すまいよみ スムログ出張所スレ

第1期1次の予定価格です。

◆東向き

Aタイプ、1LDK、32.94㎡
2階、4,300万円台（坪単価435万円）

Bタイプ、2LDK、43.53㎡
3階、5,700万円台（坪単価437万円）
5階、6,000万円台（坪単価459万円）

Dタイプ、2LDK、56.32㎡
3階、6,900万円台（坪単価408万円）
5階、7,300万円台（坪単価431万円）

Ktタイプ、2LDK、57.52㎡
7階、7,600万円台（坪単価440万円）


◆西向き

Etタイプ、3LDK、71.84㎡
1階、9,400万円台（坪単価435万円）

Eタイプ、3LDK、70.20㎡
4階、12,500万円台（坪単価591万円）

Erタイプ、3LDK、70.30㎡
6階、13,900万台（坪単価657万円台）

Ftタイプ、3LDK、70.30㎡
1階、9,000万円台（坪単価425万円）

Fタイプ、3LDK、70.20㎡
3階、11,000万円台（坪単価520万円）

Ｇtタイプ、2LDK、55.19㎡
1階、6,900万円台（坪単価416万円）

Ｈtタイプ、3LDK、63.37㎡
1階、8,200万円台（坪単価430万円）

Jrタイプ、4LDK、86.28㎡
5階、15,900万円台（坪単価611万円台）

第1期1次売出しの平均坪単価は488万円。ですが、リバービューの3階より上の住戸とそれ以外の住戸で価格差に大きな差があり、リバービュー住戸をのぞくと430万円ほどでした。

現在の近隣の状況や、相場が上昇中である事を踏まえると、リバーテラスビュー以外の住戸は気持ち安いと思いました。西向きの1階、2階は好みが分かれるかもしれませんが、東向きであれば、バルコニー前の住環境も悪くありませんし、もともとリバービュー以外の立地やロケーションで気に入っていれば、検討しやすい価格です。リバービュー住戸は、この価格帯でも大きな価値があり住戸数がかなり限られます。わたしの元への相談も複数きておりますので、抽選必死でしょう。

第一期1次の販売住戸は29戸。
登録受付期間は7月28日～8月4日。

今回分譲された3LDK住戸の価格帯です（3LDKは全戸南向き）。

◆78Ｑタイプ（78.55㎡）
9階、11,680万円（坪単価491万円）
10階、11,780万円（坪単価495万円）
11階、12,080万円（坪単価507万円）

◆71Ｉタイプ（71.88㎡）
3階、8,880万円（坪単価408万円）
4階、9,080万円（坪単価417万円）
5階、9,280万円（坪単価426万円）
6階、9,480万円（坪単価435万円）
7階、9,580万円（坪単価440万円）
8階、9,680万円（坪単価444万円）

◆74Ｊタイプ（74.95㎡）
6階、10,280万円（坪単価453万円）
7階、10,380万円（坪単価457万円）
8階、10,480万円（坪単価461万円）

◆70Pタイプ（70.24㎡）
11階、10,480万円（坪単価492万円）

予定価格時から下げてきました。例えば、71Ｉタイプの6階が、10,200万円台→9,480万円。さすがに、東陽町で駅前でもない70㎡の中住戸が「億」は、負のインパクトが大きかったようです。

第一期1次販売住戸29戸の平均坪単価は約440万円でした。1LDKも3LDKも単価が変わりません。今回は、29戸中24戸が南向きでしたが、北向きは1LDKだけみると単価が10％程度低いです。全体では410～420万円程度になるでしょうか。

近隣中古マンションの、およその成約価格相場です。

プラウド東陽町サウス
東陽町駅徒歩4分（2018年築）
坪単価370万円

シティテラス東陽町
東陽町駅徒歩5分（2016年築）
坪単価360万円

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣
東陽町駅徒歩8分（2019年築）
坪単価380万円

メイツ深川住吉
住吉駅徒歩7分（2020年築）
坪単価380万円

イーストゲートスクエア
住吉駅徒歩10分（2013年築）
坪単価360万円

東陽町エリアは、駅周辺に築古から築浅まで有力の中古マンションが多く、需給バランスで言えば、人気の住吉や門前仲町、清澄白河より供給が若干勝るエリアです。相場程度で出せばすぐ売れるエリアではありませんが、直近では上記3件の東陽町中古物件「パークハウス」「シティテラス」「プラウド」で、グロスでも8,500～9,000万円前後で成約されています。

以上を踏まえて、現状のエリア動向を踏まえれば、71Ｉタイプの6階を9,480万円は、5～10年後でも8,500万円程度では動きそうです。

管理費は㎡377円、初年度以降の修繕積立金は㎡147円でした。

71Iタイプ（71.88㎡）住戸で以下。
管理費、27,100円
修繕積立金、10,570円

管理にまつわるコストも高騰している時代なので言いたくありませんが、ディスポーザー、共用施設ほぼ無しでこの管理費は重たいです。

当マンションの良さは、主に、生活利便性の高さとマンション周辺の将来性、駅近と住環境の良さを両立した立地です。

始発駅から座って通勤できる快適さ！駅徒歩4分は時短生活を支えてくれます。徒歩5分圏内に駅周辺の利便施設が整っていることに加え、なにより2025年にオープンする駅前の大型商業施設「ららテラス北綾瀬」と、自宅の近くが再開発によって洗練された街並みに生まれ変わる将来性もあります。大通り、駅前から少し入った閑静な住宅地で周囲の抜け感もあり、駅近に住みながら静かで明るい部屋が多いのも大きな強みです。マンションへの経路が大通りを渡ったり信号待ちをすること無く歩きやすいポジションの良さもあります。

デメリットは、一部、居住性が制限されること。

LD空間への柱食い込み、バルコニーが狭い（奥行きがない）、住戸スパン（6ｍを切る住戸もある）が主なところで、一般的な長谷工施工の分譲マンションと比べると、住まいの快適さが若干劣ります。


