阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

猪名川パークタウンは住んでいる家族は快適だよね。
街並みは綺麗だし、大きな体育館や図書館もあるし、
専門店や各種テナントが入ったイオンもあるから
意外に生活施設は充実している
まぁ三田のウッディタウンとかもそうだね。
でも通勤が本当に厳しい。

通勤ぜんぜん厳しくないよ
始発だから１００％座れて大阪まで爆睡だし

名塩とか中山寺とかのほうが厳しいでしょ
１００％座れないからぎゅーぎゅー詰めでずっと立ちっぱでしょ

>>352
＞始発
って、何処？

宝塚、新三田、日生中央とかじゃないの？

それは日生中央までバス便やマイカー送り迎えで出て、さらに並んで待って
日生エクスプレスに乗っているからでしょう。
ようするに余分に時間をかける事とトレードオフに着席を得ている。

日生中央ではなく、一般的な不動産表示（最短時間）ルートである
川西能勢口までバス30分＋座れない電車で大阪まで
だとどうやってもキツイでしょう。それに帰りはどうやってもキツイ。

日生中央・・・あそこは楽チンとはいえないから除外だろ

ＪＲ新三田、ＪＲ宝塚の始発は通勤超楽チンだよ

でも、宝塚始発は阪急もＪＲも早めに並ばないといけないのと、
逆瀬川とかからの人は乗換えあるから通勤めんどくさいよな

金ある人は北近畿のってるのかなぁ・・・

あと雲雀丘花屋敷も始発あって楽だね(通勤急行の2両増結分、始発普通)、乗車時間も長くないし。

35坪ぐらいの土地に分割して1区画1000万-1500万程度で販売すると売れると思ううんだけどなぁ～

150㎡規制があるので無理です。

じゃあ150㎡でいこう

家を建てるにはじゅうぶんな大きさの小さい土地（30～40坪）需要なら、利便性が高い
容積率150～200%の平地の駅徒歩圏地域のほうが圧倒的に優位で需要もあります。

山手台ような駅から2km以上の登坂を必要とする標高150m以上の山の中腹バス便エリアだと、
広い庭や眺望が得られる区画割でないと魅力はありません。

山手台西1～2丁目や東2～3丁目が平均70坪なので、北部は利便性が劣り駅から格段に遠いぶん、
より面積を広くしないと魅力に欠けますね。

土地の価値は

山本駅徒歩圏数分の一種低層50坪　＝　山手台の東西2丁目の70坪　＝　山手台北東部（長尾山トンネル南側～北公園東部）の100坪

ぐらいがだいたい同価値だと思われます。

阪急宝塚線は宝塚なら余裕で座れる。清荒神や売布でも座れるから。
今津線まわりの準急は並ばないと座れない便もあるかもしれないけど、基本的には大半の便は座れる。

朝のラッシュ時の通勤特急や特急で座れるの？？
準急や急行は豊中まで普通と変わらないから座れるの当たり前だと思うけど

阪急宝塚線は特急は廃止されたので現在はありません。

通勤特急もありません

>>361

>山手台ような駅から2km以上の登坂を必要とする標高150m以上の山の中腹バス便エリアだと、
>広い庭や眺望が得られる区画割でないと魅力はありません。

駅から遠くて、庭がせまくても、ニュータウンの一戸建てが欲しい人はたくさんいます。
高くて買えないだけです。
そういった人のニーズにあう、宅地（150㎡で1000万円）を作れば必ず売れます。

1000万で出来るわけない。仮に60坪で坪40万（2400万）が採算ラインの場合、45坪150㎡だと逆に一戸あたりの造成コスト（擁壁、水道、下水道、ガス等）割合や道路面積比率の関係で割高になるから2000万ぐらいとらないと無理。150㎡でも200㎡でも300㎡でも造成・インフラにかかる費用総額はそんなに変わらないから、150㎡が最も造成に伴うコスト割合が高いという事になる。だから土地面積を小さくすると、販売価格の坪単価は確実に高くしないといけなくなる。

阪急不動産は、ここで採算がとれてるの？
赤字垂れ流しの、”損切り”待ちと思ってました。

今やってるみたいにハウスメーカーに卸売りするのがいちばん駄目ですね。
一般的なニュータウン（＝都心から遠すぎる、交通費が高すぎる）と違って
住みたい人は沢山いるのだから、少しずつ自社で売っていけばいいものを。

