すまいよみ スムログ出張所スレ

駅距離はありますが、恵まれた周辺環境、全戸角住戸設定の住空間の良さが魅力のマンションです。

「総合レクリエーション公園」や「なぎさ公園」「葛西臨海公園」「アリオ葛西」などの娯楽スポット・施設に囲まれ、子育てするにも楽しいエリアです。「夢の国」も自転車で行けてしまう近さで、生活の満足度は高いでしょう。

先行で販売された徒歩14分の「ガーラ・レジデンス葛西」も、設備の良さや価格などのバランスで人気があり、竣工前には完売していました。400戸を超える「リビオシティ・ルネ葛西」も竣工前完売でしたが、駅距離があっても、沿線の人気、周辺の住みやすさでマンションの人気が高いエリアです。

朝の通勤の快適性では、今まで都営新宿線や半蔵門線に大きく劣っていた東西線でしたが、コロナによる緊急事態宣言以降、混雑度が低くなっています。加えて、将来的に東陽町を南北に横断する有楽町線の延伸がほぼ決まっていることも大きいです。

70.53㎡の明るい南西角住戸が、3階5,050万円、7階が5,290万円で比較的検討しやすいと思いました。ガーラマンションシリーズの設備、居住性の高さなどしっかりした造りも印象が良いです。

デメリットは、環七通り沿いの騒音と、南側に隣接したガソリンスタンドも若干気になりそうです。

蔵前橋通りが近いことと、比較的高めなハザードリスクが気になる点ですが、それ以上の強みが多く、お勧めできる新築分譲だと思います。

自然環境の良さ、大規模ランドスケープデザイン、共用施設、駐車場は平置き、しっかりした居住性の間取り（長谷工×住友の効率的な田の字型）、充実した住戸設備、近隣で強力に駅前の再開発が進み沿線力の向上が期待される総武線沿線、江東区、墨田区隣接の東京駅6.6km圏。

当マンションの大きな特徴は、3敷地にまたがった6棟構成である点です。

平井駅から一番距離がある順から「アクアレジデンス」（徒歩10分）、「ブリーズレジデンス」（徒歩10分）、「コンフォートレジデンス」（徒歩8分）。それぞれ2棟ずつの構成になっています。

エントランスや宅配ボックス、ゴミ置き場、駐車場（オール平置き）、自転車置き場など基本的な機能は、それぞれの棟が持ち合わせているのですが、共用施設はB棟の東向き1階部分に集約され、全ての棟の居住者が利用することができます。

前面が旧中川に面し開けている恵まれた住環境のアクアレジデンスの売出しが6千万円後半と、駅から一番遠い棟が一番高い価格設定。ブリーズレジデンスの売出しが中層階で6,000万円前後～の売出しで、眺望が抜けた高層階が6,500万円前後、コンフォートレジデンスは、しばらく後になりそうです。

電車でも自転車でも「東京」「大手町」や、都心部要所まで快適に移動でき、機動力を発揮できる門前仲町。

その門前仲町駅２番出口から徒歩3分。永代通りを木場方面に歩き、路地を南に曲がって「石島橋」を渡るとマンションの立地という近さ。

南、東、西の3方を接道し、北側を大横川に囲まれている利便性と住環境を両立した、これ以上ない立地です！

大横川は春になれば桜の名所。周辺は閑静で開放的な住宅地。京葉線の「越中島」駅も徒歩8分、シネコンも入居する大型商業施設「深川ギャザリア」も徒歩10分以内で歩けるので、移動も生活も非常に便利な立地になります。近くには大型公園の「木場公園」「牡丹町公園」「古石場川親水公園」などファミリーが賑やかな公園もあり、子育てファミリーにとっても暮らしやいポジションです。

近隣の中古相場です。

プラウド門前仲町ディアージュ
2018年築
徒歩9分

シティハウス門前仲町
徒歩5分
2012年築

が坪単価380?400万円
70㎡所有権8,500万円前後で取引されています。

近隣の新築では
クレヴィア両国国技館通り
両国駅徒歩2分が坪単価450万円
70㎡換算で9,500万円

70年の一般定期借地権付きの分譲ですが、70年あれば一生住むために若年層が検討する際も、とりあえず不安はないですね。どのくらいの価格になるでしょうか。

借地権付きを加味して、坪単価400万円以上は間違いなくいくのではないでしょうか。

駅周辺、徒歩圏内に、生活利便施設が集積していて、大通りがなく穏やかで明るい低層の街並みが「瑞江」エリアの特徴ですが、「ラリュール・セゾン」は、その両方を実感できる駅徒歩4分の立地が大きな強み。西側が道路挟んで「下鎌田へび土手公園」、南側が一戸建てが並ぶ住宅地のため、利便性と住環境を両立した最高の立地になります。

