すまいよみ スムログ出張所スレ

22年8月初旬現在の売出し住戸です。

コロナ禍以降、郊外で、ある程度の専有面積を求める動向が特徴的になってきていますので、駅徒歩20分以上で、西向き、60㎡台のファミリータイプ、3LDK住戸は、動きが遅いようにも思えます。

Aタイプ　4LDK　81.12㎡
3階、4,898万円
11階、5,378万円
14階、5,498万円

B1タイプ　3LDK　65.95㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
14階、4,598万円

B2タイプ　3LDK　66.05㎡
4階、4,198万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円

B3タイプ　3LDK　66.55㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円


B4タイプ　3LDK　66.32㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
12階、4,498万円

C1タイプ　3LDK　70.76㎡
10階、4,538万円
14階、4,698万円

C2タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円

C3タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円
12階、4,598万円

Dタイプ　2LDK+S　75.58㎡
2階、4,598万円
8階、5,178万円
11階、5,268万円

「オーベルアーバンツ両国」のメリットは、大きく3点。

◆都心部隣接、都営大江戸線、ＪＲ総武線「両国」駅、都営大江戸線、都営新宿線「森下」駅、ＪＲ総武線「錦糸町」駅、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅を利用し、首都圏各所へ多彩なアクセスが可能であること。加えて、最寄り駅徒歩3分の駅近立地。

◆周辺には商業施設が充実し生活に便利な環境と、「両国」「錦糸町」のスポット、商業施設や、深川エリアでの生活を便利に楽しめるポジション。

◆シングル向けながら、居住性、利便性にこだわったマンション。


徒歩10分圏内は、24時間営業の「マルエツプチ 両国緑一丁目店」（徒歩1分）「生鮮マルシェ」（徒歩3分）、「まいばすけっと」（徒歩4分）「ライフ 菊川店」（徒歩9分）などのスーパーが点在し生活しやすい環境です。「両国」駅周辺は、江戸情緒ある街並みに、自然豊かな環境、文化娯楽施設が多く、お洒落なカフェや雑貨店が多い「北斎通り」周辺、楽しく散策できる人気のエリアになっています。ビッグターミナル「錦糸町」駅周辺にある、5箇所もの大型商業施設も日常使いできる位置。

マンションは、コンパクト、小規模ながら、共用部も機能性も充実しています。エントランスは、ハンズフリー共用エントランスシステム「Raccess（ラクセス）」により、自動オートロック。「ラウンジ」が用意され、テレワークスペースとしても利用できるのが嬉しいポイント。

・他の共用部（サービス）
宅配ロッカー
24時間ゴミ出し可能
ペット飼育可能
各住戸まで朝刊を届けてくれるサービス

・主な設備・仕様
Raccess（ラクセス）キー
2.5ｍの天井高
アウトフレーム設計
ガス温水式床暖房（ＬＤ）
室内物干金物
専有部LED照明
T-4等級サッシ（二重サッシ）
連窓サッシ
全戸シューズインクローゼット
ウォークインクローゼット（A、Ｂ、Ｃタイプ）
３口ガラストップコンロ
吊戸棚
カウンター 一体型洗面ボウル
リネン庫
ランドリーキャビネット
コスメポケット
ドライヤー収納
ヘルスメーター収納
ミストサウナ
魔法びん浴槽
トイレキャビネット収納

高速インターネット「NURO 光　connect」（共用部・専有部）


主な住戸の価格帯は以下です。

Ａタイプ、34.69㎡、1LDK
11階、4,498万円

Ｂタイプ　33.83㎡、1LDK
8階、4,128万円
11階、4,268万円

Ｃタイプ　33.77㎡、1LDK
3階、3,998万円
13階、4,348万円

Ｄタイプ　40.74㎡、2LDK
4階、4,928万円
13階、5,388万円

「シティタワー千住大橋」のメリット・特徴について。

一帯の新しい街並みと公園や「隅田川テラス」などの豊かな自然が千住大橋エリアに住む魅力。最開発エリアで住宅も新しく、若いファミリーが元気に暮らし、子育てのしやすさを実感できるエリアになっています。「北千住」駅、「南千住」駅周辺の大型商業施設も生活圏で、大きな買い物も徒歩、自転車で済ませることが可能です。更に、当マンションが立つポイントも大きな強みに。大通り、電車の騒音から入った環境で、再開発街区の中でも閑静で明るいリバーフロントに位置します。隣の「アクアヴィスタ」「Ｆ街区」と並んで、南向きが開放された最高の一等地です。水辺の潤いや空を身近に感じられる開放感に満ちあふれた中での明るい生活が約束されています。

マンションは、駅直結のように利便施設には隣接していませんが、「テレワークラウンジ」「フィットネスルーム」などの便利な施設や、下層階の住人も楽しめる「スカイラウンジ」など共用部が充実し、大規模タワーならではの満足できる住まいとなっています。42階建てのタワーで実現した、眺望、南向きに開けた開放感が、周辺の板状マンションでは中々体感できない､当タワーならではの大きな魅力。自然豊かな場所に建つ城東エリアのマンションの中で、マンションの利便性と住環境の良さを両立できる強みが、「シティタワー千住大橋」の最大のメリットだと考えます。

デメリットは、都心部へ直結している路線と比較すると機動力で見劣りすることですね。「北千住」駅や「南千住」駅を利用することで交通利便性は比較的高いのですが、最寄り駅は京成本線「千住大橋」駅の1路線。要所への直通移動が限られる「千住大橋」駅は、日中10分間隔の時間帯もあり、移動する際に重たい印象のポジションです。

また、住空間についても、一部ウィークポイント。敷地東側に「アクアヴィスタ」、北側に「オーベルグランディオ千住大橋」、「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」があるため、その階数前後の住戸までは、眺望が各マンションに被ってしまう住戸がでてきます。また、北西向き、北東向きの低層階は、日当たりも制限されます。

気になる価格について。

すでに建っている駅周辺の主なマンションです。

アクアヴィスタ（308戸）
オーベルグランディオ千住大橋（251戸）
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ（280戸）
シティハウス千住大橋ステーションコート（101戸）

