すまいよみ スムログ出張所スレ

◆レ・ジェイド篠崎の良さ・メリットは主に以下の3点
①駅徒歩7分、商業地域と住居地域の狭間に立つ好立地
駅周辺の利便施設を利用できる徒歩7分。住宅地を向いた穏やかな住環境と商業施設や飲食チェーン店が集まる街道沿いの利便性を両立した暮らしやすいポジション。「篠崎本郷公園」を向くパークビューの南向きと開けた西側の環境を向く西向き。明るく良好な住環境を形成しています。

②ファミリーが快適に暮らせるランドプラン
規模感がないマンションながら、1階のゆとりあって造作家具やソファが置かれるエントランスホール・ラウンジや、江戸川の花火大会の一等席になりそうな屋上テラスなど練られた共用部。家族で棟内での思い出が増えたり、住人同士のコミュニケーションを育んでくれたり、住人の暮らしを豊かにしてくれるでしょう。

③快適な日常を支える、ゆとりある専有部
分譲住戸の平均面積70㎡超、全住戸ほぼアウトポール設計による形のよい住空間が日々の生活を快適にする大きな魅力。広々とした室内、家具の配置をしやすい効率的な空間に設計されています。


◆レ・ジェイド篠崎のデメリット・気になる点
気になった点は、敷地西側の「ココス」の敷地で、現在は良好な住環境なのですが、将来までココスの営業が約束されたわけではありません。長く低層の建物と駐車場で維持してもらいたいですね。また、ココスの駐車場で集まっている人の話し声や「篠崎本郷公園」で遊ぶ子供の声などが気になる人は気になるかもしれません。


◆レ・ジェイド篠崎　間取り・予定価格
およその坪単価は350～360万円前後

南向き、Hタイプ（70.02㎡）が、7千万円台中盤から後半のイメージ。

第一期の概要です。

56.79㎡～80.04㎡(トランクルーム面積0.46m2～1.20m2含む)
6290万円～8890万円

上記Fタイプ、80.04㎡が8,890万円（坪単価366万円）。階数は不明です。

月々のランニングコストについて。

Fタイプ（専有面積：80.04㎡）
管理費：18,410円
修繕積立金：12,810円
インターネット使用料：715円
月額合計：31,935円

以上です。

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「ザ・パークハウス門前仲町」の良さは、再開発が進む東京駅周辺の中央区隣接ポジションにいながら、穏やかな住環境、メリットが多い大規模マンションで快適に子育てができることです。

周辺の新築マンションの分譲価格は600万円台後半～700万円台。特に駅徒歩1分の「ウィルローズ森下」が平均坪単価670万円前後。現状の予定価格(8月下旬時点)では、定期借地権として気持ち割高だとは思いますが、現状、都心部や当江東区の深川の地価や不動産価格が大きく上昇中、近隣の条件が良い築浅物件も少ない中なので、世帯年収1500～2000円前後のパワーカップル世帯が積極的に気に入れば、良い新築分譲だと思います。

デメリットは、門仲界隈の利便性や外食環境などの賑いから離れた寂しめの立地。それと定期借地権はやはり気になるところ。残60年を切ってくると、条件が近い所有権と比べてリセールは低くなってくるでしょう。そのため、近隣の中古マンションで良い条件があれば、そちらを探す選択肢もあります。加えて、所有権と比較するとランニングコストがかさんできます。

以下は、販売予定価格の一例です。

S-81Agタイプ、81.30㎡
1階、15,000万円前半

S-81Aタイプ、81.30㎡
3階、15,000万円後半

S-94Arタイプ、94.52㎡
5階、19,000万円中盤
7階、19,000万円後半

S-95Arタイプ、95.12 ㎡
8階、19,000万円後半

S-95Aタイプ、95.12 ㎡
10階、19,000万円後半

S-74A1gタイプ、74.00㎡
1階、13,000万円前半

S-74A1タイプ、74.00㎡
4階、13,000万円中盤
6階、14,000万円前半
8階、14,000万円中盤

S-74A2rタイプ、74.00㎡
11階、14,000万円後半

S-59Agタイプ、59.62㎡
1階、10,000万円前半

S-59Aタイプ、59.62㎡
4階、10,000万円後半
6階、11,000万円前半
8階、11,000万円中盤
10階、11,000万円後半

S-70Agタイプ、70.40㎡
1階、11,000万円後半

S-70Aタイプ、70.40㎡
4階、12,000万円前半
6階、12,000万円中盤
8階、12,000万円後半
10階、13,000万円前半
12階、13,000万円中盤

S-72Agタイプ、72.78㎡
1階、12,000万円後半

S-72Aタイプ、72.78㎡
4階、13,000万円前半
6階、13,000万円中盤
8階、13,000万円後半
10階、14,000万円前半
12階、14,000万円中盤

S-90A2タイプ、90.61㎡
1階、16,000万円中盤

S-90A1タイプ、90.61㎡
5階、17,000万円前半
7階、17,000万円後半
11階、18,000万円中盤

（前半：000～399万円）
（中盤：400～699万円）
（後半：700～999万円）

価格帯は、低層階が坪単価500万円中盤～高層階が600万円後半。平均では各レンジの中央値換算で坪単価約630万円。レンジの一番低い所で決まってほしいですね。

（※8月下旬時点。最新の価格はギャラリーでご確認ください）

月々のランニングコストは以下です。

S-70Aタイプ
管理費、19,800円
修繕積立金、14,800円
インターネット利用料、2,981円
共視聴設備利用料、275円
コミュニティ形成費、200円
月額賃料、6,829円
解体準備積立金、7,744円
月額合計、52,629円