阪急不動産のお荷物ですね。

>>368
幸福銀行の持分だった宅地は坪80～90万で売れても原価割れで赤字だったらしいから、
阪急が幸福銀行と同時期に取得した自社持分の土地に関しては、用地取得価格が高すぎて
利益を出すのは無理でしょうね。バブル時期の取得でしょうから・・・。

ただ、破綻した幸福銀行の持分（塩漬け120haだったから半分の60haぐらい？）を阪急が
37億円以下の格安で買い取っているので（他がどこも入札しなかったので阪急が引取った）
その分に関しては、販売価格によっては利益が出せるのかもしれません。

まぁいずれにせよ、できるだけ高く売って損害を小さくするのが仕事ですからね。

借入金の金利と販売センターの経費だけでも相当な金額ですよね。
ずるずる引っ張るよりスパッと損切りした方が賢明だと思うんですが
阪急不動産は何か勝算があるんでしょうか？

近鉄は駅前でも74～87坪（100坪以上も10区画以上有り）で分譲してまっせ。
http://www.ayameike.com/pdf/gakumen0928.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html
http://www.ayameike.com/water/index.html

駅から遠くなるにつれて区画が小さくなるニュータウンなんて論外ですな。
山を登るにつれて不便になるぶん土地のゆとりが増えなければ意味無し。

兎に角安く買えるというのが重要広くても良いけど1500万で百坪ぐらいの区画ならバンバン売れるよ

そんな安かったら業者が買い占めます。

現在の山手台北部は、㎡あたり11万なら宣伝や広告無しでもすぐに売れるが（この値段なら買う人間がいくらでもいる）、㎡あたり12万だと売れるけどそれなりに時間をかけないといけない、㎡あたり14万以上だと販売経費をかけても相当販売に苦戦するといった状況。

都心から遠く交通費も高い一般的なニュータウンと違って、山手台の場合はもう少し安ければ住みたいと思っている人間はいくらでもいるのが特徴。

↑>>もう少しやすければ住みたいと思っているいる人間はいくらでもいるのが特徴。
どうやってリサーチしたのか是非お聞かせ下さい。

山手台と違い都心からかなり遠く大阪平野からも外れた
近畿の平均的なニュータウンの現在の売れる価格
（取引成立価格）がだいたい6～8万/㎡だな。

山手台の適正価格も他の新規ニュータウン分譲地との
比較（立地、地勢、交通費、所要時間、利便性等）で決まるから、
まぁだいたい今の景況で>>375で指摘されているぐらいの水準なんだろう。

↑まぁだいたいネ

要するに全て憶測

所有権分譲はやめて、定期借地権分譲（ただし希望すれば買取も可能）にするのがいちばん。
もう土地神話など無いのだから、阪急バスや阪急電車の運賃とともに、細々とでも末永く借地料をいただいていく商売に転換する必要あり。
貸し手の阪急も住民もどちらも納得。平均150～200坪で地代が月4～6万。
近畿圏で既存ニュータウン居住者がゆとりある定期借地権をいかに求めているかは、バス便で都心からも遠いガーデンシティ舞多聞が証明済み。
神戸からすら30分、大阪から60分の立地でも申込が殺到。

ガーデンシティ舞多聞の例
http://tochi.mlit.go.jp/ninaite/pdf/document3.pdf

アンケートにお答えください。
Q1 あなたはこの提案に関心がありますか？
   □今すぐ住みたい □いずれ住みたい □全く興味がない
Q2 住みたい「住まい」のイメージは？（複数回答可）
パンフレット『こんな暮らしを夢見ています』をご参照ください。
   □①樹林の中にたたずむ美しい風景のある暮らし 
□②広々とした庭に菜園をもつゆとりのある暮らし
   □③美しい景色が望め、広いテラスのある暮らし  
□④緑豊かな環境につつまれ、お店もできる出会いのある暮らし
□その他（                        ）
Q3 あなたの希望する敷地の広さは？
   □300㎡（約90坪）未満     □300～500㎡（約90～150坪）
□500～700㎡（約150～210坪） □700～1000㎡（約210～300坪）
□1000㎡（300坪）以上
Q4 賃料は月々いくらまで支払えますか？（住宅の建築費用は除く）
   □4～6万円 □6～8万円 □8～10万円 □10万円以上
Q5 予定される住宅の建築費は？
   □2000～2500万円 □2500～3500万円 
□3500～5000万円 □5000万円以上
Q6 現在お住まいの住戸タイプは？
   □持家 □分譲マンション □賃貸マンション □テラス・タウンハウス 
□借家 □社宅・官舎・寮 □下宿 □同居 □その他（       ）
Q7 住み替え予定の時期は？ 
□2年以内 □2～3年以内 □3～4以内 □4年以降
Q8 新田園都市倶楽部など、今後も情報が必要ですか？ 
   □希望する □希望しない
Q9 次回の公開講座にも参加される御予定ですか？ 
   □参加する □参加しない

