「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

批判とかする者は、何のためにここのスレにきてるのかな。
それが生きがい？
余程会社とかに不満があるのか、エリート社員に対して鬱憤が
あるんだろうね。
やはり人生はバラ色でなくちゃね。

次は総会についての書き込みをします。

フランスとドイツは年末までに一般家庭の電気使用料が日本円に
換算して一ヶ月10万円になるらしいよ。
日本がもしそうなったらマンションの共用部分の電気使用料だ
けでも経済的ダメージが大きい。エネルギー不足である。
ここ六ヶ月で天然ガスのETFが6倍に跳ね上がっている。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

>>14601 匿名さん
>プライバシー侵害に当たる。

なぜプライバシー侵害に当たるの。？

>>14603 匿名さん
＞次は総会についての書き込みをします。

総会の投稿で埋め尽くすの？

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、閉会後、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　
　　　　新役員は総会議事録で連絡する

　　７．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化された運営ルールの伝達


　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。


　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です

>>14606 匿名さん
合人社がそう言っている。

今は呑気を決めると気ではないよ。
管理組合としてインフレに備えると気であるぞ。
地政学上ロシアは北半球に位置して地球温暖化は歓迎する。
西側の弱点を突いたウクライナ侵攻である。
根負けするのは西か来たか。占ってみよう。
小生は早く原子力発電を再開してロシア依存から脱却するべきと思う。
困ったもんだよ、

次は総会の進め方について書き込みをします。

にせスレ主さん。
早くぼくの以前のレスをなりすましで貼りつけてね。
すぐひっかかる単純な奴だね。

>>14611 匿名さん
途切れることなく投稿するの？

目的から外れていないか？
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

>>14612 匿名さん

おまえさんもすぐひっかかる単純な奴だね。

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　１．総会の開催宣言…司会が行います。
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　　　　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
　　　特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
　　　　　　
　　　　　　質問、採決
　　
　　第６号議案 　　　
　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　＊文書による運営ルールの伝達
　　　　　これが重要です

＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。

>>14614さん
しかしね、なりすましでスレ主の書き込み分を張り付けるのは
だめだね。
自分で何か良い情報とかが提供できないのか。
マンション管理に役に立たない書き込みとか、批判とかがあったら
情報の提供をした方がみんなのためになるからね。

ここは人気があるからね。
みんなここにきたがっている。
自分でスレを立てても人気がなくすぐ終わってしまう。
ここはＰＡＲＴ２と合わせて25,000レス。

>>14615さん
総会はあくまで理事会案に対して賛否を問う場なんですよ。
但し、総会で理事会案に対して重大な不具合があった時は、議長判断で
その議案はペンデイングとして、再度理事会で検討し、臨時総会で再提案
するということにすればいい。
そんなことは当たり前のことでしょう。
例えば、値上げの数字が間違っていたとか、工事費の額が違っていたとか
の場合は、再検討しなければ、総会に直接出席しないで議決権行使書で賛否
をした者を無視することになりますからね。
総会に直接出席した者だけで議案の変更をして賛否を問うことはできないと
いうのは分ってますか。
要するに、最終的には、総会は議論する場ではなく理事会案に対して賛成か
反対かを問う場なんです。
ただ、漢字の間違いとかのミスは許されますがね。

総会が理事会が提案した議案を問う場でなかったら
なんのために総会を開催するんですか。

>>14618 匿名さん
>そんなことは当たり前のことでしょう。

あたりまえのことを記載してあるようですが、何が問題なの？

＞総会に直接出席した者だけで議案の変更をして賛否を問うことはできないと
いうのは分ってますか。

変更して賛否を問えとは記載されていないようですが？

何を青筋建てているのかな不思議

それに、総会の賛否は総会への出席者で決議されることになりますが、
その総会への出席者には、議決権行使書で出席した者と委任状で出席
した者が含まれます。委任状での出席者は総会に直接出席者がいます
ので問題はありませんが、議決権行使書での出席者の賛否は重要視
しなければならないでしょう。
私どものマンションでは、委任状ではなく、議決権行使書で区分所有者が
直接賛否をすることを薦めています。

>>14620さん
あなたはスレ主になりすまして僕の以前の書き込みを張り付けて
いる方ではないんですか。
匿名さん同士ですから誰の書き込みか分からないのでそういう表現
になることもあります。14620さんをなりすまし者とみたものですから。
違っていたらごめんなさい。

狸と狐の騙しあい　スレ主我が道を行く（おれに誤りはないがごとき？）

ここには、スレ荒らしや批判だけをする者、マンション管理と関係の
ない書き込みをするもの等が相当数います。
それに、スレ主をシマクンと勘違いをして管理会社等から報酬をもらつて
このスレを立ち上げ、管理会社に有利な情報を提供しているとかいろんな
者がここにはやってきます。
そういう輩を相手にするにはたまには、相手を刺激する書き込みをすることも
あります。

>>14621 匿名さん
＞私どものマンションでは、委任状ではなく、議決権行使書で区分所有者が直接賛否をすることを薦めています。
議決権行使書があるのだから、委任状は無意味に等しい。
議決権行使書で問題なのは、白票の選択肢がないことと、改竄の可能性があれば行使書そのものが無意味になる。
財務諸表を見て理解できる方は少ないと思う。
理解できない方に対して、白票と言う選択肢は必要だと思う。

>>14624 匿名さん
本当のことだから仕方ないと思う。

>>14617 匿名さん
本人が24時間365日このスレで頑張っているからね。
当たり前の話。

>>14625さん
議決権行使書があるのだから委任状は無意味に等しいは同感です。
やはり自分の意思で賛否をすべきです。
財務諸表が分からなければ賛否をしなくてもいいですが、他の項目は
賛否をすればいいでしょう。
どうしても、何も分からなければ委任状で他人に任せればいいのでは。
改竄とかは別問題ですよ。

>>14627さん
ここはそういうスレなんですよ。
スレ主ががんばっているから続いているんです。
それが不満なら自分でスレ立てをするか他スレで
やってみればいいんです。
それができなくて、ここに便乗参加しているんでしょう。

ここまで続けてきたスレ主特権ですよ。

好きにさせておけばいいんだよ( ´艸｀)
さ～とみてああ、またかと思うだけ。
これを読むとストレスがたまるだろうと思ってスレ違いを1投
吉本での修行が足りないので御免こうむりたい。

>>14628 匿名さん
>改竄とかは別問題ですよ。
管理会社にとっては魔法の杖だからね。
この杖が使えなくなれば管理会社の存続問題だからね。

>>14629 匿名さん
管理業協からお手当貰って頑張っているからね。
人間としては到底真似できない。

>>14630 匿名さん
ついでにわが社の営業活動でもすれば？
胡散臭い会社だけどしてあげようか？

マンション共用保険の火災保険の更改手続きは総会の決議が必要でしょうか？それとも理事会決議で足りるのでしょうか？区分所有法第18条、標準管理規約第24条等に照らし、ご意見をお聞かせください。

>>14635 アキレタさん
理事会で出席理事の過半数で決して総会に諮ればよい。
この一言で済む長々とは説明しない。普通決議事項である。

>>14635 アキレタさん
意味のない質問

>>14634 匿名さん
胡散臭いってどこの会社なの？

↓は、どう理解しますか？ 答弁は、明確な答えではないと思います。

○マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書
令和 2年 5月28日
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...

マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員（現参議院副議長）が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。

　現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

五　ちなみに・・・（以下省略）

>>14638 匿名さん
お前の元の勤務先である管理会社だよ。
しらばっくれるのは辞めてください。

>>14635 アキレタさん

総会決議はいらないです。報告はいりますけど。

管理規約で、管理組合は、###できる、と書いてあるところは、理事長は、と読み替えて問題ない。
火災保険は理事長だけの判断で加入できますよ。

>>14640 匿名さん
残念！
皆さん知りたがっているのでお知らせします。
https://www.meguminity.com/

積立型の保険契約は、修繕積立金の運用という一面を持ち、総会決議が必要と考えられる。

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

七 修繕積立金の保管及び運用方法

>>14642さん
火災保険が理事長だけの判断で加入できるとは
おそれいりやした。

>>14644 匿名さん
何を言ってるんだよ。
特別会計ではなく一般会計だろうが、あほ。

>>14643 匿名さん
何々、無料診断？
こわいな～。
タダより高いものないからね。
収支診断？
管理費は安いほどいいに決まってるだろ。
この程度の診断、タダでもしたくないな。
ごっそり、マンション情報持っていかれるもんな。

専有部分の配管を管理組合としてやるというと、それは専有部分
のことだから管理組合はできないという。
だったら、玄関ドアを交換する場合、鍵と錠部分は専有部分だから
その部分は各戸負担としますか。
区分所有法はまだ未熟だから、足りない部分がかなりあるんですよ。

>>14556 匿名さん
>裁判例もありましたが、

まだですか
何に対しての裁判例ですか。判決文を張り付けて下さい。
あなたの行為は　掛け逃げ　に相当しますよ（柔道でいえば反則）

>>14648 匿名さん
>玄関ドアを交換する場合、鍵と錠部分は専有部分だからその部分は各戸負担としますか。

玄関ドアーの交換は全戸一斉となるので修繕積立金から支払う
玄関ドア―の外側（共用廊下面、開放廊下）は共用、内側は専有、鍵単独の交換は専有、玄関型枠の建物に付属した鉄塗装部は共用　かな？自信はないが。

>>14650さん
鍵部分と錠は専有部分ですよね。
玄関ドアを交換するときは、その部分も交換しますが、その部分は
管理組合が負担するんですよね、専有部分なのに。
いいたいことは、専有部分でも管理組合として工事をすることは
あるんじゃないかということです。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

>>14649さん
あなたは裁判例の判決文の要求をしてたんですか。

>>14649さん
今度はあなたがこれについて答えてください。待ってます。

>>14655 匿名さん
またお得意の一人芝居か・・・

>>14656さん
どれがどれに対して一人芝居なんですか。
私は、14649さんの質問に答えただけです。

>>14657さん
私は自作自演はしませんよ。
そんなことするぐらいなら、情報の提供をします。
情報の提供をするものは山ほどありますからね。

>>14654 匿名さん
以下のとうり要求してますよ

14571 匿名さん
>>14556 匿名さん
>裁判例もありましたが、

何に対しての裁判例ですか。判決文を張り付けて下さい。

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

要するに専有部分の配管の更新工事については、管理組合として
修繕積立金を充当して行う事は可ということですよね。

いつまで続く堂々巡り（雑排水管工事）

新しい裁判例がでないかな？　　築３０年～４０年くらいの物件で

専有部分の配管の更新工事については、管理組合がやると
規約と総会で決めればいいこと。

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討
エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度
インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士を雇い
一緒に検討していく必要があります。
そして、やらなければならない工事を全て網羅して
工事費総額を出し、それで１戸当たり月の必要修繕積立金の
額を算出すべきです。

裁判で負けるかもよ

何の裁判？

マンションでやらなければならない工事は多いね。
やらないでいい工事もあるが、やればきれいになるし
快適なマンションライフも遅れ、資産価値も上がる。

>>14668 匿名さん
資産価値は期待したほど上がりません。
其れで組合員をだますのは管理会社かマンション管理士等である。
資産価値は立地がすべてですよ。
大規模修繕後に前の方がよかったと言って売値や賃料が下がる
マンションもありますよ。

>>14669 匿名さん
＞資産価値は期待したほど上がりません。
>資産価値は立地がすべてですよ。

参考になります

不動産の資産価値はほとんどが土地ですよ。
建物は年々価値は下がるが土地はその逆です。

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

資産価値は土地だけではないでしょう。
同じ地区のマンションの資産価値は全て同じですか。
マンションを売却したり、賃貸に出す場合、同じ地区であるならば
良く管理されているマンションの方がいいのでは。

資産価値で建物の管理如何によっては、建物の資産価値は
落ちない。
同じ条件で考えないとだめだね。

資産価値を保つには、修繕積立金が必要です。
長期修繕計画の洗い直しをするときに、建築士と一緒に
やらなければならない工事の全てを網羅して、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出すべきです。
修繕積立金がいくら必要かも分からないのでは、建物設備の
維持保全はできません。

修繕積立金に余裕があると管理会社に無駄な工事で搾取される
という方もおられますが、それは理事会がしっかりしていれば
いい話しです。

修繕積立金の大小と管理会社との関係は別問題です。
積立金が多いと悪用されるというのは、適正積立金の額とは
関係ありませんから。

>>14676 匿名さん
何回言ってもわからないみたいだけど、
理事会が常にしっかりしてるなら何の問題もないんだよ。
多くの管理組合は輪番制で騙しやすい年に管理会社は大規模修繕の提案をするんだ。あほ

>>14678さん
だから理事会と管理会社の関係と積立金が悪用されるというのは
別問題といっているのが分からないあほ。
理事会がしっかりしていようがいまいが適正積立金は確保しておくことが
大切だよ。
それに、管理会社性悪説ありきだからね。

８０歳のおばあさんを理事長にして大規模修繕やってたマンション見たことあるが、管理会社が説明してもすぐに忘れてしまい、書類のここにハンコおせー、とか言ってぜんぶメクラバンだったみたい

>>14679 匿名さん
超低金利の現代では借入して後払いしたほうが得になることがどうしてもわからないあほ

平置き駐車場が多いマンションは駐車場使用料を原資として修繕積立金が潤沢にあるので、10年に一回大規模修繕やってるところがある。プールされたお金で工事をやると住民のチェックが甘くなり過剰な工事につながりやすい。工事ごとに資金調達するほうが全体として合理的な仕様になるのだ。あほ

>>14681さん
昔からその考えは変わっていないようだね。
後払いしようが借りたものは返さなくてはならない。
こつこつ積立てていく方がいいのか、借り入れをして短期で
返済する方がいいのか、どちらがいいのかね。
工事費総額が変わらないとしたら、組合員が支払う積立金の額も
変らないと思うけどね。
あほの考えでは、積立金にしておくと管理会社に無駄な工事を
されると心配しているんだろうが。
プールされていると過剰な工事になりやすいといっているが、それは
しっかりした長期修繕計画書がないからなんだけどね。
それに、工事をするときは、共通仕様書で同じ条件で相見積もりを
取るということも分かっていないのかな。
勿論、小規模マンションであれば、設計監理方式は取れないので、
業者に丸投げの随意契約という責任施工方式を取らざるをえないんだろうが。

>>14681さん
自分のマンションのことを前提に書き込むのではなく、設計監理方式
のメリット・デメリットは何かをまず勉強してみることですね。

>>14684 匿名さん
設計監理方式は談合の温床となる古い方式だと知らないあほ
近年は責任施工方式が主流である。

>>14683 匿名さん
積み立て金制度は金利が高かったバブル期までの古い制度だと知らないあほ。
昔は戸建ても積み立て金で建てていたが殖産住宅はビジネスモデル崩壊で倒産した。

↓は、どう解釈しますか。マンション管理業協会会員社受託の１組合あたりの平均戸数は、約６２戸だが、それでも設計・監理方式の割合が高い。ランキング操作のように、設計・監理方式に誘導しているのでしょうか。

令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査
https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

①管理組合からの発注方法
・大規模修繕工事の管理組合からの発注方法としては、「設計・監理方式」の割合が最も高く、次いで「責任施工方式」となっている。

②管理組合からの発注方法とマンション規模の関係

・管理組合からの発注方法とマンション規模の関係を見ると、戸数が少ないほど、「責任施工方式」の割合が高くなる傾向にある。

調査対象
アンケート回答時点から直近３年間に受注したマンション大規模修繕工事の設計コンサルタント業務や施工の受注実績を有する企業

実施期間
令和３年７月～１０月

調査範囲
（一社）マンション計画修繕施工協会（MKS）会員社：159社
（一社）マンション管理業協会会員社：357社
その他設計コンサルタント業務を行う企業：298社

>>14687 匿名さん
東急コミュニティとか工事部門を持たない管理会社は管理会社自ら設計監理をやるからね。
日本ハウズイングとかは工事部門があるので責任施工方式なんだけど、専門業者に丸投げするから実質的には設計監理しかやらなくて、これもまた管理会社方式と呼ぶべきもの。
実質的に管理会社方式と呼んだほうがいいかも。