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「エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス」の良さは、利便性が高い立地と、生活を快適にするスペックの高さです。

東京中心部から7km以内で、様々な場所へのアクセスを高める3路線を利用できるポジション。南千住エリアの中でも大通りを渡らない7丁目アドレス、駅徒歩8分（9分）の好立地です。

生活満足度を高めてくれるワンランク上の設備仕様も魅力。キッチンには、ディスポーザーやタッチレス水栓、トイレには手洗いカウンターに自動開閉のタンクレストイレが標準。二重床で足元の質感を高め、共用廊下側の部屋の窓面にはプライバシー性を高める可動式ルーバー面格子も設置されています。

デメリットは、手狭な3LDK。3LDK住戸は60㎡台前半～中盤なので、家族4人想定では厳しい広さです。家族人数を踏まえて、ゆったりめの暮らしを実現したければ、駅の反対側も含めて周辺中古の選択肢もあります。それと、敷地西側が日光街道沿いに面しているため、住戸位置によっては騒音が気になるかもしれません。


以下は、現在売り出し中の主な住戸。

Aタイプ　36.18㎡
7階　4,898万円（坪単価448万円）

Bタイプ　65.15㎡
7階　8,598万円（坪単価436万円）

Dタイプ　62.40㎡
3階　7,998万円（坪単価424万円）
9階　8,298万円（坪単価440万円）
12階　8,598万円（坪単価455万円）

Eタイプ　50.44㎡
8階　6,498万円（坪単価426万円）

Fタイプ　65.11㎡
8階　8,998万円（坪単価457万円）

Gタイプ　55.18㎡
11階　7,598万円（坪単価455万円）


平均坪単価は430～440万円前後でした。

（※8月初旬時点の価格。最新の販売住戸はマンションギャラリーでご確認ください）

月々のランニングコストは以下。

Kタイプ　76.61㎡
管理費：23,500円
修繕積立金：7,700円
浄水システム使用料：1,045円
月額合計：32,245円

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ガーラレジデンス船堀に住むメリットは、商業施設が集まっている利便性が高い生活環境であること、敷地南側が低層の住宅地のため、日当たり良好で眺望が豊か、静かな恵まれた住環境であること、そして、住空間を引き立てる品質の高さ、充実した設備仕様です。

立地にハンデがある場所だからこそ、ハンデを補う要素、住環境の良さを満喫できる住まいであることはマストだと考えています。利便施設が集まる生活環境の良さに加え、目の前の「今井街道」は、都営バスが頻繁に往来していて近隣の駅まで移動しやすく、駅から距離があるハンデを補ってくれます。また、「抜け感、眺望、南西向きの日当たり、静粛性」が揃った、これ以上ない住環境と言えます。

角住戸率が66%で採光性豊かな住戸が多く、明るい住空間にする「連窓サッシ」や、スロップシンクなど充実した設備仕様面も、快適な生活を支えてくれるでしょう。

デメリットは、駅からの距離。最寄りの一之江駅から徒歩16分ほどあり、天候が悪い日や季節によっては駅までの道のりが億劫に感じる距離になります。

以下、主な販売住戸と価格です。

Aタイプ、68.91㎡
8階 6,130万円（坪単価294万円)
10階 6,190万円（坪単価293万円)

Bタイプ、59.16㎡
4階 4,930万円（坪単価275万円)
9階 5,360万円（坪単価300万円)
13階 5,530万円（坪単価309万円)

Cタイプ、73.78㎡
4階 6,240万円（坪単価280万円)
6階 6,600万円（坪単価296万円)
8階 6,680万円（坪単価299万円)
10階 6,760万円（坪単価303万円)

平均坪単価は約295万円前後でした。

（※）9月初旬現在の情報です。最新の販売については、マンションギャラリーでご確認ください。

月々のランニングコストは以下。

Aタイプ、68.91㎡
管理費、12,300円
修繕積立金、6,150円
インターネット施設利用料、990円
月額合計額、19,440円

以上

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両国、森下、清澄白河界隈は、ファミリータイプだけでなく1LDK、2LDKを探している方が多い人気エリアです。

ウィルローズ森下は、中央区隣接、駅徒歩1分というこれ以上ない立地、清澄白河駅も利用できて大手町や六本木方面もスムーズに移動できる交通利便性が大きな強み。駅近の良さは、移動が便利なだけでなく、大型商業施設が隣にあるかのように商業施設や外食する場所を無数に選べるところです。

更に駅徒歩1分で内廊下！各住戸宅配ボックスもありプライバシー性や生活利便性を追求した本物件は、一度住んだら離れられなくなるくらいの快適さだと思います。一般的なコンパクト賃貸や分譲と比べてスペックも非常に高く、マンションでの生活満足度を大きく高めてくれるでしょう。

第1期の主な販売住戸です。

◆南向き

Dタイプ　58.02㎡
3階 10,980万円（@626万円)
7階 12,480万円（@711万円)

Eタイプ　65.19㎡
4階 12,880万円（@653万円)
6階 14,280万円（@724万円)


◆北向き

Aタイプ　56.38㎡
4階 10,880万円（@638万円)
6階 11,280万円（@661万円)

Bタイプ　31.59㎡
3階 6,240万円（@653万円)
7階 6,580万円（@689万円)