過去半年間での成約価格に大きなばらつきは無く、平均坪単価240万円（70㎡換算5,100万円前後）前後での成約が目立ちます。

「北千住」駅では、徒歩7分の「イニシア北千住レジデンス」が坪単価370万円前後で新築分譲されています（22年8月25日現在）。

同駅の中古では、駅徒歩5分の「パークホームズ北千住アドーア」が同じく坪単価370万円程度。

「綾瀬」駅では、「シティハウス綾瀬」が坪単価350万円前後で分譲されています。「シティタワー綾瀬」は坪単価400万円以上を狙っているはず。

千住大橋の中古マンションと大きく乖離が出るため、この価格で検討が進むか疑問ですが、住環境が良いリバーフロント、都心部と比べて相対的に相場が低い城東エリアのタワー物件は、広域からも注目、人気を集めそうなことも踏まえ、「シティタワー千住大橋」の第1期の平均坪単価を360～370万円程度と予想しました。周辺マンションの上を抜ける20階程度、70㎡住戸で7,600万円～7,800万円。

新しい街並み、自然豊かなリバーサイドでの生活。楽しく明るくファミリーで生活する想像力が大きく湧いてくる場所で、魅力あふれるタワーレジデンス。個人的には、強くお薦めしたいマンションです！（9月に発表予定の予定価格を待ちましょう・・・）

だいぶ、価格が上がっていて、びっくりしました。

金町の新築70㎡前後が、徒歩7分のプレミストと9分のバウスが5千万円台の中で、徒歩10分シティテラス金町は、棟や階数によってメリハリも付けていますが、70㎡7,000万円近い売出しも！

立地面や規模感で他の物件に勝る、金額に替えられない満足度が高い企画なのは確かで、イトーヨーカドー跡地再開発の輪郭が出てきている中で、強気なのだと思います。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

◆Ａ棟
A-B3タイプ、70.35㎡
6階、6,300万円

A-B7tタイプ、70.35㎡
1階、5,200万円

A-B7タイプ、70.35㎡
11階、6,700万円


◆Ｂ棟
B-C1タイプ、80.50㎡
6階、6,800万円

B-B3タイプ、70.35㎡
8階、6,000万円


◆Ｃ棟

C-F5タイプ、75.37㎡
2階、5,800万円
3階、5,900万円
9階、6,200万円
17階、7,400万円

C-B3タイプ、70.35㎡
2階、5,400万円
19階、7,100万円

C-F2tタイプ、75.37㎡
1階、5,500万円


◆Ｄ棟

D-F1タイプ、75.37㎡
12階、6,200万円

D-F1タイプ、75.37㎡
7階、6,300万円


◆Ｅ棟

E-Hタイプ、86.95㎡
9階、7,200万円

E-B2タイプ、70.35㎡
12階、5,900万円
14階、6,100万円

9月1日から改正された、不動産の表示に関する公正競争規約によって、「住吉」駅徒歩が10分から11分へ、「西大島」駅も7分から8分へ変更になりました。中には「資産価値が落ちるのでは」と思われている方もいますが、あまりこだわらず、永住前提で住まい選びをしっかりされている人にとっては、評価以外、物理的な物が変わるわけではありませんから、「良い住まいが選べた」と自負をもって良いと思います。そもそも当マンションのメリットは、駅近の立地ではなく、東向きの抜けた開放感ある住空間や「猿江恩賜公園」の自然、「錦糸町」「亀戸」直方商業施設が利用できるなどの生活環境が主だからです。

残りの売出し住戸ですが、東向き棟「ザ・スカイ」ものこりわずか。低層階がほとんどになりました。
周辺は、ハザードリスクが高いエリアですが、当マンションが立つポイントは、比較的浸水リスクが緩和されているポイントになっていて、ハザード上は、最大1階部分の浸水リスクが指摘されています。更に、敷地は若干底上げされていますから、2階だったら比較的安心と言えるでしょう。

ＥＦタイプ（69.32㎡）
2階、6,948万円
3階、6,998万円

ＥＤタイプ（69.32㎡）
2階、7,028万円
3階、7,078万円

ＥＣタイプ（69.32㎡）
2階、7,058万円
3階、7,108万円

ＥＧタイプ（71.10㎡）
2階、7,298万円

ＥＢタイプ（69.26㎡）
2階、7,088万円
3階、7,138万円

ＥＩタイプ（71.70㎡）
3階、7,328万円
4階、7,398万円
5階、7,448万円

ＥＦタイプ（70.73㎡）
2階、7,258万円
3階、7,308万円

当マンションは、生活環境が良く、南向き中心の住戸中心、居住性が考えられた専有部分など、生活し始めれば満足度は高いはず。お花茶屋エリアが好きで、永住前提で考えるのであれば、良い選択肢の一つになると思います。

「お花茶屋」駅の北側エリアは、空が開けた自然あふれる住環境で、「曳舟川親水公園」を中心に、若いファミリーから高齢者まで元気な姿が見られる明るい街並みを形成しています。周辺は、自然スポットだけでなく、多くの生活利便施設にも恵まれ、子育てにも適した環境。「ライフ葛飾白鳥店」や複合商業施設「コープみらい葛飾白鳥店」をはじめ、マンションから10分以内には、他にも15以上の商業施設があります。水戸街道が近いため、車があれば更に生活を便利にできるエリアです。

当マンションの魅力は、日当たりが良く明るい南向き中心の住戸プラン。南側を向いて東西に長い恵まれた敷地形状のため、49戸中47戸を南向きに設定、更に前面は比較的低層の住宅地のため、良好な開放的な住環境を実現しています。

設備・仕様面について。ディスポーザーはありませんが、「食器洗い乾燥機」、「ミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機」、トイレは「ローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」付き、「二重床二重天井」を採用しています。共用廊下側の居室には「可動式ルーバー面格子」が装備、バルコニー戸境壁はしっかりコンクリートで、外部とのプライバシー性を確保、全体的に充実していて、生活レベルを高めてくれそうな好印象。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