だから設計監理方式と責任施工方式の比較はあまり意味がない。
管理会社に関与させる場合を管理会社方式、関与させない場合を管理組合方式と呼ぶべきであろう。

>>14674 匿名さん
例えば築古の１戸建てを建物付きでの売却よりも取り壊して
更地にした方が高くで売れるよ。
マンションは取り壊しや建て替えで組合員の同意がややこし
いから仕方なしに大規模修繕等をして資産価値が上がったよ
うな錯覚であるぞ。
大体１戸建ては一回目の修繕はするかもしれないが２回目の
修繕はしないのが通例であるぞ。
修繕回数を重ねたマンションを見ればいい。
厚化粧が見えて汚いくらいだよ。
人体に例えると内臓（設備等）はボロボロだよ。

>>14684さん
そのくらいのレベルしかないんですか。
相見積も取らない丸投げ方式がいいというんですね。
設計監理方式が談合の温床になる古い方式だといっているが
同じ条件での相見積もりが取れる共通の仕様書を作成し、業者は
単価だけを記入するやり方なんですよ。
談合はどうやってやるんですか。
見積書は専門委員長宛にきますし、開封は専門委員の前で行いますよ。
だれが談合をするんですか。どうやって。教えてください。
同じ条件での相見積もりを取るのと、最初から１社に絞って相見積もり
も取らずやる丸投げの責任施工方式とはどちらが談合はないでしょうか。

>>14691 匿名さん
コンサルタントが大相撲の板井みたいなかんじ。

>>14688さん
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは、管理会社に
工事を丸投げする責任施工方式を採用せざるをえないんでしょうね。
当然相見積もりは取らない、取れない。
設計コンサルタントの選定に関しては、公募等を行い、見積もり金額
を提出させ、３社程度に応募条件と見積金額で絞り込みます。
そしてその３社に対しては、プレゼンテーションを行い、専門委員の
質問等を行い評価点を付けます。
最終的には、見積額と評価点で最終業者を選定します。

施工会社に関しては、地域の売り上げベスト１０、スーパーゼネコン、
ＮＰＯ法人の賛助会員に対して、１０社程度絞り込み、その業者に現場説明会
に参加してもらいます。その目的はおなじ条件での見積もりが取れるように
するためです。
その時に、共通仕様書、劣化調書、図面、具体的な取組み内容の資料を
渡します。
施工会社も３社程度に絞り込みます。諸条件や見積金額で。
そして、その残った業者に対してプレゼンテーションを行います。
最終的には、具体的な取組み内容と見積金額、委員の評価点で決めます。
具体的な取組み内容と見積金額については、比較表を作成します。
責任施工方式と設計監理方式は大きく違うんです。
それから、管理会社と設計コンサルタントは施工会社の選定にはタッチしません。
全て選考に関しては、専門委員会で行います。

施工業者候補の選定時に、管理会社や設計コンサルタントに推薦とかは
一切要求しません。マンションの住民にも推薦は受け付けません。
全て専門委員会で候補業者を選定します。

小規模マンションやデベ系の管理会社に管理を委託している
マンションは、管理会社任せにしなければできないんでしょうね。
親会社に対して、委託契約で管理をしているマンションの工事が
取れませんでしたとの報告はできないでしょうから。
だから、丸投げの責任施工方式になるんです。
相見積を取らないので、高いのか安いのかもわかりません。
それこそ管理会社にもリベートがいくでしょうから。

管理会社が設計コンサルタントを派遣すること自体が
談合の元。どちらにしても、相見積は取らないんでしょう。
親会社に決まるんですから。

>>14694 匿名さん
だからそういう理想的な管理組合はほとんどないんだよ。あほ

>>14695 匿名さん
　　　　　↑こいつのマンションは大規模修繕で節約したと自慢しているが、管理人ひとりの人件費に毎月50マン支払っているあほ管理組合だよ。

>>14698さん
管理員人件費は、一人平均３０万円程度だよ。
時給１，９００円弱。
当然管理組合に支払う金額で、その中には福利厚生費や通勤手当等
も含まれている。教育費や管理会社の利益もはいっての金額ですよ。

>>14695 匿名さん

そもそもゼネコンに頼むと大規模修繕専門業者に丸投げする。
その場合、15パーセント程度ビンハネして丸投げするが、
元請の責任があるから設計監理と同じ仕事をするんですよ。
設計監理方式でゼネコンに発注すると屋上屋を架すことになり
設計監理方式なら中小の大規模修繕専門業者に発注すべきで、専門委員会とやらはそんな見識あるのかな？


上(おくじょう)屋(おく)を架(か)す の解説
屋根の上にさらに屋根を架ける。むだなことをするたとえ。屋下に屋を架す

>>14699 匿名さん
デベ系管理会社なら55マンが普通だ。
デベ系管理会社のフロントは年収800万で
それくらいとらないと成り立たない。あほ
独立系管理会社ならその半分だ。

>>14697さん
それができないから、管理会社に丸投げで相見積もりも取らない
責任施工方式でいいんですか。
やる気があればできるんですが、やらないだけでしょう。
管理会社にはお金を払って管理を委託しているんです。気にくわなければ
リプレイスしてもいいんですよ。
管理組合は管理会社にとってはお客様です。
お金を払っているのに、なんで管理会社に気を使いペコペコしなければ
ならないんですか。
管理会社にはやるべきことはやってもらう。しかし、あくまで管理組合に
とってプラスになることを考えてもらう。
理想的という言葉で濁されてもねえ。
それができないので、丸投げで工事内容や時期は管理会社任せにせざるを
えないですか。暴利を貪られても何もいえない、管理会社様ですから。

最近は値切ると契約切られるよ。一昨年住友不動産建物サービスが不採算管理組合の契約を大量に切った。

>>14701 口コミ知りたいさん
管理人とフロントの違いわかる？相手を侮辱するなら最低限の知識身につけよ？

>>14702 匿名さん
なんで相見積もりとらないの？あほか？

>>14704 匿名さん
管理人に払う給料と管理組合からもらう管理人の契約単価の差額がフロントの給料の原資だ。あほ

>>14700さん
ゼネコンに頼むと大規模専門業者に丸投げする？
大規模修繕工事をするときは、施工会社の現場代理人の常駐者を
つけなければならないことになっています。
そして、その現場代理人は一級施工管理技士と管理技術者の有資格者
でなければならないんですよ。
下請けの業者に丸投げすることはできないように法律で決められて
いますよ。

>>14703さん
採算のあわない小規模マンションの場合はそういうこともありえます。
しかし、誠実な管理会社もあるでしょう。

>>14702 匿名さん
どうしてできないかは再三言ってるが、日本の大半の管理組合が人材不足だからだろう。
管理組合の平均戸数は60戸程度だ。大規模マンションの事例を貼り付けて何の意味があるのか？あほ

>>14706さん
何とぼけた書き込みしてるの。
まったくあほだね。

>>14708 匿名さん
どこが誠実か書いてみろ！安い金でよく働く管理会社はどこだ？知らないくせに知ったかぶりするな、あほ

>>14707 匿名さん
それはあなたのかんちがい。常駐なんかしていない。あほ

>>14706 マンコミュファンさん
かしこいね。
もっと勉強してか発言しな

>>14710 匿名さん
↑世間しらずのあほ。長谷工の管理人は契約では55マンだ。
本人にかかる経費は社会保険込み25万
30万の荒利は年収800万のフロントの給料になる

>>14709さん
人材不足だから、管理会社や施工会社に相見積もりも取らない丸投げ
でもしょうがないと思っているんだ。
人材不足だから不要な修繕個所だろうが、暴利を貪られようが仕方ない
という考えなんでしょうね。
そんなことは自慢にもなんにもならない。
６０戸のマンションならやる気のある者もいるでしょう。
高学歴の方もおられるでしょう。企業の役職についておられる方も
おられるでしょう。
そういった方々の知識を知恵に変えて取り組んでもらえば、マンションの
管理、特に大規模修繕工事位はちょっと勉強すればすぐできますよ。
人材不足ではなく、やる気の問題ですよ。

やり方が分からないだけですよ。
その分からないものをひとつずつ解決していけばいいんですよ。
分からなければここで質問をすればいい。

>>14715 匿名さん
　　↑限界マンションの本よんでねw失笑だね

>>14712さん
現場事務所がマンションの敷地内に設置できればいいのですが
その敷地がなければどこか近くに借りている筈です。
そこに現場代理人が常駐していますし、作業員の休憩場所等も
設置してある筈です。
工事代が4,000万円以上の場合は有資格者の常駐が建築基準法で
きめられています。