主な間取りと予定価格です。

◆南向き
Oタイプ、75.83㎡、3LDK
4階、6,980万円（坪単価304万円）

Brタイプ、65.54㎡、3LDK
8階、6,780万円（坪単価342万円）

Bタイプ、65.54㎡、3LDK
2階、5,480万円（坪単価276万円）
7階、6,480万円（坪単価327万円）

C1タイプ、57.90㎡、1LDK+Ｓ
4階、5,480万円（坪単価313万円）

Dタイプ、65.08㎡、2LDK+Ｓ
4階、5,980万円（坪単価304万円）

Eタイプ、78.60㎡、4LDK
2階、6,980万円（坪単価293万円）


◆東向き
Gタイプ、37.45㎡、1LDK
2階、3,380万円（坪単価298万円）

Ｇrタイプ、37.45㎡、1LDK
7階、4,180万円（坪単価369万円）

Ｍタイプ、55.62㎡、2LDK
4階、5,280万円（坪単価314万円）


◆西向き
Jタイプ、75.00㎡、3LDK
2階、6,580万円（坪単価290万円）


売出しの平均坪単価は310万円前後でした。

駅地歩6分のオープンレジデンシアが平均坪単価280～290万円、駅徒歩5分のリビオレゾン北綾瀬が300万円前後でしたので、昔の相場を懐かしまなければ23区の新築分譲としては妥当で、駅近ですから、一次取得者層にも検討しやすい価格帯だと思います。

抜け感が出てくる高層階は単価が乗っていますが、低層階でも住環境は悪くないので、価格帯的にも検討されそうです。ただし、ハザードマップ上、万が一の時は、最大で2階相当分の浸水リスクが指摘されていることを踏まえておきましょう。3、4階あたりが坪単価300～310万円前後なので狙い目だと思いました。


月々のランニングコストは以下。

65.08㎡住戸
管理費：10,000円
修繕積立金：5,900円
町内会費：125円
インターネット使用料：1,540円

新築分譲のランニングコストが軒並み上昇している中、管理費が㎡あたり154円と抑えられています。特に先行オープンレジデンシアの管理費が㎡274円でしたから歴然とした差。今後の金利上昇の不安感や、物価上昇にともなう生活の不安定感を鑑みると嬉しいですね。


足立区、北綾瀬エリアで探している人、他エリアで探している人でもマンションが高騰しなかなか予算的にも厳しくなっている人は、ぜひ1度検討してみる価値がある新築マンションだと思います！

「アトラス北千住」は、「北千住」駅西口徒歩5分の希少性が高く、優れた利便性と住環境を両立した立地に、高級感、居住性を追求した上質なレジデンスです。

大きなデメリットは見当たりませんが、環境が合う合わない、または予算の問題はあるでしょう。マンション周辺は賑やかな環境なので、自然あふれる環境で伸び伸び子育てしたいファミリーなら「シティタワー千住大橋」、予算的に難しい方なら、隣の「小菅」駅で分譲されている「イニシア東京五反野」を5千万円前後で購入し、自転車で10分ほどの北千住まで通って生活を満喫する選択肢もあります。北千住でも立地にこだわらなければ、まだ検討しやすい中古物件もあります。

第1期販売住戸の主な住戸の予定価格帯です。

◆南向き
Ｅタイプ（59.77㎡）
2階、8,000万円台中盤
4階、8,000万円台前半
6階、8,000万円台中盤
9階、8,000万円台後半

Ｆタイプ（68.92㎡）
2階、9,000万円台後半
4階、9,000万円台中盤
6階、9,000万円台後半
8階、10,000万円台前半
12階、10,000万円台中盤

◆北向き
Ｋタイプ（59.16㎡）
5階、7,000万円台中盤
10階、7,000万円台後半

Ａタイプ（72.63㎡）
3階、9,000万円台中盤
6階、9,000万円台後半
8階、10,000万円台前半
12階、10,000万円台中盤

前半：9,000万円～9,299万円
中盤：9,300万円～9,699万円
後半：9,700万円～9,999万円

およその予想平均坪単価は、南向きがおよそ坪単価480万円、北向きがおよそ坪単価450万円（最上階、14階のプレミアム住戸を除く）。

南向きは、2階からの住戸設定。日当たりは冬至付近でも低層階から良さそうで、4階くらいから抜けてきます。

北向きは、3階からの住戸設定で、3～4階から抜けた明るい住環境になります。隅田川まで低層の住宅地が並ぶため、抜け感は南向きより優れていて、より開放感がある眺望が楽しめます。日当たり重視でない方であれば、価格面だけでなく積極的に選ぶ価値があると思います。

モデルルーム訪問時、月々のランニングコストは未定でした。

今後は、9月30日～購入要望書を受付、11月中旬に第1期の正式販売価格発表。その後、申込登録を経て、抽選会が11月下旬に予定されています。

低層の住宅地に向いた全戸南向き開放感に、こだわりの住空間、洗練された外観、オーナーズラウンジなど、エリアの中では品質が高く、選ぶ価値があるマンションだと思います。

マンションの立地は、南側と北側の2方を接道している開放的な場所ですが、環七からバスやトラックが抜けてくるため、それなりの喧騒があります。上質な外観デザイン、エントランス左右に配置された門柱と「ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ」が輝く感銘板が帰宅時に気持ちを盛り上げてくれ、こだわりの居住空間が生活満足度を高めてくれます。主な共用施設は、ペット足洗い場、メールコーナー、宅配ボックス、ゴミ置き場屋、オーナーズラウンジなど。自転車置き場、駐車場入り口は敷地北側に用意されます。


主な間取りと価格について。

Bタイプ、72.32㎡
3階、4,698万円（坪単価214万円）

Cタイプ、70.06㎡
2階、4,598万円（坪単価216万円）

GOLタイプ、73.67㎡
1階、5,688万円（坪単価255万円）

Iタイプ、80.2㎡
10階、6,148万円（坪単価253万円）

Lrタイプ、77.51㎡
9階、6,298万円（坪単価268万円）

4階から上階はガラス手摺りでデザイン性に優れ、リビングからの開放感、眺望を臨めます。中層階までの中住戸は3LDKが4千万円台から検討できますが、付加価値がついた特徴豊かな住戸は坪単価が上がります。