マンションの近くには保育園や幼稚園がたくさんあり、通学校の小学校や中学校も近いので（中学校は目の前）、子育て環境も良好です。

もうひとつのメリットが「間取りの良さ」です。大規模では味わえない居住性の高い間取りを見ることができます。直近で分譲されてきた瑞江エリアの分譲マンションは、いずれも中小規模ですが、それでも大体が一般的な「田の字型」中心の間取りがほとんどでしたので、このマンションを積極的に選びたい強みになると思います。

もう1棟の「ラリュール・ルフレ」ですが、「ラリュール・セゾン」より更に南に2分歩いた「瑞江」駅徒歩6分の立地である点と、将来まで住環境の良さを保てるか不明な点がマイナス要素です。現状は開けて明るい角立地であるものの、西側が空き地、南側が月極の駐車場の存在により住環境の将来性に不安が残るので、価格が少し程度の開きであれば「ラリュール・セゾン」一択だと考えています。

ＪＲ総武線沿線のマンションが「高い」と思っている人は、この瑞江の駅に近いマンションも検討して見る価値があると思います。

少し前になりますが、モデルルームを訪問しました。
スケールが大きいマンションギャラリーで、2つのタイプのモデルルームを見学できます。

主な住戸設備。

TES温水式床暖房
フィオレストーンカウンター
ディスポーザ
食器洗い乾燥機
非接触キー
直床
天井までのウォールドア
天井高2,500mm（一部2,450mm）
バルコニー奥行き1,900mm

標準的なファミリータイプの仕様でした。共用廊下側の洋室に可動式ルーバー格子がないのが残念でしたが、キッチンのフィオレストーン天板は良いですね！


主な間取りと価格について。

一部を抜粋して共有します（すでに販売期が変わっているようなので、現在の販売住戸については、モデルルームでご確認ください）。

【サウスコート】南向き
S-Dwタイプ、72.00㎡
11階、6,848万円（坪単価313万円）

S-Kgタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）


【ブライトコート】南向き
B-Bタイプ、72.13㎡
4階、5,978万円（坪単価273万円）

B-Cタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）
4階、5,998万円（坪単価273万円）
9階、6,268万円（坪単価285万円）
12階、6,398万円（坪単価291万円）

B-Ｅタイプ、65.79㎡
4階、5,578万円（坪単価279万円）


【ウェストコート】
W-Fタイプ、57.90㎡
8階、5,218万円（坪単価297万円）

W-Kタイプ、80.42㎡
10階、6,998万円（坪単価287万円）


フォレストコートは多くが販売を終えていて、イーストコートの次期売出しは少し先になるようでした。

平均坪単価は280万円前後です。


近隣の新築は、住吉徒歩15分の「シティテラス住吉」、住吉・東陽町徒歩15分の「MJR深川住吉」新築が坪単価300万円、「ジオ南砂町」が同290万円ですから、定借物件の価格面でもメリットはしっかり出ています。価格だけでなく、エリアで駅徒歩3分の大規模、ゆとりある住戸面積となると、新築ではすでに比べる事すら難しくなる希少価値もあります。


月々のランニングコストですが、これだけの共用施設や植栽がありながら、管理費㎡170円は特に安いです。

85.20㎡住戸で月々合計、36,252円
管理費：14,560円
初年度修繕積立金：7,660円
借地権の賃料：7,960円
原状回復積立金：4,510円
インターネット利用料：1,100円
コミュニティ費用：462円


一般定期借地権について。

「更新無し」「建物買い取り無し」で、60年後に更地にして地主に返すことになります。

検討者にとってのメリットは、「好立地」が「リーズナブル」に手に入りやすいこと。

ランニングコストで言えば、上記のような「賃料」「原状回復積立金」など定借物件特有の負担はあるものの、「固定資産税」は地主が支払うため、その分およそ相殺され、通常の分譲マンションレベルになるのではと推察します。

また、住宅ローン減税も利用できますし、売却をする際も承諾料は必要ないと説明を受けました。

定期借地なので、理想は70年ほしかったところですが、都心近接の江東区アドレス、駅徒歩3分の立地で、室内空間、収納にゆとりのある72㎡住戸が、坪単価280万円で手に入るのは大きな魅力！久しぶりにスケールが大きいモデルルームで住宅探しの楽しさも味わえました。


少子高齢化、空き家問題など社会が変わる中で、あえて所有権にせずコストを落としコスパよく生活する、そして蓄えや投資に充てて老後に備える事も、理にかなっているように思えました。


