鷺沼駅再開発★37階&20階ツインタワーマンション

>>49
その序列だと、たまプラ>あざみ野>溝の口=鷺沼>青葉台、ですね。

青葉台は親世代にとってはブランドでしたが今は単なる高齢者の街です。
たまプラも高齢化してますし金スマで盛り上がっただけで今の若い人はあまり知らないかもしれませんがブランド力は東急パワーで別格。あざみ野はブルーラインもあるので交通の便利さで良。
溝の口は東京寄りでかつ発展している。鷺沼は再開発が予定されており駅前が綺麗になる。
青葉台は高齢化しすぎ

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ここが完成すると、田都の中心はたまプラーザ、鷺沼になりますね。元々バブルの時代、全国の住宅地の中でもっとも上昇率が高かったエリアの順が１位たまプラーザ、２位鷺沼。田園都市線の中でもっとも地震に強く、教育水準も高い、鷺沼。再開発でブランド力がさらに加わると、たまプラーザ、鷺沼＞＞＞あざみ野＞＞＞＞青葉台になるのではないでしょうか？溝の口は多摩田園都市ではないから、また別の評価を付けなければならないでしょうね。

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>>52 匿名さん
たまプラと同格にはならないでしょう。たまプラや青葉台は東急が力を入れバス便で広域的に街が広がり東急の戸建分譲地がある。鷺沼再開発の主体は川崎市だし、公共施設がメイン。バス便も宮前区西部（犬蔵、菅生方面）の生活圏として再編するらしいし。

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>>51 マンション検討中さん
20代の私のイメージでは住宅地としては現状
たまプラ>あざみ野>青葉台≧鷺沼>溝の口
かなあ、青葉台はいまだに高級なイメージがある。平均収入的にも鷺沼や溝の口の方が下だしね。溝の口は治安があんまりよくなかったイメージが強い。

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>>50 口コミ知りたいさん
気になって調べてみたけど、住民の平均収入的にはいまだに、たまプラ＞あざみ野＞＞＞＞青葉台＞＞＞＞＞＞鷺沼≧溝の口なんだけどね。

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宮前区は246を越えた有馬方面と東名を越えた犬蔵、菅生方面（たまプラ側、美しの森を除く）と鷺沼駅周辺、特に駅北側（土橋、鷺沼アドレス）では年収はかなり違うと思いますよ。歩いて見れば分かりますが、200坪を超える邸宅も散見され、本来持ってる住宅地としてのポテンシャルは美しが丘よりも高いと思います。ちなみにこちらが駅北側から宮前平方面の住民の平均年収です。神奈川トップです。

https://1manken.hatenablog.com/entry/annual_income_ranking

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あざみ野なんて駅前何もないじゃん。私が幼少期の頃は急行すら停まってなかったよ。最近、たまぷらと同等レベルみたいな扱いされてて正直困惑してる（実家があざみ野）鷺沼は車庫がなければ急行停まってない。青葉台の方が東急スクエアもあって買い物には便利でいい街なイメージだけど。日体大、桐蔭、東洋英和と有名な学校も多いから活気あるし。

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最新の再開発イメージ。これ出来たらスゲーな。田園都市線の華は基本、鷺沼、たまプラーザ、青葉台。高齢化、昭和の街、青葉台も頑張れ。

https://shutten-watch.com/kantou/24281

https://diamond.jp/articles/-/5824

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当初計画よりもかなりイメージアップしましたね。都内がパノラマで一望できる、眺望が魅力的な沿線で一番の高台エリアだけにそれを生かした設計になりました。たまプラとの間の行き来も増えそうです。

【2022年 最新計画】鷺沼再開発 見直しから1年半で魅力向上
https://sunnyday-lifelog.ssl-lolipop.jp/blog/town/saginuma-dev/saginum...