>>14716 匿名さん
　　　　　↑お花畑とはこいつのこと。やる気があるなら自治体主催の相談会にボランティアでマンション管理士として参加しろ。あほ

>>14717さん
限界マンションの本はとうの昔に読んでますよ。

>>14718 匿名さん
現場代理人は元請でなくてもいいよ。

>>14720 匿名さん
　　　　　↑ここのスレ見たら解決すると言ってる妄想のあほ

現場代理人は下請けでも派遣でもいいですw

>>14719さん
マンション管理つまり理事会と自治会は全くの別物。
マンションのことに自治会が関与するのは清掃とか植栽クラブとか
スポーツのクラブ、親子会や老人会ぐらいのもの。あとは祭りかな。
そういったクラブの費用とかには管理組合は一切協力金とかの負担はしない。

>>14723さん
現場代理人が下請けでいいというのであれば、元請会社つまり施工会社は
何をするんですか。
それは下請けに協力会社を使うだけのことでしょう。小間使いをするために。
現場代理人は、施工会社の代理人ですよ。当然有資格者でなければならない。

今日はここまで。
後は風呂に入ってニュースでもみながら寝るよ。
明日また会いましょう。

>>14724 匿名さん
>理事会と自治会は全くの別物。

そうです別物です
なんで自治会が出てくるの。
>14719さんは自治体といってるよ

>>14500 マンション掲示板さん 2022/08/19 12:13:24
>三回目の大規模修繕工事は基本的には必要ないんですよ。
>私案では一回目は15年目、二回目は35年目、3回目は55年目となるが、築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。

上記は元祖投稿者
定期借地権（最近増加しているようです）の場合は
私案では一回目は15年目、二回目は3３年目、3回目の大規模修繕工事は当然なし
大物設備の更新は二回目の大規模修繕工事までに終える。
解体更地に向けての積立金は必要。
二回目の工事完了後は賃貸とし契約終了は４９年６ケ月まで。
共用部分の修繕積立は最低必要と思われる費用だけ積み立てる。
専有部分の修繕は区分所有者の負担（雑排水管の更新も）

よって2回目の大規模修繕工事はマンションの命運をかけた工事である。
だだ、井桁を組んで外装を塗り替えるだけと考えている組合は命取りです。厚化粧の女性の予想衣ばかりに気を取られていたら命取りになるよ。

３回目の大規模修繕工事はやらないとかいっているけど、
建替えの承認が住民から取れるの。
築５０年を超えれば居住者も高齢化している。
建て替え費用の為に個人のお金を拠出してまで、又、約３年間アパート
を借りてよそに住んでまで建て替えには賛成しないよ。
定期借地権の心配をしないで区分所有者のことを考えないとね。

２回目の大規模修繕工事が大切だといっているが、ということは
２回目の工事はお金をかけてやるということですよね、
それから、大型設備の工事をいつやるかです。
エレベーターの交換、消防設備、高置水槽、外壁塗装面の剥離工事、
サッシ、玄関ドア、インターホン等
築２５年以降にやる大型設備特にサッシは４０年ぐらいの交換に
なると思いますが、それらは計算して早くやるんですかね。
どちらにしても建て替え工事はできないですよ。
特に、人材がいない小規模マンションで誰がリーダーシップを
取りやるんですか。解体後は建物もないんですよ。集会をする場所、
組合員の連絡の取り方等、仕事の片手間ではできませんよ。

>解体更地に向けての積立金は必要

こういう積立金を組合員が了承しますか。無茶をいっては
だめですよ。

>>14730 匿名さん
おれのマンションが築後５０年だと俺は１００歳を超えているよ。
どうしようかな。

定期借地権の建物は５０年で更地にして返すのが条件です。

元祖投稿者は築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。と言ってるの。
従って６０年で解体しない人はどうするかそれぞれ独自の役にたつ考えを投稿しましょう。

定期借地権のマンションってあるの。
あるのだったら法律通りやればいいでしょう。
元祖投稿者は５０年で更地に返すのが条件といっているが、
彼の考えは定期借地権のことはいっていなかったけどね。

築６０年で解体といっているでしょう。
定期借地権は５０年でしょう。

いくら建て替えの承認要件が軽くなったといっても難しいよ。
建替え承認決議から、取り壊し、建設までを含めると３年はかかる。
それに、建て替えに参加する者は2,000万円とか3,000万円の費用の
負担をしなければならない。
高齢化しているマンションでそれができるのかな。
やはり大規模修繕工事をやり続けなければならないでしょう。

>>14737 匿名さん
　　　　　↑死ぬまで終活を考えないあほ

まあ、政府が悪いんだけどね。ガイドラインで示さないと何世紀も大規模修繕し続けると考えるんだよ。原発でも同じだよね。

>>14725 匿名さん
＞＞現場代理人が下請けでいいというのであれば、元請会社つまり施工会社は
何をするんですか。

実質的に設計監理するのよ。日本ハウズイングの大規模修繕は日本ハウズイングが元請けで、大規模修繕専門業者に丸投げし、現場代理人は大規模修繕専門業者の社員がやる。日本ハウズイングの営繕部の一級建築士はたまに見に来るだけだね。
建設業法では顧客が同意すれば現場代理人は下請けでもいいんだよ。

日本ハウズイングって管理戸数1位だからね。こういう大手がそうしてるんだよ。
なので設計管理方式にして日本ハウズイングに工事を発注すると非常に無駄になる。

>>14740さん
顧客が同意しなかったらどうするの。
設計監理業務は、建築士の資格が必要でしょう。
代理人とはなんぞや。

長谷工が建てたマンションはだいたい長谷工に大規模修繕頼むけど１５％とって下請けに丸投げするらしいね。現場代理人を長谷工から出してるのかは知らないけど、長谷工から出しても現場代理人は派遣でもいいからね。大規模修繕を管理会社に頼むのはアフターサービスが確実に履行されると期待できる点が最大のメリットだろう。専門委員会とやらが管理会社以外に発注する場合、プレゼンに騙されるとか長期アフターサービスへの懸念からどうしても大手ゼネコンに発注することになるだろう。あほ

>>14742 匿名さん
設計監理は建築士ではなくて施工管理技士がやるんだよ。あほ。

日本ハウズイングってめちゃくちゃな会社だね。
管理会社が元請なの？
現場代理人とかの常駐者は下請け業者にまかせっきり。

あー、まちがい。設計監理はマンション管理士でもできます。訂正する。

>>14745 匿名さん
建設工事業者を兼ねる管理会社は多数あるよ。オタクの世間が狭いだけ。井の中の蛙と言ってるのはあまりにも浅学だからだ。あほ

>>14745 匿名さん
日本ハウズイングも大規模修繕頼むけど１５％とって下請けに丸投げするらしいね。

>>14743さん
アフターサービスというか点検業務は元請会社と契約を結ぶが
その点検が確実に履行されるから管理会社に依頼するとか訳の
分らんことをいっているが工事のことを全然知らないあほだよ。
建築士に同じ条件での共通仕様書を作成してもらい、同じ条件で
相見積を取ったことがないあほ。
プレゼンに騙されるとかいっているが、相見積もりは取らないんだろう。
大手ゼネコンではなく、マンションを建てた施工業者だろう。
デベ系の管理会社に工事を依頼するということが分っていないあほ。
それをあほといわずどあほというんだよ。

>>14748さん
管理会社に１級建築士が多数いることぐらいしってるよ。
そんな常識的なことをいうのはやっぱりあほだな。

>>14744さん
設計監理は建築士の資格がなければできないということをしらないあほ。
それから常駐者の現場代理人の資格は、施工管理技士と監理技術者の
有資格者じゃないといけないという基本的なこともしらないどあほ。
それからＨＮをころころ変えるなよ。
匿名さんでもいいんだよ。

現場代理人とは、経営者の代理として工事現場の責任者を務める立場を指します。 本来は経営者が工事現場の責任者を務めるのが望ましい反面、複数の工事現場を1人の経営者が担当するのは不可能です。 そのため、経営者が現場代理人を選任し、工事現場の責任を負うのが現場代理人の役割です