Ａタイプ（75.21㎡）
2階、5,698㎡

Ｂ１タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円
3階、4,998万円
4階、5,198万円

Ｄ１タイプ（65.40㎡）
1階、4,798万円
2階、4,898万円
3階、4,998万円

Ｄ3タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円

Ｅタイプ（65.62㎡）
1階、4,798万円
3階、4,998万円

Ｇタイプ（58.99㎡）
1階、4,298万円
3階、4,398万円
4階、4,598万円

Ｈタイプ（71.88㎡）
2階、5,398万円

Ｊ２タイプ（70.70㎡）
6階、5,698万円

平均坪単価は、250万円前後でした。

デメリットは、「亀有」や「青砥」最寄りのマンションに比べると、交通利便性が見劣りするポジションであること。ゆったりした専有面積の住戸が少ない事ですね。また、周辺は、ハザードリスクが高いエリアです。

以上を踏まえて、検討したいですね。

22年9月現在、現在、先着順受付で売出されています。

◆アクアレジデンス

A-Cタイプ（70.46㎡）
4階、6,700万円

A-Eタイプ（70.46㎡）
6階、6,800万円

A-Kaタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Lタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Nタイプ（70.46㎡）
4階、7,000万円
5階、7,000万円


◆ブリーズレジデンス

B-B1-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B2-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B3タイプ（70.42㎡）
9階、6,400万円

B-B4タイプ（70.42㎡）
5階、6,000万円
7階、6,100万円
9階、6,400万円
10階、6,500万円

B-B5タイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
7階、6,100万円

B-B6aタイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
9階、6,400万円

B-B8タイプ（70.42㎡）
10階、6,500万円

B-Aタイプ（70.42㎡）
6階、6,400万円

当初の売出しから値上げは無さそうです。前述の通り、駅徒歩8分の中古「シティテラス平井」の条件が良い住戸は、安定して250万円以上で成約されてきましたので、前面の商業施設を抜けるか抜けないかあたりの6階、日当たりが良い70㎡中層階が6,000万円（坪単価280万円）、抜け感がある高層階の住戸が6,400万円（坪単価300万円）は、検討しやすい価格帯だと思います。こちらには旧中川を挟んで江東区隣接、都心部までの物理的な距離の近さもあります。

今検討している人は、条件が良い住戸を早めに決断した方が良いと思います。住友不動産だから徐々に値上げすると決めつけているわけではありませんが、現状の売出しも高いとは思いませんので、北口の「プラウドタワー」のリリースや販売状況によっては、ブリーズレジデンスの低層階や、住環境が良いとは思えませんが駅近の「コンフォートレジデンス」の価格を上げてくる可能性はあるでしょう。

2回目のオンライン事前案内会に参加しました。

1回目では提示されなかった第1期の予定価格と､ランドスケープデザインの追加詳細、主な間取りが説明されました。

今回紹介された67㎡前後の中住戸は、8m以上のワイドスパンを採用し、ＬＤ12畳以上のリビングを確保した効率的な間取り。居住性の高さが魅力です。

第1期は、南東向き、南西向きの高層階からの売出しになります。つまり、当タワーで一番条件が良い住戸位置からという、住友不動産の常套的な売出し方法。

主な予定価格です。

◆西角
Ａタイプ（75.80㎡）
24階、9,900万円（坪単価431万円）
30階、10,100万円（坪単価439万円）
39階、10,400万円（坪単価452万円）

◆南西向き
Ｃタイプ（67.44㎡）
24階、7,800万円（坪単価381万円）
30階、8,000万円（坪単価391万円）
39階、8,200万円（坪単価401万円）

◆南角
Ｄタイプ（75.55㎡）西角住戸
24階、11,400万円（坪単価498万円）
30階、11,600万円（坪単価506万円）
39階、11,800万円（坪単価515万円）

◆南東向き
Ｆタイプ（67.48㎡）
24階、8,400万円（坪単価410万円）
30階、8,600万円（坪単価420万円）
39階、8,800万円（坪単価430万円）

Ｇタイプ（54.99㎡）
24階、6,900万円（坪単価414万円）
30階、7,000万円（坪単価420万円）
39階、7,200万円（坪単価432万円）

◆東角
Ｈタイプ（75.68㎡）西角住戸
24階、10,600万円（坪単価462万円）
30階、10,800万円（坪単価470万円）
39階、11,000万円（坪単価479万円）

当初予想していた坪単価360～370万円程度をはるかに上回る価格でびっくりしましたが、比較的予算に余裕がある方なら、第1期は住まいの満足度が高い条件になります。南角、東角、西角、南東向き中住戸、南西向き中住戸の順に単価を高くしています。想像を超える価格でしたが、このエリアの中で、タワー大規模、42階建ての高層タワーの住空間など、単価なりの企画であることも確かで、エリアでは珍しく、高いけど付加価値が高いレジデンスになります。

南西向きの中住戸であれば予想に近く、しっかり眺望と日当たりが取れ、比較的検討しやすいと感じました。

今までは相対的に東側エリアが低かったわけですから、単に価格を引き上げるだけではなく、上質な住まいがエリアの相場や人気を引き上げてくれることは望ましいことだと思います。

この後のスケジュールは、実際のモデルルーム訪問、希望住戸の申し込みへと入っていきます。

事前案内会に続いて、モデルルームを訪問しました。

これから販売予定の住戸と予定価格です（坪単価は価格帯の中間で試算。5,000万円台は5,050万円）。

◆北東向き
Bタイプ　1LDK（52.47㎡）
3階、4,800万円台（坪単価305万円）
6階、4,900万円台（坪単価311万円）
9階、5,100万円台（坪単価324万円）


◆北西向き
Cタイプ　2LDK（55.00㎡）
4階、5,100万円台（坪単価309万円）
6階、5,200万円台（坪単価315万円）
9階、5,300万円台（坪単価321万円）

Aタイプ　1LDK（44.91㎡）
3階、4,100万円台（坪単価305万円）
6階、4,300万円台（坪単価320万円）

Hタイプ　2LDK（55.33㎡）
3階、5,100万円台（坪単価307万円）
6階、5,200万円台（坪単価313万円）
9階、5,300万円台（坪単価319万円）


◆南東向き

Jタイプ　3LDK（70.00㎡）
3階、6,500万円台（坪単価309万円）
6階、7,600万円台（坪単価361万円）
9階、8,100万円台（坪単価384万円）