Cタイプ　31.59㎡
4階 6,580万円（@689万円)
6階 6,680万円（@699万円)

平均坪単価は約670万円で、近隣の新築や中央区や近隣の中古などを踏まえて、検討しやすいマンションだと思っていましたが、好評だったようで第2期は少し値上げしたようです。

以下は第2期1次。

Aタイプ　56.38㎡
7階 12,880万円（@754万円)

Bタイプ　31.59㎡
2階 6,350万円（@664万円)

Cタイプ　31.59㎡
3階 6,600万円（@690万円)

Dタイプ　58.02㎡
6階 10,980万円（@755万円)

良い分譲だと思いました。
戸数も少ないですから、あっという間に完売になりそうです。

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「バウス西船橋」はすでに竣工済み。完成後販売で、実際の共用部、専有部の質感、使い勝手を確かめて納得性あるマンション選びができます。

立地は、西船橋駅から少し距離がありますが、メリットもあります。隣の区画が利便施設が点在する商業地域で、マンションが位置するのは穏やかな暮らしやすい住居系エリア。マンションの周辺には徒歩5分以内にスーパーが3店舗もあり生活しやすい場所です。

都心部へ向かうJR総武線、東京メトロ東西線の始発電車に乗れるポジションも大きな強み。

特に、このマンションのすごさは、周辺ではなかなか見られない洗練されたファサードデザイン、ランドプランデザインにあります。

主な住戸の予定価格は以下。

◆南向き

D1タイプ（67.49㎡）
2階、6,500万円台
4階、7,000万円台

F1タイプ（62.54㎡）
4階、6,500万円台

Gタイプ（71.84㎡）
4階、7,500万円台

平均坪単価およそ340万円でした。

設備面では、LDに床暖房、キッチンに食器洗い乾燥機、共用廊下側の洋室窓に可動式ルーバー面格子など一通りの快適な設備が揃っています。二重床も住まいの質感、足元の質感を高めてくれる仕様で、しっかりした造り。

気になった点は、60㎡台の3LDKです。家族4人で子供が成長してくると、空間、収納など若干手狭になってくるでしょう。

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25年9月に竣工し、現在、棟内モデルルームで販売されています。

88戸中70戸前後が供給済みで販売も終盤戦。

近隣では、5％前後の値下げをしている分譲もある中、以前よりステイもしくは気持ち値上げのような感じです（平均坪単価は350万円前後）。

4LDK住戸で「100万円値引き、もしくはオプションサービス」のキャンペーンをやっていましたが、基本値引きはしていないようでした。

棟内モデルルームでは、共用部といくつかの専有部を見学できます。

あらためて物件の良さを理解できたのが、住環境の良さ、専有部の広さ、スペックの高さです。

周囲が開けているため、東、南、西向き、それぞれ1階住戸から空を感じられる明るい空間が魅力。平均約73.5㎡超の専有面積と天井高2600mmの開放感ある空間も伊達じゃありません。トイレは「ネオレスト」「スティックリモコン」、キッチンは「フィオレストーン天板」に「ディスポーザー」「デリシア」コンロ。洗面室の天板も「フィオレストーン天板」の高スペック設備。目が肥えた住み替え組でも唸るほどのレベルです。

直床だけは少し残念なポイントでした。

25年10月時点の売出し中住戸です。

◆西向き
A1tタイプ　77.66㎡
1階　7,698万円（＠327万円）

A6tタイプ　64.90㎡
1階　6,498万円（坪単価330万円)

A6タイプ　64.90㎡
3階　7,098万円（坪単価360万円)

◆南向き
B4タイプ　76.86㎡
3階　8,098万円（＠347万円)
5階　8,498万円（＠364万円)

B7tタイプ　80.1㎡
1階　7,798万円（＠321万円)

B7タイプ　80.1㎡
2階　8,298万円（＠342万円)


◆東向き
C1タイプ、76.86㎡
3階、8,000万円台
5階、8,400万円台

C4タイプ、73.20㎡
2階、7,398万円（＠333万円)
4階、7,798万円（＠351万円)

C5tタイプ、71.07㎡
1階、6,900万円台

C6タイプ、80.56㎡
3階、8,400万円台

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25年11月時点の先着順販売住戸です。

Ｂタイプ（67.33㎡）南西向き
23 階 11,000 万円台 （坪単価 540 万円)
38 階 11,800 万円台 （坪単価 579 万円)

Ｃタイプ（67.44㎡）南西向き
9 階 9,700 万円台 （坪単価 475 万円)

Ｄタイプ（75.55㎡）西角住戸
14 階 13,000 万円台 （坪単価 569 万円)
32 階 14,800 万円台 （坪単価 648 万円)

Eタイプ（67.45㎡）南東向き
23 階 11,300 万円台 （坪単価 554 万円)
35 階 12,000 万円台 （坪単価 588 万円)

Ｆタイプ（67.48㎡）南東向き
15 階 10,600 万円台 （坪単価 519 万円)

Ｇタイプ（54.99㎡）南東向き
14 階 8,600 万円台 （坪単価 517 万円)
23 階 9,000 万円台 （坪単価 541 万円)

Ｈタイプ（75.68㎡）西角住戸
14 階 12,300 万円台 （坪単価 537 万円)
22 階 12,900 万円台 （坪単価 563 万円)
36 階 13,500 万円台 （坪単価 590 万円)

