すまいよみ スムログ出張所スレ

クレアホームズ新小岩親水公園は、「立地のハンデを覆す住まいの快適性」を追求したお手本のようなマンション！

第1期の主な価格と間取りは以下です。　

Aタイプ、72.12㎡
7階、5,990万円

Bタイプ、70.42㎡
3階、5,190万円
4階、5,440万円
5階、5,490万円
6階、5,540万円
7階、5,590万円

Cタイプ、73.81㎡
4階、5,890万円
5階、5,990万円
7階、6,190万円

Eタイプ、76.92㎡
10階、7,290万円

第1期の売出し平均坪単価は約260万円でした（最上階住戸を除くと255万円）。


◆当マンションのメリットは3点。
1、区役所を中心に生活利便施設が揃っていて便利な生活環境。小松川境川親水公園など緑、水辺豊かな住環境
2、前面が幅員広めの道路に低層の建物が並ぶ開放的な全戸南向き。
3、住戸4隅アウトフレームによるすっきりした空間や平均70㎡以上のゆったり感など居住性の高さ

◆気になった点は3点。
1、駅からの距離
2，江戸川区役所移転したあとの影響（マンションの南側に高い建物が建つリスク、区役所関連の利便施設や商業施設など移転して利便性が低下するリスク）
3、高めのハザードリスク

「ブリリア東上野」は、東京の中心でオンオフを充実させたい単身者やDINKS層を中心に、快適に暮らせるレジデンス。

主な間取りと予定価格です。

◆北向き
Aタイプ、35.40㎡、1LDK
3階、4,800万円台（坪単価450万円前後）
8階、5,300万円台（坪単価500万円前後）

北向きの住戸（Aタイプ）は、6.4ｍ先に「上野スカイハイツ」があり、お見合い感が出てしまいますが、8階くらいから抜けてきます。価格が抑えられているので、外で活発に活動する単身者向け。


◆南向き
Bタイプ、55.61㎡、2LDK
4階、8,500万円台（坪単価510万円前後）

Eタイプ、64.40㎡、3LDK
9階、11,500万円台（坪単価600万円前後）

Cタイプ、45.08㎡、2LDK
4階、6,900万円台（坪単価510万円前後）

G1タイプ、53.34㎡、2LDK
10階、8,800万円台（坪単価550万円前後）

南向きは、前建てまでの離隔が13ｍほどで、8～9階より上階が抜けてきます。全角住戸なので低層階から日中室内の明るさはしっかり確保できそう。西側は道路を挟んで13ｍほど離隔が取れています。

予定価格帯での平均坪単価は、約520万円でした。

上野駅徒歩5分圏内と、商業地帯から一歩入った穏やかな住環境を両立させた希少立地、小規模マンションながら「無人コンビニ」、戸別「専用宅配ボックス、」敷地内に設置される「電動マイクロモビリティ」（有料）など工夫された共用部、サービスが魅力のマンションです。

気になったところは、全体的に下り天井が多いことと、柱が室内に浸食するなど間取りが少しトリッキーなことです。柱型の出っ張りがあると、家具の選び方や置き方に影響が出ます。2LDKでも、子供ができればタイトな空間になってくると思います。

「ブリリア東上野」は、生活利便性やエリアの将来性を考えると、立地の良さだけで検討したくなるマンション。不測の事態や家族が増えて買い替えを検討する際も出口が見えやすく、東京をアクティブに使いこなしたい単身者やDINKS世帯にオススメできます！

予定価格が更新されました。前回訪問した際の平均坪単価、約285万円から約270万円に下がりました！

これなら更に人気が出そう。オススメです！

◆西向き
Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,100万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,200万円台
5階、6,500万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
1階、5,600万円台
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
1階、5,500万円台
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台
6階、5,900万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,300万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,400万円台
4階、5,600万円台
6階、5,700万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,200万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,000万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、7,500万円台

南向き
Etタイプ　82.00㎡　4LDK
1階、6,300万円台

Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,400万円台
4階、6,600万円台
6階、6,800万円台

Ftタイプ　56.52㎡　2LDK
1階、4,400万円台

Fタイプ　56.52㎡　2LDK
2階、4,500万円台
4階、4,700万円台
6階、4,800万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Hタイプ　72.02㎡　3LDK
2階、5,800万円台
7階、6,200万円台

23年11月初旬時点の予定価格です。

◆Aタイプ、66.93㎡
3階、8,500万円台
6階、8,900万円台
12階、9,400万円台
14階、9,600万円台

◆Bタイプ、53.76㎡
2階、6,900万円台
6階、7,300万円台
13階、7,800万円台

◆Cタイプ、57.12㎡
2階、7,400万円台
5階、7,800万円台
6階、7,900万円台
13階、8,300万円台

◆Dタイプ、50.11㎡
13階、7,300万円台

◆Eタイプ、62.04㎡
5階、8,200万円台
7階、8,400万円台
12階、8,700万円台
14階、8,900万円台

予定価格時の平均坪単価は約445万円でした。

4階住戸が、対面に建つ商業ビルの屋上くらいで、5階くらいから抜け感が出てきます。ただし、周辺に建つビルが古いため、立て替えなどで住環境が悪化するリスクが0ではありません。

月々のランニングコストは以下。
Aタイプ（66.93㎡）
管理費：20,100円
修繕積立金：11,000円
インターネット使用料：1,650円
月額合計：32,750円

管理は、第三者管理方式が取られます。若干コストはのりますが、管理費に割高感は感じません。また、長期修繕計画は、これまでの修繕周期12年、30年間の計画から、18年ごとに変更。総コストを10％程度削減でき、計画も60年の長期にして安心感を高めています。

築15年近くになる駅前の2つの分譲タワーはが坪単価400万円後半～500万円以上、駅徒歩5分前後の板状タイプのマンションが築5年前後で坪単価400万円以上の成約も見られ、中古相場との差は少なく感じます。昨年分譲されていた「西日暮里」駅徒歩4分の「ザ・パークハウス谷中道灌山テラス」は坪単価500万円前後でしたが、竣工前早期完売。住環境の差はありますが、イニシアには「日暮里」駅に近い大きな強みがある中で、坪単価450万円前後は検討しやすいと思いました。