Eタイプ　2LDK（55.09㎡）
6階、5,800万円台（坪単価351万円）
9階、6,100万円台（坪単価368万円）

Gタイプ　2LDK（55.24㎡）
6階、5,800万円台（坪単価350万円）
9階、6,100万円台（坪単価367万円）

Iタイプ　3LDK（69.84㎡）
3階、6,800万円台（坪単価324万円）
6階、7,600万円台（坪単価362万円）
9階、7,900万円台（坪単価376万円）

マンション全体の平均坪単価は335万円でした。
（南東向きは355万円、北東向きは315万円、北西向きは315万円）

日当たりを優先順位から外せば、北西向き、北東向きのこの格での新築分譲は魅力！

マンションギャラリーでは、外観模型で実際の建物の質感や、モデルルームでは最新の設備を体感できるので、オンラインだけでなく、実際に訪問することをお勧めします。

主な住戸の間取りと価格（22年10月7日現在）

22年10月7日現在、3号棟と4号棟が売出されています。
以下は、販売中（予定）住戸の一部です。

◆3号棟

3-61Aタイプ（2LDK、61.49㎡）
2階、5,100万円（※予定価格）
6階、5,300万円（※予定価格）
7階、5,400万円（※予定価格）
8階、5,400万円（※予定価格）

3-65Bタイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,400万円（※予定価格）
3階、5,400万円（※予定価格）
6階、5,600万円（※予定価格）
7階、5,600万円（※予定価格）
8階、5,600万円（※予定価格）

3-70Bタイプ（3LDK、70.15㎡）
2階、5,778万円（※先着順価格）
6階、6,128万円（※先着順価格）

3-86Bタイプ（4LDK、86.39㎡）
3階、7,168万円（※先着順価格）
5階、7,200万円（※予定価格）
7階、7,300万円（※予定価格）


◆4号棟

4-57A2タイプ（2LDK、61.49㎡）
5階、5,000万円（※予定価格）
6階、5,000万円（※予定価格）

4-65Ａ2タイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,408万円（※先着順価格）
4階、5,528万円（※先着順価格）

4-70Ａ1タイプ（3LDK、70.15㎡）
4階、5,928万円（※先着順価格）

4-74Ａgタイプ（3LDK、74.17㎡）
1階、6,100万円（※予定価格）

4-86Cタイプ（4LDK、86.45㎡）
2階、7,200万円（※予定価格）


平均坪単価は280万円前後でした。　

個人的な所感としては、生活スペースを最大効率化した秀逸な2LDKの素晴らしさに感嘆したのと、駅距離があるこの立地で3LDKなら、最低70㎡の住戸を選びたいと思いました。

月々のランニングコストは以下です。
70.15㎡住戸で初年度25,985円。
管理費、17,620円
修繕積立金、7,020円
自治会費300円
インターネット使用料、1,045円

ランニングコストはこんな物かと思いましたが、駐車場は12,500円～14,500円、駐輪場は100円～300円、サイクルポートは600円と、いずれも抑えられていますね。

私が当初思っていた以上に販売は好調でした。リリースを見ていると抽選住戸も多く、当初の見通しよりもかなり早く販売が進んでいるようでした。

「リセール」については、立地はもちろんなのですが、「購入時の価格」が大事で、駅から距離があっても大型商業施設や大型公園に近いこと、利便性が高い企画である事なども影響してきますので、駅から距離があるから一概にリセール（％）が悪いことにはなりません。現在の相場からではありますが、新築時に抽選になったりするのは、企画が良く価格が検討しやすいと判断されているからです。永住型のレジデンスではありますが、何か不慮で売却する際も、「石神井公園界隈なら、大規模のあのブリリアシティ」と指名買いも入りやすくなりますから、心配は少ないでしょう。

現在、販売中の主な住戸と価格です。

Ｇタイプ、57.58㎡（2LDK）
3階、4,238万円
9階、4,558万円

C2タイプ、71.06㎡（3LDK）
3階、5,198万円
9階、5,488万円
10階、5,508万円
11階、5,528万円

Dタイプ、68.73㎡（3LDK）
3階、4,998万円
6階、5,168万円
10階、5,308万円
11階、5,328万円
12階、5,428万円

Fタイプ、81.49㎡（4LDK）
3階、5,658万円
4階、5,798万円
6階、5,918万円

平均坪単価は、245万円前後でした。

月々のランニングコストについて。

71.06㎡住戸
管理費：18,300円
修繕積立金：9,950円
インターネット利用料：990円
給湯器リース料：2,200円

初年度で31,440円は、エリアの板状タイプのマンションでは重ため。修繕積立金を多めに設定してあることは悪くありませんが、管理費が少し重たいのと、給湯リース料が余計でした。シティテラス金町は、大規模のメリットを活かして、70.35㎡住戸がインターネット使用料など込みで12,305円ですから、その差は歴然。エリアで検討している人にとって、月々1万円近い差は、検討材料の一つになるでしょう。

子育て世帯が検討するなら、新宿地区の環境に、お隣、東金町地区の再開発などが控えているエリア特性に加え、大規模マンションの利便性を享受できる「シティテラス金町」がお薦めなのですが、シティテラスは売り急いでいないため、直近では、特にエリアの将来性を先取りした価格まで吊り上がってきています。

例えば、南向きを開放したA棟の6階、70.35㎡住戸が6,300万円（坪単価295万円）。悩ましいですよね。前面の環境が塞がれたC棟、D棟はもう少し安いですが。

当マンションの南向きの9階、71.06㎡住戸の5,488万円（坪単価255万円）と比べると大きな価格差があります。シティテラスは、南側に常磐線の騒音を抱えますが、こちらの南側は、穏やかな低層の住宅地というアドバンテージもあります。

月々1万円（およそです）のランニングコストの差額分を、住宅ローンの月々支払い額に充てると（0.5％、35年借り入れ）、単純計算ですが約400万円多く借りられることを踏まえ、価格だけで大きな判断基準にするのは避けたいです。価格は住まいの満足度に直接的につながるメリットでありません。

それでも、検討材料の大きな一因になることは実際ですから、借入の与信に余裕が無く、永住前提で当マンションの特徴を気に入った方なら、お勧めできるマンションだと思います。