I.　年齢・家族構成
男女比は世帯主の大多数が男性である為、男性の数が多い。
しかし男性世帯主の配偶者からの返信もあり、女性の数も少
なくなく、女性主導の社会傾向を反映している。年代別に見
ると、60代以上が32％を占める。次いで50代が22％を占め
る。
これらの数字は家族数にも反映されており、2人暮らしの世
帯が31％を占める。これらの世帯は主に子供の独立した夫婦
のみの世帯と判断してよいと思われる。

Ⅱ. 関心度
全体の約16％を占める 「今すぐ住みたい」 と約62％の 「いずれ
住みたい」 の2つを合わせると、約78％を占め、「全く興味が
ない」 の約12％を凌いでおり、関心の高さを示している。
アンケートに 「返信する」 という積極的行為がその数字に反映
しているだけという見解も出来るが、この提案に対する興味
を持つ人々が 「一定数存在する」 という事実は見受けられる。

Ⅲ. 住まいのイメージ
この 「住みたい 『住まい』 のイメージ」 に対する質問には複数選
択を許可している。これらの質問のうち 「広々とした庭に菜園
を持つゆとりのある暮らし」 と 「美しい景色が望め、広いテラ
スのある暮らし」 に対しては、222と226とほぼ同数の選択数
があった。
これらはいずれも 「広さ」 がキーワードの1つになっており、
回答者が、「新 ・ 田園都市」 の提案する 「自然」「美しい風景 ・ 景色」
を望みつつ、更に 「広さ」「ゆとり」 に対する欲求がある事を示
している。さらに回答者を55歳以上に絞った場合は、2番目
の 「菜園を持つ暮らし」 に対する選択数の割合が増加する。ま
た4番目の選択肢の 「お店のできる出会いのある暮らし」 に対
する数も122人と少なくない。
これは回答者を55歳以上に絞っても選択数の割合に違いは
見られず、こういった暮らしを要求する回答者は、全ての世
代に満遍なく存在していることが分かる。


Ⅳ. 敷地の広さ
希望の敷地の広さに対する質問対しては、300～500㎡ （約
90～150坪） を選択した回答者が約42％を占める。次いで
300㎡ （約90坪） 未満が約23％を占める。現在の住戸タイプ
が 「持ち家」 と回答した層が約53％存在していることを考慮し
てみると、この面積は回答者が現在居住するニュータウンの
平均敷地面積、約70坪の一回り大きな、あるいは倍以上の
面積である。また500～700㎡ （約150～210坪） を選択した
回答者も約18％存在し、また少数だが、それ以上の面積に対
する希望も選択されており、上記に示した 「広さ」 に対する回
答者の要求がここでも見て取れる。

V. 賃借料
賃料に関する質問に対する質問においては、一番低い賃料
（4～6万円） を選択する回答者が約43％と一番多い。しか
し、次の6-8万円を選択する回答者も約30％おり、8-10万
円を選択した回答者も16％以上存在している。
またこの質問を60歳以上、更に55歳以上に絞った場合、
60歳以上においてはやはり40％以上が4-6万円を選択し、
約30％が6-8万円と全体数に対する割合とほぼ同じであり、
55歳以上では、約39％が4-6万円を希望し、約28％が6-8
万円を選択している。
これらによって、回答者の 「ある水準以上の暮らしに対す
る金銭感覚」 や 「価値観に対する良識」 が見て取れ、特に社
会的地位にあり、住宅ローンの返却が終盤或いは終了を迎
え、且つ老後を視野に入れ始めるであろう、50代後半の世
代に顕著に現れている。これを鑑みると、この世代が 「新 ・
田園都市」 を最も渇望し、また 「潜在顧客」 という面から見て
も、最も注目すべき市場であるとも言える。