第1期販売概要。46戸が売出されました。

◆南向き

Ｂタイプ（75.42㎡）
3階、10,298万円（坪単価450万円）
4階、10,598万円（坪単価464万円）
6階、11,198万円（坪単価491万円）
7階、11,398万円（坪単価499万円）
8階、11,498万円（坪単価504万円）
9階、11,898万円（坪単価521万円）
10階、11,998万円（坪単価526万円）


Ｅタイプ（59.77㎡）
5階、8,498万円（坪単価470万円）
6階、8,698万円（坪単価481万円）
7階、8,798万円（坪単価486万円）
8階、8,998万円（坪単価498万円）
10階、9,098万円（坪単価503万円）
11階、9,198万円（坪単価509万円）

Ｆタイプ（68.92㎡）
2階、9,498万円（坪単価455万円）
3階、9,498万円（坪単価455万円）
4階、9,698万円（坪単価465万円）
5階、9,798万円（坪単価470万円）
6階、9,998万円（坪単価479万円）
7階、10,098万円（坪単価484万円）
8階、10,398万円（坪単価499万円）
10階、10,598万円（坪単価508万円）
11階、10,698万円（坪単価513万円）
13階、10,898万円（坪単価523万円）

Ｐタイプ（106.96㎡）
14階、21,990万円（坪単価678万円）

Ｑタイプ（89.13㎡）
14階、15,990万円（坪単価593万円）

Ｒタイプ（88.42㎡）
14階、15,990万円（坪単価597万円）

Ｓタイプ（118.33㎡）
14階、23,990万円（坪単価669万円）


◆北向き

Ａタイプ（72.63㎡）
4階、9,798万円（坪単価445万円）
5階、9,898万円（坪単価450万円）
6階、9,998万円（坪単価455万円）
7階、10,098万円（坪単価460万円）
8階、10,398万円（坪単価473万円）
9階、10,498万円（坪単価478万円）
10階、10,598万円（坪単価482万円）
11階、10,698万円（坪単価487万円）

Ｋタイプ（59.16㎡）
5階、7,798万円（坪単価435万円）
7階、7,898万円（坪単価441万円）
8階、7,948万円（坪単価444万円）
9階、7,998万円（坪単価447万円）
10階、8,048万円（坪単価450万円）
11階、8,098万円（坪単価452万円）
13階、8,198万円（坪単価458万円）

Ｏタイプ（80.16㎡）
14階、13,990万円（坪単価575万円）

Ｖタイプ（64.54㎡）
14階、9,990万円（坪単価511万円）

プレミアム住戸を含む平均坪単価は約500万円でした。

南向きは約520万円
北向きは約470万円

ローレルコート船堀は、エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）、ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）のツインプロジェクトです。

ただし、相互に共用施設を利用することはできず、管理も別々のマンションになります。

エリアでは中々見られない設備・仕様の充実度に、江戸川区役所が移転してくる場所の再開発エリアに近い立地が強み！

気になった所は、マンション周辺にリサイクルセンターなど工場や会社がある住環境です。喧噪や車通りなど気になる人がいるでしょう。


主な間取りと予定価格。

◆ローレルコート船堀　エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）　　

Cタイプ、75.50㎡
3階、7,800万円台（坪単価約345万円）
6階、8,500万円台（坪単価約375万円）

Dタイプ、65.63㎡
6階、7,000万円台（坪単価約355万円）

Eタイプ、75.53㎡
1階、6,900万円台（坪単価約305万円）
3階、7,500万円台（坪単価約330万円）
6階、8,000万円台（坪単価約350万円）

Fタイプ、66.72㎡
1階、6,200万円台（坪単価約310万円）

Hタイプ、77.86㎡
6階、8,500万円台（坪単価約365万円）
8階、8,700万円台（坪単価約370万円）

Gタイプ、95.56㎡
2階、9,100万円台（坪単価約315万円）

10階は、下記2邸で、両住戸ともルーフバルコニー付き。
Jrタイプ、79.38㎡
10階、9,500万円台（坪単価約400万円）

Krタイプ、97.13㎡
10階、11,000万円台（坪単価約375万円）


◆ローレルコート船堀　ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）

南向き
Fタイプ、67.30㎡
4階、7,600万円台（坪単価約375万円）

Hタイプ、69.25㎡
2階、7,100万円台（坪単価約340万円）
5階、7,600万円台（坪単価約365万円）

Iタイプ、77.24㎡
1階、7,600万円台（坪単価約325万円）
2階、7,900万円台（坪単価約340万円）
5階、8,400万円台（坪単価約360万円）

Jタイプ、71.98㎡
2階、7,500万円台（坪単価約345万円）
5階、8,200万円台（坪単価約380万円）
7階、8,400万円台（坪単価約390万円）

Krタイプ、77.25㎡
6階、9,100万円台（坪単価約390万円）


西向き
Bタイプ、68.20㎡
3階、6,700万円台（坪単価約325万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）

Cタイプ、77.29㎡
3階、7,700万円台（坪単価約330万円）
5階、8,000万円台（坪単価約345万円）

Dタイプ、68.20㎡
2階、6,500万円台（坪単価約315万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）


エアリーステージの坪単価は約350万円、ブリーズステージの坪単価は約350万円（南向き約360万円、西向き335万円）でした。

今までの船堀を知る人からすれば、かなり相場が高騰してしまいましたが、船堀駅徒歩17分で坪単価250万円、新小岩駅徒歩18分で坪単価260万円する時代です。これから江戸川区役所が移転してきて街の利便性が向上すれば、人気、不動産相場の上昇も期待できます。更に造り、設備・仕様面で、満足度は高いマンションであることは間違いなく、買い替え組にもオススメできるマンションです！

「アルファスマート高野」の魅力は、東京23区、都心部まで10km圏、抜け感溢れる住空間、ファミリータイプの3LDKが4千万円前半から検討できることにつきます。
デメリットは、駅からマンションへの動線やマンション周辺の生活環境が少し寂しいこと。

主な間取りと先着順の価格です。

南向き
Fタイプ、74.66㎡
4階、5,698万円（坪単価約252万円）
6階、5,898万円（坪単価約261万円）
9階、6,198万円（坪単価約274万円）