例えば1階住戸。、ウッド調デッキのオープンエアリビングにプライベートガーデン、植栽豊かで、スロップシンクもあり、専用のプライベートパーキングもついています。他には、ルーフバルコニー付きプランやコーナーサッシ採用の角住戸、天井高3,000mmにハイサッシの最上階住戸など、住み心地を高める特徴的な住空間が設定されます。9階以上の住戸は、キッチン天板が天然御影石になっています。

全体的な設備・仕様としては、生活の質を高める充実したものに。リビングの開放感を引き立てる連窓サッシに、バルコニー奥行きが2,000mm、二重床二重天井、玄関前カメラ付きドアホン。ディスポーザーはありませんが、ＬＤ床に暖房、キッチンのサイドパネルをクロスではなく面材と同様の仕様、食器洗い乾燥機、浴室にミストサウナなどが標準です。

1ヶ月のランニングコストについて。
Cタイプ、70.06㎡住戸
管理費：14,360円
修繕積立金：7,010円
インターネット利用料：1,650円

デメリットは、竹ノ塚駅からの距離と徒歩経路です。所々狭い歩道を通ったり直線ではない最短ルートが快適で歩きやすいとは言えません。暑い日や、荷物が多い日、夜間などに駅から歩くのは中々辛そうです。エリアの特性上、生活をより便利に楽しむために車は必須ですが、敷地内駐車場が75戸中40台と微妙なところ。あと、1階のゴミ置き場までの動線に屋根が無いのがちょっと残念でした。

「Brillia 大島 Green Avenue」は、東京都心部近接の利便性と自然豊かな住環境を両立したポジションに建つ、明るい住空間が魅力のマンションです。マンション周辺は穏やかな住宅地で、ファミリーのためのプレイスポットが点在するエリア。徒歩圏内に大型商業施設「アリオ北砂」や「砂町銀座商店街」、水辺、緑道や大型公園など豊かな自然の中で子育てできるグッドポジションです。

マンションが建つ場所は、西側、南側の2方を接道した角地。敷地南側が2車線道路、西側が道路を挟んで「亀高小学校」に面しているため、開放感がある立地です。南側は対面の駐車場まで約16ｍで日当たり良好。もし駐車場にマンションと同じくらいの高さの建物が建っても、日当たりへの影響は少なそうです。西側は、道路を挟んで「亀高小学校」の校庭なので、100ｍ以上の抜け感があり採光豊かな住空間を実現してくれます。ここも当マンションの大きな強み！

主な間取りと予定価格。

◆西向き
Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,600万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,500万円台
5階、6,900万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
2階、5,900万円台
4階、6,100万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
2階、5,800万円台
4階、6,000万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,700万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,500万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,300万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、8,200万円台


◆南向き
Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,700万円台
5階、7,100万円台

Ftタイプ　56.52㎡　42LDK
1階、5,000万円台

Fタイプ　56.52㎡　42LDK
2階、4,900万円台
5階、5,100万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,900万円台
5階、6,200万円台
8階、6,300万円台
Hタイプ　72.02㎡　3LDK
3階、6,200万円台
7階、6,400万円台

予定価格が出ている住戸の平均坪単価は、約285万円でした。

月々のランニングコストは以下。

Dタイプ、70.29㎡
管理費20,670円
修繕積立金11,247円
インターネット利用料1,540円
TV配信設備使用料385円
月払い地代7,741円
解体準備金4,684円
合計46,267円

定期借地権付きマンションなので、一般的なランニングコストに加えて「月払地代」「解体準備金」がかかりますが、土地に対する「不動産取得税」「登録免許税」、「固定資産税・都市計画税」の負担が無いメリットもあります。

管理員は、週5で8:00～17:00勤務を想定しています。

当マンションの生活において気になる点は、駅からマンションへの最短経路。「丸八橋」を渡るためアップダウンがあり、炎天下や天候が悪い日、荷物がたくさんある日は少し辛いポイント。それと、メリットのひとつである西向き住戸について。小学校の校庭に近接しているため、風が強い日は砂埃で窓を開けられなかったりベランダや洗濯物が汚れる懸念があり、体育の授業時や休み時間に校庭で生徒が遊んでいるときの喧噪もあります。最後に、周辺はハザードリスクが高いエリアです。数百年に一度来るか来ないかのリスクですが、城東エリアで住まいを選ぶ際に不安に思う人も一定数いるでしょう。

現在、江東区の駅徒歩10分以内、ファミリータイプの新築をこの価格で検討するのは難しく、今後も周辺相場の騰落率は高いレベルで維持していくはず。定期借地権の特徴を理解した上で、都心近くで豊かな生活を考えているファミリー層にお勧めできるマンションです！

立地だけでほぼ検討が進んでしまうマンションです

交通の要所「青砥」駅から徒歩6分の住居地域。都心部各所へのアクセスの良さ、機動力と、穏やかな住環境を両立させて生活できる立地。「ユアエルム青砥」や駅周辺の商業施設を、仕事帰りだけでなく、いつでも利用しやすいのも駅近に住むメリットです。

デメリットは、3LDKにしては手狭な空間と寂しい共用部です。

49戸中40戸が63㎡だの3LDK。DINKSや家族3人での生活がジャストフィットです。家族4人だと将来的にタイトな生活になることを覚悟しておきましょう。収納が足りなくなり、デッドスペースを除いたLD9畳前後のスペースでは、生活にゆったり感は生まれません。4畳以下の洋室を子供部屋にすれば、家具を2個以上（ベッドと勉強机）置くのは難しいです。