Ｉタイプ（64.79㎡）北東向き
10 階 9,000 万円台 （坪単価 459 万円)
23 階 9,600 万円台 （坪単価 490 万円)
24 階 9,600 万円台 （坪単価 490 万円)

N タイプ（55.40㎡）北東向き
20 階 8,900 万円台 （坪単価 531 万円)

Jタイプ（65.25㎡）北東向き
39 階 10,400 万円台 （坪単価 527 万円)

Oタイプ（68.01㎡）北角
23 階 11,000 万円台 （坪単価 535 万円)

Ｍタイプ（57.1㎡）北西向き
39 階 8,800 万円台 （坪単価 509 万円)

平均坪単価は約540万円。向きによって結構な差があります。この数か月をとっても少しづつ上がっていますので、順調に売れている証拠かと思います。周辺、板状タイプの築10年前後の中古マンション相場も平均で坪単価300万円前半まで上がってきましたが、それでも、中古との乖離がまだ大きいです。北千住エリアでは、駅周辺や千住関屋町でも再開発の計画があり、少なくとも近い将来関屋町では三井不動産分譲のタワマンのリリースが近づいていますから、当面、強気な価格で売り急ぐ必要はないのだと思います。

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第1期3期の販売情報です。

販売住戸は31戸。

登録受付期間は25年11月7日(金)11:00～2025年11月9日(日)15:00です。抽選日は25年11月9日16時。

以下、間取りと価格。

S-73A1g タイプ 73.40 ㎡
1階 13,200 万円（坪単価 594 万円)

S-73A1g タイプ 73.40 ㎡
1階 13,150 万円（坪単価 592 万円)

S-73A3g タイプ 73.40 ㎡
1階 13,100 万円（坪単価 590 万円)

S-74A1g タイプ 74.00 ㎡
1階 13,350 万円（坪単価 596 万円)

S-74A1 タイプ 74.00 ㎡
8階 14,400 万円（坪単価 643 万円)
9階 11,650 万円（坪単価 646 万円)
10階 11,820 万円（坪単価 655 万円)
11階 11,870 万円（坪単価 658 万円)

S-65Ag タイプ 65.59 ㎡
1階 11,170 万円（坪単価 563 万円)

S-70Bg タイプ 70.82 ㎡
1階 11,990 万円（坪単価 560 万円)

S-70B タイプ 70.82 ㎡
2階 11,990 万円（坪単価 560 万円)
3階 12,190 万円（坪単価 569 万円)
4階 12,350 万円（坪単価 576 万円)
5階 12,560 万円（坪単価 586 万円)
6階 12,690 万円（坪単価 592 万円)
7階 12,820 万円（坪単価 598 万円)
8階 12,960 万円（坪単価 605 万円)
9階 13,100 万円（坪単価 611 万円)
10階 13,250 万円（坪単価 618 万円)

S-72Cg タイプ 72.78 ㎡
1階 12,950 万円（坪単価 588 万円)

S-72C タイプ 72.78 ㎡
2階 12,950 万円（坪単価 588 万円)
3階 13,080 万円（坪単価 594 万円)
4階 13,300 万円（坪単価 604 万円)
5階 13,480 万円（坪単価 612 万円)
6階 13,670 万円（坪単価 621 万円)
7階 13,810 万円（坪単価 627 万円)
8階 13,990 万円（坪単価 635 万円)
9階 14,180 万円（坪単価 644 万円)
10階 14,360 万円（坪単価 652 万円)

S-90A1 タイプ 90.61 ㎡
4階 17,160 万円（坪単価 626 万円)
8階 18,040 万円（坪単価 658 万円)

平均坪単価は約610万円でした。

予定価格から少し下がり、引き続き600万円前半でも人気は高そうです。まだ所有権と比べて定期借地権付きマンション並みに割安とは言えないのですが、ウィルローズ森下が値上げしましたし、近隣の中古マンションの相場も上がっています。更に来年以降、門前仲町、越中島、木場、東陽町、南砂エリアで大型分譲の計画が立っている中で、この単価を維持していけば、目に優しくなってくるかもしれません。

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大和地所レジデンスのフラッグシップブランド「ヴェレーナグラン」の高級感が随所に見られる物件です。

最寄りは京王線、南武線の両路線が使える分倍河原駅。府中の中心地、大國魂神社も徒歩圏で商業地域から少し離れた穏やかな住環境。

重厚感ある逆梁構造の外観建物（南向き）に、水盤をあしらったホールやラウンジ、サロンなど高級感がある共用部が見どころです。

専有部は、平均専有面積74㎡超でゆとりある室内空間を実現しています。スペックの高い設備仕様は、機能面だけでなく上質な空間を見せる要素も。

デメリットは西向き棟の環境。敷地西側に5階建てのマンションが建っているためハンデがある住戸が多くなります。ただしお見合いではないのと、南向きや東向きより価格帯が低めの設定なので、予算との兼ね合いで選ぶとよいでしょう。

以下は主な販売中の住戸。

◆西向き
AAgタイプ 78.40㎡
1階 7,398万円（坪単価312万円)

ADタイプ 73.78㎡
4階 6,998万円（坪単価314万円)

AF2タイプ 71.37㎡
5階 6,998万円（坪単価324万円)


◆南向き
BAタイプ 75.82㎡
3階 8,448万円（坪単価368万円)

BDタイプ 72.35㎡
5階 8,198万円（坪単価375万円)

BHタイプ 85.8㎡
7階 9,998万円（坪単価385万円)

