すまいよみ スムログ出張所スレ

「アルファスマート高野」の魅力は、東京23区、都心部まで10km圏、抜け感溢れる住空間、ファミリータイプの3LDKが4千万円前半から検討できることにつきます。
デメリットは、駅からマンションへの動線やマンション周辺の生活環境が少し寂しいこと。

主な間取りと先着順の価格です。

南向き
Fタイプ、74.66㎡
4階、5,698万円（坪単価約252万円）
6階、5,898万円（坪単価約261万円）
9階、6,198万円（坪単価約274万円）

Gaタイプ、66.90㎡
2階、4,668万円（坪単価約231万円）
4階、4,748万円（坪単価約235万円）
6階、4,848万円（坪単価約240万円）
8階、5,058万円（坪単価約250万円）

Hタイプ、66.90㎡
1階、4,598万円（坪単価約227万円）

Hrタイプ、81.57㎡
9階、6,898万円（坪単価約279万円）

Iタイプ、68.40㎡
1階、4,698万円（坪単価約227万円）
2階、4,768万円（坪単価約230万円）
4階、4,848万円（坪単価約234万円）
6階、4,998万円（坪単価約241万円）

Jタイプ、69.00㎡

Kタイプ、71.30㎡
1階、4,998万円（坪単価約232万円）


◆西向き
Aタイプ、68.35㎡
4階、4,938万円（坪単価約239万円）
6階、5,098万円（坪単価約247万円）
8階、5,398万円（坪単価約261万円）

Bタイプ、68.10㎡

Cタイプ、68.10㎡
1階、4,398万円（坪単価約213万円）
3階、4,458万円（坪単価約216万円）
4階、4,598万円（坪単価約223万円）
6階、4,708万円（坪単価約228万円）
8階、4,998万円（坪単価約243万円）

Dタイプ、68.10㎡
2階、4,398万円（坪単価約213万円）

Eタイプ、56.54㎡
1階、3,498万円（坪単価約204万円）
3階、3,958万円（坪単価約231万円）
6階、4,238万円（坪単価約248万円）
8階、4,478万円（坪単価約262万円）

平均坪単価は約240万円でした。

予算4千万円～5千万円で新築を検討している人は、首都圏郊外に行く前に一度検討してみる価値があるマンションだと思います。

◆ヴェレーナ葛飾立石のメリット・良さ

1、駅から距離があっても、「イトーヨーカドー四つ木店」（徒歩2分）「葛飾警察署」（徒歩2分）などが集まる「本田広小路」交差点すぐ側の生活利便性が高い立地。

2、全戸南東向き、抜け感がある明るい住環境

3、重厚感あるデザインと、2,300mmあるハイサッシ、隣洋室まで幅広につながった連窓サッシなど居住性の高さ


間取りのバリエーションも豊富です！

・最上階のロフト付き住戸（天井高3,400mm！）
・1階のスキップフロア（LDと洋室3が天井高2,810mm！）
・コーナーサッシ、アイランドキッチン仕様の角住戸
など


◆ヴェレーナ葛飾立石　デメリット

気になった点は、幹線道路沿いの喧噪と共用部が乏しい点。


◆ヴェレーナ葛飾立石　主な間取り　価格

主な間取りと先着順の価格です。

南向き
Jタイプ、70.10㎡
7階、5,728万円（坪単価約270万円）
8階、5,798万円（坪単価約273万円）

Fタイプ、63.44㎡
5階、5,198万円（坪単価約271万円）

Gタイプ、66.72㎡
2階、5,198万円（坪単価約257万円）

Kタイプ、70.10㎡
7階、5,728万円（坪単価約270万円）

Oタイプ、75.61㎡
13階、6,698万円（坪単価約293万円）

RLタイプ、72.10㎡
14階、6,688万円（坪単価約307万円）

平均坪単価は約275万円でした。

月々のランニングコストは以下。管理費も抑えられています。

68.10㎡住戸（B、C、Dタイプ）
管理費：11,800円
積立金：4,500円
災害積立金：300円
インターネット使用料：1,760円
月額合計：18,360円