共用部は、来訪者を応対するスペースや共用トイレなども無く、住人がマンションのメリットを感じる楽しさや便利さを感じる工夫が欲しかったですね。


主な間取りと予定価格です。

◆西向き

Aタイプ、68.58㎡、3LDK
2階、6,888万円（坪単価332万円）
3階、7,188万円（坪単価346万円）
4階、7,288万円（坪単価351万円）
5階、7,588万円（坪単価366万円）
6階、7,688万円（坪単価370万円）
7階、7,888万円（坪単価380万円）


Cタイプ、63.53㎡、3LDK
(1階はCgタイプ)
1階、5,798万円（坪単価302万円）
2階、5,988万円（坪単価312万円）
3階、6,088万円（坪単価317万円）
4階、6,298万円（坪単価328万円）
5階、6,458万円（坪単価336万円）
6階、6,588万円（坪単価343万円）
7階、6,788万円（坪単価353万円）


Dタイプ、63.53㎡、3LDK
(1階はDgタイプ)
1階、5,778万円（坪単価301万円）
2階、5,968万円（坪単価310万円）
3階、6,068万円（坪単価315万円）
4階、6,298万円（坪単価328万円）
5階、6,458万円（坪単価336万円）
6階、6,588万円（坪単価343万円）
7階、6,788万円（坪単価353万円）

Ｅタイプ、63.42㎡、3LDK
3階、6,068万円（坪単価315万円）

Erタイプ、70.26㎡、4LDK※
7階、8,188万円（坪単価385万円）

Frタイプ、70.10㎡、4LDK※
6階、7,988万円（坪単価377万円）

Grタイプ、70.10㎡、4LDK※
5階、7,888万円（坪単価372万円）

※Er、Fr、Grタイプは、ほぼ同じ間取り。

Hタイプ、63.80㎡、4LDK
2階、6,258万円（坪単価326万円）
3階、6,288万円（坪単価326万円）
4階、6,588万円（坪単価341万円）

平均坪単価は約340万円でした。

クレアホームズ新小岩親水公園は、「立地のハンデを覆す住まいの快適性」を追求したお手本のようなマンション！

第1期の主な価格と間取りは以下です。　

Aタイプ、72.12㎡
7階、5,990万円

Bタイプ、70.42㎡
3階、5,190万円
4階、5,440万円
5階、5,490万円
6階、5,540万円
7階、5,590万円

Cタイプ、73.81㎡
4階、5,890万円
5階、5,990万円
7階、6,190万円

Eタイプ、76.92㎡
10階、7,290万円

第1期の売出し平均坪単価は約260万円でした（最上階住戸を除くと255万円）。


◆当マンションのメリットは3点。
1、区役所を中心に生活利便施設が揃っていて便利な生活環境。小松川境川親水公園など緑、水辺豊かな住環境
2、前面が幅員広めの道路に低層の建物が並ぶ開放的な全戸南向き。
3、住戸4隅アウトフレームによるすっきりした空間や平均70㎡以上のゆったり感など居住性の高さ

◆気になった点は3点。
1、駅からの距離
2，江戸川区役所移転したあとの影響（マンションの南側に高い建物が建つリスク、区役所関連の利便施設や商業施設など移転して利便性が低下するリスク）
3、高めのハザードリスク

「ブリリア東上野」は、東京の中心でオンオフを充実させたい単身者やDINKS層を中心に、快適に暮らせるレジデンス。

主な間取りと予定価格です。

◆北向き
Aタイプ、35.40㎡、1LDK
3階、4,800万円台（坪単価450万円前後）
8階、5,300万円台（坪単価500万円前後）

北向きの住戸（Aタイプ）は、6.4ｍ先に「上野スカイハイツ」があり、お見合い感が出てしまいますが、8階くらいから抜けてきます。価格が抑えられているので、外で活発に活動する単身者向け。


◆南向き
Bタイプ、55.61㎡、2LDK
4階、8,500万円台（坪単価510万円前後）

Eタイプ、64.40㎡、3LDK
9階、11,500万円台（坪単価600万円前後）

Cタイプ、45.08㎡、2LDK
4階、6,900万円台（坪単価510万円前後）

G1タイプ、53.34㎡、2LDK
10階、8,800万円台（坪単価550万円前後）

南向きは、前建てまでの離隔が13ｍほどで、8～9階より上階が抜けてきます。全角住戸なので低層階から日中室内の明るさはしっかり確保できそう。西側は道路を挟んで13ｍほど離隔が取れています。

予定価格帯での平均坪単価は、約520万円でした。

上野駅徒歩5分圏内と、商業地帯から一歩入った穏やかな住環境を両立させた希少立地、小規模マンションながら「無人コンビニ」、戸別「専用宅配ボックス、」敷地内に設置される「電動マイクロモビリティ」（有料）など工夫された共用部、サービスが魅力のマンションです。

気になったところは、全体的に下り天井が多いことと、柱が室内に浸食するなど間取りが少しトリッキーなことです。柱型の出っ張りがあると、家具の選び方や置き方に影響が出ます。2LDKでも、子供ができればタイトな空間になってくると思います。

「ブリリア東上野」は、生活利便性やエリアの将来性を考えると、立地の良さだけで検討したくなるマンション。不測の事態や家族が増えて買い替えを検討する際も出口が見えやすく、東京をアクティブに使いこなしたい単身者やDINKS世帯にオススメできます！

予定価格が更新されました。前回訪問した際の平均坪単価、約285万円から約270万円に下がりました！

これなら更に人気が出そう。オススメです！

◆西向き
Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,100万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,200万円台
5階、6,500万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
1階、5,600万円台
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
1階、5,500万円台
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台
6階、5,900万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,300万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,400万円台
4階、5,600万円台
6階、5,700万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,200万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,000万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、7,500万円台

南向き
Etタイプ　82.00㎡　4LDK
1階、6,300万円台

Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,400万円台
4階、6,600万円台
6階、6,800万円台

Ftタイプ　56.52㎡　2LDK
1階、4,400万円台

Fタイプ　56.52㎡　2LDK
2階、4,500万円台
4階、4,700万円台
6階、4,800万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Hタイプ　72.02㎡　3LDK
2階、5,800万円台
7階、6,200万円台

