阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

>442そんなペテン手法で今のご時世、富裕層だまされへんやろ

どう考えても猛烈に損する物件しかない新築の億ションを買う人だっているんですから世の中色々です。

生き埋めネタ、ゴルフ場農薬ネタの次は長尾山トンネル？

トンネルが嫌悪施設なんて聞いたことないなｗ

山手台南部の住民にとって、北部の開発はひじょうに重要事項なんだよ。

南部の住民こそ、北部の高級化（平均土地面積の拡大や大きめの敷地の導入により従来の計画より人口密度と戸数の削減）を阪急不動産に求めるべきという事に気付かなければいけない。

北部が従来の予定通りの戸数で分譲されたら、間違いなく幹線道路がキャパシティ超えて週末や朝夕に頻繁に渋滞が発生し、山手台南部を含めた山手台全体の不動産価値が著しく下がる。

本来は市が阪急に指導するべきことなのだが、市は人口増加しか狙っていない（税収アップ）ので全く頼りにならない。渋滞が悪化するとわかっていながらしらをきるので頼りにならない。

長尾山トンネルに近い場所なんてごく一部だよ。
北部の大半は長尾山トンネルから500m以上離れている。

というかトンネルからの距離なんかどうでも良くて、閑静さや
住環境という点で重要なのはメイン幹線道路からの距離だろう。

そういう意味で、山手台南部～中心部の多くの宅地は幹線道路から
200m以内にあるのに対して、山手台北部は幹線道路から200m以上の
距離をとれるエリアが広いので、むしろポテンシャルは高い。

幹線道路から100m以内＝爆音マフラーの改造車やうるさい原付が夜中に走行したら安眠を妨害されるレベル

幹線道路から200m以上＝上記が走行しても睡眠中にまず気付かないレベル

これから宝塚の一種低層で検討している人は、三和建設の川面北土地区画整理事業（71区画）
を買ったほうが絶対いい。
駅まで徒歩7分～、JR宝塚・阪急宝塚へも歩ける立地。
駅近山手の立地で平均60坪。
清荒神はラッシュのピーク時でも確実に座れるから、梅田まで座って通勤可能。
市の中心部である宝塚の中心部へも徒歩15分以内。
バスもラッシュ時は5分おきにある。
どう考えても全ての点において山手台より上。
特に今分譲している西4丁目や次期分譲の西5丁目とは全く比較にすらならない。
逆に言えば、山手台は土地の広さを追求しないと話にならないでしょうな。
駅近で質の高い平均60坪の分譲地が選べる状況で、似たような土地面積の徒歩30分相当の
バス便ニュータウン分譲地を選ぶ馬鹿はいない。

川面は価格はどれくらいですか？
いつから販売でしょうか？

山手台って飛行機の騒音あるの？

ハイ。
あと幹線道路を早朝深夜に暴走族が走り回る爆音 はたまったもんじゃありません。

騒音というほどではないですけど、飛行機の音は聞こえます。
新聞配達や郵便配達の原付（カブやメイト）が自宅の前を通る時の音よりは小さいです。
ワンフォー着陸といって、風向きが原因で普段とは逆（北西から南東に向かって着陸）に着陸する時は、音が大きくなります。これは年間では1%ぐらいの割合ですが、夏季は5%ぐらいになります。

ただ、それなりの気密性がある最近の家で、ペアガラスを閉めた状態で
飛行機の音（ワンフォー着陸は除く）が居室で気になる人は殆どいないと思います。
ただエアコンを使わず窓をあけて風を通して生活したい季節は、窓をあけると
昼間はともかく静かな夜は少し音が気になるかもしれません。
といっても夜9時～朝7時までは発着が無いので、深夜に飛行機の音はありません。
幹線道路の爆音2輪4輪通過時騒音は、道路に面している区画や近い場所は気になるでしょうね。
窓をあけて寝たい人は、幹線道路からできるだけ離れた区画を買えば良いと思います。
200mぐらい離れると、爆音改造車や珍走バイクが通過した時の音も殆ど気にならないレベルになります。

たしかに幹線道路は下りはともかく上り坂を回転数上げて走るバス、大型車の排気ガスやバイクの音は気になります。
200m以上離れた街区にお住まいの方は気にならないかも知れませんが…

道路沿いと100mでもぜんぜん違いますね。
ニュータウンではない市街地の幹線道路でも100m以上離れたら殆ど室内には聞こえません。
途中の家や樹木が防音壁になりますんでね。
ただ道路が直視できるような眺望が良い土地は100mでも爆音バイクや改造車の音はうるさいでしょう。
100m以上離れる必要があります。