Ⅵ. 建築費用
住宅の予定建築費についての質問。最低価格の2000～2500
万円が約44％で最も多く、次いで2500～3500万円が約
33％。出来れば安価で済ませたい、という前者の層が多いの
は当然と言えるが、後者の、もう一歩付加価値を持った家 （質、
あるいは広さ等） を持ちたいという層が一定数存在するのが注
目すべき点であろう。また3500～5000万円を選択した回答
者も9％程存在するが、それの半数近くは55歳以上の回答者
が占める。この年齢層も2人暮らしが44％を占めるので、こ
の層では広さよりは質を求める場合と、将来子供との同居に
備え、広さを求めている場合と両方の傾向が予想される。

Ⅶ. 現在の住戸タイプ
現住戸のタイプの質問においては、「持ち家」 の回答が53％
と最も多く、次いで 「分譲マンション」 が25％を占める。こ
れはこれらの回答者が、元来持ち家志向であること、資
産を所持している事で住替えが現実として可能であること、
またその中で 「新 ・ 田園都市」 の提案に興味を持っている層は、
更に質の高い住環境を求めていることが予想される。
Ⅷ. 住替え予定時期
住替え時期の質問に対しては、49％が4年以降と回答し
ている。2年以内は10％、2-3年以内と3-4年以内は共に
11％であり、前者2つを合わせると20％となり、3つを合
わせると31％となる。これらが当面のターゲットマーケッ
トと言える。

Ⅸ. 今後の情報の必要性の有無
最後の質問の、今後も情報を求めるか否かに対しては、実
に約67％が 「希望する」 を選択している。これは上記IIの関
心度に関する質問で、関心を示した層と大体一致しており、
これらの回答者の持つ 「新 ・ 田園都市」 に対するニーズ ・ 切実
性 ・ 真剣度などが伺える。
4-1-3　分析のまとめ
「新 ・ 田園都市」 の提案するライフスタイルに関心を持つ層が
「ある一定数」 存在する事は明らかである。特に注目すべき
年齢層は50代後半から60代以上、家族数としては2人暮
らしで、これらの層に対する更なる解析を行う事は有意義
と言えるであろう。

地代が月4～6万は高すぎる。（購入と差が少ない）
２万くらいでないと見向きもされないよ。

ガーデンシティ舞多聞が証明したようにバスなどの交通インフラや駅や商業施設への利便性が整備された広々とした定期借地は、既存の６０～７０坪程度の分譲地に住んでいる（住み替え可能な不動産を所有している）戸建住民に対してひじょうにアピール力の高い魅力的な開発であり、じゅうぶんニーズがあるという事。だからこそ、この時代でありながら平均数十倍の恐るべき申し込み倍率につながった。

ガーデンシティ舞多聞みついけプロジェクト
http://tochi.mlit.go.jp/tocsei/areamanagement_symposium/symposium6.pdf
※都心から遠く離れた立地のゴルフ場跡地の定期借地権に応募（抽選の応募倍率14～66倍）

ガーデンシティ舞多聞てらいけプロジェクト
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/maitamon/teraike/index.html

>>373
確かに。
昔はともかく最近の開発は、近鉄のほうが魅力ある街並みの創造や
環境、自然との共生という点で理念がしっかりしているように思いますね。
遊園地跡地の開発でも、近鉄のローレルコートあやめ池は即日完売しましたが、
阪急のジオタワーは売れ残って大変苦戦しています。

もし定期借地権のまとまったエリアを設けるとしたら、
100坪で月3万ぐらいの街区をメイン（8～9割ぐらい）にして、
残り1～2割を月5万～の庭園街区にするのが需要考えると最良。

兵庫県のニュータウン位置図
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2010/01/NT-location1200...
これを見ると山手台がいかに恵まれた立地か良くわかる。
ポテンシャルは高い。
それゆえに平凡ではない開発が求められている。
山手台が宝塚市で最後の大規模開発になるのは確実なので、一般的なニュータウンとは一線を画する宝塚らしい住宅街をつくって有終の美を飾る事を多くの市民が望んでいるし期待している。