最初に、定期借地権のことで引っかかってはもったいないと思います。

まずはマンションギャラリーで住まいの良さを実感して欲しい物件です！

第1期の販売住戸のうち、主な価格です。

◆南西向き
Ａタイプ（70.90㎡）
2階、5,680万円
3階、5,780万円
4階、5,880万円

Ｂ１タイプ（70.68㎡）
2階、5,490万円
3階、5,620万円
4階、5,750万円

Ｃ１タイプ（63.05㎡）
1階、4,850万円
4階、5,160万円
6階、5,290万円

Ｄ1タイプ（70.63㎡）
1階、5,640万円

Ｅ2タイプ（76.18㎡）
4階、6,450万円


◆南東向き
Ｆ2タイプ（60.95㎡）
2階、4,770万円

Ｇ２タイプ（65.72㎡）
2階、5,090万円
5階、5,380万円

Ｈ2タイプ（73.72㎡）
2階、5,790万円

月々のランニングコストは以下（70.63㎡住戸）。
管理費：18,480円
初年度修繕積立金：8,620円

平均坪単価は、約270万円でした。

同じ区内で分譲中のマンションです。

「ライオンズ綾瀬グランフォート」（綾瀬駅徒歩11分）
270万円
「ソルフィエスタ青砥」（青砥駅徒歩14分）
230万円

いずれもスムーズな販売状況とは言えませんが、当マンションは、駅の人気度（広域からも検討されている）、立地の良さ（子育てファミリーにとって積極的に検討したい場所）があり、個人的には、販売はそれほど苦戦するようなマンションでは無いと思っています。

ちなみに近隣の中古物件の相場ですが、駅徒歩13分、大規模マンションの「ザ・パークハウス青砥」（築10年）が、坪単価200万円前後で取引されています。つまり、当マンションを、10年後、中古物件として売却する際は、70㎡住戸で、4,000～4,500万円程度になることが想定されます。

リセールを気にするよりも、永住前提で、無理のない購入予算、返済計画の上で検討しましょう。

デメリットは、駅徒歩12分と、駐車場が少ない点（53戸に対し11台）です。車があれば、国道6号線に近いため、更に便利に生活できます。カーシェアのサービスがあるものの、土日に借りられるかは予約状況次第ですし、車好きの人なら、できれば所有したいエリアではないでしょうか。それと、南東向きは、前面の一部が公団の団地になっており、眺望、抜け感がは制限される住戸が多いことです。

価格は決して安いとは思えませんでしたが、ライオンズならでは、しっかり居住者視点で考え抜かれた付加価値が高い上質なマンションです。周辺環境の良さやデザイン、設備の良さを考えれば、住み始めて後悔するような住まいではありません。地元、広域からの検討にかかわらず、永住を見込んでいるファミリー層には、距離はあるものの、交通利便性が高い「青砥」駅を上手に利用しながら、生活の満足度を高められるマンションになるでしょう。お勧めします！

駅距離がありながら、周辺には多くの生活利便施設が点在した生活しやすい場所に位置します。大型商業施設「アリオ葛西」に近接、徒歩圏内には、多数の公園や、3kmにもおよぶ広大な「総合レクリエーション公園」、自転車を利用すれば「葛西臨海公園」「東京ディズニーリゾート」まで気軽に遊びに行けるなど、娯楽スポットや自然も多く、便利に生活できて、ファミリーで楽しい思い出がたくさん作れる、地元の人からも人気のエリアに建ちます。

葛西は、日本橋へ直通15分の便利なポジション。日本橋方面に向かうホームへは、徒歩15分の地下鉄博物館口を利用できます。マンションからは「清砂大橋通り」「環状7号線」沿いの広い歩道を歩いたフラットな道のりで、思ったより快適に歩けてしまう距離だと感じます。また、マンション前には、都営バスのバス停があり、「葛西」駅方面と、JR京葉線の「葛西臨海公園」駅方面に移動できて便利です。本数も比較的多いため、雨の日や荷物が多い日なども重宝するでしょう。

マンション内には、共用施設「まあるいライブラリー」が用意されます。子育て家族が集ってコミュニケーションをとったり、ワークができるサードプレイス的な貴重な空間です。

配棟は西向き。居住空間は「イニシアブランド」らしく、完全アウトフレームにより、デッドスペース無く隅々まで家具を置けるなど、専有面積以上に効率的に利用できる空間を演出しています。

デメリットは、道路を挟んだ前面に「イニシア東葛西ファインレジデンス」が存在していること。日当たりや眺望、一部プライバシー性（向こう側の東向き住戸とお見合いしているため、レースのカーテンが必要になりそう）が限られそうです。ただし、30m以上離隔がとれているため開放感は十分あり、住戸内の採光条件は悪くないでしょう。それと、土日など、近隣の商業施設が混み合うときは、車の駐車隊列などの喧噪が、まれに気になるかもしれません。


代表的な間取りは、64.57㎡の3LDK

例えば、4階、4,718万円

少し手狭ではありますが、居室空間の完全アウトフレームにより、通常室内に柱が浸食したマンションが多い中、整形の空間を確保、畳数以上に空間の広がり、家具の効率的な配置を実現するイニシアならではの居住空間で、収納も最低限確保しています。