>>14750 匿名さん
>現場代理人の資格は、施工管理技士と監理技術者の有資格者じゃないといけない

法律上、このような制限はない。

4,000万円以下と6,000万円以上で１級と２級で分けている。

>>14753 匿名さん
> 4,000万円以下と6,000万円以上で１級と２級で分けている。

何がですか？

>>14753 匿名さん
　　　　　↑マンションの大規模修繕は建設業法の大規模修繕じゃないよ。あほ

マンションの大規模修繕は、単なる外壁塗装とかサッシ、玄関ドアなど金物交換、排水管交換など、同じタイミングで一気にやるから大規模修繕と呼んでいるだけで、個別作業は個人事業主でもできるようなもの。工程管理が重要で、必要といえるのは施工管理技師かな？
建築業法の主要構造物の過半の修繕とは全くべつものだ。あほ

>>14718 匿名さん
>工事代が4,000万円以上の場合は有資格者の常駐が建築基準法できめられています。

もうグダグダですね。

>>14757 匿名さん
でしょー。こんなやつが専門委員会で大規模修繕の業者選定していたと自慢話してるんですよ。
マンションの大規模修繕の設計監理は最近はマンション管理士事務所でも請け負ってますからね。
設計事務所にいいようにやられたのは間違いないね。

【問　45】　マンションの大規模修繕工事の請負及び工事監理に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

１　マンションの全面的な排水管取替工事は、建築基準法で定める大規模の修繕に該当しない。

２　工事が設計図書のとおりに実施されているか否かを確認する工事監理に関しては、その工事費が１億円以上のものについては、一級建築士が当たることが義務付けられている。

３　コンクリートのひび割れ長さやタイルの浮き枚数については、事前に数量を確定することが難しいので、実費清算方式を採用することがあるが、この方式は、清算後の増額高が予測できないので避けた方がよい。

４　工事完成後のアフターケアを十分に行うため、請負業者が竣工図書を提出するとともに、施工後は有償で定期点検を行うのが通例である。

正解は1

肢5は間違いだけど、アフターサービスは無償だから
管理会社以外に頼むとちゃんとやらなかった場合、
訴えたり大変だよね。
管理会社に大規模修繕を頼めばアフターサービスやらないと管理委託契約を切るぞ、と言えますからね。
管理会社への発注が悪いとは言えない。ぼったくりにならないように相見積もりはとるべきだけど。

大規模修繕工事は難しいね。
だから設計コンサルタントが必要。

>>14761 匿名さん
　　　　　↑そんな法律はないよ。
大規模修繕の出来栄えなんてみたらわかるんですよ。
しかし、外壁塗装のペンキの品質が心配な場合は、日本ペイントとか関西ペイントに業者紹介を頼むといいでしょう。

現場代理人の扱いですが、これは建設会社の代表者のあくまで代理です。
代理人とは別に監理技術者又は主任技術者と言う技術者が工事の指導監督を行います。現場監督というやつですね。
監理技術者、主任技術者はもちろん有資格者なります。
ただ、一般的に現場代理人が監理技術者と主任技術者を兼務する事が多いです。この場合代理人は有資格者になります。

建設業法26条によると、建設現場において「監理技術者」もしくは「主任技術者」の配置が必要であると定められています。

監理技術者
建設工事の発注者から直接、請け負った工事を施工するために4,000万円（建築一式は6,000万円）以上の下請契約を締結する際には、特定建設業の許可とともに「監理技術者」の配置が必要である。

主任技術者
元請けや下請け、請負金額に関係なく、建設業の許可を受けたものが建設工事を行う場合は、現場に「主任技術者」の配置が必要である。

以上を考察すると、現場代理人が監理技術者を兼務することは可
ということになります。
法的には、やはりつけないとだめみたいですよ。

――コンサルには資格等は必要ないんですか。

　設計・監理業務には、資格が要らないんですよ。変な話、アルバイトが管理しててもいい。その辺も問題がある。施工する人間にだけ、資格ばっかり言うんですよ。

https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

>>14765 匿名さん
>法的には、やはりつけないとだめみたいですよ。

「法的に、『何を』つけないとだめ」なのでしょうか？

建設業法26条によると、建設現場において「監理技術者」もしくは「主任技術者」の配置が必要であると定められています。

監理技術者
建設工事の発注者から直接、請け負った工事を施工するために4,000万円（建築一式は6,000万円）以上の下請契約を締結する際には、特定建設業の許可とともに「監理技術者」の配置が必要である。

主任技術者
元請けや下請け、請負金額に関係なく、建設業の許可を受けたものが建設工事を行う場合は、現場に「主任技術者」の配置が必要である。

（主任技術者及び監理技術者の設置等）
第二十六条　建設業者は、その請け負つた建設工事を施工するときは、当該建設工事に関し第七条第二号イ、ロ又はハに該当する者で当該工事現場における建設工事の施工の技術上の管理をつかさどるもの（以下「主任技術者」という。）を置かなければならない。
２　発注者から直接建設工事を請け負つた特定建設業者は、当該建設工事を施工するために締結した下請契約の請負代金の額（当該下請契約が二以上あるときは、それらの請負代金の額の総額）が第三条第一項第二号の政令で定める金額以上になる場合においては、前項の規定にかかわらず、当該建設工事に関し第十五条第二号イ、ロ又はハに該当する者（当該建設工事に係る建設業が指定建設業である場合にあつては、同号イに該当する者又は同号ハの規定により国土交通大臣が同号イに掲げる者と同等以上の能力を有するものと認定した者）で当該工事現場における建設工事の施工の技術上の管理をつかさどるもの（以下「監理技術者」という。）を置かなければならない。

監理技術者を設置しなければならないのは、元請として工事を受注し、下請契約の総額が4,000万円以上（建築一式工事の場合は6,000万円以上）となる工事の場合です。さらに、建設業法では元請、下請問わず、請負金額が3,500万円以上(建築一式の場合は7,000万円以上)の場合、配置する技術者は「専任」でなければなりません。

法律上、現場代理人の配置義務はないということですね。

約6000億円の市場規模と言われ、新規参入業者が相次ぐマンションの大規模改修事業。活況の裏で、ルールが明確化されていない同業界は、表面化していない様々な問題点を抱えている。マンション大規模改修の先駆者サカクラ（神奈川県横浜市）の社長であり、マンション計画修繕施工協会の会長を務める坂倉徹氏に業界の課題について聞いた。（聞き手・本紙社長・加覧光次郎）

これから残りの人生を賭けて整理しなければいけないと思っているんだけども、建設業法違反の管理会社っていうのも随分あるんですよ。大規模改修を受注はしているけど、技術者がいないというケースがある。本来は請け負い金額6000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるんです。

　大手の管理会社ってのは、ルールを守っていて、自分のところでは工事を請けない。要するに、業者の監理に特化して、工事は我々のような専門の会社に発注するんです。ところが、小さい管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。そして、仕事を専門業者に丸投げしちゃう。自分のところの人間が現場に常駐して監理することもない。

　実は、建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあります。

ええ。管理組合が認めれば、丸投げしてもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

――まあ、知らないか、伝えてないから、そんなものかなって思っているんでしょうね。

　そういうことなんです。騙してるようなもんなんですよ、ある意味ね。それじゃあ口銭を取ってるのと一緒じゃないですか。

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにも

発注者が有資格者はつけなくてもいいといえばつけなくてもいい
といわれていますが、発注者がそんなこという訳ないでしょう。
又、仕事をしていく中で資格がなくて続けられるはずもありませんしね。

１４７６６の貼り付けを読めば分かりますよ。

>>14775 さん

>>14775 匿名さん
>発注者が有資格者はつけなくてもいいといえばつけなくてもいいといわれていますが、
法律上、配置義務のある主任技術者や監理技術者は、「発注者が有資格者はつけなくてもいい」と言っても、配置しなければなりません。

所謂なんでもあり、法律無視でも発注者がそれでいいといえば
できるということでしょう。
そんな業者と取引をする方がおかしいと思いますが。

現場代理人は、工事の請負人（通常、工事の受注業者の取締役や個人事業主の事を指す）に代わって、工事現場に駐在し、工事の運営や取締まり、また契約に基づく一切の権限を行使する事ができる人物の事です。

「工事の受注業者に代わって」とありますが、受注業者以外の人間がつとめるケースはほとんどなく、多くの場合が、その工事の受注業者の従業員がつとめます。現場において大きな権限を持っており、現場を統括する役目を担うだけでなく、発注者との交渉や連絡業務にもあたります。