マンションギャラリーは、東日本橋にあるのですが、「京成立石」駅の近くにインフォメーションセンターがあり、事前に連絡をすれば、現地でも対応してくれるようです。

駅の南北大規模な再開発が進行中の京成立石駅周辺。今まで評価が低かったエリアが変貌し、人気が高まることは間違いないでしょう。

クオリティス東京六町に住むメリットは、都心部まで近く駅徒歩6分の好立地ながら、開放的で穏やかな住環境に住めることです。

周辺は低層の住宅地のため、低層階から開放感があり、眺望も豊かです。駅周辺から一戸建ての住宅地が広がるエリアですが、駅徒歩6分の場所で住宅地の中の好条件は限られてきます。利便性重視、眺望、セキュリティ、マンション内コミュニティなど、一戸建てでは味わえないマンションの特徴が好きな人であれば、選ぶ価値があります。

一方で、六町駅周辺で建て売りをみると、5千万円～6千万円前後で同程度の3LDKが駐車場付きで手に入ります。土地から注文住宅を建てても、もう少し金額を出せば、マンションで言えば80㎡級の大型3LDKや4LDKが建てられるエリア。3LDKなら60㎡台のコンパクトな住戸が多く、新築分譲マンションの苦しい事情が見えます。がっつりファミリー層にとっ少し物足りない企画。

主な間取りと予定価格です。

南向きが41戸
西向きが21戸
東向きが15戸

第1期では南向き中心に、一部の東向きも売出されました。

南向き

Eタイプ、67.52㎡
2階、6,290万円（坪単価約308万円）
4階、6,490万円（坪単価約318万円）
6階、6,690万円（坪単価約327万円）

F2タイプ、62.64㎡
2階、5,890万円（坪単価約311万円）
4階、6,020万円（坪単価約318万円）
6階、6,190万円（坪単価約327万円）

Gタイプ、67.63㎡
1階、6,590万円（坪単価約322万円）
3階、6,590万円（坪単価約322万円）
5階、6,790万円（坪単価約332万円）
7階、6,890万円（坪単価約337万円）

平均坪単価は約320万円でした。

南向き1階の5戸は、専用駐車場付き（有料）。
月々のランニングコストは以下。

67.63㎡住戸
管理費：15,810円
積立金：6,760円
他、インターネット使用料など：2,019円

私が日頃エリアの状況を見ている中では、もともとエリアを考えていたファミリー層に、足立区アドレスで6千万円中盤～後半がついてこられるか未知数なところがあります。とは言え、2024年現在の新築マンション相場の中で、23区、駅近物件が坪単価320万円、3LDKが6千万円台で手に入る新築としては妥当な価格帯。

ファミリー向けの住宅地が広がるエリアですが、TX沿線の人気、将来性、駅近の利便性を踏まえれば、地元民よりも、都心部が高くて断念した単身層、DINKSなど、エリアにとってのニューカマーを一定数集客できる企画だと思いました。

シティタワー綾瀬は、生涯住み続けられる利便性と上質さを兼ねそろえた駅徒歩1分の鉄板タワーマンション。

現在の綾瀬エリアの相場からは乖離がありますが、これ以上の立地はありませんし、中古になってもエリアでは突出して人気を維持できそうなタワーになりえます。

綾瀬での生活は、北千住や錦糸町のような利便性の面で見劣りしますが、駅前の商業施設を使いこなせる生活価値の高さがあり、更に駅周りの環境の良さがあります。子供ができれば駅周辺から広がる「東綾瀬公園」（徒歩1分）や、親子で賑わう「東京武道館」（徒歩6分）、できあがったばかりの「綾瀬小学校」（徒歩5分）、建設中の「東綾瀬中学校」（徒歩6分）に通える子育て環境の良さも大きなメリット。「綾瀬駅東口交番」（徒歩2分）に近い安心感もあり、改札出てすぐの駅徒歩1分、始発駅のつよみも！

制震構造、各階ゴミ置き場、全戸専有トランクルーム、コンシェルジュ（日月以外の9時から18時）、24時間有人管理など、タワーの利便性もしっかりと追求されています。共用施設をしっかり押さえています。