22年10月現在の主な販売住戸の価格です。1年たたずに2度目の値上げ。低層階で坪単価330万円。分譲開始直後は上層階で坪単価300万円ほどでしたから、実質40～50万円程度の値上げ。

Aタイプ、3LDK（70.56㎡）
3階、7,500万円

B4タイプ、3LDK（70.27㎡）
4階、7,100万円

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
3階、6,800万円

C2タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
4階、6,700万円

江東区内では、「ヴェレーナグラン門前仲町」「MJR深川住吉」「猿江恩賜公園レジデンス　」「バウス西大島」が、いずれも検討しやすい割安感があったため、ファミリータイプはあっというまに供給がなくなり、近隣で残すのは、当マンションと「ジオ南砂町」、60年定期借地権の「リビオシティ南砂町ステーションサイト」くらいになってしまいました。売り急いでいない事業主が値上げしても、私達は他に選ぶ選択肢が少ないわけですから、仕方無いですよね。

他のエリアでも、住友不動産の分譲と、地域の中古、他のデベロッパーの分譲と乖離がある場合がありますが、良い条件の物件が出たら、早めに検討していきたいですね。

全戸西向きの設定、1LDKが14戸、2LDKが23戸、3LDKが20戸。

主な販売住戸と価格です。

Ａタイプ（65.06㎡、3LDK）
3階、4,740万円

Ｂタイプ（61.80㎡、3LDK）
3階、4,540万円

Ｃタイプ（52.34㎡、2LDK）
2階、3,990万円

Ｄタイプ（43.00㎡、1LDK）
7階、3,600万円

Ｅタイプ（43.00㎡、1LDK）
2階、3,380万円

Ftgタイプ（56.65㎡、2LDK）
1階、4,260万円

Gタイプ（56.65㎡、2LDK）
6階、4,410万円

Hタイプ（65.07㎡、3LDK）
4階、4,880万円

1LDKの単価が若干乗っていますが、平均坪単価はおよそ250万円でした。

月々のランニングコストは以下です。

Hタイプ（65.07㎡）
管理費：15,620円
初年度修繕積立金：5,850円
合計21,480円（インターネット使用料含む）

管理費が、インターネット代込みで㎡240円は抑えられていると思いました。


◆メリット

まず、この価格で、都心部に近接した23区アドレス、駅近の新築マンションに住めることが大きいと思います。都心部までのアクセスは、西側エリアと遜色ありません。上昇し続けてきたマンション価格は足下で陰りが見えていますが、マンションを構成する原価を下げる要素は見当たりません。都心部から近く、便利な場所にもかかわらず今まで相場が低かった東エリアは、価格訴求面で広域検討者も増えており、今後、人気の乖離は縮まっていくと思っています。

次に、穏やかで明るい住環境と駅距離を両立した立地で暮らせること。日暮里・舎人ライナー沿線では、駅近でも、「尾久橋通り」の騒音や、日暮里・舎人ライナーの高架が気になる住環境のマンションも多いのですが、駅徒歩5分の利便性と、一歩奥まった住環境の良さを両立した、快適に暮らせる「ちょうど良い立地」のマンションだと思います。

最後に、デザイン性豊かな住まい、災害に強い安心設計であること。エリアの中では目立つ優れたデザイン性で、暮らし始めれば、住まいの意匠が誇らしく愛着がわくようなマンションになるはずです。災害時に対応できる設備までしっかり考え抜かれた設計は、東エリアに住む人の不安を和らげ、穏やかな生活を支援してくれるでしょう。「カラーモニター付きインターフォン」や「ルーバー面格子」付きの窓、隣住戸との隔て板が天井部までのトールサイズなど、プライバシー性や防犯面など細かな点まで設計されている点も住まいの満足度を高めてくれる要素。

総じて、若年層やDINKS、少しでも経済的な負担を抑えて住まいを探しているファミリー層にとって満足度が高いマンションになるはずです。


◆気になった点

都心部に近いとは言え、主要JR各線に比べれば、日暮里・舎人ライナーの利便性、通勤環境はハンデがあります。コロナ禍になり、JR総武線や、東京メトロ東西線を抜き、通勤時の混雑率が全国1位を記録しました。輸送率を高めるベンチシートの導入なども計画されていますが、今後も沿線の人口が増えれば、輸送率の向には限界がある気もしていて、沿線が将来的に明るい要素ばかりとは言い切れないところです。

それと、専有部について。2～3人での生活が適した広さです。家族4人想定だと子供が大きくなれば荷物が増え、60㎡台の3LDK住戸では手狭になるので、事前に専有面積を割り切って検討しましょう。ゆったり子育てをしたいのであれば、築浅の中古であれば70㎡超の3LDKが坪単価180万円前後、3千万円後半で手に入る相場観ですし、戸建ても視野に入るでしょう。

南棟と東棟の2棟構成で全52戸。

東向き42戸（2階～15階）
Aタイプ（68.06㎡、3LDK）
Bタイプ（71.80㎡、3LDK）
Cタイプ（72.00㎡、3LDK）

南向き　10戸（2階～6階）
Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
Eタイプ（62.54㎡、3LDK）

南側は、前面の道路を挟んで2棟の7階建てマンションが建っているため詰まった住環境ですが、季節によっては、低層階から多くの時間帯において日当たりを臨めるでしょう（モデルルームにて要確認）。

東向きは、現状、船堀街道を挟んで低層の建物が並んでいるため、抜けた環境で開放感があります。ただし、「船堀街道」を挟んで駐車場と運送会社、古いアパートが建っています。当マンションの敷地と同じ建築条件（用途地域、容積率、高さ制限とう）のため、将来的に高い建物が建つリスクを踏まえておく必要があります。実際に、前面開放の眺望を掲げていた「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」のバルコニー前面には、完売後まもなくマンションが建つ計画が挙がってしまいました。