あと新名神の工事が始まると工事車両(ダンプカー･コンクリートミキサー車)の通過が心配です。
騒音と排気ガスいやですね。

解答ありがとうございます飛行機の音は気にするレベルでは無いということですね。
どこでも一緒かも知れませんが車の音の方が気になるので幹線道路から離れた所にすれば問題無さそうと判断しました。様々なご意見ありがとうございました。

第2名神高速道路の工事は何年間くらい続くのですかね？１日あたりどれくらいの工事車両が通過するのでしょうか？

数年二台ぐらい

第2名神→新名神
が新しい名称です。先のことなのでまだ工事内容の詳細は決定していないと思いますが、かなり大きな工事になるので山手台住民にとっては気になる大問題ですね。

新名神の宝塚地区の工事はもうはじまってますよ。
玉瀬、川下川ダムあたりで既に大掛かりな工事してる。

だからもし山本～長尾山トンネルが工事車両のメイン通過ルートならば
もう既に通っているということなので、今現在とあまり変わらないという事です。

もう既に始まっているのですね｡気が付きませんでした。
まーそんな物かも知れませんね。

新名神の宝塚工区は今年度から着手されました。ただ始まっているのは土壌改善、工事用道路、橋梁基礎等々の周辺工事のみで本線工事や宝塚サービスエリアの本体工事については来年度以降となります。
特に宝塚スマートインターチェンジについては中川市長が設置反対の立場であったため決定が遅れ、着工は数年後と考えられています。
NEXCO西日本は長尾山トンネル山手台線を主要通過道路(65％)と設定していますので来年度以降はかなりの通過が想定されますので自治会としての対応も必要かも知れません。

やはり既に始まってましたか

周辺工事のみね

http://corp.w-nexco.co.jp/activity/overview/exchange/kansai/infomation...
ここに現在の状況が出ています。
2016年完成予定ですが、ずっと最後まで工事用車両が一般道を通るというわけではなく
できるだけ本線を利用して工事用車両が入るので、徐々に一般道を通過する工事用車両は
減っていく模様です。

新名神は2030年度完成予定となっていますね。
来年度以降に本格着工して約20年間は工事続くわけですね。

関係する地元には説明会等開催されているのに
６５パーセントも通過する山手台に説明ないのは納得いかんな。
やはり市議や県議が地元から出てないからかな。
中山台は市議も３人出ていて行政にも影響力強いみたい。
山手台からも市議出さないとドンドン勝手にダンプ通過する街にされてしまう。
インターチェンジ出来たら色々開発されるだろうから高速道路以外の工事も増えてくるだろうからね。

そやね長尾山トンネル南下してきて中山五月台からスーパーマンダイへ抜けてもいいわけだから、山手台ばかりダンプカー通過する町になったらたまったもんじゃない。
しっかり自治会に対応策考えて欲しい。

↑エゴイズム↑
山手台じたい今まで長い間造成で他所に迷惑かけてきた、今後も北部造成でまだまだ迷惑かけ続けるのに第二名神のダンプカーだけ通したくないなどとワガママ言ったらあかんよ。

新名神の高槻～神戸JCT間は2018年開通予定だった所が2年前倒しで2016年になりました。
ちなみに開通後の高槻～神戸JCT間は4万台/日の利用が見込まれており、
宝塚スマートICは500台/日の利用者が見込まれています。

この区間が出来ると中国道の宝塚トンネルの渋滞が減少するので（それが新名神の最大目的）、
中国道の渋滞を迂回する為に宝塚市南部から新名神に向かう需要は、現実的にはあまり
生まれないといわれています。