◆東向き
CB2タイプ 70.63㎡
5階 7,798万円（坪単価365万円)

CCgタイプ 73.09㎡
1階 7,598万円（坪単価344万円)

CIrタイプ 84.93㎡
5階 9,498万円（坪単価370万円)

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サンクレイドル葛西ステーションウィズは、駅近の利便性と、開放感ある住環境を両立した立地。駅近で内廊下設計、屋内駐輪場も快適。住戸は100％角住戸で南向き、北向きそれぞれ抜け感がある明るい環境で、駅近だけでない付加価値、希少性がある分譲マンションと言えます。

以下、第1期の販売住戸です。

Aタイプ　71.50㎡
12階、10,400万円（坪単価481万円)
14階、10,550万円（坪単価488万円)

Bタイプ　71.43㎡
4階、8,990万円（坪単価416万円)
6階、9,410万円（坪単価435万円)

Cタイプ　66.30㎡
4階、8,590万円（坪単価428万円)
8階、8,790万円（坪単価438万円)

平均坪単価は約450万円でした。

月々のランニングコストは以下です。

Cタイプ、71.50㎡
管理費、16,020円
修繕積立金、7,150円

葛西の駅近の分譲が少ないため、一瞬かなり高い！と思ってしまいますが、沿線で千葉県に入れば駅近の物件は坪単価400万円に迫り、東京方面に荒川を渡った南砂エリアでは坪単価500万円を大きく超えているため、新築相場としては妥当だと感じました。

葛西にこの価格が出せないと思う方は、西葛西でも葛西でも中古マンションの選択肢が豊富です。

デメリットは、存在感が薄い建物外観と共用施設の少なさ。

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ジェイグランは25年10月に竣工済みの完成済み販売物件。

実際の共用部や専有部を確認したうえで納得性ある住戸選びができます。角住戸設定が多く、開放感ある住戸が多いのも特徴。間取りも、一部除いて全体的に綺麗な空間設計になっていて悪くありません。

気になった点は、大通り、東西線の高架に近い住環境です。騒音が気になる住戸が多そうなので、実際の部屋で良く確かめたい要素になります。

近隣では、同じく駅徒歩12分の「レ・ジェイド葛西イーストアヴェニュー」が平均坪単価360万円前後で分譲中。本物件は平均で320万円前後ですから1割程度安く、23区の新築分譲マンションとしても非常に検討しやすいと感じます。

ただし、レ・ジェイドは、近隣に公園、小学校、警察が集まり、大型商業施設「アリオ葛西」や「島忠ホームズ」なども近い東葛西エリアの中でも立地の良さが光ります。規模感がありマンションの企画の良さもありますから、価格が安い理由だけで判断しないようにしましょう。

以下は、全28戸の予定価格です。

◆南向き

Eタイプ　70.36㎡
1階 5,900万円台（坪単価277万円)
2階 5,900万円台（坪単価277万円)
3階 6,500万円台（坪単価305万円)
4階 6,700万円台（坪単価315万円)
5階 6,900万円台（坪単価324万円)

Fタイプ　65.36㎡
1階 5,400万円台（坪単価273万円)
2階 5,700万円台（坪単価288万円)
3階 6,100万円台（坪単価309万円)
4階 6,300万円台（坪単価319万円)
5階 6,500万円台（坪単価329万円)

Gタイプ　72.15㎡
1階 5,900万円台（坪単価270万円)
2階 6,100万円台（坪単価279万円)
3階 6,600万円台（坪単価302万円)
4階 6,800万円台（坪単価312万円)
5階 7,000万円台（坪単価321万円)

◆西向き
Bタイプ　61.14㎡
2階 6,000万円台（坪単価324万円)
3階 6,100万円台（坪単価330万円)

C1タイプ　56.01㎡
1階 5,400万円台（坪単価319万円)

Cタイプ　55.95㎡
2階 5,800万円台（坪単価343万円)
3階 5,900万円台（坪単価349万円)

Hタイプ　55.95㎡
4階 6,200万円台（坪単価366万円)

Dタイプ　76.10㎡
1階 6,700万円台（坪単価291万円)
2階 7,000万円台（坪単価304万円)
3階 7,400万円台（坪単価321万円)
4階 7,500万円台（坪単価326万円)

Irタイプ　81.10㎡
5階 9,800万円台（坪単価399万円)

◆東向き
Aタイプ　46.77㎡
2階 4,800万円台（坪単価339万円)
3階 4,900万円台（坪単価346万円)

以上。

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「ヴェレーナ西新井ザ・ハウス」は、東口駅徒歩10分。西新井といえば、大規模マンションや大型商業施設が集まる西口エリアが人気ですが、本物件が建つポイントは、東口でも周辺に大型スーパー、ドラッグストア、コンビニが集まる利便性が高い立地。通学区の島根小学校が大通りを渡らない徒歩6分で、こども体験施設の「ギャラクシティ」も近く子育て環境にも恵まれています。

本物件の良さは専有部の居住性の高さです。平均専有面積70㎡超、全戸南向きで抜け感がある住戸が多く、ゆとりある空間で開放的な暮らしを満喫できそうです。

販売開始してから2か月も立たないうちに46戸中30戸以上に申し込みが入っていました。平均坪単価は300万円台中盤でコスパの良さが評価されてのことだと思います。

現在の主な販売住戸です。

Jrタイプ　75.84㎡
8階 8,998万円（坪単価392万円)