それでも、浴室が1317サイズ、デッドスペースを除くＬＤ空間が10畳を下回るなど、予算が届けば、ゆったりめ70㎡の3LDKを選びたいですね。

平均坪単価は245万円前後。70㎡でグロスにすると中層階で5,300万円くらいになり、若干重ためになるでしょうか。

葛西周辺には、新築分譲が目白押しです。「アリオ葛西」近接の人気エリアで、住空間にしっかりコンセプトをもち、居住性高い空間を追求したイニシアブランドのマンション。

近隣の有力中古では、大規模「リビオシティ・ルネ葛西（2019年築）」の人気が高く、坪単価230～240万円前後で取引されています。

大規模と小規模の特徴や良さは異なりますが、「イニシア」は「リビオシティ」より駅に近く、2023年竣工の新築であるメリットがありながら近い坪単価。ファミリー層にお勧めできる新築マンションです！

駅から距離はありますが、マンションが面した「今井街道」や、付近を南北に通る「船堀街道」を通るバス便の本数が多く、特に、ＪＲ総武線の「新小岩」駅、都営新宿線の「船堀」駅、「一之江」駅、東京メトロ東西線の「葛西」駅までの本数が豊富なので、移動するには比較的便利な立地です。

周辺の「松江」エリアは、古くから生活基盤がある、江戸川区の中心的な街の1つで、スーパー、コンビニエンスストアが徒歩10分以内に点在しているため、駅まで出なくても、日常の買い物は十分事足りる生活環境になっています。

当マンションの魅力は大きく2点。全戸南東向きで、前面が低層の住宅地のため、日当たり、眺望ともに優れた住環境であること。それと、角住戸率66％、3LDKはワイドスパン設計による開放感、明るさを追求した住空間です。

特に、中層階より上は、空が抜けた開放感に眺望が魅力！Aタイプ、Cタイプのワイドスパン角住戸は、リビングのワイドサッシによって、パノラマビューの開放感を味わう事ができます。

もうひとつ、都心部でマンションが高騰する中、駅距離はありますが、東京23区でワイドスパンの3LDKが4,000万円台前半からの価格も見逃せないポイントです。ガーラシリーズのマンションは、ニッチな場所にしっかりした住空間、設備のマンションを供給することで人気があります。近隣では、「ガーラ・レジデンス船堀」「ガーラ・レジデンス葛西」も売れ行きが好調でした。

小規模マンションのため、共用施設は最小限に抑えられています。住戸は2階からの設定で、間取りは、A（角住戸）、B（中住戸）、C（角住戸）の3タイプです。

Ｃタイプ、71.80㎡、3LDK
6階、南東角住戸、4,790万円（坪単価220万円）

7.6ｍの開放的なワイドスパンが居住性を高めてくれます。4～5階より上だと前面の住宅地の上を抜けて、更に開放感は高まります。洋室（3）を開放したパノラマビューがこのマンションの真骨頂！最高ですね！71㎡規模で、全ての居室に設置されたクローゼットが大容量にできるのもワイドスパンの恩恵です。南向きの角なので、日当たりも1日通じて良好！総じて暮らしやすい専有部分。

平均坪単価は、225万円前後。北側のＡタイプであれば、グロスで200万円前後安いイメージなので、Ｃタイプの南角の日当たりとトレードオフで選ぶのも良いでしょう。

月々のランニングコストも抑えられています。

上記住戸で、
管理費が13,200円
初年度の修繕積立金が6,600円
インターネット使用料が990円

よく吟味すべき特徴としては、20分近い駅距離と小規模マンションであることです。バス便を利用すれば快適ですが、駅から「健康の道」を経由してマンションまで歩く道のりは、日中は気持ちよいのですが、若い女性の夜間の帰宅の経路としては少し心もとない気がします。また、近隣エリアには、同じような環境、価格帯で「プレミスト新小岩ルネ」「イニシア新小岩ローレルコート」などの規模感があるマンションも分譲中です。子育て世帯にとっては、共用施設が豊富である事やマンション内に子育てを共にするママ友コミュニティが醸成しやすいなど、大規模マンションには多くのメリットがあります。

それと、年季が入ってきた「松江」エリアの街並みも好みが分かれるでしょう。暮らしやすさを知っている地元の人ならすんなり住めるはずですが、利便性が高い船堀エリアを広域から探している人にとっては、自分の肌に合うか、しっかり周辺環境などを見てから選びたいですね。マンションを選ぶ際は、事前に注意すべき最低限のことを押さえておきましょう。

船堀は、駅近、駅遠、大規模、小規模、大手、準大手など物件数が非常に多い街です。街の盛り上がりもあり、この数年で駅近の大手物件中心に相場は上がっていますが、駅から距離がある中小規模の物件は、競合が多い中で当初の希望売出し価格で早期に売却しずらい実態があります。つまり、選ぶ側からすれば、まだ駅徒歩10分以内で、価格訴求できる中古物件が豊富にあることを意味します。