23年11月初旬時点の予定価格です。

◆Aタイプ、66.93㎡
3階、8,500万円台
6階、8,900万円台
12階、9,400万円台
14階、9,600万円台

◆Bタイプ、53.76㎡
2階、6,900万円台
6階、7,300万円台
13階、7,800万円台

◆Cタイプ、57.12㎡
2階、7,400万円台
5階、7,800万円台
6階、7,900万円台
13階、8,300万円台

◆Dタイプ、50.11㎡
13階、7,300万円台

◆Eタイプ、62.04㎡
5階、8,200万円台
7階、8,400万円台
12階、8,700万円台
14階、8,900万円台

予定価格時の平均坪単価は約445万円でした。

4階住戸が、対面に建つ商業ビルの屋上くらいで、5階くらいから抜け感が出てきます。ただし、周辺に建つビルが古いため、立て替えなどで住環境が悪化するリスクが0ではありません。

月々のランニングコストは以下。
Aタイプ（66.93㎡）
管理費：20,100円
修繕積立金：11,000円
インターネット使用料：1,650円
月額合計：32,750円

管理は、第三者管理方式が取られます。若干コストはのりますが、管理費に割高感は感じません。また、長期修繕計画は、これまでの修繕周期12年、30年間の計画から、18年ごとに変更。総コストを10％程度削減でき、計画も60年の長期にして安心感を高めています。

築15年近くになる駅前の2つの分譲タワーはが坪単価400万円後半～500万円以上、駅徒歩5分前後の板状タイプのマンションが築5年前後で坪単価400万円以上の成約も見られ、中古相場との差は少なく感じます。昨年分譲されていた「西日暮里」駅徒歩4分の「ザ・パークハウス谷中道灌山テラス」は坪単価500万円前後でしたが、竣工前早期完売。住環境の差はありますが、イニシアには「日暮里」駅に近い大きな強みがある中で、坪単価450万円前後は検討しやすいと思いました。

第1期販売概要。46戸が売出されました。

◆南向き

Ｂタイプ（75.42㎡）
3階、10,298万円（坪単価450万円）
4階、10,598万円（坪単価464万円）
6階、11,198万円（坪単価491万円）
7階、11,398万円（坪単価499万円）
8階、11,498万円（坪単価504万円）
9階、11,898万円（坪単価521万円）
10階、11,998万円（坪単価526万円）


Ｅタイプ（59.77㎡）
5階、8,498万円（坪単価470万円）
6階、8,698万円（坪単価481万円）
7階、8,798万円（坪単価486万円）
8階、8,998万円（坪単価498万円）
10階、9,098万円（坪単価503万円）
11階、9,198万円（坪単価509万円）

Ｆタイプ（68.92㎡）
2階、9,498万円（坪単価455万円）
3階、9,498万円（坪単価455万円）
4階、9,698万円（坪単価465万円）
5階、9,798万円（坪単価470万円）
6階、9,998万円（坪単価479万円）
7階、10,098万円（坪単価484万円）
8階、10,398万円（坪単価499万円）
10階、10,598万円（坪単価508万円）
11階、10,698万円（坪単価513万円）
13階、10,898万円（坪単価523万円）

Ｐタイプ（106.96㎡）
14階、21,990万円（坪単価678万円）

Ｑタイプ（89.13㎡）
14階、15,990万円（坪単価593万円）

Ｒタイプ（88.42㎡）
14階、15,990万円（坪単価597万円）

Ｓタイプ（118.33㎡）
14階、23,990万円（坪単価669万円）


◆北向き

Ａタイプ（72.63㎡）
4階、9,798万円（坪単価445万円）
5階、9,898万円（坪単価450万円）
6階、9,998万円（坪単価455万円）
7階、10,098万円（坪単価460万円）
8階、10,398万円（坪単価473万円）
9階、10,498万円（坪単価478万円）
10階、10,598万円（坪単価482万円）
11階、10,698万円（坪単価487万円）

Ｋタイプ（59.16㎡）
5階、7,798万円（坪単価435万円）
7階、7,898万円（坪単価441万円）
8階、7,948万円（坪単価444万円）
9階、7,998万円（坪単価447万円）
10階、8,048万円（坪単価450万円）
11階、8,098万円（坪単価452万円）
13階、8,198万円（坪単価458万円）

Ｏタイプ（80.16㎡）
14階、13,990万円（坪単価575万円）

Ｖタイプ（64.54㎡）
14階、9,990万円（坪単価511万円）

プレミアム住戸を含む平均坪単価は約500万円でした。

南向きは約520万円
北向きは約470万円

ローレルコート船堀は、エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）、ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）のツインプロジェクトです。

ただし、相互に共用施設を利用することはできず、管理も別々のマンションになります。

エリアでは中々見られない設備・仕様の充実度に、江戸川区役所が移転してくる場所の再開発エリアに近い立地が強み！

気になった所は、マンション周辺にリサイクルセンターなど工場や会社がある住環境です。喧噪や車通りなど気になる人がいるでしょう。


主な間取りと予定価格。

◆ローレルコート船堀　エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）　　

Cタイプ、75.50㎡
3階、7,800万円台（坪単価約345万円）
6階、8,500万円台（坪単価約375万円）

Dタイプ、65.63㎡
6階、7,000万円台（坪単価約355万円）

Eタイプ、75.53㎡
1階、6,900万円台（坪単価約305万円）
3階、7,500万円台（坪単価約330万円）
6階、8,000万円台（坪単価約350万円）

Fタイプ、66.72㎡
1階、6,200万円台（坪単価約310万円）

Hタイプ、77.86㎡
6階、8,500万円台（坪単価約365万円）
8階、8,700万円台（坪単価約370万円）

Gタイプ、95.56㎡
2階、9,100万円台（坪単価約315万円）

10階は、下記2邸で、両住戸ともルーフバルコニー付き。
Jrタイプ、79.38㎡
10階、9,500万円台（坪単価約400万円）

Krタイプ、97.13㎡
10階、11,000万円台（坪単価約375万円）


◆ローレルコート船堀　ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）

南向き
Fタイプ、67.30㎡
4階、7,600万円台（坪単価約375万円）

Hタイプ、69.25㎡
2階、7,100万円台（坪単価約340万円）
5階、7,600万円台（坪単価約365万円）

Iタイプ、77.24㎡
1階、7,600万円台（坪単価約325万円）
2階、7,900万円台（坪単価約340万円）
5階、8,400万円台（坪単価約360万円）

Jタイプ、71.98㎡
2階、7,500万円台（坪単価約345万円）
5階、8,200万円台（坪単価約380万円）
7階、8,400万円台（坪単価約390万円）

Krタイプ、77.25㎡
6階、9,100万円台（坪単価約390万円）


西向き
Bタイプ、68.20㎡
3階、6,700万円台（坪単価約325万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）