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横浜市＞川崎市

この構図が変わらない限り、たまプラーザ＞鷺沼は変わらない。しかしながら、都心に近いのは横浜ではなく川崎であり、たまプラーザではなく鷺沼。今後再開発で宮前区役所、図書館、ホールと公共施設が鷺沼に集まる。
また、すでに昭和大学が来る事も決まっており今後の鷺沼の発展は間違いない。鷺沼は成熟した住宅街から名実共に宮前区の中心となりたまプラーザとは別の魅力で田園都市線の主要駅となる。

鷺沼駅周辺は標高が高く、そこに140m以上のタワマンが建つと凄まじい景色が広がる。

都心ビュー、横浜ビュー、富士山ビュー

どれも捨てがたい。お金が借りられそうなら買いたい。

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横浜が川崎に勝っているのは、もはやブランド力だけ。実際、神奈川県で転入が一番多いのは川崎市。横浜は二番手で、転入増は順に港北、神奈川、鶴見。（日本経済新聞より）因みに一番転出が多いのは金沢区とか。ここから読み取れるのは、郊外は都心に近いところに人気が集まってるということだ。しかも駅近。理想よりも実。青葉区は価値観が昭和。都心に近く、大丈夫なのはたまプラーザまでじゃないか。世田谷でも駅から遠い、例えば岡本の様な高級住宅街の物件でも今はなかなか売れないらしいな。

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ブランド力も大事だね。神戸や西宮より尼崎が便利って昭和の価値観かな。鷺沼はこれからどう変わるかわからないけどお隣の区の中心、新百合は駅降りた瞬間、川崎とは別世界で成功例かと思う。

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鷺沼の街並み、住宅街の質はお隣の美しが丘と変わらないけどね。それに新百合よりも公示地価は鷺沼の方が高い。もともと教育水準が高い上、帰国子女の多いエリア。都心へのアクセスが良い上に、駅力が付けばブランド力は自然とついてくる。神戸も横浜と状況は似てて転出、人口減が止まらない。街のブランド力だけではやっていけない時代に入ったのよ。対して、福岡や川崎は全国的にも勢いがある。

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この掲示板、盛り上がらない上に鷺沼擁護派が多いですが近隣住民だけ？

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盛り上がらないのはまだ工事が始まってないから。

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最新の計画

https://www.city.kawasaki.jp/templates/press/cmsfiles/contents/0000145...

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いい感じっぽいけど、ビル風が心配

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最新情報ありますでしょうか？

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前年度末までに再開発準備組合から再開発組合にすらなってなく都市計画決定も完了してないことから遅れてるのは確かです。

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>>69 匿名さん
昨年、再開発事業の再検証をしており結果が公表されています。確かに当初発表より遅れてはいますがスケジュールも公表されていますので再検証した進捗を見守るだけです。

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>>70 マンション掲示板さん
再検証したスケジュールが、2023年度上期の後半に都市計画決定、2024年度はじめに組合設立という感じですかね。
今年の9月位までに都市計画が決定されれば予定通りか確認できますね。

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再開発組合設立から権利変換認可まで約半年とするなど無理なスケジュールで着工まで順調に進んでいる様に見せて、一方工事期間を長くとって辻褄を合わせる、よくあるパターンですね。

実際のところは次の様なスケジュールらしいですよ。
[駅前街区]2025年10月の着工、2029年3月の竣工を目指しています。
[北街区] 2029年9月の着工、2032年12月の竣工を目指しています。
https://skyskysky.net/construction/203004.html

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二子玉川以西の田園都市線だと、溝の口、鷺沼、たまプラーザ、あざみ野、青葉台、長津田、南町田グランベリーパーク、中央林間が急行停車駅ですが、今後を考えるとあざみ野より西は苦しいかと思います。

理由は高齢化に伴う足腰の弱りにより、二子玉川で力尽きてしまうからです。渋谷まで行けません。

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坪単価400以内に収まりますかね…？

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>>74 あさん
借地権で低層なら可能性ありますね。

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>>57
やはりあざみ野駅は横浜市営地下鉄が接続しているだけの小駅で、駅から中途半端に離れた地だと商売も上手く行かないようですね…。

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鷺沼が再開発されると、たまプラーザテラスが空洞化し、グランベリーパークも衰退が始まりそう。

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>>77 検討板ユーザーさん

確かに。鷺沼が田園都市線の中心になるかもしれないですね。商業施設の面積はフレルの現状維持とこじんまりですがテナントが期待されます。

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横浜に青葉区はいらない。宮前区と合併でもすればよい。
横浜には西区、中区、神奈川区だけで良い。逆立ちしても川崎が勝てない横浜。

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>>77 検討板ユーザーさん
鷺沼一極集中で田園都市線では渋谷に次ぐ一大商業地域が形成され、沿線の全てを飲み込んでしまうかもしれませんね。二子玉、溝の口、たまプラ、南町田などは衰退の一途で、王者鷺沼が沿線NO1として君臨する時代が来るといいですね。