Cタイプ　68.96㎡
3階 7,398万円（坪単価355万円)
6階 7,798万円（坪単価374万円)

Egタイプ　70.15㎡
1階 6,398万円（坪単価302万円)

Grタイプ　80.73㎡
6階 9,398万円（坪単価385万円)

Fタイプ　72.60㎡
5階 8,598万円（坪単価392万円)

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11月22日(土)～24日（月・祝）にかけてプロジェクト発表会が行われました。

本物件は、千住大橋駅徒歩2～3分、時短生活を実現する好立地。更に、日光街道の東側のポジションは、北千住駅も利用しやすいポジションになってきます。千住大橋駅だけでなく北千住駅周辺の商業施設も利用しやすい場所。

アクティブウイングとブライトウイングの2つのプロジェクト。

アクティブウイングは北西向きで、コンパクト住戸中心。バルコニー側が日光街道で開けていて開放的な環境。ブライトウイングは南東向きでファミリー向け。足立市場を向いており、日当たり、眺望豊かな好条件になっています。両物件とも棟内にラウンジを設置。

敷地が日光街道、京成線の高架に隣接しているため、騒音がデメリット。駅近立地と明るい住環境と天秤をかけて、好き嫌いが分かれる場所だと思いました。

以下、予定価格です。

◆アクティブウィング

A-Bタイプ、45.20㎡
8階　5,900万円台（坪単価432万円)

A-Cタイプ、32.48㎡
8階　4,700万円台（坪単価478万円)

◆ブライトウィング

B-Bタイプ、63.44㎡
3階　8,700万円台（坪単価453万円)

B-Eタイプ、70.04㎡
13階　11,200万円台（坪単価529万円)

およそ予定価格時の平均坪単価は、「アクティブ」がおよそ450万円、「ブライト」がおよそ490万円でした（十万円単位を50万円として試算）。

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本物件は、銀座4キロ圏。最寄り駅が駅徒歩10分以上ありますが、3路線、複数駅利用可能とも見れる立地。都心部で活発に活動する方にとっては利便性が高いポジションと言えるでしょう。10年～15年後くらいには、近隣（マンションから3～4分）に新駅が誕生する予定も立っていて将来性が高いエリアでもあります。

全戸南東向きで日当たりの良さ、高層階の抜け感がある眺望、最上階（10階）のオーナーズスカイテラス付き物件が魅力です。

Aタイプ 60.18㎡
4階　9,398万円（坪単価516万円)

Bタイプ 60.18㎡
4階　8,998万円（坪単価494万円)

Bsタイプ　60.18㎡
10階　11,798万円（坪単価648万円)

Cタイプ 65.04㎡
7階 9,998万円（坪単価508万円)

Dタイプ 30.09㎡
3階 4,998万円（坪単価549万円)

Dタイプ 30.09㎡
5階 5,148万円（坪単価566万円)

Fタイプ 55.31㎡
5階 8,698万円（坪単価520万円)

平均坪単価は500万円前半でした。
月々のランニングコストでは、最近の分譲では珍しく修繕積立金が非常に安く設定されていますから、将来的には数万円になることを事前に承知しておくべきと思います。

デメリットは、60㎡台の手狭な3LDK、不便な生活環境です（会社や工場が集まる地域で賑わが少ないく徒歩10分以内にスーパーもありません）。

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平均坪単価およそ350万円は、定期借地権の価格が、ここへきてしっかり反映されてきたと感じます。

沿線の直近の情勢では、小岩で分譲中のタワーが坪単価500万円前後で抽選になるほどの人気。船橋では、まもなく分譲開始のプレミストタワーが坪単価550とも600万円とも言われています。
ここへきて、コスト高騰に伴い採算の悪化を受けて再開発の中止や先送り案件が増えてきているなか、街区開発、免震、内廊下の大規模タワーがこの価格で手に入ることは中々希少だと思いました。

ランニングコストは、定期借地権の大規模タワーなので、特に解体準備金の積み立てがかさんできます。近隣の一般的マンションと比較して2～3万円程度高いですが、そもそもこれだけの利便性が高い免震タワーですから、当然暮らしのコストがかかってきます。都内の所有権のタワーと比べてもランニングコストは決して高くはない水準で、管理費は、第3社管理でむしろ破格の安さだと思いました。大規模と自走式駐車場の恩恵だと思います。いずれにしても月々のローンと合わせて予算をしっかり組み立てて検討したいですね。

以下は、直近の主なタイプと価格帯です（25年12月初旬現在）

最新の価格は公式HPとマンションギャラリーでご確認ください。


◆南向き
S78KIタイプ　78.22㎡
7階 8,360万円（坪単価353万円)
10階 8,390万円（坪単価355万円)

S69Aタイプ　69.08㎡
7階 7,460万円（坪単価357万円)
13階 7,550万円（坪単価361万円)
22階 7,730万円（坪単価370万円)
27階 7,830万円（坪単価375万円)

S58A1タイプ　58.88㎡
3階 6,260万円（坪単価351万円)
4階 6,290万円（坪単価353万円)
6階 6,350万円（坪単価357万円)
13階 6,450万円（坪単価362万円)
14階 6,470万円（坪単価363万円)

S72F2タイプ　72.90㎡
6階 7,720万円（坪単価350万円)
11階 7,810万円（坪単価354万円)
16階 7,910万円（坪単価359万円)
17階 7,930万円（坪単価360万円)

S78K2タイプ　78.22㎡
7階 8,360万円（坪単価353万円)