Cタイプ、77.29㎡
3階、7,700万円台（坪単価約330万円）
5階、8,000万円台（坪単価約345万円）

Dタイプ、68.20㎡
2階、6,500万円台（坪単価約315万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）


エアリーステージの坪単価は約350万円、ブリーズステージの坪単価は約350万円（南向き約360万円、西向き335万円）でした。

今までの船堀を知る人からすれば、かなり相場が高騰してしまいましたが、船堀駅徒歩17分で坪単価250万円、新小岩駅徒歩18分で坪単価260万円する時代です。これから江戸川区役所が移転してきて街の利便性が向上すれば、人気、不動産相場の上昇も期待できます。更に造り、設備・仕様面で、満足度は高いマンションであることは間違いなく、買い替え組にもオススメできるマンションです！

「アルファスマート高野」の魅力は、東京23区、都心部まで10km圏、抜け感溢れる住空間、ファミリータイプの3LDKが4千万円前半から検討できることにつきます。
デメリットは、駅からマンションへの動線やマンション周辺の生活環境が少し寂しいこと。

主な間取りと先着順の価格です。

南向き
Fタイプ、74.66㎡
4階、5,698万円（坪単価約252万円）
6階、5,898万円（坪単価約261万円）
9階、6,198万円（坪単価約274万円）

Gaタイプ、66.90㎡
2階、4,668万円（坪単価約231万円）
4階、4,748万円（坪単価約235万円）
6階、4,848万円（坪単価約240万円）
8階、5,058万円（坪単価約250万円）

Hタイプ、66.90㎡
1階、4,598万円（坪単価約227万円）

Hrタイプ、81.57㎡
9階、6,898万円（坪単価約279万円）

Iタイプ、68.40㎡
1階、4,698万円（坪単価約227万円）
2階、4,768万円（坪単価約230万円）
4階、4,848万円（坪単価約234万円）
6階、4,998万円（坪単価約241万円）

Jタイプ、69.00㎡

Kタイプ、71.30㎡
1階、4,998万円（坪単価約232万円）


◆西向き
Aタイプ、68.35㎡
4階、4,938万円（坪単価約239万円）
6階、5,098万円（坪単価約247万円）
8階、5,398万円（坪単価約261万円）

Bタイプ、68.10㎡

Cタイプ、68.10㎡
1階、4,398万円（坪単価約213万円）
3階、4,458万円（坪単価約216万円）
4階、4,598万円（坪単価約223万円）
6階、4,708万円（坪単価約228万円）
8階、4,998万円（坪単価約243万円）

Dタイプ、68.10㎡
2階、4,398万円（坪単価約213万円）

Eタイプ、56.54㎡
1階、3,498万円（坪単価約204万円）
3階、3,958万円（坪単価約231万円）
6階、4,238万円（坪単価約248万円）
8階、4,478万円（坪単価約262万円）

平均坪単価は約240万円でした。

予算4千万円～5千万円で新築を検討している人は、首都圏郊外に行く前に一度検討してみる価値があるマンションだと思います。

◆ヴェレーナ葛飾立石のメリット・良さ

1、駅から距離があっても、「イトーヨーカドー四つ木店」（徒歩2分）「葛飾警察署」（徒歩2分）などが集まる「本田広小路」交差点すぐ側の生活利便性が高い立地。

2、全戸南東向き、抜け感がある明るい住環境

3、重厚感あるデザインと、2,300mmあるハイサッシ、隣洋室まで幅広につながった連窓サッシなど居住性の高さ


間取りのバリエーションも豊富です！

・最上階のロフト付き住戸（天井高3,400mm！）
・1階のスキップフロア（LDと洋室3が天井高2,810mm！）
・コーナーサッシ、アイランドキッチン仕様の角住戸
など


◆ヴェレーナ葛飾立石　デメリット

気になった点は、幹線道路沿いの喧噪と共用部が乏しい点。


◆ヴェレーナ葛飾立石　主な間取り　価格

主な間取りと先着順の価格です。

南向き
Jタイプ、70.10㎡
7階、5,728万円（坪単価約270万円）
8階、5,798万円（坪単価約273万円）

Fタイプ、63.44㎡
5階、5,198万円（坪単価約271万円）

Gタイプ、66.72㎡
2階、5,198万円（坪単価約257万円）

Kタイプ、70.10㎡
7階、5,728万円（坪単価約270万円）

Oタイプ、75.61㎡
13階、6,698万円（坪単価約293万円）

RLタイプ、72.10㎡
14階、6,688万円（坪単価約307万円）

平均坪単価は約275万円でした。

月々のランニングコストは以下。管理費も抑えられています。

68.10㎡住戸（B、C、Dタイプ）
管理費：11,800円
積立金：4,500円
災害積立金：300円
インターネット使用料：1,760円
月額合計：18,360円