公共工事では契約上配置義務がある為、現場代理人は法律で配置が義務付けられていると勘違いされやすいですが、現場代理には法律上の配置義務はありません。

その点が、建設業法にその配置が義務付けられている主任技術者や監理技術者との最大の違いです。

ただし、民間の建設工事でも、特に大規模な工事においては、請負契約書の中で、公共工事同様に現場代理人の配置が規定がされるケースがあります。その場合は、例え配置しなかったとしても、法律上は問題ありませんが、契約違反という別の法的問題が発生する可能性は大いにありますので注意しましょう。

>>14778 匿名さん

基本的なことが理解できていないのですね。

よくご質問を受けるのが現場代理人と現場監督の違いです。「現場監督」は建設業法の中で出てくる名称ではなく、業界で一般的によく使われる言葉として、施工管理や安全管理を任されるポジションの人達の事を指します。

法律上定義が決められている言葉ではない為、主任技術者や監理技術者の事を現場監督と呼ぶケースや、現場代理人の事を現場監督と呼ぶケースもあります。現場代理人と現場監督がどちらもいる現場の場合は、現場監督は主任技術者や監理技術者を指している事が考えられます。

現場代理人、１級施工管理技士、主任技術者をつけなければならないか
どうかについては、いろいろ貼り付けてあるものを読めば理解できたん
じゃないかと思います。

>>14783 匿名さん

理解できていなかったのは、スレ主だけでした。

>>14784さん
いろいろ貼り付けたのはスレ主ですよ。
皆さん理解されていなかったようですので。

>>14750 匿名さん

↑　この投稿者はスレ主です。

>>14750 さん

↑　この投稿者はスレ主です。

施工会社から見積書を取るばあい、直接工事費と共通費という項目で
だされると思いますが、その中で、共通費には、共通仮設費、現場管理費、
一般管理費として見積金額に入っていると思います。
この中の共通仮設費ですが、これは現場事務所、仮設トイレ、資材倉庫等の
経費にあたるのですが、これについて疑問点があります。
管理組合に請求されますが、これは各下請け業者にも負担金が求められます。
ということは、施工会社は二重取りになるんではないでしょうか。
勿論、そういう施設を提供できるマンションと敷地に余裕のないマンション
があります。
現場事務所がなければ、常駐者の居場所もありません。また、作業員の休憩や
食事場所、トイレもありません。
また、施工会社主催で行われる定例会議や工程説明会の会場も集会室をもたない
マンションではやるところがありません。
敷地にそういう余裕のあるところについては、共通仮設費が含まれた見積書が
提出されたら、チェックする必要があります。

>>14786 匿名さん
スレ主って、マン管士詐称のシマクンなの？

>>14789 評判気になるさん

スレ主は、「シマクン」ではありません。
「宮爺さん」です。

>>14787さん
Q：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計
馴染みのある言葉ですので、特に説明の必要はないと思われますが、図面を描くのみが設計の仕事ではありません。 図面はあくまでも成果品の一つであり、そこに描き込む事を『考える』のが設計の主な作業です。
・建築主の要望を実現するプランとデザイン
・予算内の材料選定
・法的な規制への対応
これらに応える得る寸法やカタチを考えて図面化する事が【設計】です。
●監理
一般的にあまり知られていない単語ですが、設計と監理は一体の関係にあります。
如何に立派な設計図を作成しても、設計者の考えた通りに工事現場で造らなければ「絵に描いた餅」です。
・設計図通りの施工が進んでいるかチェック
・図面だけでは伝わらない内容の伝達
・建築主の代理となって、工事現場との打合せや指示
・建築主への報告

設計監理や現場代理人等のことについては大体理解できた
んじゃないかと思います。
下記のことを検討してもらえませんか。

施工会社から見積書を取るばあい、直接工事費と共通費という項目で
だされると思いますが、その中で、共通費には、共通仮設費、現場管理費、
一般管理費として見積金額に入っていると思います。
この中の共通仮設費ですが、これは現場事務所、仮設トイレ、資材倉庫等の
経費にあたるのですが、これについて疑問点があります。
管理組合に請求されますが、これは各下請け業者にも負担金が求められます。
ということは、施工会社は二重取りになるんではないでしょうか。
勿論、そういう施設を提供できるマンションと敷地に余裕のないマンション
があります。
現場事務所がなければ、常駐者の居場所もありません。また、作業員の休憩や
食事場所、トイレもありません。
また、施工会社主催で行われる定例会議や工程説明会の会場も集会室をもたない
マンションではやるところがありません。
敷地にそういう余裕のあるところについては、共通仮設費が含まれた見積書が
提出されたら、チェックする必要があります。

以前の書き込みで現場事務所は設置しないといっていた
方もおられましたね。
その後消息は分かりませんが。

> マンション大規模改修の先駆者サカクラ（神奈川県横浜市）の社長であり、マンション計画修繕施工協会の会長を務める坂倉徹氏に業界の課題について聞いた。（聞き手・本紙社長・加覧光次郎）

↑この社長の言う通り。管理会社が大規模修繕を受注して専門業者に丸投げって、どうして管理組合げ認めるかですが、管理戸数一位の日本ハウズイングの場合は予算取りを総会決議させて、業者選定は理事会一任とさせるんですよ。そのあと理事会を丸め込んで日本ハウズイングに発注させます。最後に一応、再委託できると言う文言の説明をすると思うけど、うちが元請として設計監理しますから、って言うんでしょうね。私は工事してるのが聞いたこともない会社でびっくりしましたw調べてみたら発注者が同意したら丸投げオッケーって法律でまたびっくりした

>>14793 匿名さん

現場代理人の常駐しなくていいと書いたのは私だけどね。公共工事では義務があるがマンションの大規模修繕では常駐なんかしなくていいですよ。現場事務所がいらないわけがない。トイレとか着替え、事務作業はとうすんだよ。あほ

>>14793 匿名さん

>以前の書き込みで現場事務所は設置しないといっていた方もおられましたね。

宮爺さん
レス番号を教えてください。

発注者がオーケーというより、理事とかの無知以外の何ものでもありません。
それに付け込んで管理会社はつけこんでくるんでしょうね。
管理会社と管理組合は共存共栄というか、マンションの手助けをするのが
管理会社でなければならないのですが。

現場代理人は、工事の請負人（通常、工事の受注業者の取締役や個人事業主の事を指す）に代わって、工事現場に駐在し、工事の運営や取締まり、また契約に基づく一切の権限を行使する事ができる人物の事です。

「工事の受注業者に代わって」とありますが、受注業者以外の人間がつとめるケースはほとんどなく、多くの場合が、その工事の受注業者の従業員がつとめます。現場において大きな権限を持っており、現場を統括する役目を担うだけでなく、発注者との交渉や連絡業務にもあたります。

公共工事では契約上配置義務がある為、現場代理人は法律で配置が義務付けられていると勘違いされやすいですが、現場代理には法律上の配置義務はありません。

その点が、建設業法にその配置が義務付けられている主任技術者や監理技術者との最大の違いです。

ただし、民間の建設工事でも、特に大規模な工事においては、請負契約書の中で、公共工事同様に現場代理人の配置が規定がされるケースがあります。その場合は、例え配置しなかったとしても、法律上は問題ありませんが、契約違反という別の法的問題が発生する可能性は大いにありますので注意しましょう。

14712 評判気になるさん 1日前
削除依頼
>>14707 匿名さん
それはあなたのかんちがい。常駐なんかしていない。あほ

14744 やっほー 22時間前
削除依頼
>>14742 匿名さん
設計監理は建築士ではなくて施工管理技士がやるんだよ。あほ。

Q：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計

>>14801さん
設計監理業務には設計も含まれているんですよ。
当然施工管理技士ではできないのですが、分りましたか。
書き込まれる内容によっては、間違っていたの勘違いをしているものも
数多くありますが、ひとつひとつ指摘したり批判したりすることはしないですよ。