では、「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」を積極的に選ぶ理由は？

それは、居住性の高さ「南東向きの開けた住環境　×　開放的で明るい角住戸、ワイドスパンの居住性、パノラマビュー」です！都内23区で新築が4,000万円台で手に入ることも大きな魅力は。価格も大事です。予算に余裕を持って、売却前提での検討やリセールなどを考えず、永住前提で検討される人にとっては、お勧めしたいマンションです！

次期は南向き住戸（ザ・ブライト）の販売が始まります。

第2期 主な販売予定価格です。

SJタイプ（80.35㎡）
12Ｆ、9,100万円台
10Ｆ、8,900万円台
8Ｆ、8,700万円台
6Ｆ、8,400万円台　
4Ｆ、8,200万円台
2Ｆ、8,000万円台

SGタイプ（71.10㎡）
12Ｆ、7,600万円台
10Ｆ、7,500万円台
8Ｆ、7,400万円台
6Ｆ、7,200万円台　
4Ｆ、7,000万円台
2Ｆ、6,800万円台

SEタイプ（69.55㎡）
12Ｆ、7,500万円台
10Ｆ、7,400万円台
8Ｆ、7,200万円台
6Ｆ、7,100万円台　
4Ｆ、6,900万円台
2Ｆ、6,700万円台

1期の東向き住戸から、坪単価で5～10万円前後値下げする予定のようです。敷地南側のリクシルの移転による跡地が未定であることが影響していると思います。
もともとリクシルの存在があった時でも、それなりに眺望はつぶれていたわけですから、あとはリクシルより高い建物が建たなければという感じでしょうか。
深川エリア、中古でも条件が良い7,500万円以内の売出しが少なくなってきたので、価格だけで見れば検討しやすいと思います。
あとは、将来的な住環境のリスクと天秤にかけてどう見るかですね。

とにかく、空が抜けた半永久眺望の東向きの購入は正解だったと思います！

周辺環境が良く、明るい住空間が魅力のマンションです。常に始発駅を利用し都心の主要エリアまで座って快適に移動できるメリットも快適な生活に欠かせないポイント。広さについて贅沢は言わないけれども、都内23区、経済的な価格で新築を探している人にとっては、選択肢の1つになると思います。

第1期の主な間取りと価格です。

Ａタイプ、67.67㎡
4階、4,990万円
6階、5,150万円

Ｂタイプ、58.02㎡
2階、4,070万円
5階、4,300万円

Ｃタイプ、51.5㎡
3階、3,730万円
5階、3,950万円

Ｄタイプ、62.23㎡
4階、4,680万円
7階、4,880万円

Ｇｒタイプ、75.27㎡
7階、5,990万円

平均坪単価は、250万円前後。

綾瀬エリアは、新築の供給、中古の売出しともに豊富で、需要より供給が勝っているエリアです。徒歩10分前後の新築が、坪単価250万円アップ、グロス5千万円台後半で苦戦しており、直近の築浅中古は、徒歩10分以内でも坪単価200万円台前半、グロスで4千万円台中盤。そこそこの専有面積があっても5,000万円台になると、成約まで重ための印象です。

坪単価でみると、この駅距離で250万円は正直高いと思いましたが、グロスでは、専有面積を削って4,000万円台前半の訴求しやすい価格帯にしています。確かに、城東エリアでは、住環境や間取りなどバランスが良く価格で訴求できれば売れている新築マンションも多いのですが、環境重視型の綾瀬北側エリアで、3LDKが4千万円台といっても50㎡台～60㎡台の広さ。豊かな自然環境の中で、たくさんの子供を育てたいファミリー層に届くか？ 一方、子供はいないけど、DINKSでこの立地か？ 賃貸などからの検討者の反響が気になりますね。

先日、抽選が終わってしまいましたが、第2期1次の主な価格です。

【西向き】

Agタイプ（78.75㎡）
1階、6,598万円

Ｃタイプ（70.47㎡）
2階、6,398万円

Ｅタイプ（69.25㎡）
8階、6,498万円
10階、6,598万円

【南向き】

Ｉタイプ（68.55㎡）
2階、6,298万円
10階、6,598万円
14階、6,998万円

Lgタイプ（71.07㎡）
1階、6,198万円

Lタイプ（71.07㎡）
9階、6,998万円

1期で怒濤の100戸販売。2～5倍程度の倍率だったようで、営業さんは大変そうでした。晴海フラッグの同程度の規模の3LDKと抽選倍率はそれほど変わらない位の人気ですね。