キッズルーム&ペアレンツスペース（3階）
パーティルーム（3階）
フィットネスルーム（30階）
ゲストルーム1（30階）
ゲストルーム2（30階）
テレワークラウンジ（31階）

全戸トランクルームに、電気自動車充電設備も設置。各住戸の設備仕様も充実しています。


24年3月現在、主な間取り・価格について

・西
F2タイプ、70.35㎡
23階、8,900万円（坪単価418万円）

Qタイプ、69.76㎡
25階、8,900万円（坪単価422万円）

・南西角
E1タイプ、73.43㎡
21階、12,800万円（坪単価576万円）
22階、12,800万円（坪単価576万円）

・南
Gタイプ、73.05㎡
23階、9,900万円（坪単価448万円）

Hタイプ、72.69㎡
24階、9,900万円（坪単価450万円）

・南東角
Iタイプ、74.18㎡
16階、12,000万円（坪単価535万円）

・北
O3タイプ、59.33㎡
17階、7,600万円（坪単価423万円）

Mタイプ、58.93㎡
22階、7,600万円（坪単価426万円）
23階、7,600万円（坪単価426万円）

平均坪単価は約475万円。

約1年前と比べて角住戸のE1タイプ、Iタイプが大きく上がっており、グロス価格がかさばっても販売できる自信の表れを感じました。

ランニングコストは以下。

Pタイプ（70.35㎡）
管理費、38,720円
修繕積立金、8,100円
（修繕積立金16～30年目、38,370円）

予定では、6年目に修繕積立金が19,190円になるので、その時点で6万円近く。


シティタワー綾瀬で気になったところは、共用部で少し。30階、31階の共用施設が内廊下内の窓が無い場所と、自転車置き場の設置率150%。一台はトランクルームに入るかもしれませんが、サイクルシェアがないので、家族が増えれば置き場所が難しくなりそうです。それと管理費が、やはり元々エリアで検討いていた層からするとなかなか嵩むので、価格面含めて検討者を選びそうです。

予算が届く方なら、今のうちの検討が良さそう。条件の良い住戸からの販売ですから、今後、万が一値下げしても、住まいへの満足度は高く後悔は少ないと思います。

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスのメリットは大きく3点

1、生活利便が高い駅近と住環境の良さを両立した立地
2、全戸南西向き、緑に囲まれたランドプラン
3、多彩な共用部と快適な専有空間

駅徒歩3分ながら、全戸南西向きで前面に低層の住宅地を抱え、眺望、日当たりとも恵まれた住環境が魅力！3、4階前後から抜け感が出てきそうです。
（未来永劫住環境が保証されているわけではありません）

1階部分には、特徴が異なる3つのラウンジが設置されています。中庭の緑眺めながらくつろげる「グランドラウンジ」や、家族や知人、棟内の友人と楽しい時間が過ごせる「コミュニティラウンジ」。リモートワークもできる「ライブラリーラウンジ」。2か所のウォーターサーバーとランドリーコーナーも設置。屋上テラスも用意され、低層階の住人も高層階の眺望を楽しむことができます。

主な設備・仕様については、最大手の大規模タワーマンションと比べて遜色ないレベル。マンション内の動線を顔パスで通過できる生体認証システム「手ぶらフェイス」を採用、カメラ付き玄関インターフォンも標準で、快適性と安心性を高めています。快適な生活を送れるだけでなく、側板まで天然御影石を利用したキッチン天板や、グースネック形状のタッチレス水栓はLD空間を美しく見せ、タイル張りの廊下は住まい全体の高級感を高めてくれます。

また、当物件は、ルフォンブランド初の「ZEH-M Oriented」（マンション全体に適用）、「ZEH Oriented」（各住戸に適用）を取得。年間の光熱費を節約できるだけでなく、住宅ローン減税の優遇措置や、フラット35を借り入れる際の金利優遇をうけることができます。今後は住まいを選ぶうえで不可欠な要素となってきます。

貴新田部分は、タワーの規模感でしょうか。現在では、地元からの反響が大きいとのことでしたが、船堀に明るい層からすれば新時代の価格帯です。タワーとしては小規模なので、外廊下、一般的な田の字型の間取りも含めて、どれだけ広域から評価されるのかが気になりました。