まあいろいろ批判とかをしていれば自分の勉強にも
なるけどね。

>>14800 匿名さん
常駐義務はないという論旨だから間違いはないだろう。あほ

>>14801 匿名さん
これは直後に設計監理はマンション管理士でもできると訂正投稿している。切り取りするな、あほ

>>14803 匿名さん
これは直後に設計監理はマンション管理士でもできると訂正投稿している。切り取りするな、あほ

>>14802 匿名さん

確認申請が必要な設計は、建築士の資格が必要だが、確認申請が不要な大規模修繕工事の設計に資格は不要である。

14746 やっほー 22時間前
あー、まちがい。設計監理はマンション管理士でもできます。訂正する。

>>14805さん
現場代理人は常駐義務はあるが、設計監理業者（設計コンサルタント）は
常駐義務はありません。
分かった？あほ

>>14803 匿名さん
＞＞設計監理業務には設計も含まれているんですよ。
設計監理はマンション管理士でもできるよ。

>>14810 匿名さん
現場代理人は常駐義務はないってさっきから話してるの読んでないのかい？あほ

>>14808さん
建築士には１級建築士と２級建築士があり、その範囲は決められています。
設計をするのに建築士の資格は必要ないのですか。
大規模修繕工事にも設計をすることはありますよ。

>>14810 匿名さん
公共工事では契約上配置義務がある為、現場代理人は法律で配置が義務付けられていると勘違いされやすいですが、現場代理には法律上の配置義務はありません。

その点が、建設業法にその配置が義務付けられている主任技術者や監理技術者との最大の違いです。

ただし、民間の建設工事でも、特に大規模な工事においては、請負契約書の中で、公共工事同様に現場代理人の配置が規定がされるケースがあります。その場合は、例え配置しなかったとしても、法律上は問題ありませんが、契約違反という別の法的問題が発生する可能性は大いにありますので注意しましょう。

もう大規模修繕工事の設計監理業務とか現場代理人、主任技術者、
建築士等の役割は理解されたのではないですか。

>>14813 匿名さん
大規模修繕の場合は図面から数字を拾いあげるだけなんだよ。
まれに増築改築を伴う大規模修繕工事があるのかもしれないが、一般的なものではない。あほ

>>14815 匿名さん
理解してないというか悔しくて屁理屈こねてるねｗ

後は実際マンションで大規模修繕工事をするときに
建築士や施工会社に確認をしていけばいいでしょう。
大体は把握されたと思いますので。

>>14816さん
容積率からみて、例えば駐輪場を建て替えする場合はできますか。
１０年前？ぐらいに立てられたマンションは、駐輪場、駐車場（機械式・
自走式）は容積率に含まれていませんでした。
建築基準法の改正で、現在はそれらは容積率に算入されています。
これらを建て替えするときは、行政に届け出と建築確認を得なければ
なりませんが、容積率をオーバーしているマンションが殆どですので
造り変えはできません。
２項道路と同じで、今までは2.4m以上道路にめんしていれば建て替えは
できましたが、現在は４ｍ以上なければ建て替えはできません。
補修工事はできますけどね。だからそういうところの土地は売れません。

>>14813 匿名さん

建築士法３条～３条の３を確認せよ。

>>14819 匿名さん
ソープランドでも建て替えはできないから柱一本残して改築にするらしいよ。そんなのどうにでもなるよ。あほ

行政への届け出はどうするの。
そんな土地は買わないよ誰も。

建築確認はプロの建築士がチェックにくるからね。
ごまかしはできないよ。

>>14823 匿名さん
建て替えではなくて改築するからいらない。

自転車置き場は下記の建物ではないのか？

鉄骨造で、平屋建てかつ延床面積200㎡以下の住宅や事務所は4号建築物に該当するため、基本的に建築確認は不要です。

>>14825さん
１級建築士の見解を伺いましたところ、駐輪場は現在は
容積率に算入されているとのことで、全体の容積率がオーバー
しているので建て替えはできないとのことでした。
例えば４ヶ所ある駐輪場のうち容積率の範囲内であれば建て替えは
できるとのことでした。
例えば容積率に算入されるのは、本来通路であるべき集会室の１階部分に
倉庫を置いたらそこは容積率に算入されます。
容積率に算入されるとのことです。
何か文章がおかしいですね。

大規模修繕工事で、駐車場から玄関までの雨対策として簡単な屋根を
つける予定でしたが、3人の建築士が建築確認が必要ということで、
それを申請すればすでに容積率がオーバーしているので他の部分まで
縮小しなければならないということで、屋根をつけるのはあきらめました。

工事の貼り付けや情報の提供をしましたが、実際大規模修繕工事の
専門委員の経験がない方ばかりなんですね。
うちの場合は設計監理方式で取り組んでいますが、建築士からいろんな
情報や知識が習得できます。
勿論建築士のいうがままではなく、いろいろ勉強していますよ。

大規模修繕工事を建築士と一緒に勉強しながら
進めていくことはいろんなことが学べます。
一人でいろいろ調べるより、建築士に聞きそれを基に
調べていくことが大切だということが分りました。

>>14829 匿名さん
それにしちゃ無知だったね。騙されていたんでしょう。

>>14830さん
建築士の有効活用をやっていたんですよ。
意外と建築士が専門委員会で働ける、影響力を持つ場所はないんです。
専門委員会の議題は委員長が決めますし、それらの資料も全て委員長が
作成します。
工事着手まで１年半建築士が専門委員会に参加しましたが、殆ど会議に
参加することはなく、委員が分からない点等を質問するぐらいですからね。
工事個所の範囲を決めるのも委員会です。概算予算もたたき台は作成して
もらいますが、大幅修正するのは委員会がやりました。資金計画は当然
委員会でやります。
大規模修繕工事については、完全に委員会主導でおこないましたよ。

管理会社も当然委員会には参加しましたが、コピーとか出席確認
とかをやってもらいました。
管理会社や設計コンサルからの資料とかの作成は殆どありませんでした。
全体の５％以下でしたよ。

今更、何を言っても・・・

【8月28日の投稿】
>>14749　 >>14750

>>14833さん
設計監理は建築士の資格がないとできないというのは
貼り付けたけど読んでないの？
資格のない者が設計をやったらだめだよ。
反論があるならどうぞ。ただの批判だけなら猿でもできるという
ことわざなかったっけ。あれは反省か。

以前貼り付けたものをまたもってこようか。再度読んでもらう為に。
ひとが批判すればただ同町して簡単な批判スレを書き込む者がいるが
もっと自分を大切にしなよ。

管理組合を法人化するには
　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議により法人格を
　　取得することができます。
　　　その管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
　　　法人登記の手続きをしなければなりませんが、理事長交代ごと２週間以内に変更
　　登記をしなければならなくなります。経費も数万円程度必要になってきます。

　管理組合法人は、その事務について区分所有者を代理する権限を有します。又、共用
部分等について、設立された損害保険契約に基づく保険金額、共用部分について生じた
損害賠償金及び不当利得による返還金の請求、受領についても同様に代理権を有する
ことになります。
　又、法人は規約又は集会の決議により、原告又は被告になることができます。
　理事の任期は２年となります。但し、規約で３年以内において別段の期間を定めた時は、
その期間とするとなっています。

　デメリット
　　　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられます。
　　　登記事項に変更があるとその都度変更登記手続きをしなければなりません。

>>14831 匿名さん
　　　　　↑設計事務所が談合の温床になることがいくら言ってもわからないあほ

>>14834 匿名さん
　　　　　↑設計監理はマンション管理士でもできます。あほ

だから言ってるでしょう。
資格のない者が設計ができるのかと。

：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計
馴染みのある言葉ですので、特に説明の必要はないと思われますが、図面を描くのみが設計の仕事ではありません。 図面はあくまでも成果品の一つであり、そこに描き込む事を『考える』のが設計の主な作業です。
・建築主の要望を実現するプランとデザイン
・予算内の材料選定
・法的な規制への対応
これらに応える得る寸法やカタチを考えて図面化する事が【設計】です。
●監理
一般的にあまり知られていない単語ですが、設計と監理は一体の関係にあります。
如何に立派な設計図を作成しても、設計者の考えた通りに工事現場で造らなければ「絵に描いた餅」です。

>>14840 匿名さん
　　　　　↑大規模修繕の設計監理はマンション管理士でもできるよ。弁護士にきいてみろよ。マンション管理士会の弁護士がセミナーでそう言ってるよ。あほ

>>14840さん
弁護士が建築業界のことは知らないよ。あほだね。
現場代理人とまちがっていないかい。あほ

>>14841さん
年寄りは頑固だね、あほ。
国交省のガイドラインから引っ張ってきたもんだよ。良く読んでね、あほ

：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計
馴染みのある言葉ですので、特に説明の必要はないと思われますが、図面を描くのみが設計の仕事ではありません。 図面はあくまでも成果品の一つであり、そこに描き込む事を『考える』のが設計の主な作業です。
・建築主の要望を実現するプランとデザイン
・予算内の材料選定
・法的な規制への対応
これらに応える得る寸法やカタチを考えて図面化する事が【設計】です。
●監理
一般的にあまり知られていない単語ですが、設計と監理は一体の関係にあります。
如何に立派な設計図を作成しても、設計者の考えた通りに工事現場で造らなければ「絵に描いた餅」です。

>>14841さん
設計監理となっているのに、素人が設計ができるはずがないというのが
きづかないんかい、あほ

>>14841さん
お互い年は取りたくないね。

>>14843 匿名さん
>年寄りは頑固だね、あほ。
>国交省のガイドラインから引っ張ってきたもんだよ。良く読んでね、あほ

宮爺さん
嘘はいけません。
kmtads.com/qa/kanrhttps://i/

【正しいURL】
https://kmtads.com/qa/sekkeikanri/

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

続きは外出から帰ってから書き込みます。
夜になりますが。楽しみにしていてください。

管理規約と各種細則の全面改正は非常にむずかしいですからね、
しっかり学んでください。

行ってらっしゃ～い！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...