あまりに売れてしまったので、値上げしましたと申し訳なさそうに言っていましたが、それでも坪単価10～15万円程度です。相場からすれば、まだまだ良心的な価格で人気は変わらないでしょう。

今後は、小分けに販売していくそうです。といっても、あと65戸。のうち第2期1次は16戸。この16戸（そのうち1LDKが5戸ですが）が当たった人は本当にラッキーでしたね。

多分、次期も値上げすると思います・・・。

第1期の主な予定価格です。

CODタイプ、65.72㎡
3階、7,398万円
6階、7,898万円
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
3階、7,998万円
6階、8,398万円
9階、8,648万円

6階で、坪単価395万円です。


都心部が高騰している中、深川エリアの人気が高まっており、住吉・東陽町駅徒歩15分の「MJR深川住吉」が、坪単価320万円前後で抽選になるほどで、住吉駅徒歩10分以内の中古でも、70㎡7,500万円前後まで上がってきています。

8,000万円くらいまでは、パワーカップルによる検討のハードルが低くなっている中、この価格には正直驚きました。こちらも抽選になりそうですね。

定借物件特有のコストを含むランニングコストも比較的軽めでです。

私への相談者の方も、定借物件である事で、半分の方が迷われている、半分の方が即決している印象ですが、私なら予算が届けば即決したい物件です。

「リビオレゾン三ノ輪パークフロント」の強みは以下です。

「都心隣接の台東区アドレス・駅徒歩4分の立地」
　×　
「パークフロントで70ｍの離隔がとれた開放的な住環境・ワイドスパンの住みやすい居住空間」
　×
「居住性が高い2LDKのグロス価格」

都心部に近いところでアクティブに暮らしたい人たちにとっては、住環境を兼ねそろえた企画、空間効率を最大化した40㎡台の2LDKが4千万円台後半～、家族3人でもしっかり住める50㎡台のワイドスパン住戸が5千万円台前半～と、総合的に見て、積極的に検討したくなるマンションだと思いました。

都心部隣接の台東区アドレス、駅徒歩4分の立地であれば、ライフステージが変わって住み替えを検討する場合も、出口が見えやすい、つまり、条件が良い売却活動ができると考えます。

あらためて、マンションの相場がこれだけ高騰してしまった現在、都心部寄りで探している若年層にとって、このポジションで住みやすいマンション、この価格帯は、エントリーモデルとして最適な企画かと。

モデルルーム訪問時（5月中旬）の予定価格です。

Ａタイプ、53.08㎡
10F、5800万円
8F、5600万円
5F、5500万円
2F、5200万円

Ｃタイプ、45.2㎡
9Ｆ、4900万円
8F、4700万円

Ｂタイプ、45.2㎡
9Ｆ、5200万円
8F、5100万円

以上は2LDK住戸だけですが、1LDK住戸を含めた平均坪単価は、360万円前後でした。

単価的に見ると、Aタイプ、Bタイプが平均より軽めに設定されています。

月々のランニングコストは以下。

B1タイプ（30.13㎡）
管理費：12,890円
修繕積立?：4,210円

Aタイプ（53.08㎡）
管理費：22,710円
修繕積立金：7,430円

他、インターネット使用料が660円かかります。


デメリットは、北向きの住戸設定でしょうか。

「住まいは日当たり」と思っている人からすれば、入り目が難しいかもしれません。

ただし、北側がパークフロント、前建てまで70ｍも離隔がとれている開放感があるからこそ北向き設定の企画をとっています。ワイドスパンで窓面がしっかりとれ、採光十分な明るい空間、開放的な眺望が強み。また、南向き共用廊下側の窓、角住戸は東面や西面の窓から、時間帯によって日照を確保できる住戸もありそうです。

「総合レクリエーション公園」（徒歩1分！）「葛西臨海公園」などの豊かな自然や、「アリオ葛西」（徒歩9分）など生活利便施設が点在する環境で人気が高い「南葛西」エリアのポジションの良さと、100戸以下で、ディスポーザ標準装備、キッチンがフィオレストーン天板など、エリアの板状マンションで随一といえる高品質な造り込みが特徴のマンションです。

間取りは、60㎡台後半の3LDKが83戸中60戸を占めますが、バルコニー側だけでなく、共用廊下側の居室もアウトフレーム設計による効率的な空間になっているため、面積以上にゆとりが感じられます。

60㎡住戸、全てのタイプで、全ての居室を5畳以上にしています。アウトフレームの成形された空間で5畳以上を確保できると空間に少し余裕ができ、ベッドだけでなく、子供の勉強机や本棚なども配置できるようになります。子供が大きくなるとジワジワ実感する部分。中途半端に1部屋を4.5畳にすることなく、5畳でもがっつり柱が侵食することなく、限られた専有面積でも妥協していません。