平凡な開発で構わないから静かな住環境を取り戻すため早く工事を終え、早く売り切ってしまうことも多くの市民は望んでいるし期待している。

兵庫県のニュータウン位置図
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2010/01/NT-location1200...
これを見ると山手台がいかに中途半端な立地か良くわかる。
ポテンシャルは低い。
それゆえに廉価販売で早期完売を目指してほしい。
山手台が宝塚市で最後の大規模開発になるのは確実。
はやく禿山を何とかしてほしいと、多くの市民が望んでいるし期待している。

ゼネコンが効率重視で開発するニュータウン的な街並みではなく、雲雀丘の山手みたいな自然と調和した風致と風情あふれる住宅街を開発すれば、バス便5～8分でも買う金持ちはいくらでもいますよ。

山手台東の北部は全部は無理でも100区画ぐらいは雲雀丘みたいな街並みにしたら良くなる。

山手台北部は隣接するゴルフ場の芝生メンテナンスの農薬散布が心配。金持ちは買わんでしょ。

山手台北部といっても広くて様々ですからね。長尾山トンネルの直の東側は
けやきひるCCに近いですが、山手台東3丁目の北側から北東にかけては、
どのゴルフ場からも大きく離れています。
雲雀丘だって逆瀬川だって千種だって仁川台（阪急の社長が住んでる）
だって塔の町だってゴルフ場に隣接しているわけで。
山手台最北部のけやきひるCCにいちばん近い所でも70～80mぐらい離れていて
高低差もありますから、農薬や除草剤が及ぶ事はありませんよ。
住宅街に近い所で散布する場合は、特に最近は注意深くやりますからね。
昔はともかく今は周辺土壌や地下水に影響が及ぶ散布量は禁止されています。
ゴルフ場はここ20年で検査や指導が格段に厳しくなったので、現在は農地
（田んぼ野菜果物）のほうが面積あたりの農薬使用量はずっと多くなっています。

ゴルフ場で使用される農薬に係る平成21年度水質調査結果について
http://www.env.go.jp/press/press.php?serial=12937
ゴルフ場で使用される農薬による水質汚濁の防止に係る暫定指導指針について
http://www.env.go.jp/water/dojo/noyaku/law_data/f402kansuido0077.pdf
平成22年度ゴルフ場で使用される水質汚濁の防止に係る暫定指導指針の改正について
http://www.env.go.jp/water/dojo/noyaku/law_data/f402kansuido0077_kaise...
ゴルフ場における農薬使用の適正化と水質調査結果について
http://www.jcpa.or.jp/qa/environment/qa03d.html

ここ20年で劇的に規制が進み、ゴルフ場農薬による水・土壌への影響問題は解消されました。

どうでもいいような話に、必死に反論するのはやめたら。

世間ではゴルフ場農薬問題はまだまだ解消しておりません。
山手台北部も心配。

まぁできるだけ全体の計画戸数を減らして北部は緑や木々や庭の面積を多くしてほしいですね。北部の計画戸数そのままで分譲を進めれば、あと数年で新名神も開通して週末や朝夕の幹線道路の交通量や渋滞が深刻になり既存の住民にも大きな影響を及ぼします。

ゴルフ場の問題は農薬や除草剤より、乱開発や地形改変による自然破壊のほうが重大ですね。
住宅に住んでる人間にとっては、100m離れたゴルフ場よりも床下の白蟻薬剤や金鳥かとりマットや
蚊取り線香や防虫剤や家具や建材のホルムアルデヒドやVOCの影響のほうが数十倍は薬剤暴露が
大きく有害です。

でも住宅街のすぐそばにゴルフ場無いに越した事ないですね。

平野部は工場や商業施設が多く排気ガスが多いのでイマイチ　かといって山手に行くとゴルフ場の農薬、里山がある所は田んぼの農薬、海側に行くと塩害があるし…この掲示板見るとあらゆるところが過剰に非難されている｡住む場所無いな…というか非難する人は皆さんどちらにお住まい

確かに農薬より防蟻剤だなーゴルフ場のが工場より断然ましだしなー
農薬話は弱いな論理が残念君の負け

でも農薬は無いほうがいいに越した事ないな。