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>>77 検討板ユーザーさん
ネタだと思いますが、鷺沼が伸びる要因って何ですかね。
再開発の商業施設も大した面積ではないし、複数の鉄道が乗り入れている訳ではないので、それ程の発展は無いかなと思います。

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東急も青葉台の再開発に力入れた方がいいと思う。
たまプラと鷺沼ほぼ同じエリアじゃん。起伏もあるし。

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>>82 マンコミュファンさん
鷺沼の再開発は川崎市主体で東急参画だから、たまプラや青葉台の開発とは少し位置付けが違う。

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田都のこのあたりは、どこも子育て世代が多くて良いですね
テレワークと出社のバランスが取れる社会になって住み良さが見直されて、もっと若返り・発展していってほしい

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青葉台は高齢化著しく、衰退が始まっています。
若い方は渋谷に近い三軒茶屋やお茶の水、お花茶屋なんかに住む方が多いです。
鷺沼は駅前再開発されますが、そんな駅はなかなか無いため希少性から人気は出るでしょう。
坪単価は450万円程と思われます

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あ、駅直結のタワマンの坪単価ね。

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鷺沼駅北口の徒歩1分マンションが築古ながら坪400万円なので、少なくともそれは超えて来そうですね
地元富裕高齢層が、広い戸建てを売って住み替える先になるのでしょうかね

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いつからタワマン販売の案内されるんだろう～

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>>85 マンション検討中さん
東急の社長が鷺沼と南町田の再開発の後は青葉台の再開発だと言っていたらしいです。2018年に東急が青葉台の再開発を検討したが、規模が大きすぎてその時点では一旦保留となったような話も聞きました。
青葉台は桜台団地がプロミライズとして建て替えられ、また道を挟んだ向かいでは社宅跡地にプラウドも建設されており住民層の若返りも進むと思います。
駅前の一等地にある公団住宅や駅裏の大規模団地も青葉台駅開業当初からのものであり近い将来建て替えが必要となると思いますが、それに合わせて東急が再開発に乗り出すのかなとみています。
その場合の規模は鷺沼の再開発を遥に凌ぐ規模となり、青葉台が一変するようなものとなるかもしれません。

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>>89 匿名さん
社長も数年スパンで代わってるし、変化の激しい時代
先のことなんかわかりませんよ。
青葉台のネックは駅前のURですね。
鷺沼の隣のたまプラも郵政や団地が建て替えられたら若返りますが相当先の話ですね。

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ツインタワーはタワー毎にそれぞれ別の管理組合になるんですかね？
37階の方は、20階に比べて足場組めない点で大規模修繕の費用が一般的に高くつくので、管理組合が一緒だと20階のタワー買うのは他の単独の20階マンション買うより割高になりませんかね。

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>>90 マンション検討中さん
青葉台駅前のURは現在は新規受け入れを中止しているようなので、来るべき時期に取り壊されて再開発に進むものと予想しています。
たまプラも青葉台も結構な規模の昭和の団地が残されていて、まだ開発余地が大きいように思います。

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鷺沼も古い団地など残ってるものの、開けた大きな（平坦な）土地があんまり駅周辺にないので、今後の展望を明るく見積もろうとしてもその点ネックに感じてしまいますね

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青葉台が再開発されても都心までの距離感を考えると鷺沼の方が断然上に思います。

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ツインタワーの名称はブランズタワー鷺沼ほげほげになるんでしょうか。

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盛り上げようと必死さが伝わったてはきますが、いつになるはなしやら・・・
机上の空論、まあ実現はしない。

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なんの話？再開発白紙に戻るとか話でてますっけ

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田園都市線人口増でますます混むね、やめてほしい！

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>>95 名無しさん
東急不動産ではないのでドレッセタワーでないでしょうか？南町田同様、駅直結で東急だと定借となる可能性大です。

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>>99 通りがかりさん
定借だと坪単価伸びなさそうですね。
周辺価格上昇のためにも所有権を期待したいですが。

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20階建て:ドレッセタワーSAGINUMA EAST
37階建て:ドレッセタワーSAGINUMA WEST
ですかね

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常識的に考えて所有権はねーだろ…

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東急電鉄から鷺沼の開発支援を期待するのであれば、ここを売ったら終わりの所有権より東急電鉄所有の定借物件にしたほうが地域民としたら都合がよさそうに思えます。
東急が鷺沼により多く自社資産を保有しているほうが、その後の開発にも力を注いでくれるのではないですかね。