角住戸やテラス付き住戸など居住性豊かな間取りもあり、選び甲斐があります。

以下は、主な間取りと価格です。

Aタイプ（78.41㎡）、4LDK
5階、5,748万円（坪単価241万円）

B2タイプ（67.80㎡）、3LDK
4階、4,898万円（坪単価238万円）

C1タイプ（68.34㎡）、3LDK
5階、4,998万円（坪単価241万円）

平均坪単価は、245万円前後でした。葛西駅徒歩16分の「イニシア東葛西テラス」と同程度なので、少し重ためだと思いますが、上質なマンションであることから、納得感は十分あります。

月々のランニングコストは以下。

上記B2タイプ、67.80㎡住戸
管理費、13,340円
初年度修繕積立金、5,420円

この規模でディスポーザを付けながら、かなり抑えられています。

デメリットは、駅距離とハザードリスクですね。

バス便のマンションは、検討の入り目で好みがはっきり分かれると思います。

ハザードリスクについては、周辺が5m程度（2階相当）の浸水が想定される場所が多い中、マンションが建つ敷地は、3m程度（1階相当）とされています。ただし、多少の冠水に対応できるように、マンション敷地は隣接した道路より500mm程度セットアップしてあると説明を受けました。

事業者都合の手抜きやコストカットが見られず、丹念に造り込まれた住まいに感動しました！

この駅距離で5,000万円を超えてくると少し重いかもしれませんが、「南葛西エリア」は、大型商業施設に大規模公園、豊かな自然があふれ、子育てするには最高で暮らしやすい人気のエリア。まずは、地元の人から相当の反響だったようです。

高いレベルで生活の満足度を得られる物件だと考えています。

駅徒歩20分以上あるバス便のマンションになりますが、気持ちよくオススメしたいマンションになります！！

北千住駅西口徒歩7分の立地は、交通利便性と、数々の商業施設を利用できる生活利便性が高いポジションです。
近年、分譲マンションは少なくなっており希少性もあります。
デメリットは、日光街道沿いの騒音。ただし、西向き住戸は逆側なので、比較的静かな環境になるでしょう。

予定価格は以下となっています。

3LDK
65㎡台の東向き住戸が、上層階で、7,000万円台中盤～
70㎡の西向き住戸が、低層階で、7,000万円台中盤～

実際にこの価格になると、3LDKの平均坪単価は、370万円前後になりそうです。近隣の新築、中古の相場を受けてのことですが、個人的には高いと思いました。
アンケートを受けて、どのくらいの価格になるか注目したいと思っています。8月上旬に正式価格が発表される予定です。

全戸抽選にはならなかったようですね。残り11戸、7月17日(日)まで再登録を受け付けています。以下、再登録住戸の主な価格です。

Htタイプ、64.66㎡
1階、7,398万円

BODタイプ、70.06㎡
2階、7,898万円

CODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

D1ODタイプ、62.54㎡
9階、7,688万円

D2ODタイプ、62.54㎡
11階、7,948万円

Etタイプ、65.72㎡
1階、7,398万円

EODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
7階、8,498万円

コーナーサッシの角住戸や最上階の100㎡超メゾネットタイプなどは、ほとんど抽選だった模様です。残った住戸は、安いけど1階住戸と特徴が薄い重ための住戸。この間取りは70㎡のうま味がないので、私なら、9階の62㎡か65㎡を選びます。それと、1階住戸が好みの方でしたら、Htタイプ、角住戸の64.66㎡、7,398万円も面白いですね。

マンションが建つポイントは、平和橋通りから少し入った閑静な住宅地。「第一種住居地域」に指定され、穏やかな住環境になっています。

エントランスに入るアプローチに奥行きがあり、途中にベンチが設けられますが、主立った共用施設はありません。エントランスホールに座れるベンチがあるだけで、他は、「メールコーナー」「フルタイムロッカー」「ゴミ置場」などが用意されるくらいです。

設備・仕様については、トイレが手洗い器一体のタンク付きなど物足りないと感じました。

間取りは、1LDK（45.54㎡）から4LDK（91.13㎡）までバリエーションがあります。

予定価格です（22年7月13日現在）。

1LDK 3,900万円台～
2LDK 4,800万円台～
3LDK 5,500万円台～
4LDK 7,300万円台～

予定販売価格　3,900万円台～8,000万円台　
最多価格帯　5,800万円台

平均坪単価は、予想していた300万円より若干安い感じがします。例えば、3LDKの5,500万円台は、おそらく69.53㎡住戸の1階なので、4階は6,000万円程度（坪290万円）と予想します。

当マンションの大きな2つのメリット。

穏やかで住みやすい住環境。加えて駅南口と江戸川区役所周辺の集積地帯のちょうど中央に位置し、両方の利便施設を利用できる便利な生活環境。駅徒歩10分以内で、利便性と住環境を両立した、新小岩周辺でも「ちょうど住みやすい」ポイントになります。