第1期の主な販売住戸です。

Aタイプ、81.92㎡、3LDK
7階、10,120万円（坪単価408万円）

Bタイプ、70.74㎡、3LDK
6階、8,840万円（坪単価413万円）

Cタイプ、70.73㎡、3LDK
5階、8,640万円（坪単価404万円）

Dタイプ、70.73㎡、3LDK
10階、8,940万円（坪単価418万円）

Eタイプ、65.96㎡、3LDK
7階、8,320万円（坪単価417万円）

Fタイプ、75.82㎡、4LDK
6階、9,090万円（坪単価396万円）

Gタイプ、86.62㎡、4LDK
7階、11,150万円（坪単価425万円）

Hタイプ、74.68㎡、3LDK
19階、9,960万円（坪単価441万円）


駅周辺にマンションが多く、今後も再開発立地にタワーマンションが計画されている船堀エリアですが、これ以上の立地、ランドスケープデザインは中々なく、中古市場でも高い競争力が期待できます。予算が届く方で、特に新築重視の方なら当マンションを購入しておいて後悔は少ないと思いました。

駅近と住環境を両立した希少な住まい。プライバシー性を重視する人にも、ファミリーで生活を楽しみたい人にも、全方位の層が快適に暮らせる要素をちりばめた企画が秀逸！豊かなマンションライフスタイルを送れるでしょう。住戸内の設備も素晴らしく、一生ここで良いと思える満足度が高いマンションです！

◆ヴェレーナ上石神井のメリットは大きく３つ。

①駅近の利便性と住環境の良さ
②採光・日当たり豊かな室内空間
③多彩な間取り・プラン

マンションが建つ場所は「第一種住居地域」で、駅徒歩5分の利便性と住環境の良さを両立した好立地！周辺は、マンション周辺は、着いた住宅地の雰囲気で、区画が広く無電柱化された沿道や低層の住宅地も見られ、10分ほど歩けば善福寺の住宅地。子供ができたら家族で散歩がてら「善福寺公園」（徒歩15分）まで遊びにいくのが日課になりそうです。

敷地は、南東2方を接道した開放感がある場所。南側は道路を挟んで約25ｍ、東側は約64ｍの離隔が取れていて、多くの住戸で抜け感があって明るい室内空間での生活を送れるはず。南向きの１階も多くの時間日当たりを確保できると思います。

多彩な間取りはヴェレーナブランドの特徴。特に、当マンションは1階住戸を積極的に選びたいと思える特徴があります。奥行きがある「オープンエアバルコニー」「オープンエアスペース」が用意され、リビングダイニングと一体感を感じる広々とした空間が楽しめます。周辺環境も悪くないので、有意義なバルコニーライフが生活満足度を上げてくれるはずです。東向きの1階はプライベートパーキング付きで車保有者には嬉しい設定。ルーフバルコニー付きの住戸もあり、近くに高い建物が少ないため、こちらも周囲に気兼ねなく室内空間プラスαの生活を楽しめると思います。


◆販売中の主な間取りと価格

・南向き
Aタイプ　62.74㎡　6階　7,968万円
Cタイプ　65.62㎡　2階　7,398万円


・東向き
Hタイプ　53.67㎡　2階　6,268万円


設備仕様は、規模感がないマンションなのでディスポーザはありませんが、キッチン天然石天板に浴室ミストサウナなど比較的充実しています。

◆ヴェレーナ上石神井　デメリット

60㎡台前半の3LDKが多いので、４人想定のファミリー層にとっては居住スペースも収納も手狭になるでしょう。それと東向き住戸の将来性。現在は明るい住環境ですが、環境が維持できるかは不明です。ただし、もし道路を挟んだ駐車場に建物が建つにしても、当マンションと同じ6階建ての高さまでと想定。前面の道路幅が6m、更に当マンションが6m程度セットバックしているため最低でも十数メートル以上の離隔は確保でき、大きな住環境の悪化は避けられそうです。

３月下旬にマンションギャラリーを訪問した時には、60％程度は申し込みが入っていて売れ行きは好調そうでした。気になったら、早めの検討が良さそうです。