Gaタイプ、66.90㎡
2階、4,668万円（坪単価約231万円）
4階、4,748万円（坪単価約235万円）
6階、4,848万円（坪単価約240万円）
8階、5,058万円（坪単価約250万円）

Hタイプ、66.90㎡
1階、4,598万円（坪単価約227万円）

Hrタイプ、81.57㎡
9階、6,898万円（坪単価約279万円）

Iタイプ、68.40㎡
1階、4,698万円（坪単価約227万円）
2階、4,768万円（坪単価約230万円）
4階、4,848万円（坪単価約234万円）
6階、4,998万円（坪単価約241万円）

Jタイプ、69.00㎡

Kタイプ、71.30㎡
1階、4,998万円（坪単価約232万円）


◆西向き
Aタイプ、68.35㎡
4階、4,938万円（坪単価約239万円）
6階、5,098万円（坪単価約247万円）
8階、5,398万円（坪単価約261万円）

Bタイプ、68.10㎡

Cタイプ、68.10㎡
1階、4,398万円（坪単価約213万円）
3階、4,458万円（坪単価約216万円）
4階、4,598万円（坪単価約223万円）
6階、4,708万円（坪単価約228万円）
8階、4,998万円（坪単価約243万円）

Dタイプ、68.10㎡
2階、4,398万円（坪単価約213万円）

Eタイプ、56.54㎡
1階、3,498万円（坪単価約204万円）
3階、3,958万円（坪単価約231万円）
6階、4,238万円（坪単価約248万円）
8階、4,478万円（坪単価約262万円）

平均坪単価は約240万円でした。

予算4千万円～5千万円で新築を検討している人は、首都圏郊外に行く前に一度検討してみる価値があるマンションだと思います。

◆ヴェレーナ葛飾立石のメリット・良さ

1、駅から距離があっても、「イトーヨーカドー四つ木店」（徒歩2分）「葛飾警察署」（徒歩2分）などが集まる「本田広小路」交差点すぐ側の生活利便性が高い立地。

2、全戸南東向き、抜け感がある明るい住環境

3、重厚感あるデザインと、2,300mmあるハイサッシ、隣洋室まで幅広につながった連窓サッシなど居住性の高さ


間取りのバリエーションも豊富です！

・最上階のロフト付き住戸（天井高3,400mm！）
・1階のスキップフロア（LDと洋室3が天井高2,810mm！）
・コーナーサッシ、アイランドキッチン仕様の角住戸
など


◆ヴェレーナ葛飾立石　デメリット

気になった点は、幹線道路沿いの喧噪と共用部が乏しい点。


◆ヴェレーナ葛飾立石　主な間取り　価格

主な間取りと先着順の価格です。

南向き
Jタイプ、70.10㎡
7階、5,728万円（坪単価約270万円）
8階、5,798万円（坪単価約273万円）

Fタイプ、63.44㎡
5階、5,198万円（坪単価約271万円）

Gタイプ、66.72㎡
2階、5,198万円（坪単価約257万円）

Kタイプ、70.10㎡
7階、5,728万円（坪単価約270万円）

Oタイプ、75.61㎡
13階、6,698万円（坪単価約293万円）

RLタイプ、72.10㎡
14階、6,688万円（坪単価約307万円）

平均坪単価は約275万円でした。

月々のランニングコストは以下。管理費も抑えられています。

68.10㎡住戸（B、C、Dタイプ）
管理費：11,800円
積立金：4,500円
災害積立金：300円
インターネット使用料：1,760円
月額合計：18,360円

マンションギャラリーは、東日本橋にあるのですが、「京成立石」駅の近くにインフォメーションセンターがあり、事前に連絡をすれば、現地でも対応してくれるようです。

駅の南北大規模な再開発が進行中の京成立石駅周辺。今まで評価が低かったエリアが変貌し、人気が高まることは間違いないでしょう。

クオリティス東京六町に住むメリットは、都心部まで近く駅徒歩6分の好立地ながら、開放的で穏やかな住環境に住めることです。

周辺は低層の住宅地のため、低層階から開放感があり、眺望も豊かです。駅周辺から一戸建ての住宅地が広がるエリアですが、駅徒歩6分の場所で住宅地の中の好条件は限られてきます。利便性重視、眺望、セキュリティ、マンション内コミュニティなど、一戸建てでは味わえないマンションの特徴が好きな人であれば、選ぶ価値があります。

一方で、六町駅周辺で建て売りをみると、5千万円～6千万円前後で同程度の3LDKが駐車場付きで手に入ります。土地から注文住宅を建てても、もう少し金額を出せば、マンションで言えば80㎡級の大型3LDKや4LDKが建てられるエリア。3LDKなら60㎡台のコンパクトな住戸が多く、新築分譲マンションの苦しい事情が見えます。がっつりファミリー層にとっ少し物足りない企画。

主な間取りと予定価格です。

南向きが41戸
西向きが21戸
東向きが15戸

第1期では南向き中心に、一部の東向きも売出されました。

南向き

Eタイプ、67.52㎡
2階、6,290万円（坪単価約308万円）
4階、6,490万円（坪単価約318万円）
6階、6,690万円（坪単価約327万円）

F2タイプ、62.64㎡
2階、5,890万円（坪単価約311万円）
4階、6,020万円（坪単価約318万円）
6階、6,190万円（坪単価約327万円）

Gタイプ、67.63㎡
1階、6,590万円（坪単価約322万円）
3階、6,590万円（坪単価約322万円）
5階、6,790万円（坪単価約332万円）
7階、6,890万円（坪単価約337万円）

平均坪単価は約320万円でした。

南向き1階の5戸は、専用駐車場付き（有料）。
月々のランニングコストは以下。

67.63㎡住戸
管理費：15,810円
積立金：6,760円
他、インターネット使用料など：2,019円

私が日頃エリアの状況を見ている中では、もともとエリアを考えていたファミリー層に、足立区アドレスで6千万円中盤～後半がついてこられるか未知数なところがあります。とは言え、2024年現在の新築マンション相場の中で、23区、駅近物件が坪単価320万円、3LDKが6千万円台で手に入る新築としては妥当な価格帯。