まぁ山手台の幹線道路に関しては、ゴルフ客や北部の住民増加のほうがよほど影響が大きいという事です。

訂正

まぁ山本駅～山手台の幹線道路の渋滞事情に関しては、ゴルフ客の動向や山手台北部の
住民増加のほうがよほど影響が大きいという事です。

ちなみに山手台の幹線道路はそれなりに幅員が広く、そこそこ高い処理能力があるので
幹線道路そのものが渋滞が発生する原因ではありません。

じゃあなぜ渋滞が発生するかというと、山本駅の南側から国道に繋げる部分がクランク形状で、
短い間隔で信号を設置せざるをえない状況になっているからです。

ようするに山本駅南側の信号が原因だという事です。

>>457
価格は分からないけど、先週末に前を通ると販売センターがオープンしていたよ＞川面北分譲地
販売開始はまだだと思うけど、入ったわけではないので不明。

ありました
サンヒルズ宝塚川面山手ですね。駅徒歩７分で環境も良さそうです。
価格しだいですが検討したいと思います。

>481土日祝日の山手台幹線道路の渋滞はホント何とかならないですかね〜 今後も山手台北部開発や新名神開通で渋滞は改善されるどころか悪化する一方と言うことですね… 今でもたまに長尾山トンネル北上し川西のけやき坂方面への抜け道使ったりしていますが疲れます。

川面北の分譲地は宝塚の今ある分譲地の中ではいちばん環境と立地のバランスが良い。
たぶんそれほど時間をかけずに完売するだろう。
ただ、建築条件付なので希望のハウスメーカーや工務店がある人には向かない。

>>485
ボトルネックは山本駅南側なので、今の状態ではどうにもなりません。
構造上の問題で右折だまりをじゅうぶんに設けられないので詰まります。
本当にどうしようもないぐらい渋滞が頻繁に発生するようになったら、
山本駅南側のじゅうぶんな道路整備をせずに山手台の開発許可を出している
宝塚市にも責任が生じますので、山本駅南側を大規模に拡張整備すると思います。
抜本的に解決する為には大幅に週末等の渋滞が酷くなったほうが良いのかもしれません。

アレは、どうしようもないくらいの渋滞だと思いますよ…
行きも帰りも大渋滞のときありますからね…

農薬、騒音、排気ガス、渋滞。病気になりそうなので、住みたくなくなりました。

最終的には山本駅高架南側周辺の整備が決定され、解決すると思います。
具体的な時期はわかりませんが。

農薬の影響はまずありません。ゴルフ場の降雨が直に流れる流域ですら農薬が検出されたらアウトなのに、尾根を越えた向こう側のゴルフ場の影響が住宅街に及ぶ可能性はゼロです。

騒音は普通の町と同じく幹線道路の直近を外せば何の問題もなく、大部分の場所は静かです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01040101000000-h18houkoku...

山手台西2丁目27番
昼間45dB
夜間37dB

一般的に深夜の住宅街の目安が40dBなので、山手台は平均より静かであるという事がわかります。

排ガスは二酸化窒素や浮遊粒子状物質のデータがありますが、郊外住宅地平均より良好です（山の斜面なので常に風が流れているので当たり前ですから）。そもそも山本駅～山手台の幹線道路は12時間交通量がわずか5000～6000台で大型車混入率もきわめて低いので、一般的な数万台/日で大型車混入率が二桁の幹線道路と違って健康被害が発生するのはありえません。

問題は特定の時間帯に限って一時的に発生する週末の渋滞だけですね。

>>490阪急山本南側の渋滞は市議会でも質疑されてはいますが信号機のタイミングの調整を警察に依頼するのみで、右左折レーン拡張や道路新設等の抜本的な対策は何一つ計画されて居ませんよ…

491さんはしっかりと理論的に論じておられ非常に強い説得力があります｡
他の書き込みの程度の低さが際立ちますね。

>>492
本当に週末や朝夕の渋滞が頻発するほどになったら、地主がごねて用地買収が困難でも
土地収用できるし（明らかに必要性・公益性が高いと認められる為）拡張するよ。

道路用地の土地収用というのは伝家の宝刀とも言われているけど実際に適用されるのは都市計画決定を経て10年以上かけて説得、交渉された後、慎重に行われています。
山本駅南側は現時点で整備計画すら無いわけですから近々に状況が改善されることはないでしょうね。

渋滞を根絶したければ、朝夕や週末の混雑時間帯はマイカーを使わず
バス、原付、電動アシスト自転車、徒歩を利用しなさい。
これを実行すれば、いくら世帯数が増加しても渋滞は発生しません。

↑アンタがすれば↑
まともな議論も出来なんだね…

山手台住民ではありませんが、そんなに言うほどの渋滞ってあります？
大げさな話ではないんですか？

山本・中山～長尾山トンネルやその逆を時々通りますが、多少混んでるなという事はあっても
深刻な渋滞というほどのめにあったことはありません。

土日の山本駅アンダーパスは確かによく混んでるね。

でも深刻か？と言えば現状はそこまででは無いと思います｡皆さん未来のことを大心配してくれているのです。