バルコニー前面に高い建物が少なく、3～4階より上は抜けてくる南側開放の優れた眺望、日当たりが、このマンションの大きなストロングポイント！リビングやバルコニーから住宅地を見下ろすパノラマビューが圧巻！で、日中の多くの時間で室内に陽光が注ぎ、明るく開放感ある生活を送ることができます。

デメリットは、特徴が薄い共用部、間取り、設備仕様です。小規模マンションでも、住人の入居後の楽しい生活を考え、各社、工夫された共用部やサービスにしのぎを削っている時代です。立地や環境に頼ったシンプルすぎるマンションの企画が惜しいところです。見るべき共用部分がほとんど無く、バルコニー側まで柱が一部浸食している冴えない間取りと、設備仕様も普通でした。

最後に、当マンションの特徴の一つが、竣工後販売であることです。実際の共用部分、部屋を自分の目で確かめられる、早く入居できる、などのメリットがあります。

いよいよ残りが少なくなってきました。

22年7/20現在、ブライトタワーの低層階、２～４階の住戸が売出されています。

中でも４階のSOHO住戸に特徴があります。住人用のエントランスではなく、商業施設の別出入り口から直結で入れる4階部分だからこそ、他居住者に影響を最低限押さえながら外部の人の出入りができる設計になっています。共用施設ではなく外部利用できる「まちのリビング」も4階に置かれています。

物件特性を支える管理規約でも、事務所、もしくは住宅兼事務所として使用することを管理規約として認めています。例えば、事務所にした場合、外部から会社（住戸）への訪問者を管理規約上で明確に許可しています。グレーなことが多い法人利用ですが、できるだけ「白黒」つけた管理規約が盛り込まれています。

居住者にとってのSOHO住戸のメリット、デメリットは、商業施設施設に直結できることと「まちのりびんぐ」に直結できることです。デメリットは、この4階部分だけ外部の来訪者がマンション内に入りこむことが正式に認められていることで、プライバシーや防犯上、他の階の部屋より不安になる部分だと思います。

主な価格帯です。

ブライトタワー西向き

BB1タイプ、79.00㎡、3LDK
2階、7,740万円
3階、7,840万円

BN1タイプ、79.11㎡、3LDK
4階、8,650万円

ブライトタワー東向き

BI1タイプ、66.88㎡、2LDK
2階、6,790万円
3階、6,990万円

BU1タイプ、59.43㎡、2LDK
4階、6,890万円

間取りは異なりますが、3階と4階で階数以上の価格差になっています。

格好良い外観デザインがお目見えしていました！
間もなく竣工ですね。

22年7月下旬現在、残りの住戸は以下です。


◆東向き
残り23戸
1階と2階住戸が主に残っており、多くは次期以降の分譲になっています。

抜け感がある中層階以上がお勧めです。

ＥＣタイプ、69.32㎡
5階、7,208万円

ＥＢタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＡタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＩタイプ、71.70㎡
4階、7,398万円
5階、7,448万円
6階、7,498万円
7階、7,548万円
8階、7,598万円

ＥＦタイプ、70.73㎡
4階、7,358万円


◆南向き
コンパクト住戸、1DK住戸を除く、南向きは、残り9戸です。

ＳＪタイプ、80.35㎡
2階、8,048万円
3階、8,158万円
4階、8,278万円
8階、8,748万円

ＳＨタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円

ＳＧタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円
8階、7,408万円

ＳＥタイプ、69.55㎡
1階、6,378万円
2階、6,748万円

南東角住戸のＳＬタイプはすでに完売ですね！

主な間取りと予定価格です。

◆南東向き
Ｉタイプ（69.84㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

Ｇタイプ（55.24㎡、1LDK）
6階、5,700万円～5,999万円の範囲

Ｊタイプ（70.00㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

◆北西向き
Ａタイプ（44.91㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

◆北東向き
Ｂタイプ（52.47㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

予定価格帯での平均坪単価はざっと350万円前後。まだ大枠での発表なので、今後反響によって若干の前後はあるでしょう。

80%が2LDK以下の住戸設定なので、ターゲット層は紹介動画「曳舟じゃなくてもいいんじゃない？」に出演している20代～30代前半と見られるDINKS世帯から若年のファミリー中心になりそうです。

魅力がたくさん詰まったマンションです！

特に、エリアで分譲マンションに住む大きなメリット（都心部へのアクセス、利便性、「東京スカイツリータウン」や再開発された曳舟アリアなど毎日ワクワク生活できる生活環境、内廊下設計、秀逸なデザインなどパークハウスブランドの造り）を見てほしいです。

一方で、騒音に晒される住環境が大きなデメリットになります。騒音や喧噪は、住み始めてから思っていた以上に悩まされる人がいることも事実。住まいの優先順位をよく考え、しっかり検討したいですね。