周辺のハザードマップについては、2階相当分までの浸水リスクがあります。


以下、それぞれのタイプと予定価格です。

◆東向き

Aタイプ（68.06㎡、3LDK)
5階、4,900万円台
13階、5,300万円台

Bタイプ（71.98㎡、3LDK)
6階、5,100万円台
13階、5,500万円台

Cタイプ（72.00㎡、3LDK）
5階、5,100万円台
10階、5,400万円台
15階、5,700万円台


◆南向き

Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
4階、4,300万円台
6階、4,500万円台

Eタイプ（62.54㎡、3LDK）
2階、4,100万円台
4階、4,400万円台

平均坪単価は、240万円前後でした。


以下は、月々のランニングコスト。

（例）Cタイプ（72.00㎡）
管理費、11,700円
修繕積立金、5,850円
インターネット使用料。990円

◆メリット

始発駅から座って通勤できる快適さ、自然環境と生活利便性を両立する駅近の立地、そして、2024年に控えた駅北口の再開発による将来性の恩恵を受けられるのが、大きなメリット！

今後は、シングル、DINKS層からも注目されるエリアになるはずです。少し前、「綾瀬」駅、「亀有」駅、「金町」駅で分譲されていたマンションでは、「最近になって女性の単身者の検討も目立つようになった」とよく聞いていました。座って都心部まで30分程度で通える始発駅というおおきな強みを持ち、北綾瀬も、様々な若年層が移り住んでくる事ことが予想されます。

「オープンレジデンシア」ブランドの「オーダーシステム」は、他のデベロッパーと比較して無償のプランが多かったり、大幅に間取りをする有償プランも安価だったり、自分好みにカスタマイズできるのがメリットです。とくに、このオーダーシステムが無ければ、後段で指摘する居住性のデメリットを補完できません。

単身、DINKS向けの分譲企画であることもメリットの一つ。つまり、生活スタイルが似ている住人が安心して選べる新築分譲といえます。北綾瀬エリアの分譲はファミリータイプが多かったため、DINKSや単身層が、近隣の中古ファミリータイプに住むと、子供の足音など生活の騒音やマンション内のコミュニティなど生活リズムが相容れないかもしれません。


◆デメリット

デメリットは、居住性ですね。住戸スパン（幅）の狭さとバルコニー側まで浸食した柱。

狭いスパンは室内の開放感が薄れるばかりか、大画面テレビをおけばソファとの間隔が狭くなるので、テレビのサイズを一回り小さくしたくなるかもしれません。住戸が細長くなるので、ワイドなスパンと比べて、廊下部分のスペースを取られてしまいます。専有面積に対して効率的に居住スペースが取れているとは言えません。

それと柱の浸食ですね。共用廊下側は許容できますが、バルコニー側までの柱の浸食は、現代の首都圏分譲では中々見られない構造。家具を配置するスペース、空間の使い勝手が一部制限されてしまいます。

1番大きいＤタイプの3LDKでも4人ファミリーは難しいです。せめて3人。他の間取りは、基本、単身かDINKS向けでしょう。ファミリーだったら、近隣に有力な築浅の中古マンションが選べるほど沢山あります。


◆主な間取りと価格帯

Agタイプ、53.41㎡
1階、4,588万円（坪単価283万円）

Aタイプ、53.41㎡
7階、5,088万円（坪単価315万円）

B2タイプ、46.20㎡
6階、4,588万円（坪単価327万円）
8階、4,788万円（坪単価342万円）

C1（4階、8階はC2）タイプ、58.27㎡
2階、4,788万円（坪単価271万円）
4階、4,938万円（坪単価279万円）
8階、5,188万円（坪単価294万円）

Dgタイプ、63.06㎡
1階、4,888万円（坪単価255万円）

D1（5階、8階はD2）タイプ、63.06㎡
2階、4,988万円（坪単価261万円）
5階、5,418万円（坪単価283万円）
8階、5,588万円（坪単価292万円）

平均坪単価は約290万円でした。

月々のランニングコストは以下です。
63.06㎡
管理費：17,300円
修繕積立金：5,700円
町内会費：770円
インターネット使用料：748円

22年12月現在の先着順、主な販売価格です。

◆ブリーズレジデンス

B-B1-1タイプ（70.42㎡）
3階、6,000万円

B-B3タイプ（70.42㎡）
4階、6,000万円

B-B4タイプ（70.42㎡）
5階、6,100万円
7階、6,400万円
9階、6,600万円

B-B5タイプ（70.42㎡）
6階、6,200万円
7階、6,400万円

B-B6aタイプ（70.42㎡）
8階、6,500万円

B-B7aタイプ（70.42㎡）
5階、6,100万円
8階、6,500万円

B-B8タイプ（70.42㎡）
5階、6,100万円

B-B10タイプ（70.42㎡）
3階、5,900万円

B-Aタイプ（70.42㎡）南西角住戸
2階、6,400万円

B-A’タイプ（70.42㎡）南東角住戸
4階、6,500万円


少し値上げしたようですね。3％程度。100～300万円程度。

例えば、B-B4タイプ（70.42㎡）の9階住戸、9月時点での価格が6,400万円→6,600万円に上がっています。また、直近でモデルルームを訪問したフォロワーさんより、アクアレジデンスは現在売出しを停止していると聞きました。

「プラウドタワー平井」は、エリアに明るい方も広域の方も、以下の条件を踏まえて検討を進めていきましょう。

・平井エリアの特性
・駅前、商業一体開発タワーの利便性
・駅前にして開放的な住空間


◆立地・ロケーション

徒歩2分のフラットアプローチと駅前に住む利便性が、大きなメリットになります。

駅徒歩2分の凄さは、交通や移動の利便性に加えて、駅周辺に集まる商業施設を庭のように利用できる生活利便性の高さにもあります。スーパー、コンビニ、ドラッグストアが徒歩１分！南口の商店街や主要な生活利便施設も、ほとんど徒歩10分以内で利用できる環境です。駅南側に広がる商店街に、当マンションの足下にできる商業施設も何ができる楽しみですね。都心までの近さ、交通利便性の良さを享受しながら、両隣の錦糸町、亀戸、小岩のような繁華街の喧騒が無く、自然環境にも恵まれています。

ただし「平井」駅は、東エリアでも、ローカル色が濃い各駅停車の駅の一つです。大動脈、JR総武線沿線の他の駅と比べると、広域からの知名度も格段に低いと思います。賑やかさを好む人、常に話題性に触れていたい人であれば、平井の地に留まることは退屈だと思います。