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90年で取り壊しーでいいんじゃあない？

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変更が著しいですね…頓挫もありえるかな

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いまさら頓挫はないと信じたいですが、
完成が3年も遅れるなんて残念すぎます。
それにしても工事費の高騰が半端ないですね。
4～500億見込みの事業費が、880億になるなんて。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/342957

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当初の予定では駅前街区は完成間近なころでは？土地の買収も必要ないのにこのペースだとさらなる延期や規模縮小がありそう。

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>>105 マンコミュファンさん
田都といっても川崎市アドレスだからとうでもいい。
それよりたまプラの三井の方が早いかもね。
美しが丘アドレス憧れます。

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相模大野クロスの価値が上がりますね！

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>>107 通りがかりさん
880億円は今時点での費用見通してであって、これからも資材や人件費は上がり続けるので最終的な事業費は更に膨らみそう。もう一段、二段の規模縮小もありそうです。

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>>110 匿名さん
規模を縮小したらその分提供戸数が減るから販売でコスト回収はできないのにアホな計画変更だね。
平均価格を2億円程度に設定できればペイするんだろうけど鷺沼では無理ですね。
多分ここの計画は凍結されると思うよ。

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規模縮小が住居部分なら意味不明な変更ですね。販売住戸増やしたほうがいいでしょうに。

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駅前広場のパース見ると新たに公表された方は前回より建物の外観がコストカットしたように感じます。たまプラーザテラスもつくりはかなり安っぽいですがこちらも低層部はあんな感じになるのかなと思います。

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>>113 匿名さん
まあ東急のマンションはどこも低コスト、高価格だからね。

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>>112 マンコミュファンさん
規模縮小は、駅前街区が高さ146ｍから133mで地上37階が32階に、北街区が高さ92mから89mで地上20階が19階に変更とあるので、駅前街区は高さが13mで5階分低くなり、北街区が高さ3mで1階分低くなる。この高さと階数の減少関係を見る限り規模縮小は住居部分とみるのが妥当かと思います。（住居以外の部分は階高が相当高いので、高さと階数の減少分が不釣り合い）

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>>115 匿名さん
今別の記事を見たらより詳細に書かれており、住宅が駅前街区は380戸から340戸に、北街区は130戸から110戸に変更とありました。

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賃貸用が減るのは何となくわかるけど分譲用が減るって不思議ですね。部屋増やすと採算が悪くなるものなのかな？

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川崎市発表資料
https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000096/96236/20240...

〇 令和０６年度 組合設立認可申請（予定）
〇 令和０７年度 権利変換計画認可申請（予定）
〇 令和０７年度 駅前街区着工（予定）
〇 令和１３年度 駅前街区竣工（予定）
〇 令和１４年度 北街区着工（予定）
〇 令和１７年度 北街区竣工（予定）
今から組合設立、権利変換で来年度着工は無理だと思うが
駅前街区の工事期間が長くしてあるのだろう。

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>>117 マンコミュファンさ
販売戸数は多いより少ない方が売りやすいですよね。建設コストの上昇で販売見込み価格はこれまでの想定より上がってしまうので、販売戸数を減らして売れ残りリスクを抑えたいという判断かなと思いました。鷺沼で高値追求はしづらいので販売戸数を減らすことで価格をできるだけ上げたいとう現実的な対応かなと思います。
ただ上の方も言っていますが、これから組合設立、権利交換で来年着工は現実的ではないように思います。建設コストが上がっている中で工事発注が後ろ倒しになれば事業費は膨らむ（仮に来年発注したとしても現在よりは工事費は上昇）だろうから、さらなる事業縮小もあり得るのではと思っています。

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>>119 匿名さん
コスト抑制ってはっきり書いてありますよね？
売りやすさとか関係ないから。
880億円を1円でも減らすために高さ階数を減らしたんです。

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>>120 評判気になるさん
ということは東急または施工会社のキャッシュフローの問題ですかね。

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だいたい再開発なんて計画できてから工事着手まで数年、そこから完成までさらに数年かかるの当たり前なのになんで予算のバッファみておかないんだろう。悪名高い横浜市役所も当初600億が800億になって大騒ぎだったね。なるの当たり前だって。

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>>122 評判気になるさん
もめてるうちにさらに建築費は上昇する

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>>120 評判気になるさん
総事業費の880億円から住宅部分の戸数を60戸減らして総事業費を抑えるというのは意味がないと思います。住宅は、土地部分が所有権か定期借地権がは分かりませんが販売するので、その部分を減じて総事業費が削られたとしてもメリットがないのではないでしょうか。