ファミリー向けの住宅地が広がるエリアですが、TX沿線の人気、将来性、駅近の利便性を踏まえれば、地元民よりも、都心部が高くて断念した単身層、DINKSなど、エリアにとってのニューカマーを一定数集客できる企画だと思いました。

シティタワー綾瀬は、生涯住み続けられる利便性と上質さを兼ねそろえた駅徒歩1分の鉄板タワーマンション。

現在の綾瀬エリアの相場からは乖離がありますが、これ以上の立地はありませんし、中古になってもエリアでは突出して人気を維持できそうなタワーになりえます。

綾瀬での生活は、北千住や錦糸町のような利便性の面で見劣りしますが、駅前の商業施設を使いこなせる生活価値の高さがあり、更に駅周りの環境の良さがあります。子供ができれば駅周辺から広がる「東綾瀬公園」（徒歩1分）や、親子で賑わう「東京武道館」（徒歩6分）、できあがったばかりの「綾瀬小学校」（徒歩5分）、建設中の「東綾瀬中学校」（徒歩6分）に通える子育て環境の良さも大きなメリット。「綾瀬駅東口交番」（徒歩2分）に近い安心感もあり、改札出てすぐの駅徒歩1分、始発駅のつよみも！

制震構造、各階ゴミ置き場、全戸専有トランクルーム、コンシェルジュ（日月以外の9時から18時）、24時間有人管理など、タワーの利便性もしっかりと追求されています。共用施設をしっかり押さえています。

キッズルーム&ペアレンツスペース（3階）
パーティルーム（3階）
フィットネスルーム（30階）
ゲストルーム1（30階）
ゲストルーム2（30階）
テレワークラウンジ（31階）

全戸トランクルームに、電気自動車充電設備も設置。各住戸の設備仕様も充実しています。


24年3月現在、主な間取り・価格について

・西
F2タイプ、70.35㎡
23階、8,900万円（坪単価418万円）

Qタイプ、69.76㎡
25階、8,900万円（坪単価422万円）

・南西角
E1タイプ、73.43㎡
21階、12,800万円（坪単価576万円）
22階、12,800万円（坪単価576万円）

・南
Gタイプ、73.05㎡
23階、9,900万円（坪単価448万円）

Hタイプ、72.69㎡
24階、9,900万円（坪単価450万円）

・南東角
Iタイプ、74.18㎡
16階、12,000万円（坪単価535万円）

・北
O3タイプ、59.33㎡
17階、7,600万円（坪単価423万円）

Mタイプ、58.93㎡
22階、7,600万円（坪単価426万円）
23階、7,600万円（坪単価426万円）

平均坪単価は約475万円。

約1年前と比べて角住戸のE1タイプ、Iタイプが大きく上がっており、グロス価格がかさばっても販売できる自信の表れを感じました。

ランニングコストは以下。

Pタイプ（70.35㎡）
管理費、38,720円
修繕積立金、8,100円
（修繕積立金16～30年目、38,370円）

予定では、6年目に修繕積立金が19,190円になるので、その時点で6万円近く。


シティタワー綾瀬で気になったところは、共用部で少し。30階、31階の共用施設が内廊下内の窓が無い場所と、自転車置き場の設置率150%。一台はトランクルームに入るかもしれませんが、サイクルシェアがないので、家族が増えれば置き場所が難しくなりそうです。それと管理費が、やはり元々エリアで検討いていた層からするとなかなか嵩むので、価格面含めて検討者を選びそうです。

予算が届く方なら、今のうちの検討が良さそう。条件の良い住戸からの販売ですから、今後、万が一値下げしても、住まいへの満足度は高く後悔は少ないと思います。

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスのメリットは大きく3点

1、生活利便が高い駅近と住環境の良さを両立した立地
2、全戸南西向き、緑に囲まれたランドプラン
3、多彩な共用部と快適な専有空間

駅徒歩3分ながら、全戸南西向きで前面に低層の住宅地を抱え、眺望、日当たりとも恵まれた住環境が魅力！3、4階前後から抜け感が出てきそうです。
（未来永劫住環境が保証されているわけではありません）

1階部分には、特徴が異なる3つのラウンジが設置されています。中庭の緑眺めながらくつろげる「グランドラウンジ」や、家族や知人、棟内の友人と楽しい時間が過ごせる「コミュニティラウンジ」。リモートワークもできる「ライブラリーラウンジ」。2か所のウォーターサーバーとランドリーコーナーも設置。屋上テラスも用意され、低層階の住人も高層階の眺望を楽しむことができます。

主な設備・仕様については、最大手の大規模タワーマンションと比べて遜色ないレベル。マンション内の動線を顔パスで通過できる生体認証システム「手ぶらフェイス」を採用、カメラ付き玄関インターフォンも標準で、快適性と安心性を高めています。快適な生活を送れるだけでなく、側板まで天然御影石を利用したキッチン天板や、グースネック形状のタッチレス水栓はLD空間を美しく見せ、タイル張りの廊下は住まい全体の高級感を高めてくれます。

また、当物件は、ルフォンブランド初の「ZEH-M Oriented」（マンション全体に適用）、「ZEH Oriented」（各住戸に適用）を取得。年間の光熱費を節約できるだけでなく、住宅ローン減税の優遇措置や、フラット35を借り入れる際の金利優遇をうけることができます。今後は住まいを選ぶうえで不可欠な要素となってきます。

貴新田部分は、タワーの規模感でしょうか。現在では、地元からの反響が大きいとのことでしたが、船堀に明るい層からすれば新時代の価格帯です。タワーとしては小規模なので、外廊下、一般的な田の字型の間取りも含めて、どれだけ広域から評価されるのかが気になりました。


第1期の主な販売住戸です。

Aタイプ、81.92㎡、3LDK
7階、10,120万円（坪単価408万円）

Bタイプ、70.74㎡、3LDK
6階、8,840万円（坪単価413万円）

Cタイプ、70.73㎡、3LDK
5階、8,640万円（坪単価404万円）

Dタイプ、70.73㎡、3LDK
10階、8,940万円（坪単価418万円）

Eタイプ、65.96㎡、3LDK
7階、8,320万円（坪単価417万円）

Fタイプ、75.82㎡、4LDK
6階、9,090万円（坪単価396万円）

Gタイプ、86.62㎡、4LDK
7階、11,150万円（坪単価425万円）

Hタイプ、74.68㎡、3LDK
19階、9,960万円（坪単価441万円）


駅周辺にマンションが多く、今後も再開発立地にタワーマンションが計画されている船堀エリアですが、これ以上の立地、ランドスケープデザインは中々なく、中古市場でも高い競争力が期待できます。予算が届く方で、特に新築重視の方なら当マンションを購入しておいて後悔は少ないと思いました。