マンションギャラリーは、東日本橋にあるのですが、「京成立石」駅の近くにインフォメーションセンターがあり、事前に連絡をすれば、現地でも対応してくれるようです。

駅の南北大規模な再開発が進行中の京成立石駅周辺。今まで評価が低かったエリアが変貌し、人気が高まることは間違いないでしょう。

クオリティス東京六町に住むメリットは、都心部まで近く駅徒歩6分の好立地ながら、開放的で穏やかな住環境に住めることです。

周辺は低層の住宅地のため、低層階から開放感があり、眺望も豊かです。駅周辺から一戸建ての住宅地が広がるエリアですが、駅徒歩6分の場所で住宅地の中の好条件は限られてきます。利便性重視、眺望、セキュリティ、マンション内コミュニティなど、一戸建てでは味わえないマンションの特徴が好きな人であれば、選ぶ価値があります。

一方で、六町駅周辺で建て売りをみると、5千万円～6千万円前後で同程度の3LDKが駐車場付きで手に入ります。土地から注文住宅を建てても、もう少し金額を出せば、マンションで言えば80㎡級の大型3LDKや4LDKが建てられるエリア。3LDKなら60㎡台のコンパクトな住戸が多く、新築分譲マンションの苦しい事情が見えます。がっつりファミリー層にとっ少し物足りない企画。

主な間取りと予定価格です。

南向きが41戸
西向きが21戸
東向きが15戸

第1期では南向き中心に、一部の東向きも売出されました。

南向き

Eタイプ、67.52㎡
2階、6,290万円（坪単価約308万円）
4階、6,490万円（坪単価約318万円）
6階、6,690万円（坪単価約327万円）

F2タイプ、62.64㎡
2階、5,890万円（坪単価約311万円）
4階、6,020万円（坪単価約318万円）
6階、6,190万円（坪単価約327万円）

Gタイプ、67.63㎡
1階、6,590万円（坪単価約322万円）
3階、6,590万円（坪単価約322万円）
5階、6,790万円（坪単価約332万円）
7階、6,890万円（坪単価約337万円）

平均坪単価は約320万円でした。

南向き1階の5戸は、専用駐車場付き（有料）。
月々のランニングコストは以下。

67.63㎡住戸
管理費：15,810円
積立金：6,760円
他、インターネット使用料など：2,019円

私が日頃エリアの状況を見ている中では、もともとエリアを考えていたファミリー層に、足立区アドレスで6千万円中盤～後半がついてこられるか未知数なところがあります。とは言え、2024年現在の新築マンション相場の中で、23区、駅近物件が坪単価320万円、3LDKが6千万円台で手に入る新築としては妥当な価格帯。

ファミリー向けの住宅地が広がるエリアですが、TX沿線の人気、将来性、駅近の利便性を踏まえれば、地元民よりも、都心部が高くて断念した単身層、DINKSなど、エリアにとってのニューカマーを一定数集客できる企画だと思いました。

シティタワー綾瀬は、生涯住み続けられる利便性と上質さを兼ねそろえた駅徒歩1分の鉄板タワーマンション。

現在の綾瀬エリアの相場からは乖離がありますが、これ以上の立地はありませんし、中古になってもエリアでは突出して人気を維持できそうなタワーになりえます。

綾瀬での生活は、北千住や錦糸町のような利便性の面で見劣りしますが、駅前の商業施設を使いこなせる生活価値の高さがあり、更に駅周りの環境の良さがあります。子供ができれば駅周辺から広がる「東綾瀬公園」（徒歩1分）や、親子で賑わう「東京武道館」（徒歩6分）、できあがったばかりの「綾瀬小学校」（徒歩5分）、建設中の「東綾瀬中学校」（徒歩6分）に通える子育て環境の良さも大きなメリット。「綾瀬駅東口交番」（徒歩2分）に近い安心感もあり、改札出てすぐの駅徒歩1分、始発駅のつよみも！

制震構造、各階ゴミ置き場、全戸専有トランクルーム、コンシェルジュ（日月以外の9時から18時）、24時間有人管理など、タワーの利便性もしっかりと追求されています。共用施設をしっかり押さえています。

キッズルーム&ペアレンツスペース（3階）
パーティルーム（3階）
フィットネスルーム（30階）
ゲストルーム1（30階）
ゲストルーム2（30階）
テレワークラウンジ（31階）

全戸トランクルームに、電気自動車充電設備も設置。各住戸の設備仕様も充実しています。


24年3月現在、主な間取り・価格について

・西
F2タイプ、70.35㎡
23階、8,900万円（坪単価418万円）

Qタイプ、69.76㎡
25階、8,900万円（坪単価422万円）

・南西角
E1タイプ、73.43㎡
21階、12,800万円（坪単価576万円）
22階、12,800万円（坪単価576万円）

・南
Gタイプ、73.05㎡
23階、9,900万円（坪単価448万円）

Hタイプ、72.69㎡
24階、9,900万円（坪単価450万円）

・南東角
Iタイプ、74.18㎡
16階、12,000万円（坪単価535万円）

・北
O3タイプ、59.33㎡
17階、7,600万円（坪単価423万円）

Mタイプ、58.93㎡
22階、7,600万円（坪単価426万円）
23階、7,600万円（坪単価426万円）

平均坪単価は約475万円。

約1年前と比べて角住戸のE1タイプ、Iタイプが大きく上がっており、グロス価格がかさばっても販売できる自信の表れを感じました。

ランニングコストは以下。

Pタイプ（70.35㎡）
管理費、38,720円
修繕積立金、8,100円
（修繕積立金16～30年目、38,370円）

予定では、6年目に修繕積立金が19,190円になるので、その時点で6万円近く。


シティタワー綾瀬で気になったところは、共用部で少し。30階、31階の共用施設が内廊下内の窓が無い場所と、自転車置き場の設置率150%。一台はトランクルームに入るかもしれませんが、サイクルシェアがないので、家族が増えれば置き場所が難しくなりそうです。それと管理費が、やはり元々エリアで検討いていた層からするとなかなか嵩むので、価格面含めて検討者を選びそうです。

