのビジネスモデルは、世帯主が都心に勤め、家族が休日に梅田の阪急デパートや宝塚ファミリーランドや宝塚歌劇に出かけて消費するというもの。

世帯主だけではなく、家族についても郊外から都心のターミナルに出かけるという事をひじょうに重要視している理念なのです。

わかったわかったアンタにはかなわん。ただ、だったらちゃんと山本から阪急乗ろうね、バスでJRとか言ったらあかんよ

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=7&LV3=41&...
長尾山古墳発掘調査　現地説明会のお知らせ

　　場所：長尾山古墳（宝塚市山手台東１丁目4-424　山手台南公園内）
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　阪急宝塚線山本駅北西に概ね徒歩15分　（700ｍ）
　　　　　　　　　阪急バス山本駅から85系統宝塚山手台四丁目、五月台（循環）行き
　　　　　　　　　「山手台１丁目」下車東に徒歩５分　
　　　　　　　　　　　※（参考）山本駅発　9:09 9:29 9:39
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12:00 12:20 12:40

　　日時：平成22（2010）年10月16日土曜日　10時から12時、13時から15時の2回

　　※現地及び周辺には駐車場はありません。
　　　　公共の交通機関を利用してお越しください。

　　問い合わせ先　０７９７－８７－３８０８（大阪大学長尾山古墳調査団））

↑空気の読めないやつ

ミイラが出るかも♪♪♪

発掘マニアじゃないの？

古墳公園とか古墳ミュージアムなんか出来るといいね。
外国人向けにお土産屋を作ってミイラ饅頭、ミイラ煎餅とか並べるとウケルよ。

↑山手台のイメージにはそぐわないのですが…

中古一戸建
兵庫県宝塚市山手台西２丁目
4480万円(税無)
建物面積 204.58m2　 (61.88坪)　 登記
土地面積 203.35m2　 (61.51坪)　 登記
間取り 4SLDK
階層／構造 2階建／木造
築年月 平成06年03月
駐車場 有り　2台

>>328
山本は朝ラッシュのピーク（7時台）はまず座れない。
座って通勤できる着席プレミアムがあるなら、阪急の利用価値も高くなるが、
座れない上にJRより大阪までの所要時間が10分以上遅いとなると、JRへの流出は
やむをえない。

まぁでもJRの平井車庫北側新駅と売布清荒神間新駅が出来て、阪急バスの中山台線が
JR中山寺に乗り入れるようになれば、山本からでも座れるようになるかもしれない。

最終的に、所要時間重視ならJR、座って通勤するなら阪急となれば理想的。

古墳に関連する公園は今回の件と関係なくもともと3丁目あたりに出来る予定らしい。
長尾山古墳（山手台東1丁目）だけでなく、東2丁目や東3丁目あたりにも古墳があって、
おそらく開発するときにやむを得ず破壊したんだと思う。
だからその関係で記念公園をつくるんじゃないかな。

古墳はあまりイメージ良くないのが分かった。記念公園とかできたら造って欲しくない。

古墳のイメージが悪いなんていってるのは、このスレで「生き埋め」とかいってる1人だけだよ。

「宝塚」という地名の由来も古墳に起因するものだし、一般的に古墳がある場所は昔から人が住んでいた歴史も由緒もある良い場所という証拠。

記念公園有りだよね｡昨日も考古学ファンが沢山来てたね｡悠久の時に思いを馳せる素晴らしいと思います。

確かに古墳のイメージが悪いとか聞いたことが無い｡確かに墓だけど千年以上前だからね。ある意味それ言いだすと近畿では住む場所無くなるしね

1500年以上前の古墳などを含め古い文化財・史跡が見つかる場所というのは、人が古くから住んでいた歴史のある場所という事になるので、伝統と文化と由緒を重んじる日本においては古い史跡はプラスのイメージとなるものです。

ただ山手台に古墳あったけど山手台に古くから人が住んでいたわけではないね。＊＊があったのは平井や山本だよね。

訂正→ただ山手台に古墳はあったけど山手台に古くから人が住んでいたわけではないね。＊＊があったのは平井や山本だよね。

まあまあ、もうそれくらいにしましょうその話題は。

封建社会の影響がある古くから人が住んでいた地域には必ず歴史的経緯から被差別地域があります。

もっともその地域の98%以上は、被差別地域ではありませんが。

近畿は歴史が古いので被差別地域の割合が全国平均より高いですが、宝塚に関しては平均より低めです。

例えば平井の＊＊＊＊は面積比、人口比ともに2%以下ですし、阪急の線路周辺から数百メートルの範囲内には
地主や金持ちや元豪農の数百坪の屋敷が立ち並んでいます。

宝塚の＊＊人口は3002人　混在率35%（＊＊・地区人口のうち65%は＊＊ではない地区外の無関係住民）
改良住宅および＊＊/地区公営住宅　合計532戸　宝塚市の＊＊人口比率は約1.3％

兵庫県の＊＊人口は117,297人　＊＊＊＊.人口は20,6105人
兵庫県の＊＊人口比率は約2％ 混在率は56.9%

つまり宝塚は＊＊人口が兵庫県内で平均や京都府や神戸市や西宮市よりも大幅に少なく、地区内人口の2/3が
＊＊と無関係の人間だということ（通常の地区は半数程度が＊＊関係人口）。

宝塚で一番カネ持ってるのは平地に住んでる農家。

平均で十億以上の資産と賃貸マンション持ってる。

近畿ではだいたい1~2kmおきに指定地区があります（山を開発したニュータウン等は除く）。
だから町内や校区の中には必ず地区がありますが、基本的には小規模なものが殆どです。

大規模なものがあるのは、西宮市（西宮北口～ＪＲ西宮周辺～夙皮）、神戸（靴、革、ビーフ、土建、＊＊＊、福原ソープの町なのでモロ）、京都市、川西市（たつの市に移管したので現在は無い）などです。

古墳ネタはともかく、山手台の北部は造成に以前（2丁目あたり）より手を抜いていると思う。
今日たまたま猪名川パークタウンを通ったんだけど、正直な感想として山手台の西4丁目より
美しいと思ったよ。擁壁、標識の類、歩道や街路の設え、公園などをシビアに見て素直にそう感じた。
立地の良さにあぐらをかかず、北部は全区画70坪以上（100坪以上も2割程度確保）にしつつ分譲を
年間30～50区画に絞り、時間をかけて少しずつ進めていくべき。