駅近と住環境を両立した希少な住まい。プライバシー性を重視する人にも、ファミリーで生活を楽しみたい人にも、全方位の層が快適に暮らせる要素をちりばめた企画が秀逸！豊かなマンションライフスタイルを送れるでしょう。住戸内の設備も素晴らしく、一生ここで良いと思える満足度が高いマンションです！

◆ヴェレーナ上石神井のメリットは大きく３つ。

①駅近の利便性と住環境の良さ
②採光・日当たり豊かな室内空間
③多彩な間取り・プラン

マンションが建つ場所は「第一種住居地域」で、駅徒歩5分の利便性と住環境の良さを両立した好立地！周辺は、マンション周辺は、着いた住宅地の雰囲気で、区画が広く無電柱化された沿道や低層の住宅地も見られ、10分ほど歩けば善福寺の住宅地。子供ができたら家族で散歩がてら「善福寺公園」（徒歩15分）まで遊びにいくのが日課になりそうです。

敷地は、南東2方を接道した開放感がある場所。南側は道路を挟んで約25ｍ、東側は約64ｍの離隔が取れていて、多くの住戸で抜け感があって明るい室内空間での生活を送れるはず。南向きの１階も多くの時間日当たりを確保できると思います。

多彩な間取りはヴェレーナブランドの特徴。特に、当マンションは1階住戸を積極的に選びたいと思える特徴があります。奥行きがある「オープンエアバルコニー」「オープンエアスペース」が用意され、リビングダイニングと一体感を感じる広々とした空間が楽しめます。周辺環境も悪くないので、有意義なバルコニーライフが生活満足度を上げてくれるはずです。東向きの1階はプライベートパーキング付きで車保有者には嬉しい設定。ルーフバルコニー付きの住戸もあり、近くに高い建物が少ないため、こちらも周囲に気兼ねなく室内空間プラスαの生活を楽しめると思います。


◆販売中の主な間取りと価格

・南向き
Aタイプ　62.74㎡　6階　7,968万円
Cタイプ　65.62㎡　2階　7,398万円


・東向き
Hタイプ　53.67㎡　2階　6,268万円


設備仕様は、規模感がないマンションなのでディスポーザはありませんが、キッチン天然石天板に浴室ミストサウナなど比較的充実しています。

◆ヴェレーナ上石神井　デメリット

60㎡台前半の3LDKが多いので、４人想定のファミリー層にとっては居住スペースも収納も手狭になるでしょう。それと東向き住戸の将来性。現在は明るい住環境ですが、環境が維持できるかは不明です。ただし、もし道路を挟んだ駐車場に建物が建つにしても、当マンションと同じ6階建ての高さまでと想定。前面の道路幅が6m、更に当マンションが6m程度セットバックしているため最低でも十数メートル以上の離隔は確保でき、大きな住環境の悪化は避けられそうです。

３月下旬にマンションギャラリーを訪問した時には、60％程度は申し込みが入っていて売れ行きは好調そうでした。気になったら、早めの検討が良さそうです。

◆ザ・パークハウス 富岡門前仲町に住むメリット

当マンションに住む大きなメリットは、東京都心部隣接、東西線門前仲町駅徒歩5分の利便性が高い立地、土地の伝統を継承する上質な邸宅、共用部、専有部の品質の高さです。

各フロア内廊下設計で、住戸専用宅配BOXを設置。小規模マンションながらディスポーザーを標準装備！他にも、ザ・パークハウスでは”初”の採用となる「ウルトラファインバブル給湯器」などが見どころ。玄関のとってをタッチするだけで施錠解錠ができる「インテリジェント スマートリーダー システム」や、来訪時、外出先でもスマホで応対できるセコム「インターホンIoT」も便利。玄関カメラも標準装備です。


◆主な間取り 予定価格

Aタイプ、34.1㎡、1LDK
5階、5,600万円台（坪単価548万円）
8階、6,000万円台（坪単価586万円）

Bタイプ、54.65㎡、2LDK
3階、9,100万円台（坪単価553万円）
6階、9,600万円台（坪単価584万円）
8階、10,000万円台（坪単価608万円）

Cタイプ、54.81㎡、2LDK
6階、9,900万円台（坪単価600万円）
8階、10,300万円台（坪単価624万円）

Dタイプ、72.48㎡、3LDK
3階、13,500万円台（坪単価618万円）
6階、14,600万円台（坪単価668万円）
8階、15,900万円台（坪単価727万円）
9階、16,500万円台（坪単価755万円）

Eタイプ、87.02㎡、3LDK
11階、23,500万円台（坪単価894万円）

平均坪単価は約650万円（プレミアム住戸のぞくと約625万円）でした。※10万円単位は50万円にして計算。

Eタイプは、最上階のプレミアムフロアでエレベーター着床制限フロア。天井高約2.8mで眺望も良好！
専用平置き駐車場優先権付きとなっています。

月々のランニングコストは以下。

Dタイプ、72.48㎡
管理費、36,000円
修繕積立金、15,000円
インターネット使用料、1,760円
月々合計、52,760円

重たく感じますが、この規模感で内廊下設計やディスポーザー完備など満足度が高い造りから、納得感はあります。


◆ザ・パークハウス 富岡門前仲町のデメリット

ウィークポイントは、バルコニー側の環境です。敷地の南側には前面6ｍ前後の幅員の道路を挟んで7階建てのマンションが建っているため、特に低層階では抜け感が少なく、季節によって日照にも影響が出てきます。訪問者限定ページで各フロア、各タイプの位置によって、眺望、季節ごとに日照のシュミレーションページができますので事前にしっかり確認しておきましょう。