予算が届く方なら、今のうちの検討が良さそう。条件の良い住戸からの販売ですから、今後、万が一値下げしても、住まいへの満足度は高く後悔は少ないと思います。

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスのメリットは大きく3点

1、生活利便が高い駅近と住環境の良さを両立した立地
2、全戸南西向き、緑に囲まれたランドプラン
3、多彩な共用部と快適な専有空間

駅徒歩3分ながら、全戸南西向きで前面に低層の住宅地を抱え、眺望、日当たりとも恵まれた住環境が魅力！3、4階前後から抜け感が出てきそうです。
（未来永劫住環境が保証されているわけではありません）

1階部分には、特徴が異なる3つのラウンジが設置されています。中庭の緑眺めながらくつろげる「グランドラウンジ」や、家族や知人、棟内の友人と楽しい時間が過ごせる「コミュニティラウンジ」。リモートワークもできる「ライブラリーラウンジ」。2か所のウォーターサーバーとランドリーコーナーも設置。屋上テラスも用意され、低層階の住人も高層階の眺望を楽しむことができます。

主な設備・仕様については、最大手の大規模タワーマンションと比べて遜色ないレベル。マンション内の動線を顔パスで通過できる生体認証システム「手ぶらフェイス」を採用、カメラ付き玄関インターフォンも標準で、快適性と安心性を高めています。快適な生活を送れるだけでなく、側板まで天然御影石を利用したキッチン天板や、グースネック形状のタッチレス水栓はLD空間を美しく見せ、タイル張りの廊下は住まい全体の高級感を高めてくれます。

また、当物件は、ルフォンブランド初の「ZEH-M Oriented」（マンション全体に適用）、「ZEH Oriented」（各住戸に適用）を取得。年間の光熱費を節約できるだけでなく、住宅ローン減税の優遇措置や、フラット35を借り入れる際の金利優遇をうけることができます。今後は住まいを選ぶうえで不可欠な要素となってきます。

貴新田部分は、タワーの規模感でしょうか。現在では、地元からの反響が大きいとのことでしたが、船堀に明るい層からすれば新時代の価格帯です。タワーとしては小規模なので、外廊下、一般的な田の字型の間取りも含めて、どれだけ広域から評価されるのかが気になりました。


第1期の主な販売住戸です。

Aタイプ、81.92㎡、3LDK
7階、10,120万円（坪単価408万円）

Bタイプ、70.74㎡、3LDK
6階、8,840万円（坪単価413万円）

Cタイプ、70.73㎡、3LDK
5階、8,640万円（坪単価404万円）

Dタイプ、70.73㎡、3LDK
10階、8,940万円（坪単価418万円）

Eタイプ、65.96㎡、3LDK
7階、8,320万円（坪単価417万円）

Fタイプ、75.82㎡、4LDK
6階、9,090万円（坪単価396万円）

Gタイプ、86.62㎡、4LDK
7階、11,150万円（坪単価425万円）

Hタイプ、74.68㎡、3LDK
19階、9,960万円（坪単価441万円）


駅周辺にマンションが多く、今後も再開発立地にタワーマンションが計画されている船堀エリアですが、これ以上の立地、ランドスケープデザインは中々なく、中古市場でも高い競争力が期待できます。予算が届く方で、特に新築重視の方なら当マンションを購入しておいて後悔は少ないと思いました。

駅近と住環境を両立した希少な住まい。プライバシー性を重視する人にも、ファミリーで生活を楽しみたい人にも、全方位の層が快適に暮らせる要素をちりばめた企画が秀逸！豊かなマンションライフスタイルを送れるでしょう。住戸内の設備も素晴らしく、一生ここで良いと思える満足度が高いマンションです！

◆ヴェレーナ上石神井のメリットは大きく３つ。

①駅近の利便性と住環境の良さ
②採光・日当たり豊かな室内空間
③多彩な間取り・プラン

マンションが建つ場所は「第一種住居地域」で、駅徒歩5分の利便性と住環境の良さを両立した好立地！周辺は、マンション周辺は、着いた住宅地の雰囲気で、区画が広く無電柱化された沿道や低層の住宅地も見られ、10分ほど歩けば善福寺の住宅地。子供ができたら家族で散歩がてら「善福寺公園」（徒歩15分）まで遊びにいくのが日課になりそうです。

敷地は、南東2方を接道した開放感がある場所。南側は道路を挟んで約25ｍ、東側は約64ｍの離隔が取れていて、多くの住戸で抜け感があって明るい室内空間での生活を送れるはず。南向きの１階も多くの時間日当たりを確保できると思います。

多彩な間取りはヴェレーナブランドの特徴。特に、当マンションは1階住戸を積極的に選びたいと思える特徴があります。奥行きがある「オープンエアバルコニー」「オープンエアスペース」が用意され、リビングダイニングと一体感を感じる広々とした空間が楽しめます。周辺環境も悪くないので、有意義なバルコニーライフが生活満足度を上げてくれるはずです。東向きの1階はプライベートパーキング付きで車保有者には嬉しい設定。ルーフバルコニー付きの住戸もあり、近くに高い建物が少ないため、こちらも周囲に気兼ねなく室内空間プラスαの生活を楽しめると思います。


◆販売中の主な間取りと価格

・南向き
Aタイプ　62.74㎡　6階　7,968万円
Cタイプ　65.62㎡　2階　7,398万円


・東向き
Hタイプ　53.67㎡　2階　6,268万円


設備仕様は、規模感がないマンションなのでディスポーザはありませんが、キッチン天然石天板に浴室ミストサウナなど比較的充実しています。

◆ヴェレーナ上石神井　デメリット

60㎡台前半の3LDKが多いので、４人想定のファミリー層にとっては居住スペースも収納も手狭になるでしょう。それと東向き住戸の将来性。現在は明るい住環境ですが、環境が維持できるかは不明です。ただし、もし道路を挟んだ駐車場に建物が建つにしても、当マンションと同じ6階建ての高さまでと想定。前面の道路幅が6m、更に当マンションが6m程度セットバックしているため最低でも十数メートル以上の離隔は確保でき、大きな住環境の悪化は避けられそうです。

３月下旬にマンションギャラリーを訪問した時には、60％程度は申し込みが入っていて売れ行きは好調そうでした。気になったら、早めの検討が良さそうです。