ここの管理人さんへお願い。
「あほ」。を平気で何度も使うような人の投稿は即削除してください。
参考になる意見も多数ありますので見に来てます。

>>14842 匿名さん
　　　　　　↑弁護士がなんで業法がわからないの？ほんとに世間知らずだねw

>>14840 匿名さん
　　　　　　↑設計監理の間違いで素人なのがバレちゃっていろんなところで大嘘を貼り付けているニセマンション管理士だね。ついにボケたかw

>>14855さん
：設計監理とは？
>設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする>事が出来ます。
これが理解できないんですか。

規約と細則の全面改正の続きです。
＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

一番いい方法は、長期修繕計画書を建築士と一緒に検討し、
やらなければならない工事を全て網羅した総工事費から１戸
当たり月の必要修繕積立金の額を算出すべきです。

管理費は安いにこしたことはないが、修繕積立金は
読んで字のごとく積立金です。
積立金は多い方がいいですね。

修繕積立金に余裕があるマンションは、駐車場を
全戸分以上もっているマンションです。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

＜住宅瑕疵担保責任保険法人＞

　　　株）住宅あんしん保証・・・・マンション管理業協会と提携
　　　株）日本住宅保証検査機構　　株）住宅保証機構　　株）ＥＲＡ不動産Ｏｎｌｉｎｅ　等
　　※これらの上部団体として、（社）住宅瑕疵担保責任保険協会があります。

２年点検と可５年点検については施工会社と契約を交わし
ますが、それとは別に瑕疵担保責任保険を施工会社等に掛け
させれば安心です。現在はこの保険は重宝されています。

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

ぼくが立てたＰＡＲＴ２はもう殆ど機能していないんだが、
ＰＡＲＴ３に対抗して時々書き込みをしているようだが、誰も
相手にしないね。
こそこそと泥棒猫みたいなことをやるんでなく、堂々とＰＡＲＴ３
に書き込みをすればいいんだけどね。
かなり執着心の強い、粘着質な性格なんだろうね。

何故ＰＡＲＴ３ができたのに、もうスレ主が書き込みをやめた
スレに拘るのか分からない。
どうせコピペを張り付けるだけしかしていないんだろうがね。
こそこそしないで堂々とやれよ。

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。



　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

質問が少ないので困りますね　　従ってスレ主の主張をコピーし件数を誇る、何かへんですね～

＞「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

質問があれば皆さんが答えてくれますよ。
それがなければ、情報の提供を行います。
スレ主がそれでいいというのであればそれでいいでしょう。
このスレが継続していないと、質問をすることもできませんからね。
ＰＡＲＴ２はマンション管理士に質問しようでしたが、ＰＡＲＴ３は
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の
皆さん、住民の皆さん等が質問に答えてくれると思いますに変えました。

誰も相手にしなくなったんだよw

>>14879さん
あなたもここにきて書きこみをしていますよね。
その積み重ねが15,000レスになっているんです。
ＰＡＲＴ１、ＰＲＡＴ２も15,000レスです。
30,000の書き込みがあるのに誰にも相手にされていないという
ことはないでしょう。

だからといって、レス数の多さを自慢すべきものではないのですが。
ただ、レスが荒れてきたり、書き込みがなくなってきたときには、
情報の提供をしたりしてますがね。
スレタイがマンション管理士等に質問しようというものですから、
マンションの住民や管理会社の方にとってはとっつきやすいものと
いうのもレス数に反映されているんだと思います。

匿名掲示板だから、無責任な書き込みも当然多くなる。
それに批判だけを目的にやってくるものもいるしね。

ＰＡＲＴ２の書き込みはこそこそしないで、ＰＡＲＴ３で
堂々と書き込みをすればいいのにね。
スレはＰＡＲＴ２からＰＡＲＴ３に代わっているのに、何故
ＰＡＲＴ２に拘るのか分からない。

　一部変更になつている部分もあります。　
　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

マンションの総会での議決権行書で、賛成・反対の選択　反対理由の記入欄があります。
反対理由欄があると、理由を書かないと反対出来ない印象を受けます。

議決権行使書で反対理由欄を設けるのは法律上問題は無いのでしょうか？

>>14885さん
反対理由を設けるなら賛成理由も設ける必要があるんではないですか。
理由は書いてなくても反対にしてあれば反対票としてカウントされるでしょう。

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

>>14883 匿名さん
ＰＡＲＴ３が本流（王道）と自負するならばＰＡＲＴ２には触れず無視すればよいのに、何故
ＰＡＲＴ２に拘るのか分からない。ＰＡＲＴ２に優れた点があるのを恐れているように思える。

利用者は双方を比較し信用できるほうを活用するだけ。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

さあ次は専有部分の配管の書き込みを久しぶりにしようかな。
なりすまし君がでてくるかな。
ここのスレは人気があるからね。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり

>>14891 匿名さん
なりすまし君がでてきませんね～。
実は劣化したスレ主の援軍だった？
長文を少し短くして読みやすくしてあげたのに劣化したスレ主にはわからなかった。

１年交代の輪番制で役員を回している。
役員辞退者の管理費を割り増ししてやってもいいのだが、
役員を引き受けておいて当日欠席する奴にはお手上げだ。
「仕事が忙しい」というから「ほかの人も同じですよ」と理事長が言ったら
「私は30代で部長です、責任ある立場なんです、週末休めるヒラ社員とは
わけが違う」と言い返されたらしい。

理事に対する報酬をきめておいて、理事会の出席回数によって
報酬を支払うようにすればいいですよ。

>>14899 匿名さん
期の終わりに清算すればいじゃない。一回休んだらいくらって。

家庭ではヒラ社員より無責任なんだ、奥さんかわいそ。って言い返しても良かったのに。我慢した理事長エライ

３０代の部長さんは偉いからね。
マンションの理事長ごときと比較されてはねえ。
理事長やってもそれだけでは生活できないから。

>>14902 匿名さん
10代の社長はもっと偉いのか？(笑)

偉いならどっちもこなせるんじゃないのか。できないならそれっぽっちの人間ってこと。仕事に専念したけりゃ戸建てや賃貸にしたらいいのに、そんなことすら分からないやつが偉いのかー

マンションの役員なんてのは中学校の生徒会長よりランクが下だからな

マンション組合長のほうが自治会長より仕事的には上だが（自治会長の仕事は市の広報紙の配布と赤い羽根の募金集金）、町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

>>14905さん
町内の集まりに理事長が参加するんですか？
何のために。
理事会と自治会は全くの別物でしょう。

>>14905 匿名さん
>町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

町内会の集まりでは自治会長が上位に座るのは普通。
町内会では組合長は一人の町民に過ぎないのでは。町内会での組合長の役職はあるのかな。

>>14900 匿名さん
理事に対する報酬（理事会１回出席で２千円とか）をきめておいて、理事会の出席回数によって理事会出席報酬を支払う。３０代部長は出席ゼロであれば報酬ゼロとなる。

後期高齢者のジジババがボケ防止の一環で役員をやればいい
お守り役の管理会社のフロントが大変かもしれないが

先日法務大臣が法制審にマンションの建て替え等の承認決議の
検討を提案しました。
その内容を後ほどまとめて書き込みます。

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。