◆マンションの特徴・住む上でのメリット

第1種住居地域の穏やかな住環境と駅近の利便性を両立した好立地が、当マンションの大きなメリットになります。

東西線の利便性と駅近の両立で時短生活にも大きく貢献しくれそうです。マンションの敷地は西側に接道していて、全戸北西向き。道路を挟んだ区画は一戸建てやマンションが建っています。歩道を含む7m前後の道路幅と住戸棟は更にセットバックされるので、離隔が確保されて明るい住環境になりそうで将来的に環境が悪化する心配も少ないです。


◆主な間取り・価格

Ａタイプ、72.75㎡、3LDK
2階、6,998万円（坪単価318万円）

Ｂタイプ、53.50㎡、1LDK+S
3階、5,598万円（坪単価346万円）

Ｃタイプ、35.31㎡、1LDK
3階、3,998万円（坪単価374万円）

D1タイプ、65.20㎡、2LDK+S
3階、6,898万円（坪単価350万円）

Dgタイプ、65.20㎡、2LDK+S
1階、5,998万円（坪単価304万円）

Ｅタイプ、72.88㎡、2LDK+S
3階、7,398万円（坪単価335万円）
7階、8,098万円（坪単価367万円）

Ｇrタイプ、81.43㎡、2LDK+S
8階、9,198万円

平均坪単価は約350万円前後でした。

月々のランニングコストは抑えられています。

Ａタイプ72.75㎡
管理費、12,500円
修繕積立金、6,500円
インターネット使用料1,540円
町内会費、500円


◆オープンレジデンシア葛西　デメリット

オープンハウスの住まいは、もともと「好立地に求めやすい価格で」がモットーだったと思いますが、価格がこれだけ上がってきて割安感もないだけに共用部や住戸内設備がシンプルすぎるのが余計にさみしく感じます。住戸内設備は、食洗機やディスポーザーがなく、共用廊下側の部屋の窓も普通の面格子。リビング側までせり出た柱部分により、家具が置きづらくなるのもデメリットになります。

ローレルコート瑞江パークフロントのメリットは大きく3点。

①パークフロントでの楽しい子育て
マンションは「南篠崎つつじ公園」に面しています。子育て世帯が公園の前で暮らすことは、快適性、利便性、安心感など、大規模マンションに住んでいるようなメリットに。子育てで息がつまる時も気分転換ですぐ公園に出られます。出産して小学校に上がる頃までに、公園を介して子供の友達やママ友パパ友、助け合えるコミュニティが自然にできます。小学校に上がれば、友達と待ち合わせて1人で公園に遊びに行くにも安心感もあります。

②明るく開放的な住空間
全戸公園向きの配棟。公園と道路を挟んで離隔は推定50m以上、緑を眺めながらの生活、抜け感ある眺望ある生活が半永久的に維持されます。「連窓サッシ」は、LDと隣の洋室を一体化した開口部により、多くの採光を取り入れ明るい室内空間をつくります。空間を仕切る「ウォールドア」も天井部までの仕様。キッチンの天井高は、LD部分と同じ2.45m！LDKがシームレスな開放空間に仕上がり、頭上も広々感じるはず。

③ファミリーの快適な生活を支える共用部・専有部
共用部については、エントランスホールとアプローチにそれぞれベンチが置かれ、家族、子供達や親同士が集まってコミュニケーションが生まれる空間になりそう。セキュリティ面では、共用部のオートロック2カ所と玄関前の「カメラ付き」インターフォンで安心感を高めています。指はさみ防止玄関扉や居室内扉、面取りした壁・柱など、子育てしやすい環境作りに貢献する優良住宅制度「東京こどもすくすく住宅」認定のとおり、子供が小さい時に安心できる細かな配慮も見られます。年間に消費するエネルギー量を20％以上削減できる住宅「ZEH Oriented」にも認定されています。

主な間取りと予定価格です。

北東向き

Bタイプ、63.55㎡
3階、6,100万円台

D1タイプ、70.15㎡
3階、7,000万円台

Eタイプ、82.08㎡
7階、8,900万円台

（100万円単位）
予定価格時の平均坪単価は約340万円。月々のランニングコストは未定でした。

棟マンションのデメリットは、シンプルにリビングダイニングの日当たりが少ないことですね。どうしても日当たり重視の人には向いてないと思います。

24年7月現在の先着順販売住戸です。

A1タイプ、67.37㎡
6階、8,100万円（坪単価396万円）
7階、8,200万円（坪単価401万円）

A4タイプ、67.33㎡
9階、8,200万円（坪単価402万円）

A5タイプ、67.33㎡
6階、7,900万円（坪単価387万円）

A7タイプ、67.33㎡
8階、8,100万円（坪単価397万円）

A8タイプ、67.33㎡
6階、7,900万円（坪単価387万円）


平均坪単価は約395万円でした。

隣接した江東区の湾岸エリアや深川エリアがこの1年で大きく相場を上げていますが、1年前の第1期分譲時から、坪単価10万円程度の値上げだけ。現在の相場の中で、江東区アドレスの新築、外観、共用部、専有部とも造り込まれた「シティテラス」が、グロスで8千万円前後は検討しがいがある価格帯だと思っています。南砂駅周辺も数年かけて、駅周辺の整備、ゴールドクレストによる駅前分譲などが控えており、今後人気が上昇していくエリア。特に明るい角住戸がそれほど盛られていないので迷っている方は早めの検討がよいと思います。

「イニシア新小岩親水公園」は、江戸川区役所周辺に集まった利便施設や全長4kmにも広がる「小松川境川親水公園」（徒歩3分）が近く、駅距離がある場所ですが、恵まれた生活環境にたちます。

植栽あふれる敷地や全戸サイクルポートがあるファミリーの暮らしを支えるランドプラン、居住性が高い専有部はイニシアの真骨頂とも言える住まいの特徴です。高効率、断熱性を高めた「ZEH-M　Oriented」にも認定され、住宅ローンの優遇が受けられる可能性も。管理面では理事会を廃止し第三者管理方式のため、役員の負担を減らすことができます。また、修繕計画を今までの30年長期計画から60年超長期計画にすることで、住人の将来の暮らしに向けて安心感を高めています。