P-S110Jタイプ　110.61㎡
28階 13,590万円（坪単価406万円)
29階 14,190万円（坪単価424万円)

P-S110Kタイプ　110.98㎡
28階 13,640万円（坪単価406万円)


◆南東角
P-SE1290タイプ 129.69㎡
29階 19,620万円（坪単価500万円)


◆北東角
NE83Lタイプ　83.15㎡
5階 8,970万円（坪単価357万円)
7階 8,990万円（坪単価357万円)


◆北向き
N72Gタイプ　72.98㎡
4階 7,020万円（坪単価318万円)
5階 7,060万円（坪単価320万円)
13階 7,170万円（坪単価325万円)
19階 7,310万円（坪単価331万円)

N43C1タイプ　43.20㎡
22階 4,510万円（坪単価345万円)
25階 4,570万円（坪単価350万円)

N43Bタイプ　43.18㎡
7階 4,240万円（坪単価325万円)
9階 4,260万円（坪単価326万円)
10階 4,270万円（坪単価327万円)
12階 4,310万円（坪単価330万円)
13階 4,330万円（坪単価331万円)
14階 4,350万円（坪単価333万円)
15階 4,450万円（坪単価341万円)
16階 4,390万円（坪単価336万円)
17階 4,410万円（坪単価338万円)

N64Bタイプ　64.21㎡
4階 5,600万円（坪単価288万円)
5階 5,740万円（坪単価296万円)
19階 6,270万円（坪単価323万円)
23階 6,350万円（坪単価327万円)

N43C2タイプ　43.2㎡
3階 3,990万円（坪単価305万円)
4階 4,030万円（坪単価308万円)
6階 4,230万円（坪単価324万円)
19階 4,450万円（坪単価341万円)
20階 4,470万円（坪単価342万円)

N77Jタイプ　77.04㎡
14階 7,660万円（坪単価329万円)
15階 7,760万円（坪単価333万円)
17階 7,720万円（坪単価331万円)

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アトラス上野根岸は、都心部ポジション、山手線駅徒歩4分の好立地。歴史や文化性豊かなエリアに呼応するようなランドプランは、高級感あるエントランス、ゆとりある敷地に豊かな植栽、路地裏を思わせるような回廊など見どころ満載。内廊下設定でプライバシー性も高く、高スペックの専有部では快適な生活が送れるでしょう。周辺のコンパクトな（賃貸）物件と比べれば品質の高さは一目瞭然です。

以下、全3タイプの間取りと予定価格（第1期2次）。

Aタイプ　52.92㎡
3階 9,300万円台（坪単価581万円)
6階 9,800万円台（坪単価612万円)
7階 10,000万円台（坪単価625万円)
9階 10,500万円台（坪単価656万円)

Bタイプ　52.95㎡
2階 8,500万円台（坪単価531万円)
3階 8,600万円台（坪単価537万円)
6階 9,100万円台（坪単価568万円)
7階 9,300万円台（坪単価581万円)
11階 10,100万円台（坪単価631万円)

Cタイプ　51.93㎡
3階 8,200万円台（坪単価522万円)
9階 8,900万円台（坪単価567万円)
10階 9,200万円台（坪単価586万円)
12階 9,900万円台（坪単価630万円)

平均坪単価は約590万円でした。

条件が良い順番に単価が盛られています（A→B→C）

Aタイプは、前面がお寺で比較的抜けがある明るい環境。Bタイプはホテルが被ってくるため8階前後からでないと抜けてきません。Cタイプは、A,Bと逆側、東向きのバルコニー前面に建物が建つ予定なので、かなりハンデがある環境になりそうです。

月々のランニングコストは以下です。

Aタイプ、52.92㎡
管理費、29,130円
修繕積立金、7,140円
インターネット利用料、1,155円
町会費、300円
月額合計、37,725円

管理費が㎡550円と重たいですね。

人によっては、共用施設の少なさ、ディスポーザー無しなどの割にランニングコストが重たいことや、住環境が気になるでしょう。

都心部に頻繁に外出する利便性重視の家族2名向きにお勧めしたいマンションです！

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「ザ・パークハウス亀戸九丁目」は竣工後販売。

棟内で実際の部屋を見て環境面や部屋の広さ、使い勝手を確認しながら検討できます。なにより棟内のモデルルーム見学体験は楽しいですね。

室内からの眺望は思っていた以上に抜けていて開放感があります。ルーバー面格子、ディスポーザー、食器棚標準装備、トイレ手洗いカウンターなどスペックの高さも光ります。

主な販売住戸と予定価格です。

全戸東向き

E1タイプ、62.28㎡
10階、8,000万円台後半

Fタイプ、69.60㎡
5階、9,000万円台前半
10階、9,000万円台中盤

Gタイプ、69.60㎡
5階、9,000万円台中盤
10階、9,000万円台後半

Hタイプ、71.19㎡
5階、10,000万円台前半
10階、10,000万円台前半

Iタイプ、73.08㎡
5階、9,000万円台後半
10階、10,000万円台後半

※前半（000～399）
※中盤（400～699）
※後半（700～999）

予定価格時の平均坪単価はおよそ460万円でした（各レンジの中間で試算）。

地価や建設コストが毎年大きく上がる中、完成済みですから少しでも検討しやすい価格を期待していましたが、個人的には期待に近い価格帯でした。

都心部に近い人気の江東区内では、ますます新築供給が先細りする中で、条件の良い築浅が希少で軒並み相場は上昇。探している人も希望が叶わない方が多くなっています。

江東区アドレス、主要路線駅徒歩8分、最大手ブランドのスペックが高いパークハウスブランド、70㎡前後のファミリータイプが1億円以内で検討できる機会は、今後中々なさそうに思いました。