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素人なのでよくわかりませんが、コストカットして総事業費抑えたいのは資金繰りの問題ですかね。東急は当面、渋谷再開発優先でしょうし、川崎市もふるさと納税の流出で財政厳しいらしいので。フレルも当面このままかな？

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金利上昇でここの計画も完全に詰みましたね。

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残念～

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元々坪600超え予想なんだから金利が1%程度上がって買えない層は相手じゃないでしょ笑
むしろ諸外国との金利差が無くなれば円安に転じて建築コストが抑えられる可能性もある。

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>>128 マンション掲示板さん

失礼、円高の間違いです

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仕入れコストは現在の円安で決まったものが適用されます。企業の借入にかかる金利は今後上昇します。
これで新築マンション価格が下がると思うのであれば1-2年待ったらいいんじゃないかな

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>>130 マンション掲示板さん
コストからみて新築マンションが下がる要素はないですよね。
今後もコストが下がらない以上、体力があるデべが損切するするとも思えません。せいぜい上がり基調が多少緩やかになるくらいではないでしょうか。
但し、個別の新築マンションを見た場合にはデべとして仕入れがうまくいかなかったのか利益を乗せすぎているのかはわかりませんが、無茶な値付けをしていると思われる物件もあるのでそこはよく見たほうがいいと思います。

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>>131 匿名さん
高く売れなくなれば下がりますよ。
あるいは供給が大幅に減ります。
ここみたいに計画見直しラッシュに突入します。

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>>132 マンション検討中さん

金利が高いアメリカや欧州で不動産価格が下落していない理由を教えてください

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>>133 マンコミュファンさん

雰囲気で批判してるんだから分かるわけないじゃんw

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>>134 匿名さん
じゃあ、あなたは説明出来るのかな？
出来るわけないかwww

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>>135 通りがかりさん

・アメリカ都市部は元々住宅供給が少ない(飽和状態)
・急激な金利上昇で居住者が新規の借入を渋っており中古物件もなかなか出てこない(アメリカは固定金利が基本)
だから不動産価格が下がりづらい。
ぼくちゃん参考になったかな？笑

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>>135 通りがかりさん

煽って論破されてるやついて草
日々のストレス発散なら他の掲示板でどうぞ

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>>136 口コミ知りたいさん
すごい！感動しました。
ところでなんでアメリカは固定金利が基本なんでしょうか？

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AIだろう

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米国に限らず、他国では「変動は動くもの」の常識があるので固定ぎめは結構多いです。ここまで変わらなかった本邦が異常なのです。

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ムクドリはどうなってますか？

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ここの発表は、たまプラとセンター北のドレッセを売り切ってからだろうね。とすると25年春頃解禁か？楽しみだ

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>>52 匿名さん

元新玉川線沿線からすれば全部川向こうの山奥ですよ。いずれ元の山に還るのではないでしょうか。

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11月21日に開催された川崎市まちづくり委員会で補助金は、最近の川崎市の再開発の中で最低のようです。
委員の皆さんからも総工費も880億では収まらないのでははないか声が上がったそうです。
タワマンの解体費は、通常の3倍で1 戸当たり1000万と高額になり、タワマンを規制する自治体も現れているらしいです。

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11月21日に開催された川崎市まちづくり委員会で補助金は、最近の川崎市の再開発の中で最低のようです。
委員の皆さんからも総工費も880億では収まらないのでははないか声が上がったそうです。
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どうやらジ・エンド

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分譲？定借？

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鷺沼再開発は、商業施設、区役所、図書館及び住宅の複合高層建築物(タワマン)なので通常のマンションより建築設備が複雑になります。
住宅の価格は分かりませんが、これらの設備のメンテナンス、維持管理は相当コストがかかると推測できます。賃貸であれば問題は無いのでしょうが、区分所有となれば非常に厄介な問題が起きるのではないかと推測できますね。
私だったら、通常のマンションを購入します。
設備もシンプルで維持管理しやすい方がコストも削減できます。
あえて問題が発生しそうなマンションを購入する必要は無いですよね。

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タワマンに商業施設は必要だが、区役所、図書館はいらないね。
毎日、区役所の職員が、ぞろぞろタワマンに入ってくるのを想像すると、何か魅力が薄れてしまうよね。

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知らない人は買っちゃうんだろうけど、考えてみれば、区役所の上に住むなんて嫌だよね。
後で後悔するんだろうかな。

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