第1期1次、主な間取り、予定価格です。

Aタイプ、71.23㎡
4階、5,498万円（坪単価255万円）
5階、5,698万円（坪単価264万円）
7階、5,898万円（坪単価274万円）

B1タイプ、71.23㎡
3階、4,998万円（坪単価232万円）
4階、5,298万円（坪単価246万円）
5階、5,598万円（坪単価260万円）
6階、5,698万円（坪単価264万円）
7階、5,798万円（坪単価269万円）
8階、5,858万円（坪単価272万円）
10階、5,998万円（坪単価278万円）

B2タイプ、71.23㎡
71.23㎡、4階5,398万円（坪単価250万円）
71.23㎡、6階5,798万円（坪単価269万円）

Cタイプ、60.06㎡
6階、4,848万円（坪単価267万円）
9階、4,998万円（坪単価275万円）
10階、5,098万円（坪単価281万円）

Dタイプ、61.99㎡
3階、4,398万円（坪単価234万円）
4階、4,898万円（坪単価261万円）
5階、4,998万円（坪単価266万円）

Eタイプ、71.83㎡
11階6,998万円（坪単価322万円）

平均坪単価は約265万円でした。

月々のランニングコスト。
Ａ・B1・B2タイプ
管理費、16,900円
修繕積立金、10,400円
インターネット使用料、1,210円
（サイクルスペース使用料、600円）

イニシア新小岩親水公園に住むにあたり気になったことは、「新小岩」駅まで徒歩23分のため電車へのアクセスが不便なことと、バルコニー側の隣地が月極の駐車場のため、将来的に住環境が維持されるかです。ただし、隣地の用途地域が当マンションの敷地「商業地域」とは異なり、より建築基準が厳しい「準工業地域」のため、比較的心配は少ないとみています。駐車場が無くなって建物が建つにしても、マンションギャラリーの営業の方が「もし建つとしても4階程度だと思います」とおっしゃっていました。

「シエリア北綾瀬」は、再開発が進む「北綾瀬」駅徒歩2分、2025年開業予定の大型商業施設「ららテラス北綾瀬（仮称）」に近接した好立地と、明るい住環境が魅力のマンションです。

「シエリア」シリーズは、環境に配慮されたマンションで、特にオール電化が大きな特徴。また、省エネ、断熱性能を高めた「ZEH-M　Oriented」にも認定されています。

第1期1次、主な間取り、予定価格です。

Aタイプ、70.23㎡
3階、7,990万円（坪単価376万円）
6階、8,790万円（坪単価414万円）

Ｄタイプ、54.05㎡
3階、6,290万円（坪単価385万円）
6階、6,890万円（坪単価421万円）

Ｇタイプ、60.47㎡
3階、6,990万円（坪単価382万円）
7階、7,990万円（坪単価437万円）

平均坪単価は約400万円でした。

月々のラニングコストは以下。
Ａタイプ（70.23㎡）
管理費、24,600円
修繕積立金、7,100円
インターネット使用料、1,320円

気になったポイントは、間取りと住戸の仕様。坪単価400万円の物件なので、もう少し価格に納得感があるスペック、空間効率を高めてくれたら、更に納得感が高まったと思います。特に直床で天井高2,400mmと床暖房無し、柱が浸食している箇所が多い間取りが物足りない部分でした。

パークシティ小岩ザタワー
まもなく、第1期の正式価格発表、登録、抽選です。

第一期の予定価格。

◆西向き

・66Wタイプ　66.37㎡
16階　8,880万円（坪単価442万円）
17階　8,940万円（坪単価445万円）
18階　9,040万円（坪単価450万円）
19階　9,080万円（坪単価452万円）
20階　9,120万円（坪単価454万円）
21階　9,160万円（坪単価456万円）
22階　9,200万円（坪単価458万円）
23階　9,240万円（坪単価460万円）
24階　9,280万円（坪単価462万円）
25階　9,320万円（坪単価464万円）
26階　9,360万円（坪単価466万円）
27階　9,400万円（坪単価468万円）
29階　9,480万円（坪単価472万円）

・70Wタイプ　70.59㎡
8階 9,070万円（坪単価425万円）
9階 9,220万円（坪単価432万円）
10階 9,320万円（坪単価436万円）
11階 9,360万円（坪単価438万円）
12階 9,400万円（坪単価440万円）
13階 9,440万円（坪単価442万円）
18階 9,680万円（坪単価453万円）
19階 9,720万円（坪単価455万円）
20階 9,760万円（坪単価457万円）
21階 9,800万円（坪単価459万円）
22階 9,840万円（坪単価461万円）
23階 9,880万円（坪単価463万円）
25階 9,980万円（坪単価467万円）
26階 10,040万円（坪単価470万円）
27階 10,120万円（坪単価474万円）
28階 10,200万円（坪単価478万円）
29階 10,300万円（坪単価482万円）

69Wbタイプ 69.41㎡
7階 8,760万円（坪単価417万円）
9階 9,060万円（坪単価431万円）
10階 9,160万円（坪単価436万円）
11階 9,200万円（坪単価438万円）
12階 9,240万円（坪単価440万円）
13階 9,280万円（坪単価442万円）
14階 9,320万円（坪単価444万円）
15階 9,360万円（坪単価446万円）

・P-97NWタイプ 　97.14㎡
30階 18,480万円（坪単価629万円）

・P-90Wタイプ　90.86㎡
30階 16,990万円（坪単価618万円）

・P-85Wタイプ 85.78㎡
30階 15,700万円（坪単価605万円）

・P-86Wタイプ 86.75㎡
30階 15,880万円（坪単価605万円）

・P-102Wタイプ 102.66㎡
30階 18,970万円（坪単価611万円）


◆南向き

・92SWタイプ 94.81㎡
19階 14,860万円（坪単価518万円）
20階 14,890万円（坪単価519万円）

・82Sタイプ 82.5㎡
6階 10,980万円（坪単価440万円）
8階 11,130万円（坪単価446万円）
9階 11,200万円（坪単価449万円）
10階 11,240万円（坪単価450万円）
11階 11,280万円（坪単価452万円）
12階 11,320万円（坪単価453万円）
13階 11,360万円（坪単価455万円）
14階 11,400万円（坪単価457万円）
15階 11,440万円（坪単価458万円）
16階 11,480万円（坪単価460万円）
17階 11,520万円（坪単価461万円）
18階 11,560万円（坪単価463万円）
19階 11,600万円（坪単価465万円）
20階 11,640万円（坪単価466万円)
21階 11,670万円（坪単価468万円）
22階 11,710万円（坪単価469万円）
23階 11,750万円（坪単価471万円）
24階 11,790万円（坪単価472万円）
25階 11,830万円（坪単価474万円）
26階 11,860万円（坪単価475万円）
27階 11,900万円（坪単価477万円）
28階 11,940万円（坪単価478万円）
29階 11,980万円（坪単価480万円）