◆ランドスケープデザイン

住宅と商業施設一体となった複合再開発「平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」により誕生する野村不動産の鉄板商品は、エリア特性や直近のマンション相場で語れない高い付加価値があります。エリア最高峰の約110m29階建ては、平井No.1のマンションとしてランドマーク的な存在となるでしょう。

低層階に商業施設、地域貢献施設、保育施設、共用施設等を集約。共用部は、3階に「スタディルーム」「ライブラリーラウンジ」「プレイエリアとキッズルーム」、25階には「スカイラウンジ」「ゲストルーム」などが設けられます（※商業施設など外部施設は25年春開業予定）。

住戸フロアは5階～29階。内廊下仕様で、各階ゴミ置場が設置されます。エントランスやサブエントランスに加え、エレベーターでも認証が必要なダブルオートロック。住戸玄関を含め三重のセキュリティとなります。玄関にはカメラ付きインターフォン。1Rを除き、天井高2,600mm、サッシ高2,100mmなど、それなりに高い仕様となっています。28階、29階にはプレミアムフロアを設定し、特別な仕様が提供されます。

タワーは「免震構造」を採用し、「長期優良住宅」にも認定されています。

総じて、周辺の分譲マンションとは一線を画すタワーの利便性、快適性を際立って実感できる造りになっています。

駅前にして周辺に高い建物が少なく、高層タワーによる開放的な住空間の強みも大きな特徴です。マンション周辺は抜け感があり、東西南北、ほとんどの住戸で抜けた明るい住空間の生活を楽しめるでしょう。更に、開口部に向けたワイドスパン住戸設定が住まいのハイライトです。内廊下設計でプライバシー性を確保し、全ての居室に窓を設けた開放感、明るさで、採光の住環境の中での生活を満喫できます。

デメリットは、総武線と蔵前橋通りの騒音。南側は常に電車、北側ではバスやトラックなど大型車が往来するので、窓を開けた生活は少し憚られるでしょう。


◆まとめ・価格は？

マンションマニアさんが、平均坪単価400万円を超えると呟かれていたとおりとすれば、3LDKが9,000万円、2LDKが7,000万円前後。

江東区の「プラウドタワー亀戸クロス」に比べて安いどころか、高くなってしまったので、亀戸を買っておけばと後悔される方がいるかもしれませんが、亀戸にない強みもあります。

・穏やかな駅前の住環境
・大通りを渡らないフラットな道のり
・充実した共用部
・ほとんどが抜け感ある開放的な住空間
・全居室開口部を構えたワイドスパン住戸

分譲戸数がそれほどないため、エリア内と広域含め、販売は早めに進みそうな気がしますが、広域からのファミリー層が、どこまで平井へのフィット感を高めて、快適な新築タワーを前のめりに検討できるか気になるところです。

◆主な間取りと価格

Ｄタイプ　85.5㎡　4階　8,590万円　
Ｇタイプ　75.7㎡　2階　6,690万円　
Ｉタイプ　78.78㎡　2階　7,390万円　
Ｏタイプ　85.22㎡　3階　7,990万円　
Meタイプ　114.51㎡　5階　12,290万円　

平均坪単価は、およそ310万円前後でした。メゾネットタイプは300万円中盤以上と嵩みますが、平均的な中住戸の3階では300万円ほど。


◆クリオ葛西シーズンテラスに住むメリット　

大型商業「アリオ葛西」徒歩2分が、日々の生活の中で、たくさんの楽しい体験と快適さをもたらしくれます。子供が産まれれば、自分の庭として無くてはならない存在に。至近の「総合レクリエーション公園」だけでなく、思い立ったら自転車で「夢の国」や「葛西臨海公園」などのレジャースポットに身軽に行けてしまう羨ましいポジション。この地にいるからこそ、数え切れない想い出を作れるはずです。気の南葛西エリアの中でもロケーションの良さが光ります。

そのエリアの中で、南向き住戸を80％以上確保した恵まれた敷地形状。しかもワイドスパン住戸設定にした贅沢さ！前面の左近川、道路を挟んで前面の住宅地まで20m以上の離隔を確保しているため、低層階から日当たりを臨め、中層階からは抜け感も期待できそう。良好な日当たりに、明るい室内空間での生活を満喫できるでしょう。

居住性が高い明和地所ならではの企画も魅力です。2021年、首都圏分譲マンションの平均面積は67.62㎡でしたが（出典：クリオ葛西シーズンテラス公式ＨＰ）、当マンションの平均専有面積は84.70㎡で、数字が表わすとおり希少なマンションになります。ワイドスパンを活かした多彩な間取りは、メゾネットタイプが11戸、ルーフバルコニー付き住戸が2戸、左近川に面した南向き、奥行き最大2,700mmのテラス付き1階住戸が10戸（他、テラス付き西向き1戸、東向き1戸）。南向きのテラス付き住戸は、軒先が植栽と左近川のため、日光を受けながら自然を感じる住まいに。メゾネットはＬＤ吹抜開放！と、2階部分の両面バルコニー（北側は、2,500mm）が見どころ。一般的な分譲マンションでは味わえない高い居住性により、年数を経るごとに住まいの満足度は向上していくはずです。


◆デメリット・気になる点

一番考えるべき視点は、いわずもがな駅距離ですね。それとハザードリスク。江戸川区洪水･高潮ハザードマップでは、最大深度1階部分相当の浸水リスクがあります。それでも江戸川区の内陸部と比較すると、比較的安心な方です。最後に、西向き住戸と南向き住戸の大通りに近い住戸は、車通りの騒音が気になるかもしれません。


◆最後に

駅距離がある新築でも3LDK、60㎡台が主流で、グロス価格を削った企画がほとんどの中、大きな差別化がされた新築分譲です。

平均坪単価が300万円を超えており、周辺の分譲の相場観、坪単価250万円前後と比較してグロスどころか坪単価まで一見高そうに思えますが、「イニシア東葛西テラス」や「葛西グリーンフィールドプロジェクト」は西向き。当マンションの東向きや西向きは200万円台後半のため、この造り、設備、ワイドスパン住戸の企画などを考えれば、特段高いとは思いませんでした。周辺環境、南向き中心の敷地と合わさった付加価値が高い企画。「80㎡超のワイドスパン住戸に南向き」は、むしろ買いたくても買えない、造りたくても他の売主では造らない唯一無二の企画です！