お勧めできる新築分譲です！

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ブリリア町屋は、駅徒歩5分の利便性と穏やかな住環境を両立した立地。

小規模レジデンスながら、各住戸宅配ボックスや、子供送り迎えサービスなど工夫された共用部、サービスが魅力。

間取りは、2LDK～4LDK。3LDKは全戸70㎡以上を確保し、近隣の築浅マンションでは希少な条件。
定期借地権60年のため、周辺の新築よりもおよそ15～20％程度価格を抑えて検討できます。

以下は、主な販売住戸と予定価格です。

Aタイプ　72.00㎡
2階 8,100万円台（坪単価 374万円)
3階 8,400万円台（坪単価 388万円)
4階 8,500万円台（坪単価 393万円)
6階 8,800万円台（坪単価 406万円)

Bタイプ 53.31㎡
4階　6,500万円台（坪単価403万円)
6階　6,700万円台（坪単価415万円)

Cタイプ　56.93㎡
2階 6,200万円台（坪単価 363万円)
4階 6,600万円台（坪単価 386万円)
6階 6,800万円台（坪単価 398万円)
7階 6,900万円台（坪単価 404万円)

Dタイプ　73.14㎡
2階 8,200万円台（坪単価 373万円)
4階 8,600万円台（坪単価 391万円)
6階 8,900万円台（坪単価 405万円)
7階 9,100万円台（坪単価 414万円)

Eタイプ 55.38㎡
3階　6,200万円台（坪単価370万円)

Fタイプ　70.53㎡
2階 7,900万円台（坪単価 373万円)

Gタイプ 57.65㎡
4階　6,800万円台（坪単価390万円)

Iタイプ 76.59㎡
7階　9,900万円台（坪単価427万円)

Jタイプ 76.91㎡
8階　10,500万円台（坪単価451万円)

Kタイプ　82.31㎡
8階 11,000万円台（坪単価 462万円)

1～7階住戸は100万円単位の予定価格
8階住戸は1000万円谷の予定価格
坪単価は、1～7階住戸は末尾を50万円、8階住戸は500万円と仮置きして試算
（26年2月初旬時点の情報です。詳細はギャラリーでご確認ください）

月々のランニングコストは以下。

Aタイプ、72.00㎡
管理費、26,640円
修繕積立金、21,170円
インターネット利用料、1,540円
個別ロッカー使用料、550円
月払い地代、9,548円
解体準備積立金、7,189円
合計、66,637円

管理費は第3者管理の委託料込み、修繕積立金は初年度から重ために設定されています。住人の長期的負担を考えれば親切（通常、新築時は数千円に抑えて低ランニングコストに見せて、将来的に大きな上昇を見込んでいる計画が問題になっています）。月払い地代は28年10月から安くなる予定（ギャラリーで要確認）。また、年間の固定資産性のうち、所有権と異なり土地部分の負担はありません。

定期借地60年は、家族によって要検討部分ですが、近隣の新築に比べて特に抑えられた価格で選択肢の幅が広がります。
特に、この都心部近接ポジション、駅近立地で70㎡3LDKが7千万円台から検討できるのは、マンション価格が高騰しきっている現状において価値ある分譲だと思いました。

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アトラス亀戸レジデンスの良さは、生活利便性が高い立地と高スペックなレジデンスであること。

亀戸アドレスながら、錦糸町駅も徒歩圏でJR総武線（快速・各駅停車）と東京メトロ半蔵門線が利用可能。都心部まで直通短時間で移動できる利便性の高さが大きな価値になります。加えて、錦糸町周辺の大型商業施設を利用できる生活利便性の高さ。特にシネコンも入居する「オリナス錦糸町」が10分以内なので、便利で楽しい生活を送れるでしょう。

アトラスブランドの高スペックレジデンスも大きな魅力。エアコンが入る内廊下、地下にラウンジ、屋上テラスなど工夫された共用部。専有部では天井高2550mmに二重床、キッチンフィオレストーン天板、デリシアコンロ、トイレ手洗いカウンターにネオレストなど充実した設備仕様を誇ります。

小規模マンションながら、近隣の物件と比べたときに生活満足度の高いマンションになります。

以下、主な価格。

Bタイプ、55.65㎡（南向き）
3階、8,400万円台（坪単価502万円※）

C1タイプ、63.22㎡（南向き）
3階、9,900万円台（坪単価518万円※）

※坪単価は、末尾を50万円と仮置きして試算

平均坪単価はおよそ550万円。


月々のランニングコストは以下です。

C2タイプ、63.46㎡
管理費、25,890円
修繕積立金、8,560円
インターネット利用料、1,660円
町会費、200円
月額合計、36,310円

管理費が重ためですが、ランニングコストはどこも高騰していますし、内廊下や第三者管理などを踏まえれば、こんなものだと思います。
ただし、修繕積立金の初年度負担が低いので、将来的に2，3倍程度では収まらない覚悟をしておきましょう。

気にしたい点は、蔵前橋通り沿いの騒音と手狭な空間の3LDKです。実際の棟内モデルルームを見学できるので、自分たちの価値観と照らし合わせてよく吟味して検討したい点になります。

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