・P-124SWタイプ　124.24㎡
30階 24,980万円（坪単価665万円）


◆東向き

・71Ebタイプ 71.8㎡
6階 8,540万円（坪単価393万円）
7階 8,740万円（坪単価402万円）
8階 8,890万円（坪単価409万円）
9階 9,040万円（坪単価416万円）
10階 9,140万円（坪単価421万円）
11階 9,240万円（坪単価425万円）
12階 9,270万円（坪単価427万円）
13階 9,300万円（坪単価428万円）
15階 9,360万円（坪単価431万円）
16階 9,390万円（坪単価432万円）
18階 9,450万円（坪単価435万円）
19階 9,480万円（坪単価436万円）
20階 9,560万円（坪単価440万円）
21階 9,640万円（坪単価444万円）
22階 9,720万円（坪単価447万円）
23階 9,760万円（坪単価449万円）
26階 9,860万円（坪単価454万円）
27階 9,900万円（坪単価456万円）
28階 9,940万円（坪単価458万円）
29階 9,980万円（坪単価459万円）

・74Eタイプ 74.79㎡
16階 9,860万円（坪単価436万円）
17階 9,900万円（坪単価437万円）
18階 9,940万円（坪単価439万円）
19階 9,980万円（坪単価441万円）
20階 10,020万円（坪単価443万円）
21階 10,060万円（坪単価445万円）
22階 10,100万円（坪単価446万円）
23階 10,140万円（坪単価448万円）
24階 10,180万円（坪単価450万円）
25階 10,220万円（坪単価452万円）
26階 10,260万円（坪単価453万円）
27階 10,300万円（坪単価455万円）
28階 10,340万円（坪単価457万円）
29階 10,380万円（坪単価459万円）

・86NEタイプ 86.03㎡
16階 12,510万円（坪単価481万円）
17階 12,540万円（坪単価482万円）
18階 12,570万円（坪単価483万円）
19階 12,600万円（坪単価484万円）
20階 12,630万円（坪単価485万円）
21階 12,660万円（坪単価486万円）
22階 12,690万円（坪単価488万円）
23階 12,740万円（坪単価489万円）
24階 12,790万円（坪単価491万円）
25階 12,840万円（坪単価493万円）
26階 12,890万円（坪単価495万円）
27階 12,970万円（坪単価498万円）
28階 13,050万円（坪単価501万円）
29階 13,190万円（坪単価507万円）

・P-118N タイプ 118.9㎡
30階 22,380万円（坪単価622万円）

平均坪単価は約465万円、30階プレミアム住戸を除くと約455万円でした。

第1期は118戸の売出し。1LDKや2LDK住戸は次期以降の売出しになります。

気になるのは、同じく「小岩」駅徒歩3分の「プラウドタワー小岩フロント」ですが、直近で価格を下げてきました。
近い専有面積なら、1千万円近く差がある場合もあります。条件は明らかにパークシティがよい為、同じ単価では競争できないからだと思いますが、少し差が出ました。パークシティも少し下げてくれると嬉しいのですが。
どちらも鉄板物件なので、予算に応じて検討するとよいでしょう。

プレディア瑞江は、「瑞江」駅周辺に点在している商業施設を身近に利用できる生活利便性、駅に近い交通利便性の高さと、角住戸率88％の明るい住空間、内廊下設計、玄関カメラ付きインターフォンなど、プライバシー、防犯性の高さが魅力のマンションです。

主な間取りと予定価格。

Aタイプ　65.90㎡
3階　5,358万円（坪単価269万円)
4階　5,458万円（坪単価274万円)
5階　5,558万円（坪単価279万円)
6階　5,658万円（坪単価284万円)
7階　5,758万円（坪単価289万円)

Hタイプ　60.39㎡
8階　5,288万円（坪単価289万円)

Bタイプ　75.47㎡
2階　6,488万円（坪単価284万円)
3階　6,638万円（坪単価291万円)
4階　6,988万円（坪単価306万円)

Erタイプ　81.96㎡
5階　7,488万円（坪単価302万円)

Fタイプ　56.63㎡
7階　5,328万円（坪単価311万円)

D1タイプ　74.52㎡
1階　5,988万円（坪単価266万円)

Dタイプ　74.52㎡
3階　6,538万円（坪単価290万円)
4階　6,838万円（坪単価303万円)
5階　6,938万円（坪単価308万円)
6階　6,938万円（坪単価308万円)

Gタイプ　55.17㎡
7階　5,488万円（坪単価329万円)
8階　5,588万円（坪単価335万円)
9階　5,688万円（坪単価341万円)

Cタイプ　70.20㎡
2階　5,928万円（坪単価279万円)
3階　6,028万円（坪単価284万円)
4階　6,328万円（坪単価298万円)

平均坪単価は約300万円でした。

月々のランニングコストは以下。
Ｃタイプ、70.20㎡
管理費　23,469円
（インターネット利用料869円含む）
修繕積立金　8,520円
月額合計、31,969円


気になった点は、間取りです。特にファミリー層が検討する3LDKではトリッキーな形の部屋が多く、一般的な間取りと比較して実質的な生活有効面積がとれていません。例えばDタイプ74.52㎡。この規模感でLDKが13.2畳しかないのですが、LDだけで13.2畳あってもよい面積です。近隣の売出しと比べると安いと感じますが、坪単価で見たときに、私ならこの部分を差し引いて検討します。それとLDの天井高2,400mm（一部2,300mm）と直床が残念でした。

それでも、近隣では分譲価格が大きく高騰している中、立地の良さと少し前の旧価格で検討しやすい新築マンションです！