主な間取りと価格について。

Aタイプ、70.78㎡
5階、6,200万円（坪単価289万円）
6階、6,200万円（坪単価289万円）
8階、6,500万円（坪単価303万円）
9階、6,500万円（坪単価303万円）

Ｂ1タイプ、70.05㎡
5階、5,900万円（坪単価278万円）
6階、5,900万円（坪単価278万円）
8階、6,200万円（坪単価292万円）
9階、6,200万円（坪単価292万円）

Ｄ2タイプ、54.55㎡
6階、5,100万円（坪単価308万円）

Ｄ1タイプ、54.55㎡
8階、5,300万円（坪単価320万円）
9階、5,300万円（坪単価320万円）

平均坪単価はおよそ300万円前後でした。


月々のランニングコスト
Ｂタイプ　70.05㎡
管理費、28,130円
修繕積立金、8,290円
（インターネット使用料含む）


上質感、プライベート感溢れるレジデンスに向け企画が練られています。角住戸率74%は、南西向きの日当たり良好な住まいに更に明るい生活が送れるスパイス。南西向きなので、開口部が多い住戸は更に明るい生活がおくれます。2LDKも角住戸で2面バルコニーなど、間取りの良さが見られます。1タイプある中住戸（Ｂタイプ）も、連窓サッシの採用によりリビングダイニングを最大限開放的な空間に仕上げています。小規模マンションながら、車寄せを配したエントランス周り、テレワークルームの設置など、充実したランドプランに住戸内設備の充実ぶりも魅力で、高い居住性を実現してくれるマンションです！


気になる点は、ランニングコスト（管理費）が高めであることですね。

シティハウス平井サウス　70.05㎡、28,130円
シティハウス平井　70.42㎡、17,955円
シティテラス平井　70.74㎡、7,030円

平井エリアのマンション相場観ですが、分譲中の「シティハウス平井」が坪単価300万円（22年12月現在、3％ほど値上げ傾向・・・）、築6年の「シティテラス平井」が中層階など平均で坪単価250～260万円の相場観です。2つの物件より駅に近い徒歩7分、生活環境豊かな立地で、3LDKが坪単価300万円を切る価格は、積極的に検討したいと思えます！

いつ価格が上がるかわかりませんが・・・。

◆ザ・パークハウス谷中道灌山テラスに住むメリット

・都心部間近に住む高い交通利便性！
都心部主要各所へ短時間の直通アクセスを確保する、JR山手線と東京メトロ千代田線の2路線の駅近（徒歩4分）立地が大きなメリット！充実した生活や日々の忙しい日々の中で、行動範囲や移動回数が高まる利便性に大きな価値があります。

・谷根千エリア、文京、上野エリアを中心としたロケーションの良さ！
日本の歴史、文化に触れ、ライフスタイルや生きる価値観を更に豊かなものにしてくれる地域。上野まで歩けば、それぞれの博物館、美術館で世界と日本の文化や歴史に触れることができます。子どもが産まれれば散歩がてら何度も「国立子ども図書館」に足を運んで本のシャワーを浴び、子供が成長すれば「国立科学博物館」に足繁く通って生物や化学の神秘に触れ、「開成学園」の文化祭を訪れたり、東大の赤門を散策できる、贅沢な子育て環境、教育環境が身近に。「西日暮里」駅周辺の再開発も控えており、数年後には更に利便性が高まりそうな期待感もあります。

・山手線駅近で南東側を半永久的に開放した希少立地！
バルコニー前面から、前建てまでは4m程の離隔ですが、低層の住宅地のため、2階からしっかり陽が入ってきます（モデルルームで要確認）。5階くらいから上層階の抜け感、眺望は圧巻です！道灌山通りからはセットバックされ、バルコニー側も静かな住宅地を向いているため、喧噪も感じないでしょう。

・工夫された共用空間、専有部
1階のエントランス横には、窓付きの明るい「パーソナルブース」（2箇所）があり、自宅とは気分を変えて1人の時間に没頭することができます。2LDK、3LDK住戸専有部には、折りたたみ式の「バルコニーカウンター」が標準装備されるので、たまには日差しを浴び、遠くを見渡し目を休ませながらワークをするのも良しです。バルコニーには「防水型コンセント」も用意されています。「住戸専用宅配ボックス」も時代性を反映していますね。これは本当に嬉しい！


◆当マンションの注意点
エリアの雰囲気が人によっては合う合わないがありそうな事と、居住空間が手狭だと感じたことです。

個人的には「谷中銀座商店街」は好きな場所ですが、休日は観光地化しており、人混みを嫌う方は気軽に散歩するのが少し憚られるかもしれません。また、下町感が感じられるエリアで、生活環境が肌に合わない人もいるでしょう。

マンションの周辺は、駅周辺で何でも揃う隣の「町屋」駅周辺と比べると少し寂しい環境です。「西日暮里」駅前の再開発によって駅の周辺が洗練され、生活利便施設が増えることに期待したいですね。子育てが活発なポジションという印象を受けず、指定の小学校と中学校も遠い通学環境も気になりました。2LDKと3LDKの間取りでは、3人家族かDINKS、単身向けだと思います。3LDKだからと4人家族で検討すれば、手狭な間取りがデメリットになるでしょう。Gタイプの3LDKは窓が無い居室もあります。


◆主な間取りと予定価格（22年12月現在）

Eタイプ（59.66㎡、2LDK）
4階、8,800万円台
6階、8,900万円台
11階、9,200万円台
14階、9,500万円台


Gタイプ（66.03㎡、3LDK）
4階、9,500万円台
6階、9,700万円台
11階、10,000万円台
14階、10,300万円台


Cタイプ（53.47㎡、2LDK）
4階、7,800万円台
6階、7,900万円台
11階、8,100万円台
14階、8,400万円台


H1タイプ（68.59㎡、3LDK）
4階、9,900万円台
6階、10,300万円台
14階、12,000万円台


平均坪単価は、500万円前後の予定です。